Das Baurecht verschafft dem Bauberechtigten ein Nutzungs- und Gebrauchsrecht an einem Grundstück und ist somit in allen seinen Erscheinungsformen eine Dienstbarkeit, also ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück.
Das im Baurecht erstellte Bauwerk steht im Eigentum des Bauberechtigten. Der Grundeigentümer verliert notwendigerweise sein Eigentumsrecht an der Baurechtsbaute (Durchbrechung des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips).
Das Baurecht geht ohne weiteres unter mit dem im Grundbuch als Endtermin der Baurechtsdauer festgesetzten Tag oder bei Vereinbarung einer Dauer in Jahren mit dem letzten Tag dieser Dauer (hier: 20 Jahre [10 Jahre plus Verlängerung um 2 mal 5 Jahre entsprechend dem der Klägerin eingeräumten Optionsrecht])
08 CG. 2015.386
OGH. 2018.46
Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch seinen ersten Senat unter dem Vorsitz des Präsidenten Univ. Prof. Dr. Hubertus Schumacher sowie die OberstrichterIn Dr. Wigbert Zimmermann, Dr. Marie-Theres Frick, Dr. Thomas Hasler und Dr. Stefan Becker als weitere Mitglieder des Senats, ferner im Beisein der Schriftführerin Astrid Wanger, in der Rechtssache der klagenden Partei A AG, ***, vertreten durch B, wider die beklagten Parteien 1. C, ***, 2. D, ***, beide vertreten durch E, wegen CHF 380'000.00 s.A. über die Revision der beklagten Parteien gegen das Teilurteil des Fürstlichen Obergerichts vom 21.02.2018, 08 CG.2015.386-53, mit dem der Berufung der beklagten Parteien gegen das Urteil des Fürstlichen Landgerichts vom 07.11.2017, 08 CG.2015.386-38, teilweise Folge gegeben und die zu Recht bestehende Klagsforderung als Teilurteil bestätigt wurde, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird k e i n e Folge gegeben, sondern das angefochtene Teilurteil mit der Massgabe bestätigt, dass es zu lauten hat:
"Die Klagsforderung besteht mit CHF 380'000.00 zu Recht.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei CHF 380'000.00 samt 5% Zinsen seit dem 01.10.2015 binnen 4 Wochen zu zahlen."
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
1.1. Die Beklagten sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des in der Gemeinde F gelegenen Grundstücks Nr. XXX (vormals F Parzelle Nr. YYY. Die Erstbeklagte erwarb ihren Miteigentumsanteil am 08.01.2002 durch Einantwortung nach G.
1.2. Am 27.01.1995 schlossen der Rechtsvorgänger der Erstbeklagten sowie der Zweitbeklagte als Baurechtsgeber und die Klägerin, vertreten durch den Verwaltungsrat H (mit Einzelzeichnungsrecht), als Baurechtsnehmerin in Bezug auf das Grundstück Nr. XXX einen Baurechtsvertrag. Darin wurde das Baurecht für die Dauer von 10 Jahren "unter Gewährung eines (der Klägerin eingeräumten) zweimaligen Optionsrechts von 5 Jahren" begründet. Die zu Gunsten der Klägerin errichtete Baurechtsdienstbarkeit wurde mit Datum vom 12.09.1995 mit "Frist bis: 11.09.2005" im Grundbuch zu Lasten des Grundstücks Nr. XXX eingetragen. Im Jahre 2007 wurde diese Baurechtsdienstbarkeit im Grundbuch von Amts wegen gelöscht. Die Geltungsdauer des Baurechts wurde zweimal um jeweils 5 Jahre verlängert, ohne dass allerdings im Grundbuch beim Grundstück Nr. XXX die weitere Eintragung einer Baurechtsdienstbarkeit erfolgt ist.
1.3. Am 17.07.1995 schlossen die Klägerin und die I AG (damals noch unter dem Firmenwortlaut "J AG"; in der Folge ist der Einfachheit halber immer von I AG die Rede), ***, mit Vertragsbeginn 01.09.1995 eine mit "Mietvertrag" bezeichnete Vereinbarung betreffend das Grundstück Nr. XXX ab. Die Geltungsdauer dieses ursprünglich für eine Dauer von 10 Jahren abgeschlossenen "Mietvertrags" wurde von den Vertragsparteien "parallel" zur Geltungsdauer des zwischen den Streitteilen vereinbarten Baurechts um insgesamt 10 Jahre bis 11.09.2015 vereinbarungsgemäss verlängert.
Die I AG errichtete auf dem Grundstück Nr. XXX auf eigene Kosten eine in der Folge von ihr betriebene Tankstellenanlage.
1.4. Am 05.07.2013 schlossen die Beklagten als Baurechtsgeber und die I AG als Baurechtsnehmerin in Bezug auf das Grundstück Nr. XXX einen Baurechtsvertrag ab; die entsprechende Baurechtsdienstbarkeit wurde im Grundbuch beim Grundstück Nr. XXX als Last eingetragen.
2.1. Mit ihrer am 19.10.2015 eingebrachten Klage begehrte die Klägerin letztlich, die Beklagten zur ungeteilten Hand schuldig zu erkennen, ihr den Betrag von CHF 380'000.00 samt 5% Zinsen seit dem 01.10.2015 zu zahlen. Sie brachte dazu im Wesentlichen vor: Das Baurecht habe am 11.09.2015 geendet. Da die Beklagten den Abbruch der auf der Baurechtsliegenschaft errichteten Bauten bzw eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht verlangt hätten, schuldeten sie ihr gemäss Ziffer 10 des Baurechtsvertrags bzw Art 251c SR eine angemessene Entschädigung für die errichteten Bauten ("Tankstelle"). Der Verkehrswert hiefür betrage CHF 380'000.00. Der Klägerin sei es erlaubt gewesen, im Rahmen des Mietverhältnisses mit der I AG Bauten zu errichten bzw errichten zu lassen. Ob die im Zuge der Baurechtsgewährung errichteten Bauten vom Generalunternehmer, von der Klägerin selbst oder wie hier im Rahmen eines Mietvertrags von der Mietern errichtet würden, berühre die Vereinbarung zwischen den Streitteilen nicht. Im Mietvertrag zwischen der Klägerin und der I AG sei ausdrücklich vereinbart worden, dass sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der ober- und unterirdischen Bauten von der Mieterin, also von der I AG, zu tragen wären. Die so getroffene Vereinbarung habe sich im Mietpreis niedergeschlagen, und zwar dergestalt, dass die I AG lediglich einen Jahresmietzins von CHF 80'000.00 zu zahlen gehabt habe.
Die I AG habe keinen Anspruch auf Ersatz der getätigten Investitionen. Vielmehr sei beim Abschluss des Mietvertrags klar vereinbart worden, dass die auf deren Kosten errichtete Tankstelle nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Kompensation für den verringerten Mietzins auf die Klägerin übergehen werde. Durch die Verweigerung der geltend gemachten Heimfallsentschädigung sei sie angesichts des der I AG gewährten verringerten Mietzinses entreichert. Gleichzeitig seien die Beklagten entsprechend bereichert, weil sie, ohne eine Heimfallsentschädigung erbringen zu müssen, Eigentümer der Bauten geworden seien, die sie nunmehr für teures Geld an die I AG vermieten könnten.
Soweit die I AG ihre angeblich gegenüber der Klägerin zustehenden Ansprüche an die Beklagten abgetreten habe, werde gestützt auf die im Mietvertrag getroffene Gerichtsstandsklausel die Unzuständigkeit des angerufenen Gerichts eingewendet.
2.2. Die Beklagten bestritten und wendeten im Grossen und Ganzen ein: Im Zeitpunkt des Abschlusses des Baurechtsvertrags mit der Klägerin bzw des Abschlusses des Mietvertrags zwischen der Klägerin und der I AG sei das Grundstück Nr. XXX unbebaut gewesen. Eine vertragliche Ausdehnung des gemieteten Objekts auf die nachträglich von der I AG im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erstellten Tankstelle sei nie erfolgt. Soweit die I AG Investitionen im Zusammenhang mit der Inbetriebnahme der Tankstelle getätigt habe, habe ihr die Klägerin diese Kosten, die die Klagsforderung übersteigen würden, gemäss Punkt 13.4. des Mietvertrags zu ersetzen. Dies sei bislang nicht erfolgt. Eine Übertragung des Baurechts von der Klägerin auf die I AG habe nie stattgefunden. Der Klägerin sei es gemäss Baurechtsvertrag gar nicht gestattet gewesen, das Baurecht an Dritte zu übertragen. Die I AG habe den Beklagten am 22.06.2015 nicht nur ihre Ansprüche gegen die Klägerin auf Erstattung der Investitionskosten sowie ihre Nichterfüllungs- und/oder Gewährleistungsansprüche abgetreten, sondern auch allfällige aus einer von ihnen der Klägerin erstatteten Heimfallsentschädigung resultierenden Bereicherungsansprüche. Im Fall des Erhalts einer Heimfallsentschädigung sei nämlich die Klägerin ungerechtfertigt auf Kosten der I AG bereichert, weil diese sämtliche Kosten des Tankstellenbaus getragen habe. Die abgetretenen Ansprüche würden jedenfalls einer allenfalls ganz oder teilweise zu Recht bestehenden Klagsforderung gegenüber aufrechnungsweise eingewendet.
Die Klägerin habe das ihr eingeräumte Baurecht nie selbst ausgeübt oder in ihrem Namen von der I AG ausüben lassen. Die Tankstelle sei von der I AG im eigenen Namen sowie auf eigene Kosten erbaut worden. Damit sei die von ihr errichtete Tankstelle nach dem sachenrechtlichen Grundsatz superficies solo cedit schon unmittelbar mit der Errichtung in ihr Eigentum übergegangen. Der Klägerin stehe deshalb auch keine Heimfallsentschädigung zu, weil sie nie Eigentümerin der Tankstelle geworden sei und ein Heimfall gar nicht stattfinden habe können.
