Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB210043-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiberin MLaw S. Ursprung Urteil vom 3. Dezember 2021
in Sachen
A._____, Beklagte und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Eigentumsübertragung und Forderung
Berufung gegen ein Urteil (begründete Fassung) des Bezirksgerichtes Hin- wil vom 27. April 2021; Proz. CG200005
Rechtsbegehren: (act. 30) "1. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Eigentumsübertragung be- züglich der im zwischen den Parteien abgeschlossenen und am 15. Oktober 2019 öffentlich beurkundeten Grundstückkaufver- trag verzeichneten Objekte, welche gemäss Vertrag bis Ende März 2020 hätte erfolgen sollen, bis spätestens 30. Juni 2020 zusammen mit den Klägern vor dem Notariat F._____ nachzu- holen. 2. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern den ihnen aus der bisher verweigerten Eigentumsübertragung erwachsenen und künftig noch entstehenden Schaden Ersatz im Umfang von Fr. 37'566.– zuzüglich Fr. 1'943.70 pro Monat für die Zeit ab dem 27. April 2021 bis zur Rechtskraft des Urteils zu leisten. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes: (act. 45 S. 20 ff.) 1. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern das Eigentum an den ihnen mit vom Notariat F._____ öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Oktober 2019 verkauften Grundstücken − Grundregister Blatt 1, Liegenschaft, Kataster 2, EGRID 3, D.; − Grundregister Blatt 4, Liegenschaft, Kataster 5, EGRID 6, D.; − Grundregister Blatt 7, Liegenschaft, Kataster 8, EGRID 9, E.; − Grundregister Blatt 10, Liegenschaft, Kataster 11, EGRID 12, D.; − Grundregister Blatt 13, Liegenschaft, Kataster 14, EGRID 15, D._____; zu übertragen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 14'000.– ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 200.– Kosten der Klagebewilligung, Fr. 260.– Grundbuchkosten,
zuzüglich allfällige weitere Kosten des Grundbuchamts. 4. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt. 5. Die Kosten werden aus dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss bezogen, sind ihnen jedoch von der Beklagten zu ersetzen. 6. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung von Fr. 20'000.– zu bezahlen. 7. (Schriftliche Mitteilung). 8. (Rechtsmittel/Berufung). Berufungsanträge: der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 42 S. 2):
Das Urteil vom 27. April 2021 des Bezirksgerichts Hinwil sei aufzuhe- ben und die vor erster Instanz gestellten Rechtsbegehren vollumfäng- lich gutzuheissen, welche lauten:
Die Klage sei abzuweisen;
Das Grundbuchamt F._____ ZH sei anzuweisen, die be- treffend der folgenden Grundstücke in der Gemeinde G._____ vorgemerkten Verfügungsbeschränkungen im Sinne von Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB zu löschen:
• Grundregister Blatt 1, Liegenschaft, Kataster 2, 3, D.; • Grundregister Blatt 4, Liegenschaft, Kataster 5, 6, D.; • Grundregister Blatt 7, Liegenschaft, Kataster 8, 9, E.; • Grundregister Blatt 10, Liegenschaft, Kataster 11, 12, D.; • Grundregister Blatt 13, Liegenschaft, Kataster 14, 15, D._____.
