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Separate termination of garage lease; revision withdrawn

BGH VIII ZR 254/13Bgh / Civil Chamber 808.10.2013Withdrawn

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The BGH dealt with a revision concerning the separate terminability of a garage lease from a residential lease. It stated that no reason existed to admit the revision because the issue was already clarified in prior case law. It further indicated that the revision had no prospects of success: the apartment lease and the later garage lease were separate contracts and could be terminated independently. The note added that the revision proceedings were ultimately concluded by withdrawal.

Omnilex-Regeste

§ 543 ZPO, § 552a ZPO; separate apartment and garage leases are, as a rule, legally independent when concluded in separate written instruments; a factual presumption of independence arises from such separate contracting and is rebutted only by special circumstances showing the parties’ intention to create a legal unity. Differing provisions on duration and termination in the garage contract strongly support separate contractual treatment. A merely alleged prior assurance that a garage might later be added to the apartment does not suffice, without more, to establish an inseparable unit (consid. 3-4).

Gesamter Gesetzestext

BGH — VIII ZR 254/13, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2013-10-08

Aktenzeichen: VIII ZR 254/13

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 535 BGB, § 542 BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 21. Dezember 2012, Az: 65 S 366/12vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 18. Juni 2012, Az: 13 C 538/11

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Mietrecht: Rechtliche Selbstständigkeit und gesonderte Kündbarkeit von Wohnraum- und Garagenmiete

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinreichend geklärt. Dass es über die hier vorliegende spezielle Konstellation (separate Vertragsurkunde für die auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegene Garage sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage) noch keine höchstrichterliche Entscheidung gibt, verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung und füllt auch keinen der weiteren in § 543 ZPO genannten Zulassungsgründe aus. Vielmehr lässt sich die Entscheidung auch dieser Konstellation ohne weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats ableiten, wie es im Übrigen auch das Berufungsgericht zutreffend getan hat.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Herausgabe der Garage zu Recht stattgegeben, weil die vom Kläger am 4. August 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage zum 30. November 2011 beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 8. Dezember 1991 abgeschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten und dem weiteren Vertrag vom 8. Dezember 1993 über die Anmietung einer Garage um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3 Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO Rn. 13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage - dasselbe hat für einen Stellplatz zu gelten - eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das Berufungsgericht hat weiter gesehen, dass ein solcher Wille in der Regel anzunehmen ist, wenn sich Grundstück und Garage oder Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

4 Die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass die in § 2 des Mietvertrags über die Garage enthaltenen, von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrags abweichenden Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung auf den Willen der Parteien schließen ließen, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen, liegt ausgesprochen nahe. Die Revision zeigt einen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt lediglich ihre eigene abweichende Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht es für unerheblich gehalten hat, ob der Beklagten bei der Anmietung der Wohnung im Jahr 1991 vom damaligen Eigentümer zugesagt wurde, dass sie bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung hinzumieten könne. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der weiteren Behauptung der Beklagten, dass diese Zusage beim Verkauf des Objektes an den Kläger "weitergegeben" worden sei. Denn hieraus ergibt sich nicht der Schluss, dass die Parteien im Jahr 1993 ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrages einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung schließen wollten.

5 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Ball Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Schlagwörter

tenancygarage leaseseparate contractsterminationpresumptionrevisionappellate review

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether leave to appeal should be granted in a case involving separate termination of apartment and garage leases

Extrahierter Entscheid

No ground for granting leave to appeal existed; the legal question was already clarified by prior case law and the specific constellation did not create a new ground for leave.

Extrahierte Begründung

The Senate held that the decisive question had been sufficiently clarified by its prior judgment of 12 October 2011. The special features of the case did not add fundamental significance or any other statutory ground for leave under § 543 ZPO.

Kernrechtsfrage

Whether the garage lease was separately terminable from the residential lease

Extrahierter Entscheid

Yes. The apartment lease and the later garage lease were separate agreements and could be terminated independently.

Extrahierte Begründung

A written residential lease and a separately concluded garage lease give rise to a factual presumption of legal independence. That presumption was not rebutted by the circumstances found by the appellate court, including the differing contractual terms on duration and termination.

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