10 CG. 2005.193
Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch seinen 2. Senat unter dem Vorsitz des Vizepräsidenten Dr. Gert Delle Karth und die Oberstrichter(In) Univ.-Prof. Dr. Hubertus Schumacher, Dr. Marie-Theres Frick, lic. rer. pol. Franz Hilbe und lic. iur. Thomas Ritter, ferner im Beisein des Schriftführers Hanspeter Kaufmann, in der Rechtssache der klagenden Partei C. AG, 9490 Vaduz, vertreten durch Sele, Frommelt & Partner, Rechtsanwälte in 9490 Vaduz, wider die beklagte Partei S. Business GmbH, D-01069 Dresden, vertreten durch Dr. Gerhard Holzhacker, Rechtsanwalt in 9490 Vaduz, wegen DEM 766.191,47, Revisionsinteresse DEM 369.447,40 sA, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Fürstlichen Obergerichts vom 13.11.2008, 10 CG.2005.193, ON 64, mit dem der Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Fürstlichen Landgerichts vom 28.12.2006, ON 16, teilweise Folge gegeben wurde, in nicht öffentlicher Sitzung
zu Recht erkannt:
Der Revision wird k e i n e Folge gegeben.
Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin binnen vier Wochen zu Handen der Klagsvertreter die mit CHF 7.807,40 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
1). Mit der am 07.07.2005 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte die klagende Partei die Bezahlung eines Betrages von CHF 766.191,47 samt Zinsen und Kosten. Sie brachte zusammengefasst vor:
Die Klägerin und die Beklagte hätten mehrere Mietverträge über Büroräumlichkeiten in Prag geschlossen. Diese Verträge seien mit Zession vom 25.01./21.02.1994 auf die "S. s.r.o., Prag" übertragen worden. Diese habe ihre Firma am 11.12.1998 in "S. spol. s.r.o., Prag" geändert. Im Einzelnen habe es sich um folgende Verträge gehandelt:
1. Mietvertrag vom 31.01.1991 über die Büroräume im 1. OG des Hauses L. 3 11855 Prag, 268,55 m2.
2. Mietvertrag vom 16.09.1991/23.10.1991 über die Büroräume im 3. OG des Hauses L. 3 11855 Prag, 329,6 m2.
3. Mietvertrag vom 05.09.1991/23.10.1991 über die Büroräume im 2. OG des Hauses L. 3 11855 Prag, 287 m2.
4. Mietvertrag vom 11.10.1993/15.11.1993 über Räumlichkeiten im EG und UG des Hauses L. 3 11855 Prag, 211 m2;ergänzt durch den Vertrag vom 09.08.1995 über zusätzliche Räumlichkeiten im EG und UG des Hauses L. 3 11855 Prag, weitere 22,79 m2.
5. Mietvertrag vom 27.11.1996 über die Räumlichkeiten im 1. OG des Hinterhauses L. 3 118855 Prag, 254 m2.
Die Verträge 1-3 hätten in Ziff. 4.6 eine Garantieabrede enthalten, wonach die S. AG als Muttergesellschaft der Mieterin die Erhaltung sämtlicher Bedingnisse des Vertrages garantiert. Wahlweise könne auch eine Bankgarantie über einen Betrag von DEM 190.000,-- mit einer Laufzeit von 15 Jahren erbracht werden. Diese könne durch den Vermieter zur Gänze oder auch in Teilen, auch wiederholt jedoch nur bis zum Höchstbetrag in Anspruch genommen werden.
Der Vertrag Nr. 4 enthalte in Punkt 4.6 folgende Garantieabrede:
Die S. AG garantiert als Muttergesellschaft der Mieterin die Einhaltung sämtlicher Bedingnisse dieses Vertrages.
Der Vertrag Nr. 5 ist für den vorliegende Rechtsstreit irrelevant.
Anlässlich der Zession der Mietverträge vom 25.01./21.02.1994 auf die Mieterin S. spol. s.r.o., Prag, habe die Klägerin mit der Beklagten und der S.N. AG eine Vereinbarung geschlossen, wonach die Verträge auch weiterhin durch diese Gesellschaften garantiert werden.
Die Mieterin sei Ende Januar 2000 aus den vertragsgegenständlichen Räumlichkeiten ausgezogen. Sie habe die letzte Miete für Januar 2000 bezahlt.
Einen Teil der offenen Mietzinse, nämlich die Monatsmieten bis einschließlich April 2000 habe die Klägerin bereits im Verfahren 02 CG.2001.408 mittels Klage gegen die Mieterin S. spol. s.r.o., Prag, geltend gemacht. In diesem Verfahren sei die Klägerin mit ihrer Klage zur Gänze durchgedrungen, nachdem der Oberste Gerichtshof der Revision der beklagten Mieterin mit Urteil vom 02.06.2005 keine Folge gegeben habe. Bezüglich der Monatsmieten von Mai 2000 bis einschließlich Dezember 2000 sei die Klägerin dabei, die Mietzinse ebenfalls im Klagweg geltend zu machen.
Trotz der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs sei die Mieterin S. spol. s.r.o., Prag, ihrer Zahlungsverpflichtung bis heute nicht nachgekommen. Die Klägerin sei daher gezwungen, die Beklagte als Garantin für die Bezahlung der Mietzinse vom Februar 2000 bis einschließlich Dezember 2000 in Anspruch zu nehmen.
Die Beklagte bestritt das Klagsvorbringen, beantragte die kostenpflichtige Klagsabweisung und wendete zusammengefasst ein:
Die bereits erwähnten Mietverträge Nr. 1 bis 4 seien ursprünglich von der beklagten Partei unter ihrer vormaligen Firma S. Osteuropa GmbH Dresden als Mieterin abgeschlossen worden. In der Folge seien diese Mietverträge auf die S. s.r.o., Prag, übertragen worden, die nunmehr als S. spol. s.r.o., firmiere. Die Beklagte komme als Garantin nur in Bezug auf die Verpflichtungen der Nachmieterin aus den Mietverträgen 1-3 in Frage. Die Übertragungsvereinbarung nehme nur auf die Mietverträge 1-3, nicht auf den Mietvertrag Nr. 4 Bezug.
