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52.1995.215•Building permit partly upheld; house 5 must be removed
52.1995.215Übriges Gericht06.06.1995Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
Two appeals against a State Council decision were partially upheld in a planning dispute over five row houses. The court held that the façade facing the neighboring parcel satisfied the boundary-distance rule, and that the attic did not count as an additional floor because the minimum height requirement was not met. It also held that the public forest road crossing the plot was subject to setback rules, so house no. 5 had to be removed because it was too close to the road. After excluding that house, the project remained within the floor-area limit. The permit was therefore restored only for houses 1 to 4, and the parking contribution was halved.
Art. 9 NAPR; setback rules for façades and public roads; art. 35 and 44 RLE; art. 37 LE: the distance to the boundary is assessed by reference to the façade facing the relevant limit, and the surcharge for façades longer than 16 m applies only to the façade actually concerned. A road open to public use remains subject to road-setback rules even if it is still privately registered; derogations from such setbacks are admissible only where the regulations so provide, not for new construction. An attic counts as an additional floor only if, in addition to its surface, it meets the objective habitability requirements, including minimum height. For SUL, the decisive factor is the objective possibility of residential or working use, not the label given in the plans. Where one volume must be removed, parking substitutes and related contributions are reduced accordingly.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1995.215
Data decisione, Autorità: 06.06.1995, TRAM
Incarto n. 52.95.00215 52.95.00216 DP 84-85/95 cm
Lugano 6 giugno 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi:
a) 22 marzo 1995 di
b) 23 marzo 1995 del
contro
la decisione 7 marzo 1995, no. 1250, del Consiglio di Stato che annulla la licenza edilizia 14 novembre 1994 rilasciata dal municipio di __________ a __________, __________, __________ e __________ per la costruzione di cinque case a schiera sulla part. no. __________ RFD;
viste le risposte:
28 marzo 1995 del municipio di __________;
28 marzo 1995 del Consiglio di Stato;
7 aprile 1995 del Dipartimento del territorio;
24 aprile 1995 di __________;
al ricorso di __________;
28 marzo 1995 di __________;
28 marzo 1995 del Consiglio di Stato;
7 aprile 1995 del Dipartimento del territorio;
24 aprile 1995 di __________;
al ricorso del comune di Intragna;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Nel corso del mese di luglio del 1994 __________, __________, __________ e __________ hanno chiesto al municipio di _________ il permesso di costruire cinque case a schiera in località _________ (part. no. __________RFD, zona R2).
Il complesso residenziale si compone di cinque edifici strutturati su tre livelli (PT, 1. piano e sottotetto) e collegati fra loro a PT da un corpo largo 3 m e lungo 5, destinato a cucina o servizi igienici.
Alla domanda si è opposto __________ contestando l'intervento dal profilo delle distanze, dell'i.s., dei posteggi e dei rifugi PC.
B. Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 14 novembre 1994 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola alla condizione di non destinare il sottotetto a scopi abitativi (1), di ottenere dal patriziato di ________ una deroga alle distanze dalla sottostante strada patriziale (2), di ottenere il permesso per la costruzione dei rifugi PC (3), di mantenere il muro di sostegno a valle all'altezza di m 1.50 (4), di ridurre a m 1.50 l'altezza del terrapieno della casa no. 5 (5), di versare un contributo sostitutivo di fr. 5'600.-- per 4 posteggi mancanti.
Con decisione di ugual data, l'autorità comunale ha inoltre respinto l'opposizione di __________.
C. Con giudizio 7 marzo 1995 il Consiglio di Stato ha annullato la predetta licenza, accogliendo il ricorso contro di essa inoltrato da __________.
In sostanza, il Governo ha ritenuto che il complesso edilizio disattendesse la distanza prescritta dall'art. 9 NAPR dal confine verso la part. no. __________RFD. Delle ulteriori censure, esaminate a titolo meramente abbondanziale, è stata ritenuta fondata soltanto quella relativa al superamento dell'i.s. Secondo il Consiglio di Stato, il vano sottotetto sarebbe abitabile e quindi computabile nella SUL.
