AIUTO
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Numero d'incarto:
16.1997.59
Data decisione, Autorità:
01.10.1997, CCC
Incarto n.
16.97.00059
Lugano
1 ottobre 1997/cs
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, vicepresidente,
Giani e Zali (quest’ultimo in sostituzione di Chiesa, escluso)
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 22 maggio 1997 presentato da
patr.
dall’avv. __________
contro
la
sentenza 9 maggio 1997 del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 4 nella
causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza 11 novembre 1996 nei confronti di
rappr.
dall’__________
con la
quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr.7’200.- oltre accessori nonchè il
rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta dal convenuto al PE no.
__________ dell’UE di Lugano, domande respinte dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
- Dal mese di luglio
1993 sino al 30 marzo 1996 __________ ha occupato una casa di proprietà di
__________ a __________ sulla base di un contratto di locazione concluso
verbalmente.
La
pigione, fissata in fr. 1’200.- mensili, è stata regolarmente pagata sino alla
fine di settembre 1995 (doc. 6), dopo di che, a causa dei difetti presenti
nell’ente locato e concretizzatisi in particolare nella formazione di estese
macchie di muffa su pareti e soffitti, __________ ha sospeso i pagamenti
comunicando alla controparte la sua intenzione di compensare la pigione con i
danni subiti e corrispondenti al valore di mobili e suppellettili di sua
proprietà irrimediabilmente danneggiati dall’umidità presente nello stabile
(doc. 7).
Con istanza 13 agosto 1996
__________ ha chiesto la convocazione delle parti dinanzi all’Ufficio di
conciliazione di Massagno per ottenere il pagamento delle pigioni rimaste
insolute per i mesi da settembre 1995 sino a marzo 1996, per un totale di fr.
7’200.-.
Identica iniziativa è
stata presa dal conduttore che con istanza 20 settembre 1996 ha chiesto la
convocazione delle parti per la discussione della sua pretesa tendente al
risarcimento dei danni subiti a mobilio e a suppellettili varie.
Con
scritto 11 ottobre 1996 l’Ufficio di conciliazione ha accertato la mancata
conciliazione delle parti rinviando le stesse alla procedura ordinaria (doc.
B).
- Con
istanza 11 novembre 1996 __________, contestando l’esistenza di difetti
nell’ente locato, in particolare le infiltrazioni di acqua dal tetto e i
problemi di fognatura in quanto dallo stesso risolti, ha adito il Pretore
riproponendo la propria domanda di pagamento delle pigioni per i mesi da
ottobre 1995 a marzo 1996.
Il
convenuto si è opposto alla pretesa avversaria eccependone innanzitutto la
tempestività. Nel merito ha ribadito che l’ente locato presentava dei difetti
tali da pregiudicarne l’uso e comunque da giustificare una riduzione della
pigione, che egli ha opposto in compensazione alla pretesa avversaria
unitamente a una pretesa di risarcimento danni per fr. 11’940.-.
-
Con il querelato
giudizio il pretore, accertata la presenza di difetti -in particolare la
formazione generale di muffa sulle pareti e i soffitti della casa dovuta a
infiltrazioni di acqua, il cedimento del blocco camino in sasso e il cattivo
funzionamento dell’impianto di fognatura- atti a pregiudicare l’uso dell’ente
locato ai sensi dell’art. 259 CO-, ha respinto l’istanza ritenendo
integralmente estinto il credito per pigioni dell’istante. Il primo giudice ha
infatti accolto l’eccezione di compensazione sollevata dal convenuto sia con
riferimento alla sua pretesa di risarcimento dei danni subiti a causa dei sopra
menzionati difetti -che il pretore ha valutato equitativamente in fr. 2’400.--,
sia con riferimento alla richiesta di riduzione della pigione, ammessa dal
pretore nella misura del 50% dal mese di ottobre 1995 (data della prima
notifica del difetto) al mese di gennaio 1996, e del 100% per i mesi di
febbraio e marzo 1996 (mesi per i quali è stata accertata l’inabitabilità
dell’ente locato).
-
Con
il presente tempestivo gravame __________ è insorto contro il predetto giudizio
postulandone l’annullamento in quanto frutto di un’arbitraria valutazione delle
risultanze istruttorie ed erronea applicazione del diritto materiale. Egli
rimprovera innanzitutto al pretore di essersi riferito all’art. 42 cpv. 2 CO
per valutare un danno a sostegno del quale il convenuto non ha allegato nessuna
prova. In merito alla riduzione della pigione, rimprovera al primo giudice di
aver ritenuto provata l'esistenza di difetti nell'ente locato tali da
giustificare una riduzione della pigione nella misura del 50% dal mese di
ottobre 1995 a gennaio 1996 e del 100% per i mesi di febbraio e marzo 1996,
difetti neppure allegati dal convenuti (cedimento camino) e che l’istruttoria
di causa non ha evidenziato o che comunque egli ha provato aver eliminato
(riparazione tetto e fognatura).