Erwägungen: I. 1. Mit öffentlich beurkundetem Kauvertrag vom 15. Oktober 2019 verkaufte die Beklagte und Berufungsklägerin (Beklagte) den Klägern und Berufungsbeklagten (Kläger) verschiedene Grundstücke (Wohnhaus, Scheune, Wiesen, Auslauffläche für Tiere) im Weiler D._____ in G._____ (act. 3/2). Eine Übergabe der Grundstü- cke fand bis heute nicht statt. 2. Die Kläger gelangten mit Klage vom 17. Juli 2020 ans Bezirksgericht Hinwil und verlangten die Eigentumsübertragung der Grundstücke bis spätestens 30. Juni 2020 sowie Schadenersatz von CHF 37'566.– für Folgekosten wegen ver- weigerter Eigentumsübertragung. Zudem ersuchten sie vorsorglich, es sei im Grundbuch eine umfassende Verfügungsbeschränkung über die Grundstücke vorzumerken (act. 2 und 30). Gestützt auf einen zwischen den Parteien geschlos- senen Vergleich über das vorsorgliche Massnahmenbegehren wies die Vo- rinstanz das Grundbuchamt mit Verfügung vom 16. September 2020 an, die be- gehrte Verfügungsbeschränkung vorzumerken (act. 15 und 16). Nach Einholen eines Kostenvorschusses, einer Klageantwort sowie Durchführung einer Haupt- verhandlung mit erfolglos verlaufenen Vergleichsgesprächen (Prot. Vi S. 15 ff., act. 24) hiess die Vorinstanz die Klage teilweise gut und verpflichtete die Beklagte mit zunächst im Dispositiv mitgeteiltem Urteil vom 27. April 2021, die Grundstücke zu übertragen. Im Übrigen wies sie die Klage ab (act. 35). Auf Verlangen der Be- klagten wurde das Urteil schriftlich begründet und den Parteien am 25. August 2021 zugestellt (act. 37, act. 39 = act. 45, act. 40). 3. Die Beklagte erhob am 23. September 2021 Berufung und verlangt die Auf- hebung des angefochtenen Urteils sowie Abweisung der Klage (act. 42). Die Ak- ten der Vorinstanz (act. 1-40) wurden von Amtes wegen beigezogen. Weiterun- gen, insbesondere das Einholen der Berufungsantwort, erübrigen sich, weil sich
die Berufung sogleich als unbegründet und die Sache als spruchreif erweist (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). II. 1. Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt. Die Berufung wurde beim Ober- gericht innert 30-tägiger Rechtsmittelfrist erhoben (act. 40 und 42). Sie enthält schriftliche Anträge sowie eine Begründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die notwendi- ge Streitwertgrenze ist erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO) und der verlangte Kosten- vorschuss von CHF 15'000.– wurde rechtzeitig bezahlt (act. 170). 2. Mit der Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Fest- stellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru- fungsinstanz verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, ein- schliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung (Angemessenheitsprüfung; BGer 5A_184/ 2013 vom 26. April 2013, E. 3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstin- stanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet (BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Die Berufungsinstanz hat sich - abgesehen von offensichtlichen Mängeln - grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschrän- ken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender Weise erhoben werden (BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Aufgrund der umfassenden Überprüfungsbefugnis ist die Berufungsinstanz allerdings nicht an die mit den Rügen vorgebrachte Argu- mentation oder an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, sondern kann die Rügen auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen (ZK ZPO- R EETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 310 N 6). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu- mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Diejenige Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Noven- recht beanspruchen will, hat die Novenqualität jedes ihrer Vorbringen darzutun
