Height bonus for basement required under zoning rulesKI-generiert

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1996.134

Data decisione, Autorità: 28.08.1996, TRAM

Incarto n. 52.96.00134 DP 125/96 leo

Lugano 28 agosto 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 4 giugno 1996 di

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__________ tutti rappr. da: dott. iur. __________

contro

la decisione 22 maggio 1996 del Consiglio di Stato (n. 2571) che annulla la licenza edilizia 23 gennaio 1996 rilasciata dal municipio di ____________________ ai ricorrenti per la costruzione di uno stabile di appartamenti sulla part. n. __________ RT;

viste le risposte:

• 18 giugno 1996 di __________;

• 18 giugno 1996 del Consiglio di Stato;

• 14 agosto 1996 del municipio di

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letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. I ricorrenti sono comproprietari di un terreno in leggero pendio (part. n. __________ e __________ RT), situato a __________, in prossimità dell'ex __________, nel comparto A della zona di protezione monumentale (ZPM).

Il 23 ottobre 1992 hanno ottenuto il permesso di costruirvi uno stabile d'appartamenti. L'edificio, a forma di parallelepipedo orientato da monte verso valle, era costituito da sette moduli disposti in contiguità su uno stesso piano. La facciata verso valle (E) presentava un'altezza di m 8,50 rispetto al terreno sistemato. Identica altezza era prevista per le facciate laterali (N e S), che si incuneavano progressivamente nel terreno, reso piano mediante escavazione del pendio. A monte dell'edificio, a confine con una strada comunale, era inoltre previsto un corpo parzialmente interrato, nel quale erano sistemati locali di servizio.

Prima della scadenza, il permesso è stato rinnovato per altri due anni con risoluzione municipale 2 novembre 1993.

B. Il 14 luglio 1995 i ricorrenti hanno inoltrato al municipio di __________ una nuova domanda, che, pur riprendendo l'impostazione del progetto precedente, apportava significative modifiche alla costruzione inizialmente prevista. Oltre a sovvertire l'espressione architettonica delle facciate principali, il nuovo progetto prevedeva in particolare di aumentare di 30 cm l'altezza dello stabile (da 8,50 a 8,80) e di m 1,50 quella del torrino dell'ascensore previsto a monte, quale corpo a sé stante parzialmente staccato dal resto dell'edificio.

Alla domanda si è opposto __________, proprietario di un fondo (part. n. __________ RT), situato sull'altro lato della strada comunale che scende lungo il confine N del terreno dei ricorrenti. L'opponente contestava in particolare l'altezza dell'edificio, superiore, a suo avviso, a quella massima di 7 m, prescritta dall'art. 11 NAPR.

Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale e quello della commissione di esperti incaricata di preavvisare le domande di costruzione, il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione del vicino qui resistente.

C. Con giudizio 22 maggio 1996 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrato dall'opponente.

Dopo aver rilevato che la precedente licenza non impediva all'insorgente di contestare il nuovo permesso, il Governo ha in sostanza ritenuto che la costruzione in esame non potesse beneficiare dell'abbuono di m 1,50 concesso dall'art. 11 NAPR sull'altezza massima (m 7) prevista per il comparto A della zona di protezione monumentale. Questo abbuono, stando al Consiglio di Stato, potrebbe infatti essere concesso soltanto per formare uno zoccolo destinato a migliorare la disposizione della costruzione. Ipotesi, questa, che in concreto non sarebbe data, poiché la costruzione avversata non è dotata di alcun particolare basamento. Manifestamente contraria ai limiti di zona è stata pure ritenuta l'altezza di 10 m prevista per il torrino del lift.

D. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza accordata loro dal municipio.

Contestata la legittimazione attiva dell'opponente, gli insorgenti rilevano che il supplemento d'altezza è stato concesso in considerazione della particolare configurazione del pendio allo scopo precipuo di permettere un miglior inserimento dello stabile nel delicato contesto urbanistico in cui è previsto. A loro avviso, per realizzare una costruzione alta 7 m senza zoccolo occorrerebbe suddividere l'edificio in due blocchi di differente altezza: soluzione, questa, che la commissione d'esperti ha scartato siccome insoddisfacente dal profilo delle esigenze di protezione del monumento. La concessione del supplemento di altezza previsto dagli art. 17 ed 11 cpv. 1 NAPR si imporrebbe quindi come una necessità inderogabile. Irrilevante sarebbe l'utilizzazione dello spazio ricavato all'interno dello "zoccolo".

E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula particolari osservazioni.

