IMVI on auction purchase only if price is below market valueKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.139

Data decisione, Autorità: 07.12.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00139

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 18 luglio 1995

in materia di: IMVI

presentato da:

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__________ __________, avv. __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. In data 5 luglio 1994, l'Ufficio di esecuzione di Lugano metteva all'incanto la PPP n. __________ situata sul fondo __________ del Comune di __________, di proprietà dell'escussa __________ __________. Il valore di stima ufficiale dell'immobile ammontava a fr. 229'406.–, quello peritale a fr. 202'500.–. L'avv. __________ __________ si aggiudicava l'immobile al prezzo di fr. 155'000.–.

Con decisione del 21 ottobre 1994, l' Ufficio dei registri di Lugano notificava alle parti la tassazione concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare. A carico dell'alienante non risultava alcun imponibile, essendo il valore di stima ufficiale superiore a quello di aggiudicazione; per contro, l'autorità di tassazione imponeva all'acquirente la differenza fra il valore di stima ufficiale (fr. 206'465.–, dopo la riduzione del 10%, per l'adesione del Comune al decreto cantonale sulle stime) ed il valore di aggiudicazione. L'aggiudicatario era pertanto debitore di un'imposta di fr. 8'544.–.

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__________ interponeva reclamo all' Ufficio dei registri, chiedendo di esentare l'acquisto dall'imposizione mediante l'IMVI, in applicazione dell'art. 3 lett. c LIMVI. L'autorità fiscale respingeva il gravame, rilevando che, essendo stati interamente pagati i creditori della società debitrice, l'art. 3 lett. c LIMVI era inapplicabile.

2. L'acquirente impugnava allora la decisione su reclamo con ricorso alla Divisione delle contribuzioni (DC), argomentando che, non avendo acquistato mediante negozio giuridico privato con la __________ __________, bensì per atto dispositivo dell'autorità di aggiudicazione, l'art. 7 cpv. 2 LIMVI, che pone a carico dell'acquirente l'imposta corrispondente alla differenza fra prezzo indicato e valore commerciale del fondo, non troverebbe applicazione. Inoltre, il valore commerciale doveva essere ravvisato a suo avviso proprio nel prezzo di aggiudicazione, essendo il valore di stima peritale puramente teorico.

La DC respingeva il gravame con decisione del 19 giugno 1995, nella quale sottolineava in particolare come l'aggiudicazione, seppur sottoposta a particolari normative (art. 229 ss. CO) sia comunque un'alienazione soggetta all'IMVI.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, l'avv. __________ __________ __________ postula l'annullamento della tassazione IMVI. Fondandosi sullo scopo della disposizione di cui all'art. 7 cpv. 2 LIMVI, che consisterebbe nel prevenire simulazioni di prezzo, il ricorrente rileva come un simile pericolo sia escluso per definizione nel caso dell'aggiudicazione. Osserva quindi che l'art. 49 cpv. 2 RFF esclude che l'aggiudicatario possa essere tenuto a pagare altre spese, oltre a quelle che tale norma espressamente menziona; egli non sarebbe mai stato avvertito dall'Ufficio di esecuzione dell'esistenza di un'imposta sul maggior valore a carico dell'aggiudicatario. Quanto al valore peritale dell'immobile che egli si è aggiudicato, fa notare come lo stesso art. 9 RFF lo definisca "valore reale presumibile". Il ricorrente lamenta infine un diniego di giustizia, per il fatto che la DC si sarebbe rifiutata di procedere ad un sopralluogo ed una perizia.

Nelle sue osservazioni del 23 agosto 1995, la DC ribadisce che l'applicazione dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI non presuppone una simulazione di prezzo, ma che tale disposizione mira solo ad imporre subito l'affare fatto dall'acquirente.

All'udienza del 18 luglio 1995, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. Ritenuto che il ricorrente ha contestato, fra l'altro, il valore attribuito all'immobile, il Presidente della Camera ne ha ordinato l'accertamento peritale.

4. 4.1.

L'art. 7 cpv. 2 LIMVI consente all'autorità fiscale di scostarsi dal valore contrattuale indicato dalle parti qualora esso sia manifestamente inferiore al valore commerciale dell'immobile venduto. La norma permette pertanto al fisco d'imporre siffatte transazioni allo stesso modo di quelle commercialmente "normali" e persegue anche lo scopo di rendere meno attraenti i negozi giuridici tendenti all'elusione fiscale. La possibilità d'effettuare una valutazione commerciale della contrattazione risparmia all'autorità fiscale la difficile indagine sui reali rapporti e motivi delle parti e, se del caso, la prova dell'elusione fiscale. In questo senso si può affermare che l'art. 7 cpv. 2 LIMVI non presuppone un prezzo di vendita dell'immobile simulato, ma tiene seriamente conto di questa eventualità e ha lo scopo di prevenirla.

