AIUTO
RICERCA
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Numero d'incarto:
50.1997.7
Data decisione, Autorità:
29.05.1998, TRAM
Incarto n.
50.97.00007
Lugano
29 maggio 1998
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo
Anastasi, presidente,
Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo
Crivelli
statuendo
sul ricorso 8 luglio 1997 dello
rappr.
da: __________
contro
la
decisione 9 giugno 1997 (no. 20/95-121) del Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo
promosso dallo __________ per acquisire la proprietà di 2 mq del mapp.
__________ RFD di __________ in vista della sistemazione stradale di via
__________ (lotto __________ comune di __________);
viste le risposte:
letti
ed esaminati gli atti;
ritenuto, in
fatto
A. __________ è proprietaria
del mapp. __________ di __________, un fondo edificato di complessivi 974 mq
così censito a RF:
A) abitazione mq 115
B) laboratorio mq 46
c) giardino mq 665
D) abitazione mq 89
E) tettoia mq 35
F) pollaio mq 3
G) loggiato mq 5
H) terrazza coperta mq 4
I) porticato mq 12
La particella è situata sul lato destro di via __________
salendo in direzione delle __________, poco oltre l'intersezione via __________
/via al __________.
Pur essendo inclusa in zona R6, ospita un'abitazione di tre
piani attorniata da un grazioso giardino denso di vegetazione che tange verso S
e O il confine giurisdizionale tra i comuni di __________ e __________.
B. Una volta approvati i
progetti esecutivi attinenti alla sistemazione stradale di via __________
(intervento previsto dal Piano dei trasporti del __________), lo __________ -
mediante avviso personale 18 ottobre 1995 e pubblicazione degli atti (relazione
sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano di espropriazione, tabella
di espropriazione e offerte di indennità) - ha promosso la procedura di espropriazione
formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera. Sono così divenuti
oggetto di esproprio anche 2 mq del sub. c della part. __________, per i quali
il Cantone ha offerto un'indennità di fr. 1'000.- il mq, oltre a fr. 8'862.-
per la soppressione di alcune piante.
Il 28 novembre 1995 la proprietaria ha per contro notificato
una pretesa d'indennizzo di fr. 2'000.- il mq per il terreno e di fr. 9'745.-
per le piante.
All'udienza di conciliazione tenutasi il 1° febbraio 1996
l'ente pubblico ha ottenuto bonalmente l'anticipata immissione in possesso dei
diritti espropriati a far tempo dal 1° marzo 1996. In quell'occasione e nel
corso di due successivi dibattimenti le parti si sono per il resto
essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni.
C. Esaurite le formalità
processuali, con sentenza 9 giugno 1997 il Tribunale di espropriazione si è
pronunciato sulle indennità dovute all'espropriata, riconoscendole fr. 1'000.-
il mq per l'esproprio del terreno e fr. 1'525.50 a corpo per il taglio delle
piante.
Esperita un'amplissima indagine sulle quotazioni di mercato,
il primo giudice ha deciso in pratica di concedere alla proprietaria
un'indennità corrispondente al valore edilizio pieno dello scorporo espropriato
calcolato partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di fondi posti
in zona R7 di __________ realizzate negli anni 1991-95 (metodo
statistico-comparativo). Il risarcimento per l'estirpazione delle piante è
stato invece quantificato in base alle risultanze di un'apposita perizia commissionata
pendente causa ad uno specialista del ramo.
D. Avverso il predetto
giudicato lo __________ è insorto innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, postulando una riduzione dell'indennizzo accordato dall'istanza
inferiore: in via principale a fr. 500.- il mq accompagnati dalla rifusione
delle piante, in via subordinata a fr. 800.- il mq senza alcun supplemento per
la vegetazione soppressa.
In sostanza, l'ente espropriante ha criticato il primo
giudice per aver quantificato l'indennità senza soppesare sufficientemente il
livello delle transazioni operate in zona dagli enti pubblici, la tendenza al
ribasso del mercato immobiliare e le peculiarità negative del mapp. __________;
in esito ad un'analisi più attenta di questi fattori, si sarebbe ottenuto un
valore pieno di circa fr. 800.- il mq. Lo scorporo espropriato verrebbe
tuttavia prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi
l'indennizzo dovuto alla proprietaria - non dovrebbe essere superiore a fr.
500.- il mq.
