VG Frankfurt 8. Kammer — 8 L 2745/26.F — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-06-30

Aktenzeichen: 8 L 2745/26.F

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2026:0630.8L2745.26.F.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 82 Abs. 1. Satz 2 HBO, § 80 Abs. 5 VwGO

Leitsatz

Erfolgloser Eilantrag gegen die Untersagung der Nutzung eines zum Nutzungszweck „Wohnen“ genehmigten Gebäudes als „Boardinghouse“.

Orientierungssatz

.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragstellerin zu tragen.

Der Streitwert wird auf 174.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin wendet sich Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegen eine bauaufsichtliche Untersagungsverfügung.

Die Antragstellerin betreibt unter der Anschrift A-Straße in A-Stadt das „... A-Stadt“. Das Grundstück, Gemarkung A-Stadt, Flur aa, Flurstück bb, steht seit dem 4. November 2014 im Eigentum einer Schwestergesellschaft der Antragstellerin, der A GmbH. Zuvor stand das Grundstück seit dem Jahr 1986 im Eigentum der B AG.

Das Grundstück ist mit einem siebengeschossigen Gebäude bebaut. Im 1. bis 5. Obergeschoss befinden sich je Geschoss jeweils 5 abgeschlossene Nutzungseinheiten mit einem Schlafraum, einer Kochgelegenheit und einem Bad. Im 6. Obergeschoss befinden sich 4 abgeschlossene Nutzungseinheiten, von denen zwei doppelgeschossig ausgelegt sind und sich in das Dachgeschoss erstrecken. Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich ein 88,70 m2 großer Gastraum, ein WC, ein 5,48 m2 großes Büro sowie ein 2,90 m2 großer Raum für Getränke. Im Untergeschoss sind u.a. eine Waschküche, eine Sauna samt Ruheräumen und ein kleiner Kraft-/ Fitnessraum eingerichtet.

Das Gebäude stammt im Kern aus den 1950er Jahren. Mit Bauschein Nr. 1 (heutiges Az.: …) vom 14. Januar 1957 genehmigte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsichtsbehörde – das Vorhaben „die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses, die Errichtung eines PKW-Garagengebäudes mit Wagenpflegehalle, die Errichtung einer Tankstelle (Vordergebäude), die Errichtung einer Vorgarteneinfriedung und den Einbau der Entwässerungsanlage “. In den Bauvorlagen wurde das Gebäude auch als „Appartement-Haus “ bezeichnet. Im 1. bis. 5. Obergeschoss waren dabei je Geschoss vier „1-Zimmerwohnungen “ und eine „1,5-Zimmerwohnung “, jeweils mit kleinem Bad und Kochstelle, vorgesehen. Im Erdgeschoss war die Tankstelle vorgesehen. Der Spitzboden oberhalb des 5. Obergeschosses war nicht ausgebaut.

Mit Bauschein Nr. 2 (heutiges Az.: …) vom 25. September 1959 genehmigte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsichtsbehörde – ein als „Errichtung einer Hausmeisterwohnung im Dachgeschoss des Wohngebäudes “ bezeichnetes Vorhaben. In den Bauantragsunterlagen wird das Gebäude u.a. als „Wohnhaus-Neubau “ bezeichnet und die Wohneinheiten als „25 Klein-Wohnungen “.

Nachdem die B AG im Jahr 1986 das Eigentum an dem Grundstück erworben hatte, genehmigte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsichtsbehörde – auf den Antrag der B AG mit Baugenehmigung Nr. 3 (heutiges Az.: …) vom 29. Oktober 1987 ein als „Bauliche Sanierung “ bezeichnetes Vorhaben. In der den Antragsunterlagen beigefügten Baubeschreibung heißt es auszugsweise:

„Die Liegenschaft […] wurde in voranliegender Zeit als Mietshaus mit einer im Erdgeschoss befindlichen Tankstelle genutzt. Die Tankstelle wurde vor ca. 5 Jahren stillgelegt. An dieser Stelle wurde ein Ladengeschäft eingerichtet.

Das Gebäude ist in einem baulich desolaten Zustand und wird von Grund auf renoviert. Gegenüber der bisherigen Nutzung soll das Objekt als Gästehaus für ausländische Mitarbeiter der B AG, A-Stadt genutzt werden. Im Erdgeschoss werden eine Wartezone, ein Fernsehraum, eine Rezeption und neue WC-Anlagen errichtet.“

In den durch amtlichen Stempel als „Geprüft “ gekennzeichneten Grundrisszeichnungen werden die einzelnen Nutzungseinheiten als „1-Zimmer Wohnung “ bzw. „1 ½-Zimmer Wohnung “ bezeichnet; je Nutzungseinheit war ein „Bad/WC “ mit Dusche sowie ein „Küchenblock “ vorgesehen. Im Rahmen der Errichtung erfolgten kleinere Änderungen der Grundrisse; hierzu wurden Nachtragsunterlagen bei der Antragsgegnerin eingereicht.

