Grundbuchanmeldung (Beschwerde über ein Betreibungsamt)

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Geschäfts-Nr.: PS150022-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. i ur. et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. i ur. H. Meister sowie Ge- ric htsschreiberin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen. Urteil vom 19. März 2015 i n Sachen

A._____ AG, Beschwerdeführerin,

gegen

1. B., 2. C., 3. D., 4. E., Beschwerdegegner, Nr. 1 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. i ur. X._____

betreffend Grundbuchanmeldung (Beschwerde über das Betreibungsamt Rüti)

Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Hinwil vom 20. Januar 2015 (CB140020)

Erwägungen: I. 1. Im Rahmen der Grundpfandbetreibungen Nr. ... und Nr. ... gegen die Schuldnerin, Pfandeigentümerin und Beschwerdeführerin verlangte das Betrei- bungsamt Rüti am 17. Oktober 2014 beim Amt für Landschaft und Natur des Kan- tons Zürich die Feststellung, dass es sich beim Grundstück Kat. Nr. ... ni cht um ein landwirtschaftliches Grundstück handle. Das genannte Amt entsprach am 21. Oktober 2014 diesem Ersuchen (act. 6/1). Darauf nahm das Betreibungsamt Rüti am 31. Oktober 2014 eine Grundbuchanmeldung vor. Das Grundbuchamt F._____ trug daraufhi n die folgende Anmerkung neu i ns Grundbuch ei n: "Öffent- lichrechtliche Eigentumsbeschränkung / Förderung der Landwirtschaft: dem BGBB nicht unterstellt" (act. 2/1 und 6/3). Dagegen beschwerte sich die Be- schwerdeführerin bei der Vorinstanz. 2. Die Kammer hatte in der vorliegenden Angelegenheit bereits eine Be- schwerde im Verfahren PS140273 zu behandeln, nämlich über ein durch die Vor- instanz abgewiesenes Gesuch um aufschiebende Wirkung (act. 15). Weil die auf den 9. Dezember 2014 angesetzte Versteigerung der Grundstücke durch das Bundesgericht abgesagt wurde, wurde jene Beschwerde gegenstandslos, was mit Beschluss vom 11. Dezember 2014 zur Abschreibung jenes Beschwerdeverfah- rens führte (act. 16). 3. Die Vorinstanz hat inzwischen in der Sache – Anmerkung der Ni chtunter- stellung unter das BGBB – entschieden. Mit Beschluss vom 20. Januar 2015 trat sie auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin nicht ein (act. 20 S. 5). Sie be- gründete dies damit, dass die Grundbuchanmeldung durch das Betreibungsamt Rüti eine rechtsgeschäftliche Handlung darstelle. Weder die Verfügung des Am- tes für Landwirtschaft und Natur, noch die Eintragung der neuen Anmerkung im Grundbuch sei en durch das Betreibungsamt erfolgt; es gebe beim ganzen Vor- gang keine Verfügung eines Zwangsvollstreckungsorganes, die ein Anfechtungs- objekt im Sinne von Art. 17 SchKG sein könnte. Die Vorinstanz begründete im

