03 CG. 2015.148
Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch seinen ersten Senat unter dem Vorsitz des Präsidenten Univ. Prof. Dr. Hubertus Schumacher sowie die OberstrichterIn Dr. Lothar Hagen, Dr. Marie-Theres Frick, Dr. Thomas Hasler und lic. iur. Thomas Ritter als weitere Mitglieder des Senates, ferner im Beisein der Schriftführerin Astrid Wanger in der Rechtssache der klagenden Partei KLÄG 1 vertreten durch VTRA 1 wider die beklagte Partei BEKL 1 vertreten durch VTRA 2 wegen gerichtlicher Aufkündigung (Streitwert CHF 1'500.00) über die Revision des Klägers gegen das Urteil des Fürstlichen Obergerichtes vom 02.12.2015, 03 CG.2015.148, ON 20, mit dem der Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Fürstlichen Landgerichtes vom 03.09.2015, 03 CG.2015.148, ON 10, Folge gegeben und die gerichtliche Aufkündigung des Fürstlichen Landgerichtes vom 28.04.2015 aufgehoben wurde, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird keine Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 4 Wochen die mit CHF 856.12 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Der Kläger ist Mieter der Wohnung Nr. -------- im ersten Obergeschoss des Hauses ---------- --------, --------. Vermieter dieser Wohnung ist die beklagte Partei. Der Mieter und nunmehrige Kläger kündigte zu 3R KÜ.2015.9 am 30.04.2015 diese Wohnung zum 15.05.2015 auf. Gegen diese gerichtliche Kündigung erhob der Vermieter und nunmehrige Beklagte Einwendungen.
Im gegenständlichen Kündigungsprozess brachte der Kläger zusammengefasst vor, er werde vor allem in den Nachtstunden und damit in seiner Nachtruhe durch die von den Mietern der Wohnung im zweiten Obergeschoss ausgelösten Trittschallgeräusche regelmässig und beharrlich gestört. Er könne deshalb nicht schlafen. Nur bei Einnahme entsprechender Medikamente sei es ihm und seiner Gattin überhaupt möglich, stundenweise Schlaf zu finden. Die Situation sei unzumutbar und habe bereits zu einer erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigung geführt. Auf diese Umstände habe er den Beklagten auch aufmerksam gemacht, habe aber kein Gehör gefunden. Der Beklagte, der die Trittschallbelästigung bestreite, habe nichts unternommen, sondern sich nur darauf berufen, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten worden seien. Dieses Problem sei anlässlich der Wohnungsbesichtigung vor Abschluss des Mietvertrages nicht erkennbar gewesen. Die dargestellten Umstände seien derart gewichtig, dass es für ihn unzumutbar sei, weiterhin am Mietvertrag festzuhalten und er daher nach § 1117 ABGB berechtigt sei, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund vorzeitig aufzukündigen.
2.1. Die beklagte Partei hat dieses Vorbringen bestritten, die kostenpflichtige Aufhebung der Kündigung beantragt und zusammengefasst vorgebracht, dass der Mietvertrag unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist erstmals auf den 31.10.2016 kündbar sei. Das Mietobjekt entspreche dem neuesten Stand der Technik und allen gesetzlichen Vorgaben. Dazu verfüge es über einen überdurchschnittlichen Trittschallschutz, welcher über das vom Gesetz verlangte Niveau hinausgehe. Der Kläger habe keinen Anspruch auf einen gegenüber den gesetzlichen Grenzwerten erhöhten Trittschallschutz. Den angeblich mangelnden Trittschallschutz habe der Kläger zudem nicht wie vereinbart binnen 8 Tagen ab Mietantritt gerügt. Eine gesundheitliche Beeinträchtigung des Klägers, verursacht durch das Mietobjekt, liege nicht vor. Eine Lärmüberempfindlichkeit habe der Kläger bei Abschluss des Mietvertrages arglistig verschwiegen.
3.1. Das Fürstliche Landgericht traf folgende Feststellungen(wörtlich):
"Die gegenständliche Wohnung liegt im ersten Obergeschoss des Hauses ---------- --------, --------, ist mit Wohnung Nr. -------- bezeichnet und besteht aus 3.5 Zimmern, Kellerraum und zwei Tiefgaragenplätzen. Was die Beschreibung der Wohnung betrifft wird im Übrigen auf den nachfolgend zitierten Mietvertrag verwiesen. Das Haus, in welchem die Wohnung liegt, wurde mit Baubescheiden des Hochbauamtes des Fürstentums Liechtenstein vom 18.07.2011 und 24.10.2012 baurechtlich bewilligt. Die baurechtlichen Auflagen der Bescheide sowie die Bedingungen der Bescheide sind vom Beklagten bei der Errichtung eingehalten worden. Die baurechtlichen Anforderungen an den Schallschutz richten sich für Bauwerke der gegenständlichen Art nach der SIA-Norm 181. Der Schallschutz des gegenständlichen Gebäudes wurde in Entsprechung der SIA-Norm 181 geplant. Bei der Bauausführung wurde die SIA-Norm 181 erfüllt. Der am gegenständlichen Haus bestehende Schallschutz entspricht dem Maximum, das aufgrund der Planungen unter Berücksichtigung der SIA-Norm 181 möglich war. Es ist zu keinen Ausführungsfehlern gekommen. Der gegenständliche Schallschutz ist, da keine Ausführungsmängel vorliegen, wesentlich besser als der Schallschutz einer durchschnittlichen Wohnung.
