CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 30 mars 1999
sur le recours interjeté par René ETHENOZ ,
à Bière,
contre
la décision rendue le 10 décembre 1997 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation
de la parcelle no 26 de la commune de Bière.
Composition de la section: M. Vincent
Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel , assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. René Ethenoz est propriétaire de la parcelle no
26 d'une surface de 3'724 m², sise sur le territoire de la commune de Bière.
Située en zone commerciale et artisanale, au lieu dit Pré Jalaz, cette parcelle
comporte une villa familiale (ECA no 766) occupant une surface au sol de 134 m²
et deux garages contigus d'une surface totale de 48 m². Le restant de la
parcelle est en nature de places-jardins. Le terrain est vallonné. La parcelle
contiguë au nord est située en zone agricole. Il s'agit d'un pâturage qui forme
un tout avec la parcelle du recourant dont l'unique accès est le chemin menant
à la villa.
B. A la suite d'une demande de révision, formée par
le propriétaire, la Commission d'estimation fiscale (ci-après : la CEFI), par
décision du 16 septembre 1997, a réduit l'estimation fiscale de la parcelle No
26 de 613'000 fr. à 563'000 fr. Saisie d'un recours du propriétaire, la CEFI a
ramené l'estimation à 487'000 fr, par décision du 10 décembre 1997. Cette
valeur a été calculée de la manière suivante :
Valeur vénale
terrain
1200 m2
à fr. 87.-/m2
104'400.-
terrain
2524 m2
à fr. 60.-/m2
151'440.-
habitation
848 m3
à fr. 550.-/m3
466'400.-
pondération de 21,5%
(vétusté du bâtiment no 766)
à déduire 466'400 fr. x 21,5%
./.
100'276.-
valeur vénale totale
(arrondie)
622'000.-
Valeur de
rendement
appartement en location
loyer mensuel 720.-
annuel : fr. 8'640.-
capitalisation à 7,5%
8'640 x 100 : 7,5
115'200.-
appartement occupé par le propriétaire
loyer annuel supputé
fr. 13'300.-
capitalisation à 7,5%
13'300 x 100 : 7,5
177'333.-
valeur
de rendement totale
292'533.-
Valeur
d'estimation fiscale
valeur vénale
fr. 622'000.-
valeur de rendement
fr. 292'533.-
total
fr. 914'533.-
:
2 = fr. 457'266.50 arrondi à
457'000.-
30'000.-
valeur estimation fiscale
487'000.-
C. Par acte daté du 12 décembre 1997, René Ethenoz a
interjeté recours contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif.
Il ne conteste pas la valeur vénale retenue pour le bâtiment, ni la valeur de
rendement, mais uniquement la valeur du terrain. Il soutient que la surface
résiduelle (2'524 m²) doit être taxée au prix du terrain agricole puisqu'elle
est utilisée comme telle et ne sera jamais construite. La commune projette
d'ailleurs de colloquer ce terrain en zone agricole.
Le 3 février 1998, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours. Elle estime que le prix de 60 fr./m² en zone
commerciale tient suffisamment compte du fait que le terrain est en pente, dès
lors que le prix moyen retenu dans cette zone est de 100 fr. /m².
Par lettre du 16 février 1998, la Municipalité
de Bière a confirmé qu'une modification du plan directeur communal était à
l'étude et qu'elle avait proposé une nouvelle limite de zone adaptée au
terrain, afin de colloquer les 2'524 m² de la parcelle du recourant en zone
agricole, dès lors qu'il s'agissait d'un terrain en pente sur lequel aucune
construction n'était possible.
E. Le Tribunal administratif
a tenu audience le 4 mai 1998 en présence du recourant et de deux représentants
de la Commission, dont la conservatrice du Registre foncier. Le tribunal a
procédé à la visite des lieux. Les parties ont confirmé leurs conclusions
respectives. La Commission a expliqué sa pratique consistant à distinguer la
surface de dégagement autour de la construction et la part du terrain qui reste
constructible. En l'espèce, la commission a calculé la valeur de la surface de
dégagement à 87 fr./m² en se fondant sur le prix du terrain en zone villas
(compté à 200 fr./m²), alors que le reste du terrain, en raison de ses
caractéristiques, a été estimé au prix de la zone commerciale et artisanale,
soit à 60 fr./m².
Considérant en droit:
- Selon l'art. 2 al. 1 de
la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale.
La valeur de rendement
d'un immeuble correspond au rendement brut ou net, capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 3
et 4 LEFI).
En l'espèce, le
recourant ne conteste pas la valeur de rendement fixée par la commission à
292'533 fr., ni la valeur des garages (30'000 fr.) ou de la villa (466'400
fr.). Seule la valeur du terrain est litigieuse.
- Le recourant soutient
que la surface de 2'524 m², restant après déduction du terrain de dégagement,
doit être estimée selon les critères applicables à la zone agricole, dès lors
que ce terrain est utilisé comme tel et qu'il forme un tout avec la parcelle
voisine, colloquée en zone agricole.