Mit weiterer Baugenehmigung Nr. 4 vom 1. November 1999 (heutiges Az.: …) genehmigte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsichtsbehörde – auf den Antrag der B AG das Vorhaben „Einbau von Fluchttüren vom 2. bis zum 5. Obergeschoß zur Herstellung des 2. Rettungsweges “. Ausweislich der Nebenbestimmung ZFE01 ist eine Verpflichtungserklärung der B AG vom 2. August 1999 Bestandteil der Baugenehmigung. In dieser Verpflichtungserklärung heißt es auszugsweise:

„Wir bestätigen Ihnen […] verbindlich, daß

Nach dem Erwerb des Grundstücks durch die A GmbH erteilte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsichtsbehörde – der neuen Eigentümerin auf deren Antrag am 9. August 2017 eine Baugenehmigung (Baugenehmigung Nr. 5) für ein als „Rückbau des Daches und Wiederrichtung in geänderter Form mit Ausbau des Spitzbodens zu 2 Maisonette-Wohnungen, mit inneren Umbauten und Errichtung von 2 Balkonanlagen an einem Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft im EG “ bezeichnetes Vorhaben. Ferner erteilte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsichtsbehörde – der A GmbH unter dem 21. März 2018 und dem 16. Januar 2019 zwei Nachträge zur Baugenehmigung, die die Umplanung des zweiten Rettungsweges für die Aufenthaltsräume (Ruheräume und Saune) im Kellergeschoss (1. Nachtrag) und die Anpassung der straßenseitigen Fenstergrößen anhand der tatsächlich Vorort gemessenen Fensterformate und daraus resultierende Abweichungen von den Vorschriften der HBO (2. Nachtrag) zum Gegenstand hatten. Bestandteil der Antragsunterlagen im Ausgangsbaugenehmigungsverfahren war unter anderem eine Bau- und Nutzungsbeschreibung, in der das Vorhaben auszugsweise wie folgt näher beschrieben wird:

„Bei dem bestehenden 6-geschossigen Mehrfamilienhaus wird das vorhandene Dach zurückgebaut und in geänderter Form wiedererrichtet. Durch das neu geplante Dachgeschoss wird das bestehende Gebäude zu einem 7-geschossigen Mehrfamilienhaus umgebaut. Der Spitzboden soll zu 2 Maisonettewohnungen ausgebaut werden. Es sind innere Umbauten und die Errichtung von 2 Balkonanlagen geplant. Im Erdgeschoss soll eine Schankwirtschaft entstehen.

[…]

[…] ist das Gebäude nach § 3 Abs. 3 HBO in die Gebäudeklasse 5 einzustufen. Nach den Kriterien [des]§ 2 Abs. 8 [HBO] handelt es sich um keine bauliche Anlage besonderer Art und Nutzung (Sonderbau).

[…]

Durch innere Umbauten und den Ausbau des neuen Spitzbodens werden die vom 1. Obergeschoss bis zum Spitzboden bestehenden 27 Wohneinheiten auf insgesamt 29 Wohneinheiten erhöht. Über dem 5. Obergeschoss sind das neue Dachgeschoss und der Spitzboden mit insgesamt 4 Wohneinheiten geplant. Zwei dieser Wohnungen sind als Maisonettewohnungen vorgesehen. Im Untergeschoss ist eine Sauna mit Ruhebereich geplant.

[…]“

Bestandteil der Bauantragsunterlagen war ferner u.a. eine „Erklärung zum Abweichungsantrag – Stellungnahme Brandschutznachweis - 2. RW Spitzboden “ des Ingenieurbüros ... vom 12. Juli 2017, in dem es auszugsweise heißt:

„Bei dem betrachteten Gebäude handelt es sich um ein Gebäude der Gebäudeklasse 5, welches als Mehrfamilienhaus geplant ist.“

In den Grundrissen, die Bestandteil des Bauantrags und der Baugenehmigung sind, werden die Räume im 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss als „Kochen “, „Bad “, „Schlafen “ und „Wohnen “ bzw. „Wohnen/Schlafen “ und „Wohnen/Kochen/Schlafen “ bezeichnet. Bei der Berechnung der erforderlichen Kfz-Stellplätze und Abstellplätz für Fahrräder gemäß der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin wurde in dem Bauantrag durch den bauvorlageberechtigten Architekten für die Obergeschosse der Ansatz für „Mehrfamilienwohnhäuser (ab 3 WE) “ zugrunde gelegt.