und zu beweisen (vgl. BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 3.5.1; OGer ZH LB170050 vom 22. September 2017 E. II./3; LB170028 vom 30. No- vember 2017 E. II./1.2). 3. 3.1 Die Kläger begründeten ihre Klage vor Vorinstanz zusammengefasst damit, gemäss notariell beglaubigtem Kauvertrag hätte die Eigentumsübertragung bis Ende März 2020 vorgenommen werden müssen. Die Beklagte verweigere dies, wobei sie sich zu Unrecht auf einen Grundlagenirrtum bei Abschluss des Kaufver- trags berufe. Es habe ihr bekannt sein müssen, dass ein Revisionsverfahren der Bau- und Zonenordnung in der Gemeinde G._____ im Gange sei und die Schaf- fung einer Weilerkernzone zur Diskussion stehe, von welcher die gekauften Grundstücke im Weiler D._____ betroffen seien. Das Revisionsverfahren sei da- mals noch nicht weit gediehen und die öffentliche Auflage sei erst geplant gewe- sen. Die Beklagte habe das Revisionsverfahren der Bau- und Zonenordnung wäh- rend den Vertragsverhandlungen nie thematisiert. Sie erwarte wohl eine Wertstei- gerung der verkauften Grundstücke. Die Kläger hätten nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr nicht erkennen können, dass die zukünftige Revision der Bau- und Zonenordnung für die Beklagte notwendige Vertragsvoraussetzung gewesen sei. Die Beklagte habe sich zudem über einen zukünftigen Sachverhalt geirrt, dessen Eintreffen die Parteien nicht als sicher erachtetet hätten, weshalb ein Irr- tum, der zur Anfechtung des Vertrags berechtige, nicht vorliege (act. 2; Prot. Vi S. 15 ff.). 3.2 Die Beklagte bestritt die Klage vor Vorinstanz im Wesentlichen mit der Be- gründung, sie habe seit vielen Jahren auch wegen ihrer körperlichen Einschrän- kung den Wunsch gehegt, die Liegenschaft umzunutzen und in der Scheune eine Wohnung mit Lift einzubauen. Sie habe zuletzt 2016 Abklärungen über die Mög- lichkeit einer Umnutzung der Scheune getroffen. Damals habe sie sich mit dem für Umnutzungen in der Landwirtschaftszone zuständigen Mitarbeiter der Baudi- rektion des Kantons Zürich, H., sowie einem Mitarbeiter der Gemeinde G. vor Ort getroffen. H._____ habe ihr sehr bestimmt mitgeteilt, ein Ausbau
der Scheune sei in Zukunft ausgeschlossen, weil sich diese in der Landwirt- schaftszone befinde, frühere Bestrebungen zu baulichen Umnutzungen in der Landwirtschaftszone gescheitert seien und die Regeln immer strenger würden. Kurz nach dem Verkauf habe sie am 8. Januar 2020 an einer Informationsveran- staltung der Gemeinde G._____ erfahren, dass die Bau- und Zonenordnung ge- ändert werden solle und der Weiler D._____ die Vorgaben für eine Weilerkernzo- ne erfülle. Sie sei beim Abschluss des Kauvertrags einem Grundlagenirrtum un- terlegen, indem sie der irrigen Vorstellung gewesen sei, eine Umnutzung der Scheune sei nicht möglich. Sie hätte den Kaufvertrag bei Kenntnis der wahren Sachlage nicht abgeschlossen. Angesichts der klaren Äusserungen des zuständi- gen Mitarbeiters der Baudirektion habe kein Anlass für neue Abklärungen vor Ab- schluss des Kaufvertrags bestanden (act. 24, Prot. Vi S. 20 ff.). 4. Die Vorinstanz legte die rechtlichen Grundsätze zum qualifizierten Grundla- genirrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR, zum fahrlässigen Irrtum gemäss Art. 26 OR und zur Geltendmachung eines Irrtums gegen Treu und Glauben ge- mäss Art. 25 Abs. 1 OR ausführlich dar (act. 45 S. 12 f.). Sie kam nach Würdi- gung der konkreten Sachumstände zum Schluss, die Beklagte habe sich nicht auf die ihr vom Mitarbeiter der kantonalen Baudirektion erteilte Auskunft aus dem Jahre 2016 verlassen dürfen, sondern hätte im Hinblick auf den Verkauf ihrer Grundstücke neue Abklärungen tätigen müssen. Die Kläger hätten annehmen dürfen, die Beklagte habe sich vor dem Verkauf über die aktuelle Situation und allfällige Umnutzungsmöglichkeiten erkundigt. Aufgrund der unterlassenen Abklä- rungen könne sich die Beklagte nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, das Fehlen einer baulichen Entwicklungsmöglichkeit sei objektiv eine notwendige Ver- tragsgrundlage gewesen (act. 45 S. 14 f.). Die Beklagte wolle sich über die Chan- cen einer Umnutzung geirrt haben. Chancen seien generell nicht geeignet, Grund- lage eines Irrtums zu sein, weil sie vom Gegenstand her von unbestimmter Natur seien. Daran ändere nichts, dass sich die Beklagte nicht über die Chance, son- dern das Fehlen einer solchen geirrt haben wolle (act. 45 S. 15 f.). 5. Mit der Berufung wirft die Beklagte der Vorinstanz vor, sie verletze Bundes- recht, indem sie die Trageweite von Art 24 Abs. 1 Ziff. 4 sowie Art. 25 und 26 OR