Die Geltendmachung einer Heimfallsentschädigung durch die Klägerin erfolge rechtsmissbräuchlich. Die Klägerin habe von der I AG jährlich indexiert CHF 80'000.00 erhalten, wovon sie CHF 48'000.00 an die Beklagten weitergegeben habe. Sie habe damit ohne eigenen Aufwand jährlich CHF 32'000.00 lukriert. Es sei zynisch, wenn die Klägerin behaupte, der mit der I AG vereinbarte Mietzins sei bewusst niedrig angesetzt worden.
Ausserdem sei die Heimfallsentschädigung gemäss Art 226 SR bereits verjährt.
Schliesslich sei die geltend gemachte Heimfallsentschädigung auch viel zu hoch. Im September 2013, als die I AG Baurechtsnehmerin geworden sei, sei die Tankstelle ein "wertloser Sanierungsfall" gewesen. Der Buchwert habe CHF 51'263.00 betragen. Seither habe die I AG mehrere hundert Tausend Franken in die Sanierung investieren müssen, weitere Sanierungskosten seien zu erwarten. Der aktuelle Wert der Tankstelle resultiere ausschliesslich aufgrund der von I AG als Baurechtsnehmerin - vornehmlich im Jahre 2016 - getätigten Investitionen. Auch im September 2015 habe die auf dem Grundstück Nr. XXX befindliche Baute aufgrund gravierender Mängel noch einen Schadensfall dargestellt. Es habe sich um eine "schrottreife Tankstelle" gehandelt. Aufgrund des extrem schlechten Baugrundes sei es zu Absenkungen des Bodens gekommen, was kostspielige, im Jahre 2016 durchgeführte und behördlich angeordnet gewesene Sanierungsmassnahmen nach sich gezogen habe. Die Tankstelle sei praktisch komplett neu errichtet worden.
3. Das Erstgericht erkannte die Beklagten zur ungeteilten Hand schuldig, der Klägerin den Betrag von CHF 380'000.00 samt 5% Zinsen seit dem 01.10.2015 zu zahlen und die Verfahrenskosten erster Instanz zu ersetzen.
3.1. Das Erstgericht traf über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt hinaus noch folgende wesentliche Feststellungen:
Der am 27.01.1995 abgeschlossene Baurechtsvertrag lautet:
1. Die Baurechtsgeber sind grundbücherliche Miteigentümer zu je 1/2 Anteil der F Parzelle Nr. YYY, mit xx Klafter. (...)
2. Die Baurechtsgeber räumen der Baurechtsnehmerin an der in Art. 1 näher bezeichneten Liegenschaft ein Baurecht als unselbständiges Recht zu den nachfolgenden Bedingungen ein.
3. Das Baurecht wir auf die Dauer von 10 Jahren, unter Gewährung eines zweimaligen Optionsrechtes von 5 Jahren an die Baurechtsnehmerin, begründet und gewährt, beginnend mit dem Tage der grundbücherlichen Eintragung. Das Optionsrecht gilt als ausgeübt, wenn die Baurechtsnehmerin nicht ausdrücklich darauf verzichtet.
4. Im Rahmen des der Baurechtsnehmerin eingeräumten Baurechts, ist die Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten zur Erstellung von eingeschossigen Gewerbebauten berechtigt. Die Baurechtsnehmerin ist ferner berechtigt, diese Gewerbebauten frei zu vermieten und zu verpachten. Der aus diesem Miet- und Pachtverträgen erwirtschaftete Erlös steht der Baurechtsnehmerin zu.
5. Die Baurechtsnehmerin ist berechtigt Miet- oder Pachtverträge während der Dauer dieses Baurechtsvertrages als Dienstbarkeit im Grundbuch anmerken zu lassen.
6. Für die Dauer des Bestehens des Baurechtes hat die Baurechtsnehmerin einen jährlichen Baurechtszins (Basiswert) von CHF 48'000.-- zu bezahlen. Die Bezahlung erfolgt jeweils monatlich im voraus mit CHF 4'000.--.
Die erste Zahlung erfolgt am 1. Monatstage nach der Eröffnung der erstellten Bauten, spätestens jedoch am 01.01.1997.
Der Baurechtszins basiert auf dem schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise, Stand Oktober 1994 = 100.9 Punkte. Eine Zinsanpassung erfolgt jeweils per 01. Januar eines Jahres mit 40% des Schweizerischen Landesindexes, erstmals per 01. Januar 1998.
7. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sämtlich Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der Bauten, der Durchführung dieses Vertrages und dem ordentlichen Unterhalt der überbauten Liegenschaft zu tragen. Ebenso verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, die nötigen Versicherungen für Personen- und Sachschäden abzuschliessen und deren Kosten zu tragen.
8. Die Baurechtsgeber übernehmen keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit oder Eigenheit des vertragsgegenständlichen Grundstückes.
9. Sollte die Bau-, Betriebs- und Reklamebewilligung nicht oder nur unter unzumutbaren Auflagen erteilt werden, oder die Tankstelle mit Waschanlage infolge gesetzlicher Vorschriften vorzeitig geschlossen werden, so ist die Baurechtsnehmerin berechtigt von diesem Vertrag zurückzutreten.
10. Die Baurechtsgeber sind nach Ablauf oder der vorzeitigen Auflösung (Art. 9) dieses Baurechtsvertrages berechtigt, die auf gegenständlicher Liegenschaft erstellten Bauten zu einem zu vereinbarendem Preise zu übernehmen oder aber den Abbruch der unter- und oberirdischen Bauten und in diesem Zusammenhang die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes von der Baurechtsnehmerin zu Lasten der Baurechtsnehmerin zu verlangen. Allfällige Folgeschäden aus diesem Baurechtsvertrag (Altlasten, Verunreinigungen des Bodens, etc.) sind von der Baurechtsnehmerin zu Lasten und auf Kosten der Baurechtsnehmerin zu beseitigen. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich ferner, alle Auflagen in Art. 10 auch Ihren Mietern und Pächtern zu überbinden.
11. Die Vertragsparteien verpflichten sich, jedem Ihrer Rechtsnachfolger sämtliche Bedingungen dieses Vertrages zu überbinden.
12. Aufgrund des vorstehenden Baurechtsvertrages bewilligen und beantragen die Parteien nachfolgende Grundbucheintragungen:
12.1. Eintragung der Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts auf die Dauer von 10 Jahren, unter Gewährung eines zweimaligen Optionsrechtes von 5 Jahren, auf der F Parzelle Nr. 333/1, (E. B. 3, Fol. 415, Wiese) im hälfteanteiligen Miteigentum von G*** und D, ***, zu Gunsten der A AG, ***, als Last.
12.2. Vormerkung der Verpflichtung der Baurechtsnehmerin auf Verlangen der Baurechtsgeber die unter- und oberirdischen Bauten durch die Baurechtsnehmerin, zu Lasten und auf Kosten der Baurechtsnehmerin nach Ablauf oder bei vorzeitiger Auflösung des Baurechts abzubrechen, bzw. den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Mit Nachtrag zum Baurechtsvertrag vom 18.08.1997 wurde vereinbart, dass die Klägerin den Baurechtszins nicht ab dem Tag der grundbücherlichen Eintragung des Baurechts, sondern erst ab dem 1. September 1997 zu bezahlen hat.
Die Eintragung dieses Baurechts erfolgte mit Datum 12.09.1995 zu Beleg *** und mit der "Frist bis: 11.09.2005". Im Jahre 2005 wurde das Baurecht im Grundbuch gelöscht.
Die zweimal um jeweils fünf Jahre erfolgte Verlängerung des Baurechtes wurde im Grundbuch nicht eingetragen.
Die Baurechtsgeber (G und der Zweitbeklagte) wussten bei Abschluss des Baurechtsvertrages, dass das gegenständliche Grundstück an die J AG vermietet wird und dass hierfür diverse Bauten errichtet werden müssen.
Mit Datum vom 17.07.1995 schlossen die Klägerin als Vermieterin und die J AG, ***, als Mieterin einen Mietvertrag mit folgendem Inhalt:
1. Objekt
Die Vermieterin ist Baurechtsberechtigte der Parzelle Nr. YYY, Grundbuch Liechtenstein und vermietet der Mieterin folgende, im Anhang 1 beschriebene Tankstelle und Waschanlage mit dem für den Betrieb der Tankstelle benötigten Grundstück, gemäss beigelegtem und von beiden Parteien gezeichnetem Situationsplan.
Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der ober- und unterirdischen Bauten trägt die Mieterin.
3. Zu- und Wegfahrten
Die Zu- und Wegfahrten für die Kunden der Mieterin sind gemäss beiliegendem Plan gewährleistet.
4. Tankanlage
Die Mieterin hat das Recht, bei Bedarf einen neuen, erdverlegten Benzintank gemäss den gesetzlichen Vorschriften zu verlegen.
5. Reklametafeln
Die Mieterin hat das Recht, auf eigene Kosten Preis- und Reklamemasten auf dem Areal, an und auf dem Tankstellendach, sowie Preis- und Reklametafeln an den Gebäuden aufzustellen und/oder anzubringen. Überdies steht der Mieterin das Recht zu, das Dachleuchtband und das Leuchtschiff mit Farben und Signet der J AG auszustatten. Das diesbezügliche Bewilligungsgesuch ist Sache der Mieterin.
6. Strom- und Wasseranschluss
Die Mieterin übernimmt sämtliche mit dem Betrieb dieser Anlage gemäss Ziff. 1 verbundenen Werkanschlüsse für die Tank- und Waschanlage. Die Mieterin installiert auf eigene Kosten je einen separaten Zähler.
7. Tankstelleneinrichtungen und -erweiterungen
Die Mieterin installiert Tanksäulen und Tankstellensysteme auf eigene Kosten. Ebenso kann die Mieterin auf eigene Kosten bestehende Tankstelleninstallationen jederzeit neuen Anforderungen anpassen. Der Mieterin steht weiter das Recht zu, die Anlage durch weitere Installationen wie beispielsweise Verkaufsräume, Oeldosenautomaten, Informationstafeln, Waschanlagen und Installationen für Nebenleistungen, usw. nach dem J-Konzept zu erweitern.
8. Unterhalt und Erfüllung behördlicher Auflagen
8.1. Leistungen der Mieterin
Reparatur- und Unterhaltskosten, welche durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können. Sämtliche von der Mieterin getätigten Anschaffungen.