Weiteren, warum auch im Übrigen nicht auf die Beschwerde einzutreten gewesen wäre: Es habe auch früher keine Unterstellung unter das BGBB gegeben. Ausser der neuen Anmerkung habe es nämlich lediglich eine bestehende Anmerkung ge- geben, welche die Mitgliedschaft bei der Unterhaltsgenossenschaft G._____ be- troffen habe (act. 9/1). Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die Liegen- schaft dem BGBB unterstünde, sei offenkundig falsch. Die neu erfolgte Anmer- kung ändere nichts an der (bisherigen) materiellen Rechtslage, sondern diene einzig der Klarstellung. 4. Mit Eingabe vom 9. Februar 2015 (Poststempel 11. Februar 2015) be- schwerte sich die Beschwerdeführerin über den Beschluss der Vorinstanz vom 20. Januar 2015 rechtzeitig bei der Kammer (act. 18, 20) und stellte folgende Be- gehren: "• Der Beschluss CB140020-E/U01 vom 20. Januar 2015 der unteren AB (Bezirksgericht Hin- wil) sei aufzuheben und diese sei anzuweisen, auf unsere Beschwerde einzutreten. • Sofern diese Rückweisung unterbleibt, soll die obere AB im Sinne unserer Begehren ent- scheiden. • Das Betreibungsamt Rüti und das Grundbuchamt F._____ seien zu verpflichten, den gan- zen Vorgang bezüglich der Grundbuchanmeldung vom 31.10.2014 offenzulegen und der A._____ AG zusammen mit einer Rechtsmittelbelehrung mitzuteilen. • Die erfolgte Anmeldung im Grundbuch sei vom Betreibungsamt zurückzuziehen bzw. der Eintrag sei zu löschen oder es sei dessen Nichtigkeit festzustellen. • Der Verbleib der Liegenschaften unter dem BGBB sei in den Steigerungsbedingungen und im Beschrieb der Liegenschaften festzuhalten bzw. die bisherigen Steigerungsbedingungen und der Beschrieb der Liegenschaften seien aufzuheben und durch neue zu ersetzen (falls es nochmals zu einer Versteigerung kommen sollte), alles unter vorheriger Bekanntma- chung und mit der gesetzlich vorgeschriebenen Auflage. • Wir beantragen weiterhin aufschiebende Wirkung". Da sich die Beschwerde sofort als unbegründet erweist, ist keine Beschwer- deantwort einzuholen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 84 GOG sowie Art. 322 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist spruchreif.

II. 1. Zum prozessualen Gesuch um aufschi ebende Wi rkung führt die Be- schwerdeführerin aus, dass die vorliegenden Probleme vor einer allfälligen Ver- steigerung bereinigt werden müssten. Käme es vorher zu einer Verwertung, wäre ein grosser Schaden für alle Beteiligten unvermeidlich (act. 21 S. 4). 2. Die Beschwerdeführerin macht in der Sache Folgendes geltend (act. 21 S. 2): Das Betreibungsamt sei nicht befugt, einschneidende Massnahmen zu er- greifen, die sich der Grundeigentümer später anrechnen lassen müsse; das falle nicht unter Art. 6 VZG. Die Beschwerdeführerin hätte bereits mit Schreiben vom 31. August 2012 dem Landwirtschaftsamt des Kantons Zürich ihr Konzept vorge- stellt und es sei geplant, zusätzlich eine neue alternative Landwirtschaft zu betrei- ben, um das ehemalige Kurhaus in neuer Form erstehen zu lassen. Eine landwirt- schaftliche Förderung sei jedoch an die Unterstellung unter das BGBB gebunden. Herr H._____ vom Landwirtschaftsamt könne das Projekt bestätigen und werde daher als Zeuge angerufen. Die Vorinstanz habe Herrn H._____ ni cht angehört. Die Ansicht der Vorinstanz, dass rechtsgeschäftliches Handeln keine Verfügung sei, würde dem Amt ermöglichen, unangefochten beliebige Rechtsgeschäfte ab- schliessen zu können, was gegen den Grundsatz verstosse, dass jede Rechts- handlung einer Behörde anfechtbar sein müsse (act. 21 S. 3). Das Betreibungs- amt habe mehrfach gehandelt: Einerseits habe es die Entlassung aus dem BGBB beantragt und andererseits die Verfügung des kantonalen Amtes zur Eintragung i ns Grundbuch angemeldet. Solches dürfe erstens ni cht i m Gehei men geschehen und zweitens müsse es ein Rechtsmittel geben, so dass zu Recht Beschwerde geführt worden sei. Unklar sei, warum das Grundbuchamt zum Vollzug bereit ge- wesen sei. Es würden Ermessens- und Rechtsverletzung geltend gemacht. Die Unterstellung unter das BGBB könne nur durch Verfügung des dafür zuständigen Amtes erfolgen, dessen Entscheid die Beschwerdeführerin nicht erhalten habe, und sie sei auch nicht angefragt worden, was ihr rechtliches Gehör verletze (act. 21 S. 4). Das rechtliche Interesse sei im Hinblick auf das Gesuch vom 31. August 2012 beim Landwirtschaftsamt des Kantons Zürich gegeben (act. 21 S. 4).