Der gegenständliche Mietvertrag kam über Vermittlung der Firma -------- zustande, die auch die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger führte. Der Beklagte und der Kläger und seine Gattin führten keine unmittelbaren Vertragsverhandlungen. Bei der gegenständlichen Wohnung handelt es sich um eine Neubauwohnung und der Kläger ist der erste Mieter in der gegenständlichen Wohnung. Der Beklagte hat der Firma -------- den Auftrag erteilt, die Wohnungen im gegenständlichen Gebäude zu vermieten. Die Firma -------- liess sich bei einer Begehung mit dem Innenarchitekten den Aufbau der Wohnung erklären, z.B. auch welche Böden verwendet und welche Küchen eingebaut wurden und ähnliches.
Der Kläger und seine Gattin interessierten sich für eine Wohnung im gegenständlichen Haus, wobei zum Zeitpunkt, als der Kläger und seine Gattin daran Interesse zeigten, nur noch zwei Wohnungen frei waren. Der Zeuge ---------- (als Mitarbeiter der Vermittlerin), der Kläger und seine Gattin nahmen eine Besichtigung der Wohnung vor. Bei der Begehung mit dem Kläger wurde die ganze Wohnung begangen und besichtigt. Dabei wurden z.B. die Kastentüren geöffnet und alle Räume betreten. Bei der Begehung mit dem Vermittler hat der Kläger erklärt, dass die Duschwand seiner Ansicht nach etwas zu kurz sei und fragte nach, ob er das auf eigene Kosten verlängern könne, was zugesagt wurde. Da der Kläger und seine Gattin sehr interessiert waren, haben sie nach der ersten Besichtigung mit ---------- den Schlüssel der Wohnung bei der Firma -------- noch einmal abgeholt, um die Wohnung ein weiteres Mal besichtigen zu können. Die zweite Besichtigung fand eigenständig ohne Begleitung statt. Der Kläger und seine Gattin zeigten sich nach der Besichtigung mit dem Objekt sehr zufrieden. Der Lärmschutz war zwischen dem Vermittler ---------- und dem Kläger und seiner Gattin nie ein Thema. Für den Vermittler ---------- gab es auch keine Anzeichen oder Hinweise darauf, dass der Kläger unter einer besonderen Lärmempfindlichkeit leidet. Dem Kläger wurde nicht speziell eine ruhige Wohnung zugesagt.
Die Parteien haben am 28.04.2014 einen Mietvertrag abgeschlossen, der folgenden entscheidungswesentlichen Inhalt hatte:
‚2. Mietobjekt
X Wohnung
Strasse: ---------- Stock: 1. OG Wohnung Nr. --------
Postleitzahl: --------
Ort: --------
Bestehend aus: Wohnung Zimmer 3.5, Keller-Raum, 2-TG Parkplätze
Inventar: Waschturm, Einbauschränke
Zur Mitbenützung: Fahrradraum, Trockenraum im UG
Beginn: 1.8.2014 12.00 Uhr
Kündigungsfrist: 3 Monate im Voraus
Kündigungstermin: X auf jedes Monatsende
X folgende Termine ausser 31.12.
Vertragsdauer: Der Mietvertrag ist auf 2 Jahre fix
abgeschlossen. Unter Einhaltung obiger Kündigungsfrist ist er frühestens kündbar auf: 31.10.2016
Nettomietzins: CHF 2400.00
Garage, Autoabstellplatz: CHF 260.00
Nebenkosten:
Heizkosten (akonto / pauschal): CHF
Warmwasserkosten (akonto / pauschal: CHF
sämtl. NK akonto wie z.B. Heizkosten, WW, Lift: CHF
allg. Strom, Hauswart & Garten etc. CHF 250.00
Total im voraus / pro Monat auf den Fünften: CHF 2'910.00
Dieser Mietvertrag gilt als Schuldanerkennung für den fällig gewordenen Mietzins und die im Mietvertrag (Punkt 8.) aufgeführten fällig gewordenen Nebenkosten.
Die Kündigung hat unter Einhaltung der in Punkt 3. Vereinbarten Kündigungsfrist mit Einschreibebrief zu erfolgen. Die Kündigung ist rechtzeitig, wenn sie spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist der Post übergeben wird (Poststempel).
Eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses ist im gegenseitigen Einverständnis der Vertragsparteien möglich. ...
Der Vermieter übergibt dem Mieter das in diesem Vertrag genannte Mietobjekt sowie die dazugehörigen Inventargegenstände in gereinigtem und zum vertraglichen Gebrauch geeigneten Zustand.
Bei Mietantritt vorhandene Mängel hat der Mieter, soweit sie nicht in einem separaten Verzeichnis aufgeführt sind, mit eingeschriebenem Brief innert 8 Tagen dem Vermieter zu melden. Andernfalls wird angenommen, dass das Mietobjekt in vertragsgemässem Zustand übergeben worden ist.
Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zu keinem anderen als dem vertraglich vereinbarten Zwecke zu gebrauchen. Jede Änderung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Der Mieter ist verpflichtet, beim Gebrauch des Mietobjektes alle Sorgfalt anzuwenden, dieses, ob benützt oder unbenützt, sauber zu halten, zu lüften und vor Schaden zu bewahren. Auf die Mitbewohner ist Rücksicht zu nehmen.