Selon les instructions
du Département des finances du 31 janvier 1991, on entend par terrain à bâtir
les fonds compris dans les zones légalisées pour la construction et qui ne
sont, en principe, plus soumis à la législation foncière, à moins qu'ils ne
fassent partie d'une entreprise agricole, viticole, horticole ou maraîchère
exploitée par leur propriétaire ou par un fermier, c'est-à-dire une personne au
bénéfice d'un bail de longue durée. La valeur vénale est déterminée en fonction
du prix du terrain à bâtir dans la région, l'estimation fiscale correspondant à
la moitié de ce prix, puisque normalement la valeur de rendement est nulle.
C'est ainsi que le tribunal de céans a jugé qu'une vigne colloquée en zone
villa devait être estimée en fonction des règles applicables aux terrains à
bâtir, si elle ne faisait pas partie d'une exploitation viticole et n'était pas
exploitée personnellement par son propriétaire (EF 97/18 du 16 avril 1998).
En l'espèce, la
parcelle en cause supporte une villa. Le recourant n'est plus agriculteur et
n'afferme pas son terrain à un agriculteur. Il est par conséquent exclu que la
parcelle, qui ne fait pas partie d'une exploitation agricole, soit estimée
selon les critères applicables en zone agricole tant qu'elle est colloquée en
zone à bâtir. Le jour où la parcelle sera formellement colloquée en zone
agricole conformément à une décision entrée en force du Conseil communal, il
appartiendra au recourant de déposer une demande de mise à jour de l'estimation
fiscale de sa parcelle. En l'état, celle-ci doit donc être estimée selon les
règles applicables à la zone à bâtir.
- Dans son estimation, la
CEFI a réservé un traitement particulier à une surface de 1'200 m² (estimée à
87 fr./m²), qui comprend le terrain attenant au bâtiment et effectivement
utilité comme jardin d'agrément. Ce faisant, la commission s'est appuyée sur la
jurisprudence du tribunal de céans (EF 95/0011 du 22 mai 1995, EF 95/0043 du 6
septembre 1995) qui distingue du solde de la parcelle les surfaces
immédiatement attenantes au bâtiment et par conséquent effectivement utilisées
par les propriétaires des lieux.
En l'espèce, la
parcelle du recourant est entièrement située en zone commerciale et artisanale,
qui est par définition une zone à bâtir. Cette zone est destinée à
l'habitation, au commerce et à l'artisanat ne présentant pas d'inconvénients
majeurs pour le voisinage (art. 15 du règlement sur la police des constructions
de la commune de Bière). La particularité des lieux ne justifie pas ici
d'opérer une distinction, comme l'a fait l'autorité intimée, entre le terrain
de dégagement autour du bâtiment d'habitation et le reste de la parcelle.
Celle-ci bénéficie d'un seul accès par le chemin menant à la villa du
recourant. Un projet de construction sur cette parcelle nécessiterait la
négociation d'un droit de passage avec un propriétaire voisin. Au surplus, le
terrain est en pente, ce qui renchérit le coût de construction et diminue par
là-même la valeur du terrain. En réduisant à 60 fr./m² le prix, normalement
fixé à 100 fr./m² en zone artisanale, la commission a correctement pris en
compte les facteurs de dépréciation précités. Ce prix doit cependant être
appliqué à toute la parcelle : réserver un traitement particulier à la surface
de dégagement comptée au prix de la zone villa (même sensiblement réduit) ne se
justifie pas dans une zone artisanale et commerciale dans laquelle la densité
de construction et les éventuelles nuisances sont plus élevées. Ainsi, tout
bien pesé, la valeur vénale du terrain du recourant doit être fixée à 223'440
fr. (3'724 m² x 60 fr.).
- Compte tenu de la
valeur vénale du terrain fixée à 223'440 fr. et de celle de la villa (366'124
fr.), la valeur intrinsèque de l'immeuble s'élève à 589'564 fr. La valeur de
rendement a été arrêtée à 292'533 fr. L'estimation fiscale, qui correspond à la
moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement, est donc réduite
à 441'048 fr., somme à laquelle il y a lieu d'ajouter la valeur des garages
(30'000 fr.). Enfin de compte, le tribunal parvient à une estimation fiscale
arrondie à 471'000 fr.
Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif étant limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit. a
LJPA), celui-ci a toujours refusé de corriger la décision litigieuse lorsque sa
propre estimation et celle de l'autorité intimée présentaient un écart inférieur
à 5%. Le tribunal considère en effet qu'on ne peut pas parler dans un tel cas
d'abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée (arrêts TA EF 92/0039 du
1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083 du 28 février
1995).
En l'espèce, la
différence entre l'estimation arrêtée par la commission (487'000 fr.) et celle
arrêtée par le tribunal (471'000 fr.) est inférieure à 5%. La décision attaquée
doit donc être confirmée.
- Au vu de ce
qui précède, le recours est rejeté. Les frais sont laissés à la charge du
recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est
rejeté.
II. La décision
rendue le 10 décembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Aubonne est confirmée.
III. Un émolument
de fr. 800.- (huit cents) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas
alloué de dépens.
pe/Lausanne, le 30 mars 1999
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