3. Die Beschwerdegegner hatten sich vor Vorinstanz auf den Standpunkt gestellt, dass es keine anfechtbare Verfügung gebe; die in Frage stehende rechtsgeschäftliche Handlung sei im Rahmen der Liegenschaftenverwaltung vor- genommen worden, für die das Amt zuständig sei. Ausserdem sei die Beschwer- deführerin nicht beschwert, weil sich die Rechtslage nicht geändert habe, sondern es sich lediglich um eine Klarstellung handle. Selbst eine Änderung bei der Unter- stellung wäre kein Nachteil, weil dadurch die Möglichkeiten im Rechtsverkehr er- höht worden wären. Die Nichtunterstellung habe sich ausserdem aus der Grund- stückschätzung ergeben (act. 12 S. 2 f.). III. 1. Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung kann auf Grund des Entschei- des, den die Vorinstanz erlassen hat, nicht stattgegeben werden. Mit der auf- schi ebenden Wi rkung kann bewirkt werden, dass bei Rechtsmitteln ohne auf- schiebende Wirkung (für die SchK-Beschwerde vgl. Art. 36 SchKG) eine erstin- stanzli che Anordnung noch nicht unmittelbar befolgt werden muss und ni cht mit Zwang durchgesetzt werden kann, sondern dass zunächst der Entscheid der Rechtsmittel instanz abgewartet werden muss. Ordnet die Vorinstanz nichts an – typischerweise wenn sie einen Nichteintretensentscheid fällt – so gibt es an die- sem Entscheid nichts, was aufgeschoben werden könnte. Allenfalls besteht die Möglichkeit, mit einem Gesuch um vorsorgliche Massnahmen den gewünschten Aufschub zu errei chen. Hier geht es der Beschwerdeführerin offenbar um die Aussetzung von Verwertungsmassnahmen (act. 21 S. 4 unten). Für ei nen Aufschub der Versteigerung fehlt es vor allem daran, dass nicht behauptet wi rd und ni cht ersichtlich ist, dass derzeit eine neue Steigerung ange- setzt worden wäre. Ausserdem braucht es sowohl für vorsorglichen Massnahmen als auch für die aufschiebende Wirkung u.a. eine günsti ge Hauptsachenprognose, d.h. dass das, was im Prozess verlangt wird, wahrschei nli ch erreicht werden kann (Art. 261 ZPO). Das ist vorliegend nicht der Fall, was sogleich zu zeigen sein wird.

