VG Stuttgart 6. Kammer — 6 K7860/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-07-14

Aktenzeichen: 6 K7860/25

ECLI: ECLI:DE:VGSTUTT:2026:0714.6K7860.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 36a BauGB, § 31 Abs 3 BauGB, § 7 BauNVO

Leitsatz

1. Eine Festsetzung eines Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung, nach der in einem Kerngebiet sonstige Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses allgemein zulässig sind, ist regelmäßig unwirksam.

2. Die Teilunwirksamkeit eines Bebauungsplans stellt keine von besonderen Umständen abhängende bloße Ausnahme zur Gesamtunwirksamkeit dar, sondern es ist eine Frage des Einzelfalls, ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder zur Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans führt (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.12.2022 - 4 CN 1.22 - juris Rn. 33).

3. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB erfolgt auch dann „zugunsten des Wohnungsbaus“, wenn gemeinsam mit den Wohnungen auch ein Drogeriemarkt im Erdgeschoss desselben Gebäudes genehmigt werden soll.

4. Öffentliche Belange im Sinne des § 31 Abs. 3 BauGB können die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genannten sein, jedenfalls soweit sie nicht Gegenstand der durch die Gemeinde zu treffenden Entscheidung über ihre Zustimmung nach § 36a BauGB sind.

5. Der Gebietserhaltungsanspruch ist jedenfalls abstrakt kein entgegenstehender öffentlicher oder nachbarlicher Belang im Sinne des § 31 Abs. 3 BauGB.

6. Die Erteilung der Zustimmung nach § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB obliegt grundsätzlich dem Gemeinderat.

7. Eine allgemeine nachträglich, aber nicht rückwirkend vorgenommene Übertragung der Zuständigkeit des Gemeinderats auf eine sog. „Bau-Turbo-Kommission“ kann deren vorherige Unzuständigkeit nicht heilen.

8. Die grundsätzliche Verneinung der Frage, ob – ungeachtet (fehlender) tatsächlicher Auswirkungen für die Nachbarschaft – an dem im Bebauungsplan festgesetzten Gebietscharakter festgehalten werden soll, vermag die Versagung der Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB nicht zu rechtfertigen, wenn die Gemeinde ihre Zustimmung erteilt hat oder sie fingiert wird.

Tenor

Die Beklagte wird verpflichtet, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über den Bauantrag der Klägerin vom 16.11.2023 zu entscheiden.

Der Bescheid der Beklagten vom 20.09.2024 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums … vom 04.09.2025 werden aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Die Zuziehung der Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses und eines Mehrfamilienhauses mit gemeinsamer Tiefgarage.

2 Sie ist Eigentümerin der Grundstücke …, im Stadtbezirk … der Beklagten (im Folgenden: Vorhabengrundstück). Die beiden Grundstücke Flst.-Nr. … und … hat sie mit Kaufvertrag vom 03.02.2020 von der Beklagten erworben.

3 Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „…er, …, …“ (Zu 246) der Beklagten vom 05.09.2019. Dieser setzt für einen Teil des Vorhabengrundstücks ein Kerngebiet (MK) fest. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO sowie sonstige Wohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sind nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans oberhalb des Erdgeschosses zulässig. Für den übrigen Teil des Vorhabengrundstücks ist ein Mischgebiet (MI1) festgesetzt.

4 Ferner liegt das Vorhabengrundstück im Sanierungsgebiet „… 8 - …“.

5 Am 16.11.2023 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses und eines Mehrfamilienhauses mit gemeinsamer Tiefgarage, von ihr als „…“ bezeichnet. Das Vorhaben besteht aus zwei Gebäuden, die von der Klägerin als „Haus 1“ und „Haus 2“ bezeichnet werden. Dabei soll das Erdgeschoss von Haus 1 von einem Drogeriemarkt und einem ambulanten Pflegedienst genutzt werden. Haus 1 befindet sich in dem Planbereich, für den ein Kerngebiet festgesetzt ist. In den drei Obergeschossen von Haus 1 sind insgesamt 37 Wohnungen vorgesehen. In Haus 2, das in dem festgesetzten Mischgebiet errichtet werden soll, sollen 6 Wohnungen errichtet werden.

6 Mit Bescheid vom 07.12.2023 erteilte die Beklagte eine sanierungsrechtliche Genehmigung für das Vorhaben.

7 Am 07.03.2024 teilte die Beklagte der Klägerin mit, eine Bestandserhebung der umliegenden MK-Flächen habe ergeben, dass der Wohnanteil des Vorhabens deutlich zu hoch liege. Mit ca. 41 % übersteige er das an sich gebietsverträgliche Maß um knapp das Doppelte. Daher drohe das Kerngebiet zu kippen. Eine Befreiung von der Festsetzung eines Kerngebiets könne nicht erteilt werden.

8 Mit Bescheid vom 20.09.2024 lehnte die Beklagte den Bauantrag ab. Die Ablehnung begründete sie damit, dass bei Realisierung des Vorhabens der Wohnanteil im gesamten Kerngebiet zu stark anstiege und deutlich überwöge, sodass der Gebietscharakter des Kerngebiets nicht mehr gewahrt sei. Das geplante betreute Wohnen sei – anders als ein Pflegeheim – als Wohnnutzung einzuordnen. Eine Befreiung von der Kerngebietsfestsetzung könne nicht erteilt werden, zumal der Bebauungsplan nur einen geringen Wohnanteil zum Ziel habe; das gelte auch für § 31 Abs. 3 BauGB. Grundzüge der Planung sowie nachbarliche Belange seien berührt. Ferner überschreite das Vorhaben auch die für das Kerngebiet festgesetzte GRZ von 0,8. Auf den Flächen, für die ein Kerngebiet festgesetzt sei, liege die GRZ des Vorhabens bei 0,94. Selbst wenn man den MI-Anteil des Vorhabens einbeziehe, sei die GRZ überschritten. Auch insoweit scheide die Erteilung einer Befreiung aus, da die Grundzüge der Planung berührt seien.

9 Mit Schriftsatz vom 07.10.2024 erhob die Klägerin Widerspruch. Über den Widerspruch hat das Regierungspräsidium … erst nach Klageerhebung mit Widerspruchsbescheid vom 04.09.2025 entschieden, in dem es den Widerspruch der Klägerin zurückgewiesen hat. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Vorhaben sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da sein Wohnanteil für ein Kerngebiet zu hoch sei, die Maßfestsetzungen überschritten würden und die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nicht vorlägen. Gebiete, in denen allgemein und nahezu überall gewohnt werden könne, seien keine Kerngebiete. Das Vorhaben sei daher nicht gebietsverträglich. Es widerspreche auch der Zielsetzung des Bebauungsplans, Handels- und Büronutzungen mit geringem Wohnanteil zu etablieren, weshalb selbst die ausnahmsweise Zulassung von Wohnungen in den Erdgeschossen ausgeschlossen worden sei. Auf die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans komme es nicht an, weil dem Regierungspräsidium keine Normverwerfungskompetenz zukomme.

10 Am 25.07.2025 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben.

11 Zur Begründung trägt sie vor, die Festsetzung eines Kerngebiets durch den Bebauungsplan „…er, …, …“ (Zu 246) stehe ihrem Vorhaben nicht entgegen, da sie unwirksam sei. Nach dem Bebauungsplan seien Wohnnutzungen oberhalb des Erdgeschosses in allen weiteren Geschossen uneingeschränkt zulässig, wobei die Maßfestsetzungen über dem Erdgeschoss bis zu vier weitere Stockwerke zuließen. Eine so intensive Wohnnutzung entspreche nicht dem Charakter des Kerngebiets . Die Feinsteuerung des Verhältnisses zwischen Wohnnutzung und sonstiger, kerngebietstypischer Nutzung könne – anders als im Mischgebiet – auch nicht über die Ablehnung von Wohnnutzung im Einzelfall erfolgen. Aussagen in der Begründung des Bebauungsplans zum Wohnanteil seien demgegenüber nicht relevant, weil die Begründung nicht Teil des Bebauungsplans sei. Der Plan sei auch nicht nur teilnichtig, da er nicht teilbar sei. Die Wohnnutzung sei für den Gemeinderat laut der Planbegründung so zentral gewesen, dass er sicherlich eine abweichende Festsetzung aufgenommen und nicht vollständig auf sie verzichtet hätte. In der Folge sei auch die Maßfestsetzung zur GRZ unwirksam.

