Entscheidungsdatum: 2014-02-18
Aktenzeichen: 4 B 46/13
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 154 BauGB, ImmoWertV
Vorinstanz: vorgehend Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, 19. Juli 2013, Az: 6 A 10703/12, Urteil
Spruchkörper: 4. Senat
Vergleichswertverfahren zur Bestimmung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags; alternative Wertermittlungsmethoden jenseits der Immobilienwertermittlungsverordnung
1 Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.
2 1. Das Beschwerdevorbringen ergibt nicht, dass die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen wäre.
3 Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), d.h. näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, so bereits Beschluss vom 2. Oktober 1961 - BVerwG 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91>; siehe auch Beschluss vom 1. Februar 2011 - BVerwG 7 B 45.10 - juris Rn. 15). Daran fehlt es hier.
4 Die Beschwerde wirft folgende Fragen auf:
Ist es bei der Ermittlung von Bodenwerten in kaufpreisarmen Lagen gesetzeskonform, Marktdaten vollständig durch modellhafte Berechnungen zu ersetzen, ohne marktnähere Erkenntnismöglichkeiten (Vergleich mit der Entwicklung an anderen Immobilienmärkten) auszuschöpfen? Ist ein Verzicht auf Vergleichsdaten aus anderen Gemeinden ohne nachvollziehbare Begründung zulässig?
5 Diese Fragen führen nicht zur Zulassung der Revision, weil sie sich in einem Revisionsverfahren nicht stellen würden. Nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts hat der Sachverständige trotz unzureichender sanierungsunbeeinflusster Vergleichskaufpreise unbebauter Grundstücke in S. und der nicht vergleichbaren Verhältnisse in Bad N., R. und Bad B. davon abgesehen, den Grundstücksmarkt in anderen vergleichbaren Städten - etwa N., B., L. oder A. - in den Blick zu nehmen. Der Sachverständige habe hierzu in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, die Kaufpreise in den von S. weiter entfernt gelegenen Städten - insbesondere den genannten - seien aufgrund abweichender Werteinflüsse nicht mit der Situation in S. vergleichbar, so dass die Ermittlung von Kaufpreisen in solchen Städten die Aussagekraft des Gutachtens nicht erhöht hätte (UA S. 12). An die tatrichterliche Würdigung, dass ein Vergleich mit der Entwicklung an anderen Immobilienmärkten keine zusätzlichen Erkenntnisse erbracht hätte, ist der Senat nach § 137 Abs. 2 VwGO gebunden, da sie die Klägerin nicht mit zulässigen und begründeten Verfahrensrügen erschüttert.
6 Im Übrigen ist in der Rechtsprechung des Senats bereits geklärt, dass das Vergleichswertverfahren nur anzuwenden ist, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden (Beschluss vom 16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95 - BRS 58 Nr. 243 = NVwZ-RR 1997, 155 <156>). Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (Beschlüsse vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 5 = BRS 67 Nr. 226 und vom 16. Januar 1996 a.a.O.). Das Oberverwaltungsgericht hat mit für den Senat bindender Wirkung (§ 137 Abs. 2 VwGO) festgestellt, dass es vorliegend keine marktnäheren Erkenntnismöglichkeiten gab, um die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des klägerischen Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens zu bestimmen. Es hat daher das vom Sachverständigen angewandte Vergleichsfaktorverfahren gebilligt (UA S. 12, 13). Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichen Maße geeignet ist wie die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV - (BGBl. I S. 639) geregelten Methoden, die Steigerung des Bodenwerts zuverlässig abzubilden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (Beschlüsse vom 16. November 2004 a.a.O. = juris Rn. 8 und vom 28. Juli 2010 - BVerwG 4 B 11.10 - ZfBR 2010, 695 = juris Rn. 5).
7 Die weiter aufgeworfene Frage, ob die Entwicklung der Mietpreise in einem Sanierungsgebiet als unmittelbarer Indikator für die Entwicklung von Bodenwerten herangezogen werden kann, bezieht sich ebenfalls auf die Wertermittlungsmethode und damit auf eine Tatfrage. Unabhängig davon hat der vom Oberverwaltungsgericht beauftragte Gutachter die Bodenwertsteigerung nicht allein nach der Entwicklung der Mietpreise im Sanierungsgebiet beurteilt, sondern unter Anwendung eines Vergleichsfaktorverfahrens, so dass sich die Frage in einem Revisionsverfahren auch nicht stellen würde.
