Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD160009-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. i ur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. i ur. H. Meister sowie Gerichtsschreiberin MLaw C . Funck Beschluss und Urteil vom 2. Dezember 2016 i n Sachen
A._____, Beklagte und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____, Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Kündigungsschutz / Sistierung
Beschwerde gegen einen Beschluss des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Mei- len vom 20. September 2016 (MB160003)
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Die Klägerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) und i hr Ehemann li essen i m Jahr 2006 an der ...strasse ... i n C._____ ei n Zwei- fami li enhaus erstellen. An einer der beiden Stockwerkeigentumswohnungen be- gründeten si e in der Folge Gesamtei gentum und bewohnten diese gemeinsam. Am 17. Dezember 2008 verkauften sie die Wohnung an D., den Schwieger- vater der Klägerin, wobei sie mit ihm am 14. Januar 2009 einen Mietvertrag ab- schlossen um nach wie vor – als Mieter – i n der Wohnung zu leben. Ende 2013 trennten sich die Beschwerdegegnerin und ihr Ehemann und hi elten i n einer Ehe- schutzvereinbarung fest, dass der Beschwerdegegnerin und der gemeinsamen Tochter für die Dauer des Getrenntlebens der obere Teil der eheli chen Wohnung zur allei ni gen Benützung zustehe, während der Ehemann die Büroräumlichkeiten im Sockelgeschoss zwecks Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit alleine nutzen könne. Am tt. mm.2015 verstarb D.. Im Rahmen des Erbganges gi ngen das Eigentum an der Wohnung und der diesbezügliche Mietvertrag per Universalsuk- zession auf die Witwe von D._____ und Mutter des Ehemannes der Beschwerde- gegnerin, die Beklagte und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführe- ri n), über. Nachdem sie i m Grundbuch als Alleineigentümerin eingetragen worden war, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Oktober 2015 per 31. Januar 2016 (vgl. act. 6/1 Rz 2, 6, 9-12 und 14 f.; vgl. ferner act. 2 Rz II.2 und II.4). 2. Dagegen ging die Beschwerdegegnerin zunächst bei der Schli chtungsbe- hörde in Mietsachen des Bezirkes Meilen vor und gelangte nach Ausstellung der Klagebewilligung (act. 6/3) mit Klage vom 8. April 2016 an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Meilen (nachfolgend: Vorinstanz). Sie beantragte die Feststel- lung der Nichtigkeit der Kündigung, eventualiter deren Ungültigerklärung und sub- eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre (act. 6/1). Paral- lel dazu erhob die Beschwerdegegnerin am 30. Mai 2016 ei ne Grundbuchberi ch-
tigungsklage beim Friedensrichteramt C._____, wobei sie um Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 17. Dezember 2008 und daraus folgend um Eintragung der Beschwerdegegnerin und ihres Ehemannes anstelle der Be- schwerdeführerin als Eigentümer i m Grundbuch ersuchte (act. 6/9). 