12 Die Festsetzungen der Vorgängerbebauungspläne, insbesondere einer Baustaffel 4, seien ebenfalls unwirksam, da sie funktionslos geworden seien (allerdings sei das Vorhaben selbst in der Baustaffel 4 zulässig, bei der es sich um ein gemischtes Gebiet handle). Ihr Vorhaben sei damit nach § 34 Abs. 2 BauGB zulässig, da die Umgebung keinem der Gebiete der BauNVO entspreche und insbesondere das weitere, von ihr selbst in der Umgebung verwirklichte Vorhaben („…“) als Referenzobjekt diene, das sehr vergleichbar sei. Die … habe keine trennende Wirkung und die Grundstücke bildeten nach außen sogar eine Einheit.

13 Nehme man an, dass der Bebauungsplan wirksam sei, stehe § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Genehmigung der Wohnungen in den Obergeschossen nicht entgegen. Die Rechtsprechung, nach der die Baurechtsbehörde im Mischgebiet über diese Norm die tatsächliche Bebauung steuern und einer etwa drohenden Fehlentwicklung entgegenwirken könne, sei nicht auf das Kerngebiet übertragbar. Das Verhältnis der Wohnnutzung im Kerngebiet zu den kerngebietstypischen Nutzungen könne ausschließlich über Festsetzungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 und Abs. 4 BauNVO gesteuert werden. Da diese bereits die Charakteristik des Kerngebiets wahren müssten, sei eine Korrektur im Einzelfall nicht möglich.

14 Selbst wenn man dies anders sehen wollte, werde die Zweckbestimmung des Kerngebiets durch ihr Vorhaben gar nicht in Frage gestellt. Die Zweckbestimmung werde vorliegend durch die Wohnnutzung ergänzt; ein festes „Mischungsverhältnis“ oder eine Gleichrangigkeit der Nutzungen sehe weder § 7 Abs. 1 BauNVO noch der Bebauungsplan vor. Derzeit liege das Flächenverhältnis zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung im gesamten Kerngebiet bei ca. 50/50. Das Gebiet sei seinem äußeren Anschein nach gewerblich geprägt.

15 Bezüglich der Überschreitung der GRZ von 0,8 im Kerngebiet um 228 m² (17, 3 %) könne eine Befreiung erteilt werden. Die Grundzüge der Planung seien nicht berührt, da es dem Plangeber ausschließlich darum gegangen sei, hinter der im Kerngebiet maximal zulässigen GRZ von 1,0 zurückzubleiben. Das sei vorliegend gewährleistet, zumal die Überschreitung erst auf eine nach Beginn ihrer Planungen erfolgte Abgabe eines Grundstücksteils an die Beklagte für die Verbreiterung eines Gehwegs zurückgehe. Auch die weiteren Befreiungsvoraussetzungen lägen vor, insbesondere seien keine Nutzungseinschränkungen umliegender Gewerbebetriebe zu befürchten, weil die von ihr geplante Wohnnutzung nicht schutzwürdig sei. Ferner könne ihr eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB erteilt werden. Das Ermessen der Beklagten sei insoweit auf Null reduziert, weil sie selbst eine entsprechende Bauverpflichtung in den mit ihr geschlossenen Kaufvertrag aufgenommen habe. Im Zusammenspiel mit den Regelungen in § 4 Abs. 8 und § 13 Abs. 2 der Sanierungsvereinbarung habe die Beklagte so einen Vertrauenstatbestand geschaffen.

16 Das von ihr sogenannte Haus 2 sei nach Art und Maß der baulichen Nutzung zulässig.

17 Die Klägerin beantragt,

18 die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 20.09.2024 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums … vom 04.09.2025 zu verpflichten, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über ihren Bauantrag vom 16.11.2023 zu entscheiden,

und

19 die Hinzuziehung ihrer Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

20 Die Beklagte beantragt,

21 die Klage abzuweisen.

22 Zur Erwiderung trägt sie vor, die Kerngebietsfestsetzung des Bebauungsplans sei wirksam. Die Festsetzung zur Zulässigkeit von Wohnnutzungen in den oberen Stockwerken beruhe auf § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO. Sie stehe selbstverständlich unter dem Vorbehalt der Kerngebietsverträglichkeit im Einzelfall und sei im Zusammenhang mit der Zweckbestimmung des § 7 Abs. 1 BauNVO zu sehen, wonach Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienten, untergeordnete Wohnnutzungen also zulässig seien. Aus der Begründung ihres Bebauungsplans gehe hervor, dass dieser nur einen geringen Wohnanteil zulassen wolle. Den von der Klägerin angeführten Urteilen lägen dagegen sämtlich Sachverhaltskonstellationen zugrunde, in denen es entweder gar keine oder kaum kerngebietstypische Nutzungen gegeben habe oder der jeweilige Bebauungsplan gerade die Stärkung von Wohnnutzungen zum Ziel gehabt habe. Die Anwendung von § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO diene vorliegend aber nicht der Kompensation einer solchen nichtigen Festsetzung, sondern der zulässigen Sicherung der Festsetzung. Wohnungen könnten, soweit sie nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Nr. 7 BauNVO zulässig seien, dabei nur nach dem „Windhundprinzip“ beantragt und genehmigt werden. Im Baugebiet sowie im Vorhaben überwöge bei dessen Zulassung sowohl nach dem Flächenanteil als auch bei einer Außenbetrachtung die Wohnnutzung deutlich. Das Vorhaben sei daher unzulässig, was jedenfalls aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO folge.

23 Eine Befreiung könne schon deshalb nicht erteilt werden, weil dadurch der Gebietserhaltungsanspruch von Angrenzern verletzt würde, konkret zweier kerngebietstypischer Hotels. Die von der Klägerin angeführten vertraglichen Regelungen könnten wegen § 58 Abs. 3 LBO keine Ermessensreduktion bewirken.

24 Es treffe nicht zu, dass die daneben bestehende GRZ-Überschreitung auf der Abtretung einer Fläche an sie beruhe. Die betreffende Fläche liege nicht im Bauland und sei daher im Rahmen des § 19 Abs. 3 BauNVO nicht maßgeblich. Auch die von der Klägerin geplante Ansiedlung eines Pflegedienstes für das betreute Wohnen mache die Befreiung nicht erforderlich, da sie auch in den oberen Geschossen möglich wäre. Im Übrigen stelle auch die Festsetzung der GRZ einen Grundzug der Planung dar, weil sie die „Wohnruhe gegenüber der angrenzenden Mischgebietsbebauung“ gewährleisten solle.

25 Selbst im Fall der Unwirksamkeit des Bebauungsplans sei das Vorhaben nicht zulässig. Die in den älteren Bebauungsplänen festgesetzte Baustaffel 4 sei nicht funktionslos geworden, da sie für ein großes Gebiet gelte und überwiegend eingehalten sei. Die nähere Umgebung werde im Übrigen nicht durch das von der Klägerin bereits errichtete vergleichbare Gebäude, sondern durch näher liegende kleinere Wohngebäude geprägt.

26 Das sogenannte Haus 2 sei nicht isoliert genehmigungsfähig, da der Bauantrag wegen „statisch-konstruktiver Abhängigkeiten“ nicht teilbar sei.

27 Das Amt 61 für Stadtplanung und Wohnen der Beklagten bat nach Aufforderung der Klägerin vom 13.11.2025, an die diese mit E-Mail vom 03.03.2026 erinnerte, mit E-Mail vom 09.03.2026 die von ihr gegründete sogenannte „Bau-Turbo-Kommission“ um eine Entscheidung über das Vorhaben. Die Kommission hat die Erteilung der Zustimmung gegenüber der Klägerin mit E-Mail vom 10.03.2026 abgelehnt. Hierüber informierte die Kommission in der Sitzung vom 24.03.2026 auch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik des Gemeinderats der Beklagten und bekräftigte ihr „Prüfergebnis“ gegenüber der Klägerin mit E-Mail vom 27.03.2026 erneut.

