4 C 260/98
§§ 914, 915 ABGB
Bei der Auslegung von Verträgen ist nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdruckes zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen und der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht.
Über Antrag der Klägerin wurde mit B des LG vom 13.05.1998 (K 14/98-2) die Wohnung Nr 2 in X, N Strasse 10, 3. Obergeschoss, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Kellerabteil und Garagenabstellplatz, auf den 30.09.1998 gekündigt. Am 08.05.1998 gab die Beklagte Einwendungen gegen die gerichtliche Aufkündigung zu Protokoll und machte namentlich geltend: Die von der Klägerin ausgesprochene aussergerichtliche Kündigung sei ungerechtfertigterweise erfolgt und deshalb rechtlich nicht haltbar. Die Klägerin wäre verpflichtet gewesen, den geschlossenen Mietvertrag bis zum frühest möglichen Kündigungstermin zu erfüllen, es sei denn, es würden wichtige Gründe vorliegen, die eine frühere Kündigung rechtfertigen; wichtige Gründe lägen hier jedoch nicht vor.
Die Untergerichte stellten folgenden Sachverhalt fest:
Mit Datum 15.12.1997 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die 2 1/2 Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Hauses X, N Strasse 10, ab. Der Mietvertrag erfasste auch einen Keller im Kellergeschoss sowie einen Abstellplatz in der Garage.
Das Mietverhältnis sollte am 01.01.1998 beginnen und mit dreimonatlicher Kündigungsfrist zum Quartalsende gekündigt werden können, frühestens auf den 31.03.2000. Nach Ziffer 3, erste Zeile, des Formulares Mietvertrag beträgt der "Mietzins ... monatlich inkl. Abstellplatz in der Garage CHF 1310.-". In der dritten Zeile wird ergänzt "zuzüglich Nebenkosten (sofern im Mietzins nicht inbegriffen)". Weitere Zeilen sind vorgesehen für "Heizung, Warmwasser, Stromkosten allgemein, Hauswartkosten, Reinigungskosten und Sonstiges". Für die entsprechende Verrechnung unterscheidet eine besondere Spalte zwischen "pauschal oder à Konto". Im Formular des Mietvertrages war einzig beim "Warmwasser" eine Akontozahlung von CHF 60.- eingetragen. Nach den "Weiteren Vereinbarungen" am Schluss des Mietvertrages sollte jeweils am 01.04. und am 01.10. eines jeden Jahres eine detaillierte Heiz- und Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Bei den Besprechungen, die zum Abschluss des Mietvertrages führten, wurde zwischen der Vertreterin der Klägerin und der Beklagten nicht eigens besprochen, welche Betriebskosten die Beklagte zu bezahlen habe und welche, gegebenenfalls, im Mietzins inbegriffen sein sollen. Der Vertrag wurde im Büro der Klägerin ausgefüllt. Die Beklagte ging davon aus, dass sie an Nebenkosten nur Heizung und Warmwasser bezahlen und hiefür die Akontozahlung von CHF 60.- leisten müsse.Am 01.04.1998 berechnete die Klägerin die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser für die Zeit vom 01.10.1997 bis 31.03.1998 mit CHF 3549.80. Hinzu kamen an weiteren Nebenkosten: 3 % Verwaltungskosten, allgemeiner Strom, Hausreinigung, Containermarken und Kaminkehrer von CHF 3614.85, was den Gesamtbetrag von CHF 7164.65 ergab. Hievon traf es nach dem Kostenaufteilungsschlüssel auf die Beklagte CHF 219.15. Die Beklagte hatte Akontozahlungen von CHF 150.- geleistet, so dass die Nachforderung nach Auffassung der Klägerin CHF 69.15 betrug. Würde man die Nebenkosten der Beklagten auf das Warmwasser und die Heizung beschränken, so hätte die Beklagte für diese Abrechnungsperiode ein Guthaben.