Während der Heizperiode darf die Heizung in keinem Raum ganz abgestellt werden. Im Schadenfall haftet der Mieter für die Kosten der Instandstellung und für einen allfälligen Minderwert unter Berücksichtigung des Alters des beschädigten Objektes. ...
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt im gleichen Zustand, in welchem es der Mieter übernommen hat, unter Berücksichtigung der im separaten Verzeichnis vermerkten bzw innert 8 Tagen nach Mietantritt gemeldeten Mängel (Punkt 9.) vollständig geräumt, fachgemäss instandgestellt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln bis spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um 12.00 Uhr zurückzugeben. Fällt der Rückgabetermin auf einen Sonntag oder einen staatlich anerkannten Feiertag, so hat die Rückgabe am nächsten Werktag bis spätestens 12.00 Uhr zu erfolgen.
Die normale Abnützung im Rahmen des vertragsgemässen Gebrauchs des Mietobjektes geht zu Lasten des Vermieters.
Die vom Mieter vorzunehmenden Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten sind so rechtzeitig zu beginnen, dass sie auf Schluss des Mietverhältnisses beendet sind. ...
Integrierter Bestandteil dieses Mietvertrages ist die vom Vermieter bekanntgemachte Hausordnung, die der Mieter gewissenhaft zu beachten hat.
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform.
Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertragsverhältnis gilt ausschliesslich liechtensteinisches Recht und die Zuständigkeit des F.L. Landgerichtes, Vaduz.
Soweit in diesem Vertrag nicht Gegenteiliges vereinbart ist, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. ...'
Der Kläger und seine Gattin bezogen die gegenständliche Wohnung im Juli 2014. Die gegenständlichen Probleme (siehe nachfolgende Schilderung über Lärmbelästigung) haben etwa zwei bis drei Wochen nach dem Einzug des Klägers angefangen. Seit dieser Zeit nehmen der Kläger und seine Gattin für sie ausserordentlich störende Belästigungen wahr, die durch den Trittschall ausgelöst werden, welchen die Bewohner der über der Wohnung der klagenden Partei liegenden Wohnung (im Folgenden Nachbarn oder Nachbarwohnung), verursachen.
Der Kläger und seine Gattin nehmen die Belästigungen durch den Trittschall aus der Nachbarwohnung regelmässig wahr, wobei diese Belästigung in der Nacht störend ist. Die Nachbarn bewegen sich in ihrer Wohnung auch noch bis spät in die Nacht. Beim Nachbarn Dr. ---------- ---------- handelt es sich um einen Arzt --------, der auch in der Nacht zu Patienten gerufen wird, sodass er sich auch dann in der Wohnung bewegt. Im Oktober 2014 zog die Freundin von Dr. ---------- ---------- in dessen Wohnung ein. Seither traten vermehrt Lärmstörungen, herrührend von trampelndem Gehen, auf. Seit Oktober 2014 nahm auch die Häufigkeit und Heftigkeit des Lärms zu. Dieser Lärm dauert häufig bis 24.00 Uhr oder länger, weswegen der Kläger keine Nachtruhe finden kann. Es ist davon auszugehen, dass die Nachbarn ihre Wohnung im Rahmen eines ortsüblichen Gebrauchs nutzen. Dass die Nachbarn absichtlich lauten Trittschall verursachen, kann nicht festgestellt werden.
Aufgrund der vom Kläger als störend empfundenen Trittschallbelästigung hat sich bei ihm eine zuvor nicht bestehende Erkrankung entwickelt, die einem psychischen Leiden nahe kommt. Beim Kläger hat sich eine depressive Erkrankung und eine Angststörung entwickelt. Dabei handelt es sich um eine Anpassungsstörung mit Depression und Angst. Der Kläger entwickelte zuerst Schlafstörungen, was auch untertags Konzentrationsstörungen zur Folge hatte. Ausserdem entwickelte sich eine depressive Verstimmung. Er konsultierte deswegen seine Hausärztin Dr. --------, welche ihm am 20.10.2014 - zu diesem Zeitpunkt war der Kläger ca drei Monate in der Wohnung - Psychopharmaka und Schlafmittel verschrieb. Im März 2015 wurde die Medikation verändert und der Kläger einem Psychologen zugewiesen, um für den Kläger psychotherapeutische Betreuung sicher zu stellen. Im Juni 2015 verschlimmerte sich die Krankheit des Klägers im Sinne einer zusätzlichen "Krebsangst". Im August 2015 kam eine neuerliche Symptomerweiterung durch einen erhöhten Blutdruck hinzu. Insgesamt ist im letzten Jahr beim Kläger aufgrund der fortbestehenden Belastung durch die Trittschallbelästigung ein sich verschlechternder psychischer Zustand festzustellen. Die Erkrankung des Klägers kann grundsätzlich zu einer chronischen Erkrankung werden und ist beim Kläger schon im Begriff, sich zu chronifizieren.
