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Interest due on deferred auction payment despite title deed dispute

15.1997.82Übriges Gericht22.02.1999Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The supervisory complaint concerned a CHF 3,968.80 interest demand issued after a foreclosure auction. The buyers argued that they had delayed payment only because the creditor had withheld mortgage certificates. The chamber held that the auction conditions validly imposed 5% interest on the deferred price and that the buyers had no right to condition payment on delivery of the certificates, which the office may request only before distribution. Requests to revoke the adjudication or annul the certificates were untimely and, in any event, did not concern absolute nullity. The complaint was dismissed and no costs or indemnities were ordered.

Omnilex-Regeste

Art. 135, 136, 137 and 143 SchKG; Art. 45, 68 and 69 VZG/ORFI; interest on deferred auction price and effect of disputed handover of mortgage certificates. Where auction conditions provide for deferred payment with interest, the purchaser owes interest on the deferred amount once the term expires. The purchaser may not suspend payment until mortgage certificates are delivered; under Art. 68 VZG the office must seek cancellation or transfer formalities, while Art. 69 VZG requires request for the certificates only before distribution. A granted extension of the payment term without the agreement of all interested parties is merely voidable, not absolutely void. Complaints against such measures are subject to the ordinary time limits.

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1997.82

Data decisione, Autorità: 22.02.1999, CEF

Incarto n. 15.97.00082

Lugano 22 febbraio 1999 /FA/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 15 maggio 1997 di

contro

l’operato dell’UEF di Bellinzona e meglio contro la richiesta 6 maggio 1997 di pagamento di fr. 3'968.80 formulata a __________,

nell’esecuzione n. __________ e __________ promossa da

nei confronti di

interessante pure ____________________

patr. dall'avv. __________

viste le osservazioni - 26 maggio 1997 di __________

4 giugno 1997 dell'UEF di Bellinzona

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. A seguito di domanda di vendita del creditore __________, nelle esecuzioni n. __________ e __________, l'UEF di Bellinzona ha proceduto, il 10 dicembre 1996 alla vendita all'asta delle PPP da __________ a , foglio base n RFD di __________ Le PPP sono state deliberate in blocco a __________ e __________, in ragione di ½ ciascuno, per la somma di fr. 950'000.--.

B. Con decisione 6 maggio 1997, inviata a __________, l'UEF di Bellinzona ha accusato ricevuta degli interessi relativi al credito di __________ fino al 10 gennaio 1997. L'ufficio ha invitato l'aggiudicatario a versare entro il successivo 15 maggio 1997 fr. 3'968.80 a saldo degli interessi scaduti.

C. Nello stato di riparto 7 maggio 1997 l'UEF di Bellinzona ha stabilito una spettanza di fr. 921'786.40 in capitale per __________, creditore ipotecario, oltre a fr. 3'840.80 a titolo di interessi dal 10 dicembre 1996 al 10 gennaio 1997. Sotto la dicitura "osservazioni" è stato indicato che " la differenza degli interessi per il periodo dall'11.01.1997 al 10.02.1997 di fr. 3'968.80 è stata richiamata in data 06.05.1997 agli acquirenti".

D. Contro la richiesta di pagamento 6 maggio 1997 si sono aggravati __________ e __________ argomentando che il ritardo nel pagamento del prezzo di aggiudicazione sarebbe dovuto unicamente all'attitudine di __________, che si rifiutava di consegnare all'UEF i titoli ipotecari ancora in suo possesso, subordinando la consegna al pagamento da parte degli aggiudicatari di fr. 5'000.--. Per questo motivo non potrebbero essere richiesti gli interessi.

E. Con osservazioni 26 maggio 1997 __________ ha riconosciuto di aver chiesto una somma ai ricorrenti per la cessione dei titoli ipotecari. Egli ritiene che, se il creditore pignoratizio e l'aggiudicatario non trovano un accordo circa la cessione del credito garantito da pegno, i titoli ipotecari debbano essere annullati. L'UEF non avrebbe la possibilità di rimettere motu proprio i titoli all'aggiudicatario. __________ avrebbe poi consegnato i titoli all'ufficio in data 8 gennaio 1997, senza mai esserne stato richiesto. Gli aggiudicatari avrebbero poi dovuto versare il prezzo di aggiudicazione all'UEF e non direttamente a lui, come hanno fatto l'11 febbraio 1997. Ad ogni modo i titoli ipotecari pervenuti agli aggiudicatari dovrebbero essere dichiarati nulli.

F. L'UEF di Bellinzona, nelle sue osservazioni 4 giugno 1997, si è limitato a prendere posizione sulle osservazioni di __________, senza entrare nel merito del ricorso.

Considerando

in diritto: 1. Le condizioni d'asta devono indicare il modo di pagamento e, in particolare, se l'aggiudicazione si fa contro pagamento in contanti o dietro concessione di un termine (cfr. art. 135 e 136 LEF, art. 45 cpv. 1 lett. e RFF). In caso di concessione di un termine di pagamento l'ufficio può stabilire, nelle condizioni d'asta, se l'aggiudicatario è tenuto al pagamento di un interesse a far tempo dal giorno dell'aggiudicazione; la determinazione di un interesse al 5% è la soluzione da preferire, visto che all'aggiudicatario spettano, ex art. 137 LEF, i frutti dell'oggetto realizzato a partire dall'aggiudicazione (cfr. Häusermann/Stöckli/ Feuz, in: Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II, 1998, n. 15 ad art. 136 LEF e n. 27 ad art. 135 LEF; vedi anche modulo RFF 13 E, punto 10).