8.2. Der allgemeine Unterhalt des Mietobjektes sowie die Erfüllung behördlicher Auflagen gehen zu Lasten der Mieterin.
9. Versicherungen
9.1. Die Betriebshaftpflicht und die Versicherung der Gegenstände von Ziff. 4, 5 und 6 sowie die gelagerten und im Eigentum der Mieterin stehenden Produkte gehen zu Lasten der Mieterin.
10. Mietzins
10.1. Der Mietzins beträgt Fr 80'000.-- p.a. in Worten achzigtausend, resp. Fr. 6'667.-- p.m. Der Mietzins ist jeweils im voraus zum 1. eines jeden Monates fällig.
10.2. Der Mietzins wird erstmals zwei Monate nach Erhalt der Bau- und/oder Reklamegenehmigung gemäss Ziffer 4, 5 und 6 geschuldet. Sollte der Baubeginn aus Gründen, die nicht von der Mieterin zu vertreten sind, verzögert werden, wird der Mietzins erst ab Baubeginn geschuldet.
10.3. Der Mietzins wird gemäss Gesetz und Verordnung (VMGW) dem Schweizer Landesindex der Konsumentenpreise des BIGA zu 100% angepasst. Liegen die Voraussetzungen, die zu einer Anpassung berechtigen vor, erfolgt sie jeweils auf den 01. Januar eines Jahres, wobei für die Anpassung jeweils auf den Indexstand Oktober des Vorjahres zurückgegriffen wird. Erstmals kann der Baurechtszins auf den 01.01.1997 angepasst werden. Basis ist der Indexstand August 1995. Die Anpassung erfolgt nur durch schriftliche Beantragung der Vermieterin oder der Mieterin. Die Anpassung erfolgt nach der Formel:
Alter Preis x neuer Indexstand
--------------------------------------------- = neuer Zins
Alter Indexstand
10.4. Solche Mietzinsänderungen sind der Gegenpartei mit einer zweimonatigen Voranzeigefrist auf dem amtlichen Formular zu eröffnen und zu begründen.
11. Vertragsdauer / Vorzeitige Auflösung
11.1. Dieser Vertrag ist für 10 (zehn) Jahre abgeschlossen. Er beginnt am 01.09.1995.
11.2. Dieser Mietvertrag ist auf 10 (zehn) Jahre Mietdauer im Grundbuch (auf Parzelle No YYY) einzutragen,
11.3. Muss die Tankstelle infolge gesetzlicher Vorschriften vorzeitig geschlossen werden oder werden die Bau- und/oder Reklamegenehmigung gemäss Ziffer 4, 5 und 6 oder Gesuche bezüglich Umgestaltung des Mietobjektes oder von Bestandteilen des Mietobjektes endgültig verweigert oder nachträglich zurückgezogen oder nur unter unzumutbaren Auflagen erteilt, ist die Mieterin berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten, ohne dass sich daraus weitere Forderungen von Seiten der Vermieterin ergeben.
11.4. Bei einer allfälligen Handänderung des Mietobjektes gemäss Anhang 1 ist dieser Vertrag dem neuen Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten zu überbinden.
12. Instandstellung
Bei Beendigung der Mietdauer hat die Mieterin das Mietobjekt in besenreinem Zustand kostenlos zu übergeben, oder aber, auf Verlangen der Vermieterin innerhalb von 3 Monaten, den Abbruch der ober- und unterirdischen Bauten auf ihre Kosten durchzuführen.
13. Verschiedenes
13.1. Die Vermieterin verpflichtet sich, ihr bekannte Informationen oder behördliche Mitteilungen (aus einem Zeitraum bis zu zehn Jahren vor Vertragsabschluss) über Änderungen des Bebauungsplanes oder sonstige behördliche Absichten, welche die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigen könnten, der Mieterin sofort und vollständig zur Kenntnis zu bringen.
13.2. Die Vermieterin verpflichtet sich, bei sämtlichen Handlungen, die ihr Zutun erfordern, mitzuwirken und die Arbeiten der Mieterin bestmöglichst zu unterstützen. Sie garantiert der Mieterin ihre volle Unterstützung bezüglich des Einholens jeglicher Bewilligungen, welche die Mieterin zur Ausübung ihrer Rechte aus diesem Vertragsverhältnis benötigt.
13.3. Die Vermieterin verzichtet auf Entschädigungen, die mit einem Umbau der Tankstelle entstehen.
13.4. Die Mieterin hat das Recht, eine Unternehmung eigener Wahl mit Altlastbohrungen auf dem gesamten Tankstellengrundstück (gemäss Anhang 1) zu beauftragen. Der Nachweis bestehender Altlasten berechtigt die Mieterin zur sofortigen Auflösung des Mietvertrages, ohne dass sich daraus weitere Forderungen von Seiten der Vermieterin ergeben. Sämtliche mit dem Auffinden bestehender Altlasten allenfalls verbundenen Kosten sowie sämtliche sich daraus ergebenden Kostenfolgen gehen vollumfänglich zu Lasten der Vermieterin. Ebenso hat die Vermieterin der Mieterin sämtliche Investitionen, die ihr im Hinblick auf die Inbetriebnahme der Tankstelle angefallen sind, zu erstatten. Getätigte Zinszahlungen sind zurückzuerstatten.
Für den Fall, dass die Mieterin vom Vertrag nicht zurücktritt, wird für die Dauer der Verzögerung bis zur Wiederaufnahme der Bauarbeiten kein Mietzins geschuldet.
14. Anwendbares Recht
14.1. Im weiteren gelten die Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechtes.
14.2. Die Vermieterin erklärt sich einverstanden, dass die Mieterin in gegenseitigem Einverständnis den vorliegenden Vertrag einem allfälligen Rechtsnachfolger abtreten kann.
14.3. Die Vermieterin erklärt sich einverstanden, dass die Mieterin das obengenannte Mietobjekt untervermieten/verpachten darf.
14.4. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen hiezu sind nur wirksam, wenn sie von den Parteien in Schriftform vereinbart werden.
14.5. Der beiliegende Situationsplan und die Anlage sind integrierter Bestandteil dieses Vertrages.
14.6. Die Vermieterin hält sich bis zum 31.07.1995 an dieses von ihr unterschriebene Vertragsangebot gebunden. Der Vertrag wird durch die Gegenzeichnung der Mieterin wirksam.
15. Anzahl der Vertragsexemplare
Dieser Vertrag wird in 4 (vier) Exemplaren ausgefertigt, wovon die Mieterin 2 (zwei) Exemplare und die Vermieterin 2 (zwei) Exemplare erhält.
16. Gerichtsstand
Gerichtsstand für beide Vertragsparteien ist Basel-Stadt.
Im Anhang 1 zu diesem Mietvertrag ist folgendes festgehalten:
Tankstelle Fbestehend aus:
Das für den Betrieb der Tankstelle benötigte Grundstück auf Parzelle No YYY (auf beiliegendem Situationsplan rot eingezeichnet)
Zuleitungen für Werkanschlüsse wie Strom, Wasser, Gas und Kanalisation.
Dieser Mietvertrag wurde von den Parteien - parallel zum Baurechtsvertrag zwischen den Streitteilen des gegenständlichen Verfahrens - um insgesamt zehn Jahre verlängert.
Bei diesem Mietvertrag handelt es sich um einen seinerzeit üblichen Standardvertrag der J AG. Im Anhang des Mietvertrages wurde jeweils die Situation auf das jeweilige Objekt bezogen. Neben dem oben wiedergegebenen Mietvertrag zwischen der J AG und der Klägerin (und der Vertragsverlängerung auf insgesamt 20 Jahre) gab es keine sonstigen schriftlichen oder mündlichen Abmachungen.
Die J AG änderte ihren Firmennamen im Jahre 2000 auf K AG und im Jahre 2001 auf I AG.
Nach Abschluss des Mietvertrages wurde auf dem gegenständlichen Grundstück eine Tankstellenanlage mit Shop, Waschportal mit Staubsaugerplätzen errichtet. Die Klägerin unterfertigte (lediglich) die Baueingabe bzw. holte die Baubewilligung ein. Die Aufträge (an Dritte) zur Errichtung der Tankstellenanlage und der Bauten auf dem gegenständlichen Grundstück erteilte die I AG. Sämtliche Kosten für die Errichtung dieser Tankstelle und der Bauten auf dem gegenständlichen Grundstück wurden von der I AG getragen.
Nach Auslaufen des Baurechtsvertrages im September 2015 verlangten die Beklagten nicht den Abbruch der unter- und oberirdischen Bauten auf dem gegenständlichen Grundstück bzw. die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes.
Der Wert der auf dem gegenständlichen Grundstück zu diesem Zeitpunkt vorhandenen ober- und unterirdischen Bauten (Gebäude Shop, Tankstellenüberdachung, Entwässerungsanlage, Rohrleitungen/Leckwarngeräte, erdverlegte Tanks, Tanksäulen, Bodenbelag/Schleppplatten) betrug CHF 380'000.00.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses im September 2015 verlangte die Klägerin als Vermieterin nicht den Abbruch der ober- und unterirdischen Bauten auf dem gegenständlichen Grundstück.
Mit Datum vom 05.07.2013 schlossen die Beklagten als Baurechtsgeber und die I AG (vormals J AG) als Baurechtsnehmerin ("I AG") betreffend die gegenständliche Liegenschaft einen Baurechtsvertrag mit u.a. folgendem Inhalt:
2. Vorbemerkungen
(...)2.3 Mit Baurechtsvertrag vom 21. Juli bzw. 17. August 1995, welcher zwischen D und G einerseits sowie der AAG, Vaduz (nachfolgend "A AG") andererseits abgeschlossen wurde (nachfolgend der "Baurechtsvertrag"), räumten D und G als Baurechtsgeber der A AG als Baurechtsnehmerin auf dem Grundstück die Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts für eine Dauer von zehn Jahren, beginnend mit dem Tag der grundbücherlichen Eintragung des Baurechtsvertrages ein, wobei der A AG ein zweimaliges Optionsrecht für jeweils weitere,, fünf Jahre gewährt wurde, welches als ausgeübt galt, sofern die A AG nicht ausdrücklich auf die Ausübung des Optionsrechtes verzichtete.