Entscheidungsgründe

28 Die Klage hat Erfolg.

29 A. Sie ist als Verpflichtungsklage in Form der Bescheidungsklage zulässig.

30 Insbesondere wurde das nach § 68 Abs. 2 VwGO erforderliche Vorverfahren durchgeführt und der nachträglich ergangene Widerspruchsbescheid gem. § 173 VwGO i.V.m. § 264 ZPO zulässig in die als Untätigkeitsklage erhobene Klage einbezogen.

31 B. Die Klage ist auch begründet.

32 Die Klägerin hat einen Anspruch auf die beantragte Verpflichtung der Beklagten, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über ihren Bauantrag zu entscheiden (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Die Versagung der von ihr beantragten Baugenehmigung war rechtswidrig, weil die von der Beklagten allein geprüften öffentlich-rechtlichen Vorschriften – des Bauplanungsrechts – dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist planungsrechtlich zulässig. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Art (dazu I.) als auch nach dem Maß (dazu II.) seiner baulichen Nutzung zulässig. Weitere – vor allem etwaige bauordnungsrechtliche – Versagungsgründe sind durch das Gericht antragsgemäß nicht zu prüfen (dazu III.).

33 I. Das Vorhaben ist nach der Art seiner baulichen Nutzung zulässig.

34 Das folgt jedoch nicht bereits aus seiner grundsätzlichen Übereinstimmung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Bebauungsplanes „…er, …, …“ (im Folgenden: Zu 246) der Beklagten, die teilweise unwirksam sind (dazu 1.). Vielmehr verstößt das Vorhaben gegen diejenigen Festsetzungen dieses Plans, die weiterhin Geltung beanspruchen, ohne dass die Klägerin Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme davon hat (dazu 2.). Sie hat jedoch einen Anspruch auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Zu 246 zur Art der baulichen Nutzung (dazu 3.).

35 1. Der Bebauungsplan Zu 246 ist wirksam. Zwar trifft die Argumentation der Klägerin zu, dass die Festsetzung zur Zulässigkeit von Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses unwirksam ist (dazu a) und die Unwirksamkeit ist auch beachtlich (dazu b). Daraus folgt aber nicht die Unwirksamkeit der Kerngebietsausweisung an sich (dazu c).

36 a) Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Zu 246 sind sonstige Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses zulässig. Mit sonstigen Wohnungen sind solche ohne die Zweckbindung des § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO gemeint (vgl. OVG NRW, Urt. v. 18.12.2009 - 7 D 62/08.NE - juris).

37 Diese Festsetzung ist unwirksam. Sie beruht auf § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO, wonach sonstige Wohnungen im Kerngebiet nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig sind, überschreitet jedoch die Grenzen dieser Ermächtigungsgrundlage.

38 § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO gestattet keine unbeschränkte Zulassung von Wohnungen in einzelnen oder sämtlichen Kerngebieten einer Gemeinde. Zulässig sind vielmehr nur solche Festsetzungen, bei denen die allgemeine Zweckbestimmung des § 7 Abs. 1 BauNVO gewahrt bleibt. Anderenfalls würde die in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO normierte Pflicht verletzt, im Bebauungsplan nur ein in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichnetes und nach Maßgabe der §§ 2 ff. BauNVO näher ausgestaltetes Baugebiet festzusetzen. Kerngebiete, in denen allgemein und nahezu überall Wohnungen zulässig sind, sind keine Kerngebiete im Sinne des § 7 BauNVO mehr, sondern entsprechen eher Mischgebieten nach § 6 BauNVO (OVG NRW, Urt. v. 13.12.1993 - 11a D 24/92.NE - juris Rn. 30 ff.; vgl. auch BayVGH, Beschl. v. 17.07.2013 - 14 ZB 12.1153 - juris Rn. 6). Sind Wohnnutzungen oberhalb des Erdgeschosses allgemein zulässig, liegt ein typisches urbanes Gebiet vor (vgl. § 6a Abs. 4 Nr. 1, 2 BauNVO). Eine Festsetzung, nach der Wohnungen allgemein zulässig sind, verletzt die Zweckbestimmung des Kerngebiets (st. Rpsr. d. OVG NRW, vgl. nur Urt. v. 26.06.2014 - 7 D 68/12.NE - juris Rn. 35 ff. m.w.N.; vgl. ferner Sächs. OVG, Urt. v. 03.03.2005 - 1 B 431/03 - juris Ls. 2; OVG B-B, Urt. v. 29.01.2015 - OVG 2 B 1.14 - juris Rn. 48; OVG Hamburg, Beschl. v. 09.02.2021 - 2 Bs 231/20 - juris Rn. 18 ff.). Etwas anderes gilt, wenn tatsächlich erkennbar ist, dass sich unter den planerischen Rahmenbedingungen in absehbarer Zeit dennoch eine kerngebiets-, insbesondere zentrumstypische Nutzungsstruktur entwickeln wird, oder wenn die tatsächlichen Verhältnisse eine zumindest gleichgewichtige Wohnnutzung hinreichend ausgeschlossen erscheinen lassen (OVG NRW, Urt. v. 02.12.2016 - 2 D 121/14.NE - juris Rn. 48 m.w.N.; Urt. v. 10.05.2019 - 7 A 1419/17 - juris Rn. 59).

39 Dem wird vereinzelt entgegengehalten, für die Prägung des Gebiets sei keine bloße Flächenberechnung maßgeblich, sondern sein tatsächlicher Charakter; dieser werde vor allem durch das Erdgeschoss geprägt, das unmittelbar wahrgenommen werde (Ziegler, in: Brügelmann, BauNVO, Stand: 2026, § 7 Rn. 30). Daher sei auch ein „Geschäftsgebiet“ als Unterfall des MK denkbar, in dem in den Erdgeschossen Gewerbe und freie Berufe angesiedelt werden und darüber (nur/überwiegend) Wohnungen (so wohl Schimpfermann/Stühler, in: Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl. 2023, § 7 Rn. 51). Das überzeugt aber nicht. Ein „Geschäftsgebiet“ als Unterfall des Kerngebiets kann es nicht geben, weil ein solches Gebiet – bis auf die Zulässigkeit großflächigen Einzelhandels – ein typisches Mischgebiet oder urbanes Gebiet darstellt. Ein solcher Gebietstyp mag wünschenswert sein, gerade wenn in urbanen Lagen großflächiger Einzelhandel zugelassen werden soll, ist in der BauNVO jedoch nicht vorgesehen und kann danach – außer als Sondergebiet – auch nicht geschaffen werden.

40 Nach diesem Maßstab ist die Festsetzung zur Zulässigkeit sonstiger Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses im Bebauungsplan Zu 246 unwirksam. Der Bebauungsplan lässt einen deutlich überwiegenden Wohnanteil zu, weil seine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mindestens vier Vollgeschosse ermöglichen. Sonstige Vorsorge für eine kerngebietstypische Nutzungsstruktur oder tatsächliche Rahmenbedingungen, die eine solche absichern, gibt es nicht. Vielmehr wiesen alle überplanten Bereiche bereits zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses einen hohen Wohnanteil auf, was auch heute noch der Fall ist. Es handelt sich um Gebiete, die – auch wegen ihrer eher geringen Größe – überwiegend von den im Bebauungsplan Zu 246 ausgewiesenen angrenzenden Mischgebieten geprägt werden. Zentrumstypische Nutzungen waren zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in den Gebieten nicht vorhanden und es war auch nicht sichergestellt, dass sich solche ansiedeln. Aufgrund der Größe, Lage und Prägung der Gebiete war und ist vielmehr erwartbar, dass sich überwiegende Wohnnutzungen mit vereinzelten Einzelhandelsnutzungen oder Büros ansiedeln. Soweit die Beklagte auf zwei kleinere Hotels im Kerngebiet verweist, die bereits beim Satzungsbeschluss vorhanden gewesen seien, wären diese auch in einem Mischgebiet zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) und sind aufgrund ihrer geringen Größe selbst für die Maßstäbe des Stadtbezirks … nicht zentrumstypisch.

41 Anders als die Beklagte vorträgt, verhilft es der Festsetzung auch nicht zur Wirksamkeit, dass der Charakter eines Baugebiets grundsätzlich im Genehmigungsverfahren durch die einzelfallbezogene Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO geschützt werden kann. Diese Norm setzt eine wirksame Festsetzung voraus, deren Anwendung sie dann so steuern kann, dass die Eigenart des Baugebiets gewahrt bleibt. Sie kann aber kann nicht – wie es hier der Fall wäre – dazu dienen, einen bereits bestehenden Festsetzungsfehler nachträglich zu korrigieren und es zu legitimieren, dass dieser sehenden Auges begangen wird.