3. Mit Eingabe vom 30. Mai 2016 setzte die Beschwerdegegnerin die Vorin- stanz von dieser zweiten Klage i n Kenntni s und stellte ei nen Si sti erungsantrag i n Aussicht (act. 6/8). Die Vorinstanz forderte die Parteien daraufhin mi t Verfügung vom 27. Juni 2016 auf, si ch zu ei ner Si sti erung zu äussern (act. 6/14), was die Parteien mit jeweils zwei Eingaben taten (act. 6/16, act. 6/18, act. 6/21 und act. 6/23), wobei sich die Beschwerdegegnerin für und die Beschwerdeführerin gegen ei ne Si sti erung aussprachen. Mit Beschluss vom 20. September 2016 sis- tierte die Vorinstanz das Verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des Grund- buchberichti gungsverfahrens (act. 3 = act. 5 = act. 6/26; nachfolgend zitiert als act. 5). 4. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 6. Oktober 2016 fristgerecht (vgl. act. 6/27/1) Beschwerde, wobei sie folgende An- träge stellte (act. 2 S. 2): "1. Dispositiv Ziff. 2, 3 und 4 des vorinstanzlichen Entscheides seien aufzuheben. 2. Das Mietgericht Meilen sei anzuweisen, das Kündigungsschutz- und Erstreckungsverfahren fortzusetzen und die Parteien zur Hauptverhandlung vorzuladen. Unter Kosten- und Entschädi gungsfolgen (zuzügli ch Mehrwert- steuer) zulasten der Beschwerdegegnerin." 5. Mit Verfügung vom 14. Oktober 2016 wurde die Beschwerdeführeri n zur Leistung eines Kostenvorschusses aufgefordert und die Prozessleitung delegiert (act. 7). Der Vorschuss wurde i nnert Fri st bezahlt (act. 9). Daraufhin wurde der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 25. Oktober 2016 Frist zur Erstattung einer Beschwerdeantwort angesetzt (act. 10). Dieser Aufforderung kam die Be- schwerdegegnerin mit Eingabe vom 7. November 2016 nach, wobei sie ihrerseits folgende Anträge stellte (act. 12 S. 2):
"1. Es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be- schwerdeführeri n." Zudem stellte die Beschwerdegegnerin ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspfle- ge (act. 12 S. 2). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. II. Zur Beschwerde im Ei nzelnen 1. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid damit, dass der Ausgang des Verfahrens betreffend die Grundbuchberichtigung präjudizierend für die Beurtei- lung der mietrechtlichen Klage sei, sodass die Gefahr des Ergehens sich wider- sprechender Entscheide bestehe. Ausserdem würden die Parteien im Rahmen des besagten Verfahrens noch Vergleichsgespräche führen, weshalb sich eine Sistierung auch aufgrund einer möglichen Einigung aufdränge (act. 5 E. 5.3). Die Beschwerdeführerin hingegen ist der Ansicht, es bestehe keine Gefahr des Ergehens sich widersprechender Urteile (act. 2 Rz II.7). Weiter bringt sie vor, das Verfahren könne ohnehi n bloss sistiert werden, wenn mi t hoher Wahrschein- lichkeit mit der Gutheissung der Grundbuchberichtigungsklage zu rechnen wäre, was aber nicht der Fall sei (act. 2 Rz II.3-4). Auch Vergleichsgespräche würden nicht (mehr) geführt, der Friedensrichter habe die Klagebewilligung ausgestellt (act. 2 Rz II.5). Die gegen eine Sistierung sprechenden Interessen der Beschwer- deführerin würden zudem überwiegen (act. 2 Rz II.6). Die Beschwerdegegnerin hingegen schliesst sich der Beurteilung durch die Vorinstanz an (act. 12 Rz 6) – ihrer Mei nung nach hat der Entscheid betreffend die Grundbuchberichtigungsklage eine präjudizierende Wirkung auf das Kündi- gungsschutzverfahren, sodass die Gefahr widersprüchlicher Entscheide bestehe (act. 12 Rz 7 und 14). Weiter bestreitet sie, dass die Grundbuchberichtigungskla- ge aussichtslos sei (act. 12 Rz 8 und 12) und macht geltend, dass eine Interes- sensabwägung zugunsten einer Sistierung ausfallen würde (act. 12 Rz 9 und 13).