2.4. Die Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts wurde am 12. September 1995 zu Beleg Nr. *** mit einer Befristung bis zum 11. September 2005 im Grundbuch eingetragen.
2.5. Mit Nachtrag zum Baurechtsvertrag vom 18. August 1997, welcher zwischen D und G einerseits sowie der A AG andererseits abgeschlossen wurde, wurde vereinbart, dass die A AGden Baurechtszins nicht ab dem Tag der grundbücherlichen Eintragung des Baurechts, sondern erst ab dem 1. September 1997 zu bezahlen hat.
2.6. Nach Ablauf der zehnjährigen Befristung der Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts am 11. September 2005 wurde die Dienstbarkeit am 11. Juni 2007 von Amts wegen aus dem Grundbuch gelöscht.
2.7. Eine weitere Eintragung der Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts im Grundbuch erfolgte nicht.
2.8. Der I AG sind der Baurechtsvertrag, der Nachtrag zum Baurechtsvertrag sowie die geschilderten Grundbuchsvorgänge bestens bekannt.
2.9. Mit Mietvertrag vom 17. Juli bzw. 7. August 1995, welcher zwischen der A AG und der I AG abgeschlossen wurde (nachfolgend der "Mietvertrag"), vermietete die A AG als Vermieterin der I AG als Mieterin die "Tankstelle F" bestehend aus dem für den Betrieb der Tankstelle benötigten Grundstück auf der F Parzelle Nr. YYY(bei der F Parzelle Nr. YYY handelt es sich um das Grundstück). Der Mietvertrag wurde für eine Dauer von zehn Jahren, beginnend mit 1. September 1995, abgeschlossen und sollte auf diese Vertragsdauer auf dem Grundstück im Grundbuch vorgemerkt werden. Zu einer grundbücherlichen Vormerkung kam es nicht.
2.10. Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 13. bzw. 17. Mai 2004, welcher zwischen der A AG und der I AG abgeschlossen wurde, wurde der Mietvertrag um weitere zehn Jahre, somit bis zum 11. September 2015 verlängert.
2.11. Die Baurechtsnehmerin errichtete auf ihre Kosten die auf dem Grundstück derzeit bestehenden ober- und unterirdischen Bauten und betreibt gegenwärtig darauf eine L-Tanksteile mit L Shop.
(...) 4. Inhalt der Baurechtsdienstbarkeit
4.1. Die Baurechtsgeber räumen der Baurechtsnehmerin auf dem Grundstück die Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts ein, die zur Nutzung des gesamten Grundstücks berechtigt, wie es auf dem "beiliegenden Situationsplan, der einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bildet, rot umrandet ist (nachfolgend die "Baurechtsdienstbarkeit").
4.2. Mit Eintragung der Baurechtsdienstbarkeit im Grundbuch erhält die Baurechtsnehmerin das Recht, ober- und unterirdische Bauten auf dem Grundstück zu errichten und beizubehalten. Zudem geht mit Eintragung der Baurechtsdienstbarkeit im Grundbuch das Eigentum an den auf dem Grundstück derzeit bestehenden ober- und unterirdischen Bauten (L-Tankstelle mit L Shop samt den dazu gehörenden anderen gewerblichen Gebäulichkeiten, technischen Anlagen sowie Service- und Dienstleistungseinrichtungen) auf die Baurechtsnehmerin über. Die Baurechtsnehmerin erhält insbesondere das Recht, das gesamte Grundstück sowie die darauf errichteten ober- und unterirdischen Bauten im Rahmen der baupolizeilichen und nachbarrechtlichen Vorschriften sowie der Bestimmungen dieses Vertrages zu nutzen, die Bauten zu betreiben, baulich umzugestalten und zu erweitern bzw. zu ergänzen sowie auf dem Grundstück und den Bauten die für den Betrieb der L-Tankstelle mit L Shop üblichen Werbeeinrichtungen anzubringen.
4.3. Die Parteien verpflichten sich, binnen 2 Monaten nach Abschluss dieses Vertrages ein Baugesuch betreffend die bauliche Umgestaltung, Erweiterung bzw. Ergänzung der auf dem Grundstück derzeit bestehenden ober- und unterirdischen Bauten (L-Tankstelle mit L Shop samt den dazu gehörenden anderen gewerblichen Gebäulichkeiten, technischen Anlagen sowie Service- und Dienstleistungseinrichtungen) zu unterzeichnen und bei der Baubehörde einzureichen.
(...)7. Vertragsdauer
7.1. Dieser Vertrag wird für eine fixe Vertragslaufzeit von 29 Jahren abgeschlossen, die ab Unterzeichnung dieses Vertrages durch die Baurechtsnehmerin beginnt.
7.2. Die Baurechtsnehmerin hat allerdings die Möglichkeit, diesen Vertrag bereits nach einer Laufzeit von 15, 20 oder 25 Jahren ab Unterzeichnung dieses Vertrages durch die Baurechtsnehmerin unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten (Datum des Poststempels massgebend) mit eingeschriebenem Brief auf das Ende der betreffenden Laufzeit zu kündigen.
(...)7.6 Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Rückbau)
Bei Beendigung dieses Vertrages infolge Ablaufs der fixen Vertragslaufzeit nach Punkt 7.1 oder infolge Kündigung durch die Baurechtsnehmerin nach Punkt 7.2 oder infolge fristloser Vertragsauflösung durch die Baurechtsnehmerin nach Punkt 7.4 oder durch die Baurechtsgeber nach Punkt 7.5 kommt es zu keinem Heimfall der von der Baurechtsnehmerin auf oder unter dem Grundstück errichteten ober- und unterirdischen Bauten an die Baurechtsgeber. Die Baurechtsnehmerin hat alle auf oder unter dem Grundstück erstellten ober- und unterirdischen Bauten auf ihre Kosten nach dem neuesten Stand der Technik zu entfernen, das Grundstück von jeglichen Altlasten und Verunreinigungen jeder Art ordnungsgemäss zu säubern und überhaupt den Zustand wiederherzustellen, in welchem sich das Grundstück vor Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1995 befunden hatte (grüne Wiese).
Die Klägerin wurde vom Abschluss dieses Baurechtsvertrages nicht informiert. Die I AG bezahlte den Mietzins bis September 2015 an die Klägerin.
A. Cund D sind gegenwärtig je zur Hälfte Miteigentümer des F Grundstücks Nr. XXX, ***, dessen frühere Grundstücksbezeichnung F Parzelle Nr. YYY, lautete (nachfolgend das "Grundstück"). Dem Grundstück ist die Adresse ***, F, Fürstentum Liechtenstein, zugeordnet.
B. C erwarb den hälftigen Miteigentumsanteil an dem Grundstück durch Einantwortung der Verlassenschaft nach ihrem Ehegatten G.
C. Mit Baurechtsvertrag vom 21. Juli bzw. 17. August 1995, welcher zwischen D und G einerseits sowie der A AG, andererseits abgeschlossen wurde (nachfolgend der "Baurechtsvertrag"), räumten D und G als Baurechtsgeber der A AG als Baurechtsnehmerin auf dem Grundstück die Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts für eine Dauer von zehn Jahren beginnend mit dem Tag der grundbücherlichen Eintragung des Baurechtsvertrags ein, wobei der A AG ein zweimaliges Optionsrecht für jeweils weitere fünf Jahre gewährt wurde, welches als ausgeübt galt, sofern die A AG nicht ausdrücklich auf die Ausübung des Optionsrechts verzichtete.
D. Die Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts wurde am 12. September 1995 zu Beleg Nr. *** mit einer Befristung bis zum 11. September 2005 im Grundbuch eingetragen.
E. Mit Nachtrag zum Baurechtsvertrag vom 18. August 1997, welcher zwischen D und G einerseits sowie der A AG andererseits abgeschlossen wurde, wurde vereinbart, dass die A AGden Baurechtszins nicht ab dem Tag der grundbücherlichen Eintragung des Baurechts, sondern erst ab dem 1. September 1997 zu bezahlen hat.
F. Nach Ablauf der zehnjährigen Befristung der Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts am 11. September 2005 wurde diese am 11. Juni 2007 von Amts wegen aus dem Grundbuch gelöscht. Eine weitere Eintragung der Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts im Grundbuch erfolgte nicht.
G. Die I AG errichtete auf ihre Kosten sämtliche auf dem Grundstück derzeit bestehenden ober- und unterirdischen Bauten und betreibt gegenwärtig darauf eine L-Tankstelle mit L Shop.
H. Mit Mietvertrag vom 17. Juli bzw. 7. August 1995, welcher zwischen der A AG und der I AG abgeschlossen wurde (nachfolgend der "Mietvertrag"), vermietete die A AG als Vermieterin der I AG als Mieterin die "Tankstelle F" bestehend aus dem für den Betrieb der Tankstelle benötigten Grundstück auf der F Parzelle Nr. YYY (bei der F Parzelle YYY handelt es sich um das Grundstück). Der Mietvertrag wurde für eine Dauer von zehn Jahren beginnend mit 1. September 1995 abgeschlossen und sollte auf diese Vertragsdauer auf dem Grundstück im Grundbuch vorgemerkt werden. Zu einer grundbücherlichen Vormerkung kam es allerdings nicht.
I. Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 13. bzw. 17. Mai 2004, welcher zwischen der A AG und der I AG abgeschlossen wurde, wurde der Mietvertrag um weitere zehn Jahre, somit bis zum 11. September 2015 verlängert.
Die Vertragsparteien vereinbaren nun was folgt:
1.1. Die I AG tritt hiermit unentgeltlich ab und überträgt an C und D mitsamt allen damit verbundenen Gestaltungsrechten sämtliche ihrer gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche gegenüber der A AG, insbesondere Bereicherungsansprüche, die daraus resultieren, dass die I AG auf dem Grundstück ober- und unterirdische Bauten erstellt hat, bzw. daraus resultieren werden, dass die A AG von C und/oder D eine Zahlung (Heimfallsentschädigung) dafür erhält, dass die von der I AG auf dem Grundstück erstellten ober- und unterirdischen Bauten infolge Löschung der Dienstbarkeit des unselbständigen Baurechts aus dem Grundbuch in das hälftige Miteigentum von C und D übergegangen sind und nehmen C und Ddie abgetretenen Ansprüche hiermit an und übernehmen diese.