In der Folgezeit vermarktete die Antragstellerin die Räume unter anderem im Internet auf den Seiten ....com, airbnb.de und booking.com. Das Gebäude wird dort als „Boardinghouse-Konzept “ (airbnb.com) und die Einheiten als „Serviced Apartments “ bezeichnet. In der Beschreibung auf booking.com heißt es auszugsweise:

„[…] Highlights: Hochwertige Designermöbel, Kostenloses WLAN, Sauna, Fitnessstudio, eigene Küche, eigenes Bad, Aufzug, Waschsalon […] Ausstattung aller Apartments: Concierge Service […] Sauna und Fitnessraum im Haus […] Bitte beachten Sie, dass die Zimmer nur vor und nach ihrem Aufenthalt von uns professionell gereinigt werden. Wenn sie weitere Reinigungen während ihres Aufenthalts wünschen, sprechen Sie uns gerne an. Wir bieten Ihnen diese gerne gegen einen Aufpreis an. […]

[…] Ob für einen Kurzaufenthalt oder für Langzeitaufenthalte – das ... bietet eine Ausstattung von erster Qualität und höchstem Komfort, um zu entspannen und Energie zu tanken. […]“

Mit Verfügung vom 29. April 2026 gab die Antragsgegnerin der Antragstellerin auf, bis zum 30. Juni 2026 die Überlassung der Wohnungen in den Obergeschossen (1. Obergeschoss bis Spitzboden) der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft als Ferienwohnung / zur Fremdenbeherbergung zu unterlassen und aufzugeben; die Aufgabe der ungenehmigten Nutzung sei in geeigneter Weise nachzuweisen (Ziffer 1). Für den Fall, dass die Überlassung als Ferienwohnung / zur Fremdenbeherbergung entgegen der Anordnung in Ziffer 1 fortgesetzt werde, drohte die Antragsgegnerin die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 2.000,00 Euro je Wohnung an (Ziffer 2). Die sofortige Vollziehung von Ziffer 1 der Verfügung wurde angeordnet (Ziffer 3). Zur Begründung führte die Antragsgegnerin im Wesentlichen an, es liege eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung von Wohnen in Ferienwohnungen und / oder Fremdenbeherbergung vor; eine Baugenehmigung hierfür liege nicht vor. Gemäß der Baugenehmigung Nr. 5 vom 9. August 2017 seien auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft der Rückbau des Daches und die Wiedererrichtung in geänderter Form mit Ausbau des Spitzbodens zu 2 Maisonette-Wohnungen mit inneren Umbauten und Errichtung von 2 Balkonanlagen an einem Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft im EG genehmigt worden. Die 29 Wohnungen würden jedoch online über die Seite ....com und das Internetportal Booking.com zur tage-bzw. wochenweisen Anmietung als „serviced apartments" angeboten und an Übernachtungsgäste überlassen. Die Angebote könnten direkt und für einzelne Tage gebucht werden. Aus den Tourismusbeitragserklärungen ergebe sich, dass der Betrieb des ...-A-Stadt am 10. Februar 2022 aufgenommen worden sei. Tourismusbeitragspflichtig seien alle ortsfremden Personen, die im Erhebungsgebiet entgeltlich beherbergt würden. Für den Zeitraum Februar 2022 bis Dezember 2024 seien in den Erklärungen gesamt 3.438 Übernachtungen angegeben worden. Dieses auf Kurzzeitvermietung ausgelegtes Vermietungskonzept sei auf Grundlage der Genehmigungslage nicht rechtmäßig. Dem stehe bereits der Bauschein Nr. 2 vom 25. September 1959 entgegen, wonach eine Hausmeisterwohnung im Dachgeschoss eines „Wohngebäudes“ genehmigt worden sei. Bestätigt werde dies durch die Baugenehmigung Nr. 5 vom 9. August 2017, in deren Rahmen Umbauarbeiten in allen oberen Stockwerken genehmigt worden seien. Die Planunterlagen als Bestandteil der Baugenehmigung wiesen ebenfalls die betreffenden Räumlichkeiten als Wohnungen aus. Der Stellplatznachweis aus der Baugenehmigung belege, dass es sich um Wohnungen handele und nicht um eine Hotelnutzung. Und auch in der Bau- und Nutzungsbeschreibung des Entwurfsverfassers werde im Rahmen dieses Bauvorhabens das Gebäude bestehend aus „27 Wohneinheiten auf insgesamt 29 Wohneinheiten erhöht“. Bei der gegenwärtigen Nutzung handele es sich nicht um Wohnnutzung. Der vorgelegte Beherbergungsvertrag widerspreche bereits seiner Bezeichnung nach einer Wohnnutzung. Auch die in dem Vertag benannten Check-in- und Check-out-Zeiten, die Bezeichnung des Mietenden als „Gast“ und der Hinweis, dass der Vertrag dem Gast einen „vorübergehenden Gebrauch des Apartments“ gewähre, stünden der genehmigten Nutzung (Wohnen) entgegen. Das derzeitige Konzept sei auf eine Nutzung zu vorübergehenden Zwecken ohne Verlegung des eigentlichen Lebensmittelpunktes der Mieter ausgerichtet. Auch die Einrichtung der Wohnungen mit kompletter Ausstattung, Küchenausstattung, Handtüchern, Bettwäsche etc. seien auf eine übergangsweise Überlassung zu einem zeitlich befristeten Zweck ausgerichtet. Die aktuellen Nutzer kämen für einen zeitlich begrenzten Zeitraum nach A-Stadt, hielten sich für die Dauer ihres Arbeitseinsatzes oder Urlaubs in A-Stadt in den Räumlichkeiten auf und hätten ihre eigentliche Wohnung an einem anderen Ort, an den sie im Anschluss zurückkehren würden. Beginn und Ende der Nutzung seien abhängig von den Erfordernissen des Arbeitseinsatzes oder von der Dauer des Urlaubs. Die untergebrachten Personen könnten keine eigene Häuslichkeit in den Räumlichkeiten begründen. Außerdem liege ein Verstoß gegen die Satzung der Stadt A-Stadt über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung) vor. Nach § 3 der Ferienwohnungssatzung dürfe baurechtlich genehmigter Wohnraum nur mit Genehmigung der Vollzugsbehörde zur wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen genutzt werden. Die satzungsrechtliche Genehmigung liege nicht vor. Gemäß § 9 i.V.m. § 3 Abs. 1 der Ferienwohnungssatzung könne die Bauaufsicht die erforderlichen Anordnungen treffen, wenn Wohnraum ohne eine satzungsrechtliche Genehmigung zu Zwecken der wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder zu Zwecken der Fremdenbeherbergung genutzt werde. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung liege im öffentlichen Interesse. In der Stadt A-Stadt sei die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Vorrangiges Ziel der Ferienwohnungssatzung sei es, zu verhindern, dass dem Wohnungsmarkt Wohnraum durch die Umnutzung zu Ferienwohnungen und ähnlichen Nutzungen verloren gehe. Es könne daher nicht hingenommen werden, dass der verfahrensgegenständliche Wohnraum noch länger zu Zwecken als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung genutzt werde und erst nach Unanfechtbarkeit der Anordnung wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Zudem solle vermieden werden, dass sich derjenige, der sich über den Genehmigungsvorbehalt der Satzung hinwegsetze, gegenüber dem gesetzestreuen Antragsteller mindestens einen zeitweiligen Vorteil verschaffe und damit einen Anreiz zur Gesetzesverletzung habe, nicht zuletzt im Hinblick auf die Dauer von Verwaltungsstreitverfahren. Wegen der weiteren Begründung wird auf die Verfügung Bezug genommen.