Nachdem die Beklagte die Nachforderung erhalten hatte, schrieb sie der Klägerin, dass sie nur für Warmwasser und Heizung Nebenkosten schulde, und bat um Aufklärung des Sachverhaltes. Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 22.04.1998, dass die mit CHF 60.- festgesetzten Nebenkostenanteile eine Anzahlung an Heiz- und Nebenkosten darstelle. Die Beklagte schrieb an die Klägerin zurück, dass sie nach dem Mietvertrag nur Heizung und Warmwasser als Nebenkosten bezahlen müsse. Daraufhin beantragte die Klägerin beim LG die gerichtliche Aufkündigung der Wohnung.
Mit U vom 28.08.1998 gab das LG den Einwendungen der Beklagten Folge, hob die gerichtliche Aufkündigung vom 13.05.1998 (K 14/98-2) auf, wies das Räumungsbegehren ab und verpflichtete die Klägerin zu näher bestimmtem Kostenersatz.
In rechtlicher Hinsicht interpretierte das LG den Mietvertrag dahingehend, dass sich die Beklagte an Nebenkosten nur zur Bezahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten verpflichtet habe, nicht aber zur Bezahlung weiterer Nebenkosten. Deshalb befinde sich die Beklagte mit der Zahlung von Nebenkosten nicht im Rückstand, so dass kein Auflösungsgrund nach § 1118 ABGB vorliege.
Einer dagegen erhobenen Berufung der Klägerin vom 28.9.1998 gab das F.L: OG mit U vom 11.03.1999 keine Folge.
Mit Revision vom 15.04.1999 beantragte die Klägerin, das U des OG dahingehend abzuändern, dass der Berufung Folge gegeben und das erstgerichtliche U dahingehend abgeändert wird, dass die zum 30.09.1998 ausgesprochene gerichtliche Aufkündigung aufrecht erhalten werde. Die Beklagte sei zu verpflichten, die (genauer bezeichnete) Wohnung in näher bestimmtem Sinn zu räumen und der Klägerin geräumt zu übergeben. Hinzu kamen Kostenanträge. In ihrer Revisionsbeantwortung vom 19.05.1999 beantragte die Beklagte, die Revision kostenpflichtig abzuweisen.
Der OGH hat der Revision keine Folge gegeben.
Nach § 914 ABGB ist bei Auslegung von Verträgen nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdruckes zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen und der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht. Nach § 915 ABGB (2. Satz) wird bei zweiseitigen verbindlichen Verträgen eine undeutliche Äusserung zum Nachteil desjenigen erklärt, der sich derselben bedient hat. Nach Lehre und Rechtsprechung zum gleichlautenden § 915 des österreichischen ABGB hat diese Bestimmung erst einzugreifen, wenn die Ermittlung der (erklärten) Absicht der Parteien, unter Einschluss der - auch ergänzenden - Verkehrsübung, ohne eindeutiges Ergebnis geblieben ist. Oberste Auslegungsmaxime bleibt die Ermittlung dessen, was ein redlicher Erklärungsgegner als geäusserten Willen ansehen durfte und angesehen hat (Peter Rummel, Kommentar zum ABGB I, 2. A. Wien 1999, Rz 1 zu § 915, mit Hinweisen; Robert Dietrich/Helmuth Tades, ABGB, 35. A. Wien 1999, § 915, E 7). Das OG wie auch die Parteien nehmen übereinstimmend an, dass es hier der Auslegungshilfe von § 915 ABGB nicht bedarf.