2. Anfechtungsverzicht
2.1. Die Vertragsparteien erklären hiermit ausdrücklich, auf eine allfällige Anfechtung dieses Vertrags wegen Zwangs oder Irrtums oder wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes gemäss §§ 934 und 935 ABGB zu verzichten.
3. Schlussbestimmungen
3.1. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags unwirksam oder undurchsetzbar sein oder werden, wird hierdurch die Wirksamkeit oder Durchsetzbarkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrags nicht berührt. Für diesen Fall kommen die Vertragsparteien überein, die unwirksame oder undurchsetzbare Bestimmung durch eine wirksame bzw. durchsetzbare Bestimmung zu ersetzen, die dem rechtlichen und wirtschaftlichen Zweck der zu ersetzenden Bestimmung möglichst nahe kommt.
3.2. Sollte dieser Vertrag eine Regelungslücke aufweisen, die nicht durch Heranziehen einer gesetzlichen Bestimmung beseitigt werden kann, haben sich die Vertragsparteien bei der ergänzenden Auslegung an Ziel und Zweck dieses Vertrags zu orientieren.
3.3. Für diesen Vertrag wird die Anwendung liechtensteinischen Rechts unter Ausschluss der Kollisionsnormen vereinbart. Diese Rechtswahl gilt auch hinsichtlich der Beurteilung der Rechtswirksamkeit, der Auslegung und der Erfüllung dieses Vertrags.
3.4. Für alle Streitigkeiten, die aus diesem Vertrag resultieren oder im Zusammenhang mit dessen Abschluss, Verletzung, Auflösung oder Nichtigkeit entstehen, vereinbaren die Vertragsparteien die ausschliessliche Zuständigkeit des Fürstlichen Landgerichts in Vaduz, Fürstentum Liechtenstein.
3.5. Dieser Vertrag wird in drei Exemplaren ausgefertigt, wobei je ein Exemplar für jede Vertragspartei bestimmt ist."
3.2. In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, dass der Übergang des Eigentums der Baute vom Bauberechtigten an den Grundeigentümer durch Zeitablauf als Heimfall bezeichnet werde. Der Heimfall werde mit Ablauf der Baurechtsdauer schlagend, unabhängig von einer allfälligen Eintragung oder Löschung des Baurechts im Grundbuch. Der Grundeigentümer habe dem bisherigen Bauberechtigten gemäss Art 251c Abs 1 SR eine angemessene Entschädigung zu leisten.
Auch wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zwischen der Klägerin und der J AG die gegenständliche Liegenschaft unbebaut gewesen sei, so sei die Vermietung doch und gerade auch zum Zweck der Errichtung einer Tankstelle samt zugehörigen Bauten erfolgt. In Punkt 12. des Mietvertrags sei auch klar geregelt worden, was mit den während des Mietverhältnisses errichteten ober- und unterirdischen Bauten sowie der Tankstellenanlage bei Beendigung des Mietverhältnisses zu geschehen habe. Demnach habe die Mieterin das Mietobjekt "in besenreinem Zustand kostenlos" zurückzugeben oder aber auf Verlangen der Vermieterin den Abbruch der ober- unterirdischen Bauten auf eigene Kosten durchzuführen. Da nach den Feststellungen die Klägerin als Vermieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses im September 2015 den Abbruch der Bauten nicht begehrt habe, seien ihr diese vereinbarungsgemäss "kostenlos" zugefallen. Die Klägerin sei daher berechtigt, für diese Bauten von den Beklagten eine Heimfallsentschädigung zu begehren. Nach Punkt 10. des Baurechtsvertrags seien die Baurechtsgeber, also die Beklagten, berechtigt, nach Ablauf des Baurechtsvertrags die auf der gegenständlichen Liegenschaft erstellten Bauten zu einem zu vereinbarenden Preis zu übernehmen oder aber den Abbruch der unter- und oberirdischen Bauten sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. Unstrittig hätten die Beklagten einen Abbruch der unter- und oberirdischen Bauten nicht verlangt. Da sich die Parteien - im Sinne des Punktes 10. des Baurechtsvertrags - auch nicht auf einen Preis geeinigt hätten, habe die Klägerin Anspruch auf eine angemessene Heimfallsentschädigung gemäss Art 251c SR. Die angemessene Entschädigung sei mit dem Wert der auf dem Grundstück errichteten Bauten zum Stichtag des Endes der Baurechtsdauer (September 2015), sohin mit CHF 380'000.00, festzusetzen.
Die Beklagten könnten sich nicht auf den Abtretungsvertrag vom 22.06.2015 stützen bzw nicht eine von der I AG abgetretene Forderung gegen eine allenfalls zu Recht bestehende Klagsforderung aufrechnen. Das scheitere schon daran, dass die I AG eine allfällige Forderung gegenüber der Klägerin nur so an die Beklagten abtreten könne, wie sie ihr zustehen würde. Die Coop Mineraloel AG könnte eine allfällige Forderung gegen die Klägerin nur am vereinbarten Gerichtsstand Basel-Stadt und nicht vor dem Fürstlichen Landgericht geltend machen. Daher könne eine solche Forderung auch von den Beklagten nicht in einem Verfahren vor dem Landgericht eingewendet werden.
Schliesslich sei auch die Verjährungseinrede der Beklagten erfolglos. Die Heimfallsentschädigung sei nämlich erst mit Ende der Baurechtsdauer im September 2015 fällig geworden. Das (eingeschränkte) Klagebegehren bestehe daher zur Gänze zu Recht.
4. Das Fürstliche Obergericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Beklagten teilweise Folge. Es bestätigte das Ersturteil, soweit dieses die Klagsforderung als zu Recht bestehend feststellte, als Teilurteil, hob im Übrigen das Ersturteil auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung über die Gegenforderung unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund an das Erstgericht zurück.
4.1. Das Fürstliche Obergericht verwarf die von den Beklagten im Zusammenhang mit dem Verkehrswertgutachten geltend gemachte Mangelhaftigkeit und erachtete auch die Beweisrüge für haltlos. An der Richtigkeit des vom Erstgericht festgestellten Verkehrswerts der gegenständlichen Bauten bestünden keinerlei Zweifel.
4.2. In rechtlicher Hinsicht stellte das Fürstliche Obergericht klar, dass sich das zwischen den Streitteilen am 27.01.1995 entstandene Baurechtsverhältnis mangels eines relevanten Auslandsbezugs nach liechtensteinischem Recht bestimme. Hingegen sei auf den zwischen der Klägerin und der I AG am 17.07.1995 abgeschlossenen Mietvertrag gemäss Vertragspunkt 14. schweizerisches Recht anzuwenden.
Die Baurechtsdienstbarkeit zu Gunsten der Klägerin sei unstrittig rechtsgültig errichtet und damit der Klägerin das Recht eingeräumt worden, auf dem Grundstück Nr. XXX der Beklagten "auf eigene Kosten eingeschossige Gewerbebauten zu errichten". Damit sei die Klägerin Eigentümerin der auf dem Grundstück Nr. XXX errichteten Tankstellenanlage geworden. Dass die Klägerin die Tankstellenanlage nicht selbst errichtet habe, sondern diese von der I AG (als Mieterin) auf eigene Kosten errichtet worden sei, ändere daran nichts. Art 251 Abs 1 SR verlange nämlich nicht, dass der Dienstbarkeitsberechtigte die Bauten auf eigene Kosten selbst ausführe. Es sei auch nichts Gegenteiliges in dem von den Streitteilen abgeschlossenen Baurechtsvertrag vereinbart worden. Das Erstgericht habe zu Recht darauf verwiesen, es sei zulässig gewesen, dass die Klägerin der I AG eine auf deren Kosten erst noch zu errichtende Tankstellenanlage vermietet habe. In der Ausführung der Bauten durch die I AG auf eigene Kosten sei auch nicht eine Übertragung der Dienstbarkeit von der Klägerin auf die I AG zu erblicken. Der zwischen den Streitteilen abgeschlossene Baurechtsvertrag habe es der Klägerin ausdrücklich erlaubt, die aufgrund der eingeräumten Baurechtsdienstbarkeit errichteten Gewerbebauten zu vermieten. Die Baurechtsgeber, also der Rechtsvorgänger der Erstbeklagten sowie der Zweitbeklagte hätten bei Abschluss des Baurechtsvertrags auch gewusst, dass die Gewerbebauten erst noch errichtet werden müssten und von der Klägerin an die I AG vermietet werden würden. Der Einwand der Beklagten, die Klägerin sei gar nie Eigentümerin der Tankstellenanlage geworden, erfolge rechtsmissbräuchlich.
Mit dem im Grundbuch als Endtermin der Baurechtsdauer festgesetzten Tag, also dem 11.09.2005, sei das Baurecht sachenrechtlich untergegangen und sei damit die Tankstellenanlage in das Eigentum der Beklagten übergegangen. Mit dem 11.09.2005 seien die sachenrechtlichen Wirkungen entfallen. Auf schuldrechtlicher Basis sei die Geltungsdauer des Baurechts bis 11.09.2015 verlängert worden. Inwiefern die Klägerin von den Beklagten daher eine Entschädigung für die Tankstellenanlage verlangen könne, bestimme sich nicht nach sachenrechtlichen Vorschriften (Art 251c SR), sondern ausschliesslich nach den zwischen den Streitteilen geschlossenen Vereinbarungen.