Hiergegen erhob die Antragstellerin am 22. Mai 2026 Widerspruch und beantragte zugleich die behördliche Aussetzung der Vollziehung.

Mit Schreiben vom 1. Juni 2026 lehnte der Magistrat der Antragsgegnerin – Bauaufsicht – den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ab. In dem Schreiben heißt es ferner:

„An der sofortigen Vollziehung dieser Verfügung besteht ein besonderes öffentliches Interesse, da sie der Sicherung der Ordnungsfunktion des formellen Baurechts dient. Es soll vermieden werden, dass sich derjenige, der sich über das formelle Baurecht hinwegsetzt, gegenüber dem gesetzestreuen Bauantragsteller mindestens einen zeitweiligen Vorteil verschafft und damit einen Anreiz zur Gesetzesverletzung hat, nicht zuletzt im Hinblick auf die Dauer von Verwaltungsstreitverfahren.“

Am 8. Juni 2026 hat die Antragstellerin bei dem Verwaltungsgericht Frankfurt am Main um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, bereits die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei formell nicht ordnungsgemäß erfolgt, da die diesbezügliche Begründung formel- und floskelhaft sei und nicht über die allgemeinen Gründe für den Erlass der Ferienwohnungssatzung hinausgehe und den Sofortvollzug aller Verfügungen auf Basis der Ferienwohnungssatzung ermöglichen würde. Auch werde die Tatsache, dass im vorliegenden Einzelfall die Liegenschaft seit Jahrzehnten genauso genutzt werde, nicht gewürdigt oder auch nur erwähnt. Jedenfalls sei die Verfügung offensichtlich rechtswidrig, denn die gegenwärtige Nutzung der Liegenschaft stehe im Einklang mit der Baugenehmigung. Es bestehe eine bestandskräftige und rechtsgültige Baugenehmigung zur Nutzung der Liegenschaft nicht als „Wohnhaus“, sondern zur kurzzeitigen Nutzung im Sinne eines „...“. Dies ergebe sich aus einer Gesamtschau der Baugenehmigungen des Gebäudes, zu denen auch die Baugenehmigungen Nr. 3 aus dem Jahr 1987 und Nr. 4 aus dem Jahr 1999 zählten. Die gegenüber der B AG genehmigte Nutzung sei trotz der Beschreibung bzw. Bezeichnung als „Appartment“ oder „Wohnung“ bauplanungsrechtlich eindeutig keine „Wohnnutzung“ gewesen. Bei der mit der der Baugenehmigung Nr. 4 genehmigten Nutzung fehle es jedenfalls an den für ein „Wohnen“ im Sinn der BauNVO erforderlichen Merkmalen „auf eine gewisse Dauer angelegt“ und „eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens“. Die Räumlichkeiten seien als „Gästehaus“ der B AG genehmigt und schon damals voll möbliert den Gästen zur von vornherein begrenzten Nutzung überlassen worden. Die Nutzung sei auch keine Hotel- oder Wohnheim-Nutzung gewesen. Es habe sich vielmehr um eine besondere Form der Beherbergung gehandelt, die sich von der klassischen Hotelnutzung durch das weitgehende Fehlen Hotel-typischer Dienstleistungen unterschieden habe. Eine Einordnung dieser Nutzung in einen der Typen der BauNVO sei nicht erforderlich, denn es habe sich jedenfalls um einen „sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb“ gehandelt. Dieser genehmigte Nutzungszweck sei nicht an die juristische Person der B AG gebunden gewesen, da Baugenehmigungen rein objektbezogen seien. Die genehmigte Nutzung sei auch durch keine der nachfolgenden Baugenehmigungen geändert worden. Die nachfolgenden Baugenehmigungen hätten ausschließlich bauliche Änderungen des Gebäudes, nicht aber Nutzungsänderungen zum Gegenstand gehabt. Aus der Bezeichnung des Objekts als „Mehrfamilienhaus“ könne keine Absicht auf Nutzungsänderung abgeleitet werden. Angesichts des tatsächlichen Zuschnitts der einzelnen Einheiten mit einem einzigen Wohnraum und einer Größe von regelmäßig zwischen 23 m2 und 27 m2 könne von einer tatsächlichen Nutzung durch Familien