Der Kläger und seine Gattin haben mit dem "störenden" Mitbewohner Dr. ---------- zweimal Kontakt aufgenommen und ihm ihr Anliegen mitgeteilt. Dr. ---------- erklärte jedoch, er laufe völlig normal. Das störende Verhalten wurde auch nach dem Gespräch fortgesetzt. Darüber hinaus haben der Kläger und seine Gattin ihr Problem auch mit N. ----------, dem Immobilienverwalter besprochen. N. ---------- und ein Architekt sowie ein Techniker nahmen gemeinsam mit dem Kläger eine Ortsbesichtigung vor. Dort wurde dem Kläger und seiner Gattin aber erklärt, dass alles in Ordnung ist und alles nach Norm gebaut worden sei. Obwohl der Kläger und seine Gattin N. ---------- gebeten haben, etwas zu unternehmen, um das Problem zu beheben, wurde dieses nicht behoben. Am 05.12.2014 richtete der Kläger folgendes Schreiben an den Beklagten und zwar:
‚---------- ----------
Fürstentum Liechtenstein
Herr ---------- ----------
Vaduz, 05. Dezember 2014
Mietobjekt ---------- --------
Sehr geehrter Herr ----------
Ich bin Mieter Ihrer Liegenschaft an der ---------- -------- in Vaduz und bin mit meiner Frau im August dieses Jahres in die Wohnung eingezogen. Die schöne Lage der Liegenschaft sowie auch das Innendesign, welches durch ---------- ---------- entworfen wurde, waren ausschlaggebend für den Abschluss des Mietvertrages mit Ihnen.
Wie Ihnen womöglich bereits bekannt sein dürfte, beabsichtigen wir aus der Wohnung zeitnah auszuziehen und suchen aus diesem Grunde einen Nachmieter für die Wohnung. Wir bedauern sehr, aus dieser schönen Wohnung bereits vor Ablauf der im Mietvertrag vorgesehenen Vertragsdauer ausziehen zu müssen.
Der Grund für unseren vorzeitigen Auszug liegt darin, dass wir uns durch den Mieter im 3. Obergeschoss aufgrund der erhöht akustischen Geräusche, die durch seinen Gang verursacht werden, äusserst gestört fühlen und die Behebung dieses Problems gemäss Herrn -------- ---------- von der ---------- -------- AG nicht möglich ist. Mittlerweile ist die gesamte Situation äusserst belastend für mich und meine Frau, da insbesondere die Nachtruhe und somit unser Schlaf seit mehreren Wochen stark beeinträchtigt ist.
Wir sehen uns daher leider dazu veranlasst, aus gesundheitlichen Gründen aus der Wohnung zeitnah auszuziehen. Da es uns allerdings finanziell nicht möglich ist, zwei Wohnungen gleichzeitig zu mieten, wir aber aufgrund der oben dargestellten Situation baldmöglichst ausziehen müssen, richten wir uns nunmehr an Sie, in der Hoffnung eine einvernehmliche Lösung für einen frühzeitigen Auszug aus der Wohnung zu finden.
Uns ist bewusst, einen 2-Jahres Vertrag mit Ihnen abgeschlossen zu haben, allerdings lassen es unsere gesundheitlichen Umstände nicht zu, länger in der Wohnung zu bleiben. Wir würden Sie daher höflich ersuchen, das bestehende Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen frühzeitig per Ende Januar 2015 aufzulösen. Wir wären in diesem Fall bereit, Ihnen eine Abschlagszahlung in Höhe von 3 weiteren Monatsmieten zu bezahlen.
Wir wären für eine frühzeitige einvernehmliche Lösung des bestehenden Mietvertrages äusserst dankbar und würden uns über eine positive Rückmeldung von Ihnen sehr freuen.
Gerne stehen wir Ihnen auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung, sofern dies von Ihrer Seite her gewünscht ist.
Wir bedanken uns bereits jetzt für Ihre Bemühungen und verbleiben
mit freundlichen Grüssen
---------- und ---------- ----------'
Weitere Kontaktaufnahmen mit der beklagten Partei hat die klagende Partei nicht unternommen.
Der Beklagte hat bislang keine Unterstützung in Aussicht gestellt, aber dem Kläger die Möglichkeit eröffnet, statt seiner einen Nachmieter zu stellen.
Der Kläger versucht seit dem 01.01.2015, die Wohnung zu vermieten. Er hat dazu zumindest ein Unternehmen, nämlich die Firma -------- und Liegenschaftsverwaltung beauftragt, einen Nachmieter zu suchen. Der Kläger kann es sich nicht leisten, auszuziehen und während einer längeren Phase bis zum Auslaufen des gegenständlichen Mietvertrages zwei Wohnungen zu finanzieren."
3.2. In der rechtlichen Beurteilung führte das Fürstliche Landgericht zusammengefasst aus, dass nach § 1117 ABGB der Bestandnehmer berechtigt sei, auch vor Ablauf der bedungenen Zeit vom Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Bei dieser Bestimmung handle es sich um die Anpassung der Gewährleistungsregeln in Form der Wandlung an die Besonderheiten der Dauerschuldverhältnisse. Der Auflösungsgrund des § 1117 ABGB setze also voraus, dass der Mieter vom Mietgegenstand aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten sind, nicht den bedungenen Gebrauch machen kann. Die beim Kläger aufgetretene Erkrankung führe dazu, dass der Kläger nicht den bedungenen Gebrauch machen könne. Ob diese Unmöglichkeit durch die Krankheit des Klägers dem Kläger oder dem Beklagten zur Last falle, sei nach der Haftungsregel des § 1111 ABGB zu klären. Danach hafte der Mieter nicht für den Zufall. Der Zufall gehe zu Lasten des Vermieters. Das schicksalhafte Auftreten einer psychischen Erkrankung, ausgelöst durch Trittschall, stelle einen solchen Zufall im Sinne des Gesetzes dar, sodass mangels leichter Behebbarkeit der Kläger zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages berechtigt gewesen sei.