D. Contro il predetto giudizio governativo insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza in contestazione.
a. __________ nega che la costruzione violi la distanza prescritta dalle NAPR verso la part. no. __________RFD. A suo avviso, su questo versante, fronteggiante il lato minore della costruzione, non sarebbe applicabile il supplemento di distanza prescritto per facciate lunghe più di 16 m.
Le questioni relative alla distanza dalla strada patriziale, soggiunge, sarebbero superate dal fatto che il sedime di tale opera è tuttora parte integrante del fondo dedotto in edificazione.
Il sottotetto, conclude, non sarebbe infine computabile nella SUL, poiché l'altezza media del vano non supera quella prescritta dall'art. 35 RLE per i locali abitabili.
b. Analoghe censure vengono sollevate dal comune ricorrente.
E. All'accoglimento dei ricorsi si oppongono il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni, ed __________, che contesta succintamente le tesi degli insorgenti.
Considerato, in diritto
I ricorsi sono dunque ricevibili in ordine e possono essere decisi con un unico giudizio (art. 52 PAmm), senza complementi istruttori (art. 18 PAmm).
2.1. Giusta l'art. 9.2. NAPR "la distanza minima di un edificio dal confine è così stabilita:
· m 3 per edifici sino a m 7 di altezza;
· m 4 per edifici sino a m 9.50 di altezza;
· 2/3 dell'altezza per edifici di altezza superiore;
Per il calcolo della distanza dal confine si considera la facciata prospiciente (cfr. in tal senso art. 8.2. NAPR).
2.2. Nell'evenienza concreta, la costruzione avversata è lunga m 41.50, larga m 9 ed alta m 7.
La distanza minima dai confini è quindi di 3 m per le facciate di lunghezza inferiore ai 16 m (E ed W). Per le facciate più lunghe (N e S) va invece aumentata nella misura prescritta dall'art. 9.2. NAPR.
La facciata E, rivolta verso il confine con la part. no. __________RFD è lunga m 9. Essa deve quindi distare almeno m 3 da tale limite: condizione, questa, che in concreto è perfettamente soddisfatta.
Palesemente insostenibile appare quindi la pretesa del Consiglio di Stato di imporre anche per questa facciata il supplemento di distanza applicabile giusta l'art. 9.2. NAPR alle facciate adiacenti: sotto questo profilo, i ricorsi vanno pertanto accolti.
3.1. Giusta l'art. 9.5.2 NAPR, la distanza verso strade e piazze con linee di arretramento è quella stabilita sui piani grafici (lett. a). Se non è prevista alcuna linea di arretramento, la distanza verso strade e piazze è di m 7 dall'asse stradale, ritenuto un minimo di m 4 dal ciglio stradale o marciapiede (lett. c).
Deroghe a questi arretramenti possono essere concesse dal municipio in caso di trasformazione, riattamento o sopraelevazione di fabbricati esistenti, a condizione che sia salvaguardata la sicurezza del traffico.
3.2. Nel caso concreto, il fondo del ricorrente è attraversato longitudinalmente da una strada forestale asfaltata, larga circa 3 m e lunga circa 1 km, realizzata anni orsono dal patriziato per rendere accessibile la zona dei monti di __________. L'opera viaria è aperta al pubblico transito. A RF risulta tuttavia ancora intavolata come proprietà del ricorrente, perché il patriziato non ha sinora avviato le procedure necessarie per acquisirla.
Il piano del traffico si limita a registrarne l'esistenza senza classificarla in una delle categorie previste dall'art. 32 NAPR. Il piano delle zone la distingue invece chiaramente dall'area edificabile della zona circostante.
Controversa in concreto è la distanza della casa n. 5 (angolo NW) dalla strada in questione: distanza, che secondo il progetto ammonta a m 4.50 dall'asse, rispettivamente a m 3 dal ciglio stradale.
Abdicando alle competenze conferitegli dall'art. 9.5.2 il municipio ha subordinato la licenza alla concessione, da parte del patriziato, di una deroga alle distanze prescritte dalle NAPR.
La tesi non può essere condivisa, perché il patriziato non detiene alcuna competenza in tema di rilascio di permessi di costruzione.
Ritenendo, erroneamente, che la strada forestale non fosse aperta al pubblico il Consiglio di Stato l'ha invece assimilata ad un semplice fondo privato di proprietà del patriziato. Ha quindi ritenuto necessaria la stipulazione di una convenzione di deroga alle distanze da confine.