42 b) Der Fehler unterfällt auch weder § 214 BauGB noch ist er nach § 215 Abs. 1 BauGB unbeachtlich geworden. Nach dieser Norm werden die Verletzung dort näher bezeichneter Verfahrens- und Formvorschriften, der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, weil schon ein Festsetzungsfehler vorliegt, mit dem die Grenzen der Ermächtigungsgrundlage überschritten werden. Solche materiellen Mängel unterfallen § 215 BauGB von vorneherein nicht (vgl. Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, Stand 04/2026, § 215 Rn. 32).

43 c) Die Unwirksamkeit der Festsetzung über die Zulässigkeit von Wohnungen betrifft jedoch nicht die Kerngebietsfestsetzung an sich (dazu aa). Von den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung ist lediglich der Ausschluss der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Wohnungen im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO erfasst (dazu bb).

44 Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen – für sich betrachtet – noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.02.2009 - 4 B 54.08 - juris Rn. 5 m. w. N.). Die Teilunwirksamkeit stellt auch keine von besonderen Umständen abhängende bloße Ausnahme zur Gesamtunwirksamkeit dar (BVerwG, Urt. v. 14.12.2022 - 4 CN 1.22 - juris Rn. 33; insofern möglicherweise missverständlich: VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.04.2026 - 8 S 937/24 - juris Rn. 103), sondern es ist eine Frage des Einzelfalls, ob eine einzelne fehlerhafte Festsetzung zur Gesamt- oder zur Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans führt (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.12.2022 - 4 CN 1.22 - juris Rn. 33).

45 Die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Zu 246 betrifft nach diesen Maßstäben ausschließlich die Festsetzung über die allgemeine Zulässigkeit sonstiger Wohnungen oberhalb des EG sowie den Ausschluss der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Wohnungen im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO.

46 aa) Eine Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans oder seiner Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung liegt nicht vor.

47 Die verbleibenden Festsetzungen können – für sich betrachtet – objektiv noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken. Es handelt sich dann schlicht um ein Kerngebiet mit sehr geringem Wohnanteil (nur Betriebsleiter- und -inhaberwohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO und ausnahmsweise nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässige Wohnungen [dazu sogleich, bb)]).

48 Die Beklagte hätte subjektiv nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen. Das folgt aus der Begründung des Bebauungsplans Zu 246. Das Planungsziel für das Kerngebiet bestand nach der Planbegründung (Seite 11) darin, „insbesondere Handels- und Büronutzung mit geringem Wohnanteil zu etablieren“. Die Zulässigkeit sonstiger Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses sollte einer „Verödung des zentralen Standorts nach Ladenschluss“ entgegenwirken und eine „wohnmäßige Belebung des Umfelds“ erreichen. Die Zulässigkeit erst oberhalb des Erdgeschosses diene dabei der Erreichung der Sanierungsziele, damit die Erdgeschosse für gewerbliche Nutzungen und Einzelhandel zur Verfügung stehen und die gewünschte Verbesserung der Versorgungssituation und Belebung des Straßenraums erreicht würden. Zudem diene die Festsetzung Gründen des Immissionsschutzes.

49 Allgemein bestand das Planungsziel darin, „entlang der … die Voraussetzungen für eine der zentralen Lage und der Standortgunst angemessene, hochwertige städtebauliche Entwicklung zu erreichen und im Sinne der seit 2009 rechtsverbindlichen Sanierungssatzung die Nutzungsvielfalt im Plangebiet zu erhalten und zu stärken.“ (Planbegründung, Seite 9). Insoweit werde die Innenentwicklung durch behutsame Nachverdichtung gefördert.

50 Ohne die regelmäßige Zulässigkeit von Wohnungen würde zwar möglicherweise die in der Planbegründung angenommene „Verödung“ drohen. Das beträfe aber lediglich die Bebauung in den beiden entlang der … festgesetzten Kerngebieten. Weit überwiegend sind im Bebauungsplan Zu 246 Mischgebiete festgesetzt, in denen beispielsweise ein Wohnanteil von bis zu 60% oder 70% möglich bleibt. Insbesondere der von der Planbegründung als Ziel genannte „geringe“ Wohnanteil im Plangebiet bleibt so insgesamt möglich.

51 Zwar ist fraglich, ob die Bebauung ohne Wohnanteil realisiert, insbesondere finanziert werden könnte, was Nachteile beim Lärmschutz für die hinterliegende Mischgebietsbebauung zur Folge hätte. Die Frage der Realisierbarkeit hat aber keinen Niederschlag in der Begründung gefunden. Dass die Gebäude in entsprechender Mindesthöhe realisiert und nicht schlicht als eingeschossige Einzelhandelsnutzungen errichtet werden, ist dagegen durch ein gesonderte Maßfestsetzung gesichert

52 Dass der Bebauungsplan in Abstimmung mit der Klägerin, einem Wohnungsbauunternehmen, erarbeitet wurde und das von ihr zur Genehmigung gestellte Projekt der Beklagten bekannt war, es sich jedenfalls nach den unwidersprochenen Angaben der Klägerin also um einen sogenannten vorhabenbezogenen Angebotsbebauungsplan handelte, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Dieser Aspekt hat in den für die Auslegung des Bebauungsplans zentralen Aufstellungsvorgängen und seiner Begründung keinen Niederschlag gefunden. Unabhängig davon würde ein Rückgriff auf diese „tieferliegenden“ Absichten der Beklagten den Unterschied zwischen dem – hier gewählten – Angebotsbebauungsplan und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB ignorieren. Wird – wie hier – ein Angebotsbebauungsplan aufgestellt, muss dieser auch als solcher ausgelegt werden, weil er – was nicht zuletzt bei seiner gesamten Aufstellung zu beachten ist – ungeachtet des für ihn anlassgebenden Vorhabens eine Vielzahl von Vorhaben ermöglicht. Insbesondere kann daher selbst bei Vorliegen eines vorhabenbezogenen Angebotsbebauungsplans – und auch hier – nicht davon ausgegangen werden, dass der Plan mit diesem Vorhaben stehen und fallen soll.

53 bb) Die Unwirksamkeit erfasst jedoch den vollständigen Ausschluss der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Wohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO, jedenfalls für die Geschosse oberhalb des Erdgeschosses. Dieser Ausschluss ist mit der unwirksamen Festsetzung zur allgemeinen Zulässigkeit sonstiger Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses untrennbar verbunden, weil er ersichtlich nur eine darüberhinausgehende Zulassung von Wohnungen verhindern soll. Das zeigt auch die Planbegründung, nach der sich der Ausschluss allein auf das Erdgeschoss beziehen soll (Begründung, S. 12).

54 2. Das Vorhaben der Klägerin verstößt gegen die verbleibenden Festsetzungen des Bebauungsplans Zu 246 (dazu a) und kann auch nicht im Wege der Ausnahme zugelassen werden (dazu b).

55 a) Die Zulässigkeit ihres Vorhabens richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB, da mit dem Bebauungsplan “…er, …, …“ (Zu 246) ein qualifizierter Plan vorliegt. Dieser setzt als Art der baulichen Nutzung, soweit es das von der Klägerin so bezeichnete „Haus 1“ betrifft, ein Kerngebiet nach § 7 BauNVO fest, in dem „sonstige“ Wohnungen nach dem oben Gesagten nur ausnahmsweise zulässig sind (§ 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Haus 1 mit seinen geplanten 37 Wohnungen in den oberen Geschossen ist damit nach der Art seiner baulichen Nutzung nicht zulässig.

56 Das „Haus 2“ soll in einem festgesetzten Mischgebiet errichtet werden, wo es nach den übereinstimmenden Annahmen der Beteiligten, an denen zu zweifeln die Kammer keinen Anlass hat, seiner Art nach zulässig ist.

57 b) Die Klägerin hat keinen Anspruch Zulassung des Hauses 1 im Wege einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.