4.1. Mit dem nunmehr angefochtenen Urteil vom 03.12.2015 gab das Fürstliche Obergericht der Berufung des Beklagten Folge und änderte das Urteil des Fürstlichen Landgerichtes dahingehend ab, dass die gerichtliche Aufkündigung aufgehoben und das Begehren, der Beklagte sei schuldig, den näher bestimmten Bestandgegenstand bis spätestens 15.05.2015 vom Kläger zu übernehmen, abgewiesen wurde. Der Kläger wurde überdies schuldig erkannt, dem Beklagten die Kosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens zu ersetzen.
4.2. Das Fürstliche Obergericht erachtete die Beweisrüge, da keine entscheidungswesentliche Tatsache betreffend, als nicht stichhaltig, hingegen die Rechtsrüge als zutreffend. Zusammengefasst führte das Fürstliche Obergericht aus, dass sich die nach § 1117 ABGB differenzierten Gründe, die den Mieter zur vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen, auf einen einzigen zurückführen lassen, dass nämlich der Mieter aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre liegen, vom Mietobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann, gleichgültig ob aus Verschulden des Vermieters oder durch Zufall (RIS-Justiz RS0102015; Würth in Rummel ABGB3 § 1117 Rz 2). Die Brauchbarkeit einer Bestandssache richte sich im Sinne von § 1096 ABGB nach dem Vertragszweck und müsse damit eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich sei, wobei mangels anderer Vereinbarungen von einer mittleren Brauchbarkeit auszugehen sei (RIS-Justiz RS0020926; RS0021054). Bei der Miete von Räumen zu Wohnzwecken könne auch eine Lärmentwicklung eine Störung des bedungenen Gebrauchs bilden (öOGH 3 Ob 2412/96s). Die Beweispflicht für die mangelnde Brauchbarkeit des Bestandsobjektes treffe den Mieter. Im gegenständlichen Fall seien keine besonderen Vereinbarungen hinsichtlich des Schallschutzes getroffen worden. Es handle sich beim Mietobjekt um eine Neubauwohnung der gehobenen Klasse, sodass der Kläger auch Anspruch habe, dass die von ihm gemietete Wohnung hinsichtlich des Trittschallschutzes der mittleren Brauchbarkeit eines solchen Mietobjektes entspreche. Nach den Feststellungen sei beim gegenständlichen Mietobjekt ein maximaler Schallschutz geplant und baulich realisiert worden, weshalb dieser Schallschutz wesentlich besser sei, als der Schallschutz einer durchschnittlichen Wohnung. Auch wenn die Lärmbelästigung vom Wohnungsnachbarn ausgehe, sei zu berücksichtigen, dass die Nachbarn des Klägers ihre Wohnung im Rahmen eines ortsüblichen Gebrauches nutzten. Dazu zähle auch, dass sie sich noch in den späten Nachtstunden in ihrer Wohnung bewegten. Es könne von einem Mieter einer Wohnung in einem Mietshaus nicht die Beseitigung jeder Lärmeinwirkung verlangt werden. Somit ergebe sich, dass der Kläger die Folgen seiner Lärmempfindlichkeit selbst zu tragen habe. Die Beschränkung des Gebrauchsnutzens der Wohnung für den Kläger liege in der Sphäre des Klägers, der nach seiner Meinung verhindert sei, das Mietobjekt zu nutzen, obwohl es benutzbar sei.
5.1. Eine Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens sieht der Revisionswerber darin, dass das Fürstliche Obergericht keine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters vorgenommen habe. Der OGH habe wiederholt ausgesprochen, dass eine vorzeitige Vertragsauflösung dann in Betracht komme, wenn einer Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses billigerweise nicht mehr zugemutet werden könne. Diese Frage sei in einer Gesamtbetrachtung und in umfassender Abwägung der Interessen der Vertragsteile zu beurteilen (LES 2009, 30; OGH 03.09.2009, CG.2005.194). Diese Interessenabwägung hätte im konkreten Fall ergeben, dass das Interesse des Klägers an seiner körperlichen Unversehrtheit höher zu bewerten sei, als jenes des Beklagten an der Vereinnahmung des Mietzinses.
5.2. Eine Aktenwidrigkeit liege deshalb vor, weil das Fürstliche Obergericht in seiner Entscheidung von einem gar nicht festgestellten Sachverhalt ausgehe. Es begründe sein Urteil unter anderem mit der Lärmempfindlichkeit des Klägers, obwohl eine solche Lärmempfindlichkeit gar nicht festgestellt worden sei. Die vom Obergericht aufgrund der "Lärmempfindlichkeit" gezogenen Schlüsse seien deshalb nicht zulässig. Das Erstgericht habe richtigerweise festgestellt, dass die beim Kläger nach dem Einzug in das gegenständliche Mietobjekt aufgetretene Erkrankung dazu führe, dass der Kläger vom Bestandgegenstand nicht mehr den bedungenen Gebrauch machen könne. Die Ursache der Erkrankung liege in der fortdauernden Trittschallbelästigung, die in der Sphäre des Vermieters gelegen sei.