Anche questa tesi non può essere accreditata, poiché, palesemente a torto, considera l'opera viaria in discussione alla stregua di una qualsiasi strada privata. Vero è che il tratto di strada che attraversa il fondo del ricorrente appartiene tuttora a quest'ultimo. Tale circostanza non permette tuttavia di prescindere dall'inequivocabile funzione pubblica attribuita all'opera con il consenso di chi ne era proprietario al momento in cui è stata costruita. Né permette di fare astrazione dall'altrettanto indiscutibile collocazione della stessa a livello di PR.
Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, la strada è infatti aperta al pubblico. Pur essendo ancora di proprietà privata, essa è nondimeno destinata all'uso comune (cfr. Rhinow Krähenmann, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, Erg. Bd. N 116 B II). In considerazione di questa sua destinazione essa è inoltre inserita nel piano delle zone come tutte le altre strade di _________ assegnate all'uso comune. A differenza delle strade private, che si integrano senza soluzione di continuità nella zona circostante, essa si limita in effetti ad attraversare la zona edificabile di _________ senza tuttavia farne parte.
Così stando le cose, ben si deve ammettere che le distanze dalla strada prescritte dall'art. 9.5.2 NAPR (7 m dall'asse ed almeno 4 dal ciglio) valgono anche per la strada in esame. Ne discende che la casa n. 5, posta a m 4.50 dall'asse, rispettivamente a m 3 dal ciglio della stessa non rispetta le distanze minime prescritte da tale norma. A torto, reputa il municipio che il difetto sia emendabile mediante concessione di una deroga. Deroghe alle distanze dalle strade possono essere concesse soltanto in caso di trasformazione, riattamento o sopraelevazione di fabbricati esistenti: ipotesi, queste, che in concreto non sono per nulla date.
Trattandosi di un difetto facilmente emendabile mediante soppressione della casa n. 5, i ricorsi possono nondimeno essere parzialmente accolti, ripristinando la licenza alla condizione di eliminare tale edificio.
4.1. Giusta l'art. 31 NAPR di __________, nella "zona residenziale estensiva 2 piani, R2" sono ammesse soltanto costruzioni di due piani al massimo. "E' inoltre permesso il seminterrato con sporgenza massima di m 1.20".
A differenza di analoghe disposizioni di altri comuni, il numero di piani indicato dalla norma non serve soltanto a caratterizzare la zona, ma assume valore di prescrizione vincolante. Lo si deduce chiaramente dal testo di legge.
Secondo l'art. 44 RLE i sottotetti sono computati come piani quando la loro superficie (utile lorda) supera i due terzi di un piano intero.
4.2. Oltre a due piani abitabili le costruzioni in contestazione disporrebbero di un vasto sottotetto dotato di ampie finestre sui lati N e S.
Secondo il Consiglio di Stato, questo vano sarebbe computabile come piano abitabile in quanto dotato di una superficie superiore ai due terzi di quella del piano tipo. Il ricorrente contesta questa deduzione, rilevando che il locale non è abitabile poiché l'altezza media è inferiore a quella prescritta dall'art. 35 RLE (m 2.30).
Le obiezioni del ricorrente meritano di essere accolte, poiché se è vero che il sottotetto, dotato di balcone e di ampie finestre, presenta caratteristiche che permettono di considerarlo abitabile, non è men vero che dal profilo dell'altezza del vano meno di 2/3 della superficie (36 mq su 54) dispone di un'altezza media superiore al minimo prescritto dall'art. 35 RLE (m 2.30).
Dal profilo degli art. 35 e 44 RLE, rispettivamente 31 NAPR i ricorsi possono quindi essere accolti, poiché i piani computabili sono soltanto due.
5.1. Giusta l'art. 37 LE, quale SUL si considera la superficie dei piani sopra e sottoterra degli edifici. Non vengono tuttavia computate tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro, come le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni. Decisive ai fini dell'inclusione della superficie di un determinato locale nella SUL non sono le indicazioni fornite dai piani circa la sua destinazione: determinante è la sua configurazione, valutata secondo criteri oggettivi nell'ottica di una sua possibile utilizzazione a scopi abitativi o lavorativi.
