Entscheidungsdatum: 2024-12-18
Aktenzeichen: XII ZR 38/24
ECLI: ECLI:DE:BGH:2024:181224BXIIZR38.24.0
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: Art 103 Abs 1 GG, § 535 BGB, §§ 535ff BGB
Vorinstanz: vorgehend OLG Nürnberg, 2. Mai 2024, Az: 6 U 1189/23vorgehend LG Weiden, 27. April 2023, Az: 13 O 322/22
Spruchkörper: 12. Zivilsenat
Auslegung eines Geschäftsraummietvertrags: Gehörsverletzung bei Nichtberücksichtigung eines Beweisantrags zu ergänzendem Inhalt
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird die Revision gegen den Beschluss des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 2. Mai 2024 zugelassen.
Auf die Revision des Klägers wird der vorgenannte Beschluss aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Wert: 274.600 €
I.
1 Die Parteien streiten über Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis.
2 Die Rechtsvorgängerin der Beklagten mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 23. Oktober 2010 für die Zeit von Januar 2011 bis einschließlich Januar 2022 vom Kläger Gewerberäumlichkeiten „zum Betrieb von mindestens 3 Spielstätten mit je zwölf Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit“. Nach Ablauf des Mietverhältnisses wurden die Räumlichkeiten geräumt und herausgegeben.
3 Der Kläger hat vorgetragen, die Parteien hätten im Einzelnen vereinbart, dass nach der Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung fünf Konzessionen mit je zwölf Plätzen eingerichtet werden sollten. Hierauf sei der Mietpreis ausgerichtet worden. Zudem habe sich die Mieterin zu Ausbauarbeiten für den Betrieb von fünf Spielstätten verpflichtet (Sanitäranlagen, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Schallschutz, Brand-/Feuerschutz, Lüftung/Klimatisierung, Notausgang und Decke). Diesen Verpflichtungen sei die Beklagte lediglich teilweise nachgekommen, da sie trotz Erteilung der entsprechenden Baugenehmigung nur drei Spielstätten betrieben habe. Dadurch entstünden dem Kläger nicht nur Kosten für den von der Beklagten vertragswidrig unterlassenen Ausbau, sondern auch Mietausfälle ab Februar 2022, da die Räumlichkeiten nach der Kündigung des Glücksspielstaatsvertrags nur noch mit drei Konzessionen weitervermietet werden könnten. Hätte die Beklagte dagegen vertragsgemäß fünf Konzessionen beantragt, hätten diese nach Auffassung des Klägers weiterbestanden.
4 Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung von Ausbaukosten in Höhe von 190.000 € sowie Mietausfall in Höhe von 28.200 € für den Zeitraum von Februar bis August 2022 zu verurteilen und festzustellen, dass die Beklagte ab September 2022 dem Kläger die Mietdifferenz von monatlich 4.700 € (einschließlich der im Mietvertrag vereinbarten Indexierung) zu erstatten habe.
5 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers.
II.
6 Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist begründet. Die zuzulassende Revision führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
7 1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Soweit der Kläger vortrage, die Parteien hätten bei Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung die Errichtung von fünf Spielstätten mit je zwölf Plätzen vereinbart, finde dies im Mietvertrag keine Grundlage. Dort sei ausdrücklich offengelassen worden, wie viele Spielstätten letztlich errichtet werden sollten. Hätten die Parteien eine derart weitreichende Ausbauverpflichtung auf fünf Spielstätten treffen wollen, wäre zu erwarten gewesen, dass sie den Umfang der Ausbauverpflichtung näher festgelegt hätten. Zudem sei es fernliegend, dass eine solche Verpflichtung nur mündlich getroffen worden sein sollte. Letztlich liege eher eine Auslegung des Vertrags dahingehend auf der Hand, dass die Parteien die Anzahl der Konzessionen und Spielgeräte der Interessensphäre des Mieters als Spielstättenbetreiber zugeordnet hätten und daher keine verbindliche Verpflichtung der Beklagten hierzu hätten regeln wollen.
8 2. Zu Recht beanstandet der Kläger, dass das Berufungsgericht seine Feststellungen zum Inhalt des schriftlichen Mietvertrags vom 23. Oktober 2010 unter Verletzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) getroffen hat.
9 a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Dabei soll das Gebot des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in unterlassener Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisantrags verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet. Dies gilt auch und insbesondere dann, wenn diese Nichtberücksichtigung auf vorweggenommener tatrichterlicher Beweiswürdigung beruht, also der von einer Partei angebotene Beweis nicht erhoben wird, weil das Gericht dem unter Beweis gestellten Vorbringen wegen seiner bereits gewonnenen Überzeugung kein Gewicht mehr beimisst (vgl. Senatsbeschluss vom 27. September 2017 - XII ZR 54/16 - NZM 2017, 812 Rn. 7 mwN).
10 b) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen der Parteien auf eine Auslegung des Wortlauts des schriftlichen Mietvertrags gestützt. Zwar gehört es zu den anerkannten Grundsätzen der für die - an sich dem Tatrichter vorbehaltene - Auslegung einer Individualvereinbarung, dass der Wortlaut der Vereinbarung den Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet. Jedoch geht der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. Senatsbeschluss vom 27. September 2017 - XII ZR 54/16 - NZM 2017, 812 Rn. 8 mwN). Vorliegend hat der Kläger durchgehend - zuletzt mit der Gegenvorstellung zu dem der Entscheidung vorausgehenden Hinweisbeschluss des Berufungsgerichts - vorgetragen und durch die Vernehmung des Zeugen Sch. unter Beweis gestellt, dass die Mieterin sich zum Betrieb von fünf Spielstätten nebst entsprechendem Ausbau verpflichtet habe. Da sich aus der Erhebung des vom Kläger angebotenen Beweises wesentliche Erkenntnisse für die Auslegung des Mietvertrags hätten ergeben können, konnte das Berufungsgericht diesen Beweisantrag nicht unter Verweis auf einen vermeintlich eindeutigen Vertragswortlaut übergehen, ohne dadurch den Anspruch des Klägers auf rechtliches Gehör zu verletzen. Die vom Berufungsgericht zur Stützung seines Auslegungsergebnisses angestellten Erwägungen zum Inhalt des Mietvertrags stellen insoweit lediglich eine - unzulässige - vorweggenommene Beweiswürdigung dar, für die es im Übrigen an einer belastbaren tatsächlichen Grundlage fehlt (vgl. Senatsbeschluss vom 27. September 2017 - XII ZR 54/16 - NZM 2017, 812 Rn. 8 mwN). Denn insbesondere steht der Wortlaut des schriftlichen Mietvertrages einer Vereinbarung des vom Kläger behaupteten Inhalts nicht entgegen.
11 3. Der vom Kläger gerügte Gehörsverstoß ist auch entscheidungserheblich, nachdem nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht bei Erhebung des gebotenen Beweises zu einem abweichenden Verständnis vom Inhalt des Mietvertrags gelangt wäre, und die angefochtene Entscheidung sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig erweist.
Guhling Klinkhammer Nedden-Boeger
Botur Krüger