I. Mit Beschluss vom 13. September 2001 erteilte die Baukommission X A, B, C und D die baurechtliche Bewilligung für ein Wohn- und Gewerbehaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-weg in X; unter den Nebenbestimmungen wurde unter anderem festgehalten, dass statt den zwei geplanten Wohnungen nur eine einzige zulässig sei, weshalb vor der Erteilung der Baufreigabe entsprechend überarbeitete Projektpläne zur Genehmigung einzureichen seien.
Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 27. Februar 2002 ab, soweit sie darauf eintrat. Dieser Entscheid blieb unangefochten.
Am 19. März 2002 reichte die Bauherrschaft geänderte Projektpläne ein. Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 genehmigte die Baukommission X diese Änderungen, hielt aber wiederum fest, dass die Bedingung, wonach nur eine einzige betriebsnotwendige Wohnung zulässig sei, weiterhin nicht erfüllt sei. Das Projekt sei diesbezüglich nur insofern geändert worden, als die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss durch eine interne Treppe miteinander verbunden worden seien; das ändere nichts daran, dass in beiden Geschossen jeweils die ganze für eine Wohnnutzung erforderliche Infrastruktur und in jedem Geschoss eine separate Erschliessung vorhanden sei.
II. Auch gegen diesen Beschluss der Baukommission liess die Bauherrschaft Rekurs erheben. Die Baurekurskommission III wies das Rechtsmittel am 23. Oktober 2002 ab.
III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002 liessen A, B, C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und festzustellen, "dass sich das Baugesuch lediglich auf eine Wohnung beziehe und dementsprechend die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziff. 2.5 der Stammbaubewilligung vom 13. September 2001 durch die Projektänderung erfüllt werde". Die Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur einer Parteientschädigung zu verpflichten.
Die Vorinstanz am 10. Dezember 2002 und die Beschwerdegegnerin am 20. Januar 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde.
Die Begründung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidgründe wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
b) In der Stammbewilligung vom 13. September 2001 ist die Auflage, geänderte Pläne mit nur einer Wohnung zur Genehmigung einzureichen (Dispositiv Ziffer 2.5), damit begründet worden, dass in der Gewerbezone wohnungsähnliche Nutzungen mit Ausnahme von betriebsnotwendigen Wohnungen für Hauswarte, Betriebsinhaber oder Pikettdienst ausgeschlossen seien; nach der Praxis werde lediglich eine Wohnung pro Betrieb bzw. Grundstück bewilligt, und ein Nachweis dafür, dass hier zwei Wohnungen betriebsnotwendig seien, liege nicht vor (Erwägung 1.8). In der Rekursantwort vom 29. November 2001 hat die Beschwerdegegnerin ihre Begründung dahingehend ergänzt, dass das Bauvorhaben entgegen der Behauptung der Bauherrschaft zwei Wohnungen umfasse, wie sich auf Grund der praktisch identischen Grundrisse des ersten und des zweiten Obergeschosses und dem Vorhandensein der zu Wohnzwecken erforderlichen Infrastruktur (Küche, Bad/WC, WC, Balkon mit Cheminée sowie Waschküche mit Heizung und weiteren Installationen) auf beiden Geschossen zeige; sodann überschreite die Wohnfläche mit 300 m2 Bruttogeschossfläche den betriebsnotwendigen Bedarf bei weitem; bei einer grosszügigen Betrachtung könnte eine Wohnungsgrösse von 150 m2 als üblich bezeichnet werden. Auch in dem im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 17. Juni 2002 wurde die Genehmigung der geänderten Pläne einzig damit begründet, dass die neu vorgesehene interne Verbindungstreppe am Vorhandensein von zwei separaten Wohnungen nichts ändere.
Die Bewilligungsverweigerung ist somit nicht, wie die Beschwerdeführenden anzunehmen scheinen, damit begründet worden, dass ihr Projekt einen Wohnanteil von 50 % aufweise und sich die Wohnfläche über mehrere Geschosse erstrecke, wie dies anscheinend bei den von ihnen bezeichneten Nachbarbauten zutrifft. Einziger Verweigerungsgrund war in beiden Beschlüssen der Beschwerdegegnerin, dass die geplante Gewerbebaute nach Ausstattung und Fläche nicht bloss eine, sondern unzulässigerweise zwei Wohnungen aufweise. Dass solches auch bei den Nachbarbauten zutreffe, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Damit kann von einer rechtsungleichen Behandlung von vornherein keine Rede sein und kann offen bleiben, ob die Baurekurskommission auf diesen Einwand hätte eingehen müssen.
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass, worauf die Beschwerdegegnerin bereits in der Rekursantwort vom 29. November 2001 hingewiesen hat, die Zulässigkeit einer betrieblich notwendigen Wohnung nicht bedeutet, dass eine beliebig grosse Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss anhand objektiver Kriterien geprüft werden; wie das Bundesgericht für den vergleichbaren Fall betriebsnotwendiger Wohnräume in Landwirtschaftszonen festgehalten hat, kann es auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 307 E. 3b, 121 II 67 E. 3a). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin ohne weiteren Nachweis der Betriebsnotwendigkeit pro Gewerbebetrieb lediglich eine Wohnung üblicher Grösse zulässt, welches Mass beim Projekt der Beschwerdeführenden mit einer Wohnfläche von 300 m2 offenkundig überschritten wird.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Solche kommen dann nicht in Betracht, wenn der Mangel des Bauvorhabens nicht bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu einer wesentlichen Projektänderung zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.). Dies ist hier der Fall, wo entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden die Mängel nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen behoben werden können, sondern mit einer tief greifenden Umprojektierung dafür zu sorgen ist, dass der geplante Gewerbebau nur noch eine einzige, in der Fläche um deutlich mehr als 100 m2 reduzierte Wohneinheit und keine weiteren gleichermassen zu Wohnzwecken geeigneten Flächen aufweist. Im Übrigen ist anzumerken, dass diese Mängel bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung hätten führen müssen.
Demgemäss entschiedet die Kammer:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
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