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ac-1993-0140•Building permit upheld despite complementary plan changes
ac-1993-0140Kantonsgericht31.08.1994Dismissed
Von Omnilex extrahiert
Jean-Claude and Andrée Rosat appealed against Denges municipality’s decision granting a complementary building permit for parcel no. 205. They sought further reduction of the roof height and changes to façade openings. After hearing witnesses and noting the builders’ undertaking to shorten the disputed openings, the court held that the façade issue was moot. It further held that the project could be modified by a second complementary public inquiry and that the appellants had no basis to require additional lowering of the building, since the municipality already required strict compliance with the ridge level. The appeal was dismissed, the permit confirmed, and costs were imposed on the appellants.
Art. 72b RATC; complementary building permit and scope of judicial review of minor project modifications; a further complementary public inquiry is admissible where the changes remain slight and the project stays within the regulatory envelope. The municipal authority may approve a revised project without being bound by earlier procedural statements that merely preserve unchanged aspects of a prior permit. Neighbors cannot, under public law, demand a more restrictive internal distribution of levels or a further lowering of the building where zoning and health requirements are respected and the authorized maximum height is enforced by a strict municipal condition (consid. 2).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 31 août 1994
Sur le recours formé le 14 mai 1993 par Jean-Claude et Andrée ROSAT , représentés par Me Maurice Von der Mühll, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Denges , du 6 mai 1993, levant leur opposition et délivrant à François Morel, Jean-Claude Morel, Mario Pato et Eliane Pato-Morel un permis de construire complémentaire sur la parcelle no 205.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, président
P. Blondel, assesseur
P. Richard, assesseur
Greffier : Mlle A.-C. Favre, sbt
constate en fait :
A. François Morel, Jean-Claude Morel, Mario Pato et Eliane Pato-Morel sont propriétaires de la parcelle no 205 du cadastre de la Commune de Denges, située en bordure de la route cantonale no 80e, à l'ouest. Ce bien-fonds jouxte celui de M. et Mme Jean-Claude Rosat et Andrée (parcelle no 204) et celui de M. René Lyon (parcelle no 294), au nord.
Les lieux en cause sont situés en zone du village selon le plan des zones approuvé par le Conseil d'Etat avec le règlement qui lui est lié (RPE) le 19 août 1987.
B. Le 23 mars 1990, l'ancien propriétaire de la parcelle no 205, Eric Garoyan, a obtenu le permis de construire un bâtiment comprenant six logements disposés sur trois niveaux, combles compris (permis no 10/89). La cote d'altitude du faîte de cette construction était projetée à 412,40 mètres. Jean-Claude et Andrée Rosat et René Lyon ont recouru contre cette décision auprès de la Commission de recours en matière de constructions. Lors de l'audience tenue le 18 septembre 1990, les parties ont passé la convention suivante, mettant fin à la procédure :
"1. Le propriétaire de la parcelle no 205 autorise les propriétaires de la parcelle no 204 é planter arbres et arbustes jusqu'à 1,50 mètre de la limite séparant les deux fonds, et sans limitation de hauteur.
Le propriétaire d e la parcelle no 205 autorise le propriétaire de la parcelle no 294 à planter arbres et arbustes jusqu'à 1,50 mètre de la limite séparant les deux fonds, et sans limitation de hauteur, cela sur une longueur de 5 mètres calculée dès la borne séparant les parcelles nos 204, 205 et 294.
Le propriétaire de la parcelle no 205 ne s'opposera pas à l'édification d'une construction secondaire ne dépassant pas 36 mètres carrés au sol et 4,50 mètres de hauteur au faîte (au sens de l'art. 15 du RPE du 19 août 1987), è 0,40 mètre de la limite, sur la parcelle no 204, les dispositions de droit public étant réservées.
Le propriétaire de la parcelle no 205 donne au propriétaire de la parcelle no 294 les mêmes avantages qu'indiqué ci-dessus, étant toutefois précisé que la construction pourra atteindre 4,50 mètres à la corniche.