58 Zwar ist die Erteilung einer Ausnahme zugunsten „sonstiger“ Wohnungen nach dem oben Gesagten in dem Bebauungsplan Zu 246 vorgesehen. Auch scheitert sie nicht an formellen Voraussetzungen. Ein ausdrücklicher Antrag, wie er seit dem 25.11.2023 nach § 53 Abs. 1 Satz 3 LBO zwingend vorgeschrieben ist, war für den am 16.11.2023 eingereichten Bauantrag nach der dafür gemäß § 77 Abs. 1 Satz 1 LBO geltenden Gesetzesfassung nicht erforderlich.

59 Eine Ausnahme kann jedoch nicht erteilt werden. Die in einem Baugebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen müssen nämlich, was schon im Begriff angelegt ist, Ausnahmen bleiben (so etwa BVerwG, Urt. v. 29.03.2022 - 4 C 6.20 - juris Rn. 17; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.2020 - 8 S 1784/18 - juris Rn. 42). Ein Vorhaben, dessen Zulassung das Regel-/Ausnahmeverhältnis im Geltungsbereich einer Festsetzung beseitigt, darf daher nicht zugelassen werden (vgl. Urt. d. Kammer v. 28.05.2026 - 6 K 11319/25 - n.V.). So liegt der Fall hier. Wie die Beklagte in der Begründung ihres Bescheids vom 20.09.2024 und ihrer Klageerwiderung überzeugend näher berechnet und ausgeführt hat, würde der Wohnanteil in dem fraglichen Kerngebiet (von ihr als „südlicher Teil“ bezeichnet) bei Zulassung des Vorhabens sowohl bei einer geschossweisen wie auch bei einer rein grundstücksflächenmäßigen Betrachtung der Art der Nutzung deutlich überwiegen. Damit wäre das in § 7 Abs. 1 BauNVO festgelegte Regel-Ausnahme-Verhältnis in sein Gegenteil verkehrt, weil das Gebiet nicht mehr vorrangig der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienen würde.

60 3. Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung eines Kerngebiets. Ein solcher folgt zwar nicht schon aus § 31 Abs. 2 BauGB, ergibt sich aber aus § 31 Abs. 3 BauGB.

61 a) Ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung einer Befreiung folgt nicht aus § 31 Abs. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift kann unter weiteren Voraussetzungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit, werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

62 Die Erteilung einer Befreiung würde vorliegend die Grundzüge der Planung berühren. Welche Festsetzungen zu den Grundzügen der Planung gehören, ergibt sich aus dem planerischen Willen der Gemeinde. Die Grundzüge der Planung bilden die den Festsetzungen zu Grunde liegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption. Sie ergeben sich aus dem Grundkonzept der Festsetzungen, aus seiner Begründung und ggf. auch aus weiteren Unterlagen des Planaufstellungsverfahrens. Festsetzungen, die zur Grundkonzeption des Bebauungsplans gehören, können insbesondere solche sein, die den Gebietscharakter nach der Art der baulichen Nutzung betreffen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 2026, § 31 Rn. 36 m.w.N.). Bei der für das Vorhaben der Klägerin maßgeblichen Festsetzung eines Kerngebiets handelt es sich um einen Grundzug der Planung, da sie eine planerische Grundentscheidung des Bebauungsplans darstellt, zumal sie nach der Planbegründung zu dem Zweck erfolgte, insbesondere Handels- und Büronutzung mit geringem Wohnanteil zu etablieren“ (Planbegründung, S. 11).

63 b) Jedoch besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB.

64 Nach dieser Norm kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.

65 Die Norm ist auf den Bauantrag der Klägerin anwendbar (dazu aa). Ihre grundlegenden tatbestandlichen Voraussetzungen, die Erteilung zugunsten des Wohnungsbaus und die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen liegen vor (dazu bb). Die tatbestandlich zusätzlich erforderliche Zustimmung der Gemeinde nach § 36a Abs. 1 BauGB wurde zwar nicht ausdrücklich erteilt, wird aber fingiert (dazu cc). Das danach eröffnete Befreiungsermessen ist auf Null reduziert (dazu dd).

66 aa) Obgleich die Klägerin ihren Bauantrag schon im Jahr 2023 gestellt, die Beklagte ihn am 20.09.2024 abgelehnt hat und das Regierungspräsidium am 04.09.2025 über den Widerspruch der Klägerin entschieden hat, ist der am 30.10.2025 in Kraft getretene § 31 Abs. 3 BauGB in seiner aktuellen Fassung auf das Vorhaben anwendbar. Denn für die Entscheidung über die Verpflichtungsklage ist das zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung geltende Recht maßgeblich und eine davon abweichende Überleitungsvorschrift existiert nicht. Die allgemeine Überleitungsvorschrift des § 233 Abs. 1 Satz 1 BauGB betrifft nur Verfahren nach dem Baugesetzbuch, zu denen Bauanträge nach § 58 LBO nicht gehören. Eine spezielle Überleitungsvorschrift enthält das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27.10.2025 nicht (vgl. Art. 2 des Gesetzes vom 27.10.2025, BGBl. I 2025 v. 29.10.2025, Nr. 257 und das Urt. d. Kammer v. 13.04.2026 - 6 K 4906/24 - juris).

67 Ein gesonderter Befreiungsantrag war nach der für den Bauantrag der Klägerin gemäß § 77 Abs. 1 LBO geltenden Fassung von § 53 LBO nicht erforderlich (s.o.).

68 bb) Die Befreiung erfolgt zugunsten des Wohnungsbaus und ihre Erteilung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

69 (1) Die Befreiung erfolgt „zugunsten des Wohnungsbaus“. Der Begriff des Wohnungsbaus im Sinne von § 31 Abs. 3 BauGB ist weit zu verstehen (BT-Drs. 21/781 (neu), S. 22) und umfasst jedenfalls Vorhaben, bei denen durch Neubau, Umbau oder Nutzungsänderung neuer Wohnraum geschaffen wird (vgl. Söfker/Hampel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 11/2025, § 31 BauGB Rn. 70b). Dies ist hier der Fall, denn die für das Vorhaben der Klägerin zu erteilende Befreiung von der Kerngebietsfestsetzung ermöglicht die Errichtung von 37 zusätzlichen Wohnungen, die bei Beachtung der Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zulässig wäre. Dass gemeinsam mit den Wohnungen auch ein Drogeriemarkt genehmigt werden soll, ist unschädlich, da sich dem Tatbestand von § 31 Abs. 3 BauGB keine dahingehende Einschränkung entnehmen lässt (anders für § 246e BauGB mit Verweis auf dessen Abs. 5 Lüttgau, BauR 2026, 513, 519).

70 (2) Die Befreiung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

71 Öffentliche Belange in diesem Sinne können die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genannten sein (Urt. d. Kammer v. 27.03.2026 - 6 K 4905/24 - juris; vgl. auch Kment/Maurer, NVwZ 2025, 1837, 1839; Lüttgau, BauR 2026, 513, 516), jedenfalls soweit sie nicht Gegenstand der durch die Gemeinde zu treffenden Entscheidung über ihre Zustimmung nach § 36a BauGB sind. Solche Belange stehen dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegen. Dafür spricht bereits, dass sich die Beklagte in ihrem Bebauungsplan Zu 246 nach einer Abwägung, deren Fehlerhaftigkeit insoweit weder vorgetragen noch ersichtlich ist, unter Beachtung der genannten Belange dazu entschieden hat, an dem Standort Wohnbebauung in dem nunmehr beantragten Umfang allgemein zuzulassen. Dies gilt aber auch konkret insbesondere für die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB). Emittierende Betriebe befinden sich im Umfeld des Bauvorhabens nicht und in Bezug auf die nicht verkehrsarme … sind Maßnahmen des baulichen Lärmschutzes möglich und zumutbar, wie sie sicherlich auch bei dem weiter nördlich gelegenen Vorhaben der Klägerin verwirklicht worden sind. Auch die nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beachtlichen Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihrer beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung stehen dem Vorhaben nicht entgegen. Im Gegenteil entspricht das Vorhaben den Maßgaben des Ordnungsmaßnahmenvertrags vom 22.08.2020 und damit den städtebaulichen Vorstellungen der Beklagten zum Sanierungsgebiet und wurde auch im Übrigen vor Antragseinreichung mit der Beklagten abgestimmt.