Lo Stato ha infine precisato di accettare la condanna al pagamento
di un risarcimento aggiuntivo per la soppressione delle piante solo se in
questa sede viene ammessa la natura complementare della superficie espropriata
e assegnata un'indennità corrispondente. Caso contrario la somma di fr.
1'525.50 allocata dalla prima istanza non si giustificherebbe, il valore della
vegetazione essendo compreso in quello pieno del terreno.
E. Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi
nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione è pervenuta l'espropriata, con argomentazioni
che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.
Considerato, in
diritto
- La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.
La legittimazione attiva dell'insorgente è data dalla stessa
norma di legge. Contrariamente a quanto sostiene la resistente, l'incoerente
comportamento processuale dello Stato non consente di negare a quest'ultimo la
potestà ricorsuale, prerogativa - questa - che gli va senz'altro riconosciuta
in funzione della condanna subita in primo grado, facendo astrazione
dall'inopportunità dell'impugnativa proposta. In effetti, il Tribunale di
espropriazione fissa le indennità senza essere vincolato dalle conclusioni
delle parti (cfr. art. 49 cpv. 1 seconda frase Lespr); indipendentemente dall'ammontare
delle offerte e delle pretese notificate in prima istanza, espropriante ed
espropriato possono quindi adire questo Tribunale per cercare di pagare meno, rispettivamente
ottenere più di quanto deciso dall'autorità inferiore.
Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e
correttamente formulato, è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso
sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm). L'errore di
impostazione del petitum (la domanda formulata in via principale avrebbe dovuto
essere presentata con ogni evidenza quale subordinata e viceversa) non osta
alla ricevibilità del ricorso.
- L'esproprio che ci occupa
interessa 2 mq del sub. c del mapp. __________. Trattasi in pratica di una
minuscola striscia di giardino parallela a via __________, per la quale lo
__________ ha offerto un indennizzo di fr. 1'000.- il mq corrispondente al suo
presunto valore edilizio pieno, oltre a fr. 8'862.- per la soppressione di
alcune piante.
Condotta un'approfondita ricerca sui prezzi di mercato (premessa
indispensabile per una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo)
ed esperito un accertamento peritale, il Tribunale di espropriazione ha ridotto
la proposta risarcitoria del Cantone, accordando alla proprietaria un'indennità
di fr. 1'000.- il mq per il terreno e di fr. 1'525.50 per le piante che lo
__________ nondimeno contesta.
Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si
concentra dunque sull'indennità dovuta al privato per l'avulsione di 2 mq di
terreno e della flora ivi ospitata.
2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo
mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal
principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né
conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole,
all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si
troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto
dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art.
22ter; DTF 95 I 455).
L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende
pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come
conseguenza dell'espropriazione.
Nella stima del valore venale si deve tener conto anche della
possibilità di un miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e
le diminuzioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante non vengono
però considerati.
Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende
inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad
essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).
Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata
immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla
quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva
(art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà
determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale
sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa
esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54
cpv. 1 Lespr).
In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del
1° marzo 1996, giorno a far tempo dal quale l'espropriata ha bonalmente
concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati (art. 19
Lespr prima frase).
2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il
valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19
LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi
che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si
tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi
possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.
2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto
contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per
oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - per morfologia e
disciplina edilizia - al mapp. __________. La ragione è ovvia e va ricercata
nell'attuale depressione del mercato immobiliare susseguente al crollo del
1990; le leggere quanto effimere riprese registrate nel 1993 e nel 1995 non hanno
certo invertito la tendenza al ribasso, tant'è che nel 1996 si è manifestata
una nuova, sensibile flessione (cfr. USTAT, Informazioni statistiche 1998/2, p.
55).
Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di
appurare che tra il 1991 e il 1995 il prezzo medio pagato a __________ (esclusa
, regione notoriamente di alto pregio) per l'acquisto di proprietà
inedificate collocate in zona R (mapp. __________, __________,
__________ e __________) è stato dell'ordine di fr. 1'260.- il mq, importo che
si riduce a fr. 943.-/mq se si inglobano nel calcolo le somme comprese tra
500.- e 800.- fr./mq sborsate da enti pubblici per acquisire bonalmente (a
trattative private o in sede espropriativa) alcuni scorpori di minima entità. A
dispetto di quanto auspica lo Stato nel proprio gravame, i valori di queste
transazioni non possono essere presi in considerazione ai fini del giudizio.