verkenne (act. 42 Rz 12 f.). Ihr Irrtum sei nicht auf ihr Verschulden zurückzufüh- ren, aber auch ein allfälliges Verschulden würde nach Treu und Glauben die An- nahme des Grundlagenirrtums nicht ausschliessen (act. 42 Rz 14 ff.). Die von der Vor-instanz zitierten Bundesgerichtsentscheide zu Art. 25 und 26 OR seien nicht einschlägig. Es könne ihr weder ein widersprüchliches noch treuwidriges Verhal- ten vorgeworfen werden (act. 42 Rz 28 ff.). Entgegen der Vorinstanz habe sie nicht spekuliert, was in Zukunft möglich sein werde, sondern sie sei sich sicher gewesen, dass eine Umnutzung ausgeschlossen sei (act. 42 Rz 38). Die Vo- rinstanz nehme deshalb fälschlicherweise an, der dem Grundlagenirrtum zugrun- de liegende Sachverhalt sei zu wenig bestimmt (act. 42 Rz 39 ff.). Die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass den Klägern die anstehende Revision ebenso ha- be bekannt sein und sie den Irrtum hätten erkennen müssen (act. 42 Rz 46). 5.1 Umstritten ist, ob sich die Beklagte auf einen Grundlagenirrtum, der zur Un- verbindlichkeitserklärung bzw. Anfechtung des Kaufvertrags vom 15. Oktober 2019 berechtigt, berufen kann. Den Sachverhalt, über welchen sich die Beklagte geirrt haben will, definiert sie im erstinstanzlichen wie im Berufungsverfahren folgendermassen: Sie sei irr- tümlich davon ausgegangen, es fehle auch in Zukunft jede Chance zur Umnut- zung ihrer Scheune; eine Umnutzung sei ausgeschlossen (act. 24 Rz 10 und 25, act. 42 Rz 20 f.). Die Kläger bestritten vor Vorinstanz, die Beklagte habe über die Chancen einer Umnutzung bzw. vom Gemeindeentwicklungskonzept 2018 nichts gewusst (Prot. Vi S. 16), und damit das Vorliegen eines Irrtums. Ein Beweisver- fahren dazu wurde vor erster Instanz nicht durchgeführt. Ob ein Irrtum erwiesen ist, kann jedoch offen bleiben, weil, wie nachstehend erläutert, mit und ohne Irr- tum das gleiche Ergebnis resultiert. Der geltend gemachte Irrtum bezieht sich sowohl auf einen gegenwärtigen als auch zukünftigen Sachverhalt, was die Beklagte im Berufungsverfahren eben- fal ls so sieht (act. 42 Rz 44). Denn die Annahme, es fehle eine Umnutzungsmög- lichkeit, schliesst neben der aktuellen auch die zukünftige Situation der baulichen Entwicklung mit ein.
5.2 Befindet sich jemand beim Vertragsschluss in einem wesentlichen Irrtum, ist der Vertrag für ihn unverbindlich (Art. 23 OR). Ein solch wesentlicher Irrtum liegt u.a. dann vor, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betrifft, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR, sogenannter Grundlagenirr- tum). Vorausgesetzt wird damit nebst einem Irrtum als solchem, dass dieser einen Sachverhalt beschlägt, der für den Irrenden subjektiv eine unerlässliche Voraus- setzung (conditio sine qua non) dafür war, den Vertrag überhaupt oder jedenfalls mit dem betreffenden Inhalt abzuschliessen. Der fragliche Sachverhalt muss aus- serdem objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Ge- schäftsverkehrs, als notwendige Grundlage des Vertrags erscheinen (BGE 136 III 528 E. 3.4.1; BGer 4A_345/2016 vom 7. November 2016 E. 3.1 und BGer 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017, E. 4. 2). Objektiv wesentlich ist eine falsche Vorstellung, die notwendigerweise beiden Parteien bewusst oder unbewusst ge- meinsam und bei objektiver Betrachtung eine unerlässliche Voraussetzung für den Abschluss des Vertrages gewesen ist. Dabei kommt es auf die Vorstellungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses an (BGE 132 III 737 E. 1.3; BGer 4A_97/2016 vom 11. August 2016 E. 2.1). Der Irrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kann sich zwar auf eine künftige Tatsache beziehen, jedoch nur, wenn diese Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses objektiv als sicher angesehen werden konnte (u.a. BGer 4A_345/2016 vom 7. November 2016 E. 3.1 und BGE 118 II 297 E. 2b S. 300). Aus Art. 26 OR lässt sich ableiten, dass ein Grundlagenirrtum i.S.v. Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR auch vorliegen kann, wenn der Irrtum auf die Fahrlässigkeit der irrenden Person zurückzuführen sein sollte. Die Berufung auf Grundlagenirrtum bleibt hier möglich, führt indes dazu, dass die irrende Person ihrer Gegenseite nach Massgabe von Art. 26 OR Schadenersatz zu leisten hat (BGE 130 III 49 E. 2.3 und 117 II 218 E. 3b). An die Fahrlässigkeit des Irrenden ist ein strenger Mas- sstab anzulegen. Es reicht bereits leichte Fahrlässigkeit (BK OR-S CHMIDLIN, Art. 26 Rz 15; G AUCH/SCHLUEP/SCHMID, OR AT I, 11. Auflage, N 851; BGE 113 II 25 E. 2a).
