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Tax on real estate sale profit counts as realization expense

15.1998.220Übriges Gericht04.01.2000Granted

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

A debtor-side complaint challenged the distribution schedules drawn up after the auction sale of three parcels in Locarno. The complainant argued that the federal tax on the profit from the sale should have been included among the realization expenses and deducted before distribution. The supervisory chamber agreed, relying on federal case law and Art. 157 LEF, and ordered the UEF of Locarno to correct the schedules accordingly for the three tax amounts indicated. No costs or indemnities were imposed.

Omnilex-Regeste

Art. 157 cpv. 1 LEF; qualification des impôts grevant le bénéfice de la vente forcée d’un immeuble comme frais de réalisation: les prétentions fiscales nées exclusivement de l’aliénation aux enchères doivent être prélevées sur le prix d’adjudication avant toute répartition du produit. Le critère déterminant est le lien causal avec la réalisation, respectivement avec la fixation du prix d’adjudication, lequel constitue la base de calcul de l’impôt; cette qualification vaut sous réserve d’un autre examen du juge du fond. Les frais de réalisation sont déduits prioritairement du produit de la vente (consid. 1-2).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1998.220

Data decisione, Autorità: 04.01.2000, CEF

Incarto n. 15.1998.00220

Lugano 4 gennaio 2000 /FP/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 20 novembre 1998 di

contro

l’operato dell’UEF di Locarno e meglio contro gli “stati di riparto” 15 novembre 1998 nell’ambito della realizzazione delle part. __________, __________ e __________ RFD di proprietà di

procedura concernente anche

e

e

nonché

viste le osservazioni

  • 30 novembre 1998 di

  • 3 dicembre 1998 di __________

  • 3 dicembre 1998 della __________ - 16 dicembre 1998 dell’UEF di Locarno

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Diversi creditori procedono nei confronti della Società Anonima __________ e __________ per l'incasso dei loro crediti.

B. In data 22 settembre 1998 venivano depositati gli elenchi oneri delle part. __________, __________ e __________ RFD di __________ di proprietà dell'escussa.

C. I fondi venivano realizzati a pubblico incanto il 30 ottobre 1998. Il ricavo dei singoli immobili risulta essere il seguente:

Part. __________ RFD di __________ fr. 1'500'000.--

Part. __________ RFD di __________ fr. 5'840'000.--

Part. __________ RFD di __________ fr. 1'855'000.--

D. Incassato il prezzo di vendita e le spese di realizzazione, l’Ufficio ha provveduto ad allestire e depositare, in data 16 novembre 1998, gli stati di ripartizione.

E. Con ricorso 20 novembre 1998 lo __________ insorge contro gli stato di ripartizione, asseverando che l’UEF non avrebbe considerato quali spese di realizzazione del fondo le imposte federali sull'utile della vendita, ammontanti a :

Part. __________ RFD di __________ fr. 31'242.--

Part. __________ RFD di __________ fr. 120'063.--

Part. __________ RFD di __________ fr. 35'270.--

F. Con osservazioni 16 dicembre 1998 l’UEF di Locarno postula la reiezione del gravame affermando che le imposte in oggetto non sono state considerate in sede di ripartizione, poiché non inserite negli elenchi oneri dei singoli immobili

G. Delle osservazioni delle altre parti coinvolte nella procedura si dirà, se del caso, in seguito.

Considerando

in diritto: 1. Giusta l’art. 157 cpv. 2 LEF la somma netta ricavata dalla realizzazione del pegno viene distribuita ai creditori pignoratizi sino a concorrenza dei loro crediti, compresi gli interessi fino al giorno dell'ultima realizzazione e le spese di esecuzione. Se la somma ricavata non basta a soddisfare tutti i creditori, l'ufficiale forma la graduatoria dei creditori e determina i loro riparti, avuto riguardo all'art. 219 cpv. 2 e 3 LEF (art. 157cpv. 3 LEF). Determinante per stabilire l'ammontare e il rango dei singoli crediti, è l'elenco oneri (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs - und Konkursrechts, Berna 1997, § 33 n.36, p.270) Sulla somma ricavata si prelevano innanzitutto le spese d'amministrazione, di realizzazione e di ripartizione (art. 157 cpv. 1 LEF).

  1. La costante giurisprudenza del Tribunale federale qualifica le pretese fiscali derivanti dalla vendita agli incanti di un immobile quali spese di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1 LEF da prelevarsi sul prezzo d'aggiudicazione (cfr. DTF 122 III 248, 120 III 153). Nel caso di specie le imposte notificate dallo Stato sorgono per effetto della realizzazione degli immobili, in quanto solo in tale occasione è possibile stabilire il prezzo d'aggiudicazione dei fondi, che serviranno da base di calcolo per le imposte in oggetto. Di conseguenza, con riserva di diverso parere del giudice del merito, le imposte federali utile sulla vendita ammontanti a :

Part. __________ RFD di __________ fr. 31'242.--

Part. __________ RFD di __________ fr. 120'063.--

Part. __________ RFD di __________ fr. 35'270.--

sono da ritenere quali spese di realizzazione ex art. 157 cpv. 1 LEF, quindi da prelevare prima della distribuzione del ricavo della vendita dei fondi, sul prezzo di aggiudicazione.

  1. Ne consegue l’accoglimento del gravame.

Non si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.

Richiamati gli art. 261 e 262 LEF

pronuncia: 1. Il ricorso 20 novembre 1998 dello __________, è accolto.

  1. E’ fatto ordine all’UEF di Locarno di rettificare gli stati di ripartizione delle part. __________, __________ e __________ RFD di __________ ,nel senso che i rispettivi importi di fr. 31'242.--, 120'063.-- e 35'270.--, relativi all’imposta federale utile sulla vendita sono da ritenere spese di realizzazione, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione del ricavo della vendita delle part. __________, __________ e __________ RFD di __________.

2.1. L’UEF di Locarno procederà inoltre ai necessari adeguamenti alla pregressa rettifica.

  1. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

  2. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

  3. Intimazione a:

Comunicazione all’UEF di Locarno

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

debt enforcementreal estate auctiondistribution schedulerealization expensestaxauction proceedssupervisory complaint

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the federal tax on the profit from the sale of the parcels must be treated as a realization expense under Art. 157 LEF and deducted before distribution.

Extrahierter Entscheid

Yes. The tax arises only because of the realization and is to be deducted from the auction proceeds as a realization expense, subject to the merits judge taking a different view.

Extrahierte Begründung

Federal case law qualifies taxes arising from an immovable's forced sale as realization costs under Art. 157(1) LEF. Since the tax base depends on the auction price, the tax is triggered by the realization itself and must be paid before distribution.

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