Conseguentemente l'art. 4 cpv. 2 LIMVI, che si fonda sui medesimi elementi esterni – il prezzo indicato dalle parti e il valore reale dell'immobile – , pone a carico dell'acquirente l'imposta calcolata sulla differenza di questi due valori. Il legislatore ha così inteso basarsi non sulla volontà delle parti, ma solo su elementi appariscenti, e ha assunto che in questi casi la differenza tra il prezzo indicato nel contratto e il valore reale valutato dall'autorità fiscale affluisce all'acquirente.

Va inoltre rilevato che l'art. 4 cpv. 3 LIMVI, che dichiara in ogni caso applicabile l'aliquota dell'alienante commisurata all'imponibile complessivo (dell'alienante e dell'acquirente), persegue lo scopo di evitare elusioni fiscali mediante l'indicazione di prezzi d'acquisto non corrispondenti alla realtà. Con l'applicazione dell'aliquota determinante per l'acquirente qualora egli avesse venduto l'immobile al prezzo commerciale, il legislatore ha voluto colpire anche gli atti di compravendita contenenti prezzi non corrispondenti al vero, poiché in ogni caso assicura allo Stato l'intero introito fiscale.

4.2.

Secondo il Tribunale federale, tenendo conto di questi due aspetti della legge ticinese – la volontà d'imporre il beneficio realizzato dall'acquirente e di evitare elusioni fiscali – appare conseguente e ragionevole la soluzione adottata dal legislatore, consistente nell'applicazione al compratore dell'aliquota valida per il venditore, commisurata all'imponibile complessivo delle due parti ed eventualmente maggiorata ai sensi dell'art. 15 §, nel caso che il venditore sia una persona giuridica. Meno difendibile apparirebbe del resto la soluzione di tassare ogni parte contrattuale con l'aliquota determinata dalle sue condizioni personali. In questa ipotesi infatti, se una persona fisica vende a una persona giuridica a un prezzo che necessita la valutazione d'ufficio del valore commerciale dell'immobile secondo l'art. 7 cpv. 2 LIMVI, il fisco percepirebbe più di quanto avrebbe incassato qualora le parti avessero pattuito un prezzo conforme al valore reale, poiché la differenza fra quest'ultimo e il prezzo concordato verrebbe imposta con l'aliquota maggiorata. Le medesime conseguenze comporterebbe l'imposizione di questi negozi abnormi sempre con l'aliquota valida per l'acquirente (STF del 23 marzo 1981 in re W.B.; inoltre STF del 18 settembre 1984 in re CE fu M.V.).

4.3.

Questa Camera ha già avuto modo di rilevare come sia giustificata particolare prudenza nel procedere a rivalutazione, anche per non perdere in ultima analisi di vista la ratio della norma. Dal momento che la rivalutazione colpisce, eccezionalmente, un maggior valore non realizzato ovvero non ancora divenuto liquido, essa non deve colpire picchi di valore che un immobile può raggiungere in momenti di congiuntura particolarmente favorevoli, determinati da smisurata effervescenza del mercato immobiliare, quanto piuttosto valori effettivi che possano sempre essere realizzati al di là delle contingenze del mercato. Altrimenti si finirebbe per colpire non soltanto una plusvalenza illiquida (non ancora realizzata), ma addirittura irrealizzabile. Altrimenti detto, scopo dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI non può essere quello di colpire l'utile maggiore possibile conseguito dall'acquirente, bensì l'utile oggettivamente conseguito (STF del 18 settembre 1984 in re CE fu M.V., consid. 2a e riferimenti; CDT n. 308 del 10 dicembre 1991 in re V.).

La giurisprudenza non ha tuttavia mai elaborato criteri precisi, ad esempio, di natura percentuale per stabilire quando il valore di vendita sia manifestamente inferiore al valore reale (CDT n. 39 del 15 gennaio 1973; CDT n. 410/411 del 5 agosto 1974 in re G.; CDT n. 471 del 20 luglio 1976 in re G.). La differenza deve comunque essere di rilievo (STF 19 settembre 1973 in re A.). Tale è indubbiamente da considerare una differenza dell'ordine del 34% rispetto al valore di vendita (STF 21 giugno 1972 in re St.). Non è per contro stata considerata di rilievo una differenza del 12,5% su un prezzo di vendita dichiarato di poco inferiore a trecentomila franchi (CDT n 471 del 20 luglio 1976 in re G.), né una del 13% ca. su un prezzo di vendita dichiarato di trecentocinquantamila franchi (CDT n. 39 del 15 gennaio 1973 in re F.); recentemente, è poi stata riconosciuta come rientrante nel margine d'apprezzamento di una trattativa commerciale, senza denotare gli estremi di un prezzo manifestamente di favore, una differenza, in un caso, del 6% (CDT n.134 del 23 giugno 1994 in re E. AG), e, in un secondo caso di poco più del 7% (CDT n. 190 del 26 settembre 1994 in re I. SA in liquidazione).