Beim Mietvertrag, dessen Auslegung umstritten ist, handelt es sich um ein vorgedrucktes Standardformular. Die hier interessierende Ziffer 3 gliedert sich in drei Hauptpositionen: Mietzins (erste Zeile), Garage/Autoabstellplatz (zweite Zeile) und Nebenkosten, sofern im Mietzins nicht inbegriffen (dritte Zeile). Die Hauptposition "Nebenkosten" enthält sechs Unterpositionen: Heizung, Warmwasser, Stromkosten allgemein, Hauswartkosten, Reinigungskosten, Sonstiges. Aus den drei erwähnten Hauptpositionen wird in der letzten Zeile das "Total Mietzins pro Monat" ermittelt. Aus der im Einzelnen quantifizierten Aufstellung ergibt sich zwangslos, dass eben dieses "Total" alles enthält, was die Mieterin schuldet, es sei denn, aus der Aufstellung selber ergebe sich etwas anderes. Dies ist hier allein für die Position "Warmwasser" der Fall: Hiefür ist eine Akontozahlung von CHF 60.- vorgesehen, so dass sich die endgültigen Kosten nach einer Abrechnung auf Grund des tatsächlichen Verbrauches bestimmen. Zutreffend hat das OG bei der Auslegung dem vorliegenden standardisierten Mietvertrag eine Bedeutung beigemessen, wie sie sich beim ersten Lesen aufdrängt und namentlich leer belassene Zeilen bei einzelnen Unterpositionen der Hauptposition "Nebenkosten" dahingehend verstanden, dass die entsprechenden Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind; denn "Nebenkosten" sind nach klarem Wortlaut und eindeutigem Sinn des Vertragstextes nur geschuldet, "sofern im Mietzins nicht inbegriffen". Und dies wiederum kann nur heissen: Sofern im Folgenden nicht eigens quantifiziert. Ohne solche Quantifizierung waren sie nicht geschuldet. Hiefür genügte es, die für den CHF-Betrag vorgesehene punktierte Zeile leer zu lassen; weiterer Durchstreichungen, wie in der Revision geltend gemacht, bedurfte es nicht. Eine solche Auslegung deckt sich mit der Rechtsprechung, wonach eine vorgedruckte, ergänzungsbedürftige Vertragsklausel nicht zum Vertragsinhalt wird, wenn sie unausgefüllt bleibt (Dietrich/Tades, § 914, E 86, mit Hinweisen).
Der standardisierte Mietvertrag ist im Übrigen so gestaltet, dass die wichtigsten drei Fragen - nach den Vertragsparteien (Vermieter und Mieter), nach der Vertragsdauer (einschliesslich Kündigungsmodalitäten) und nach den geschuldeten Leistungen (Mietgegenstand und Mietzins) - auf der ersten Seite, auch schriftgraphisch deutlich vom restlichen Vertragstext abgehoben, beantwortet werden. Nach allgemeiner Erfahrung widmen die Vertragsparteien ihre Aufmerksamkeit in erster Linie diesen Hauptbestandteilen des Vertragstextes und nicht dem nachfolgenden mehrseitigen Kleingedruckten. Nach dem massgebenden "Empfängerhorizont" (Rummel, Rz 4 [S 1296 oben] zu § 914) musste die Klägerin deshalb damit rechnen und durfte die Beklagte annehmen, dass die Hauptbestandteile auf der ersten Seite des Mietvertrages abschliessend geregelt sind oder dass - wie hier beim Warmwasser - ausdrücklich aufscheint, wenn dies nicht der Fall ist. Nicht aber, dass unter den "Weitere[n] Vereinbarungen" am Schluss des Vertrages die zu Beginn des Vertrages ausdrücklich erwähnten Verpflichtungen konkludent erweitert werden. Der im dortigen Text verwendete Ausdruck "Heiz- und Nebenkostenabrechnung" lässt sich zwangslos als Verweisung auf die in Ziffer 3 des Mietvertrages genannten Nebenkosten verstehen. Soweit nach Ziffer 3 des Mietvertrages Nebenkosten à Konto bezahlt werden, hat die detaillierte Abrechnung hierüber -aber nur hierüber - am 01.04. und am 01.10. eines jeden Jahres zu erfolgen.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass sich der OGH die rechtliche Beurteilung durch das OG zu eigen macht, so dass ergänzend darauf verwiesen werden kann.