Nach Punkt 10. des Baurechtsvertrags seien die Beklagten berechtigt gewesen, nach Ablauf der Vertragsdauer, also am 11.09.2015, die Tankstelle entweder "zu einem zu vereinbarenden Preis zu übernehmen" oder deren Abbruch und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen. Für die letztere Variante hätten sich die Beklagten offensichtlich nicht entschieden. Aber auch die Vereinbarung eines "Preises" sei offensichtlich nicht zustande gekommen. Der Baurechtsvertrag sehe keine Regelung vor, was in einem solchen Fall gelten solle. Es sei daher von einer Vertragslücke auszugehen, die im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung zu schliessen sei. Vernünftige und redliche Parteien hätten jedenfalls nicht vereinbart, dass mangels Zustandekommen einer Vereinbarung der Klägerin gar nichts zu zahlen sei. Es entspreche dem hypothetischen Parteiwillen, dass die Parteien auch im Falle der schuldrechtlichen Verlängerung des Baurechts vereinbart hätten, dass der Klägerin auch dann, wenn keine Einigung zustande komme, eine angemessene Entschädigung gebühre. Eine derart sachgerechte Lösung wäre von redlichen Vertragsparteien auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeschlossen worden.
Die Beklagten schuldeten daher der Klägerin mit dem "schuldrechtlichen Heimfall" bzw dem Ablauf des Baurechtsvertrags am 11.09.2015 eine angemessene Entschädigung. Diese Entschädigung entspreche dem mit CHF 380'000.00 festgestellten Verkehrswert der Tankstellenbauten zum 01.09.2015. Die Beklagten seien aufgrund des Wertzuwachses ihres Grundstücks objektiv mit diesem Wert bereichert worden. Die Tankstellenbauten seien für die Beklagten auch subjektiv von Nutzen gewesen, weil sie diese im Zusammenhang mit dem mit der L AG im Jahre 2013 abgeschlossenen Baurechtsvertrag gewinnbringend einsetzen hätten können.
Der Anspruch der Klägerin sei nicht verjährt. Die ihr von den Beklagten gemäss Punkt 10. des Baurechtsvertrags vom 27.01.1995 vertraglich geschuldete Entschädigung sei frühestens mit Ablauf des Baurechtsvertrags am 11.09.2015 fällig geworden, weshalb die allgemeine 30-jährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen sei.
Dass die Klägerin aus der Vermietung der im Baurecht erstellten Tankstellenanlage an die I AG einen Gewinn lukriert habe und sich letztlich der Baurechtsvertrag vom 27.01.1995 für die Klägerin vorteilhafter als für die Beklagten ausgewirkt habe, mache die Klagsführung nicht rechtsmissbräuchlich. Als Ausfluss der Vertragsfreiheit sei es im freien Belieben der Beklagten gestanden, bei der Aushandlung des Baurechtsvertrags mit der Klägerin auf für sie günstigere Bedingungen zu bestehen, beispielsweise einen höheren Baurechtszins zu verlangen oder eine Heimfallsentschädigung auszuschliessen, und für den Fall, dass die Klägerin mit diesen Bedingungen nicht einverstanden wäre, vom Vertragsabschluss überhaupt Abstand zu nehmen.
Das Erstgericht habe die Gegenforderung zwar nicht spruchgemäss, aber doch der Sache nach als prozessual unzulässig zurückgewiesen, in dem es sich zur Entscheidung über die Gegenforderung als unzuständig erachtet habe. Den diesbezüglichen Beschluss des Erstgerichts hätten die Beklagten mit ihrer in der Berufung erhobenen Rechtsrüge angefochten. Die Klägerin habe die Unzuständigkeitseinrede erst anlässlich der Streitverhandlung vom 12.02.2016 und damit verspätet erhoben. Die Zuständigkeit des Fürstlichen Landgerichts sei daher gemäss § 53 Abs 3 JN gegeben. Abgesehen davon könnten mit der Aufrechnungseinrede auch Gegenforderungen in den Rechtsstreit eingeführt werden, für deren selbständige Einklagung das angerufene Gericht (örtlich) unzuständig wäre. Die angefochtene Entscheidung sei daher im Zusammenhang mit der eingewendeten Gegenforderung aufzuheben und zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen. Im zweiten Rechtsgang werde das Erstgericht zu beachten haben, dass die Beklagten die von ihr eingewendete Gegenforderung bislang weder schlüssig begründet noch beziffert hätten, wozu sie das Erstgericht gemäss § 182 ZPO anzuleiten haben werde.
5. Gegen das Teilurteil richtet sich die fristgerecht erstattete, auf den Rechtsmittelgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gestützte Revision der Beklagten. Sie streben damit eine Abänderung der obergerichtlichen Entscheidung im Sinne einer gänzlichen Klagsabweisung an. Hilfsweise begehren sie die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und die Zurückverweisung der Rechtssache an das Fürstliche Obergericht unter Bindung an die Rechtsansicht des Fürstlichen Obersten Gerichtshofs, weiters hilfsweise die Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und die Zurückverweisung der Rechtssache an das Fürstliche Landgericht. Die Beklagten stellen ferner einen Kostenantrag.
Die Klägerin bestreitet in ihrer ebenfalls rechtzeitig eingebrachten Revisionsbeantwortung das Vorliegen des geltend gemachten Rechtsmittelgrundes und beantragt, der Revision keine Folge zu geben und ihr die Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.
6. Die Beklagten bringen in ihrer Revision zusammengefasst und im Wesentlichen vor:
6.1. Die Rechtsansicht des Fürstlichen Obergerichts, dass das Eigentum an den gegenständlichen Bauten mit Ablauf des im Grundbuch eingetragenen Endtermins 11.09.2005 von der Klägerin auf die Beklagten übergegangen sei, setze voraus, dass die Klägerin jemals Eigentümerin der Bauten gewesen wäre. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Gemäss Art 2 des zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Baurechtsvertrags sei die Einräumung eines Baurechts als unselbständiges Recht vereinbart worden. In Art 4 des Baurechtsvertrags sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die Klägerin im Rahmen des Baurechts auf eigene Kosten zur Erstellung von eingeschossigen Gewerbebauten berechtigt sei. Nach den Feststellungen habe die Klägerin keine Bauten auf dem Grundstück hergestellt, sondern das leere Grundstück an die I AG vermietet. Demgemäss gebe es auch keine Bauten der Klägerin im Sinne des Baurechtsvertrags, für die sie irgendeine Entschädigung von den Beklagten verlangen könne.
Wenn das Obergericht ausführe, das Gesetz verlange nicht, dass der Dienstbarkeitsberechtigte die Bauten auf eigene Kosten selbst ausführe und Gegenteiliges von den Streitteilen im Baurechtsvertrag auch nicht vereinbart worden sei, sei dies falsch. Nach dem Baurechtsvertrag sei die Klägerin berechtigt gewesen, auf eigene Kosten eingeschossige Gewerbebauten zu errichten und diese von ihr errichteten Gewerbebauten anschliessend zu vermieten und den dadurch erwirtschafteten Gewinn zu behalten. Hingegen sei gerade nicht vereinbart worden, die Klägerin sei berechtigt, das Grundstück leer zu vermieten, die Mieterin die Bauten auf eigene Kosten errichten zu lassen und anschliessend für die von der Mieterin errichteten Bauten eine Entschädigung zu verlangen. Aus diesem Grund seien auch die Ausführungen des Fürstlichen Obergerichts zur Auslegung des Art 10 des Baurechtsvertrags nach dem hypothetischen Parteiwillen verfehlt. Eine Entschädigung stünde der Klägerin nur dann zu, wenn sie von ihrem Recht, auf dem Grundstück Bauten zu errichten, Gebrauch gemacht hätte. Da dies nicht der Fall sei, könne sie auch keine Entschädigung verlangen. Das Fürstliche Obergericht habe den eingeklagten Anspruch zu Unrecht unter Berufung auf Art 10 des Baurechtsvertrags bejaht. Richtigerweise hätte es die Klage zur Gänze abweisen müssen.
6.2. Art 10 des Baurechtsvertrags begründe entgegen der Ansicht des Fürstlichen Obergerichts keine neue Anspruchsgrundlage für eine "schuldrechtliche Heimfallsentschädigung". Vielmehr werde mit Art 10 des Baurechtsvertrags die dispositive Bestimmung des Art 251c SR abbedungen. Die Bejahung des eingeklagten Anspruchs auf Basis des Art 10 des Baurechtsvertrags sei - trotz richtiger Verneinung der Anwendbarkeit von Art 251c SR - daher auch aus diesem Grund unrichtig.
6.3. Der Anspruch der Klägerin auf Heimfallsentschädigung sei auch gemäss Art 226 SR verjährt.
6.4. Die gegenständlichen Bauwerke hätten sich zu keinem Zeitpunkt im Eigentum der Klägerin befunden. Die Klägerin sei im Rahmen ihres unselbständigen Baurechts nicht berechtigt gewesen, dieses an einen Dritten zu übertragen. Die Bauführung durch die I AG sei damit ohne sachenrechtliche Grundlage erfolgt. Die I AG habe lediglich ein obligatorisches Nutzungsrecht aus dem Mietvertrag mit der Klägerin gehabt. Dies habe entsprechend dem Grundsatz "superficies solo cedit" zwingend zur Konsequenz gehabt, dass das Eigentum an der mit dem Grundstück fest und untrennbar verbundenen Tankstelle bereits zum Zeitpunkt der Bauführung den Beklagten als Grundeigentümer zugefallen sei, was jeden Heimfall und damit eine Heimfallsentschädigung ausschliesse.
6.5. Die Geltendmachung der Heimfallsentschädigung erfolge rechtsmissbräuchlich im Sinn des Art 2 Abs 2 SR und Art 2 Abs 2 PGR und dürfe daher keinen Rechtsschutz finden. Der Zweck des Rechtsinstituts Heimfallsentschädigung liege darin, den bisherigen Baurechtsberechtigten für die an den Grundeigentümer übergegangene Baute zu entschädigen. Hier führe der Zuspruch einer Heimfallsentschädigung nicht zu einem fairen Interessenausgleich, das Gegenteil sei der Fall. Die Beklagten hätten während der gesamten 20-jährigen Dauer der Geschäftsbeziehung mit der Klägerin CHF 960'000.00 dafür erhalten, dass sie der Klägerin ihr Grundstück überlassen hätten, während die Klägerin für die blosse Weiterreichung des leeren Grundstücks CHF 1,6 Millionen an Mietzins lukriert hätte. Die Klägerin würde mit einem Plus von über CHF 1'437'000.00 aussteigen (lukrierter Mietzins CHF 1,6 Millionen abzüglich gezahlter Baurechtszins CHF 960'000.00 abzüglich Baukosten CHF 0 zuzüglich eingeklagte Heimfallsentschädigung von ursprünglich CHF 797'000.00 plus Zinsen), während die Beklagten mit CHF 163'000.00 abzüglich Zinsen das Auslangen finden müssten. Dass die Klägerin das Klagebegehren schliesslich auf CHF 380'000.00 eingeschränkt habe, ändere am Vorwurf der rechtsmissbräuchlichen Klagserhebung nichts. Auch durch den eingeschränkten Klagsbetrag werde immer noch ein grosser Teil des gesamten Verdienstes der Beklagten während ihrer 20-jährigen Geschäftsbeziehung mit der Klägerin abgeschöpft, ohne dass die Klägerin dafür irgendeine Leistung hätte erbringen müssen.
