Entscheidungsdatum: 2025-07-23
Aktenzeichen: VIII ZR 287/23
ECLI: ECLI:DE:BGH:2025:230725UVIIIZR287.23.0
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 BGB, § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 15. November 2023, Az: 66 S 18/23vorgehend AG Berlin-Kreuzberg, 20. Dezember 2022, Az: 15 C 66/22
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Schonfristzahlung des Mieters
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 15. November 2023 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
1 Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16. März 2006 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 666,42 €. Der Beklagte befand sich seit April 2019 mit der Zahlung der Miete wiederholt in Verzug und wurde von der Klägerin mehrfach gemahnt.
2 Da der Beklagte die Mieten für die Monate Dezember 2020 und Februar 2021 nicht zahlte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Februar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte die ausstehende Miete kurze Zeit später an die Klägerin.
3 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen.
4 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
5 Die Revision hat Erfolg.
I.
6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7 Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben einer etwaigen - hier nicht erklärten - außerordentlichen Kündigung (§ 543 BGB) auch eine fristgemäß erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) heile, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten gegeben sei.
8 Zur Begründung werde zunächst auf das Urteil des Berufungsgerichts vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) verwiesen. Die Annahme bindenden Gesetzesrechts, die der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) befürwortet habe, sei zur Frage der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht begründbar. Dies habe das Berufungsgericht auch in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) ausführlich begründet.
II.
9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
10 Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 10. Februar 2021 erklärte ordentliche Kündigung gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine - vorliegend von der Klägerin nicht ausgesprochene - fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.
11 Der Senat hat über Urteile des Berufungsgerichts, deren Argumentation zur Erstreckung der Schonfristzahlung auf eine fristgemäße ordentliche Kündigung mit derjenigen in dem vorliegend angefochtenen Urteil übereinstimmt, bereits mehrfach, zuletzt mit seinem Urteil vom 9. April 2025 (VIII ZR 145/24, juris Rn. 10 ff. mwN) entschieden. Da das hier in Rede stehende Berufungsurteil neue Gesichtspunkte nicht enthält, wird zur näheren Begründung auf die Ausführungen im vorgenannten Senatsurteil - sowie auf die dort in Bezug genommenen zahlreichen Entscheidungen des Senats - vollumfänglich verwiesen.
III.
12 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.
Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert
Dr. Schmidt Dr. Reichelt