Art. 28 LV Art. 1 , Art. 2 , Art. 3 GVG
Eingriffe in die Vermögenserwerbsfreiheit dürfen sachlich und zeitlich nicht übermässig sein. Die im Rahmen einer Nichtgenehmigung eines Grundstückserwerbs erfolgte Zurechnung eines vor mehr als fünf Jahren stattgefundene Kauf einer Parzelle mit anschliessender Übertragung an einen nahen Angehörigen ist sowohl sachlich unverhältnismässig, weil die Durchführung der Rückabwicklung dieses Geschäfts oder die Weiterveräusserung dieses Grundstücks nicht in der rechtlichen Verfügungsgewalt des Beschwerdeführers liegt, als auch zeitlich. Im Normalfall ist eine Zurechnung von mehr als fünf Jahren unverhältnismässig.
StGH 2007/44
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 4. Dezember 2007, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; Dr. Klaus Berchtold, lic. iur. Siegbert Lampert und Prof. Dr. Klaus Vallender als Richter; Dr. Peter Nägele als Ersatzrichter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin
in der Beschwerdesache
Beschwerdeführer: PS
vertreten durch:
Advocatur Seeger, Frick & Partner Rechtsanwälte 9494 Schaan
Beschwerdegegnerin: Regierung des Fürstentums Liechtenstein 9490 Vaduz
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein,
Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 25. Januar 2007, VGH2006/42
wegen: Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte (Streitwert: CHF 100'000.00)
zu Recht erkannt:
1. Der Beschwerde wird Folge gegeben. Der Beschwerdeführer ist durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 25. Januar 2007, VGH 2006/42, in seinen verfassungsmässig gewährleisteten Rechten verletzt.
2. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein wird aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung unter Bindung an die Rechtsansicht des Staatsgerichtshofes an den Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein zurückverwiesen.
3. Das Land Liechtenstein ist schuldig, dem Beschwerdeführer die Kosten dieses Verfahrens in Höhe von CHF 2'854.40 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1. Der Beschwerdeführer beantragte am 4. Juli 2006 mit Hilfe des amtlichen Antragsformulars die Genehmigung eines zwischen ihm als Käufer und JH als Verkäuferin abgeschlossenen Kaufvertrages betreffend den Erwerb von drei in der Gemeinde Triesen gelegenen Baugrundstücken mit einer Gesamtfläche von 1'451 m2 und machte als berechtigtes Interesse geltend, dass die zu erwerbenden Grundstücke ihm oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses dienten und er Landesangehöriger sei.
2. Die Gemeindegrundverkehrskommission der Gemeinde Triesen anerkannte das geltend gemachte berechtigte Interesse und erteilte dem Rechtsgeschäft am 5. Juli 2006 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.
3. Gegen diese Genehmigung legte die Regierung am 14. Juli 2006 Beschwerde ein und beantragte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern. Im Wesentlichen brachte die Regierung vor, der Beschwerdeführer habe mit einem Vertrag vom 30. März 1999, der am 13. April 1999 grundverkehrsbehördlich genehmigt worden sei, das Grundstück Triesner Parz. Nr. 1xx mit 1'013 m2 erworben. Das Grundstück befinde sich in der Wohnzone A und sei zur Deckung des Wohnbedürfnisses des Beschwerdeführers geeignet. Dieser habe das Grundstück jedoch am 19. Oktober 1999 an seinen Vater veräussert. Dieser sei damals Eigentümer mehrerer Grundstücke gewesen, die alle für die Deckung von dessen Wohnbedürfnis geeignet seien. