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52.1995.65•Illegal works and building permit variance order
52.1995.65Übriges Gericht31.03.1995Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The appellant challenged a State Council decision that ordered the municipality to set a 30-day deadline for a retrospective building permit application concerning a pool and a boundary wall. The Administrative Court held that the pool had been built in a different location than approved and that the wall exceeded the permitted height of 140 cm, reaching about 200–250 cm. It also held that the earlier State Council ruling on the neighbors’ untimely objection did not bar supervisory intervention. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 207 LOC; Art. 18 PAmm; Art. 35, 44 RLE 1974; supervisory order to file a retrospective building application for unauthorized or diverging construction. An order to apply for after-the-fact authorization is justified where there are serious indications that works were erected without the required permit or in deviation from the permit granted. Municipal silence after a variant notice does not constitute tacit authorization where ordinary permission is required. A prior decision declaring a neighbor’s objection inadmissible does not preclude supervisory intervention by the cantonal authority as to the actually executed works, even if the neighbor can no longer contest the original permit. Procedural defects in the permit process do not prevent a finding that the executed work remained subject to authorization; the decisive point is the scope of the approval as derived from the application documents and plans.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1995.65
Data decisione, Autorità: 31.03.1995, TRAM
Incarto n. 52.95.00065 DP 42/95 cm
Lugano 31 marzo 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna e Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso del 1° febbraio 1995 di
rappr. da: avv. __________
contro
la decisione 10 gennaio 1995, no. 195, del Consiglio di Stato che accoglie l'istanza d'intervento presentata dalla comunione ereditaria fu __________ avverso l'operato del municipio di __________ e in relazione alla realizzazione di opere edilizie sul fondo dell'insorgente;
viste le risposte:
17 febbraio 1995 del Dipartimento del territorio - Sezione della pianificazione urbanistica;
22 febbraio 1995 del Consiglio di Stato;
27 febbraio 1995 della C.E. fu __________
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 27 settembre 1991 __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire sulla part. no. __________ RFD una piscina, una serra invernale ed un muro di cinta. La relazione tecnica allegata alla domanda di costruzione specificava che il muro di cinta era previsto "in c.a. facciavista verso la strada comunale aggiunta orizzontale all'esistente da quota 2.40 a 1.60 da strada e muretto 1.40 di altezza parallelo al terreno verso part. __________".
Le opere di cinta erano chiaramente raffigurate dalla planimetria in scala 1:100, annessa alla domanda. Non erano ulteriormente precisate da sezioni o piani prospettici.
L'avviso di pubblicazione esposto all'albo e notificato ai confinanti menzionava unicamente la piscina e la serra. Non indicava che il permesso era chiesto anche per i muri di cinta.
Durante il periodo di pubblicazione della domanda, due rappresentanti della comunione ereditaria proprietaria della part. no. __________ RFD hanno preso visione dei piani.
Preso atto che nessuna opposizione era stata inoltrata, il 19 dicembre 1991 il municipio di __________ ha rilasciato al richiedente una licenza edilizia per la costruzione di una piscina e di una serra per fiori. L'atto autorizzativo non conteneva alcun accenno al muro di cinta previsto lungo il confine fra i fondi delle parti in lite (part. n. __________ e __________ RFD).
Il 6 maggio 1992 __________ ha notificato al municipio l'intenzione di "spostare leggermente" la piscina ed il muretto rivolto verso la strada. La notifica è stata passivamente recepita dall'autorità comunale.
All'inizio dell'estate del 1991 il ricorrente ha realizzato le opere oggetto della domanda di costruzione.
Il 7 luglio 1991 __________, rappresentante della comunione ereditaria resistente ha chiesto al municipio di __________ se il muro eretto lungo il confine verso la part. no. __________ RFD fosse stato autorizzato e se fosse conforme alle normative applicabili.
Dopo due incontri con le parti in lite, il 29 ottobre 1992, l'autorità comunale ha comunicato alla comunione ereditaria __________ di considerare scaduti i termini per opporsi alla realizzazione di quel manufatto.
Contro questa determinazione dell'esecutivo comunale la succitata comunione ereditaria è insorta davanti al Consiglio di Stato, chiedendo di essere ammessa ad opporsi alla realizzazione di un muro di confine "alto quasi 3 m".
Con giudizio 4 agosto 1993 il Consiglio di Stato ha dichiarato improponibile il ricorso, considerando che alla determinazione municipale avversata non inerisse qualità di decisione impugnabile. Nei considerandi di tale giudizio il Governo ha comunque rilevato che la licenza 19 dicembre 1991 non conteneva alcun accenno al muro in questione. Ha quindi ritenuto che il municipio dovesse verificare "questa situazione non chiara".
B. Vista l'inazione dell'autorità comunale, l'8 novembre 1993 la comunione ereditaria fu __________ si è rivolta al Consiglio di Stato in qualità di autorità di vigilanza per denunciare l'esecuzione di opere non autorizzate o diverse da quelle approvate con la licenza edilizia rilasciata al ricorrente nel 1991.
