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Numero d'incarto:
15.1998.192
Data decisione, Autorità:
09.12.1998, CEF
Incarto n.
15.98.00192
Lugano
9 dicembre 1998 /FP/fc/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
esecuzione e fallimenti
del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente
Pellegrini e Zali
segretario:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo
sul ricorso 4 novembre 1998 di
contro
l’operato
dell’amministratore speciale del __________, __________, Locarno e meglio contro le condizioni d’incanto
26 ottobre 1998 delle part. / RFD di __________.
Procedura
concernente anche
patr. dallo studio legale __________
e
patr. dallo studio legale __________
richiamata
l’ordinanza presidenziale 5 novembre 1998, con la quale al ricorso è stato
concesso l’effetto sospensivo;
viste
le osservazioni
19 novembre 1998 della __________
24 novembre 1998 della __________
26 novembre 1998 dell’amministratore speciale del fallimento __________
esaminati
atti e documenti;
ritenuto
in fatto: A. Il 14 novembre 1995
__________ veniva nominato dall’assemblea dei creditori quale amministratore
speciale del fallimento __________.
B. In
data 26 ottobre 1998 l’amministratore speciale del fallimento ha depositato le
condizioni d’incanto e l’elenco oneri delle part. / RFD di
__________.
C. Con
ricorso 4 novembre 1998 __________ è insorto contro le condizioni d’incanto
sostenendo che queste ultime non contemplerebbero l’obbligo per
l’aggiudicatario di riprendere i contratti di locazione vigenti e di
rispettarne i contenuti. Egli ha infatti stipulato il 18 novembre 1997 con
l’amministratore speciale del fallimento un contratto di locazione avente la
durata di cinque anni, rinnovabile per ulteriori cinque anni. Oggetto della
locazione risulta essere lo stabile denominato __________ sito sulle part.
/ RFD di __________. Il ricorrente chiede quindi che nelle
condizioni d’incanto venga inserita la clausola secondo cui l’aggiudicatario
dovrà riprendere il contratto di locazione esistente relativo al __________.
D. Con
osservazioni 19 novembre 1998 la __________ chiede l’accoglimento del ricorso e
l’intimazione ai creditori pignoratizi dell’avviso speciale previsto dall’art.
129 RFF, con il quale viene segnalata la facoltà di esigere il doppio turno
d’asta.
E. Nelle
sue osservazioni 24 novembre 1998 la __________ chiede la reiezione del ricorso
asseverando che il ricorrente godrebbe della sufficiente protezione dell’art.
261 CO senza la necessità di inserire nelle condizioni d’incanto la ripresa del
contratto di locazione.
F. Delle
osservazioni dell’amministratore speciale del fallimento si dirà, se del caso,
in seguito.
Considerando
in diritto: 1. I contenuti essenziali delle condizioni d’incanto
sono stabiliti dagli art. 45-51 RFF (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-und
Konkursrechts, Berna 1997, §28 n.49 ss., p. 240). Per l’art. 50 RFF la
locazione e l’affitto passano all’acquirente con la proprietà della cosa.
- Nel
caso in esame l’amministratore speciale del fallimento ha omesso di indicare
nelle condizioni d’incanto delle part. / RFD di __________
l’esistenza dei contratti di locazione stipulati con il ricorrente, con
__________ e con __________. Tali contratti devono essere menzionati nelle
condizioni d’incanto degli immobili in oggetto essendone parte integrante. Di
conseguenza nelle condizioni d’incanto delle part. / RFD di
__________ dovrà essere inserita una clausola del seguente tenore:
“
I contratti di locazione e di affitto passano all’acquirente con la proprietà
della cosa (art. 50 RFF).”
- La
creditrice ipotecaria __________ chiede l’inserimento nell’elenco oneri dei
contratti di locazione stipulati dall’amministratore speciale del fallimento e
la conseguente notifica dell’avviso speciale ex art. 129 RFF per richiedere il
doppio turno d’asta.
L’art.
125 RFF prevede che , per ogni fondo deve essere allestito un elenco degli
oneri. Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria (cfr. Art. 125
cpv. 2 RFF). Il contenuto degli elenchi oneri nella procedura di fallimento è
il medesimo stabilito dall’art. 140 LEF (cfr. Amonn/Gasser, op. cit., § 46
n.20, p. 368).
Giusta
l’art. 140 cpv. 1 LEF, prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle
insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all’estratto del registro
fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni
immobiliari, diritti personali annotati).
Orbene,
né il contratto stipulato dal ricorrente, né tantomeno gli altri contratti
stipulati dall’amministratore speciale del fallimento risultano essere annotati
a registro fondiario. Ne consegue che non è possibile la loro iscrizione
nell’elenco degli oneri delle part. / RFD di __________,
non costituendo tali contratti un aggravio per il fondo ai sensi degli art. 140
LEF e 125 RFF.
La
recente giurisprudenza del Tribunale federale ha però stabilito che il
creditore pignoratizio ha diritto di richiedere il doppio turno d’asta ex art.
142 LEF anche nel caso in cui il contratto di locazione non risulti iscritto a
registro fondiario (cfr. DTF 124 III 37 ss.; Franco Lorandi, Mietverträge in Konkurs
des Vermieters, in: mp 1998, p. 1230).
Di
conseguenza, nell’avviso d’incanto i creditori pignoratizi che a stregua
dell’elenco oneri sono al beneficio di un diritto poziore ai contratti di
locazione in oggetto saranno informati che hanno la facoltà di esigere un
doppio turno d’asta ex art. 142 LEF, purché ne facciano istanza per iscritto
presso l’ufficio entro il termine di dieci giorni, trascorso il quale si
riterrà che vi abbiano rinunciato (cfr. art. 129 cpv. 1 RFF).
- Il
ricorso deve di conseguenza essere accolto.
Non
si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF)
e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato
per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art. 140, 142 LEF, 50,
125 e129 RFF
pronuncia: 1. Il ricorso 4 novembre 1998 di __________, è
accolto.
-
E’
fatto ordine all’amministratore speciale del fallimento __________, __________,
di determinarsi come ai considerandi 2 e 3 di questa sentenza.
-
Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.
-
Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.
-
Intimazione
a:
Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale
autorità di vigilanza
Il
presidente La
segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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