Eine Schranke für die Berufung auf Grundlagenirrtum bildet der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 25 Abs. 1 OR), wobei Treu und Glauben bezüglich des Grundlagenirrtums in Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR zusätzlich betont wird. Dies bedeutet beispielsweise, dass eine Vertragspartei nicht mit einem unsorgfältigen Vorgehen der Gegenpartei rechnen muss. Aus dem Handeln einer Partei sind nach Treu und Glauben gewisse Schlüsse zu ziehen. Kümmert sich jemand bei Vertragsabschluss nicht um die Klärung einer bestimmten Frage, obwohl es auf der Hand liegt, dass sich diese stellt, so darf die andere Partei grundsätzlich dar- aus den Schluss ziehen, dieser Punkt sei für den Partner im Hinblick auf den Ver- tragsabschluss nicht von Bedeutung. Das sich im Nachhinein nur als fahrlässig herausstellende Verhalten kann somit bewirken, dass ein bestimmter Umstand vom Irrenden nicht nach Treu und Glauben als notwendige Grundlage des Ver- trages betrachtet werden durfte (BGE 117 II 218 E. 3b und 129 III 363 E. 5.3; BSK OR I-S CHWENZER/FOUNTOULAKIS, 7. Auflage, Art. 24 N 23). Mit einer Berufung auf Grundlagenirrtum würde sonst die durch das Verhalten des Irrenden hervorgeru- fene berechtigte Erwartung der anderen Vertragspartei enttäuscht, weshalb die Geltendmachung eines Grundlagenirrtums in solchen Fällen ausgeschlossen ist (BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 1.2 und 4A_408/2007 vom 7. Feb- ruar 2008 E. 3.2). Ein fahrlässiges Verhalten kann somit, gerade in Verbindung mit weiteren Umständen, eine Berufung auf Grundlagenirrtum als treuwidrig und deshalb unzulässig erscheinen lassen (BGE 117 II 218 E. 3b). 5.3 Die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur Geltendmachung des Grundlagenirrtums sind zutreffend (act. 14 E. III/3.1, 3.3 und 3.6). Die Annahme, das zu verkaufende Grundstück könne baulich nicht weiter entwickelt werden bzw. konkret, in der Scheune der Beklagten könne keine Wohnung mit Liftanlage eingebaut werden, könnte zwar grundsätzlich in der Situation der (offenbar kör- perlich eingeschränkten) Beklagten eine sowohl subjektiv als auch objektiv we- sentliche Grundlage des Vertrags darstellen. Wie vorstehend rechtlich erläutert, berechtigt dies indes nicht ohne weiteres zur Anfechtung des Vertrags wegen Grundlagenirrtums, setzt doch die erfolgreiche Anfechtung voraus, dass die Gel- tendmachung nicht Treu und Glauben widerspricht. Die Vorinstanz prüfte deshalb korrekt, ob der irrtümlich angenommene Sachverhalt nach dem Grundsatz von
Treu und Glauben als notwendige Vertragsgrundlage zu betrachten ist, und ver- neinte dies mit nachvollziehbarer Begründung (act. 45 S. 14 f.). Die Beklagte wirft der Vorinstanz vor, die Bedeutung und Tragweite von Art. 25 und 26 OR nicht er- fasst und insbesondere die Bestimmung zum fahrlässigen Irrtum nicht angewen- det zu haben (act. 42 Rz 28 ff.). Die für die Beurteilung des fahrlässigen Irrtums (Art. 26 OR) und der Geltendmachung gegen Treu und Glauben (Art. 25 OR) massgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Aspekte überschneiden sich und fliessen ineinander. Da die Vor-instanz die Geltendmachung des Grundlagenirr- tums unter Berufung auf Treu und Glauben ablehnte, musste sie sich nicht explizit zum fahrlässigen Irrtum äussern. Ob sich die Beklagte treuwidrig auf einen fahr- lässigen oder nicht fahrlässigen Irrtum beruft, spielt keine Rolle. 