keinesfalls ausgegangen werden. Dass sich der beabsichtigte Nutzungszweck nicht geändert habe, sei auch daran erkennbar, dass für das Objekt stets der Tourismusbeitrag für gewerbliche Beherbergungsstätten gezahlt worden sei. Bei der gegenwärtigen Nutzung handele es sich nicht um einen Beherbergungsbetrieb, sondern um eine beherbergungsähnliche atypische Nutzungsform in einer „Übergangsform“ zur Wohnnutzung, weswegen auch keine Genehmigung für eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb beantragt worden sei. Auch die Stellplatzsatzung kenne diese atypische Nutzungsform nicht, weswegen an die bisherige Stellplatzberechnung angeknüpft worden sei. Jedenfalls sei die aktuelle Nutzung rechtmäßig und genehmigungsfähig. Sie stehe im Einklang mit dem planungsrechtlichen Charakter der maßgeblichen näheren Umgebung, die nicht als Allgemeines Wohngebiet zu charakterisieren sei. Die Verfügung sei auch nicht geeignet, den verfolgten Zweck – die Räumlichkeiten dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen – zu erreichen, denn der Antragstellerin werde eine derartige Verpflichtung nicht auferlegt, sondern nur die gegenwärtige Nutzung untersagt. Schließlich drohten der Antragstellerin irreversible steuerrechtliche und zivilrechtliche Folgen sowie existenzvernichtende Verluste.

Die Antragstellerin beantragt,

die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 29. April 2026, Az.: ..., wiederherzustellen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung vertieft die Antragsgegnerin die Begründung des angegriffenen Bescheids. Als Nutzungsart des Gebäudes sei „Wohnen“ genehmigt, die Antragstellerin nutze das Gebäude jedoch als Beherbergungsbetrieb und vermiete die Räumlichkeiten an Übernachtungsgäste zur Fremdbeherbergung. Diese Nutzung stehe im Widerspruch zu der genehmigten Wohnnutzung der Räumlichkeiten. Maßgeblich sei dabei die Genehmigung Nr. 5. Außerdem fehle die satzungsrechtliche Genehmigung nach der Ferienwohnungssatzung. Bei der Beschreibung des Bauvorhabens sei die Antragstellerin selbst davon ausgegangen, dass es sich um ein Wohnhaus handele. Sie habe es als Mehrfamilienhaus beschrieben und so die beantragte Nutzungsart festlegt. Dass es sich dabei um kein bloßes redaktionelles Versehen oder Missverständnis gehandelt habe, werde daran deutlich, dass für das EG die abweichende Nutzungsart Schankwirtschaft angegeben worden sei. Auch an der Stellplatzberechnung zeige sich, dass die Antragstellerin die Räumlichkeiten in den Obergeschossen als Wohnraum betrachtet habe, da der für Mehrfamilienhäuser gewählte Schlüssel zugrunde gelegt worden sei. Die Einstufung des Gebäudes als Gebäudeklasse 5 zeige ebenfalls, dass kein Beherbergungsbetrieb in den Obergeschossen zum Gegenstand der Baugenehmigung habe gemacht werden sollen, da ein Beherbergungsbetrieb mit mehr als 30 Gastbetten als Sonderbau habe eingestuft werden müssen; diese Anzahl an Schlafplätzen werde überschritten. Die mit der Baugenehmigung Nr. 5 genehmigte Wohnraumnutzung für sämtliche Obergeschosse der Liegenschaft stelle sich als Fortsetzung der bereits mit Baugenehmigung Nr. 3 genehmigten Wohnnutzung dar. Selbst wenn für die damalige Genehmigung ein Beherbergungsbetrieb als Nutzungsart angenommen werde, so wäre diese Nutzung mit der allein maßgeblichen Baugenehmigung Nr. 5 untergegangen. Es könne daher dahinstehen, ob es sich um eine erneute Genehmigung bereits früher genehmigter Wohnnutzung oder um eine Nutzungsänderung gegenüber einer früheren genehmigten Nutzung, wie z.B. Fremdenbeherbergung, handele.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die Behördenakten Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

II.