Les concessions qui précèdent seront concrétisées par des servitudes de droit réel inscrites au registre foncier, sous les formes nécessaires, d'ici le 31 octobre 1990.
Les frais de constitution et d'inscription de ces servitudes seront à la charge des propriétaires des parcelles nos 204 et 294.
Dès l'inscription des prédites servitudes, les recourants retireront leur recours du 5 avril 1990.
Les recourants prendront à leur charge la moitié de l'émolument de justice fixé et le constructeur l'autre moitié, chaque partie renonçant à des dépens pour le surplus."
Le 4 septembre 1991, Eric Garoyan a soumis un nouveau dossier de plans à la municipalité ayant essentiellement pour objet de réduire le nombre de logements de six à trois. Ce projet a été soumis à une enquête publique complémentaire du 24 septembre au 14 octobre 1991.
Le 14 octobre 1991, les recourants Jean-Claude et Andrée Rosat sont intervenus pour exiger de la municipalité différentes mesures quant aux jours en façade nord, la garantie qu'ils seraient informés du choix de la teinte des façades comme de toutes les questions relatives à l'organisation du chantier et la remise en état des lieux; ils faisaient également valoir que la municipalité ne respectait pas son propre règlement (art. 115 bis RPE) et faisaient référence à une correspondance de la municipalité du 17 février 1988, échangée au moment d'un avant-projet d'implantation, qui précise ce qui suit :
"Dans sa séance du 8 ct., la Municipalité a pris connaissance de votre correspondance du 3 ct relative à un avant-projet d'implantation pour construction future d'un bâtiment d'habitation sur la parcelle susmentionnée.
Nous ne manquerons pas, si un projet nous est présenté, de vous contacter afin d'examiner en commun la situation."
Par décision du 22 novembre 1991, la municipalité a répondu aux recourants qu'elle avait décidé de lever leurs oppositions, après avoir notamment exigé que les ouvertures en façade nord soient ramenées aux dimensions initiales de 100/50, conformément aux servitudes signées le 11 novembre 1990. Elle relevait que "les exigences formulées sur le permis délivré le 23.3.1990 restent valables". Le permis de construire complémentaire a été accordé à Eric Garoyan le 22 novembre 1991 (avenant au permis no 10/89).
La parcelle no 205 a depuis lors été transférée à François Morel, Jean-Claude Morel, Mario Pato et Eliane Pato-Morel.
En cours de construction, les recourants ont demandé un contrôle des niveaux de référence (niveaux finis du radier, rez-de-chaussée, étages, etc.). Le 30 novembre 1992, la municipalité a informé les constructeurs qu'après vérification effectuée par le bureau des géomètres officiels Indermühle et Mosini, il avait été constaté que le niveau de la dalle du rez-de-chaussée du bâtiment en cause ne correspondait pas à celui figurant sur les plans soumis à l'enquête publique. Les plans dressés par les experts précités montraient également que le niveau des faîtes, sur chevrons, atteignait la cote d'altitude de 412,55 mètres au lieu de 412,40 mètres. La municipalité a ordonné l'arrêt immédiat des travaux.
La modification de niveau constatée a été soumise à une enquête publique complémentaire du 16 février au 8 mars 1993. Les trois niveaux seraient surélevés de 37 centimètres par rapport au projet initial; le niveau du faîte resterait néanmoins à la cote d'altitude de 412,40 mètres. Plusieurs oppositions, dont celle de Jean-Claude et Andrée Rosat ont été formées.
Par décision du 6 mai 1993, la municipalité a levé les oppositions et accordé le permis de construire sollicité, celui-ci étant subordonné aux conditions ci-dessous :
"1) Selon l'enquête complémentaire, le faîte du bâtiment aura une hauteur maximale sur créneau de 412,40 mètres, conforme à la première enquête. Cette hauteur doit être strictement respectée. Elle fera l'objet d'un contrôle et si elle est non conforme, la démolition sera exigée.
La prolongation des avant-toits n'est pas admise et le projet initial doit être respecté. La modification de toiture projetée n'est ainsi pas acceptée. Des plans mis à jour doivent être établis.