5.3. In der Rechtsrüge wird vorgetragen, dass eine unrichtige rechtliche Beurteilung auch deshalb vorliege, weil die rechtliche Beurteilung des Fürstlichen Obergerichtes auf einer gar nicht festgestellten Lärmempfindlichkeit des Klägers fusse. Das Fürstliche Obergericht wende in seiner rechtlichen Beurteilung auch die Sphärentheorie falsch an. Auch das Auftreten seiner psychischen Erkrankung sei nicht seiner Sphäre zuzuordnen, da die Erkrankung durch die Trittschallbelästigung verursacht sei, welche in der Sphäre des Vermieters gelegen sei. Das Fürstliche Obergericht hätte auch annehmen müssen, dass gewichtige Gründe es für ihn unzumutbar erscheinen liessen, weiterhin am Mietvertrag festzuhalten, hätte also eine Interessenabwägung vornehmen müssen. Danach hätte sich ergeben, dass das Interesse des Klägers an seiner körperlichen Unversehrtheit und Gesundheit höher zu bewerten sei, als jenes des Beklagten, das nur von pekuniärer Natur sei. Schliesslich sei das Fürstliche Obergericht auch nicht auf die Problematik der Gesundheitsschädlichkeit der gemieteten Wohnung eingegangen. Die Gesundheitsschädlichkeit von Wohnungen stelle stets einen Auflösungsgrund für den Mietvertrag dar.
6.1. Eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens liege nicht vor, da der Revisionswerber keine Verletzung einer Verfahrensvorschrift aufzeige. Die Frage der Interessensabwägung betreffe die rechtliche Beurteilung durch das Fürstliche Obergericht.
6.2. Auch eine Aktenwidrigkeit liege nicht vor, weil der Revisionswerber keinen Widerspruch zwischen Akteninhalt und wesentlichen festgestellten Tatsachen aufzeige. Die Beschreibung des Klägers als lärmempfindlich resultiere zu Recht daraus, dass er sich subjektiv von normalen ortüblichen Wohngeräuschen derart belästigt fühle, dass sich eine Krankheit entwickelt habe. Tatsächlich wolle der Revisionswerber unter diesem Revisionsgrund gesetzwidrig erreichen, dass von einer eben nicht getroffenen Feststellung ausgegangen werde, nämlich dass der Kläger nicht lärmempfindlich sei.
6.3. Die Rechtsrüge sei weitgehend nicht gesetzmässig ausgeführt, weil sie auf der Annahme basiere, dass beim Kläger keine Lärmempfindlichkeit vorliege, was eben nicht festgestellt worden sei. Die Argumente zum Zufall scheiterten schon daran, dass Zufall nur ein Ereignis sein könne, dass weder in die Sphäre der einen Partei noch in die Sphäre der anderen Partei falle. Die beim Kläger festgestellte Erkrankung falle aber denklogisch immer in die Sphäre des Erkrankten, sohin des Klägers. Die Gebrauchsbeeinträchtigung ergebe sich aus Umständen, die ausschliesslich in der Sphäre des Mieters lägen, sodass er deshalb kein Recht auf vorzeitige Auflösung des Mietvertrages habe. Die vom Revisionswerber herangezogenen Grundsätze der Interessensabwägung und die zitierte Rechtsprechung würden sich nur auf den allgemeinen Grundsatz beziehen, wonach ein Dauerschuldverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus wichtigen Gründen jederzeit aufgelöst werden könne, wenn eben dessen Fortsetzung für einen der Vertragsteile billigerweise unzumutbar erscheint. Diese ausserordentliche Kündigung werde beim Bestandvertrag in § 1117 ABGB abschliessend geregelt. Überdies würde auch eine Interessensabwägung kein anderes Ergebnis zeitigen. Der Beklagte habe dem Kläger eine perfekte Wohnung in einer perfekten Umgebung zur Verfügung gestellt. Mehr könne ein Vermieter nicht tun. Der Kläger habe demgegenüber ohne das Thema Lärm überhaupt zu erwähnen und ohne den Beklagten oder dessen Vermittler über seine Lärmempfindlichkeit aufzuklären, einen Mietvertrag mit einer Mindestdauer von 2 Jahren abgeschlossen. Der Kläger wäre auch im Rahmen einer Interessensabwägung deshalb nicht schutzwürdig. Soweit nunmehr auch auf eine Gesundheitsschädlichkeit der Wohnung in der Revision Bezug genommen werde, entferne sich der Revisionswerber von den Feststellungen. Eine solche Gesundheitsschädlichkeit sei gerade nicht festgestellt worden. Schliesslich habe der nunmehrige Revisionsgegner in seiner Berufung gegen das erstgerichtliche Urteil ausdrücklich die Verfristung des Auflösungsrechtes geltend gemacht, da im Mietvertrag eine 8-Tagesfrist vereinbart worden sei. Das Auflösungsrecht nach § 1117 ABGB sei dispositiv. Die Geltendmachung eines Auflösungsrechtes wegen der unzumutbaren Lärmbelästigung des Beklagten sei jedenfalls lange nach Ablauf dieser Frist, auch wenn man sie nicht mit Einzug in die Wohnung beginnend ansehe, erfolgt.