Ad identica conclusione perviene l'opponente __________, che, rivendicata la qualità per agire in giudizio, contesta succintamente le tesi dei ricorrenti.

Il municipio di __________ condivide invece l'impugnativa con argomenti che verranno semmai ripresi più avanti.

Considerato, in diritto

1. Il ricorso è ricevibile in ordine giusta gli art. 21 LE, 43 e 46 PAmm.

La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dei ricorrenti e la tempestività dell'impugnativa sono invero incontestabili.

2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Data la natura delle questioni da risolvere, le prove chieste dai ricorrenti, in particolare il sopralluogo, non appaiono in effetti atte a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti. La situazione dei luoghi è peraltro nota a questo tribunale.

3. Infondata è l'eccezione che i ricorrenti sollevano, soltanto in questa sede, in relazione alla legittimazione attiva del vicino opponente davanti alla precedente istanza.

In quanto proprietario di un fondo situato ad una decina di metri dalla facciata N dello stabile in esame, alta 8 m e lunga più di 50, l'opponente appartiene senz'altro a limitata e qualificata cerchia di persone, la cui situazione risulta collegata all'oggetto del provvedimento impugnato da un rapporto più stretto ed intenso di quello in cui versano gli altri membri della collettività. Per questa stessa situazione il vicino qui resistente appare d'altro canto portatore di un interesse personale, attuale e concreto a contestare un'opera suscettibile di pregiudicare il libero godimento del suo fondo, limitando la vista verso S e verso il sottostante monumento protetto. A giusta ragione il Consiglio di Stato ha quindi riconosciuto a __________ la qualità per agire in giudizio.

4. I ricorrenti non deducono alcunché in loro favore dal precedente permesso. In particolare, non si prevalgono della licenza ottenuta nel 1992 per negare al vicino qui resistente il diritto di sollevare contestazioni che aveva omesso di sollevare in occasione del rilascio della prima licenza. Non mette quindi conto di indagare ulteriormente per stabilire se ed eventualmente sino a che punto la domanda in esame possa essere considerata alla stregua di una variante.

5. Giusta l'art. 40 LE, l'altezza degli edifici è misurata dal terreno sistemato sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Ciò vale anche nel caso in cui il terreno è sistemato mediante escavazione del pendio (STA 20.12.1984 in re __________). Determinante non è infatti la quota assoluta, bensì l'ingombro verticale effettivo degli edifici.

In concreto, è pacifico che la costruzione avversata, stando ai piani annessi alla domanda di costruzione, si innalza sino ad un'altezza massima di m 8,80 dal terreno sistemato mediante escavazione del pendio prospiciente le facciate laterali.

6. 6.1. Giusta l'art. 17 cpv. 1 NAPR di __________, applicabile alla zona di protezione monumentale (comparto A) ove è situato il fondo dei ricorrenti, "l'altezza massima degli edifici è di 7,00 m, compreso il parapetto di cui all'art. 11 cpv. 2": Può comunque "essere concessa la formazione dello zoccolo come all'art. 11 cpv. 1 NAPR".

In base a quest'ultima disposizione, "ove non sia diversamente stabilito da prescrizioni particolari, l'altezza massima delle nuove costruzioni è di m 9.00; può inoltre essere concessa la formazione di uno zoccolo di m 1.50 al fine di una migliore disposizione delle costruzioni".

L'apposito commento annesso alle NAPR non illustra i motivi che giustificano questa facilitazione. E' comunque evidente l'analogia che intercorre fra questa norma e l'art. 41 LE; norma che permette di sistemare il terreno mediante la formazione di terrapieni alti sino a m 1,50 non computabili sull'altezza degli edifici sovrastanti.

Scostandosi dal tenore letterale dell'art. 11 cpv. 1 NAPR, che subordina la concessione dell'abbuono di altezza alla formazione di uno zoccolo, la commissione d'esperti incaricata di esaminare e preavvisare le domande di costruzione, ha ritenuto che la particolare configurazione del fondo e le esigenze di protezione del vicino monumento imponessero di accordare il supplemento d'altezza in questione. Il preavviso è stato fatto proprio dal municipio.

Dissentendo da questa interpretazione della norma, il Consiglio di Stato ha invece ritenuto che l'abbuono in altezza potesse essere accordato soltanto in caso di realizzazione effettiva di uno "zoccolo", ovvero di un elemento facente funzione di basamento. Non essendo previsto alcuno zoccolo, ha quindi dedotto che la costruzione non potesse beneficiare dell'agevolazione.

La tesi del Consiglio di Stato merita di essere condivisa.