Vuoi perché si distanziano troppo nettamente dalle reali quotazioni di mercato
desunte dalle compravendite svoltesi tra privati (Hess-Weibel, op. cit., N. 86
ad art. 19 LFespr; RDAT I-1993 N. 51), vuoi perché afferenti a terreni ritenuti
complementari (mapp. __________, __________, __________, __________,
__________), posti in altre zone (mapp. __________ di __________; R6
) o ceduti da venditori particolarmente compiacenti per ragioni
proprie (, mapp. __________ e __________, mapp. __________).
Sulla scorta di quanto precede, tenuto conto soprattutto dei
prezzi convenuti in libere contrattazioni e dell'andamento generale del
mercato, questo Tribunale condivide appieno l'opinione del primo giudice
secondo cui nella primavera del 1996 i terreni R7 della zona di __________
(i.s. dell'1.6; i.o. del 40%) potevano avere un valore commerciale di ca.
1'200.- fr. il mq.
2.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed
adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato,
in modo da giungere al suo effettivo valore venale.
A mente del Tribunale di espropriazione, i pregi ed i difetti
del fondo (peraltro correttamente individuati ed evocati al consid. 5.5. della
sentenza impugnata), segnatamente la sua minor edificabilità (i.s. dell'1.4;
i.o. del 35%) rispetto ai terreni posti nella contigua zona R7 di __________,
consentono di assegnargli un valore venale di fr. 1'000.- il mq.
Ancorché fondata su un ragionamento in parte opinabile,
questa conclusione merita senz'altro tutela. All'i.s. del mapp. __________ non
può essere data infatti l'importanza attribuitagli dal primo giudice, poiché la
disarmonia che contraddistingue il mercato immobiliare ticinese conduce ad un
appiattimento dei valori e non permette di stabilire un nesso direttamente
proporzionale tra il prezzo del terreno e le sue possibilità di sfruttamento
(RDAT 1989 N. 70; STA 7.9.1994 in re __________). L'indubbio minor valore della
proprietà __________ (rispetto ai fondi R7 di __________) è determinato
piuttosto dalla sua contiguità - verso S - con un terreno (mapp. __________ di
) sul quale è possibile erigere un palazzo di sette piani alto 22.70
ml. Edificato in maniera razionale, il mapp. __________ potrebbe tutt'al più
ospitare uno stabile di sei piani alto 20.70 ml che resterebbe sovrastato dalla
mole della costruzione vicina, con evidenti disagi soprattutto dal profilo
dell'insolazione; un accorto operatore immobiliare non mancherebbe di prendere
in considerazione e far valere tali inconvenienti nell'ambito di un'eventuale
compravendita della particella, tanto più che il mapp. __________ è incluso nel
perimetro del PP di __________ e in futuro potrebbe fruire di
possibilità edificatorie superiori a quelle dianzi indicate, aggravando la
situazione del fondo espropriato.
Per finire, l'indennità viene quindi determinata in fr.
1'000.- il mq, cifra inferiore nella misura del 16.5% ai valori medi della zona
R7 di __________ relativamente al 1996, ma identica all'offerta del Cantone,
adeguata alle peculiarità del fondo dedotto in esproprio e conforme al trend
negativo del mercato immobiliare.
2.4.1. Il predetto indennizzo di fr. 1'000.- il mq
corrisponde al valore edilizio pieno del fondo, riferito alle massime
potenzialità edificatorie concesse dal PR.
Lo __________ sostiene però che lo scorporo espropriato è
prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi
l'indennizzo che va riconosciuto ai proprietari - non può essere superiore a
fr. 500.- il mq, ossia alla metà del valore edilizio pieno.
Nel proporre questa tesi il Cantone è caduto in una contraddizione
che non gli giova. Fatta salva l'ipotesi di una svista dovuta alla ridda di
ricorsi interposti contro le espropriazioni di via __________ ed alla
confusione che ne è verosimilmente derivata, così ragionando ammette infatti
che il valore edilizio pieno del mapp. __________ è di fr. 1'000.- il mq.
È considerato terreno complementare ("Vorgarten")
il sedime circostante un edificio che per natura e dimensioni non può essere
usato a fini edilizi (per maggiori dettagli sulla nozione cfr. RDAT 1981 N.
65). Tale è il caso, in particolare, quando il resto del fondo è già edificato
in maniera razionale e tale edificazione appare, secondo le comuni previsioni,
duratura.
