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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.174

Data decisione, Autorità: 10.05.1996, CDT

Incarto n. 80.95.00174

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 22 agosto 1995

in materia di: IC/IFD 95/96

presentato da:

---

e __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Nella tassazione IC/IFD 1995-96 l’UT ha esposto a __________ e __________ __________ un valore locativo di fr. 6’500.-- di media annua quale valore locativo dell’abitazione secondaria che possiedono a __________ __________./ __________ e che ha un valore di stima risalente al 1° gennaio 1985 di fr. 100’000.-- (cfr. decisione su reclamo del 24 luglio 1995).

2. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________ contestano il valore locativo esposto loro dall’UT, argomentando che la loro casa di vacanza è abitabile solo per sei mesi all’anno, a causa dell’assenza di riscaldamento, essendo stati costretti a eliminare l’impianto perché non più conforme alle prescrizioni e troppo oneroso da adeguare.

La casa, composta di un soggiorno e una cucina a pianterreno e di tre camere al piano superiore, è quindi abitabile soltanto per metà dell'anno.

Pendente causa è stato conferito al perito il mandato di esprimersi sul valore locativo dell'immobile dei ricorrenti. Il relativo rapporto è stato intimato alle parti, alle quali è stata data facoltà di esprimersi.

Con memoria del 9 aprile 1996 i ricorrenti hanno chiesto l'ulteriore riduzione del valore locativo a fr. 1'900.-- di media annua.

3. 3.1

Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

3.2

La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.

3.3

Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

4. 4.1

L'art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)

4.2

L'art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93).

4.3

Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 80.95.00279 del 13 febbraio 1996 in re R. e M. Ce., CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

5. Il perito, nel suo rapporto del 21 marzo 1996, dopo aver descritto la zona in cui è ubicata la casa di vacanza dei ricorrente e averne illustrato le possibilità di accesso, ha provveduto a raccogliere dati sugli affitti richiesti nella zona per abitazioni monofamiliari provviste di riscaldamento e abitate tutto l'anno. Il canone di locazione mensile per una casa ritenuta similare ammonta a fr. 1'500.--, per una casa di soli tre locali più servizi, quindi di dimensioni inferiori a quella dei ricorrenti, a fr. 1'100.--. Il che significa un canone di locazione annuo di fr. 18'000.-- per la prima, rispettivamente di fr. 13'200.-- per la seconda.

La casa dei ricorrenti è priva di riscaldamento. La realizzazione di uno nuovo centralizzato costituirebbe un intervento di un certo peso finanziario e nemmeno entra in considerazione la realizzazione di un riscaldamento elettrico di tutta la casa a causa delle insufficienze della linea di corrente che collega la zona.

Il perito ha quindi proposto di considerare quale reddito locativo il canone di locazione ottenibile affittando l'abitazione durante tre mesi e mezzo all'anno (ossia nel periodo estivo), pari a fr. 5'250.-- quando i ricorrenti medesimi nel loro ricorso ammettono un'abitabilità per sei mesi all'anno - e di tener equamente conto delle possibilità d'uso proprio su tutto l'arco dell'anno, in particolare durante i fine settimana in primavera e in autunno quando il clima è mite.

Il valore complessivo così ottenuto non si discosta sostanzialmente da quello calcolato in base ai parametri in uso, per cui non vi sono ragioni di non confermare la valutazione dell' Ufficio di tassazione.

Certo, i ricorrenti criticano il termine di paragone scelto, asserendo che si tratterebbe di un'abitazione di maggior pregio e che inoltre il canone di locazione sarebbe comprensivo del riscaldamento. Essi sembrano però del tutto dimenticare che la valutazione del perito appare, per quanto si dirà, tutt'altro che ingenerosa. È in effetti cosa nota che un conto è il canone di locazione che può essere conseguito locando l'immobile per tutto l'anno, ossia in caso di contratto di durata indeterminata, un altro sono i canoni di locazione, decisamente molto più favorevoli, che possono essere spuntati mensilmente affittando l'abitazione unicamente durante i periodi pregiati dell'anno. Sicché partire, come ha fatto il perito, da un canone mensile di fr. 1'500.--, cioè da un canone mensile medio e non da quanto conseguibile sul mercato locando a terzi l'abitazione durante il periodo estivo, produce un risultato tutt'altro che sfavorevole. Di nessun rilevo sono quindi, per quanto precede, le critiche svolte dai ricorrenti nelle loro osservazioni del 9 aprile 1996 circa la congruenza del termine di paragone e il fatto che il canone di locazione di fr. 1'500.-- sia comprensivo del riscaldamento. La richiesta poi di ridurre il valore locativo a soli fr. 1'900.-- di media annua appare ampiamente temeraria.

La valutazione appare, tutto ben considerato, prudenziale e senz'altro compatibile, anche sotto il profilo della parità di trattamento, con la prassi seguita dall'autorità fiscale in casi simili.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 200.--

b. nelle spese di perizia e cancelleria fr. 180.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico dei ricorrenti.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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