5.4 Die Vorinstanz erwog zur Frage von Treu und Glauben, die Beklagte habe die letzten Abklärungen über die Möglichkeit der Scheunennutzung im Jahr 2016, demnach drei Jahre vor Vertragsschluss getätigt und sich danach nicht mehr da- mit befasst. Da es sich bei der Möglichkeit der Umnutzung aus ihrer Sicht um eine wesentliche Grundlage des Vertrags gehandelt habe, hätte sie sich vor dem Ver- kauf nochmals darüber informieren müssen (act. 42 S. 15). Diese Argumentation der Vorinstanz ist schlüssig. Der Beklagten musste auch als Laiin in Bausachen bekannt sein, dass Bau- und Zonenordnungen als gesetzliche Normen grundsätz- lich abänderbar bleiben und die Einschätzung von H._____ bereits deshalb zu re- lativieren ist . Die Auffassung der Vorinstanz, es dürfe als allgemein bekannt gel- ten, dass Ein- oder Auszonungen der Landwirtschaftszone nicht gänzlich ausge- schlossen seien, ist deshalb nicht zu beanstanden. Die Beklagte wendet zu Recht nicht ein, nicht gewusst zu haben, dass die Frage der Umnutzung wesentlich von der betreffenden Rechtsordnung abhänge und diese abänderbar sei. Die letzte Änderung des Zonenplans erfolgte im Übrigen am 5. November 2015 (act. 26/2). Aufgrund der ihr bekannten Abänderbarkeit gesetzlicher Regelungen, zu welchen die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde G._____ zählt, musste ihr klar gewe- sen sein, dass es sich bei der damaligen Einschätzung von H._____ nur um eine, zwar auf Erfahrung beruhende, blosse Prognose im Zeitpunkt des Ortstermins gehandelt haben konnte, welche naturgemäss mit gewissen Unsicherheiten be- haftet war. Ob und wie sich die gesetzliche Regelung sowie die Praxis der Gerich-
te im Raum- und Bauplanungsrecht im Kanton Zürich und im Speziellen in Bezug auf die Bauzonenordnung in G._____ entwickeln würden, konnte H._____ für die Beklagte erkennbar nicht mit Sicherheit wissen. Jedenfalls hätte sich trotz ent- sprechender Auskunft im Jahre 2016 für eine loyale, redlich und gewissenhaft handelnde Vertragspartei aufgedrängt, sich vor Unterzeichnung des Vertrags über aktuelle, verkaufsrelevante Umnutzungsmöglichkeiten bei der Gemeinde ins Bild zu setzen, um Irrtümer auszuschliessen. Dieser Massstab gilt auch für die Beklag- te. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, wenn sie ausführt, ein einziger Anruf bei der Gemeindeverwaltung G._____ vor der Vertragsunterzeichnung hätte genügt, um vom Bericht "...-konzept Siedlung" aus dem Jahr 2018 und der realen Chance auf Umnutzung von Gebäuden im Weiler D._____ Kenntnis zu erhalten (act. 45 S. 14). Im Konzept wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Weiler D._____ sämtliche Voraussetzungen gemäss Bundesgerichtspraxis zur Einrich- tung einer Weilerkernzone erfülle und die Einzonung in eine Weilerkernzone von der Gemeinde geprüft werde (act. 14/5 S. 29 f. und 35). Im Herbst 2017 fand eine Online-Befragung der Bevölkerung zur Dorfentwicklung statt (act. 14/5 S. 7) und der Gemeinderat von G._____ erläuterte im April 2018 an einer öffentlichen Ver- anstaltung das Gemeindeentwicklungskonzept sowie die Strategien, welche er bei der Revision der Ortsplanung umzusetzen gedachte (act. 31/1.7). Dies lässt auf eine breite Diskussion in der Bevölkerung schliessen. Es wäre daher für die seit vielen Jahren in G._____ lebende und verankerte Beklagte als gewissenhafte Vertragspartei leicht gewesen, ihren Irrtum durch Nachfrage bei der Gemeinde- verwaltung zu erkennen und rechtzeitig zu korrigieren. Mit der Anfrage bei der Gemeinde hätte sie allfällige Unklarheiten bezüglich des Gemeindeentwicklungs- konzepts 2018 ausräumen und sich über bauliche Umnutzungsmöglichkeiten im Weiler D._____ erkundigen können. Die Beklagte hat sich die unterlassene Abklä- rung als Fahrlässigkeit anrechnen zu lassen und ihren Irrtum, die Umnutzung ih- rer Scheune sei ausgeschlossen, ihrer Unsorgfalt zuzuschreiben. In Ergänzung der vorinstanzlichen Erwägungen handelt es sich folglich um einen fahrlässigen Irrtum gemäss Art. 26 OR.
Die Beklagte brachte vor Vorinstanz nicht vor, die Frage der Umnutzung der Liegenschaften sei während den Vertragsverhandlungen mit den Klägern thema- tisiert worden. Auch beruft sie sich nicht darauf, diesen signalisiert zu haben, ihr Motiv für den Verkauf liege in den fehlenden Umnutzungsmöglichkeiten. Ebenso wenig behauptet sie, die Kläger über die Einschätzung von H._____ informiert zu haben, noch dass diese anhand der Höhe des vereinbarten Kaufpreises hätten erkennen können, dass die Beklagte von der falschen Annahme fehlender bauli- cher Entwicklungsmöglichkeit ihrer Grundstücke ausgehe. Anzeichen für einen übereilten Verkauf wurden eben so wenig geltend gemacht. Die Kläger konnten und mussten den Irrtum der Beklagten deshalb nicht erkennen. Sie durften sich vielmehr darauf verlassen, diese habe die für sie wesentlichen Abklärungen, wozu im konkreten Fall künftige Umnutzungsmöglichkeiten zählten, vorgenommen. Dies gilt umso mehr, als es sich offenkundig für die Beklagte beim Verkauf der Grundstücke nicht um ein alltägliches Geschäft handelte, weshalb eine sorgfältige Befassung im Vorfeld des Verkaufs erwartet werden durfte. In diesem berechti g- ten Vertrauen sind die Kläger zu schützen. Es ist folglich mit der Vorinstanz aus der unterlassenen Abklärung abzuleiten, die Annahme, es fehle an Umnutzungs- möglichkeiten, habe für die Beklagte nach Treu und Glauben keine notwendige Vertragsgrundlage gebildet. Da die Beklagte nicht blindlings darauf vertrauen durfte, die im Jahr 2016 unter den damaligen Umständen erhaltene Information gelte Jahre später unbe- sehen, würde auch der Vertrauensschutz in die Auskunft von H._____ gegenüber den Behörden nicht greifen. Im privatrechtlichen Verkehr mit den Klägern kann sich die Beklagte ohnehin nicht auf den Vertrauensschutz zufolge behördlicher Auskunft berufen, zumal die Kläger von der Auskunft keine Kenntnis hatten und auch nicht haben mussten. Die gleiche Argumentation gilt für den Einwand der Beklagten, der Gemeindeangestellte habe anlässlich des Lokaltermins keine wei- teren Angaben gemacht (act. 42 Rz 24). Dass sich damals die späteren baulichen Entwicklungsmöglichkeiten in der Gemeinde G._____ abzeichneten und der Ge- meindevertreter davon Kenntnis hatte, ist im Übrigen weder ersichtlich noch wird dies von der Beklagten behauptet oder belegt. Soweit aus den Akten erkennbar, begann die interne Planung in der Gemeinde im Frühling 2017 (act. 14/5 S. 5).
