Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:Mme Charif Feller et M. Perrot
Greffier :M. Zbinden
Art. 271 et 271a CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par P.________ AG, à
Zurich, demanderesse, contre le jugement rendu le 26 août 2013 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec K.________ SA,
à Lausanne, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
avril 2012.
Par décision du 17 février 2012, la Commission de conciliation
en matière de baux à loyers du district de Lausanne a annulé la résiliation
du 16 novembre 2010.
4.Le 19 mars 2012, P.________ AG a saisi le Tribunal des baux,
concluant notamment à ce qu’il soit dit que le congé du 16 novembre
2010 est valable et qu’en conséquence K.________ SA doit quitter et rendre
libres les locaux litigieux.
Par réponse du 1
er
juillet 2013, K.________ SA a conclu au rejet
de cette requête.
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4 -
5.Par avis du 1
er
mai 2013, la Présidente du Tribunal des baux a
imparti un délai au 13 mai 2013 à P.________ AG pour indiquer les motifs
du congé litigieux.
Le 13 mai 2013, P.________ AG a demandé une prolongation
dudit délai au 24 juin 2014.
Par avis du 14 mai 2013, la Présidente du Tribunal des baux a
accordé une prolongation du délai au 10 juin 2013 à P.________ AG.
Par avis du 2 juillet 2013, ce délai a été une nouvelle fois
prolongé au 30 juillet 2013, à la demande de P.________ AG.
Le 9 juillet 2013, la Présidente du Tribunal des baux a accordé
un ultime délai à P.________ AG, toujours à la demande de celle-ci, pour
indiquer le motif de la résiliation au 16 juillet 2013, précisant qu’à défaut il
en serait tenu compte dans le cadre de l’examen du caractère abusif du
congé en cause.
Le 9 août 2013, P.________ AG a informé ce magistrat que le
motif de la résiliation était de « modifier la configuration des locaux
existants en procédant à d’éventuelles divisions de locaux, réunions de
locaux ».
6.Le 26 août 2013, une audience a eu lieu devant les premiers
juges, lors de laquelle quatre témoins, [...], [...], [...] et [...], ont été
entendus.
Il ressort du procès-verbal de l’audition de [...], courtier
mandaté par K.________ SA, ce qui suit :
« J’ai pris rendez-vous avec M. [...] de [...] pour lui présenter la
candidature de [...] pour la reprise des locaux loués par
K.________ SA. Ce rendez-vous a eu lieu le 12 novembre 2010
dans leurs locaux à Genève. Je lui ai présenté la candidature de
[...], qui était à mon avis un bon candidat, qui a une bonne
renommée et une bonne assise. M. [...] m’a annoncé qu’il
prenait note de ce candidat et des conditions de la reprise,
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mais que de toute façon ils allaient résilier le bail. Il m’a indiqué
que la bailleresse souhaitait en effet obtenir un loyer plus
important, de l’ordre de [...] fr. par année. Je précise que les
conditions de la vente étaient déjà clairement définies à ce
moment-là et que j’ai pu les exposer à M. [...]. Par contre, je ne
me souviens plus si j’ai laissé un dossier à M. [...]. A mon
souvenir, [...] n’a pas demandé de travaux à la bailleresse. Elle
demandait que certaines vitrines soient enlevées, mais cette
demande avait été formulée auprès de la locataire. En
revanche, il me semble que [...] avait effectivement demandé
un bail de quinze ans vu l’investissement auquel elle allait
procéder. »
[...], courtière à La Sarraz, a quant à elle indiqué ce qui suit :
« [...] a été mandaté en 2009 pour rechercher un repreneur. La
défenderesse s’est mise d’accord sur un prix de vente de [...]
fr. avec le groupe [...]. [...] a alors été informée de la
candidature de [...]. [...] souhaitait un nouveau bail de 10 ans
minimum, voire 15 ans, mais nous sommes partis quand même
sur un transfert de bail et avons préparé une demande en ce
sens. M. [...] a rencontré les représentants de [...] pour leur
présenter la candidature de [...], dont ils avaient déjà été
informés. C’est là qu’il a appris que [...] allait résilier le bail.
Nonobstant cette résiliation, les discussions avec [...] ont
continué, car celle-ci était très intéressée par les locaux. Il était
clair que le problème était le loyer. [...] voulait en effet un loyer
annuel de l’ordre de [...] à [...] fr. [...] a demandé à [...] de faire
une offre sur le loyer et sur les conditions de la location, mais
ils n’ont jamais reçu de réponse formelle. A ma connaissance,
[...] n’a pas demandé de travaux à la propriétaire. Je précise
cependant que des discussions ont eu lieu par la suite
directement entre [...] et [...] et que je ne connais pas
exactement le contenu de ces discussions. »
Le 17 juin 2013, P.________ AG a résilié bail du voisin de
K.________ SA, « [...]», pour le 30 juin 2018, sans toutefois indiquer le motif
du congé, ni dans la formule officielle, ni dans la lettre
d’accompagnement.