72 (3) Das Vorliegen eines Grundzugs der Planung steht der Erteilung der Befreiung nicht entgegen, weil § 31 Abs. 3 BauGB seinem Wortlaut und der Gesetzessystematik nach gerade die Erteilung einer Befreiung auch von zu den Grundzügen der Planung zählenden Festsetzungen ermöglichen soll. Auch der von der Beklagten angeführte Gebietserhaltungsanspruch von Nachbarn ist – jedenfalls abstrakt – kein entgegenstehender öffentlicher oder nachbarlicher Belang (so auch Hellriegel, NVwZ 2025, 1721; von Nicolai NordÖR 2026, 128; Lüttgau, BauR 2026, 513, 520). Anderenfalls würde mit der Art der baulichen Nutzung ein typischer Grundzug der Planung entgegen der Gesetzessystematik per se wieder von einer Befreiung ausgenommen.

73 (4) Nachbarliche Interessen stehen der Befreiung ebenfalls nicht entgegen.

74 Für die Würdigung der nachbarlichen Interessen im Sinne von § 31 Abs. 3 BauGB gilt derselbe Maßstab wie bei Anwendung von § 31 Abs. 2 BauGB (vgl. Söfker/Hampel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 11/2025, § 31 BauGB Rn. 70g). Hiernach ist eine Befreiung speziell unter Würdigung nachbarlicher Interessen nur dann nicht mit den öffentlichen Interessen vereinbar, wenn es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt.

75 Das Vorhaben der Klägerin verstößt nicht gegen das Rücksichtnahmegebot. Eine diesbezüglich denkbare Auswirkung wären zwar mögliche Änderungen des Lärmschutzniveaus durch eine Veränderung des Gebietscharakters. Solche sind vorliegend jedoch nicht zu besorgen, weil bei einer stärkeren Prägung des Gebiets durch Wohnnutzungen ein Mischgebiet vorläge, dessen Lärmschutzniveau nach Nr. 6.1 TA Lärm mit demjenigen eines Kerngebiets identisch ist. Im Übrigen ist ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot weder ersichtlich noch vorgetragen.

76 cc) Ihre nach § 31 Abs. 3, § 36a Abs. 1 BauGB erforderliche Zustimmung hat die Beklagte im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.11.2025 - 5 S 695/24 - juris Rn. 93 und Urt. v. 13.11.2025 - 5 S 259/25 - juris Rn. 71 sowie Sächs. OVG, Urt. v. 27.01.2026 - 1 A 496/22 - juris Rn. 58) zwar nicht ausdrücklich erklärt; vielmehr hat die von ihr gegründete sogenannte Bau-Turbo-Kommission an die Klägerin gerichteten mit E-Mails vom 10.03.2026 und 27.03.2026 mitgeteilt, dass eine Zustimmung zu ihrem Vorhaben nicht erteilt werden könne. Sie kann auch nicht ersetzt werden (arg. e. § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB), ihr Vorliegen wird hier jedoch nach § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB fingiert. Nach § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB ist dies immer dann der Fall, wenn die Zustimmung nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird.

77 Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Baurechtsbehörde der Beklagten hat ein wirksames Ersuchen gestellt, das dem als „Gemeinde“ im Sinne der Norm zuständigen Organ zugegangen ist (dazu 1). Dieses Organ hat seine Zustimmung nicht innerhalb der Frist versagt; die Erklärungen der Bau-Turbo-Kommission vom 10.03.2026 und 27.03.2026 sind unwirksam, weil sie von ihr als einer noch unzuständigen Stelle abgegeben wurden (dazu 2). Die später erfolgte Zuständigkeitsübertragung auf die Bau-Turbo-Kommission vermag diesen Mangel nicht zu heilen (dazu 3).

78 (1) Ein wirksames Ersuchen im Sinne des § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB liegt vor.

79 Mit E-Mail vom 09.03.2026 bat die Abteilung 61 (Stadtplanungsamt) der Beklagten nach Aufforderung durch deren Baubürgermeister die sogenannte „Bau-Turbo-Kommission“, „das Vorhaben auf ihre nächste Sitzung zu nehmen“. Darin ist seinem Wortlaut nach ein hinreichend bestimmtes Ersuchen zu sehen, über die Zustimmung zur Gewährung der notwendigen Befreiungen für das Vorhaben zu entscheiden, denn bei Vorliegen der übrigen Tatbestandsvoraussetzungen von § 31 Abs. 3 BauGB – wie hier – sieht § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB ausschließlich ein Ersuchen um Zustimmung vor. Die das Vorhaben der Klägerin betreffende Aufforderung des Baubürgermeisters an die Bauturbo-Kommission ist vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der Befugnisse des Baubürgermeisters nicht als vom Gesetz abweichende Anregung etwa eines im Gesetz nicht vorgesehenen unverbindlichen Prüfungsprozesses zu verstehen. Hinzu kommt, dass ein ausdrücklicher konkreter Befreiungsantrag für das Baugesuch der Klägerin aufgrund des Datums seiner Einreichung (noch) nicht erforderlich war, der Empfänger des Ersuchens einen höheren Konkretisierungsgrad also auch nicht erwarten musste.

80 Bei dem Absender des Ersuchens handelt es sich auch um die „Genehmigungsbehörde“ im Sinne des § 36a Abs. 1 BauGB. Das Stadtplanungsamt gehört wie die Baurechtsbehörde zum Referat Städtebau, Wohnen und Umwelt der Beklagten; die Aufforderung, an die Bau-Turbo-Kommission heranzutreten, kam vom Leiter dieses Referats, der die Baurechts- und damit die Genehmigungsbehörde leitet.

81 Das Ersuchen wurde zunächst nicht an die zuständige Stelle gerichtet. Seine Empfängerin war zunächst die sogenannte Bau-Turbo-Kommission der Beklagten. Sie besteht aus Bediensteten verschiedener Verwaltungsabteilungen der Beklagten (Baurechtsamt, Stadtplanung und Wohnen, Umweltamt) ohne Beteiligung des Gemeinderats.

82 Die Kommission war nicht zuständig für die Erteilung oder Versagung der Zustimmung. Nach § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB ist das Ersuchen an „die Gemeinde“ zu richten. Gemeindeintern ist für die Erteilung der Zustimmung grundsätzlich der Gemeinderat zuständig. Aus Bundesrecht folgt dies zwar nicht, da § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB die Zuständigkeit offen lässt (vgl. BT-Drs. 21/781 (neu), 24). Die Zustimmungserteilung obliegt aber grundsätzlich dem Gemeinderat (vgl. Schröer/Sunnus, NVwZ 2025, 1973, 1975), weil das Zustimmungserfordernis der Wahrung und Ausgestaltung der Planungshoheit der Gemeinde nach Art. 28 Abs. 2 GG dient (BT-Drs. 21/781, S. 24; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.11.2025 - 5 S 695/24 -, juris Rn. 96), die wiederum in den Händen des Gemeinderats liegt. Dafür spricht auch die Zuständigkeitsvermutung des § 24 Abs. 1 GemO und ein Erst-Recht-Schluss daraus, dass auch für die Erteilung oder Verweigerung oder Erteilung des Einvernehmens nach § 36 BauGB der Gemeinderat zuständig ist, weil es der Wahrung der Planungshoheit diene (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 21.03.1982 - 1 S 1034/82 - VBlBW 1984, 115). Der Gemeinderat der Beklagten hat zwar mit Beschluss vom 18.06.2026 seine Zuständigkeit für die Erteilung der Zustimmung auf die Kommission übertragen. Eine Übertragung für die Zeit davor existiert aber nicht.

83 Dass das Ersuchen überhaupt – irgendwohin – abgeschickt wurde, genügt nicht für seine Wirksamkeit. Dagegen spricht die kommunale Planungshoheit, die mit § 36a Abs. 1 BauGB gewahrt werden soll. Sie wäre erheblich beeinträchtigt, wenn die Zustimmungsfiktion ohne Kenntnis der Gemeinde eintreten könnte. Zwar ist dies aus Sicht des Bauantragstellers misslich, der keinen Einfluss auf die interne Zuständigkeitsverteilung hat. Auch hätte die Baurechtsbehörde es durch die Absendung eines fehlerhaften Ersuchens in der Hand, das Verfahren zu verzögern. Beides ist aber im Interesse der Planungshoheit hinzunehmen.

84 Das Ersuchen ging aber am 24.03.2026 bei der zuständigen Stelle ein und war daher in diesem Zeitpunkt wirksam gestellt.