8 Schließlich führt die Frage, ob bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen ein Modell zur Bodenwertermittlung zu Grunde gelegt werden darf, dessen wesentlicher wertbestimmender Faktor (hier: Mieten) nicht transparent und nachvollziehbar gemacht worden ist, nicht zur Zulassung der Revision. Insofern handelt es sich lediglich um eine in eine Grundsatzfrage gekleidete Kritik an der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts. Damit lässt sich die grundsätzliche Bedeutung einer Rechtssache jedoch nicht belegen.
9 2. Die Revision ist auch nicht wegen eines Verfahrensfehlers zuzulassen. Insofern genügt die Beschwerde schon nicht den Darlegungsanforderungen gemäß § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO.
10 Nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist die Revision zuzulassen, wenn ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Ein Verfahrensmangel ist nur dann im Sinne von § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO ausreichend bezeichnet, wenn er sowohl in den ihn (vermeintlich) begründenden Tatsachen als auch in seiner rechtlichen Würdigung substantiiert dargetan wird (stRspr, siehe etwa Beschlüsse vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133 <n.F.> VwGO Nr. 26 S. 14 f., vom 1. Dezember 2000 - BVerwG 9 B 549.00 - Buchholz 310 § 133 <n.F.> VwGO Nr. 60 S. 18 f. und vom 21. Mai 2012 - BVerwG 7 B 70.11 - juris Rn. 10). Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Klägerin nicht, denn sie bezeichnet schon keinen Verfahrensfehler, der dem Oberverwaltungsgericht unterlaufen sein soll.
11 Bei wohlwollendem Verständnis der Beschwerdeschrift könnte allenfalls angenommen werden, die Klägerin wolle eine Verletzung der gerichtlichen Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) rügen. Dazu hätte aber substantiiert dargelegt werden müssen, hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände der Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären; weiterhin hätte dargelegt werden müssen, dass bereits im Verfahren vor dem Tatsachengericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, entweder auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewirkt worden ist oder dass sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen. Denn die Aufklärungsrüge stellt kein Mittel dar, um Versäumnisse eines Verfahrensbeteiligten in der Tatsacheninstanz, vor allem das Unterlassen der Stellung von Beweisanträgen zu kompensieren (stRspr, z.B. Beschluss vom 20. September 2007 - BVerwG 4 B 38.07 - juris Rn. 3). Auch diesen Anforderungen genügt die Beschwerde nicht. Das Oberverwaltungsgericht hat vorliegend zur Klärung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dieses Gutachten hat es eingehend überprüft und für überzeugend befunden. Nach seinem, im Hinblick auf die Beurteilung eines Verfahrensmangels allein maßgeblichen materiellrechtlichen Standpunkt (stRspr, vgl. etwa Urteil vom 14. Januar 1998 - BVerwG 11 C 11.96 - BVerwGE 106, 115 <119>; Beschlüsse vom 25. Januar 2005 - BVerwG 9 B 38.04 - NVwZ 2005, 447 <449> = juris Rn. 21, insoweit nicht veröffentlicht in Buchholz 406.25 § 43 BImSchG Nr. 22, vom 20. Dezember 2010 - BVerwG 5 B 38.10 - juris Rn. 18 und vom 28. März 2013 - BVerwG 4 B 15.12 - BauR 2013, 1248 = juris Rn. 8) war damit der entscheidungserhebliche Sachverhalt hinreichend aufgeklärt (§ 86 Abs. 1 VwGO). Es wäre daher Sache der Klägerin gewesen, durch einen entsprechenden Beweisantrag gegebenenfalls eine weitere Aufklärung des Sachverhalts in Bezug auf die umstrittene Bodenwertsteigerung ihres Grundstücks herbeizuführen. Einen Beweisantrag hat sie jedoch nicht gestellt.