Die Garantieerklärung der Beklagten enthalte keine Zahlungsverpflichtung sondern sei also bloße Verwendungszusage oder unverbindliche Patronatserklärung zu qualifizieren.
Die Garantieklausel sehe vor, dass die Garantin auch eine Bankgarantie über DEM 190.000,-- für eine Laufzeit von 15 Jahren beibringen könne. Daraus resultiere, dass sich die Beklagte durch Beibringung einer betraglich und zeitlich beschränkten Bankgarantie aus der Garantieverpflichtung zu lösen vermöge. Auf jeden Fall sei die Garantieverpflichtung mit dem Betrag der Bankgarantie von DEM 190.000,-- betraglich begrenzt.
Die Zahlungsverpflichtung der Beklagten aus der Garantie sei verjährt. Gemäss der ihr zugedachten Schadenersatzfunktion verjähre die Garantieerklärung innerhalb von 3 Jahren. Die Mietzinse für Februar bis Dezember 2000 seien zwischen Februar bis Dezember 2003 bereits verjährt, da die Verjährungsfrist mit der jeweiligen monatlichen Fälligkeit der Mietzinse zu laufen beginne.
Soweit zwingende Bestimmungen des tschechischen Gewerbemietgesetzes den Bestimmungen der Mietverträge entgegenstünden, seien erstere anzuwenden; sie könnten nicht durch die in den Verträgen enthaltene Rechtswahlklausel abbedungen werden. Nach dem tschechischen Gewerbemietgesetz sei der Mieter berechtigt, den Mietvertrag schriftlich zu kündigen, wenn ohne seine Schuld die vereinbarte Nutzung des Gewerberaumes unmöglich wird. Daher sei die Mieterin erst recht berechtigt gewesen, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist das Mietverhältnis aufzukündigen. Für die Monate Februar bis April 2000 sei jedoch vom Bestehen der Mietverträge auszugehen, da der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung vom 02.06.2005 im Verfahren 02 CG.2001.408 entschieden habe, dass das liechtensteinische Recht in seiner Gesamtheit auf die Mietverträge anzuwenden sei.
Mit Schriftsatz vom 17.06.2006, vorgetragen bei der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung von 20.01.2006, schränkte die Klägerin das Klagebegehren auf DEM 665.470,-- samt Zinsen und Kosten ohne nähere Begründung ein. Außerdem legte die klagende Partei auf Aufforderung des Gerichtes zur Präzisierung des Klagsvorbringens eine Tabelle vor, aus der sich die ihrer Meinung nach geschuldeten Mietzinse einschließlich der vertraglich vereinbarten Indexierung und Mehrwertsteuer ergeben.
2). Mit Urteil vom 28.12.2006, ON 16, gab das Erstgericht dem Klagebegehren mit einem Betrag von DEM 351.855,-- samt 6% Stufenzinsen statt und wies das Mehrbegehren auf Bezahlung eines weiteren Betrages von DEM 313.545,70 samt Zinsen ab. Die Prozesskosten wurden gegenseitig aufgehoben.
2.1). Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:
Die Klägerin als Vermieterin schloss ursprünglich mit der Beklagten als Mieterin 5 Mietverträge über Büroräumlichkeiten in Prag ab. Diese Mietverträge wurden per 01.01.1994 auf die S. s.r.o., Prag, die nunmehr als S. Business Services s.r.o. firmiert, als Nachmieterin übertragen.
Die Mietverträge 1 bis 3 enthalten in ihrer Ziff. 4.6 eine Garantieerklärung der S. AG für die Einhaltung sämtlicher "Bedingnisse" dieses Vertrages durch die Mieterin. Wahlweise konnte die Mieterin auch eine Bankgarantie über DEM 190.000,-- mit einer Laufzeit von 15 Jahren erbringen, die der Vermieter gänzlich oder zum Teil aber nur bis zum Höchstbetrag in Anspruch nehmen darf. Der Mietvertrag Nr. 4 enthält eine von den Mietverträgen 1 bis 3 abweichende Garantieerklärung, wonach die S. AG die Einhaltung sämtlicher Bedingnisse dieses Vertrages garantiert. Die Option auf Beibringung einer Bankgarantie fiel weg.
Die Mieterin S. spol. s.r.o. Prag zog Ende Januar aus den Bestandsräumlichkeiten aus. Sie bezahlte die letzte Miete für Januar 2000. Einen Teil der offenen Mietzinsforderungen, nämlich die Monatsmieten für Februar bis April 2000 hatte die Klägerin bereits im Verfahren 02 CG.2001.408 gegen die Mieterin geltend gemacht. Bezüglich der Monatsmieten für die Monate Mai bis Dezember 2000 behängt gegen die Mieterin ein Rechtsstreit zur Aktenzeichen 01 CG 2005.194.
Soweit steht der Sachverhalt außer Streit.
Darüber hinaus stellte das Erstgericht aufgrund des beiderseitigen Vorbringens der Streitteile fest:
Bei Abschluss der Mietverträge im Jahre 1991 bestand S. auf einer 15-jährigen Mietdauer. Dr. E. der in Vertretung der Klägerin die Mietverträge aushandelte, sprach die Frage der Bonität der S. Osteuropa GmbH an, worauf der Vertreter von S., Herr P., erklärte, dass er eine Garantie der S. AG beibringen werde. Ausserdem wurde auch davon gesprochen, dass eine Kaution beigebracht werden könne.
Die im Jahre 1991 abgeschlossenen Mietverträge 1 bis 3 enthalten im wesentlichen gleichlautende Bestimmungen.
Im Jahre 1993 wurde der Mietvertrag Nr. 4 am 11.10. bzw 15.11.1993 unterzeichnet. Das Mietobjekt wurde am 01.10.1993 übergeben.
In sämtlichen Verträgen ist die Klausel 4.6 unter der Überschrift "4. Mietzins" aufgelistet.