C. Con decisione 10 gennaio 1995 il Consiglio di Stato ha accolto l'istanza, ordinando al municipio di __________ di assegnare ad __________ un termine di 30 giorni per inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per la piscina ed il muro di confine fra le part. no. __________ e __________ RFD.
In sostanza, il Governo ha ritenuto che l'altezza del muro eretto lungo il confine fra i due fondi non corrispondesse a quella indicata dai piani inoltrati con la domanda di costruzione 27 luglio 1991.
Difforme dal progetto approvato, sia dal profilo dell'ubicazione, sia dal profilo delle dimensioni, sarebbe pure la piscina realizzata in prossimità del confine verso il fondo della comunione ereditaria resistente.
D. Contro il predetto giudizio governativo insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo __________, chiedendone l'annullamento.
Rievocati i fatti sin qui riassunti, l'insorgente reputa che la vicenda non giustifichi un intervento dell'autorità di vigilanza. Tanto meno quando si consideri che questo rimedio non è dato per sopperire alla mancata impugnazione di decisioni che avrebbero potuto essere contestate davanti all'autorità di ricorso: situazione, questa, che si verificherebbe nel caso concreto, dove la comunione ereditaria resistente ha rinunciato ad opporsi alla domanda di costruzione del 1991.
E. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni e la comunione ereditaria __________, che contesta partitamente le tesi dell'insorgente.
Ad opposta conclusione perviene invece il municipio di __________, che postula l'annullamento del controverso giudizio governativo.
Considerato, in diritto
L'ordine impartito dal Consiglio di Stato al municipio di __________ affinché fissi all'insorgente un termine per l'inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria costituisce in effetti un provvedimento atto a ledere gli interessi di quest'ultimo in modo sufficientemente diretto e concreto.
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti senza assumere ulteriori prove (art. 18 PAmm). La situazione delle opere in contestazione emerge infatti chiaramente dalle risultanze dei sopralluoghi esperiti dalle precedenti istanze. Una nuova visita in luogo, sollecitata dall'insorgente, non appare quindi atta a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
Un simile ordine si giustifica quando sussistono fondati motivi per ritenere che una determinata opera sia stata realizzata senza la necessaria autorizzazione o in contrasto con il permesso ricevuto. Il proprietario è libero di ottemperarvi o di non darvi seguito, lasciando che l'autorità amministrativa si pronunci sulla legittimità dell'opera basandosi soltanto sulle informazioni in suo possesso (ai fini dell'adozione di eventuali misure di ripristino).
2.2. Nell'evenienza concreta, si tratta essenzialmente di verificare se le opere in contestazione sono state realizzate senza la necessaria autorizzazione o in contrasto con il permesso ricevuto.
2.2.1. Piscina
L'ubicazione della piscina non corrisponde a quella indicata dai piani inoltrati con la domanda di costruzione del 27 settembre 1991.
Sotto questo profilo, ben si deve riconoscere che l'opera è stata realizzata in contrasto con il permesso ricevuto.
L'assenza di qualsiasi reazione da parte del municipio alla notifica dello spostamento, inoltrata dal ricorrente il 6 maggio 1992, non può essere interpretata alla stregua di un permesso tacito. La LE 1973 vigente a quel momento sottoponeva infatti queste opere all'obbligo del permesso (cfr. art. 35 cpv. 1 lett. b RLE 1974). Alla variante non era quindi applicabile la procedura di semplice notifica, ma quella ordinaria.
Ne consegue che il giudizio governativo va esente da critiche nella misura in cui impone l'avvio di una procedura di rilascio del permesso mancante per questo manufatto.
Irrilevante è il fatto che la comunione ereditaria resistente abbia contestato tardivamente quest'opera e non possa più esigerne la rettifica, qualora dovesse risultare contraria al diritto edilizio materialmente applicabile. Né giova al ricorrente invocare il principio della buona fede con riferimento all'assenza di qualsiasi reazione da parte dell'autorità comunale di fronte alla notifica dello spostamento del manufatto. Tale circostanza non può evidentemente sopperire alla mancanza del permesso in variante. Potrà semmai giovare all'insorgente soltanto nella (remota) eventualità che l'autorità dovesse avviare nei suoi confronti un'azione di ripristino.
In quanto riferito all'obbligo di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per la piscina il ricorso va quindi respinto. Resta ovviamente impregiudicato il diritto dell'insorgente di non dar seguito all'ordine che il municipio è tenuto ad impartirgli e di attendere che l'autorità gli imponga eventualmente di rettificare l'opera.
2.2.2. Muro di confine
Nella misura in cui aveva per oggetto il muro previsto lungo il confine fra i fondi delle parti in lite, la domanda di costruzione inoltrata dal ricorrente era carente. Le indicazioni riguardanti l'altezza del manufatto (altezza da terreno max 1.40 m) erano insufficienti. Mancavano in particolare una sezione ed una prospettiva dell'opera (cfr. art. 44 RLE 1974).
