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Numero d'incarto:
16.1996.131
Data decisione, Autorità:
05.06.1997, CCC
Incarto n.
16.96.00131
Lugano
5 giugno 1997/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 30 ottobre 1996 presentato da
rappr.
dall'__________
contro
la
sentenza 4 ottobre 1996 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio sud nella
causa a procedura speciale in materia di locazione dipendente da istanza 19 agosto 1994
promossa da
rappr.
da __________
con
la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 1'820.- a titolo di pigioni
arretrate oltre a un'indennità di fr. 500.- nonché il rigetto dell'opposizione
interposta dalla convenuta al PE no. __________ dell'UEF di Mendrisio, domande
accolte dal primo giudice limitatamente a fr. 1'820.- oltre interessi del 5%
dal 18 maggio 1994,
letti
ed esaminati gli atti
considerato
in
fatto e in diritto:
- Il 15 maggio 1975 le
parti hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un
appartamento di 4 locali situato in uno stabile di proprietà __________ (doc.
C), per l’occupazione del quale __________ si era impegnata a pagare una
pigione mensile di fr. 300.- in seguito aumentata a fr. 335.- (doc. D).
A seguito di lavori di
ristrutturazione effettuati nel palazzo nel quale si trova l'appartamento
oggetto della locazione, alla conduttrice è stato proposto un nuovo appartamento
di tre locali, di cui ella ha preso possesso a far tempo dal mese di giugno
1993 (cfr. istanza pag. 2). Per quest'appartamento l'inquilina pagava una
pigione mensile di complessivi fr. 285.- (doc. G).
Nel mese di febbraio 1994
__________, riferendosi a una sua precedente comunicazione del 6 luglio 1992
(doc. E), ha sottoposto alla conduttrice il nuovo contratto di locazione (doc.
I) che prevedeva una pigione mensile di complessivi fr. 740.- a far tempo dal
mese di marzo 1994.
Il nuovo contratto di
locazione non è però stato sottoscritto da __________ che lo ha ritornato il 23
febbraio 1994 unitamente alla disdetta del contratto per il 30 giugno 1994
(doc. L), disdetta che la proprietaria dello stabile ha accettato.
- Stante il fallimento
del tentativo di conciliazione proposto da __________ dinanzi all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________ (doc. BB), con istanza 19
agosto 1994 __________ l'ha convenuta in causa dinanzi al pretore della
giurisdizione di Mendrisio sud chiedendone la condanna al pagamento di fr.
1'820.- a titolo di pigioni arretrate per i mesi di aprile, maggio e giugno
1994 (fr. 740.- mensili dedotto un acconto di fr. 400.-) oltre a un'indennità
di fr. 500.-.
A mente dell'istante, con
la sottoscrizione della lettera 6 luglio 1992 __________ ha espressamente
accettato, oltre all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, la modifica del
contratto nel senso di un aumento della pigione a fr. 650.- oltre alle spese
(per complessivi fr. 740.-), rinunciando così alla notifica dell'aumento
mediante modulo ufficiale.
-
Con il querelato
giudizio il primo giudice, giudicando sulla base dell’istanza e degli atti non
avendo la convenuta presenziato al contraddittorio, ha concluso
all’accoglimento dell’istanza limitatamente alla richiesta di pagamento delle
pigioni arretrate per fr. 1'820.- . Il primo giudice, ha infatti ritenuto
giustificata la richiesta di aumento della pigione formulata dall'istante con
la proposta di un nuovo contratto senza che fosse necessario procedervi
mediante formulario ufficiale, modalità alla quale la conduttrice ha
implicitamente rinunciato sottoscrivendo lo scritto 6 luglio 1992 di __________
e pagando la relativa pigione di fr. 740.- per il mese di marzo 1994, di modo
che costituirebbe abuso di diritto il fatto per quest'ultima di appellarsi a
questa carenza formale per sottrarsi al pagamento di una pigione dalla stessa
accettata.
-
Con il presente
tempestivo ricorso, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 5
novembre 1996 del presidente di questa Camera, __________ è insorta contro il
predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di
cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo
giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale in particolare
per aver considerato contraria alla buona fede (art. 2 CC) la sua opposizione
all'aumento della pigione in quanto non notificata mediante modulo ufficiale.
Al ricorso la controparte
non ha presentato osservazioni.
- Giusta l’art. 327
lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata
quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale
oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di
prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità;
arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come
arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non
sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 121 I
114 consid. 3a; 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
- Controversa nella
fattispecie è la questione di sapere se l’istante possa pretendere la pigione
di fr. 740.- mensili sulla base dello scritto 6 luglio 1992 sottoscritto per accettazione
dalla conduttrice il 14 luglio 1992 (doc. E) e sul fatto per quest'ultima di
aver pagato questa pigione per il mese di marzo 1994 (doc. N), oppure se si
tratti di un caso di aumento della pigione per il quale era necessaria la
notifica mediante modulo ufficiale.