Die Verträge enthalten eine Rechtswahl- und eine Gerichtsstandsklausel, wonach das Recht des Fürstentums Liechtenstein anzuwenden ist, soweit nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen der tschechischen Republik entgegenstehen. Ausschließlicher Gerichtstand ist das für Vaduz sachlich zuständige Gericht.
Die vormalige Mieterin S. Osteuropa GmbH ersuchte mit Schreiben vom 09.12.1993 die Klägerin, der Übertragung auf eine neue Mieterin, die Firma S. s.r.o. Prag, zuzustimmen. Mit Schreiben vom 25.01.1994 erklärte sich die Klägerin mit der Übertragung des Mietverhältnisses auf Seite der Mieterin von der Firma S. Osteuropa GmbH auf die Firma S. s.r.o. Prag einverstanden, sofern die Verträge auch weiterhin durch S. N. AG und S. Osteuropa GmbH Dresden(heute S. Business GmbH) garantiert werden.
Dieses Schreiben wurde zum Zeichen ihres Einverständnisses von S.N. AG und S. Osteuropa GmbH Dresden gegengezeichnet und retourniert.
Sämtlichen Beteiligten war klar, dass mit der Bezeichnung "Teile des Rückgebäudes im Haus . 3" der Mietvertrag Nr. 4 gemeint ist.
Eine Bankgarantie wurde von der S. Business GmbH (der nunmehrige Beklagten) nie beigebracht.
Mit Schreiben vom 27.10.1999 kündigte die Mieterin alle fünf Mietverträge unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf. Die Klägerin akzeptierte die Kündigung nicht. Die Mieterin bezahlt seit Februar 2000 keinen Mietzins mehr. Im Verfahren 02 CG.2001.408 wurde die Mieterin S. spol. s.r.o. Prag rechtskräftig zur Zahlung der Monatsmieten Februar bis April 2000 im Gesamtbetrag von DEM 158.961,31 samt Zinsen und Kosten verurteilt.
Der monatliche Mietzins beträgt exklusive eventuell auftretender Steuern.
Laut Mietvertrag Nr. 1 DEM 16.113,--
Laut Mietvertrag Nr. 2 DEM 14.832,--
Laut Mietvertrag Nr. 3 DEM 14.350,--
Laut Mietvertrag Nr. 4 DEM 4.970,--
Der Mietzins ist spätestens am dritten Werktag eines jeden Monates im voraus zu bezahlen.
Der Mietzins wurde wertgesichert auf Basis des Index der Lebenshaltungskosten deutscher Haushalte wie er vom statistischen Bundesamt in Wiesbaden verlautbart wird. Ausgangsbasis für die Indexberechnung ist beim Mietvertrag Nr. 1 die Indexzahl für den Monat März 1991, beim Mietvertrag Nr. 2 und 3 die für den Monat Juli 1991 und beim Mietvertrag Nr. 4 die für den Juli 1993verlautbarte.
Der jeweilige dem Index angepasste Mietzins kann nicht festgestellt werden.
Ob die streitgegenständlichen Mieteinnahmen in der tschechischen Republik der Mehrwertsteuer von 5 % unterliegen, kann nicht festgestellt werden. Aus denMietverträgen ergibt sich nicht, dass die Mieterin zum Mietzins eine Mehrwertsteuer schuldet.
2.2). Diesen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht rechtlich wie folgt (zusammengefasst):
Infolge der Rechtswahlklausel sei liechtensteinisches Recht anzuwenden.
Die der Mieterin wahlweise eingeräumte Bankgarantie deutet daraufhin, dass der Garant nicht nur eine unverbindliche Erklärung abgab, sondern sich zur Bezahlung des Mietzinses verpflichtete. Während die Bankgarantie aber den Haftungsumfang beschränkte, finde sich in der Garantieerklärung keine solche betragliche Beschränkung.
Aufgrund des Verfahrensausgangs im Verfahren 02 CG.2001.408 sei von aufrechten Mietverhältnissen auszugehen.
Der dem Index angepasste Mietzins habe nicht festgestellt werden können, weshalb vom vertraglich vereinbarten Mietzins auszugehen sei. Es habe nicht festgestellt werden können, dass die Mieteinnahmen der Mehrwertsteuer unterliegen. Die Verjährung von Ansprüchen aus Garantien orientiere sich an der Natur des garantieren Anspruchs. Es handle sich um Mietzinsforderungen die nach § 1486 Z 4 ABGB in 5 Jahren verjähren. Die Verjährung beginne mit Fälligkeit des Anspruchs, die jeweils am dritten Werktag eines jeden Monats eintrete. Die Vermittlungsvereinbarung sei am 31.05.2005 begehrt worden, woraus sich ergebe, dass die Mietzinsforderungen für Februar bis Mai 2000 verjährt seien. Die Beklagte schulde die Mietzinse für die Monate Juni bis Dezember 2000.
Die Beklagte schulde sohin DEM 351.855,-- samt Stufenzinsen. Das Mehrbegehren sei abzuweisen, eine amtswegige Umrechnung in Euro erfolge nicht, da der Umrechnung im Rahmen des Exekutionsverfahrens ein Umrechnungskurs zu Grunde gelegt werden könne.
3). Das Fürstliche Obergericht gab der Berufung der Klägerin teilweise Folge, der Berufung der beklagten Partei dagegen keine Folge.
Im wesentlichen und zusammengefasst begründete das Fürstliche Obergericht seine abändernde Entscheidung wie folgt:
3.1). Weder in der Klage noch im vorbereitenden Schriftsatz habe die Klägerin konkretes Vorbringen zur Indexierung der Mietzinse erstattet. Aus der von ihr angeführten Tabelle sei weder der Zeitpunkt zu entnehmen, auf den sich die Indexierung beziehe, noch sei die Methode der Berechnung nachvollziehbar. Unrichtig sei auch, dass die Beklagte die durch Indexierung erhöhten Mietzinse nicht bestritten hätte.