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (Hinweis auf LES 2002, 31) sei es nicht zulässig, dass sich ein Ehegatte unter analoger Anwendung von Art. 3 Abs. 1 lit. a GVG 1992 seiner Grundstücke begebe, um dadurch die Möglichkeit zu erhalten, weitere Grundstücke zu erwerben. Ein solches Vorgehen würde tatsächlich zu einer verpönten und damit unzulässigen Konzentration von Grundeigentum führen. Was für einen Ehegatten gelte, müsse auch für einen Sohn gelten. Das heisse nichts anderes, als dass sich PS das von ihm seinerzeit gekaufte und an seinen Vater weiter veräusserte Grundstück grundverkehrsrechtlich anrechnen lassen müsse, womit aber sein Wohnbedürfnis gedeckt sei. Hinzu komme, dass der Beschwerdeführer gleich drei Grundstücke mit Flächen von 720 m2, 371 m2 und 360 m2 erwerbe, die sich alle in der Wohnzone C befänden. Sie seien aber noch umlegungsbedürftig. Der Umstand, dass das Gebiet, in welchem sich die verfahrensgegenständlichen Grundstücke befänden, noch umlegungsbedürftig sei, begründe kein berechtigtes Interesse, mehrere Baugrundstücke zu erwerben. Nach der Entscheidungspraxis sei das Wohnbedürfnis mit einem Baugrundstück gedeckt. Es müsste glaubhaft gemacht werden, dass nach erfolgter Umlegung der Erwerber nur noch ein Grundstück in der Wohnzone im Eigentum habe, welches nicht grösser als 400 Klafter sei. Auch aus diesem Grund sei dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern.
4. In seiner Gegenäusserung vom 1. August 2006 hat der Beschwerdeführer im Wesentlichen eingewendet, dass die ihm vorgeworfene Gesetzesumgehung nicht vorliege. Zum einen könne ein Grundstücksgeschäft zwischen Vater und Sohn nicht ohne weiteres einem solchen unter Ehegatten gleichgesetzt werden. Die Ehegatten bildeten eine Wohngemeinschaft, sodass das Wohnbedürfnis beider ohne weiteres durch geeigneten Grundbesitz des einen Ehegatten befriedigt werde. Demgegenüber hätten volljährige Kinder ein grundsätzlich von demjenigen der Eltern unabhängiges Wohnbedürfnis. Ein Rechtsmissbrauch sollte nicht leichthin angenommen werden, sondern müsse sich offenkundig, dass heisst, qualifiziert äussern. In diesem Sinne habe auch der OGH für die Annahme einer Umgehung des Grundverkehrsgesetzes den Nachweis der Absicht bzw. des Bewusstseins der Parteien verlangt, die vom Gesetz gezogenen Grenzen oder Schranken zu umgehen (Hinweis auf LES 2000, 230). Es sei also im jeweiligen Einzelfall nach den konkreten Umständen zu differenzieren. Beim hier relevanten angeblichen Missbrauchstatbestand sei etwa zu berücksichtigen, welche Zeitspanne zwischen dem früheren und dem aktuellen Grundstücksgeschäft liege. Je mehr Zeit zwischen den beiden Grundstücksgeschäften vergangen sei, umso strengere Anforderungen seien an den Nachweis einer Gesetzesumgehung zu stellen. Konkret habe der Beschwerdeführer das zweite Grundstück erst rund sieben Jahre später erworben. Hinzu komme, dass er im Jahre 1999 sehr wohl einen überzeugenden Grund gehabt habe, das von ihm erworbene Grundstück wieder zu veräussern. Er habe sich nämlich nach dem Kauf des Grundstücks entschieden, sich noch intensiv weiter zu bilden und im Oktober 1999 ein vierjähriges Betriebswirtschaftsstudium an der Fachhochschule R begonnen, welches er im Juli 2003 beendet habe. Diesem Studium habe er noch ein Wirtschaftsingenieurstudium in M angeschlossen, welches von Oktober 2003 bis März 2006 gedauert habe. Vor diesem Hintergrund sei es ohne weiteres nachvollziehbar, dass er aufgrund des für längere Zeit fehlenden Wohnbedürfnisses das gekaufte Grundstück an seinen Vater veräussert habe, um sich bei Bedarf später wieder ein Grundstück zu kaufen. Dem zweiten Beschwerdegrund der Regierung sei entgegenzuhalten, dass bei Umlegungen bekanntlich rund 25 % der Grundstücksflächen für Strassen etc. benötigt würden; sodass im vorliegenden Fall von den insgesamt 1'451 m2 Grundstücksfläche nur mehr rund 1'090 m2 bzw. rund 300 Klafter übrig blieben. Im Falle einer Umlegung würden selbstverständlich alle drei Grundstücke zusammengelegt werden.