Die Revision ist nicht berechtigt. Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat Folgendes erwogen:
Der Revisionswerber sieht den Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens nach § 472 Z 2 ZPO (= § 503 Z 2 öZPO) dadurch verwirklicht, dass das Berufungsgericht bei der Beurteilung des schwerwiegenden Grundes, der die vorzeitige Vertragsauflösung von Seiten des Revisionswerbers zulassen soll, keine Interessenabwägung der Interessen der Vertragsparteien an der Aufrechterhaltung bzw Auflösung des Bestandvertrages vorgenommen habe. Der Revisionswerber verkennt damit aber den Anwendungsbereich des Revisionsgrundes nach § 472 Z 2 ZPO, der sich auf Verfahrensmängel des Berufungsverfahrens bezieht, die durch die unrichtige Anwendung des Verfahrensrechts verursacht wurden (Zechner in Fasching/Konecny2 IV/1 Rz 120; Kodek in Rechberger4 § 471 Rz 6). Der Revisionswerber zeigt aber keine prozessualen Verstösse des Fürstlichen Obergerichtes auf, sondern legt dar, dass eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters an der Auflösung bzw am Weiterbestand des Mietvertrages hätte vorgenommen werden müssen, und diese Interessensabwägung einen schwerwiegenden Grund für die vorzeitige Auflösung des Vertrages ergeben hätte. Die Lösung der Frage, ob überhaupt bei den gegebenen Feststellungen eine solche Interessenabwägung vorzunehmen ist und, wenn ja, welches Ergebnis sie zeitigt, stellt aber eine rechtliche Beurteilung dar. Die vom Revisionswerber offenbar vermeinte unrichtige Gewichtung der Interessen des Revisionswerbers an der Auflösung des Vertrages ist sohin in der Rechtsrüge zu behandeln.
Auch eine Aktenwidrigkeit gemäss § 472 Z 3 ZPO (= § 503 Z 3 öZPO) liegt nicht vor. Eine solche Aktenwidrigkeit haftet einer Entscheidung nur dann an, wenn die für die richterliche Willensbildung bestimmenden Verfahrenserklärungen oder Beweisergebnisse in der Begründung der Entscheidung in Abweichung vom Inhalt der Niederschriften, Eingaben oder Beilagen dargestellt wurden. So vor allem dann, wenn für die bekämpften Tatsachenfeststellungen überhaupt keine beweismässige Grundlage besteht, nicht aber dann, wenn sie durch Schlussfolgerungen aus Beweisergebnissen gewonnen werden (RIS-Justiz RS0043397). Nur die Verwertung einer Tatsache, die jeder Stütze in den Ergebnissen des Beweisverfahrens oder im sonstigen Akteninhalt entbehrt, kann eine Aktenwidrigkeit realisieren (Zechner in Fasching/Konecny2 IV/1 § 503 Rz 163; LES 2008, 256; LES 2008, 120; LES 2008, 106 ua). Wenn der Revisionswerber eine Aktenwidrigkeit darin sieht, dass das Fürstliche Obergericht in seiner rechtlichen Beurteilung unter anderem davon ausgegangen ist, dass der Kläger lärmempfindlich sei (Urteil OG ON 20, Seite 20 "der Kläger hat die Folgen seiner Lärmempfindlichkeit jedenfalls selbst zu tragen") so wird kein solcher Widerspruch aufgedeckt, sondern es werden im Kern gesetzwidrig die Feststellungen des Erstgerichtes bekämpft. Das Erstgericht hat nämlich einerseits festgestellt, dass beim Bau des Hauses, in dem die Mietwohnung liegt, alle Normen des Schallschutzes eingehalten wurden und der Schallschutz überdies dem Maximum des möglichen entspricht und auch keine Ausführungsmängel vorliegen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass der Nachbarmieter nur einen ortsüblichen Gebrauch von der Wohnung (im Hinblick auf Trittschall) macht. Andererseits wurde vom Erstgericht festgestellt (ON 10, Seite 9), dass der Kläger dennoch Trittschall aus der Nachbarwohnung als ausserordentlich störend wahrnehme. Eine Person, die trotz maximaler, über der Norm liegender Trittschalldämmung dennoch verbleibenden Trittschall als ausserordentlich störende Belästigung wahrnimmt, wird aber landläufig als lärmempfindlich bezeichnet. Es handelt sich sohin nur um eine Beschreibung des Klägers, die sich aus den Feststellungen ergibt. Im Kern will sohin der Revisionsrekurswerber, wie vom Revisionsrekursgegner in der Revisionsbeantwortung ausgeführt, eine Feststellung erreichen, dass eben beim Revisionswerber keine Lärmempfindlichkeit vorliege, was in der Revision unzulässig ist.