Die Klägerin hätte nachvollziehbar behaupten und beweisen müssen, dass die verfahrensgegenständlichen Mietzinse nach dem in den Mietverträgen vereinbarten Index zu einem bestimmten Zeitpunkt die 10%-Schwelle einmal oder mehrmals überstiegen und welche Höhe die Mietzinse unter Zugrundelegung der vertraglichen Indexklausel zu einem bestimmten Zeitpunkt erreicht hätten.
Die bekämpfte Negativfeststellung des Erstgerichtes sei nicht zu beanstanden.
3.2). Zur Mehrwertsteuer traf das Fürstliche Obergericht nach Beweisergänzung durch Verlesung von Urkunden abweichend von der zitierten Feststellung des Erstgerichtes nachstehende Feststellung:
"Die vertraglich vereinbarten Mietzinse unterliegen in der tschechischen Republik einer MWST von 5%. Die Mieterin bezahlte in den Monaten Oktober/November und Dezember 1999 den Mietzins einschließlich dieser Mehrwertsteuer (Obergericht Seite 13 f).
3.3). Es unterliege auch nach dem Wortlaut des Schreiben vom 25.01.1994, Blg 7, als auch nach ihrem Sinn und Zweck keinem Zweifel, dass damit die Beklagte die Verpflichtung übernommen habe, alle aus den Mietverträgen resultierenden Verpflichtungen der Beklagten zu erfüllen, falls diese ihren Verpflichtungen nicht nachkomme, was - selbstverständlich - in erster Linie die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses eingeschlossen habe.
Weniger klar sei die rechtliche Reichweite der vertraglich vereinbarten Garantieklausel. Einerseits werde im Vertragstext ausdrücklich von einer Garantie gesprochen, auf der anderen Seite fehle aber jeder Hinweis auf einen Verzicht des Garanten auf Einwendungen gegen die Hauptschuld, was eher für Bürgschaft als für einen echten Garantievertrag spreche. Auf die Verwendung des Wortes "Garantie" komme es bei der Auslegung solcher Klauseln nicht an. In der österreichischen Lehre und Rechtsprechung sei es anerkannt, dass Zwischenstufen (zwischen echtem Garantievertrag und Bürgschaft), wonach die Akzessiorität zum Teil bestehen bleiben soll, möglich seien. Um eine solche Mischform handle es sich nach Auffassung des Berufungsgerichtes bei der in den Mietverträgen vereinbarten Garantieerklärung. Die Beklagte habe auf der einen Seite die direkte und unbedingte Erfüllungsverpflichtung (Zahlungsverpflichtung) für den Fall der Nichterfüllung des Mietvertrags von Seiten der Mieterin übernommen, ohne aber auf der anderen Seite auf die Einreden aus der Hauptschuld zu verzichten. Eine solche "Garantie" komme der Rechtstellung eines Bürgen und Zahlers im Sinne des § 1357 ABGB zumindest sehr nahe. Das Fehlen eines Verzichts auf Einwendungen lasse auf die Übernahme einer Zahlungsverpflichtung unterhalb der Schwelle der abstrakten Schuldverpflichtung eines echten Garantievertrages schließen.
Das Fürstliche Obergericht qualifizierte die Garantieerklärung daher im Sinne der Übernahme der Pflichten eines Bürgen und Zahlers.
3.4). Eine Bürgschaft verjähre in 30 Jahren, wenn sie nicht schon kraft Akzessorietät mit Verjährung der Hauptschuld erlösche. Mietzinsforderungen verjährten gem § 1486 Z 4 ABGB in 5 Jahren, die Frist beginnt mit Fälligkeit der jeweiligen monatlichen Mietzinsforderung zu laufen. Daraus folge, wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt habe, dass die Mietzinsforderungen für Februar bis Mai 2000 verjährt seien, denn die Vermittlungsverhandlung sei am 31.05.2005 anbegehrt worden.
3.5). Die Berufung der beklagten Partei erachtete das Fürstliche Obergericht für unbegründet. Die Mieterin habe alle 4 Mietverträge vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer gekündigt. Die Beklagte habe behauptet, der Zustand der gemieteten Büroräume habe die Beklagte berechtigt, die Mietverträge vorzeitig durch Kündigung aufzulösen. Sie habe aber keinerlei konkretes Vorbringen dahingehend erstattet, worin der - angeblich - schlechte Zustand der Mieträumlichkeiten bestanden haben soll.
Im Vorprozess 02 CG.2001.408 sei die Frage, ob die Mieterin berechtigt gewesen sei, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, in allen 3 Instanzen verneint worden. Das treffe auch auf die im Vorprozess streitigen Mietzinszahlungen von Februar bis April 2000 ebenso zu wie auf die Mieten von Mai bis Dezember 2000, die den Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits bildeten.
Die von der Beklagten geschuldeten Mietzinse für die Monate Juni bis Dezember 2000 wurden vom Berufungsgericht, infolge der als berechtigt erkannten Hinzurechnung der Mehrwertsteuer von 5%, entsprechend erhöht (Obergericht Seite 20 f).
4). Die Beklagte hat rechtzeitig gegen das Urteil des Fürstlichen Obergerichts Revision erhoben, mit der dieses Urteil im Umfang der Klagsstattgebung aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung angefochten wird. Die Beklagte begehrt, das Urteil im angefochtenen Umfang dahingehend abzuändern, dass das Klagebegehren vollumfänglich kostenpflichtig abgewiesen wird. Ein Kostenantrag wird gestellt.
Im wesentlichen und zusammengefasst bringt die Revision der Beklagten vor:
4.1). Bei dem antiquierten Begriff der "Bedingnisse" handle es sich nicht um Zahlungsverbindlichkeiten. Hätte man eine Zahlungsverpflichtung garantieren wollen, wäre deren ausdrückliche Nennung in der Garantieerklärung zu erwarten gewesen. Die Zweifelsregel des § 915 ABGB streite für eine unverbindliche Patronatserklärung anstelle der Übernahme einer Zahlungsverpflichtung.