5. Nel caso in esame, il ricorrente contesta fra l'altro il valore attri buito dall'autorità di tassazione all'immobile che egli si è aggiudicato. Si ricorda che tale valore è stato desunto dalla stima ufficiale, ridotta del 10% (fr. 206'465.–), ma che il valore attribuitogli dalla perizia dell'Ufficio esecuzione di Lugano non era molto distante (fr. 202'500.–).

Come detto, la Camera ha ordinato al proprio perito di effettuare una stima del valore della PPP n. __________ di __________, per stabilire se la tesi del ricorrente, secondo cui vi sarebbe stata una sopravvalutazione dell'appartamento da lui acquistato, trovi riscontro nei fatti. Ebbene, nel suo rapporto peritale del 13 ottobre 1995, il perito sottolinea come il bene immobiliare in questione sia costituito da due vani ubicati nel piano cantina del condominio e come gli stessi siano al limite dell'abitabilità, essendo quasi completamente interrati. Aggiunge poi che vi è una manifesta sproporzione fra le quote millesimali assegnate ai singoli appartamenti, ragione per cui la ripartizione del valore di stima ufficiale fra gli stessi non trova riscontro nella realtà. Il perito conclude che il valore di aggiudicazione di fr. 155'000.–, pari a fr. 3'100.– al metro, è persino ancora elevato.

6. Ne consegue che il ricorso è accolto, essendo stato provato che il valore di aggiudicazione non è manifestamente inferiore al valore commerciale dell'immobile venduto. Tale conclusione consente di lasciare aperte le ulteriori censure sollevate dal ricorrente, con riferimento in particolare alla questione di principio circa l'applicabilità dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI al caso dell'aggiudicazione nell'ambito di una procedura esecutiva.

Di conseguenza, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Quanto alle ripetibili, esse vengono assegnate, conformemente alla giurisprudenza della Camera, anche per il ricorso alla Divisione delle contribuzioni.

6.1.

Questa Camera ha già avuto occasione di precisare, infatti, che l'art. 31 LPAmm - applicabile in virtù del rinvio contenuto all'art. 11 LIMVI - non impedisce di assegnare ripetibili anche per il ricorso in prima sede, poiché determinante non è e non può essere la lettera dell'art. 31 LPAmm - secondo cui solo il Consiglio di Stato e il Tribunale amministrativo ne avrebbero la facoltà -, sia perché detta norma è applicabile solo in via del tutto subordinata in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, sia perché è insito nella ratio medesima dell'art. 31 LPAmm il riconoscimento di ripetibili alla parte vittoriosa in caso di procedura giudiziaria, sia che si tratti di ricorso amministrativo (contro la decisione su reclamo dell'Ufficio dei registri davanti al Dipartimento delle finanze) sia che si tratti di ricorso di diritto amministrativo alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello (CDT n. 59 del 30 marzo 1992 in re F., in RDAT II-1993 p. 460 ss.).

Date le peculiarità procedurali della procedura di ricorso in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, il Dipartimento di giustizia, pronunciandosi sulle decisioni su reclamo degli Uffici dei registri, svolge funzione giudiziaria del tutto analoga a quella che svolge il Consiglio di Stato, quando si pronuncia sulle decisioni dipartimentali in quanto adito da ricorso amministrativo. Sarebbe d'altronde iniquo nell'ambito dell'imposta sul maggior valore immobiliare negare puramente e semplicemente le ripetibili in sede di ricorso amministrativo, poiché è proprio in questa sede che appare significativa l'assistenza di un rappresentante contrattuale, segnatamente di un legale, data la frequente delicatezza dei temi giuridici in discussione (RDAT II-1993 p. 462).

6.2.

Al ricorrente è pertanto assegnata un'indennità per ripetibili per complessivi fr. 600.–.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su ricorso del 19 giugno 1995 è riformata nel senso che la tassazione IMVI n. 514.94.1596 è annullata, per carenza di imponibile a carico dell'aggiudicatario.

2. Non si prelevano né spese né tassa di giudizio.

Al ricorrente è assegnata un'indennità di fr. 600.– a titolo di ripetibili.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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