E n d r o i t :
1.L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes exclusivement patrimoniales
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pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le
délai d’appel est de 30 jours (art. 311 CPC).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la
contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, vu le loyer de [...] fr. par mois, charges comprises,
la valeur litigieuse dépasse largement le seuil de 10'000 fr. de l’art. 308 al.
2 CPC. Formé en outre en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
3.L’appelante remet en cause l’appréciation des premiers juges
selon laquelle le congé ordinaire signifié le 16 novembre 2010 constitue
un congé de représailles. Elle soutient à cet égard qu’il ressort clairement
des preuves administrées que [...] AG ne souhaitait pas reprendre le bail
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aux mêmes conditions et qu’il n’a donc jamais été question d’un transfert
au sens de l’art. 263 CO, ce que l’intimée savait parfaitement dès le
départ. Il en découle selon elle que l’on ne se trouve pas dans un cas de
figure susceptible de donner lieu à un congé de représailles, puisque
l’intimée ne peut être ainsi considérée comme ayant fait valoir de bonne
foi, avant la résiliation, des prétentions découlant du bail. L’appelante
invoque également que l’intimée n’a jamais eu l’intention de procéder à
un transfert de bail et que les premiers juges ont dès lors eu tort de
conclure que le congé avait été donné pour empêcher un tel transfert,
cette résiliation étant intervenue près d’une année avant la demande
présentée le 4 novembre 2011 par la société locataire, qui tendait non pas
à un transfert mais à la conclusion d’un nouveau bail avec [...] AG à de
nouvelles conditions. Quant au motif de congé, il résiderait dans la
nécessité d’améliorer la rentabilité de l’immeuble en divisant les surfaces,
de façon à éviter que ses locataires ne se retrouvent en état de
surendettement en étant contraints de supporter des charges de loyer
excessives.
a) A teneur de l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est
annulable lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi
des prétentions découlant du bail. Cette disposition vise à permettre au
locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un
congé (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1) et réprime le congé de
représailles, infligé au locataire pour le punir d’avoir émis en dehors de
toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la loi
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 739). Elle suppose la réunion
de trois conditions cumulatives, soit (1) une prétention en relation avec le
bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque la
résiliation du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, Lausanne 2011 [ci-après : Commentaire-SVIT], n. 5
ad art. 271a CO ; Conod, Bohnet/Montini [éd.] Commentaire pratique, Droit
du bail à loyer, Bâle 2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 3 ad art. 271a CO). Il
suffit que le locataire soit subjectivement de bonne foi pour bénéficier de
cette protection. La bonne foi n’a ainsi pas à être fondée objectivement.
En revanche, le locataire qui connaît l’inanité de ses projets ou qui, après
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avoir découvert le caractère infondé de ses prétentions, persiste, n’est pas
protégé (ATF 114 II 79 ; Conod, CPra-Bail, n. 10-11 ad art. 271a CO).
S'agissant du fardeau de la preuve, le locataire doit prouver qu'il a soumis
à son cocontractant une prétention dérivant du bail (Lachat, op. cit., p.
740 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, Chapitre III : Protection contre
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux,
Genève 1991, n. 80, p. 136) et rendre à tout le moins hautement
vraisemblable qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention
et la résiliation (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1 ; TF
4C.155/2000 du 30 août 2000 c. 2a, in SJ 2001 I p. 17 ; Bisang et al., Das
Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3
e
éd., 2008, n. 14 ad art. 271a
CO).
Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet
d’une preuve certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter
d’une grande vraisemblance (preuve par indices) ; plus la résiliation est,
dans le temps, rapprochée de la prétention, plus le lien de causalité est
probable ; la motivation du congé revêt dans ce contexte une importance
primordiale (Lachat, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741 et les réf. citées). Il est
toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de
démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271
al. 1 let. a CO ne trouve pas application (TF 4A_656/2010 du 14 février
2011 c. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010 c. 6.1 et les référence
citées ; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3 ; Lachat, op. cit., ch. 5.2.4 p.
741; CACI 23 novembre 2012/551). On relèvera en outre que la partie qui
résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité
en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la
vérification du motif de congé qu’elle invoque (TF 4A_629/2010 du 2
février 2011 c. 3.2). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de motiver le
congé – étant précisé que la motivation du congé est obligatoire si l’autre
partie la demande (art. 271 al. 2 CO) et que, si le bailleur est lié par les
motifs qu’il a donnés avant l’ouverture de la procédure, il peut cependant
les compléter ou les expliciter au cours de celle-ci (Lachat, op. cit, p. 732)
–, tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, on
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admettra, avec d’autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit.,
ch. 5.2.4 p. 741).