Der Antrag der Antragstellerin ist – soweit er sich gegen Ziffer 1 der Verfügung vom 29. April 2026 richtet – nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs vom 22. Mai 2026 gegen Ziffer 1 der Verfügung der Antragsgegnerin vom 29. April 2026 statthaft, da die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO entfällt, und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet.

Hat die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, die sofortige Vollziehung besonders angeordnet, kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 VwGO die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs ganz oder teilweise wiederherstellen. Dabei prüft das Gericht, ob die sofortige Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. Abs. 3 VwGO formell ordnungsgemäß angeordnet wurde und trifft eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers oder das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin genügt die zur Anordnung des Sofortvollzugs der Verfügung angeführte Begründung – jedenfalls in der Fassung des Schreibens vom 1. Juni 2026 – den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Nach dieser Vorschrift ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Ob die angeführten Gründe inhaltlich tragen, ist keine Frage des Begründungserfordernisses des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, sondern der besonderen Dringlichkeit der Vollziehung des Verwaltungsakts (Hess. VGH, Beschluss vom 5. April 2016 – 8 B 751/16 – juris, Rn. 23). Zwar soll die Anordnung der sofortigen Vollziehung nur ergehen, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist, welche über diejenigen hinausgehen, die den Erlass des Verwaltungsakts selbst rechtfertigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Behörde stets eine Begründung geben muss, die ausschließlich auf den konkreten Einzelfall bezogen ist. Gerade in immer wieder vorkommenden Fällen mit sich gleichender Ausgangslage kann sich die Begründung darauf beschränken, die für diese Fallgruppe typische Interessenlage zur Rechtfertigung der Anordnung der sofortigen Vollziehung aufzuzeigen und deutlich zu machen, dass nach Auffassung der Behörde diese Situation auch im konkreten Fall gegeben ist (Hess. VGH, Beschluss vom 27. Januar 2020 – 3 B 1864/19 – juris, Rn. 5).

Diesen Anforderungen wird die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung in der Fassung des Schreibens vom 1. Juni 2026 gerecht, denn sie zeigt in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Bausenate des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs auf, dass es regelmäßig im öffentlichen Interesse liegt, eine wegen formeller Illegalität ergehende Nutzungsuntersagung für sofort vollziehbar zu erklären. Nur so kann sichergestellt werden, dass der ohne Genehmigung Handelnde keine ungerechtfertigten Vorteile gegenüber dem rechtstreuen Bürger erzielt und die präventive Kontrolle der Bauaufsicht ihre Wirksamkeit behält (Hess. VGH, Beschluss vom 27. Januar 2020 – 3 B 1864/19 – juris, Rn. 6; Beschluss vom 5. August 2025 – 4 B 1315/25 – juris, Rn. 15). Dem steht auch nicht entgegen, dass die Antragstellerin die formell rechtswidrige Nutzung bereits über einen längeren Zeitraum ausgeübt hat (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 27. Januar 2020 – 3 B 1864/19 – juris, Rn. 7).

Nach der im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage überwiegt vorliegend das öffentliche Vollzugsinteresse gegenüber dem privaten Aussetzungsinteresse der Antragstellerin, denn das verfügte Gebot, die Nutzung der Liegenschaft als Ferienwohnung oder zur Fremdbeherbergung zu unterlassen, ist voraussichtlich rechtmäßig.

Nach § 82 Abs. 1 Satz 1 der Hessischen Bauordnung (HBO) kann die Bauaufsichtsbehörde, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, die teilweise oder vollständige Beseitigung der baulichen Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 HBO kann, wenn Anlagen nach Satz 1 im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden, diese Benutzung untersagt werden. Nach der ständigen Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs rechtfertigt bereits die formelle Illegalität der Nutzung genehmigungsbedürftiger baulicher Anlagen den Erlass eines Nutzungsverbotes (Hess. VGH, Beschluss vom 23. September 2021 – 4 B 773/21 – juris, Rn. 13 m.w.N.; Beschluss vom 5. August 2025 – 4 B 1315/25 – juris, Rn. 15).

Die Voraussetzungen von § 82 Abs. 1 Satz 2 HBO liegen vor, denn die Räume in den Obergeschossen der streitgegenständlichen Liegenschaft werden im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt.

Die Räume ab dem 1. Obergeschoss sind zur Wohnnutzung genehmigt, werden aber nicht hierzu genutzt, ohne dass eine nach § 61 Abs. 1 Satz 1 HBO erforderliche Baugenehmigung zur Nutzungsänderung erteilt worden ist.

Durch die Baugenehmigung Nr. 5 wurde in den Räumen ab dem 1. Obergeschoss eine Wohnnutzung genehmigt.