Carente era pure l'avviso di pubblicazione della domanda di costruzione che menzionava la piscina e la serra, ma non accennava al muro in questione. Carente è però anche stata la consultazione degli atti da parte dei rappresentanti della comunione ereditaria qui resistente, che non hanno rilevato i difetti della domanda di costruzione. Carente, per ammissione dello stesso municipio, è infine anche la licenza edilizia 19 dicembre 1991, che autorizza il ricorrente a costruire la piscina e la serra senza accennare al muro previsto lungo il confine tra i fondi delle parti.
I vizi procedurali sin qui descritti non permettono tuttavia di concludere che il muro in esame è stato costruito senza alcun permesso. In quanto statuente senza riserve su una domanda di costruzione che contemplava anche questo manufatto, la licenza edilizia rilasciata dal municipio non poteva non avere per oggetto anche l'opera in discussione.
Resta nondimeno da stabilire quali fossero i limiti dell'autorizzazione accordata: in particolare dal profilo dell'altezza.
Per determinare quale fosse l'altezza autorizzata, ci si deve necessariamente riferire agli atti annessi alla domanda di costruzione (relazione
Ciò significa, in altri termini, che sulla base della licenza edilizia 19 dicembre 1991 rilasciatagli dal municipio il ricorrente poteva ritenersi autorizzato a costruire lungo il confine in discussione un muro alto 140 cm misurati dal livello del terreno sottostante.
Ora, il muro che è stato effettivamente realizzato supera abbondantemente questo limite, raggiungendo - su un tratto lungo m 13.50 - un'altezza variante da 200 a 250 cm (in corrispondenza dell'angolo SW della part. no. __________ RFD; cfr. rilievo 24.7.92 dell'Ufficio tecnico). Questo parametro va in effetti misurato a partire dal livello del terreno del fondo confinante (part. no. __________ RFD di proprietà della resistente) sino al filo superiore del manufatto. Altri riferimenti non entrano in considerazione. Non fanno in particolare stato né il livello del terreno retrostante il muro, nè il livello superiore del muretto alto 50 cm che sorge sulla part. no. __________ RFD in contiguità con l'opera in contestazione.
Assodato che l'opera realizzata non corrisponde a quella che è stata autorizzata, immune da violazioni del diritto appare l'ingiunzione fatta dal Consiglio di Stato all'autorità comunale affinché fissi al ricorrente un termine per l'inoltro di una domanda in sanatoria.
A torto, questi vi si oppone allegando che la legittimità dell'opera non può più essere rimessa in discussione dopo che il Consiglio di Stato, con decisione 4 agosto 1993, ha dichiarato improponibile il ricorso inoltrato dalla resistente contro la determinazione 29 ottobre 1992 del municipio di __________ accertante la decorrenza infruttuosa del termine di opposizione. Da quel giudizio governativo può al massimo discendere che la resistente non è più abilitata a rimettere in discussione la legittimità della licenza 19 dicembre 1991 accordata al ricorrente per la costruzione di un muro alto 140 cm lungo il confine verso la part. no. __________ RFD. Quel giudizio non impedisce per contro minimamente all'autorità di vigilanza sui comuni di ordinare al municipio l'avvio di un procedimento di rilascio del permesso mancante per l'opera che é stata effettivamente realizzata.
Né giova al ricorrente obiettare che non sono date le premesse per un intervento dell'autorità di vigilanza sui comuni. La passività dimostrata dall'autorità comunale di fronte alle rimostranze della resistente, che contestava la realizzazione di un manufatto alto quasi il doppio di quello autorizzato (250 cm invece di 140), costituisce un motivo più che sufficiente per intervenire nei confronti del municipio. Impregiudicate le questioni riguardanti la conformità dell'opera con il diritto edilizio materialmente applicabile e quelle concernenti l'adozione di eventuali misure di ripristino, il ricorso va pertanto respinto anche nella misura in cui è volto a censurare l'ordine impartito dal Consiglio di Stato all'autorità comunale affinché fissi al ricorrente un termine per l'inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria per il muro in contestazione.
Per questi motivi,
visti gli art. 207 LOC; 39 LE 1973; 35, 44 RLE 1974; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
Le spese e la tassa di giustizia di fr. 1'000.-- (mille) sono a carico del ricorrente, che rifonderà alla resistente fr. 1'500.-- (millecinquecento) a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo:
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the State Council could order a retrospective permit application for the pool.
Yes, because the pool was built in a different location than approved and the later notification did not amount to a permit in variance.
The pool was realized contrary to the approved plan; the municipal silence after the alteration notice could not replace the ordinary permit procedure.
Whether the State Council could order a retrospective permit application for the boundary wall.
Yes, because the wall was authorized only for an estimated height of 140 cm, while the built wall reached about 200-250 cm.
Although the original application and publication were procedurally defective, the license still covered the wall only as described in the application documents, and the executed structure exceeded that authorization.
Whether the prior State Council decision on the neighbors' untimely objection prevented supervisory intervention.
No, that decision only barred the neighbors from contesting the original permit; it did not bar supervisory orders concerning the actually executed works.
The earlier inadmissibility ruling did not preclude the supervisory authority from addressing unauthorized or divergent construction.
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