5. Mit Entscheidung vom 13. September 2006 gab die Landesgrundverkehrskommission der Beschwerde Folge und änderte die Entscheidung der Grundverkehrskommission der Gemeinde Triesen dahin ab, dass dem Rechtsgeschäft zwischen dem Beschwerdeführer und JH vom 4. Juli 2006 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert wurde. Zusammengefasst begründete die Landesgrundverkehrskommission ihre Entscheidung damit, dass das bereits gegebene (gegenwärtige) oder künftige Wohnbedürfnis des Beschwerdeführers bereits durch das von ihm am 30. März 1999 erworbene Eigentum am Grundstück Triesner Parz. Nr. 1xx mit 1'013 m2 (281,7 Klafter) gedeckt sei. Er habe sich das Eigentum an diesem Grundstück nach wie vor, ungeachtet der Veräusserung des Eigentums an seinen Vater, grundverkehrsrechtlich zurechnen zu lassen. Jede andere Auslegung würde die in Art. 1 GVG determinierte Grundverkehrsordnung missachten. Der Vater des Beschwerdeführers habe auf Grund seines Eigentumsbestandes an Grundstücken weder 1999 noch heute ein berechtigtes Interesse gehabt, das Grundstück Triesner Parz. Nr. 1xx direkt von Dritten ausserhalb des in Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG genannten Personenkreises zu erwerben. Massgebend sei nicht eine subjektive Missbrauchs- oder Umgehungsabsicht, vielmehr der objektive Tatbestand, der sich an der Aufrechterhaltung der in Art. 1 GVG gesetzlich bezweckten Grundverkehrsordnung zu orientieren habe. Die subjektive Sicht wäre grundverkehrsrechtlich lediglich in einem Strafverfahren nach Art. 28 GVG oder zivilrechtlich (d. h. ausserhalb des Grundverkehrsrechtes) etwa bei einer Anfechtung eines Vertrages als Scheingeschäft (LES 2000, 230) beachtlich. Bei der objektiven Prüfung des berechtigten Interesses sei es konsequenterweise irrelevant, ob ein von Dritten erworbenes Grundstück von einem Ehepartner auf den anderen oder von einem Nachkommen auf einen Elternteil genehmigungsfrei (Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG 1992) weiter veräussert werde. Ebenso wenig sei relevant, dass sich der gegenständliche Vorgang vor sieben Jahren ereignete. Entscheidungswesentlich sei dagegen, dass der Beschwerdeführer im Jahre 1999 das Eigentum an einem Grundstück erworben habe, das damals wie heute geeignet sei, sein Wohnbedürfnis zu decken. Welche Beweggründe ihn bewogen haben mögen, sein Grundeigentum innert ein paar Monaten an seinen Vater weiter zu veräussern, könne dahingestellt bleiben, da sich die Prüfung des berechtigten Interesses an der von Art. 1 GVG 1992 vorgegebenen Grundverkehrsordnung zu orientieren habe. Die beiden Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes würden im Nutzungsprinzip und im Streuungsprinzip zum Ausdruck kommen. Nach dem Nutzungsprinzip solle der Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zugeführt werden. Es gehe hier primär um wirtschafts- und strukturpolitische Belange. Der Boden solle denjenigen vorbehalten bleiben, die ihn zur Nutzung als Wohn- und Betriebsfläche benötigten. Das sei der Grundtenor, der das geltende Grundverkehrsgesetz beherrsche. Es bestehe eine generalisierte Nachfragesteuerung nach Nutzungsgesichtspunkten (Verweis auf Bericht und Antrag der Regierung an den Landtag zum Grundverkehrsgesetz vom 05.11.1992, Nr. 11811992, S 5). Dies ergebe sich nicht zuletzt auch aus Art. 7 GVG 1992, wonach die Genehmigung des Erwerbs von Eigentum an Grundstücken unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden könne, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend mache. Mit Bezug auf das im Jahre 1999 erworbene Grundeigentum sei der Beschwerdeführer an die damals geltend gemachte und behördlicherseits anerkannte Nutzung - Deckung des Wohnbedürfnisses - gebunden. Er könne daher nicht zu Recht geltend machen, dass er nunmehr ein weiteres Grundstück für dieselbe Nutzung - Deckung des Wohnbedürfnisses - benötige. Nach der zweiten Zielsetzung, dem Streuungsprinzip, solle eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums gewährleistet werden. Wenn der Beschwerdeführer sein im Jahre 1999 erworbenes Grundeigentum an seinen Vater, der diesbezüglich kein berechtigtes Interesse geltend machen konnte und könne, veräussert habe und nunmehr ein weiteres Grundstück zur Deckung ein- und desselben berechtigten Interesses erwerben wolle, werde insoweit objektiv gegen das Streuungsprinzip verstossen, als es zu einer gesetzlich verpönten Akkumulation von Grundeigentum komme. Bei einem Sachverhalt, wie er der rechtlichen Beurteilung in diesem Verfahren zugrunde liege, müsse sich der Beschwerdeführer das im Jahre 1999 erworbene Grundeigentum grundverkehrsrechtlich bei der Prüfung desselben berechtigten Interesses, das er damals wie heute (Wohnbedürfnis) geltend macht, also zurechnen lassen.
6. Der Beschwerdeführer erhob mit Schriftsatz vom 3. Oktober 2006 gegen die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof.
7. Mit Urteil vom 25. Januar 2007 wies der Verwaltungsgerichtshof die Beschwerde ab und bestätigte die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission.
7.1. Betreffend Sachverhalt verwies der Verwaltungsgerichtshof auf die Unbestrittenheit der Feststellungen der Unterinstanz und stellte zusammenfassend fest, der Beschwerdeführer sei am 20. Januar 1973 geboren, ledig, kinderlos, Betriebswirt, liechtensteinischer Landesangehöriger und im Inland wohnhaft. Er sei nicht Eigentümer von im Inland gelegenen Grundstücken. Mit dem Kaufvertrag vom 4. Juli 2006 habe er von JH zum Preis von CHF XXX'XXX.00 die im Inland gelegenen drei Grundstücke Triesner Parz. Nr. 3xx9 mit 720 m2, Triesner Parz. Nr. 3xx2 mit 311 m2 und Triesner Parz. Nr. 3xx6 mit 360 m2 gekauft. Alle Grundstücke seien nicht überbaut und der Wohnzone C zugeteilt. Sie seien umlegungsbedürftig. Nach der Umlegung und Vereinigung zu einem einzigen Grundstück werde dessen Fläche weniger als 400 Klafter umfassen.
Zuvor hätte der Beschwerdeführer mit dem Kaufvertrag vom 30. März 1999 das unüberbaute und der Wohnzone C zugeteilte Grundstück Triesner Parz. Nr. 1xx mit 1'013 m2 zur Deckung seines Wohnbedürfnisses zum Preis von CHF XXX'XXX.00 erworben; zu jenem Zeitpunkt sei er wie heute nicht Eigentümer von im Inland gelegenen Grundstücken gewesen. Nach der am 13. April 1999 erfolgten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes sei es verbüchert worden.
Mit Vertrag vom 14. Oktober 1999 habe er das Grundstück zum Erwerbspreis an seinen Vater weiterverkauft. Dieses grundverkehrsbehördlich nicht genehmigungspflichtige Rechtsgeschäft sei am 19. Oktober 1999 verbüchert worden. Der Vater des Beschwerdeführers sei am 19. August 19xx geboren worden, liechtensteinischer Landesangehöriger und im Inland wohnhaft. Nebst dem Beschwerdeführer habe er noch zwei weitere Kinder, die am 7. Oktober 19xx beziehungsweise am 26. Februar 19xx geboren worden seien. Er sei heute noch Eigentümer des vom Beschwerdeführer erworbenen Grundstücks Triesner Parz. Nr. 1xx. Zum Zeitpunkt des Vertrages vom 14. Oktober 1999 sei er unter anderem noch Eigentümer des mit einem Wohngebäude überbauten und der Wohnzone A zugeteilten Grundstückes Triesner Parz. Nr. 2xx9 mit 757 m2 und der ebenfalls der Wohnzone A zugeteilten Nachbargrundstücke Triesner Parz. Nr. 2xx0 mit 1'798 m2 und Triesner Parz. Nr. 2xx1 mit 1'029 m2, des überbauten und der Wohnzone C zugeteilten Grundstückes Triesner Parz. Nr. 3xx8 mit 1'146 m2, des überbauten und der Wohnzone C zugeteilten Grundstückes Triesner Parz. Nr. 3xx1 mit 18'200 m2 und der ebenfalls überbauten und der Wohnzone C zugeteilten Grundstücke Triesner Parz. Nr. 3xx3 mit 1'809 m2 und Triesner Parz. Nr. 3xx4 mit 1'400 m2. Diese Parzellen seien heute noch in seinem Eigentum.
7.2. Diesen Sachverhalt würdigte der VGH rechtlich wie folgt:
7.2.1. Art. 28 Abs. 1 LV gewährleiste das Recht, unter Beobachtung der näheren gesetzlichen Bestimmungen Vermögen jeder Art zu erwerben. Diese grundrechtlich verbürgte Vermögenserwerbsfreiheit bedürfe der einfachgesetzlichen Konkretisierung. Denn ohne normative Regelungen, die den Freiheitsraum erst konstituieren, könne von der Vermögenserwerbsfreiheit kein Gebrauch gemacht werden. Das Grundverkehrsgesetz als hier anwendbare einfachgesetzliche Grundlage bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der Genehmigung der Grundverkehrsbehörden nach Massgabe der Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes (Art. 1 GVG). Die insoweit bestehende Einschränkung der Vermögenserwerbsfreiheit durch das Grundverkehrsgesetz sei verfassungskonform (LES 1982, 59 und LES 1984, 1). Es sei unstrittig, dass das in Frage stehende Rechtsgeschäft im Sinne von Art. 1 Abs. 2 und Art. 5 GVG genehmigungspflichtig sei. Der Beschwerdeführer mache als berechtigtes Interesse für den gegenständlichen Grundstückserwerb geltend, dass das zu erwerbende Grundstück ihm oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses diene und er Landesangehöriger sei. Er berufe sich damit auf den Erwerbstatbestand des Art. 6 Abs. 1 Bst. b GVG. Nachdem der Beschwerdeführer derzeit über kein inländisches Baugrundstück verfüge, wäre nach einer ersten Prüfung ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb der verfahrensgegenständlichen drei Grundstücke zu bejahen und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dementsprechend zu erteilen.