85 Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik des Gemeinderats der Beklagten wurde am 24.03.2026 über das Vorhaben und die Versagung der Zustimmung informiert. Darin liegt ein Zugang des Ersuchens bei der zuständigen Stelle. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik der Beklagten ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 von deren Hauptsatzung zuständig für Angelegenheiten des Referats Städtebau, Wohnen und Umwelt. Dazu gehört die Erteilung oder Versagung der Zustimmung nach § 36a BauGB, da hierfür keine ausschließliche Zuständigkeit des Gemeinderats nach § 3 der Hauptsatzung der Beklagten besteht.

86 Dass der Ausschuss davon ausging, lediglich über ein bereits versagtes Ersuchen informiert zu werden, ist für den Zugang des Ersuchens unbeachtlich. Seine subjektiven Vorstellungen können den Zugang nicht verhindern. Entscheidend ist vielmehr, dass er mit dem Bauvorhaben und seiner Genehmigungsfähigkeit – gerade unter dem Aspekt des sogenannten Bau-Turbos – befasst war, wie die von der Beklagten vorgelegten Präsentationsfolien zeigen und es ihm selbst oblag, seine Zuständigkeit zu erkennen, solange diese nicht auf die Bau-Turbo-Kommission übertragen war.

87 (2) Bis zum Ablauf der dreimonatigen Fiktionsfrist am 24.06.2026 hat die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Gemeinde ihre Zustimmung nicht versagt.

88 Die Erteilung der Zustimmung wurde zwar spätestens am 27.03.2026 und damit noch fristgerecht versagt, allerdings durch die Bau-Turbo-Kommission und damit durch eine damals noch unzuständige Stelle. Zuständig wäre bis zum 18.06.2026 allein der Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik der Beklagten gewesen (vgl. oben). Dieser hat selbst keine Erklärung abgegeben.

89 Die Erklärung der Bau-Turbo-Kommission kann ihm auch nicht zugerechnet werden. Das gilt unabhängig davon, wie man diese Erklärung rechtlich einordnet.

90 Soweit man annimmt, dass es sich bei der Zustimmung um eine Willenserklärung im öffentlichen Recht handelt, auf die die §§ 116 ff., §§ 164 ff. BGB direkte Anwendung finden (so für das gemeindliche Einvernehmen BayVGH, Beschl. v. 27.05.2014 - 15 ZB 13.105 - juris Rn. 8 ff. und für andere Zustimmungserfordernisse bereits BVerwG, Urt. v. 19.11.1965 - IV C 184.65 - juris Rn. 23), fehlt es an einer Zurechnung zum zuständigen Ausschuss. Mangels Bevollmächtigung könnte eine solche allein durch eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht erfolgen, die vorliegend aber nicht greifen. Diese Rechtsinstitute finden zwar nach überwiegender Auffassung auch im öffentlichen Recht Anwendung, allerdings nur, wenn kein Verstoß gegen Zuständigkeitsvorschriften vorliegt, da insoweit der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung vorrangig ist (vgl. OVG Rh.-Pf., Urt. v. 30.06.2022 - 7 A 11610/20 - juris Rn. 37; BGH, Beschl. v. 02.03.1972 - VII ZR 143/70 - juris Rn. 22; Schilken, in: Staudinger, BGB, 2024, § 167 Rn. 46 ff. m.w.N.). So liegt der Fall hier, da die Zuständigkeitszuweisung des § 24 Abs. 1 GemO und die Hauptsatzung der Beklagten vorrangig sind. Unabhängig davon würde es auch an dem erforderlichen Bestehen eines Vertrauenstatbestandes bei der Genehmigungsbehörde fehlen, die aufgrund ihrer Beteiligung an der Bau-Turbo-Kommission von der fehlenden Übertragung der Zuständigkeit auf diese wusste.

91 Qualifiziert man die Erteilung bzw. Versagung der Zustimmung dagegen als eigenständiges öffentlich-rechtliches Institut, auf das die Regelungen des BGB über Willenserklärungen jedenfalls keine direkte Anwendung finden (so möglicherweise für das gemeindliche Einvernehmen VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 11.05.1998 - 5 S 465/98 - juris Rn. 15), sind die Erklärungen der Bau-Turbo-Kommission ebenfalls unwirksam. Es fehlt insoweit an einer geltungserhaltenden Regelung, die den §§ 45 ff. LVwVfG entspräche. Auch die Unbeschränktheit der Vertretungsmacht des Bürgermeisters gem. § 42 Abs. 1 Satz 2 GemO führt zu keinem anderen Ergebnis, da dieser nicht gehandelt hat.

92 (3) Die Versagung der Zustimmung wurde auch nicht durch die am 18.06.2026 vom Gemeinderat der Beklagten beschlossene Zuständigkeitsübertragung auf die Bau-Turbo-Kommission wirksam. Sie ist weder öffentlich-rechtlich noch nach § 177 Abs. 1 BGB als eine wirksame Genehmigung des Handelns der Bau-Turbo-Kommission im vorliegenden Fall zu sehen. Die vom Gemeinderat der Beklagten an diesem Datum gefassten Beschlüsse lassen sich nicht als Genehmigung bereits erfolgter Erklärungen auslegen, da sie einerseits zu allgemein und andererseits ausschließlich auf die Zukunft gerichtet sind (vgl. den Wortlaut „3. Der von der Verwaltung vorgeschlagenen Vorgehensweise zur Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung - "X…er Weg zum Bau-Turbo" <Ziff. 4 der Begründung> - wird zugestimmt.“ sowie „4. Dem Oberbürgermeister <und damit gem. § 49 Abs. 2 Satz 1 GemO dem Beigeordneten für den Geschäftskreis VI, Referat Städtebau, Wohnen und Umwelt, werden gem. § 44 Abs. 2 Satz 1 Var. 3 GemO die Entscheidungen über die Zustimmung der Gemeinde im Rahmen des neu eingeführten "Bau-Turbo" <§ 36a BauGB> für die in Ziff. 4.2 der Begründung definierten Vorhaben mit einem klar abgegrenzten Rahmen befristet bis zum 31.12.2026 übertragen.“).

93 dd) Der Klägerin steht der geltend gemachte Befreiungsanspruch zu, da das Befreiungsermessen der Beklagten auf Null reduziert ist.

94 Eine Ermessensreduktion auf Null liegt dann vor, wenn sich das Befreiungsermessen zu einem Befreiungsanspruch verdichtet, weil jede andere Entscheidung der Beklagten ermessensfehlerhaft wäre. Das ist hier der Fall. Zwar ist offen, ob in Fällen des § 31 Abs. 3 BauGB oder des ähnlich formulierten § 246e BauGB das Ermessen der Baurechtsbehörde grundsätzlich reduziert ist, wenn die Tatbestandsmerkmale der Norm, insbesondere die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen, erfüllt sind (dafür Söfker/Hampel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2025, § 31 Rn. 69i; Blessing, in: Brügelmann, BauGB, Stand Januar 2026, § 246e Rn. 54; dagegen Rieger, in: Schrödter, BauGB, Stand Januar 2026, § 31 Rn. 40k und Uechtritz, BauR 2026, 1294, 1300). Hierauf kommt es vorliegend jedoch nicht an, weil jedenfalls keine Ermessensgesichtspunkte vorgetragen oder ersichtlich sind, die eine Ablehnung in Anbetracht der erfüllten Tatbestandsvoraussetzungen rechtfertigen könnten.