Da im jetzigen Zeitpunkt bereits die Beschwerde als solche entschieden wird, ist das Gesuch um aufschiebende Wirkung ohnehin gegenstandslos geworden. 2. Bei den vorinstanzlichen Akten liegt ein sog. Bodenrechtsgesuch, welches offensichtlich durch das Betreibungsamt Rüti am 17. Oktober 2014 beim Amt für Landschaft und Natur, Abteilung Landwirtschaft, eingereicht worden war (act. 6/1). Aus diesem Gesuch ergibt sich, dass Kat.-Nr. ... nicht dem BGBB unterstellt war, was vom Grundbuchamt F._____ bestätigt wurde (act. 6/1 Blatt 2 unten). In der Folge erliess das Amt für Landschaft und Natur, Abteilung Landwirtschaft, am 21. Oktober 2014 folgende Verfügung (act. 6/2): "Gestützt auf Art. 2 in Verbin- dung mit Art. 6 BGBB wird festgestellt, dass das oben genannte Grundstück den Bestimmungen des BGBB ni cht untersteht. Ei ne allfälli ge Anmerkung «Dem BGBB unterstelltes Grundstück» kann gelöscht werden. Die Anmerkung «dem BGBB ni cht unterstellt» ist einzutragen". Diese Verfügung ist gemäss Ziff. IV des Dispositivs sofort rechtskräftig und sie wurde der Eigentümerschaft, dem Grund- buchamt F._____ und der Baudirektion mitgeteilt (act. 6/2, Dispositiv-Ziff. V). Das Betreibungsamt veranlasste in der Folge die Grundbuchanmeld ung (act. 6/3). Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass das Betreibungsamt rechtsgeschäftlich tätig geworden ist. Das wird von der Beschwerdeführerin beanstandet, die von ei- ner Verfügung des Amtes ausgeht, nur schon deshalb, weil sie damit um i hr Be- schwerderecht gebracht werde. 3. Gemäss Art. 17 SchKG ist die Beschwerde auf Verfügungen, Rechtsver- zögerung und Rechtsverweigerung beschränkt. Ei ne Verfügung i st ni cht nur ei n formeller amtlicher Erlass, sondern jede amtliche Massregel, soweit sie einseitig kraft Amtsgewalt und mit Wi rkung nach aussen erlassen wi rd (Isaak Meier, Das Verwaltungsverfahren vor den Schuldbetreibungs- und Konkursbehörden, Züri ch 2002, S. 73, m.w.H.). Fest steht, dass rechtsgeschäftliches Handeln nicht als Ver- fügung anfechtbar ist (BSK SchKG I-Cometta/Möckli, N. 22 zu Art. 17; BGE 108 III 1 E . 2 betreffend den Abschluss zweier Dienstbarkeitsverträge; BGer 5A_142/ 2008 E. 4). Die Veranlassung der Feststellung der Unterstellung bzw. Ni chtunterstell ung unter das BGBB ist weder eine Verfügung noch rechtsgeschäftliches Handeln.

Hingegen ist daran zu erinnern, dass das Betreibungsamt gesetzlich verpflichtet ist, die Steigerungsbedingungen so einzurichten, dass sich ein möglichst günsti- ges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Das bedeutet, dass sie ent- scheidende Informationen zum Grundstück enthalten müssen, um potentiellen Käufern ein detailliertes Bild vom zu veräussernden Objekt zu geben (KuKo SchKG-Bernhei m/Känzi g [2. Aufl. 2014], N. 1 zu Art. 134). Die Frage, ob ein Grundstück dem stark regulierten bäuerlichen Bodenrecht untersteht oder ob es frei handelbar ist, ist im Hinblick auf einen Grundstückerwerb eine zentrale Frage. Ausserdem unterscheiden sich die Modalitäten der Steigerung, wenn es ein dem BGBB unterstelltes Grundstück zu veräussern gilt (vgl. z.B. Art. 67 Abs. 1 BGBB, wonach der Ersteigerer die Bewilligung vorlegen oder die Kosten für eine neue Versteigerung hinterlegen muss). Normalerweise verschafft der Grundbuchauszug Klarheit über die Unterstel- lung bzw. Nichtunterstellung unter das BGBB. Im vorliegenden Fall fehlte eine be- zügli che Anmerkung. Das Betreibungsamt hatte deshalb dafür besorgt zu sei n, dass Klarheit geschaffen wird, auch wenn die Erhältlichmachung dieser Informati- on mangels bereits im Grundbuch eingetragener Anmerkung kompliziert war. Letztlich ist es allerdings dabei geblieben, dass eine verbindli che Auskunft i n ei ner vor der Versteigerung zu klärenden Frage beschafft werden musste. In der Litera- tur wird denn auch darauf hingewiesen, dass das Betreibungsamt bei Unklarheit, ob es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück handle, um Erlass einer ent- sprechenden Feststellungsverfügung ersuchen müsse (VZG-Komm-Kuhn, N. 13 zu Art. 45). Dass es sich lediglich um Informationsbeschaffung gehandelt hat, spricht gegen die Qualifikation als Rechtsgeschäft; es gab in der vorliegenden Si- tuation denn auch ni chts zu verhandeln und ni chts zu vereinbaren, sondern das Betreibungsamt hat lediglich den Anstoss zur Feststellung einer Tatsache gege- ben, auf deren Vorliegen bzw. Nichtvorliegen es kei nen Ei nfluss nehmen konnte und musste. Auch das spricht deutli ch gegen das Vorliegen eines Vertrages. Er- hältlich gemacht wurde lediglich eine Information, ohne dass das Betreibungsamt dabei selber etwas angeordnet hätte. Glei ch wie das Ei nholen ei nes Grundbuch- auszuges nicht anfechtbar ist, kann auch gegen die Beschaffung eines vervoll- ständigten Grundbuchauszuges (Art. 99 Abs. 1 VZG) ni cht erfolgreich Beschwer-