Kaufleute seien sich durchwegs bewusst, "dass wenn sie mit Konzerngesellschaften Geschäfte tätigen und Garantieerklärungen einfordern, dass seitens der selben regelmäßig nur die Bereitschaft besteht, Patronatserklärungen abzugeben und nicht Zahlungsverpflichtungen für die Verbindlichkeiten anderer Konzerngesellschaften einzugehen." Dies müsse auch Dr. E. bei der Aushandlung der Mietverträge bekannt gewesen sein.
Bei richtiger Auslegung der Garantieerklärung werde keine Zahlungsverpflichtung der Beklagten begründet.
4.2). Die Klägerin sei verpflichtet gewesen, in prozessualer Umsetzung des Wahlrechtes (§ 906 ABGB) eine Klage mit Alternativbegehren einzubringen, da der Beklagten auf alle Fälle bis zur Leistungserbringung das Wahlrecht zustehe. Indem die Klägerin die Einbringung einer solchen Klage lautend auf Zahlung des garantierten Betrags oder Beibringung der Bankgarantie unterlassen habe, sei schon aus diesem Grunde das Klagebegehren abzuweisen, weil es insofern nicht schlüssig sei und die Beklagte in ihrem Wahlrecht verkürze.
4.3). Der Grundgedanke der betragsmäßigen Beschränkung der Bankgarantie habe auch für den Fall Gültigkeit, das in der Garantieerklärung eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten erblickt werde und das Wahlrecht auf Beibringung einer Bankgarantie nicht ausgeübt werde. Nämlich, dass die der Klägerin eingeräumte Sicherheit in jedem Fall betragsmäßig beschränkt sei.
Die Ansicht der Beklagten stehe nicht im Widerspruch zu ihrer Ansicht, wonach richtigerweise die Garantieerklärungen nicht als Zahlungsverpflichtung sondern nur aus Verwendungszusage, somit als Patronatserklärung zu verstehen seien.
Nur durch die betragliche Beschränkung der Bankgarantie sei eine Äquivalenz zwischen persönlicher Verpflichtung der Garantin aus der Verwendungszusage und der Bankgarantie andererseits gewahrt.
Das Berufungsgericht hätte richtigerweise, wenn es von einer Zahlungsverpflichtung ausgeht, festzustellen gehabt, dass diese im Bezug auf die Mietverträge Nr.1 bis 3 mit einem Betrag von jeweils DEM 190.000,-- beschränkt sei.
4.4). Qualifiziere man das Verhältnis zwischen Garantin und Vermieterin als Übernahme einer Verpflichtung als Bürge und Zahler, folge, dass die Klägerin nur im Umfang der geschuldeten Leistungen der vormaligen Mieterin zur Zahlung verpflichtet werden könne.
Die Umstände der erfolgten Kündigung würden sich aus dem beigezogenen Akt 02 CG.2001.408 sowie aus den Feststellungen des Erstgerichts über die erfolgte Kündigung aller Mietverträge ergeben.
Das Berufungsgericht hätte feststellen müssen, dass die Klage zumindest im Umfang der für die Monate Oktober bis Dezember 2000 geltend gemachten Beträge aus dem 4. Mietvertrag abzuweisen seien.
4.5). Mit der Qualifikation der Garantieerklärung als Verpflichtung als Bürge und Zahler seien die Grenzen der einfachen und ergänzenden Auslegung überschritten worden. Das Argument des Berufungsgerichtes, dass das Fehlen eines Hinweises auf einen Verzicht des Garanten auf Einwendungen eher für eine Bürgschaft als für einen echten Garantievertrag spreche, sei nicht zwingend. Dies, da anerkannt sei, dass die Garantieerklärung den Sicherungszweck näher umschreiben und dadurch die Berücksichtigung des Valutaverhältnisses bei Inanspruchnahme des Garanten gewährleistet werden könne. Dies sei genau bei den gegenständlichen Garantieerklärungen der Fall.
Das Erstgericht hätte die Garantieerklärungen als solche gem § 880a ABGB zu qualifizieren gehabt und nicht als Übernahme einer Verpflichtung als Bürge und Zahler. Daraus würden weitreichende Konsequenzen für die Verjährungsfrage folgen. Eine Garantieerklärung unterliege gemäß der ihr zugedachten Schadenersatzfunktion der 3-jährigen Verjährungsfrist. Bei dem Anspruch, der der Vermieterin gegenüber der Mieterin nach dem 31.01.2000 zustehe, handle es sich um einen Schadenersatzanspruch, der auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet sei. Richtigerweise sei daher die 3-jährige Verjährungsfrist anzuwenden.
4.6). Es würden gewichtige Gründe dafür sprechen, dass sämtliche Teilbeträge für die eingeklagte Periode Februar bis Dezember 2000, bereits am dritten Werktag des Februar 2000 fällig wurden. Dies, da der bei der Klägerin als Vermieterin eingetretene Schaden bereits zu dem Zeitpunkt, als die Mieterin nach erfolgter Kündigung Ende Januar 2000 das Mietobjekt verlassen habe, voraussehbar gewesen sei.
Die Verjährungsfrist sei vom Primärschaden an zu berechnen. Die eingeklagten Beträge seien daher zur Gänze verjährt.
5). Die Klägerin hat rechtzeitig eine Revisionsbeantwortung eingebracht. Sie beantragt, der Revision keine Folge zu geben und stellt einen Kostenantrag.
Im wesentlichen und zusammengefasst bringt die Revisionsbeantwortung vor:
5.1). Mit dem Wortlaut "Bedingnisse" seien zweifelsohne sämtliche Verpflichtungen aus den Verträgen gemeint. Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses sei bekanntermaßen die Hauptleistungspflicht des Mieters.
5.2). Das Wahlrecht habe sich ausschließlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses der gegenständlichen Mietverträge bezogen. Damals habe die Revisionswerberin die Wahl gehabt, entweder als Garant beizutreten oder die genannte Bankgarantie beizubringen. Eine Bankgarantie habe die Revisionswerberin nicht beigebracht, sondern habe sich zur Zeichnung der Garantieerklärung entschieden.