95 Die in allgemeiner Hinsicht relevanten städtebaulichen und nachbarlichen Belange sind bereits in den Tatbestandsmerkmalen des § 31 Abs. 3 BauGB enthalten. Die grundsätzliche Frage, ob – ungeachtet (fehlender) tatsächlicher Auswirkungen für die Nachbarschaft – an dem im Bebauungsplan festgesetzten Gebietscharakter festgehalten werden soll, vermag dagegen die Versagung der Befreiung nicht zu rechtfertigen, wenn die Gemeinde ihre Zustimmung erteilt hat oder diese – wie hier – fingiert wird. Weitere (relevante) Gesichtspunkte rechtfertigen die Ablehnung der Befreiung im konkreten Fall ebenfalls nicht, zumal die zur Genehmigung gestellte Planung den von der Klägerin mit der Beklagten geschlossenen Verträgen entspricht und mit ihr abgestimmt war. Auch der Gleichbehandlungsgrundsatz oder die Überlegung, Präzedenzfälle zu vermeiden, können vorliegend nicht gegen eine Befreiung ins Feld geführt werden; vielmehr wurde für das nördlich gelegene Vorhaben in dem weiteren im Bebauungsplan Zu 246 festgesetzte Kerngebiet sogar ebenfalls eine überwiegende Wohnbebauung zugelassen. Zudem wird das Kerngebiet – wie auch das nördlich gelegene weitere Kerngebiet desselben Bebauungsplans – nach der Errichtung des Vorhabens bis auf zwei kleine südlich des Vorhabens gelegene Grundstücke vollständig bebaut sein, sodass ein Berufen auf die vorliegend erteilte Befreiung praktisch nahezu ausgeschlossen ist. Hinzu kommt, dass es der Beklagten unbenommen bleibt, in eventuellen zukünftigen Genehmigungsverfahren ihre Zustimmung zu versagen, die hier ja lediglich fingiert ist.

96 II. Das Vorhaben ist auch nach dem Maß seiner baulichen Nutzung zulässig.

97 Maßgeblich ist auch insoweit weiterhin der Bebauungsplan Zu 246 der Beklagten (dazu 1.). Eine Überschreitung von dessen Maßfestsetzungen liegt zwar vor (dazu 2.). Die Klägerin hat aber auch insoweit einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung (dazu 3.).

98 1. Die Zulässigkeit des Vorhabens nach dem Maß seiner baulichen Nutzung richtet sich nach dem Bebauungsplan Zu 246 der Beklagten. Nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen hätte die Beklagte den Bebauungsplan in Kenntnis der Teilunwirksamkeit der Festsetzung zur Zulässigkeit sonstiger Wohnungen im Kerngebiet nicht ohne die Maßfestsetzungen beschlossen, zumal diese teilweise den Lärmschutz der hinterliegenden Mischgebietsbebauung sicherstellen.

99 2. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten und den Bauvorlagen verstößt das von der Klägerin so genannte Haus 1 gegen die Festsetzung der maximalen Grundflächenzahl (GRZ) in dem Kerngebiet von 0,8, die überschritten ist. Haus 2 ist demgegenüber mit den Maßfestsetzungen für das Mischgebiet vereinbar.

100 3. Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung, der jedenfalls aus § 31 Abs. 3 BauGB folgt.

101 a) Ein ausdrücklicher Befreiungsantrag der Klägerin ist vorliegend nicht erforderlich (s.o.).

102 b) Ob – was zwischen den Beteiligten streitig ist – ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung bereits aus § 31 Abs. 2 BauGB folgt, kann offenbleiben, weil sich ein solcher jedenfalls aus § 31 Abs. 3 BauGB ergibt.

103 Die Voraussetzungen von § 31 Abs. 3 BauGB liegen vor. Die Befreiung erfolgt „zugunsten des Wohnungsbaus“, da ein Gebäude im Geschosswohnungsbau errichtet werden soll. Auch sofern man weitergehend annimmt, dass auch die konkret erteilte Befreiung dazu dienen muss, mehr Wohnraum zu schaffen (dagegen Urt. d. Kammer v. 13.04.2026, Az. - 6 K 4906/24 - juris), wäre diese weitere Voraussetzung erfüllt. Die höhere Grundstücksausnutzung ermöglicht die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.

104 Die Erteilung der Befreiung von der GRZ beeinträchtigt nachbarliche Belange nicht. Es ist nicht ersichtlich, dass die GRZ vorliegend nachbarschützende Wirkung entfalten soll, oder dass die Vergrößerung der geplanten Baukörper sonst nachbarliche Belange beeinträchtigen würde. Der pauschale Vortrag der Beklagten, dass die für ein Kerngebiet vergleichsweise geringe GRZ dem Schutz der „Wohnruhe gegenüber der angrenzenden Mischgebietsbebauung“ diene, überzeugt nicht, zumal die im Mischgebiet festgesetzten Baugrenzen großzügige Freiflächen im Innenhofbereich gewährleisten. Zudem hat die Beklagte im nördlich angrenzenden Kerngebiet bei ebenfalls unmittelbar anschließender Mischgebietsbebauung eine höhere GRZ von 0,9 zugelassen.

105 Auch öffentliche Belange sind nicht beeinträchtigt. Unter den in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genannten Belangen kommt abstrakt zwar die in § 1 Abs. 5 BauGB genannte städtebauliche Gestalt in Betracht, da der Bebauungsplan von Norden nach Süden eine sich abstufende bauliche Ausnutzung der Grundstücke vorsieht (die GRZ sinkt von 0,9 auf 0,8). Konkret steht dieser Belang der Erteilung einer Befreiung aber nicht entgegen, weil die Abstufung ebenso gut weiter südlich im Plangebiet erfolgen kann und die zur Genehmigung gestellte Planung städtebaulich mit der Beklagten abgestimmt war. Ohnehin dürfte die Berücksichtigung der städtebaulichen Gestalt der Zustimmungsentscheidung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB vorbehalten sein und derselbe planerische Belang nicht auch von der Baurechtsbehörde abzuwägen sein. Dies widerspräche dem Zweck der Regelung von § 36a BauGB, die gemeindliche Planungshoheit zu wahren, die nicht (auch) in den Händen der Baurechtsbehörde liegt.

106 Die nach § 31 Abs. 3, § 36a Abs. 1 BauGB erforderliche Zustimmung der Beklagten ist auch bezüglich dieser Befreiung fingiert.

107 c) Auch bezogen auf die Befreiung vom festgesetzten Maß der baulichen Nutzung ist das Befreiungsermessen der Beklagten auf Null reduziert. Es sind keine Gesichtspunkte denkbar, die über die genannten Belange hinaus die Ablehnung der Befreiung rechtfertigen könnten. Auch insoweit wird kein Berufungsfall geschaffen, zumal es der Beklagten unbenommen bleibt, in eventuellen zukünftigen Genehmigungsverfahren ihre Zustimmung zu versagen, die ja lediglich fingiert wurde.

108 III. Ob dem Vorhaben sonstige, insbesondere bauordnungsrechtliche Versagungsgründe entgegenstehen, hat die Kammer aufgrund der sachgerechten Beschränkung der Klägerin auf einen Bescheidungsantrag nicht zu prüfen.

109 IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO

110 Die von der Klägerin beantragte Erklärung der Zuziehung einer Bevollmächtigten für das Vorverfahren beruht auf § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO. Diese Vorschrift setzt voraus, dass der Bevollmächtigte einen Beteiligten in einem Widerspruchsverfahren im Sinne von § 68 VwGO vertrat, ein mit dem Widerspruchsverfahren zusammenhängendes Klageverfahren geführt wurde und sich ein vernünftiger Bürger auf gleichem Bildungs- und Erfahrungsniveau bei der gegebenen Sach- und Rechtslage im Allgemeinen eines Rechtsanwalts bedienen würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.10.1980 - 8 C 10.80 - juris Rn. 12 sowie Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, § 162 Rn. 25 ff.). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Insbesondere war es angesichts der Offenheit der Rechtslage und der eingetretenen Rechtsänderungen sowie unter Berücksichtigung der erheblichen, insbesondere finanziellen Bedeutung der Sache für die Klägerin vernünftig, eine Rechtsanwältin zuzuziehen.

111 V. Die Berufung ist nach § 124a Abs. 1 VwGO nicht zuzulassen, da Gründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht vorliegen.

112 Beschluss vom 14.07.2026

113 Der Streitwert wird festgesetzt auf

645.000 €.

114 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, § 52 Abs. 1 GKG und erfolgt in Anlehnung an die Nr. 9.1.1.4. des hier bereits anwendbaren Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025. Demnach kann bei einem Mehrfamilienhaus in der Regel ein Streitwert von 15.000 € pro Wohnung angenommen werden. Die Beteiligten streiten maßgeblich um die Erteilung einer Baugenehmigung für insgesamt 43 Wohnungen (37 Wohnungen in Haus 1 und 6 Wohnungen in Haus 2). Die daneben vorgesehenen Nutzungen sind zwischen den Beteiligten nicht streitig und daher nicht Teil des wirtschaftlichen Werts der Sache (insbesondere der Drogeriemarkt im Erdgeschoss von Haus 1).

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