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TRIBUNAL CANTONAL
JL12.031787-121800
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C H A M B R E D E S R E C O U R S C I V I L E
Arrêt du 23 octobre 2012
Présidence de M. C R E U X , président
Juges:MM. Giroud et Pellet
Greffier :M. Corpataux
Art. 257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par A.B.________
ET B.B., à Pully, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion
rendue le 14 septembre 2012 par le Juge de paix du district de Lavaux-
Oron dans la cause divisant les recourants d’avec I., à Epalinges,
bailleur, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
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E n f a i t :
A.Par ordonnance du 14 septembre 2012, communiquée le
même jour aux parties, le Juge de paix du district de Lavaux-Oron a
ordonné aux locataires A.B.________ et B.B.________ de quitter et rendre
libres pour le 5 octobre 2012, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...], à Pully (appartement de 4,5 pièces, au 4
e
[recte : 1
er
] étage, et
cave) (I), dit qu’à défaut pour les locataires de quitter volontairement ces
locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête du bailleur
I., avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la
décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 350 fr. les
frais judiciaires et compensé ceux-ci avec l’avance de frais du bailleur (IV),
mis les frais à la charge des locataires (V), dit qu’en conséquence les
locataires rembourseront au bailleur son avance de frais à concurrence de
350 fr. et lui verseront la somme de 1'100 fr. à titre de dépens, soit de
défraiement de son représentant professionnel (VI) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’arriéré de loyer
n’avait pas été versé dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 220), que le congé était donc valable
et que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), de sorte
que l’expulsion des locataires devait être prononcée en procédure
sommaire. Le premier juge a alors accordé un délai de trois semaines aux
locataires pour quitter les locaux qu’ils occupaient.
B.Par acte du 25 septembre 2012, A.B. et B.B.________
ont recouru contre cette ordonnance, concluant à sa réforme en ce sens
que le délai pour quitter les locaux qu’ils occupent soit prolongé jusqu’au
20 octobre 2012 au moins.
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I.________ n’a pas été invité à se déterminer sur le recours.
C.La Chambre des recours civile se réfère aux pièces du dossier,
dont il ressort notamment ce qui suit :
I., bailleur, d’une part, et A.B. et la société [...],
locataires, d’autre part, ont conclu le 29 octobre 2011 un contrat de bail à
loyer portant sur un appartement de 4,5 pièces situé au 1
er
étage de
l’immeuble sis [...], à Pully. Le bail a été conclu pour une durée limitée, du
5 novembre 2011 au 31 octobre 2014. Le loyer mensuel a été fixé à 3'000
fr., plus 250 fr. d’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais
accessoires.
Par avenant du 11 février 2012, les parties sont convenues
qu’à partir du 1
er
février 2012, A.B.________ reprendrait seul le bail.
Par courrier adressé le 23 mai 2012 à A.B.________ et à son
épouse B.B.________ sous pli recommandé, le bailleur a mis ceux-ci en
demeure de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 9’750
fr. correspondant aux loyers impayés des mois de mars à mai 2012, faute
de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
A.B.________ et B.B.________ n’ont pas versé le montant
réclamé dans le délai qui leur était imparti à cet effet.
Par formule agréée du 25 juin 2012, adressée le même jour
sous pli recommandé à A.B.________ et à son épouse, le bailleur a résilié le
bail pour le 31 juillet 2012. Le courrier joint aux formules indique qu’il
s’agit d’un congé fondé sur l’art. 257d CO, l’arriéré de loyer n’ayant pas
été versé dans le délai imparti par la mise en demeure du 23 mai 2012.
Par requête du 7 août 2012, le bailleur a saisi le Juge de paix
du district de Lavaux-Oron, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce
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qu’il soit constaté que le contrat de bail à loyer conclu le 29 octobre 2011
a été valablement résilié le 25 juin 2012 pour le 31 juillet 2012, qu’ordre
soit donné à A.B.________ et B.B., ainsi qu’à tout tiers ou sous-
locataire occupant les locaux, d’évacuer de leur personne et de tous biens
l’appartement de 4,5 pièces sis [...], à Pully, au 1
er
étage, dans un délai
que justice fixera, qu’A.B. et B.B.________ soient déboutés de toute
autre conclusion et que l’exécution directe au sens de l’art. 337 CPC soit
ordonnée.
Une audience a eu lieu le 6 septembre 2012, en présence
notamment d’une employée agréée en l’étude du conseil du bailleur et
d’A.B.________.