5.2. In concreto, il fondo dedotto in edificazione ha una superficie di 1926 mq. Dedotta la superficie della strada (mq 227), resta una superficie edificabile di 1699 mq. In base all'i.s. della zona R2 (0,4) può quindi essere realizzata una SUL di 680 mq: superficie suscettibile di aumentare sino a 770 mq in caso di applicazione dell'art. 38 cpv. 2 § LE, che a determinate condizioni permette di computare come superficie edificabile anche la superficie vincolata dal PR per la strada attraversante il fondo.
Ogni unità abitativa dispone di due piani abitabili di 54 mq l'uno (6 x 9) e di un sottotetto abitabile nella misura di 36 mq.
A questa SUL va aggiunta quella dei corpi intermedi (15 mq l'uno). Considerando che la casa n. 5 non può essere realizzata perché troppo vicina alla strada, la SUL complessiva delle quattro unità abitative e dei tre corpi intermedi ammonta pertanto a: 54 + 54 + 36 mq = 144 x 4 = 576 mq + 15 x 3 = 45 mq = 621 mq.
Essendo contenuta nei limiti prescritti (mq 680), nulla osta da questo profilo al ripristino della licenza.
Dato che una casa, anche per motivi legati all'i.s., non può essere realizzata, il numero dei posteggi mancanti si riduce da 4 a 2. Di conseguenza, il contributo sostitutivo chiesto dal municipio (fr. 5'600.--) va dimezzato.
In esito alle considerazioni sin qui esposte, i ricorsi vanno parzialmente accolti, annullando la decisione governativa impugnata e ripristinando la licenza in esame alla condizione che venga soppressa la casa n. 5.
La tassa di giustizio e le ripetibili seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 37 LE; 35, 44 RLE; 9, 31 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61, 65 PAmm
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 7 marzo 1995 del Consiglio di Stato (n. 1250) è annullata;
1.2. la licenza edilizia 14 novembre 1995 rilasciata dal municipio di _________ per l'edificazione della part. no. __________ RFD è confermata limitatamente alle case da 1 a 4; il contributo sostitutivo per posteggi mancanti è ridotto a fr. 2'800.--.
La tassa di giustizia di fr. 1'600.-- (milleseicento) è a carico del resistente __________ nella misura di fr. 1'200.-- (milleduecento) e del ricorrente _________ nella misura di fr. 400.-- (quattrocento).
Il resistente __________ rifonderà fr. 1'000.-- (mille) al ricorrente _________ a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo:
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the project respected the minimum boundary distance toward the neighboring parcel
The eastern façade facing the neighboring parcel complied with the required 3 m distance; no extra supplement applied.
Under the zoning rules, distance is calculated by the facing façade. The relevant façade was only 9 m long, so the supplement for façades exceeding 16 m did not apply.
Whether the road crossing the plot had to be treated as a public access road subject to setback rules
Yes. The forest road was open to public use and had to be treated as a road within the zoning plan; setbacks from it applied.
Its public function and zoning-plan designation prevailed over the fact that it remained privately registered. The municipal authority could not delegate road-setback derogations to the patriziato, and no derogation was allowed for a new building.
Whether the fifth house violated the road setback requirements
Yes. House no. 5 was too close to the road and could not remain in the project.
The house stood only 4.5 m from the road axis and 3 m from the curb, below the required setbacks.
Whether the project exceeded the maximum number of floors and counted the attic as a habitable floor
No. The attic was not computable as an additional floor in the circumstances, so only two computable floors remained.
Although the attic had features suggesting habitability, less than two-thirds of its surface met the minimum height requirement; therefore it could not count as an additional floor under the zoning and building regulations.
Whether the project exceeded the permissible floor-area ratio / SUL
No. After excluding house no. 5, the computable SUL remained within the permitted limit.
The remaining four units plus intermediate bodies produced 621 m², below the 680 m² limit.
Whether the parking contribution had to be maintained at the original amount
No. Because one house had to be eliminated, the missing parking places were reduced and the substitute contribution had to be halved.
The permit no longer covered five houses, so only two parking spaces were missing instead of four.
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