Sinn und Zweck der Garantieklausel in Punkt 4.6 der Mietverträge sei es gewesen, der Klägerin Sicherheit dafür zu verschaffen, dass die Mietzinse pünktlich bezahlt würden.
Daher würden auch die Ausführungen zur Stellung eines alternativen Klagebegehrens ins Leere gehen.
5.3). Zumindest bis zu dem mit OGH-Urteil vom 02.06.2005 rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren 02 CG.2001.408 habe die Klägerin davon ausgehen können und dürfen, dass es der dort beklagten Mieterin, der S. spol. s.r.o., Prag, um die Klärung der Frage ging, ob die behaupteten Ansprüche zu Recht bestünden oder nicht. Frühestens mit der Nichtbedienung des OGH-Urteils bzw als der Vertreter der ehemals beklagten Mieterin nicht auf die Zahlungsaufforderung des Rechtsvertreters der Klägerin vom 19.07.2005 reagiert habe, habe die Verjährungsfrist zu laufen begonnen.
6). Hiezu hat der Fürstliche Oberste Gerichtshof erwogen:
6.1). Zur Auslegung des Begriffs der vertraglichen "Bedingnisse":
Dass die Garantieklausel des Art 4.6, wonach die Beklagte für die Einhaltung sämtlicher "Bedingnisse" durch die Mieterin garantiert, die aus den Mietverträgen resultierenden Mietzahlungsverpflichtungen umfasst, ist nicht zweifelhaft. Die Auslegung der Revisionswerberin, dass es sich hierbei nicht um eine Zahlungsverbindlichkeit handeln könne, ist nicht nachzuvollziehen. Zum einen kann schon vom Wortlaut des Begriffs nicht fraglich sein, dass die Erklärung, für die Einhaltung von "Bedingnissen" aus einem Mietvertrag zu garantieren, auch und insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses betrifft. Der Mietzins gehört zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und damit zu den essentialia negotii des Mietvertrags (§§ 1090, 1094 ABGB). Seine Leistung ist daher Hauptpflicht des Mieters, der - typischerweise - im gegenständlichen Fall für dessen Sicherung eine Garantie zu stellen hatte. Hier liegt ein Zweifelsfall zur Heranziehung des § 915 ABGB daher nicht vor.
"Bedingnis" mag zwar ein antiquierter Begriff der österreichischen Amtssprache für Vertrag, Abmachung, Bedingung, Vorbehalt sein ("Bedingnuss": vgl etwa Deutsches Rechtswörterbuch, http://www.rzuser.uni-heidelberg.de/~cd2/drw/e/be/ding/bedingnis.htm/24.04.2009; Duden, Die deutsche Rechtschreibung24 [2006] "Bedingnis"), bezeichnet aber - ebenso verständlich auch heute noch - die Vertragsbedingungen im allgemeinen.
Nichts anderes zeigt sich auf der Basis der Feststellungen der Untergerichte zur Absicht der Parteien (§ 914 ABGB): Der Klägerin ging es bei Eingehung der Mietverträge, die (teilweise) auf 15 Jahre abgeschlossen werden sollten, wesentlich um die Frage der Bonität der ursprünglichen Mieterin und gerade deshalb wurden die Garantien verlangt. Wofür, wenn nicht gerade für die Sicherung des in der Zukunft über viele Jahre zu bezahlenden Mietzinses sollte die Garantie sonst gestellt werden?
Nicht anders ist die Zusicherung gem Blg ./7 zu verstehen, die eine ausdrückliche Bedingung seitens der Klägerin für die Übertragung der Mietverträge darstellte. Hier heißt es sogar, dass die "Verträge garantiert werden", sodass aufgrund dieses umfassenden Garantiegegenstands über den Einbezug der Verpflichtung zur Mietzinszahlung in die Garantie kein Zweifel bestehen kann.
6.2). Die Ausführungen der Revision darüber, dass Konzerngesellschaften "sehr zögerlich" seien, Bürgschaften oder Zahlungsverpflichtungen für andere Gesellschaften zu übernehmen und wie diese bilanziert werden bzw zu bilanzieren seien, sind für die Entscheidung des gegenständlichen Falls irrelevant. Hier ist eine vertragliche Vereinbarung der Streitteile zu beurteilen, nicht aber geht es um die angebliche Praxis der Bilanzierung von Zahlungsverpflichtungen im Konzern.
Insoweit kann es auch nicht um die von der Revisionswerberin in den Feststellungen der Untergerichte vermissten Beweisergebnisse zu diesem Thema gehen, sodass auch mangels rechtlicher Relevanz ein sekundärer Feststellungsmangel nicht vorliegt.
Die Frage eines nach Auffassung der Revisionswerberin nicht gegebenen "schutzwürdigen Vertrauens" auf Seiten der Klägerin ist ebenso wenig relevant, weil allein schon vom Wortlaut des Vertrags, aber auch von der Absicht der Parteien bei Eingehung der Bestandverhältnisse und der Zusage gem Blg ./7, kein Zweifel an der beabsichtigten Deckung der Mietzinsverpflichtungen durch die Garantiezusage besteht.
6.3). Zur Frage der Wahlschuld der Beklagten:
Die Revisionswerberin führt weiters ins Treffen, es liege eine Wahlschuld vor und hätte die Klägerin deshalb alternativ auch auf die Beibringung von Bankgarantien klagen müssen, so dass die bloß auf Zahlung gerichtete Klage unschlüssig sei. Der Beklagten stehe bis heute das Wahlrecht auf Beibringung der Bankgarantien zu.
Diese Ausführungen verkennen den Sinn der Bestimmungen in den Mietverträgen aus 1991 und 1993 und deren Bezug zur Garantieübernahme durch die Beklagte mit Schreiben vom 25.1.1994, Blg ./7: Nachdem von der in den Punkten 4.6 der Mietverträge eingeräumten Möglichkeit der Beibringung von Bankgarantien noch im Jahr 1994 kein Gebrauch gemacht worden war, hat die Klägerin den Übergang der Bestandverhältnisse mit Schreiben Blg ./7 davon abhängig gemacht, dass "die Verträge auch weiterhin ... garantiert werden". Diese Diktion war also durchaus schlüssig, weil Bankgarantien bis dahin von Seiten der Mieterin nicht gestellt waren und daher die Beklagte dazu verhalten wurde, "weiterhin" für die Verträge mit der Mieterin zu garantieren (und nicht etwa Bankgarantien beizubringen). Diese Vereinbarung hat auch die Beklagte so verstanden, also sie "zum Zeichen unserer Garantie laut Pkt 4.6 der Mietverträge" die Blg ./7 unterfertigt hat.