7. Die Klägerin verfolgt in ihrer Revisionsbeantwortung im Wesentlichen folgende Gegenargumentation:
7.1. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts sei nicht zu beanstanden. Mit ihrer Darstellung, die Klägerin sei zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin der gegenständlichen Bauten gewesen, würden die Beklagten einerseits die rechtlichen Grundlagen verkennen und andererseits vom bindenden Sachverhalt abgehen. Es sei zwar richtig, dass die I AG die Bauten auf der gegenständlichen Liegenschaft errichtet habe, doch sei es die Klägerin gewesen, die die notwendige Baueingabe eingebracht und eine Baubewilligung eingeholt habe. Demnach sei die Klägerin nach Massgabe der rechtlichen Grundlagen im Fürstentum Liechtenstein Bauwerberin und Bauherrin gewesen.
Im Mietvertrag zwischen der Klägerin und der I AG sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die für das Mietverhältnis benötigten Bauten auf Kosten der I AG zu errichten seien. Diese Finanzierungsvereinbarung stelle eine zulässige Vereinbarung im Rahmen des festgestellten Mietvertragsverhältnisses dar. Das Baurechtsverhältnis zwischen den Streitteilen sei dadurch in keiner Weise berührt worden. Art 251 Abs 1 SR verlange, wie das Obergericht richtig ausgeführt habe, nicht, dass der Dienstbarkeitsberechtigte die Bauten auf eigene Kosten selbst ausführen müsse und dass Gegenteiliges zwischen den Streitteilen auch nicht vereinbart worden sei. Die Beklagten könnten auch nicht nachvollziehbar aufzeigen, weshalb die Klägerin die Bauten selbst finanzieren hätte müssen. Das Berufungsgericht habe zu Recht darauf hingewiesen, dass der diesbezügliche Einwand der Beklagten rechtsmissbräuchlich sei. Die Beklagten hätten diesen Punkt in der Revision nicht mehr bekämpft, sodass der vom Obergericht festgestellte Rechtsmissbrauch als implizit anerkannt gelte.
7.2. Ebenso unrichtig sei die Ansicht der Beklagten zur dispositiven Natur der Entschädigung. Die Beklagten würden nicht zwischen der sachenrechtlichen und der schuldrechtlichen Komponente unterscheiden, wenn sie wiederholt darzustellen versuchen, sämtliche Massgaben aus dem zwischen den Streitteilen bestehenden Vertragsverhältnis wären im Jahre 2005 beseitigt worden, weil das Baurecht nicht weiter im Grundbuch eingetragen geblieben sei. Das Berufungsgericht habe zutreffend darauf hingewiesen, dass hinsichtlich des Baurechts eine schuldrechtliche Vereinbarung getroffen worden und diese bis ins Jahr 2015 verlängert worden sei. Dieser schuldrechtlichen Vereinbarung seien auch beide Vertragsteile jeweils nachgekommen. So habe die Klägerin den vereinbarten Baurechtszins stets fristgerecht an die Beklagten gezahlt. Das Berufungsgericht habe unter Anwendung der hier massgeblichen Auslegungsregeln den richtigen Schluss gezogen, dass auch unter Bedachtnahme auf die schuldrechtliche Vereinbarung von den Beklagten eine Entschädigung für die an sie zurückgefallenen Bauten zu leisten sei, was von den Beklagten auch gar nicht substantiiert bestritten werde. Wenn die Beklagten ausführen, mit Art 10 des Baurechtsvertrags sei Art 251c SR abbedungen worden, übergingen sie die diesbezüglich klaren Bestimmungen im Baurechtsvertrag. Wäre dies der Fall, bleibe wenig verständlich, weshalb eine zu vereinbarende Entschädigung bzw die Entfernung der Bauten im Baurechtsvertrag ausdrücklich festgelegt worden sei. Den sonstigen in diesem Punkt treffenden Ausführungen des Berufungsgerichts würden die Beklagten in ihrem Rechtsmittel gar nicht entgegentreten.
7.3. Auch im Zusammenhang mit der Verjährungseinrede würden die Beklagten die sachen- und schuldrechtlichen Massgaben des gegenständlichen Falls verkennen. Das Berufungsgericht habe zu Recht darauf verwiesen, dass hinsichtlich der schuldrechtlichen Verpflichtung der Beklagten, die gerichtlich festgesetzte Entschädigung von CHF 380'000.00 zu zahlen, gemäss § 1478 ABGB eine 30-jährige Verjährungsfrist gelte und demzufolge keine Verjährung eingetreten sei.
7.4. Auch der Einwand des Rechtsmissbrauchs durch die Beklagten bleibe unerfindlich. Die Beklagten hätten bei Aushandlung des Baurechtsvertrags auf für sie günstigere Bedingungen bestehen können. Sie seien aber mit dem Inhalt des Baurechtsvertrags einverstanden gewesen und hätten diesen unterfertigt. Sie seien deshalb auch nicht berechtigt gewesen, die Erfüllung der vertraglichen Pflichten abzulehnen, weil sie für sie wirtschaftlich ungünstiger seien als für die Klägerin.
Tatsächlich sei das Verhalten der Beklagten selbst rechtsmissbräuchlich, zumal sie darauf pochen würden, entgegen den vertraglich getroffenen Vereinbarungen keine Entschädigung für die an sie gefallenen Bauten auf der Baurechtsliegenschaft bezahlen zu müssen. Im Übrigen würde die von ihnen für sich reklamierte Rechtsansicht zur Folge haben, dass sie ab dem Jahre 2005 ohne Grundlage Baurechtszins kassiert hätten und sie im Umfang dieser Zinszahlungen ab dem Jahre 2005 unrechtmässig bereichert wären. Ein allfälliger Entschädigungsanspruch der Klägerin nach Massgabe einer solchen Ansicht würde die hier zuerkannte Entschädigung für die heimgefallenen Bauten bei weitem überragen und zeige sich auch unter diesem Gesichtspunkt das rechtsmissbräuchliche Verhalten der Beklagten recht eindrücklich.
8. Die Revision ist nicht berechtigt.
Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat dazu erwogen:
8.1. Vorbemerkungen
8.1.1. Rezeptionsgrundlage für die Bestimmungen über das Baurecht in Art 251 und Art 251a - Art 251k SR sind die Art 779 und 779b - 779l des chZGB, weswegen diesbezüglich schweizerische Lehre und Rechtsprechung angewendet werden kann und soll (vgl LES 2009, 229; LES 2007, 373).
8.1.2. In der jüngsten Zeit hat das Baurecht eine vielfältige praktische Bedeutung erlangt. Die Abgabe von Land im Baurecht erfolgt nicht nur durch das Gemeinwesen zur Förderung des sozialen Wohnbaus. Auch Industriebauten, Hotels, Sportanlagen, Tankstellen und dergleichen sind bereits im Baurecht erstellt worden (BSK ZGB II-Peter R. Isler/Renato Constantini, Art 779 N 4; BGE 106 II 57).
8.1.3. Das Baurecht verschafft dem Berechtigten ein Nutzungs- und Gebrauchsrecht an einem Grundstück und ist somit in allen seinen Erscheinungsformen eine Dienstbarkeit, also ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück. Der Eigentümer des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks wird in der Ausübung seines Eigentumsrechts entsprechend dem Inhalt des Dienstbarkeitsrechts beschränkt. Die allgemeinen sachenrechtlichen Prinzipien für die beschränkten dinglichen Rechte, insbesondere das Prinzip des öffentlichen Glaubens, Eintragungsprinzip, Altersprioritätsprinzip, gelten auch für das Baurecht. Je nach der Bestimmung des Bauberechtigten unterscheidet man zwischen einer Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit. Bei der Grunddienstbarkeit steht das Baurecht dem jeweiligen Eigentümer eines bestimmten anderen Grundstücks zu (Art 198 SR = Art 730 ZGB). Bei der Personaldienstbarkeit steht das Baurecht einer bestimmten Person zu (BSK ZGB II, Art 779 N 5 ff).
Während Art 251 Abs 1 SR (= Art 779 ZGB) nur vom Nutzungsrecht, nämlich vom "Recht ..., auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten" spricht, ergibt sich aus Art 57 SR (= Art 675 ZGB), dass das im Baurecht erstellte Bauwerk im Eigentum des Bauberechtigten steht. Der Grundeigentümer verliert notwendigerweise sein Eigentumsrecht an der Baurechtsbaute (BGE 133 III 311, 318). Da der Bauberechtigte hinsichtlich der Baurechtsbaute Eigentum erwirbt, wird das sachenrechtliche Akzessionsprinzip (Art 47 SR = Art 667 ZGB) durchbrochen (BSK ZGB II Art 779 N 9).
Für die Begründung eines Baurechts gelten die allgemeinen Regeln für die Errichtung beschränkter dinglicher Rechte. Abgesehen von Spezialitäten wie Enteignung, Ersitzung oder richterliches Urteil bedarf es eines gültigen Rechtsgeschäfts und der Eintragung im Grundbuch (BSK ZGB II Art 779 N 18).
8.1.4. Das Rechtsmittelgericht hat, wenn es - wie auch hier - überhaupt in der Rechtsfrage angerufen ist, die materiellrechtliche Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung nach allen Richtungen hin zu prüfen (LES 2010, 94; LES 2009, 67; RIS-Justiz RS0043352, zuletzt etwa 8 ObA 47/17w; Kodek in Rechberger4 § 503 Rz 27).