de geführt werden, weil die Informationsbeschaffung bei Dritten im Hinblick auf ei ne Versteigerung keiner verfahrensrecht li chen Korrektur zugängli ch i st (BGE 1 3 8 III 265 E. 3.2). Letztlich ist nicht nur die Veranlassung der Feststellung, sondern auch die Anmeldung des Betreibungsamtes zur Ei ntragung i ns Grundbuch ein Teil der In- formationsbeschaffung, weil Anmerkungen aus dem Grundbuch ersi chtli ch sei n müssen. Dabei ist davon auszugehen, dass das Grundbuchamt die Feststellung auf Grund von Art. 53 Abs. 2 lit. a GBV ohnehi n und von Amtes wegen eingetra- gen hätte, nachdem dem Grundbuchamt der Erlass der Feststellungsverfügung vom Amt für Landschaft und Natur mitgeteilt worden war (Dispositiv-Ziff. V der Verfügung vom 21. Oktober 2014; act. 6/2 S. 2). Betrachtet man richtigerweise den hier zu beurteilenden Vorgang insgesamt als Informationsbeschaffung und der Ei nholung ei nes Grundbuchaus zuges ver- gleichbar (Art. 99 VZG), so hatte das Betreibungsamt auch keinen Anlass, den Beschwerdeführerinne n Gelegenheit zur Wahrung des rechtli chen Gehörs zu ge- ben. Wer i n das verwaltungsrechtliche Feststellungsverfa hre n einbezogen werden musste, kann im Rahmen des betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahrens nicht geklärt werden. Dass der Beschwerdeführerin die Feststellungsverfügung zur Kenntnis gebracht wurde, ergibt sich im Übrigen aus Dispositiv-Ziff. V. der Verfügung vom 21. Oktober 2014 (act. 6/2 S. 2). 4. Die Beschwerdeführerin rügt, dass ein von i hr angebotener Zeuge, der über i hr Nutzungsänderungsprojekt hätte Auskunft geben können, von der Vor- i nstanz ni cht einvernommen worden sei (act. 21 S. 3). Dazu hatte die Vorinstanz keinen Anlass. Das Betreibungsamt hatte – wie erwähnt – die von der zuständi- gen Behörde zu treffende Feststellung betreffend Unterstellung/Nichtunters tel l ung unter das BGBB lediglich beschaffen müssen. Bezüglich der Feststellung als sol- cher und dem bezüglichen Verwaltungsverfahren hatte es keinerlei Kompetenzen. 5. Aus diesen Gründen ergibt sich, dass die Beschaffung der Information über die Unterstellung bzw. Nichtunterstellung unter das BGBB gemäss Art. 17 SchKG nicht anfechtbar ist, so dass die Vorinstanz zu Recht auf die bei ihr erho-

bene Beschwerde ni cht ei ngetreten ist (act. 20 S. 5). Wird dieser Entscheid von der Kammer geschützt, ist die vorliegende Beschwerde abzuweisen. IV. Für SchK-Beschwerden dürfen bei kantonalen Instanzen gemäss Art. 20a Abs. Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG keine Kosten erhoben wer- den. Unabhängig von Obsiegen und Unterliegen ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Kosten erhoben. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei- lage von act. 21, und – unter Beilage der erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Hinwil als untere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen sowie an das Betreibungsamt Rüti, je gegen Empfangs- schei n. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) i n Verbi ndung mi t Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r

Die Gerichtsschreiberin:

Prof. Dr. I. Jent-Sørensen

versandt am: 23. März 2015