(act. 6/1 Rz 6, 18 und 38, act. 6/16 Rz 11, act. 6/21 Rz 3, vgl. auch act. 5 E. 5.3). Die Vorinstanz schloss sich dieser Sichtweise im Ergebnis an, wenn auch mi t an- derer rechtlicher Begründung. So hi elt sie fest, ein Mietverhältnis gehe in Anwen- dung von Art. 261 OR nur auf einen Erwerber über, wenn dieser Eigentümer des Mietobjektes im sachenrechtlichen Sinne werde. Weil das die Grundbuchberichti- gungsklage beurteilende Gericht zum Schluss kommen könnte, dass das Eigen- tum an der strittigen Liegenschaft nicht auf D._____ und folglich später die Be- schwerdeführerin übergegangen sei, sei der Ausgang dieses Verfahrens präjudi- zierend für die Beurteilung der mietrechtlichen Klage (act. 5 E. 5.3). Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, das Mietverhältnis sei am 14. Januar 2009 originär begründet worden und folglich ni cht im Si nne von Art. 261 OR mit dem Abschluss des umstrittenen Kaufvertrages vom 17. Dezem- ber 2008 auf D._____ übergegangen. Auch auf den Ei gentumsübergang kraft Universalsukzession im Rahmen des Erbgangs komme Art. 261 OR ni cht zur An- wendung (act. 2 Rz II.2). Dass der Mietvertrag am 14. Januar 2009, also nach dem Abschluss des Kaufvertrages und dem mutmasslichen Eigentumsübergang auf D._____, abgeschlossen wurde, wurde von der Gegenseite i m ersti nstanzli- chen Verfahren selbst vorgebracht (act. 6/1 Rz 6 und 10 f.) und steht somit als unbestri tten fest. Daher ist Art. 261 OR tatsächlich nicht einschlägig, kommt die- ser Artikel doch nur zur Anwendung, wenn der Vermieter die Sache nach Ab- schluss des Mietvertrages veräussert (vgl. Art. 261 Abs. 1 OR). Für Veräusserun- gen vor Vertragsschluss oder den Eigentumsübergang zufolge Universalsukzes- sion gilt die Bestimmung hingegen nicht (CHK-Hulliger/Heinrich, 3. Aufl. 2016, OR 261–261b N 3). Entsprechend kann mit dieser Begründung die Abhängigkeit der Vermieterstellung der Beschwerdeführerin vom Eigentumsübergang und somit ei- ne präjudizielle Wirkung des Ausgangs des Grundbuchberichtigungsverfahrens nicht bejaht werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies nicht. Sie leitet eine präjudizierende Wirkung des Entscheides über die Grundbuchberichtigungsklage wie schon vor erster Instanz aus der Überlegung ab, aufgrund der Ungültigkeit des Kaufvertra- ges vom 17. Dezember 2008 und der damit einhergehenden fehlenden Eigentü-
merstellung sowie der fehlenden sonstigen dinglichen oder obligatorischen Be- rechti gung D.s bzw. später der Beschwerdeführerin an der Liegenschaft hätte kei ner von i hnen ei nen gültigen Mietvertrag über das fragliche Objekt ab- schliessen können, sodass die Beschwerdeführerin auch ni cht Vermieterin sei n könne (act. 12 Rz 7). Dem i st ni cht zuzusti mmen. Die Annahme, nur der Eigentümer einer Sache könne diese vermieten, trifft ni cht zu. Das Gesetz verlangt weder die Eigentümer- stellung noch ei ne sonstige Berechtigung an der Sache (vgl. Art. 253 OR), was auch in der Literatur so festgehalten wird (BK OR-Giger, Art. 253 N 33; ZK OR- Higi, 3. Aufl. 1994, Vorbemerkungen zum 8. Titel – [Art. 253-274g] N 12). Aller- dings kann den Verpflichtungen als Vermieter nur nachkommen, wer ab dem Zeitpunkt des Mietantrittes zumindest im Besitz des Mietsobjekts und somit fähig ist , Besitz daran zu bestellen (ZK OR-Higi, 3. Aufl. 1994, Vorbemerkungen zum 8. Titel – [Art. 253-274g] N 12). Eine dingliche oder obligatorische Berechtigung an der Mietsache ist also nur aber immerhin für die Erfüllung des Mietvertrages relevant, hat jedoch kei nen Ei nfluss auf di e Gültigkeit des Vertrages. Vermieter kann somit eine beliebige Person sein – sollte sie dem Mieter den Besitz am Mie- tobjekt nicht verschaffen können, könnte dieser auf die vom Obligationenrecht zur Verfügung gestellten Mittel bei Schlechterfüllung eines Vertrages zurückgreifen. Selbst wenn also D. mangels gültigem Kaufvertrag nicht Eigentümer der fraglichen Liegenschaft geworden wäre, hätte er darüber einen gülti gen Mi et- vertrag abschliessen können. Es ist daher einstweilen davon auszugehen, dass der Mietvertrag