Con osservazioni 12
giugno 1997 la controparte postula la reiezione del gravame.
- Giusta l’art. 327 lett.
g CPC, disposto sul quale il ricorrente basa il proprio gravame, una sentenza
del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata
manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso
di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.
Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza
che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso
scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non
sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III
130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
- In
base all’art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono
imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso
pattuito dalla cosa, egli può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto,
una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni,
l’assunzione della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito
della pigione.
Nel
caso concreto l’istruttoria, in particolare la documentazione fotografica e il
verbale di controllo 19 aprile 1996 del perito comunale (doc. 1), ha permesso
di evidenziare la presenza di umidità nei locali dello stabile locato. Poiché
l’istante non ha mai sostenuto che la causa di tali inconvenienti fosse da
addebitare all’inquilino, bisogna giocoforza ritenere che la stessa deve essere
ricercata in un difetto dello stabile. Contrariamente a quanto preteso dal
ricorrente, il fatto che egli sia intervenuto sul tetto (cfr. teste __________
che attesta la sostituzione di due coppi), ove si sono verosimilmente originate
le infiltrazioni di acqua che hanno cagionato il deterioramento generale
dell’ente locato, non dimostra ancora l’eliminazione del difetto, ciò a maggior
ragione se si considera che il preteso intervento riparatorio è avvenuto alcuni
mesi dopo la prima notifica dei difetti ad opera dell’inquilino (doc. 9).
Per
quanto concerne agli ulteriori due difetti considerati dal primo giudice, va
rilevato che quello attinente al camino non può essere considerato non essendo
mai stato oggetto di lamentele da parte del convenuto (SVIT, Schweizerisches
Mietrecht, 1991, N. 4 segg. e 13 ad art. 258-259i CO), mentre quello
riguardante la fognatura non è stato comprovato, non potendo a tal fine bastare
la constatazione del perito comunale secondo il quale “il nuovo allacciamento
alla fognatura sembra che non funzioni” (doc. 1 ), e riferita a un sopralluogo
avvenuto il 30 gennaio 1996 e comunque non atta a provare che problemi
all’impianto di fognatura si siano verificati anche dopo l’intervento riparatorio
del 18 ottobre 1995 ad opera del teste __________. D’altra parte manca la prova
che questi problemi costituiscano un difetto della cosa locata (SVIT, op.cit.,
N. 4 segg. ad art. 258-259i CO) e non piuttosto un problema di spettanza
dell’ente pubblico, pure intervenuto in tal senso (doc. 8).
L’inquilino
medesimo, nel suo scritto 25 ottobre 1995 (doc. 7), ha lamentato e sollecitato
unicamente la riparazione del tetto senza menzionare problemi all’impianto di
fognatura, che sono stati notificati solo il 5 febbraio 1996 (doc. 4) e che
l’istante ha sostenuto aver tempestivamente eliminato il 9 febbraio successivo
(doc. 3).
- Secondo
l’art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa
all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione
proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha
avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo (IICCA
26 gennaio 1995 in re O./M.).
Scopo della normativa è di
far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al
fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne
pregiudica un uso ottimale: la riduzione del corrispettivo viene effettuata
secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine
all’azione estimatoria del contratto di compravendita (SVIT, op. cit.,
N. 14 ad art. 259d CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen,
Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, p. 187 e segg.; IICCA 23 agosto
1996 in re C.P.D.S./G.). L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e
l’adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di
locazione incombe al conduttore (Higi, Commentario zurighese, N. 20 ad art.
259d CO; SVIT, op.cit., N. 19 ad art. 259d CO).
Il difetto non deve
necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della
cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è
stata locata (Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, pag. 76; Züst,
op.cit., pag. 19 n. 33; SVIT, op.cit., N. 31 ad art. 258-259i
CO e N. 1 e 5 ad art. 259d CO).
Nel caso di specie è
indubbio che la presenza di macchie di umidità e muffa in tutti i locali
costituisce un “difetto”, nella misura in cui da un lato impedisce un ottimale
utilizzo dell’ente locato e dall’altro crea importanti disagi all’inquilino.
Accertata l’esistenza del
difetto, a causa del quale è pure stata dichiarata l’inabitabilità dell’ente
locato, si tratta ora di stabilire in che misura possa essere concessa la
riduzione della pigione, ritenuto che come visto questa deve essere
proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita
utilità rispetto a quella inizialmente pattuita.
In difetto di una precisa
normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al
giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di
tutte le circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione (Züst,
op.cit., pag. 193, n. 337).