Der bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens unterscheidet sich von dem weiten Wohnungsbegriff des Art. 13 Abs. 1 GG und des Melderechts (vgl. § 20 BMG). Wohnen im planungsrechtlichen Sinne ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Maßgeblich sind das Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung. Erforderlich ist eine Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. Herangezogen werden können Kriterien wie z. B. die Aufenthaltsdauer, die Gestaltung und Struktur der Räumlichkeiten, das Vorhandensein privater Rückzugsmöglichkeiten sowie das Vorhandensein von Aufenthaltsräumen, Sanitäranlagen und Kochgelegenheiten einschließlich einer Wasserversorgung (BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 2023 – 11 VR 2/23 – juris, Rn. 13 m.w.N.).

Nach diesen Maßgaben sieht das im Jahr 2017 zur Genehmigung gestellte und mit der Baugenehmigung Nr. 5 samt Nachtragsgenehmigungen genehmigte Vorhaben eine Wohnnutzung der Räume ab dem 1. Obergeschoss vor. Dies ergibt sich im Ausgangspunkt bereits aus der – von der Schwestergesellschaft der Antragstellerin im Rahmen des Bauantrages gewählten – Bezeichnung des Vorhabens, bei der das Gebäude als „Mehrfamilienhaus“ bezeichnet wird. Auch wenn der Antragstellerin zuzugeben ist, dass die geringe Größe der Wohneinheiten gegen eine Nutzung durch Familien spricht, wird die Bezeichnung „Mehrfamilienhaus“ im allgemeinen Sprachgebrauch regelmäßig als Synonym zu dem Begriff „Mehrparteien(-wohn-)haus“ verwendet und legt als solches eine Wohnnutzung – im Gegensatz zu einer „beherbergungsbetriebsähnlichen“ Nutzung – nahe. Bestätigt wird dies durch die Bau- und Nutzungsbeschreibung, in der das Gebäude wiederholt als „Mehrfamilienhaus“, die einzelnen Nutzungseinheiten als „Wohneinheiten“ und die im Spitzboden neu geschaffenen Einheiten als „Maisonettewohnungen“ bezeichnet werden. Die aus den Grundrissen ersichtliche geplante Ausgestaltung der – in sich geschlossenen – Nutzungseinheiten mit jeweils eigenem Bad und einem Kochbereich spricht ebenfalls für eine beabsichtigte Wohnnutzung, da dies wichtige Voraussetzungen für eine eigenständige und auf Dauer angelegte Haushaltsführung durch künftige Bewohner sind. Auch die Einordnung des Gebäudes im Bauantrag als Gebäudeklasse 5 lässt auf eine beabsichtigte Wohnnutzung schließen, denn – worauf die Antragsgegnerin zurecht hinweist – ein Beherbergungsbetrieb mit mehr als 30 Gastbetten wäre nach § 2 Abs. 8 Nr. 9 Buchst. b) der Hessischen Bauordnung in der bis zum 5. Juli 2018 geltenden Fassung als Sonderbau einzuordnen gewesen. Überdies spricht auch die Heranziehung der für Mehrfamilienhäuser geltenden Berechnungsschlüssel der Stellplatzsatzung für eine seinerzeit beantragte – und genehmigte – Wohnnutzung des Gebäudes. Schließlich enthält die Bau- und Nutzungsbeschreibung keine Einschränkung dahingehend, dass die Nutzungseinheiten nur für Aufenthalte kürzerer Dauer genutzt werden sollten.

Zwar ist der Antragstellerin darin zuzustimmen, dass – wie es auch das Bundesverwaltungsgericht in seiner eingangs zitierten Rechtsprechung fordert – eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalles erforderlich ist. Hieraus folgt jedoch im konkreten Falle der Antragstellerin kein für sie günstigeres Ergebnis. Aus dem Umstand, dass die Nutzungseinheiten des Gebäudes auch in den gegenüber der B AG erteilten Baugenehmigungen teilweise als Wohnungen bezeichnet wurden, obgleich die B AG diese nur an Gäste und regelmäßig nicht länger als ein Vierteljahr überließ, folgt für die Antragstellerin keine günstigere Bewertung. Es sprechen zwar durchaus einige Anhaltspunkte dafür, dass die seinerzeitig zur Genehmigung gestellte Nutzung durch die B AG – soweit sich diese aus den damaligen Genehmigungsunterlagen ergibt – nicht ohne Weiteres der eingangs angeführten bauplanungsrechtlichen Definition des Begriffs „Wohnen“ entsprach. Dies kann jedoch dahinstehen, denn aus den Antragsunterlagen zur Baugenehmigung Nr. 5 – und insbesondere aus der dortigen Bau- und Nutzungsbeschreibung ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die spezifische vormalige Nutzungsart fortgeführt werden sollte. Vielmehr wird die beabsichtigte (künftige) Nutzungsart durch die gewählten Begriffe „Mehrfamilienhaus“ und „Wohnung“ eindeutig als „Wohnen“ konkretisiert.