Es kann daher nicht zweifelhaft sein, dass - spätestens - 1994 die ursprünglich vertraglich der Mieterin eingeräumte Wahl, auch eine Bankgarantie beibringen zu können, mit der Vereinbarung vom 25.1.1994, Blg ./7, konsumiert war. Mit dieser Vereinbarung wurde daher kein Wahlrecht auf die Beklagte übertragen. Von einer Verpflichtung der Klägerin, alternativ auf die Beibringung von Bankgarantien klagen zu müssen, kann daher keine Rede sein.
6.4). Zur Frage einer betragsmäßigen Beschränkung der Garantie:
Die Beklagte meint, dass es schlicht keinen Sinn mache, eine unbeschränkte Zahlungsverpflichtung einzugehen, andererseits eine wahlweise eingeräumte Bankgarantie auf DEM 190.000,-- zu beschränken.
Die Revisionswerberin verkennt, dass es auf die vertragliche Gestaltung der Mietverträge in Pkt 4.6, die noch die Beibringung von Bankgarantien als Alternative vorsahen, nicht mehr ankommt: Die persönliche Haftungsverpflichtung der Beklagten mit Schreiben vom 25.1.1994, Blg ./7, sieht keine Bankgarantien mehr vor, sondern stellt bloß auf die Garantie der Verträge und - seitens der Beklagten - auf "unsere Garantie" ab. Das Argument der Beklagten vermag daher angesichts dieser Vertragserklärung der Beklagten schon ex ante nicht mehr ins Treffen geführt zu werden, weil ein - wie auch immer auszulegender - Bezug zu einer Betragsbeschränkung in einer wahlweise beizustellenden Bankgarantie vertraglich nicht gegeben ist. Wie bereits oben zu 6.3) ausgeführt, war mit dieser Vereinbarung die Wahlmöglichkeit jedenfalls konsumiert.
Abgesehen davon ist auch der Ansicht des Fürstlichen Obergerichts zu folgen, dass eine betragsmäßige Beschränkung einer Bankgarantie durchaus Sinn macht, wenn berücksichtigt wird, dass deren Einräumung Geld kostet und Bankgarantien jederzeit verlängert und aufgestockt werden können (Obergericht Seite 18).
Die Vertragslage ist daher auch in diesem Punkt eindeutig und gibt zu Zweifeln keinen Anlass. Eine betragliche Beschränkung der Garantie der Beklagten ist nicht vereinbart worden.
6.5). Zur Frage der rechtswirksamen Kündigung des 4. Mietvertrags:
Hier bringt die Revision im wesentlichen vor, die Kündigung (auch) des Vertrags Nr 4 vom 27.10.1999 sei zumindest (auch ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes) als ordentliche Kündigung dieses Vertrags per 30.9.2000 rechtswirksam, so dass dieser Vertrag zumindest an diesem Tag beendet worden sei, was zu einer entsprechenden Reduktion, nämlich der Abweisung der Mietzinse ab 1.10.2000 führen müsse (Revision Seite 12 f).
Festgestellt wurde von den Untergerichten, dass die Beklagte mit Schreiben vom 27.10.1999 alle fünf Mietverträge "unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist" (Erstgericht Seite 13, Obergericht Seite 8) aufgekündigt habe und die Klägerin die Aufkündigung nicht akzeptierte. Eine rechtliche Beurteilung dahin, dass diese Kündigung in eine Kündigung auf den 30.9.2000 umgedeutet werden könnte, verbietet sich schon deshalb, weil auf der Basis der getroffenen Feststellung die Kündigungsfrist nicht vertragsgemäß war und daher auch die Beklagte nicht davon ausgehen musste, dass sie als Kündigung auf den 30.9.2000 aufgefasst werden müsste.
Der Fürstliche Oberste Gerichtshof hat in LES 2007, 39 zur Kündigung als Gestaltungsrecht Stellung genommen und ausgeführt, dass das Gestaltungsrecht als Rechtsmacht, durch eigenes einseitiges Handeln des Berechtigten den gewünschten Erfolg zu bewirken, vom Grundsatz der Rechtssicherheit beherrscht ist. Der Verpflichtete, dem gegenüber ein Gestaltungsrecht ausgeübt wird, muss die vom Berechtigten einseitig gestaltete Rechtslage zweifelsfrei erkennen können; er muss zweifelsfrei erkennen können, ob das Gestaltungsrecht gültig - insbesondere innerhalb der dem Berechtigten zustehenden Rechtsmacht - ausgeübt wurde. Werden - wie hier - bei einer Aufkündigung die hierfür geltenden Fristen nicht beachtet, so entfaltet die Aufkündigung keine Wirkung, wie immer auch die aufkündigende Partei ihre Erklärung verstanden haben mag. Anderes ließe sich mit dem die Gestaltungsrechte beherrschenden Grundsatz der Rechtssicherheit nicht vereinbaren (LES 2007, 39).
Hieraus ergibt sich, dass für eine Annahme, die nicht vertragsgemäß ausgesprochene Kündigung sei auf den 30.09.2000 zu beziehen, schon deshalb kein Platz ist, weil die Beklagte eine Frist herangezogen hat, die dem Pkt 3.1 des Mietvertrags ("6 Monate vor seinem jeweiligen Ablauf") nicht entsprochen hat. Die Klägerin musste vor diesem Hintergrund die Kündigung nicht als eine in Wirklichkeit auf den 30.09.2000 gerichtete Willenserklärung der Mieterin auffassen. Eine solche "Umdeutung" würde nicht nur der Rechtssicherheit sondern auch dem Vertrauensschutz des Vermieters zuwiderlaufen.