Der Behandlung der Rechtsrüge ist voranzustellen, dass der Fürstliche Oberste Gerichtshof die Rechtsmittelausführungen des Klägers für nicht stichhältig, hingegen die damit bekämpften Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteiles für zutreffend erachtet (§§ 482, 469 a ZPO). Ergänzend ist Folgendes auszuführen:
10.1. Es wurde von den Unterinstanzen schon ausführlich dargelegt, dass § 1117 ABGB den Bestandnehmer dann berechtigt auch vor Ablauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht (Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 [2015] Rz 1039). Es handelt sich bei dieser Bestimmung dogmatisch am ehesten um die Anpassung der Gewährleistung in Form der Wandlung an die Besonderheiten der Dauerschuldverhältnisse, insbesondere des Bestandverhältnisses. Die Bestimmung bringt auch zum Ausdruck, dass die Gefahr zufälliger Unbenützbarkeit vom Vermieter zu tragen ist (Würth in Rummel ABGB3 § 1117 Rz 1). Voraussetzung für die vorzeitige Aufhebung des Bestandvertrages ist sohin immer eine objektive Untauglichkeit des Bestandobjekts, gleich ob diese Untauglichkeit ursprünglich, sohin bei Übergabe der Bestandssache vorhanden war oder erst nachträglich eingetreten ist, wobei es auf ein Verschulden des Bestandsgebers nicht ankommt (Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB4 V § 1117 Rz 9). Ein solches Auflösungsrecht besteht allerdings dann nicht, wenn der Grund für die Gebrauchsvereitelung in der Sphäre des Bestandnehmers liegt. Umstände, die in der Sphäre des Bestandnehmers liegen, berechtigen sohin nicht zur vorzeitigen Auflösung des Vertrages (Pesek in Schwimann/Kodek § 1117 Rz 13 mwN; Iro in KBB4 § 1117 Rz 5 mwN). Nach den Feststellungen ist die Wohnung des Klägers objektiv ohne jede Einschränkung im Hinblick auf die Trittschalldämmung zum Gebrauche voll tauglich. Der Trittschall weist in Folge der hervorragenden Dämmung Werte auf, die unter der Norm für eine solche Wohnung liegen (Feststellungen: Der bestehende Schallschutz entspricht dem Maximum das aufgrund der Planungen unter Berücksichtigung der SIA-Norm 181 möglich war. Es ist zu keinen Ausführungsfehlern gekommen. Der gegenständliche Schallschutz ist wesentlich besser, als der Schallschutz einer durchschnittlichen Wohnung [Urteil ON 10, S 4]). Dass diese Wohnung rein subjektiv für den Gebrauch durch den Kläger nicht geeignet scheint, ist allein dessen Sphäre zuzuordnen. Wenn schon Geräusche aus der Nebenwohnung, die unter den normal zu tolerierenden Geräuschen liegen, beim Kläger zur Entstehung oder Verschlimmerung einer Krankheit führen, so liegt dies nicht an der objektiven Unbenutzbarkeit der Wohnung, sondern daran, dass der Kläger offenbar auch in Miethäusern unter der Norm gelegene Geräusche aus Nachbarwohnungen nicht verträgt, was also ausschliesslich in seiner Sphäre liegt. Damit fällt aber auch jede Notwendigkeit einer Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters am Weiterbestand des Mietvertrages und den Interessen des Mieters an dessen vorzeitiger Auflösung dahin. Es liegt kein Grund vor, der den Kläger zur vorzeitigen Beendigung des Bestandvertrages berechtigen würde, sodass auch eine Interessenabwägung gar nicht stattfinden kann. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass die vom Revisionswerber vorgenommene Interessenabwägung zwischen den Interessen des Klägers an seiner körperlichen Unversehrtheit und jenen des Beklagten an Mieteinnahmen verfehlt ist. Der bestehende Mietvertrag bedeutet ja nicht, dass der Kläger verpflichtet ist, bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen welcher Art auch immer in den Bestandräumlichkeiten zu wohnen. Es bleibt ihm unbenommen, aus der Wohnung auszuziehen, sodass sich bei einer Interessenabwägung beiderseits pekuniäre Interessen gegenüberstünden, nämlich jene der beklagten Partei auf das Lukrieren von Mieteinnahmen und jene des Klägers bei Nichtgebrauch einer Wohnung keine Miete zahlen zu müssen. Schliesslich ist anzuführen, dass die vom Revisionswerber zitierten Judikate überhaupt nicht einschlägig sind. Bei der Entscheidung LES 2009, 30 ging es um die vorzeitige Kündigung eines Darlehensvertrages, wobei vor allem der Vertrauensverlust des Darlehensgebers zu gewichten war. In der Entscheidung des F OGH vom 03.09.2009, 01 CG.2005.194 wurde neben anderen Rechtsproblemen die vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages aus wichtigen Gründen gemäss § 1117 ABGB deshalb abgelehnt, weil der Bestandnehmer ausdrücklich auf die Geltendmachung des herangezogenen Auflösungsgrundes verzichtet hatte. Beide Entscheidungen haben somit mit dem gegenständlichen Rechtsproblem nichts zu tun.
10.2. Wenn der Revisionsrekurswerber offenbar die bestandrechtliche Sphärentheorie für die Preisgefahr nach § 1107 ABGB anspricht, so gilt eben auch bei der Preisgefahr das Gleiche wie nach § 1117 ABGB. Danach fallen Zufälle in der Rechtssphäre des Bestandnehmers diesem zu Last, sodass er trotzdem den vollen Zins zu entrichten hat. Der Bestandnehmer ist nur, aber immerhin, durch Gebrauchshindernisse aus der eigenen Sphäre belastet (Würth in Rummel, ABGB3 § 1107 Rz 1; Riss in Kletecka/Schauer ABGB1.01 § 1107 Rz 1). Auch hier wäre, so es um die Verpflichtung zur Leistung des Mietzinses trotz Nichtgebrauchs ginge, der Kläger zur Leistung verpflichtet, da die Krankheit nur der eigenen Sphäre des Klägers zuzurechnen ist.
10.3. Soweit schliesslich der Revisionswerber vorbringt, dass das Auflösungsrecht des Klägers sich auch daraus ergebe, dass die gegenständliche Wohnung gesundheitsschädlich sei, so ist darauf nicht weiter Bedacht zu nehmen. Das Fürstliche Landgericht hat gerade nicht festgestellt, dass die gegenständliche Wohnung objektiv gesundheitsschädlich sei, sondern, was die Trittschalldämmung betreffe, sogar die Norm übertreffe.
Insgesamt war daher der Revision keine Folge zu geben.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 50, 41 Abs 1 ZPO. Die Kosten des Revisionsverfahrens wurden richtig verzeichnet.
Vaduz, am 05. Februar 2016