  1. Ai sensi dell'art. 143 cpv. 1 LEF, se il pagamento non è fatto nel termine prescritto, l'aggiudicazione è revocata. E' però possibile prorogare il termine di pagamento, con l'accordo - anche implicito - di tutti gli interessati (cfr. Häusermann/Stöckli/ Feuz, op. cit., n. 10 s. ad art. 143 LEF). Una proroga concessa dall'ufficio, senza essersi preventivamente sincerato dell'accordo degli interessati, costituisce un provvedimento annullabile, ma non nullo (cfr. per analogia Häusermann/Stöckli/ Feuz, op. cit., n. 4 ad art. 136 LEF).

  2. A norma dell'art. 68 cpv. 1 lett. b RFF (applicabile pure alla realizzazione in via di realizzazione del pegno ex art. 102 RFF) l'UEF è tenuto a richiedere, unitamente all'iscrizione del trapasso di proprietà, la cancellazione dal registro fondiario dei diritti di pegno non imposti all'aggiudicatario. Nella prassi l'applicazione dell'art. 68 RFF non è però omogenea. Nel Canton Berna, ad esempio, se l'aggiudicatario lo vuole, i titoli ipotecari gli vengono consegnati (cfr. IWIR 2/1998, p. 52). La questione non è stata ancora risolta con chiarezza; la consegna dei titoli all'aggiudica-tario non costituisce comunque un provvedimento nullo, non violando prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o di persone che non sono parte nel procedimento (cfr. art. 22 cpv. 1 LEF).

Prima di procedere al riparto l'ufficio deve comunque chiedere la consegna dei titoli concernenti i diritti di pegno immobiliare estinti in tutto o in parte per effetto della vendita (art. 69 RFF).

  1. In concreto nelle condizioni d'asta depositate il 18 novembre 1996, al punto 10, è previsto il pagamento in contanti di "fr. 125'000.-- all'atto della delibera e la differenza entro 30 giorni con il 5% d'interesse". Subito dopo viene ribadito che "se per il pagamento vien concessa una proroga, la somma prorogata porta l'interesse del 5%". E' quindi pacifico l'obbligo per gli aggiudicatari di pagare un interesse al 5% sulla somma prorogata (che in realtà non si limita a fr. 825'000.--, come previsto dalle condizioni d'asta ma ammonta a fr. 921'786.40, cfr. lettera 18 dicembre 1996 UEF a __________ e stato di riparto 7 maggio 1997), che si protrae oltre i 30 giorni stabiliti, essendo il pagamento avvenuto solo il 10 febbraio 1997.

L'asta in esame ha avuto luogo il 10 dicembre 1996, __________ ha consegnato i titoli ipotecari l'8 gennaio 1997 (dall'incarto non risulta se ciò sia avvenuto su pressione dell'ufficio). Ad ogni buon conto gli aggiudicatari non avevano nessun diritto di subordinare il pagamento alla consegna dei titoli, visto il tenore dell'art. 68 cpv. 1 lett. b RFF e ritenuto che, per l'art. 69 RFF, la consegna dei titoli deve essere richiesta solo prima del riparto. Gli interessi ancora scoperti, nemmeno contestati nel quantum, devono quindi essere versati e la richiesta di pagamento impugnata deve essere confermata.

  1. Con le osservazioni al ricorso __________ sostiene che l'UEF avrebbe dovuto revocare l'aggiudicazione a seguito del ritardo nel pagamento o, perlomeno, annullare i titoli ipotecari. A prescindere dal fatto che l'osservante non ha avanzato le sue richieste con formale ricorso, va rilevato che le stesse si palesano ormai tardive. __________ è sicuramente venuto a conoscenza delle presunte mancanze dell'UEF di Bellinzona più di 10 giorni prima del 26 maggio 1997, data delle osservazioni. Visto che né la concessione di una proroga per il pagamento senza il benestare degli interessati, né la consegna dei titoli ipotecari agli aggiudicatari costituiscono provvedimenti affetti da nullità assoluta, non compete a questa Camera, almeno in questa sede, chinarsi sulle due questioni.

  2. Il ricorso 15 maggio 1997 va di conseguenza respinto. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.

Richiamati gli art. 235, 136, 137 e 143 LEF, 45, 68 e 69 RFF;

pronuncia: 1. Il ricorso 15 maggio 1997 di __________, __________, è respinto.

  1. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

  2. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

  3. Intimazione a: - __________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the auction purchasers had to pay 5% interest on the deferred purchase price after the 30-day term expired.

Extrahierter Entscheid

Yes. The auction conditions validly provided for 5% interest on the deferred amount, and payment was made only after the deadline.

Extrahierte Begründung

Under the auction rules and the DEBA/FOA framework, the office may require interest when payment is deferred. The buyers could not lawfully make payment contingent on delivery of the mortgage certificates; article 68 FOA does not give them that right, and article 69 FOA only requires request for the certificates before distribution.

Kernrechtsfrage

Whether the office should have revoked the adjudication or annulled the mortgage certificates because of the payment delay and certificate dispute.

Extrahierter Entscheid

No. Those requests were raised too late and, in any event, the criticized measures were not absolutely void.

Extrahierte Begründung

The complainant did not raise them by proper complaint and learned of the alleged defects more than ten days before its observations. The office's extension of the payment term without express approval and the delivery of the mortgage certificates do not amount to absolute nullity.

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