Il valore economico della superficie complementare dipende
dai plurimi scopi cui serve o può venir destinata, ma di regola è sensibilmente
inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile. Di quanto, è una
questione di mera valutazione di ogni singolo caso di specie; secondo la
giurisprudenza risalente di questo Tribunale si può arrivare a percentuali del
50% rispetto al valore edilizio pieno.
Il mapp. __________ è già stato edificato, ma non in modo ottimale,
ovvero sfruttandone appieno le potenzialità edificatorie. Per arrivare a tanto,
la proprietaria dovrebbe demolire la vetusta casa che si erge attualmente sul
fondo costruendo al suo posto un moderno palazzo che prosciughi gli indici
concessi dalle normative di zona. Sta di fatto che a prescindere da questa prospettiva
tutt'altro che trascurabile, l'ampia area libera da costruzioni della part.
__________ è zeppa di indici non sfruttati e non può essere considerata alla
stregua di terreno complementare di infimo valore solo perché si trova di
fianco ad una strada, viene espropriata in misura contenuta o non è
autonomamente commerciabile. Il suo valore è per contro considerevole. La componente
edilizia in essa racchiusa può essere utilizzata per un ampliamento della
costruzione esistente o monetizzata nell'ambito di un trasferimento di indici
edificatori ex art. 38a LE. Senza parlare dell'importanza che occorre
riconoscerle quale schermo protettivo contro le gravose immissioni moleste
provenienti da via __________.
Nel caso di specie appare quindi corretto assegnare all'espropriata
un indennizzo corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso.
2.5. Lo __________ si oppone infine al pagamento di un indennizzo
per la soppressione delle piante presenti sullo scorporo espropriato.
Esprimendosi su una censura analoga, in passato il Tribunale
cantonale amministrativo ha già avuto modo di spiegare (RDAT I-1993 N. 51) che
di norma il valore edilizio pieno di un terreno comprende pure il taglio di
eventuali piante situate in loco, dal momento che nell'ambito di una normale e libera
contrattazione l'acquirente del fondo non bonificherebbe al venditore una perdita
di siffatta natura (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 90 ad art. 19 LFespr e
riferimenti ivi citati). In sede espropriativa si ammette tuttavia la rifusione
di questa specifica posta di danno allorquando la flora sacrificata, di
particolare pregio, svolgono una rilevante funzione estetica-protettiva per il
fondo che le ospita. L'indennizzo è parimenti giustificato se il valore delle
piante, vuoi per la loro qualità botanica, vuoi per l'esiguità dell'intervento
espropriativo, avvicina o trascende quello del terreno nudo.
Al fine di indennizzare adeguatamente il proprietario delle
piante per la perdita che subisce si possono adottare due metodi. Il primo
consiste nel tener debito conto di questa peculiarità dell'area oggetto di
esproprio applicando il sistema comparativo, con un conseguente adeguamento
verso l'alto del prezzo medio pagato in zona per terreni privi di vegetazione
pregiata, in modo da giungere al valore venale effettivo del sedime
espropriato. Il secondo contempla più semplicemente l'aggiunta del valore intrinseco
delle piante all'indennità di esproprio del terreno nudo.
Nel caso concreto si è applicata a giusto titolo quest'ultima
variante. Le piante destinate al sacrificio sono di pregio, come si può ben
desumere dalla perizia ordinata dal Tribunale di espropriazione. Si trovano
inoltre proprio al limite del fondo, ove assolvono a funzioni sia protettive
che decorative per tutta la proprietà. L'intervento espropriativo è peraltro
talmente esiguo (2 mq) da non poter inglobare il valore delle piante stesse,
che va pertanto aggiunto a quello del terreno che le ospita.
- Ferme queste premesse, il
ricorso dello Stato è integralmente respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza,
atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima
istanza, mentre in sede di ricorso sono applicabili, giusta il rinvio dato
dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re
S./Comune di __________).
Per
questi motivi,
visti
gli art. 9, 11, 19, 49, 50, 52, 54, 70, 73 Lespr; 18, 28, 31, 51 e 65 PAmm,
dichiara e pronuncia:
-
Il ricorso è respinto.
-
La tassa di giudizio di fr.
1'000.- è posta a carico dello __________, con l'ulteriore obbligo di rifondere
all'espropriata identico importo a titolo di ripetibili.
-
Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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