E n d r o i t :
1.Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance rendue par
un juge de paix admettant une requête d’expulsion, au motif que les
loyers n’avaient pas été payés. Pour déterminer quelle voie de droit, de
l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se référer à la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est en principe égale au loyer de la
période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une
résiliation (JT 2011 III 83 et les réf. citées).
En l’espèce, les recourants ne contestent pas le principe de
leur expulsion, mais uniquement le délai qui leur a été imparti par le
premier juge pour quitter et rendre libres les locaux qu’ils occupent. Ils
concluent en effet à ce que ce délai, échéant le 5 octobre 2012, soit
prolongé jusqu’au 20 octobre 2012 au moins. Dès lors que le loyer
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5 -
mensuel des locaux litigieux s’élève à 3'250 fr., charges comprises, la
valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie du recours.
Le délai pour l’introduction du recours est de trente jours, sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l’espèce, le bailleur a
requis l’application de la procédure pour les cas clairs (art. 257 CPC) et le
premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire
(art. 248 let. b CPC), le délai de recours n’est que de dix jours.
Déposé le 25 septembre 2012 par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable à la forme.
2.Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a
CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b
CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant
de la violation du droit (Spühler, in Basler Kommentar, Bâle 2010, n. 12 ad
art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le
recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité
précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne
2010, n. 2508, p. 452). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (Loi sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005, RS 173.110), le grief de la constatation
manifestement inexacte des faits ne permet que de corriger une erreur
évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire
des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad
art. 97 LTF).
3.a) Les recourants soutiennent que le délai qui leur a été
imparti par le premier juge pour quitter et rendre libres les locaux qu’ils
occupent à Pully, [...], est insuffisant, puisqu’il ne leur laisse pas le temps
de trouver une solution de relogement.
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b) Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; le
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n’avait pas
réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1
CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 c. 4).
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte
dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas
pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF,
arrêt du 27 février 1997 c. 2b, in Cahiers du Bail 3/97, pp. 65 ss, spéc. p.
68 ; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). lIs peuvent cependant
être pris en compte au stade de l’exécution forcée en application du
principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas,
l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 la 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous
l’empire de la LPEBL (Loi sur la procédure d’expulsion en matière de baux
à loyer et à ferme du 18 mai 1955) que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL et
les réf. citées) ; cette jurisprudence a été maintenue sous l’empire du
nouveau droit (cf. par exemple CREC 12 octobre 2012/361 ; CACI 31 juillet
2012/348).
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c) En l’espèce, le bailleur a avisé le locataire et son épouse, le
23 mai 2012, qu’ils devaient s’acquitter de la somme de 9'750 fr.,
représentant les loyers dus pour les mois de mars à mai 2012, et qu’à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Le locataire
et son épouse ne contestent pas avoir été en retard dans le paiement des
loyers précités et n’affirment pas les avoir réglés dans le délai
comminatoire. Par conséquent, le bailleur était en droit de résilier le bail
en cause moyennant un délai de trente jours, ce qu’il a fait valablement le
25 juin 2012 pour le 31 juillet 2012, et de requérir qu’ordre soit donné au
locataire et à son épouse de libérer les locaux litigieux, ce qui a été fait
par requête du 7 août 2012.
Le délai imparti au locataire et à son épouse pour quitter et
rendre libres les locaux litigieux, soit près de trois semaines dès la
notification de l’ordonnance d’expulsion, ne prête de surcroît pas le flanc à
la critique, puisqu’il est conforme à la jurisprudence précitée et que les
motifs d’ordre humanitaire n’entrent pas en ligne de compte dans
l’examen des conditions de l’art. 257d CO. Le juge de l’expulsion n’avait
donc pas à prendre en compte, à ce stade, les difficultés de relogement du
locataire et de son épouse.
Mal fondé, le moyen des recourants doit être rejeté.
4.En conclusion, le recours doit être rejeté, en application de
l'art. 322 al. 1 CPC, et l'ordonnance attaquée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 10, 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais
judiciaires civils, RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des recourants qui
succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur le recours,
il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième instance.
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Par ces motifs,
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 322 al. 1 CPC,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge des recourants
A.B.________ et B.B., solidairement entre eux.
IV. L’arrêt est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-M. A.B. et Mme B.B.________
-M. Pascal Stouder (pour I.________)
La Chambre des recours civile considère que la valeur
litigieuse est de 3'250 francs.
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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-M. le Juge de paix du district de Lavaux-Oron
Le greffier :