Zusammenfassend widerspricht die Geltendmachung des Irrtums Treu und Glauben und ist folglich unstatthaft. 5.5 Die Beklagte wendet ein, die Vorinstanz habe sich bei der rechtlichen Wür- digung auf nicht einschlägige Bundesgerichtsentscheide berufen (act. 42 Rz 29 ff.). Freilich ist ihr insoweit Recht zu geben, dass sich der vorliegende Sachverhalt von denjenigen in den aufgeführten Entscheiden unterscheidet. Dennoch kann sie daraus nichts zu ihren Gunsten folgern. Massgebend sind die konkreten Umstän- de des Einzelfalles, die für sich sowie in ihrer Gesamtheit ermessenweise zu wür- digen sind. Unter Verweis auf die vorstehenden Erwägungen führt dies vorliegend dazu, dass die Kläger in ihrem berechtigten Vertrauen zu schützen sind, die Be- klagte habe sich vor Vertragsunterzeichnung über die subjektiv entscheidenden Grundlagen, nämlich die fehlende Umnutzungsperspektive, versichert, um einen folgenschweren Irrtum zu verhindern. Ob durch die unterlassenen Abklärungen bei der Beklagten eine bewusst gewollte Unkenntnis und damit gar kein Irrtum anzunehmen ist, braucht unter diesen Umständen nicht geprüft zu werden. 5.6 Zur Frage, ob der Irrtum einen hinreichend bestimmten Sachverhalt betrifft, ist der Vollständigkeit halber zu ergänzen, dass die Argumentation der Beklagten nicht zu überzeugen vermag. Es schiene nicht realistisch und wird von ihr nicht behauptet, dass sie die Grundstücke nur bei (gänzlichem) Fehlen einer Umnut- zungsmöglichkeit verkaufen wollte, hingegen bei einer bloss minimalen Um- bauchance behalten hätte. Ab welcher Wahrscheinlichkeit künftiger baulicher Umnutzung sie nicht mehr zum Verkauf der Grundstücke bereit gewesen wäre, substantiierte sie vor Vorinstanz nicht. Der Irrtum bezieht sich damit (auch) auf ei- ne undefinierte Wahrscheinlichkeit der zukünftigen Umnutzung. Die Überlegung der Vorinstanz, die Beklagte habe sich über eine Chance bzw. einen nicht hinrei- chend bestimmten Sachverhalt geirrt (act. 45 S. 13), ist deshalb nachvollziehbar. Der Irrtum betrifft überdies eine in Zukunft wirkende Chance (Möglichkeit der Umnutzung). Folglich mussten die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses diese objektiv als sicher angesehen haben können. Da die Chance undefiniert blieb, können sie sich beim Abschluss des Kauvertrags über deren Eintritt nicht sicher gewesen sein. Es gebricht folglich auch an dieser Voraussetzung.
III. 1. Die Vorinstanz bemass den Streitwert auf CHF 1'037'566.– (act. 42 S. 19), was im Berufungsverfahren nicht angefochten wurde. Das Berufungsverfahren beschränkt sich auf die Prüfung von Rechtsfragen. Eine Berufungsantwort musste nicht eingeholt werden. Gestützt auf §§ 2, 4 Abs. 1 und 2, sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Gerichtsgebühr im Berufungsverfahren auf CHF 10'000.– zu bemessen. 2. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen; der Beklagten nicht, weil sie unterliegt, und den Klägern nicht, weil ihnen keine zu entschädigenden Auf- wendungen entstanden sind. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Hinwil vom 27. April 2021 wird bestätigt. 2. Die Entscheidgebühr im Berufungsverfahren wird auf CHF 10'000.– festge- setzt und der Berufungsklägerin auferlegt. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von CHF 15'000.– bezogen; der Überschuss wird ihr zurückerstattet, unter Vorbehalt eines allfälligen Ver- rechnungsanspruchs. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Vorsitzende:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden Die Gerichtsschreiberin:
MLaw S. Ursprung
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