La lucarne Sud-Ouest a mal été positionnée et doit être déplacée dans l'alignement par rapport aux fenêtres de façade.
Dérogations : les surfaces verticales apparentes des lucarnes sur pans Est et Ouest sont en dérogation à l'article 18 RPE. Cette situation étant existante lors des enquêtes précédentes, la dérogation est admise par la Municipalité."
C. Jean-Claude et Andrée Rosat ont recouru contre cette décision le 14 mai 1993. Dans leur mémoire motivé du 26 mai 1993, les recourants concluent à l'annulation de la décision du 6 mai 1993 (I), à ce que les constructeurs soient invités à mettre à l'enquête un nouveau projet de construction impliquant une modification de la partie supérieure du bâtiment en ce sens que la hauteur au faîte soit rabaissée de 37 centimètres (II) et à ce que les constructeurs soient tenus de modifier sur la façade qui est en limite les "vues" qu'ils ont projetées afin de les transformer en "jours" comme cela a été de tout temps convenu entre les parties et la Commune (III). Leurs arguments seront repris plus loin, dans la mesure utile.
Les constructeurs et la municipalité ont conclu au rejet du recours, par déterminations respectives du 14 et du 19 octobre 1993.
D. Le Tribunal administratif a tenu séance à Denges, le 28 mars 1994, en présence des recourants Jean-Claude et Andrée Rosat, assistés de l'avocat Maurice Von der Mühll; de M. Jean-Daniel Ackermann, syndic, Michel Wolf, conseiller municipal et Pierre-François Charmillot, secrétaire municipal, assistés de l'avocat Jean-Daniel Théraulaz; de MM. François Morel, Jean-Claude Morel et Eliane Pato-Morel, assistés de l'avocat Laurent Trivelli, qui représentait également M. Mario Pato.
Les témoins suivants ont été interrogés :
M. Eric Gebhardt, employé chez Indermühle et Mosini, domicilié à Clarens;
M. Frédéric Meyer, charpentier, domicilié à Vullierens.
M. Gebhardt a expliqué que la cote d'altitude du point 2 sur le plan de situation correspond à la borne marquant la limite de propriété. Celle-ci est située à environ 2 mètres du trottoir bordant la RC no 80e. Une confusion s'est produite lors de l'implantation du bâtiment, les constructeurs croyant que cette borne se trouvait près du trottoir. Il en est résulté une différence de hauteur de 26 centimètres par rapport à la cote de référence du point 2 du plan de situation.
Quant à la différence de 15 centimètres existant entre la charpente (située à la cote de 412,55) et la cote d'altitude de 412,40 indiquée sur les plans, elle est, selon M. Meyer, due au fait qu'il n'a pas tenu compte du revêtement (tuiles) dans le niveau fini. Selon lui, il est possible de ramener le niveau du faîte à la cote d'altitude de 412,40 mètres, tuiles comprises.
En cours d'audience, les constructeurs ont pris l'engagement de réduire la longueur des jours à un mètre. Les recourants ont déclaré "prendre acte avec satisfaction de cet engagement, lequel établit pour partie en tout cas que le recours était fondé".
Les recourants ont retiré leur conclusion III.
Considère en droit :
L'engagement des constructeurs relatif à la réduction de la longueur des jours litigieux à 1 mètre rend sans objet la conclusion III des recourants qui a d'ailleurs été retirée. Il convient d'en prendre acte.
Pour le surplus, l'objet du litige est relativement difficile à cerner.