Es muss daher auch nicht auf die Frage eingegangen werden, ob und inwieweit dieses Vorbringen der Beklagten nicht ohnehin eine unzulässige Neuerung darstellt.
6.6). Zur Frage der Verjährung:
6.6.1). Die Revision will die Garantieerklärung als solche gem § 880a ABGB qualifiziert wissen und nicht als Übernahme einer Haftung als Bürge und Zahler. Die Ansprüche der Klägerin seien richtigerweise Schadenersatzansprüche, nicht Ansprüche aus einem Mietvertrag, woraus folge, dass die 3-jährige Verjährungsfrist zur Anwendung komme, sodass die gegenständlichen Ansprüche spätestens zwischen Juni und Dezember 2003 verjährt seien.
Auf die Qualifikation der Haftung der Beklagten als Bürge und Zahlerin kommt es indes für die Frage der Verjährung nicht an und ist daher hierauf nicht einzugehen. Vielmehr ist für die Beurteilung der Verjährungsfrage folgendes maßgeblich: Der öOGH hat sich in seiner Entscheidung vom 19. 9. 1996, 2 Ob 585/94 (ÖBA 1997, 379) mit der Kritik der Lehre an der Differenzierung der Dauer der Verjährungsfrist je nachdem, ob es sich um eine schadenersatzrechtliche Pflicht des Garanten handle oder nicht, auseinandergesetzt und ausdrücklich daran festgehalten, dass die Frage der Verjährungsfrist von Garantien "im Lichte des garantierten Anspruchs" zu sehen sei (vgl öOGH RdW 2006/135, 147 = ÖBA 2007/1393, 146). Dem ist zu folgen und die Verjährung von Garantieansprüchen so auszumessen, dass eine verjährungsrechtliche Kongruenz des Anspruchs aus der Garantie mit dem jeweils durch diese gesicherten Anspruch besteht, wobei im Fall der Sicherung verschiedener Ansprüche die längere Verjährungsfrist maßgebend ist. Im gegenständlichen Fall sichert die Garantie die hier geforderten Mietzinse, sodass auch die für diese geltende 5-jährige Verjährungsfrist auf die Verjährung des Garantieanspruchs anzuwenden ist. Der Fürstliche Oberste Gerichtshof ist nicht der Meinung, wie sie teilweise in der österreichischen Literatur (P. Bydlinski zu 2 Ob 585/94 = ÖBA 1997/620; sich annähernd, aber offen lassend öOGH ÖBA 2007/1394, 148 = RdW 2007/18, 19 = MietSlg 58.072) vertreten wird, dass die Garantie generell Schadenersatzfunktion hat und daher immer eine dreijährige Verjährung zum Zug komme. Auch die von der Beklagten zitierte Entscheidung SZ 61/232 (nicht, wie in der Revision zitiert SZ 61/223) vertritt dies gerade nicht, sondern stellt vielmehr darauf ob, ob die Garantie Schadenersatzfunktion hat.
Es ist daher davon auszugehen, dass in diesem Fall auf die Ansprüche aus den Garantien die 5-jährige Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB zur Anwendung gelangt.
6.6.2). Der Schluss der Beklagten, infolge der von ihr nicht vertragsgemäß und vorzeitig ausgesprochenen Beendigung der Mietverhältnisse würde der Klägerin (nur) ein der 3-jährigen Verjährung unterliegender Schadenersatzanspruch und nicht Ansprüche aus einem Mietvertrag zustehen, ist verfehlt. Bereits das Fürstliche Obergericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass auf der Basis der Feststellungen alle vier Mietverträge vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer seitens der Beklagten gekündigt wurden. Mangels wirksamer Kündigung blieben die Vertragsverhältnisse aufrecht (vgl öOGH 26.11.1992 ÖJZ EvBl 1993/121 = SZ 65/154), sodass Mietzinse offen blieben. Ganz abgesehen davon wäre es auch stoßend, wenn es der Schuldner aus einem Mietverhältnis in der Hand hätte, durch eine vertragswidrige Kündigung dem Gläubiger die Verjährungsfrist für seine vertraglichen Ansprüche zu verkürzen.
6.6.3). Verfehlt ist weiters die Rechtsansicht der Revision, sämtliche Teilbeträge seien bereits am 3. Werktag des Februar 2000 fällig geworden, zumal der Schaden zu diesem Zeitpunkt bereits voraussehbar gewesen sei.
Zum einen wurde oben bereits darauf hingewiesen, dass es um Mietzinse und nicht um Schadenersatzansprüche geht. Mietzinsforderungen entstehen aber erst mit ihrem Fälligkeitstermin in regelmäßigen Zeitabständen (öOGH 09.06.1998, 7 Ob 28/98p, RdW 1998, 677 = immolex 1999/12 = RZ 1999/16 = ZIK 1999, 23 = MietSlg 50.855). Selbst bei Annahme eines Schadenersatzanspruchs wäre dieser noch nicht vor Vorliegen des rechtskräftigen Erkenntnisses im Verfahren 02 CG.2001.408 fällig geworden, weil erst in diesem Zeitpunkt feststand, dass die Mieterin nicht berechtigt war, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen: Ist darüber, ob überhaupt ein Schaden eingetreten ist, ein Rechtsstreit anhängig, kommt es auf die Rechtskraft der Gerichtsentscheidung an (stRsp, EvBl 2004/177; ÖBA 2006, 528; Dehn in KBB, § 1489 Rz 3).
Insgesamt war daher der Revision keine Folge zu geben.
7). Der Kostenspruch stützt sich auf §§ 41, 50 ZPO. Die von der Klägerin verzeichneten Kosten waren um einen - offenbar als Protokollgebühr - verzeichneten Betrag von CHF 340,-- zu kürzen, weil mangels einer Verhandlung Protokollgebühren in dritter Instanz nicht anfallen (vgl Art 18 Abs 2 GGG).
Vaduz, am 07. Mai 2009Fürstlicher Oberster Gerichtshof