L'art. 11 cpv. 1 NAPR non si limita infatti a prevedere la possibilità di concedere un supplemento d'altezza destinato a migliorare la "disposizione delle costruzioni", ma subordina la concessione di questa facilitazione alla formazione di uno "zoccolo", ossia di un elemento architettonico distinto dal profilo strutturale dal resto della costruzione e destinato a fungere da basamento dell'edificio sovrastante. Scopo della norma, stando al suo tenore letterale, non è soltanto quello di permettere ed incentivare un miglior inserimento delle costruzioni nel terreno mediante la concessione di un abbuono in altezza, ma è anche quello di imporre una determinata configurazione agli edifici posti al beneficio di questa facilitazione, attraverso una loro articolazione in due parti distinte, una delle quali, quella più bassa, alta sino a m 1,50, destinata a fungere da basamento (zoccolo) dell'edificio vero e proprio.

Pur tenendo conto della latitudine di giudizio che dev'essere lasciata al municipio nell'interpretazione di norme del diritto comunale autonomo, non si può quindi ammettere che l'agevolazione in altezza possa essere indiscriminatamente accordata già a partire dal momento in cui è suscettibile di migliorare l'inserimento dell'edificio nel terreno e nell'ambiente circostante. Occorre anche che venga formato uno "zoccolo", ossia un basamento distinto, almeno esteriormente, dal resto della costruzione, qualunque sia la sua utilizzazione interna.

6.2. Nel caso concreto, il municipio ha ritenuto che la particolare configurazione del terreno dei ricorrenti e le esigenze di protezione del monumento giustificassero la concessione dell'abbuono di m 1,50 previsto dall'art. 11 cpv. 1 NAPR sull'altezza massima di 7 m prescritta dall'art. 17 NAPR.

Da questo profilo, la tesi dell'autorità comunale merita di essere condivisa.

Grazie a questa facilitazione è infatti possibile realizzare una costruzione strutturata in modo lineare e uniforme anche dal profilo del suo sviluppo verticale, senza ridurre eccessivamente le possibilità edificatorie del fondo dei ricorrenti, già limitate da vincoli particolarmente onerosi. Rispondendo meglio alle esigenze di protezione del vicino complesso monumentale, questa impostazione del progetto è senz'altro preferibile alla realizzazione di un edificio a gradoni, articolati sulla verticale del pendio.

La soluzione adottata dai ricorrenti non può tuttavia essere avallata, poiché non prevede la formazione di uno "zoccolo", ossia di un elemento architettonico a sé stante, distinguibile - almeno dall'aspetto esterno - dal resto della costruzione e destinato a fungere da basamento all'edificio vero e proprio. Le facciate dello stabile in oggetto appoggiano infatti direttamente sul terreno, sviluppandosi sulla verticale senza soluzioni di continuità.

Vero è che l'inserimento dell'opera nel contesto edilizio circostante non verrebbe migliorato in misura significativa dalla formazione di un basamento. Vero è pure che un simile elemento appare del tutto insuscettibile di ridurre le già di per sé modiche ripercussioni derivanti al fondo del resistente dagli ingombri verticali dell'edificio così com'è concepito attualmente.

L'art. 11 cpv. 1 NAPR non permette tuttavia di concedere l'abbuono prescindendo dalla formazione di uno "zoccolo".

Non trattandosi di un difetto facilmente emendabile mediante l'imposizione di clausole accessorie, la decisione del Consiglio di Stato di annullare la licenza edilizia rilasciata dal municipio di __________ sfugge quindi alle critiche dei ricorrenti.

Corrette, ancorché non determinanti ai fini dell'annullamento della licenza edilizia, appaiono pure le considerazioni svolte dalla precedente istanza in merito all'altezza del torrino dell'ascensore. Questo manufatto, concepito come un corpo staccato dal resto dell'edificio, innalzandosi a 10 m dal suolo sul lato S, supera in effetti il limite d'altezza previsto dagli art. 11 e 17 NAPR per i corpi tecnici. L'art. 11 cpv. 2 NAPR dispone invero che questi accessori possono sporgere al pari dei parapetti sino a 2 m oltre i limiti d'altezza fissati dalle NAPR. Dall'art. 17 NAPR si evince tuttavia che nel comparto A della ZPM queste sporgenze non possono oltrepassare l'altezza massima fissata dalla norma suddetta. Il torrino, posto sullo stesso piano dell'edificio principale non può quindi oltrepassare il livello del tetto di quest'ultimo.

8. Così stando le cose, il ricorso va quindi respinto.

La tassa di giustizia segue la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 40 LE; 11, 17 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm,

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.-- è a carico dei ricorrenti in solido.

3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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