8.2. Zur Sache
8.2.1. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Baurechtsvertrags war für beide Streitteile klar, dass das Baurechtsgrundstück noch unbebaut ist und dass dort eine Tankstelle mit Waschanlage errichtet werden soll (vgl. Art 9. des Baurechtsvertrags). Die Beklagten überliessen also der Klägerin ein unbebautes Grundstück zur Nutzung und zum Gebrauch und erteilten gleichzeitig ihre Zustimmung, dass diese das Grundstück mit Gewerbebauten (Tankstelle mit Waschanlage) überbauen könne. Weiters räumten sie der Klägerin das Recht ein, einen Miet- oder Pachtvertrag abzuschliessen (Art 4. zweiter Satz des Baurechtsvertrags). Dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der I AG die Gewerbebauten noch gar nicht errichtet waren, obwohl sich die Einräumung des Rechts zur Vermietung und Verpachtung an die Klägerin ausdrücklich auf die Gewerbebauten bezogen hat, schadet nicht, weil gemäss Punkt 2. des Mietvertrags das Mietobjekt "Tankstelle und Waschanlage mit dem für den Betrieb der Tankstelle benötigten Grundstück" umfasst hat, es also dem Willen der Mietvertragsparteien entsprochen hat, dass sich das Mietrecht auf die noch zu errichtenden Gewerbebauten samt notwendigem Grundstück beziehen soll (vgl. BGer vom 09.01.2006, 4C.345/2005 E.1.3).
Dem Wortsinn des Passus "auf eigene Kosten" in Art 4. des Baurechtsvertrags liegt in seiner gewöhnlichen Bedeutung (LES 2004, 190; LES 1999, 43; Bollenberger in KBB5 § 914 ABGB Rz 5; Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, ABGB37 § 914 E 41, 42) die Absicht der Parteien zugrunde, dass die Errichtung der Gewerbebauten ausschliesslich die Sphäre der Klägerin betrifft, die Beklagten also weder organisatorisch noch finanziell damit befasst werden dürfen. Nicht gemeint ist damit, dass die Klägerin die Gewerbebauten auch tatsächlich selbst finanzieren muss. Eine davon abweichende Absicht wurde nicht festgestellt. Es ist das unternehmerisches Geschick der Klägerin, wenn sie - wie hier - die Gewerbebauten vom Mieter finanzieren lässt. Gleichermassen fiele die Errichtung der Gebäude gemäss Art 4. des Baurechtsvertrags in ihre Sphäre, wenn der Werkunternehmer die Gewerke für sie kostenlos erstellen oder nachträglich auf den Werklohn verzichten würde.
Die Klägerin wurde jedenfalls, wie die Vorinstanzen bereits zutreffend ausgeführt haben, Eigentümerin der im Baurecht errichteten Tankstelle samt Waschanlage. Wenn die Beklagten in ihrem Rechtsmittel damit argumentieren, entsprechend dem Grundsatz "superficies solo cedit" sei das Eigentum an der Tankstelle bereits zum Zeitpunkt der Bauführung ihnen als Grundeigentümern zugefallen, verkennen sie die für das Baurecht bestehende Durchbrechung des Akzessionsprinzips.
8.2.2. Es bleibt der Frage nachzugehen, ob und gegebenenfalls wann der Übergang des Eigentums an den Gewerbebauten von der Klägerin an die Beklagten als Grundstückseigentümer (=Heimfall) eingetreten ist. Das Baurecht geht ohne weiteres unter mit dem im Grundbuch als Endtermin der Baurechtsdauer festgesetzten Tag oder bei Vereinbarung einer Dauer in Jahrenmit dem letzten Tag dieser Dauer, berechnet vom Datum des Grundbuchseintrags des Baurechts zu Lasten des baurechtsbelasteten Grundstücks. Eine Löschung des Dienstbarkeitseintrags ist für die dingliche Wirkung des Untergangs nicht erforderlich; diese Löschungen sind vom Amts wegen vorzunehmen und haben nur deklaratorische Bedeutung (BSK ZGB II Art 779c N 3).
Nach den Feststellungen wurde das der Klägerin eingeräumte Baurecht über die ursprünglich vereinbarten 10 Jahre hinaus entsprechend dem der Klägerin eingeräumten Optionsrecht (Art 3. des Baurechtsvertrags) zweimal um jeweils 5 Jahre verlängert. Ausgehend davon, dass das Baurecht mit Datum 12.09.1995 im Grundbuch eingetragen wurde, endete das Baurecht am 11.09.2015. Demgemäss ist die im Grundbuch eingetragene "Frist bis: 11.09.2005" nicht massgebend. Gleichermassen ohne Bedeutung ist, dass das Baurecht im Jahre 2005 im Grundbuch gelöscht wurde, weil die Löschung nur deklaratorische Bedeutung hat.
Entgegen der Ansicht des Fürstlichen Obergerichts sind daher mit dem 11.09.2005 die sachenrechtlichen Wirkungen des Baurechts nicht entfallen. Ebenso wenig ist es zu einer Verlängerung der Geltungsdauer des Baurechts auf bloss "schuldrechtlicher" Basis gekommen. Es bedarf gar nicht der vom Fürstlichen Obergericht angenommenen Konstruktion, Art 10. des Baurechtsvertrags stelle eine Anspruchsgrundlage für eine "schuldrechtliche Heimfallsentschädigung" dar. Ein solcher "Kunstgriff" ist nicht notwendig, weil das Baurecht über den September 2005 hinaus bis zum vertraglich vereinbarten Ende im September 2015 bestanden hat.
Wenn die Beklagten in ihrem Rechtsmittel ausführen, eine Entschädigung stünde der Klägerin nur dann zu, wenn sie von ihrem Recht, auf dem Grundstück Bauten zu errichten, Gebrauch gemacht hätte, ist zu entgegnen, dass genau das der Fall war. Art 10. des Baurechtsvertrags bildet daher die Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Zuspruch des festgestellten Verkehrswerts der Tankstellenanlage zum Zeitpunkt September 2015. In Bezug auf die Höhe der hiermit bestehenden Heimfallsentschädigung erhebt die Revision zutreffenderweise keine Kritik mehr.
8.2.3. Auch mit dem weiterhin aufrechterhaltenen Einwand der Verjährung gehen die Beklagten fehl. Dazu ist anzumerken, dass die Übertragung des Baurechts einerseits und die Leistung (Sicherstellung) des Entschädigungsbetrags andererseits wechselseitige Fälligkeitsbedingungen für beide Ansprüche sind (LES 2007, 314). Das bedeutet, dass erst mit dem Heimfall im September 2015 die Fälligkeit des Entschädigungsbetrags entstanden ist. Im Hinblick auf die bereits am 19.10.2015 erfolgte Klagsführung ist dem Verjährungseinwand jegliche Grundlage entzogen. Der von den Beklagten herangezogene Art 226 SR betrifft die Ersatzansprüche des Eigentümers und verschiedene Ansprüche des Nutzniessers bei der Nutzniessung und ist damit nicht einschlägig.
8.2.4. Ein Rechtsmissbrauch der Klägerin ist unter Bedachtnahme auf die erstgerichtlichen Feststellungen nicht erkennbar. Dass die Klägerin dadurch, dass sie die Errichtungskosten der Tankstellenanlage auf die Mieterin abgewälzt hat, finanziell besser "ausgestiegen" ist als die Beklagten, ist auf ihr unternehmerisches Geschick zurückzuführen und macht die Einforderung einer Heimfallsentschädigung nicht unzulässig. Im Übrigen wird auf die diesbezüglich stichhältigen Ausführungen des Fürstlichen Obergerichts verwiesen (§§ 469a, 482 ZPO).
8.2.5. Der Vollständigkeit halber wird zu dem am 05.07.2013 zwischen den Beklagten und der I AG abgeschlossenen Baurechtsvertrag Folgendes angemerkt: Im Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung war der zwischen den Streitteilen zustande gekommene Baurechtsvertrag noch aufrecht, er endete ja erst im September 2015 durch Zeitablauf (auch das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der I AG ging erst im September 2015 zu Ende). Das bedeutet aber, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit der I AG noch gar nicht Eigentümer der Baute waren und daher zu diesem Zeitpunkt auch kein Baurecht übertragen konnten. Die unwirksame Verfügung der Beklagten (das mangelhafte Titelgeschäft) wurde allerdings durch den Heimfall der Baute an die Beklagten im September 2015 geheilt, und die I AG wurde uno actu als neue Bauberechtigte dann auch Eigentümerin der Baute (zum Vorliegen eines gültigen Rechtsgeschäft und der Eintragung im Grundbuch als Voraussetzungen zur Begründung des Baurechts siehe grundsätzlich BSK ZGB II, Art 779 N 18 mwN).
8.3. Zusammengefasst hat das Fürstliche Obergericht - und zuvor bereits das Erstgericht - den Anspruch der Klägerin auf Heimfallsentschädigung zu Recht bejaht. Das revisionsgegenständliche Teilurteil bedarf keiner Korrektur. Allerdings war dem Spruch im Teilurteil im Sinn einer Zahlungsverpflichtung der Beklagten eine klare und deutlichere Fassung zu geben (vgl Klauser/Kodek, ZPO17 § 405 ZPO E 3). In einem über die Klagsforderung ergehenden Teilurteil ist nämlich nicht nur über den Bestand dieser Forderung zu entscheiden, sondern der Forderungsbetrag auch der beklagten Partei zur Zahlung aufzutragen (RZ 1960, 83).
9. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 2 iVm § 392 Abs 2 ZPO. Im Hinblick darauf, dass über die kompensando eingewendete Gegenforderung laut der in diesem Punkt aufhebenden Entscheidung des Fürstlichen Obergerichts noch zu entscheiden sein wird, bietet das bestätigte Teilurteil für das Rechtsmittelgericht nicht die Möglichkeit der endgültigen Kostenwertfestsetzung (RIS-Justiz RS0035972; Obermaier, Kostenhandbuch3 Rz 1452).
Vaduz, am 08. Juni 2018