b) En l’espèce, les premiers juges se sont fondés sur un
certain nombre d’éléments de fait pour considérer qu’il y avait un lien de
causalité entre la prétention de l’intimée relative au transfert du bail et le
congé, de sorte que cette résiliation constituait un congé de représailles
au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO. Dans leur appréciation, ils ont tenu
compte, à juste titre, d’un manque flagrant de transparence et de loyauté
de la société bailleresse tout au long de la procédure. Après avoir résilié le
bail quatre jours après l’entrevue lors de laquelle [...], courtier mandaté
par l’intimée, a soumis à [...], représentant de l’appelante, la candidature
de [...] AG pour la reprise des locaux, l’appelante a en effet multiplié les
atermoiements sur les motifs de ce congé. Non seulement, elle a
délibérément omis de faire figurer une quelconque motivation sur la
formule officielle de résiliation du bail du 16 novembre 2010 et sur la lettre
d’accompagnement mais, de surcroît, elle n’a pas démontré avoir justifié
ce congé dans le cadre de la procédure de conciliation et sa demande
déposée auprès du Tribunal des baux est également muette sur ce point.
Certes, un bailleur n’a pas l’obligation absolue de motiver spontanément
un congé mais de telles omissions doivent être prises en compte dans
l’appréciation de son attitude générale en regard du principe de la bonne
foi qui sous-tend la protection conférée au locataire par les articles 271a
et 271 CO. Les autres circonstances exposées par les premiers juges, en
particulier le « dialogue de sourds » que l’appelante a délibérément tenté
de mener avec le magistrat instructeur l’ayant expressément invitée, à
plusieurs reprises, à indiquer les motifs du congé, ainsi que la
contradiction entre le motif indiqué initialement (à savoir relouer les
locaux plus chers) et le motif exposé finalement en procédure (soit
modifier la configuration des locaux) et l’absence d’un quelconque moyen
de preuve à cet égard près de trois ans après la notification du congé,
l’appelante admettant dans son appel ne même pas avoir de projet précis
quant à la modification de la configuration des baux loués (appel p. 6),
confirment l’impression très défavorable donnée par l’appelante. On
relèvera encore, avec les premiers juges, que la résiliation du voisin « [...]»
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le 17 juin 2013 paraît bien opportune, intervenant deux mois avant
l’audience de première instance, et que ni la formule officielle, ni la lettre
d’accompagnement n’indiquent le motif du congé. Elle n’est dès lors pas
propre à démontrer une stratégie visant à obtenir une meilleure
exploitation des espaces, contrairement à ce que prétend l’appelante.
En conséquence, on peut admettre que les velléités de
transfert de bail manifestées par l’intimée ont bien incité directement
l’appelante à résilier le bail. Peu importe à cet égard que les conditions
posées par la loi à un tel transfert n’aient pas été réalisées, comme
l’invoque l’appelante, puisqu’il suffit que le locataire soit subjectivement
de bonne foi pour bénéficier de la protection conférée par l’art. 271a al. 1
let. a CO.
d) Par surabondance, on relèvera que la résiliation de bail du
16 novembre 2010 contrevient également à l’art. 271 CO. Cette
disposition prohibe le congé purement chicanier, ne répondant à aucun
intérêt objectif, sérieux et digne de protection, dont le motif n'est qu'un
prétexte (ATF 138 III 59 c. 2.1 p. 62; ATF 136 III 190 c. 2 p. 192). Il
appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du congé de
prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son
caractère abusif (art. 8 CC) mais la partie qui résilie a le devoir de
contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle
invoque et doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé
allégué (TF 4A_629/2010 du 2 février 2011 c. 3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT
2009 I 491 ; ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1
publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins
rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du
16 décembre 2010 c. 2.4.1 et réf.), une résiliation fondée sur un motif qui
ne constitue qu’un prétexte ou sur un faux motif alors qu’il n’est pas
possible d’établir son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III
59 c. 2.1 et réf.).
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En l’espèce, en refusant dans un premier temps d’informer le
tribunal du motif de la résiliation, avant de finalement, après de multiples
prolongations de délai, en offrir un (à savoir la modification de la
configuration des locaux) qui ne correspondait pas au motif initialement
invoqué (soit de relouer les locaux plus chers), l’appelante ne rend pas
vraisemblable le motif réel pour lequel elle a résilié le bail. Les deux motifs
invoqués par l’appelante sont manifestement des prétextes au sens de la
jurisprudence précitée, de sorte que la résiliation opérée viole le principe
de la bonne foi de l’art. 271 CO.
4.Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Vu la valeur litigieuse de 1'312'848 fr. (36 x 36'468 fr.), les
frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 14'128 fr. (1'000 fr. +
13'128 fr ; art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l’appelante qui
succombe. L’appelant s’étant acquitté d’une avance de frais de 29'278 fr.,
un solde de 15'150 fr. doit lui être restitué.
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il ne lui sera
pas alloué de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
-
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III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 14'128 fr.
(quatorze mille cent vingt-huit francs), sont mis à la charge de
l’appelante P.________ AG.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 30 juillet 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-M. Thierry Zumbach, aab (pour P.________ AG),
-M. Jacques Micheli, avocat (pour K.________ SA).
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :
