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Real estate gains tax cannot offset losses across separately acquired shares

80.2001.163Übriges Gericht17.12.2001Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

Two taxpayers appealed a Locarno tax assessment for real estate gains tax after selling a condominium. They argued that, taken as a whole, the purchase and sale generated no gain because the property had been acquired in three stages and earlier losses should offset the later gain. The court held that the acquisition structure required separate calculation for each stage under Art. 136 LT, so the gain on the later-acquired share remained taxable. The appeal was dismissed and the taxpayers were ordered to pay CHF 180 in costs.

Omnilex-Regeste

Art. 123, 128 cpv. 1, 136 LT; real estate gains tax on property acquired in successive stages: the taxable gain is to be determined separately for each acquisition period where the property interest was obtained in distinct transactions and later sold for a global price. The sale price must be allocated proportionally to the respective shares, and the duration of ownership assessed separately for each share (consid. 5). In the absence of an express statutory rule extending loss compensation beyond Art. 134 cpv. 4-5 LT, losses on one acquired portion may not be offset against gains on another portion, even if the asset has maintained a single legal identity (consid. 5.2-5.5).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2001.163

Data decisione, Autorità: 17.12.2001, CDT

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 7 novembre 2001

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

  1. __________ __________, __________ __________,
  2. __________ __________, __________ __________, entrambi rappr. da: __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con atto pubblico del 4 gennaio 2001, __________ __________ e __________ __________ vendevano ai coniugi __________ e __________ __________ la PPP n. __________, quota di 71‰ del fondo base n. __________ del Comune di __________, al prezzo di fr. 190'000.-..

Nella dichiarazione fiscale ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, i venditori indicavano un valore di acquisto di fr. 205'000.-, con la conseguenza che non risultava alcun utile imponibile.

Notificando loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 luglio 2001, invece, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava l’utile in fr. 10'101.- e l’imposta in fr. 2'525.25. Il calcolo era infatti suddiviso in tre distinte parti: su una quota di un mezzo, il valore di investimento (fr. 110'000.-) eccedeva il ricavo (fr. 95'000.-), così come su un’ulteriore quota di un quarto (fr. 47'500.- – fr. 58'433.-). Sulla terza quota di un quarto, invece, l’utile ammontava a fr. 10'101.- (valore di alienazione fr. 37'399.-).

  1. I venditori impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 27 luglio 2001, adducendo che il prezzo di acquisto era superiore al prezzo di vendita.

Con decisione del 25 ottobre 2001, l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, rivedendo il calcolo dell’utile sulla quota di un quarto che aveva dato luogo ad un imponibile. L’utile si riduceva di conseguenza a fr. 3'666.- (valore di investimento fr. 59'668.- e valore di alienazione fr. 63'334.-).

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ e __________ __________ contestano nuovamente l’esistenza di un utile imponibile. A loro avviso, si deve tener conto del fatto che complessivamente non vi è stato alcun utile ma piuttosto una perdita.

  2. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

  1. 5.1.

Nella fattispecie, i ricorrenti hanno venduto per fr. 190'000.- l’appartamento di cui erano comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno.

Il problema è di accertare il valore di investimento, dal momento che l’acquisto dell’appartamento è avvenuto in tre momenti successivi.

Infatti, l’acquisto è suddiviso nelle seguenti tappe:

Ø i ricorrenti hanno acquistato dapprima, nel 1992, una quota di un mezzo: l’8 gennaio 1992, __________ __________ ha infatti ceduto l’immobile alla comproprietà composta da __________ __________ __________, __________ __________, __________ __________ e __________ __________, al prezzo di fr. 220'000.-;

Ø quindi, l’8 febbraio 1995, il comproprietario __________ __________ ha venduto il proprio quarto agli altri tre comproprietari per complessivi fr. 55'000.-;

Ø infine, il 7 settembre 1999, i ricorrenti si sono aggiudicati la quota di un terzo del comproprietario __________, fallito, e si sono assunti oneri per fr. 59'578.-.

La situazione può pertanto essere così rappresentata:

È dunque evidente che, per accertare il valore di acquisto dell’appartamento venduto dai ricorrenti, si devono prendere in considerazione tre momenti diversi. Il valore di investimento risulta infatti dalla somma dei tre valori di acquisto parziali. Altro problema è che, essendovi un’acquisizione avvenuta in tre fasi, l’aliquota sarà diversa, a dipendenza del momento determinante per il calcolo.

5.2.

Proprio per le ragioni appena evocate, l’autorità di tassazione ha applicato l’art. 136 LT, secondo il quale, se immobili acquistati in epoche diverse sono ceduti per un valore globale, il valore di alienazione è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).

In una sentenza del 1999, questa Camera ha già avuto modo di applicare tale disposizione ed ha deciso che un contribuente, che ha acquistato un immobile in parte per eredità ed in parte per compravendita e lo aliena in seguito, non può compensare la perdita subita con la vendita della prima parte con l'utile conseguito vendendo la seconda (CDT n. ..__________del 10 giugno 1999, in RDAT II-1999 n. 14t).

5.3.

Nella sentenza citata, la Camera di diritto tributario ha stabilito che la compensazione delle perdite deve essere esclusa nel caso in cui immobili acquistati in epoche diverse abbiano mantenuto la loro identità e indipendenza giuridica, non essendo prevista altra possibilità di compensazione che non sia quella stabilita dall’art. 134 cpv. 4 e 5 LT. Una diversa conclusione verrebbe insanabilmente a collidere con la chiara volontà del legislatore, applicando in modo estensivo un'eccezione alla regola del calcolo separato dell'utile ed anche alla natura reale dell'imposta sugli utili immobiliari, che il legislatore ha voluto circoscritta a ben distinte fattispecie (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 302; inoltre p. 270 s.).

Se il Legislatore cantonale avesse voluto disporre diversamente, non avrebbe certamente mancato di introdurre una norma simile a quella prevista dall'art. 77 cpv. 2 StG-AG, che impone, nel caso in cui al momento dell'alienazione i fondi costituiscono un'unità economica, poco importa se riuniti in un'unità giuridica oppure rimasti giuridicamente indipendenti l'uno dall'altro, di accertare globalmente l'utile, portando così a considerare automaticamente eventuali perdite su singoli fondi o parti (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 303; inoltre Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, pp. 767 e 769; inoltre, sul concetto di unità economica, da interpretare con ritegno: StE 1988 B 45 n. 4).

5.4.

Nella stessa sentenza, è pure stata esaminata la questione se si imponga una diversa soluzione nel caso di fondi acquistati in epoche diverse ma riuniti in un unico immobile, come nell’ipotesi di fondi contigui riuniti giuridicamente in un unico fondo o di quote di comproprietà o di proprietà comune acquistate in epoche diverse da un medesimo proprietario.

Le ragioni che inducono a considerare i disposti dell'art. 134 cpv. 4 e 5 LT quali eccezioni alla regola del calcolo separato dell'utile e della natura reale dell'imposta sugli utili immobiliari, impongono di interpretare l'assenza di una norma che disciplini la fattispecie di più fondi acquistati in epoche diverse ma poi riuniti giuridicamente in un unico fondo, quale silenzio qualificato del legislatore e di negare, come nel caso di fondi contigui che mantengono la loro identità e indipendenza giuridica, la possibilità di procedere al calcolo complessivo dell'utile.

È d'altronde innegabile che una diversa soluzione, in questa ipotesi, mal si concilierebbe con il principio della parità di trattamento rispetto all'altra ipotesi e condurrebbe a soluzioni diverse in virtù soltanto di aspetti meramente formali (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 303, anche n. 19).

5.5.

Il caso in esame non differisce in modo sostanziale da quello che era alla base della sentenza pubblicata in RDAT II-1999 n. 14t. Anche qui, infatti, l’immobile alienato costituisce un’unità giuridica, ma è stato acquistato in tre momenti successivi. Ne consegue che non può non trovare applicazione l’art. 136 LT. In mancanza di una disposizione che ammetta la compensazione delle perdite cogli utili, in misura più estesa di quanto non sia consentito dall’art. 134 cpv. 4 e 5 LT, non può di conseguenza essere accolta la richiesta dei ricorrenti. È vero che, complessivamente, essi non hanno conseguito alcun utile, ma, tuttavia, per effetto delle modalità di acquisto dell’appartamento, l’utile relativo alla quota acquisita all’incanto dall’ex comproprietario non può essere compensato colla perdita scaturita dalla vendita delle rimanenti quote.

  1. Ne consegue che il ricorso deve essere respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 100.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 180.–

sono a carico dei ricorrenti.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the taxable real estate gain must be computed globally across shares acquired at different times, allowing losses on some shares to offset gain on another share.

Extrahierter Entscheid

No. Where the property interest was acquired in separate stages, the gain must be computed separately for the relevant acquisition periods; losses on one part cannot be offset against gains on another absent a specific statutory basis.

Extrahierte Begründung

Art. 136 LT requires proportional allocation of the sale price when properties acquired in different periods are sold for a global price, with ownership duration determined separately for each item. The statute does not provide a broader loss-offset mechanism than Art. 134 cpv. 4-5 LT, and the court refused to extend the exception by analogy.

Kernrechtsfrage

Whether the challenged tax assessment of real estate gains should be annulled or reduced because the taxpayers claimed an overall loss.

Extrahierter Entscheid

No. The partial gain linked to the share acquired later remains taxable, so the assessment was upheld in substance and the appeal failed.

Extrahierte Begründung

Although the taxpayers may have suffered an overall economic loss, the legal structure of the acquisition in three stages prevents aggregation for tax purposes; the taxable gain on the later-acquired share cannot be neutralized by losses on the earlier shares.

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