Der Antragstellerin kann auch nicht darin zugestimmt werden, dass der Bauantrag Nr. 5 lediglich bauliche Änderungen umfassen sollte. Dass der Bauantrag – und damit auch die Baugenehmigung – über die bloßen Umbauten hinaus – auch die Nutzungsart der Räumlichkeiten des Gebäudes zum Gegenstand hatte, zeigt sich insbesondere daran, dass nicht eine reine „Baubeschreibung“, sondern gerade eine „Bau- und Nutzungsbeschreibung“ beigefügt war. Auch der Umstand, dass nicht lediglich ein Ausbau des Spitzbodens, sondern auch weitere innere Umbauten – die insbesondere auch den Zuschnitt von Bad- und Küchenbereich betrafen und die Einrichtung einer Sauna im Untergeschoss – beantragt wurden, weisen darauf hin, dass sich die Frage der künftigen Nutzungsart dieser Räumlichkeiten neu stellte und durch die „Nutzungsbeschreibung“ beantwortet werden sollte.

Nach alledem ist die Nutzung der Obergeschosse des Gebäudes zu Wohnzwecken genehmigt.

Dieser genehmigten Nutzung widerspricht die aktuelle Nutzung durch die Antragstellerin. Diese räumt selbst ein, dass das von ihr betriebene „Boardinghouse“ keine Wohnnutzung darstellt. Ob es sich dabei um eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb oder – wie die Antragstellerin meint – als „beherbergungsähnliche“ atypische Nutzungsform einzuordnen ist, kann vorliegend dahinstehen, denn weder die eine noch die andere Nutzungsart entspricht der Baugenehmigung und ist somit zumindest formell illegal.

Im Übrigen liegt aller Wahrscheinlichkeit nach auch ein Verstoß gegen die Ferienwohnungssatzung der Antragsgegnerin vor, da eine gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 2 der Satzung erforderliche Genehmigung der Fremdenbeherbergung nicht vorliegt.

Schließlich hat die Antragsgegnerin auch das ihr durch § 82 Abs. 1 Satz 2 HBO eingeräumte Ermessen erkannt und in rechtlich nicht zu beanstandender Weise ausgeübt. Mildere Mittel sind nicht ersichtlich.

Es besteht auch ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der Verfügung. Insbesondere lassen sich weder aus dem Betrieb des Boardinghouses bereits seit dem Jahr 2022, noch aus der wirtschaftlichen Situation der Antragstellerin Gründe herleiten, die der Eilbedürftigkeit der Vollziehung entgegenstehen.

Für Nutzungsuntersagungen ist anerkannt, dass ihre sofortige Vollziehbarkeit regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse liegt. Es ist in der Regel nicht gerechtfertigt, ohne Hinzutreten besonderer Umstände eine ohne Genehmigung aufgenommene und nicht offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung für die Dauer des Rechtsstreits zu belassen und dadurch dem Nutzer faktisch die nur durch eine Baugenehmigung zu erlangende Rechtsstellung und damit gegenüber dem rechtstreuen Bürger einen nicht gerechtfertigten Vorteil zu verschaffen (Hess. VGH, Beschluss vom 27. Januar 2020 – 3 B 1864/19 – juris, Rn. 37).

Die langjährige Existenz des Betriebes ist nicht als ein den Sofortvollzug hindernder besonderer Umstand anzusehen, da hieraus kein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand resultiert. Auch die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin müssen hinter dem öffentlichen Interesse an der Beendigung baurechtswidriger Zustände zurücktreten. Es ist Sache des Grundeigentümers oder Besitzers, durch einen Bauantrag die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass sein Vorhaben den formellen und materiellen Anforderungen des Baurechts entspricht. Wenn dieser gleichwohl die nicht genehmigte Nutzung aufgenommen hat, ist sein Interesse am Erhalt der getätigten Investitionen nicht schutzwürdig (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 27. Januar 2020 – 3 B 1864/19 – juris, Rn. 38).

Soweit sich der Antrag gegen die Androhung des Zwangsgeldes in Ziffer 2 der verfahrensgegenständlichen Verfügung richtet, ist der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 VwGO als Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung statthaft, da insoweit die aufschiebende Wirkung bereits kraft Gesetzes entfällt (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 16 des Hessischen Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung), und auch im Übrigen zulässig. Er ist jedoch unbegründet, da die Zwangsgeldandrohung rechtlich nicht zu beanstanden ist. Insbesondere sind gegen die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes Bedenken weder geltend gemacht worden, noch sind solche ersichtlich.

III.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragstellerin gemäß § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen, da sie unterlegen ist.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) i.V.m. Nr. 1.5 Satz 1, 1. Halbsatz und Nr. 9.4.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 21. Februar 2025 beschlossenen Änderungen (Streitwertkatalog). Das Gericht legt im Ausgangspunkt – in Orientierung an Nr. 9.4.2 des Streitwertkataloges – den Jahresnutzwert zugrunde, den es auf 348.000 Euro schätzt. Bei dieser Schätzung geht das Gericht von einem Nutzwert von 1.000 Euro pro Monat je Vermietungseinheit aus und multipliziert diesen mit der Anzahl der Nutzungseinheiten (29) und der Anzahl der Monate (12). Den so ermittelten Wert halbiert das Gericht für das Eilverfahren in Orientierung an Nr. 1.5 Satz 1, 1. Halbsatz auf die Hälfte.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE260000979