Per quanto attiene alla
tesi dell'istante secondo la quale con la sottoscrizione della lettera 6 luglio
1992 le parti avrebbero concluso un nuovo contratto di locazione, la stessa non
appare sprovvista di fondamento. Questo scritto contiene infatti tutte le
indicazioni necessarie al perfezionamento di un contratto di locazione, e
meglio: la pigione, l'oggetto (ossia un appartamento più piccolo di quello
occupato in precedenza di cui la convenuta ha preso possesso nel mese di giugno
1993 alle condizioni in vigore prima della fine complessiva dei lavori) e la
fissazione dell'inizio del contratto in corrispondenza con la fine dei lavori
di ristrutturazione dello stabile. In quest'ottica appare pertanto
ingiustificata, in quanto tardiva non avendo la convenuta ossequiato il termine
di impugnativa di cui all'art. 270 CO, la sua opposizione al pagamento della
pigione richiesta in causa e basata sul contratto 6 luglio 1992, contratto che
l'istante ha semplicemente inteso formalizzare con l'invio dell'esemplare CATEF
(doc. I).
- In ogni caso,
quand'anche si volesse escludere la conclusione di un nuovo contratto e
trattare la richiesta di pagamento di una pigione di fr. 740.- a far tempo dal
mese di marzo 1994 quale aumento della pigione, tesi fatta propria dal primo
giudice e ripresa dalla ricorrente, la pigione controversa sarebbe dovuta
nonostante il mancato utilizzo del formulario ufficiale.
L’aumento della pigione,
ancorché precedentemente concordato tra le parti -tesi sostenuta dall’istante-
deve essere notificato mediante formulario ufficiale (Gmür/Thanei, Rechtsprechung
des Bundesgerichts zur Mietzinserhöhung, 1993, pag. 9; Müller Der Bundesbeschluss
über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, 1976, pag.
126 e 134; Gmür/ Caviezel, Mietrecht-Mieterschutz, 1980, pag. 96; II
CCA 24 luglio 1996 in re T.SA/R.B.SA).
Secondo l’art. 269d CO gli
aumenti di pigione che non vengono notificati mediante formulario ufficiale
sono nulli, nel senso che non esplicano effetto alcuno (SVIT-Kommentar, Mietrecht,
n. 34 ad art. 269d CO; Müller, op.cit., pag. 131). Questa normativa è
stata in seguito precisata dalla giurisprudenza federale che permette di
omettere l'uso del formulario ufficiale a condizione che il conduttore sia informato
sui suoi diritti e abbia acceduto a un aumento pattuito del canone di
locazione, libero da condizionamenti ("nicht unter Druck": cfr. DTF
123 III 74), in particolare non sotto la minaccia di disdetta.
Ma il Tribunale federale
ha anche sempre esaminato il ricorso al tema della carenza formale, in
particolare di fronte all'adempimento di obbligazioni pattuite a discapito
della forma, sotto l'angolazione dell'abuso di diritto, con particolare
riferimento al principio dell'affidamento (cfr. DTF cit., p. 75).
L’abuso di diritto al
quale fa riferimento il pretore è dato nei casi in cui l’inquilino ha
espressamente rinunciato all’utilizzo del formulario ufficiale e ha accettato
la pigione aumentata (SVIT, op.cit., n. 38 ad art. 269d CO).
Dalle risultanze
istruttorie, non contestate dalla convenuta, risulta che il 14 luglio 1992 la
convenuta ha accettato l’aumento della pigione a fr. 650.-. mensili per un
nuovo appartamento (doc. E), canone che quest’ultima ha regolarmente pagato
almeno per il mese di marzo 1994 (doc. N), ossia in corrispondenza con
l’entrata in vigore del nuovo contratto (doc. I). Aggiungasi che le richieste
di pagamento della nuova pigione del 14 aprile 1994 (doc. O), 6 maggio 1994
(doc. P) e 11 maggio 1994 (doc. R), sono rimaste incontestate dalla convenuta
che solo il 20 maggio 1994 (doc. S) ha reagito informando l’istante che la
propria adesione era da intendersi limitatamente all’esecuzione dei lavori ma
non anche alla nuova pigione.
Ritenuto il potere di
apprezzamento di cui gode il giudice nell’ambito della valutazione degli
estremi dell’abuso di diritto (art. 2 CC), questa Camera non ritiene arbitraria
la conclusione del primo giudice che ha intravisto nell’opposizione della conve-nuta
al pagamento della pigione di fr. 740.- un comportamento contrario alle regole
della buona fede.
Ne discende che il
ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere
respinto.
- Tassa di giustizia,
spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che alla
controparte che non ha formulato osservazioni al gravame non vengono assegnate
ripetibili di questa sede.
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara:
-
Il ricorso per cassazione
20 ottobre 1996 di __________ è respinto.
-
Le spese del
presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di
giustizia fr. 100.-
b) spese
fr. 50.-
fr. 150.-
già anticipate dalla
ricorrente, rimangono a suo carico. Non si assegnano ripetibili.
- Intimazione a:
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Sud
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente La
segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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