Dans leur conclusion II, les recourants demandent que la hauteur du faîte soit rabaissée de 37 centimètres en sorte que le bâtiment respecte les plans sur la base desquels l'avenant au permis de construire no 10/89 a été accordé. Or, la différence entre la hauteur actuelle du toit et celle de 412,40 mètres figurant sur les plans joints au permis précité est de 15 centimètres, seulement, et la municipalité a expressément exigé que la cote d'altitude de 412,40 mètres soit respectée. Le chiffre 1 de la décision municipale du 6 mai 1993 précise que la démolition de la partie excédant cette hauteur sera exigée. On ne voit par conséquent pas ce que les recourants entendent obtenir de plus. On notera que les constructeurs n'étaient nullement contraints de se soumettre à cette condition qu'ils n'ont cependant pas contestée. En effet, le niveau du faîte tel que réalisé se situerait largement en-dessous (environ 1,50 mètre) des possibilités réglementaires, déterminées notamment par la hauteur à la corniche (art. 13 RPE) et la pente autorisée pour les toitures (art. 16 RPE). Quant à la convention passée entre l'ancien propriétaire et les recourants le 18 septembre 1990 devant la Commission de recours en matière de constructions - dans la mesure où elle lie les nouveaux constructeurs -, elle ne porte pas sur la hauteur du bâtiment.
A l'audience, les recourants ont précisé que leur conclusion II devait être interprétée en ce sens que non seulement le niveau du faîte soit ramené à la hauteur figurant sur les plans accompagnant l'avenant au permis de construire no 10/89, mais également la hauteur du niveau des combles, ce qui impliquerait un abaissement de 37 centimètres de la dalle inférieure de cet étage. On ne voit pas non plus là sur quoi se fondent les recourants pour formuler une telle exigence. Les constructeurs sont libres de répartir comme ils veulent les niveaux à l'intérieur du gabarit autorisé pour le bâtiment, dans la mesure où ils respectent les hauteurs requises par les règles de salubrité. L'élévation de 37 centimètres des trois niveaux à compter du rez-de-chaussée, sans augmenter la hauteur du faîte, constitue une modification peu sensible du projet, et répondait ainsi parfaitement aux conditions d'une enquête publique complémentaire au sens où l'entend l'art. 72b al.2 RATC. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la municipalité n'a pris aucun engagement à leur égard quant à la réalisation d'un projet particulier. La clause insérée dans la lettre du 22 novembre 1991 selon laquelle "les exigences formulées sur le permis délivré le 23.3.1990 restent valables" signifiait que le premier permis complémentaire accordé par avenant au permis no 10/89 ne remettait pas en cause le permis initial sur les points qui n'étaient pas modifiés. Elle ne privait cependant pas les constructeurs de la possibilité de modifier une nouvelle fois leur projet, par la voie d'une seconde enquête publique complémentaire. Les recourants n'ont aucun moyen d'empêcher cela sur le plan du droit public, tant que le projet reste réglementaire.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté. La décision municipale est confirmée.
II. Un émolument de justice de Fr. 2'500.-- (deux mille cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Jean-Claude et Andrée Rosat, solidairement entre eux.
III. a) Les recourants Jean-Claude et Andrée Rosat verseront à la Commune de Denges une indemnité de Fr. 1'200.-- (mille deux cents francs) à titre de dépens.
b) Les recourants Jean-Claude et Andrée Rosat verseront aux constructeurs François Morel, Jean-Claude Morel, Mario Pato et Eliane Pato-Morel, solidairement entre eux, une indemnité de Fr. 1'200.-- (mille deux cents francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 31 août 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Von Omnilex extrahiert
Whether the appeal against the municipal decision granting the complementary building permit should be allowed
The appeal is rejected and the municipal decision is confirmed.
The revised project remained within the regulatory framework; the municipality could accept a second complementary inquiry, and the appellants had no public-law basis to demand more than strict compliance with the approved height condition.
Whether the builders had to lower the roof ridge by 37 centimeters
No. The court found that the municipal order already required the ridge to respect 412.40 meters and allowed demolition if exceeded; the realized excess was only about 15 centimeters, and the internal reallocation of levels did not justify the requested additional lowering.
The appellants sought more than what the permit and municipal decision required. The builders were free to distribute levels within the authorized envelope, subject to salubrity and zoning limits.
Whether the façade openings had to be changed from views to lights as previously agreed
This request became moot because the builders undertook to reduce the length of the disputed openings to one meter, and the appellants withdrew that conclusion.
The parties acknowledged the builders' commitment, rendering the claim without object.
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