La giurisprudenza,
ancorché non sempre in maniera unitaria, ha già avuto modo di esaminare il
problema relativo alla riduzione della pigione a seguito della presenza di
umidità nell’ente locato (cfr. SVIT, op. cit., N. 15 ad art. 259d CO e
in particolare la casistica in Züst, op. cit., p. 195).
Questa
Camera, in considerazione delle circostanze del caso
concreto,
in particolare del fatto che la presenza di umidità,
ancorché
di un’ampiezza tale da compromettere l’abitabilità
dell’ente
locato, è stata segnalata solo nell’ottobre 1995, ossia
pochi
mesi prima della conclusione del rapporto di locazione,
ritiene
giustificata la riduzione della pigione nella misura del
25%
per i mesi da ottobre 1995 a marzo 1996 (cfr. in tal senso
II
CCA 10 febbraio 1994 in re E./R., 3 febbraio 1995 in re
M./Fondazione A. con
riferimenti; SJ 1979 p. 146), di modo che il credito dell’istante a
questo titolo ammonterebbe a fr. 5’400.-.
La
riduzione del 50% concessa dal primo giudice per i mesi da
ottobre
1995 a gennaio 1996 appare arbitraria in quanto
sproporzionata
rispetto all’effettiva limitazione della possibilità di
disporre
dell’ente locato che ne è derivata per il conduttore, a
maggior
ragione quella del 100% per i mesi di febbraio e marzo
A parte il fatto che l’inabitabilità dell’ente locato è stata
dichiarata
solo a far tempo dal 25 aprile 1996, va comunque
rilevato
che in questi due mesi la situazione di trascuratezza
dello
stabile era identica a quella riscontrata nei mesi
precedenti,
di modo che non si giustifica una diversa
percentuale
di riduzione della pigione.
- Per quanto attiene
alla quantificazione del danno fatto valere dal convenuto, che il pretore ha
valutato equitativamente nella misura di fr. 2’400.- sulla base dell’art. 42
cpv. 2 CO, va rilevato che l’applicazione di questo disposto è riservata ai
casi di impossibilità nel giungere alla prova oggettiva del danno oppure quando
non si può oggettivamente pretendere dal danneggiato una verifica puntuale
dell’entità del pregiudizio patito (IICCA 13 gennaio 1993 in re G. e llcc.
/Banca X, 18 marzo 1993 in re H./S., 7 luglio 1993 in re B. SA/ G., 24 gennaio
1994 in re G./L., 11 luglio 1995 in re F. SA/D. SA; DTF 102 II 11, 105
II 89; Rep. 1988 p. 274). Nel caso di specie, se è vero che manca agli
atti una qualsiasi fattura o perlomeno una foto degli oggetti danneggiati, è
altrettanto vero che il teste __________ ha confermato la veridicità del
documento doc. 14 da lui sottoscritto, ancorché redatto da altri, dal quale si
evince la presenza di diversi oggetti, alcuni quasi nuovi, che hanno dovuto
essere buttati poichè distrutti dall’umidità. Ciò basta per non considerare
arbitraria la conclusione del pretore che ha quantificato in fr. 2’400.- il
danno fatto valere dal convenuto e opposto in compensazione al credito
avversario.
Ne discende che la pretesa
di parte istante deve essere accolta nella misura di fr. 3’000.- oltre
interessi del 5% dal 22 aprile 1996 (data della prima interpellazione agli atti
ex art. 102 cpv. 1 CO, doc. D).
- Il parziale
accoglimento del gravame comporta la modifica del giudizio pretorile anche in
merito alla ripartizione delle spese e ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la
vigente LTG
pronuncia:
I. Il
ricorso per cassazione 22 maggio 1997 di __________ è parzialmente accolto.
Di
conseguenza la sentenza 9 maggio 1997 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
L’istanza è parzialmente accolta.
Di conseguenza __________ è condannato a pagare __________ l’importo di fr.
3’000.- oltre interessi del 5% dal 22 aprile 1996.
E’ rigettata in via definitiva, limitatamente all’importo di fr.
3’000.- oltre oltre interessi del 5% dal 22 aprile 1996,
l’opposizione interposta al PE no. __________ dell’UE di Lugano.
La tassa di giustizia di fr. 700.- e le spese, da anticipare
dall’istante restano a suo carico per 3/5 e per 2/5 sono poste
a carico del convenuto al quale l’istante verserà fr. 120.- a
titolo di ripetibili parziali.
II. Le spese del
presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 350.-
b) spese fr.
50.-
Totale fr. 400.-
già anticipate dal
ricorrente, restano a suo carico per 3/5 mentre la rimanenza di 2/5 deve essere
posta a carico del convenuto al quale il ricorrente verserà fr. 100.- a titolo
di ripetibili ridotte di questa sede.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, Sezione 4
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
vicepresidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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