vom 14. Januar 2009 unabhängig von der Eigentümerstellung D._____s gültig zustande kam und in der Folge per Universalsukzession auf die Beschwerdeführeri n übergi ng, womit sie Vermieterin wurde und dementspre- chend auch kündigen konnte. Ob die im ersti nstanzli chen Verfahren umstrittene Kündigung gültig war oder nicht, wird die Vorinstanz dereinst zu beurteilen haben. Im aktuellen Kontext ist lediglich relevant, dass eine allfällige Ungültigkeit des Kaufvertrages und damit das Verfahren betreffend Grundbuchberichtigung keine präjudizielle Wirkung auf das Kündigungsschutzverfahren haben kann; damit be- steht entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin (act. 12 Rz 14) auch kei ne
Gefahr des Ergehens widersprüchlicher Entscheide. Auch eine bedeutende Ver- einfachung des mietrechtlichen Verfahrens aufgrund des Entscheides über die Grundbuchberichtigungsklage ist nach dem Gesagten nicht zu erwarten. Eine Si s- ti erung aufgrund dieser Klage ist daher nicht zweckmässig. Anzumerken i st im- merhin, dass dies in einem allfälligen späteren Ausweisungsverfahren anders sein könnte. Wenn die Vorinstanz zum Schluss käme, der Beschwerdegegnerin fehle aus mietrechtlicher Sicht die Berechtigung am Verbleiben im Mietobjekt, könnte die Beschwerdegegnerin, sofern sie Eigentümerin der fraglichen Liegenschaft wä- re, ihre dingliche Berechtigung als Argument gegen die Ausweisung vorbringen. 4. Die Vorinstanz sah einen weiteren Sistierungsgrund darin, dass die Parteien im Schlichtungsverfahren betreffend die Grundbuchberichtigungsklage Ver- gleichsgespräche führen würden (act. 5 E. 5.3). Diese Vergleichsgespräche betra- fen zwar formell das vom Kündi gungsschut zprozess unabhängige Verfahren. Es ist jedoch anzunehmen, dass die Parteien im Ergebnis darüber diskutierten, ob die Beschwerdegegnerin in der Liegenschaft bleiben könne, weshalb auch das mietrechtliche Verfahren betroffen war. Insofern wäre eine Sistierung grundsätz- lich gerechtfertigt gewesen – allerdings nicht bis zur rechtskräftigen Erledigung der Grundbuchberichtigungsklage, sondern nur bi s zum Abschluss einer Verein- barung oder dem Scheitern der Vergleichsgespräche. Auf ei ne Abänderung der vori nstanzli che n Anordnung in diesem Si nne ist jedoch zu verzi chten, da die Par- teien nicht mehr in Vergleichsverhandlungen stehen (vgl. act. 2 Rz II.5), mi thi n auch dieser Sistierungsgrund entfallen ist . 5. Schliesslich stellt sich noch die Frage, ob eine Sistierung aus sonstigen Gründen zweckmässig wäre. Solche sind aber nicht ersichtlich. Insbesondere vermag der Umstand, dass in einem allfälligen späteren Ausweisungsverfahren der Entscheid über die Grundbuchberichtigungsklage relevant sein könnte, eine Si sti erung des vorliegenden Verfahrens nicht zu rechtfertigen. Da keine Sistie- rungsgründe vorliegen, muss auch keine Interessenabwägung mehr vorgenom- men werden, sodass die diesbezüglichen Ausführungen der Parteien nicht be- rücksichtigt werden müssen (vgl. act. 2 Rz II.6, act. 12 Rz 9, 10 und 13). Ebenso kann offen gelassen werden, inwiefern der von der Beschwerdeführerin zitierte
obergerichtliche Entscheid für das vorliegende Verfahren einschlägig wäre und ob die Grundbuchberichtigungsklage erfolgsversprechend ist oder nicht (act. 2 Rz II.3-5, act. 12 Rz 8, 11 und 12). 6. Entsprechend ist die Beschwerde gutzuhei ssen und der angefochtene Be- schluss aufzuheben. Die Vorinstanz wird das Verfahren fortzuführen haben. Dem Antrag der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz sei anzuweisen, die Parteien zur Hauptverhandlung vorzuladen, ist jedoch nicht zu entsprechen. Das Kündi gungs- schutzverfahren steht noch ganz am Anfang; insbesondere wurde noch keine schriftliche Stellungnahme im Sinne von Art. 245 Abs. 2 ZPO eingeholt. Es be- steht kei n Anlass, in die der Vorinstanz in Anwendung von Art. 124 Abs. 1 ZPO obliegende Prozessleitung einzugreifen. III. Unentgeltliche Rechtspflege sowie Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Die Beschwerdegegnerin stellt im Rechtsmittelverfahren ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege inklusive Bestellung eines unent- geltlichen Rechtsbeistandes (act. 12 S. 2). Voraussetzung für die Gutheissung ei- nes solchen Antrages ist, dass die gesuchstellende Person nicht über die erfor- derlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtlos ist (Art. 117 ZPO). Zudem ist die unentgeltliche Rechtspflege subsidiär zu anderen Ansprü- chen wie namentlich familienrechtliche Beistands- und Unterhaltspflichten. So si nd Ehegatten bei Leistungsfähigkeit sowohl in Prozessen gegeneinander als auch i n solchen gegen Dritte zur Leistung eines Prozesskostenvorschusses ve r- pflichtet (ZK ZPO-Emmel, 3. Aufl. 2016, Art. 117 N 5 m.w.H.). Die Darlegung und der Nachweis, dass die Voraussetzungen für die Bewilligung der unentgeltli che n Rechtspflege erfüllt sind, obliegt der gesuchstellenden Person, die bei einer Ver- letzung dieser Mitwirkungspflicht die Folgen der mangelnden Ausführunge n zu tragen hat (ZK ZPO-Emmel, 3. Aufl. 2016, Art. 119 N 6 f. m.w.H.). Die Beschwerdegegnerin hat i n Anbetracht des Umstandes, dass die Kin- deralimente sowie die Lebenshaltungskosten i hrer Tochter bei der Ermittlung ih-
res eigenen Ei nkommens und Notbedarfes ni cht zu berücksichtigen sind (vgl. BGE 115 Ia 325 E. 3a; BGer 7B.35/2005 vom 24. März 2005 E. 4.2), ihre Mittello- sigkeit rechtsgenügend dargetan (vgl. act. 12 Rz 16 ff. sowie act. 13/1-6, act. 13/8-9 und act. 13/11). Zu Einkommen, Bedarf und Vermögen ihres Eheman- nes macht sie jedoch keine Ausführungen, sodass nicht feststeht, ob allenfalls ein der unentgeltlichen Rechtspflege vorgehender Anspruch auf Leistung eines Pro- zesskostenvorschusses durch ihn besteht. Damit kommt die Beschwerdegegnerin der ihr obliegenden Mi twi rkungspfli cht ni cht nach, sodass das Vorliegen der Vor- aussetzungen für die Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege verneint wer- den muss. Da die Beschwerdegegnerin anwaltlich vertreten ist , ist ihr keine Nach- fri st zur Ergänzung i hres Gesuches anzusetzen (vgl. hi erzu BGer 4A_114/2013 vom 20. Juni 2013 E. 4.3.2), sondern es ist ihr Antrag direkt abzuweisen. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist unter Berücksichtigung des Streitwertes von Fr. 216'690.– i n Anwendung von § 4, § 7 lit. a sowie § 12 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 1'500.– festzusetzen. Die Beschwerdeführerin obsiegt mit ihren Anträgen zum grössten Teil, insbesondere mit i hrem hauptsächli chen Anli egen, sodass es sich rechtfertigt, in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die Prozess- kosten vollständig der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzu erlegen. 3. Der Beschwerdeführerin ist sodann gestützt auf § 4 Abs. 1 und 3, § 10 Abs. 1 lit. b und § 13 Abs. 1 und 4 AnwGebV eine Parteientschädigung von Fr. 1'650.– zuzügli ch 8 % Mehrwertsteuer, insgesamt folglich Fr. 1'782.–, zuzu- sprechen. Es wird beschlossen: 1. Das Gesuch der Beschwerdegegnerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für das Beschwerdeverfahren wird abgewiesen. 2. Schri ftli che Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Ent- scheid.
Es wird erkannt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziffern 2 bis 4 des Beschlusses des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 20. September 2016 aufgehoben. Die Vorinstanz wird angewiesen, das Kündi gungsschut zverfahren fortzusetzen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt. 3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beschwerdegeg- neri n auferlegt und mit dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Kosten- vorschuss verrechnet. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Be- schwerdeführeri n Fr. 1'500.– zu ersetzen. 4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'782.– (i nklusi ve Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin unter Bei- lage der Doppel von act. 12 und act. 13/1-11, sowie an das Bezirksgericht Meilen und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw C . Funck
versandt am: 5. Dezember 2016