Gemäss Art. 5 Abs. 2 GVG habe die Grundverkehrsbehörde über das Vorliegen eines berechtigten Interesses "unter Abwägung aller Umstände" zu entscheiden. Für die Beurteilung des berechtigten Interesses seien somit sämtliche Umstände zu berücksichtigen, die darüber Aufschluss geben, ob das Interesse am beabsichtigten Grunderwerb im Lichte der in Art. 1 GVG festgelegten Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes - nämlich Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen (Nutzungsprinzip), um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Streuungsprinzip) - als berechtigt qualifiziert werden könne. Im vorliegenden Fall sei der Umstand von Bedeutung, dass der Beschwerdeführer bereits im Jahr 1999 ein in der Gemeinde Triesen gelegenes Baugrundstück erworben und dieses bereits nach vier Monaten genehmigungsfrei an seinen Vater weiter veräussert habe, welcher für sich selber weder zum damaligen Zeitpunkt noch heute ein berechtigtes Interesse an diesem Grunderwerb hatte reklamieren können. Nach Ansicht des VGH handelte es sich bei dieser Konstruktion der Zwischenschaltung eines nahen Angehörigen - des Ehegatten oder eines Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie oder eines Wahl- oder Pflegekindes (Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG) - geradezu um einen klassischen Fall der Gesetzesumgehung auf dem Gebiet des Grunderwerbs.
7.2.2. Die Argumentation des Beschwerdeführers, er habe sehr wohl plausible Gründe für das gewählte Vorgehen im Jahre 1999 gehabt, weshalb keine Missbrauchsabsicht vorliege, gehe ins Leere, da im Bereich des Grundverkehrsrechts für die Annahme des Rechtsmissbrauchs im Allgemeinen und der Gesetzesumgehung im Besonderen keine unredliche Absicht vorausgesetzt werde, sondern allein der objektive Sachverhalt massgebend sei (in diese Richtung bereits VBI 2001/89, S. 24, VBI 2001/18 vom 23. Mai 2001, in: LES 2002, 34; siehe ferner BGE 108 V 89). Es sei daher für die Beurteilung der Gesetzesumgehung nicht relevant, ob der Beschwerdeführer nachzuweisen vermöge, dass er im Jahre 1999 subjektiv redlich gehandelt habe und lautere Motive für die damalige Weiterveräusserung des Grundstückes an seinen Vater geltend machen könne. Der Verwaltungsgerichtshof müsse das diesbezügliche Vorbringen des Beschwerdeführers nicht näher prüfen. Vielmehr genüge für die Annahme der Gesetzesumgehung im gegenständlichen Fall, dass durch die Abfolge der beiden Rechtsgeschäfte im Jahre 1999 objektiv der Sinn des Grundverkehrsgesetzes missachtet worden sei, indem im Ergebnis eine vom Grundverkehrsgesetz verpönte Konzentration von Grundstücken auf eine Person erfolgt sei, welche bereits über ausreichend Grundstücke zur Deckung ihrer Interessen verfügt habe bzw. noch heute verfüge. Wenn der Beschwerdeführer darauf hinweise, dass eine Gesetzesumgehung und somit ein Rechtsmissbrauch nicht leichthin angenommen werden dürfe, so sei dem entgegen zu halten, dass sich im vorliegenden Fall der objektive Tatbestand der Gesetzesumgehung klar manifestiere und sich offensichtlich gegen die vom Grundverkehrsgesetz bezweckte sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums auswirke.
7.2.3. Betrachte man die beiden Rechtsgeschäfte des Jahres 1999, so könne zunächst festgestellt werden, dass der genehmigungspflichtige Erwerb des Grundstückes durch den Beschwerdeführer nicht zu beanstanden sei, da der Beschwerdeführer zum damaligen Zeitpunkt über kein Grundstück verfügt habe, welches das von ihm geltend gemachte Erwerbsinteresse hätte abdecken können. Der Weiterübertragung des Grundstückes auf den Vater des Beschwerdeführers habe hingegen die ratio des Grundverkehrsgesetzes entgegengestanden, auch wenn die Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes formal beachtet worden seien. Die Übertragung habe nur unter Berufung auf den Ausnahmetatbestand des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG erfolgen können. Die Berufung auf diesen Ausnahmetatbestand sei jedoch nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes missbräuchlich erfolgt und habe im Ergebnis zu einer Umgehung des Grundverkehrsgesetzes geführt. Eine Gestaltung von Rechtsgeschäften wie im vorliegenden Fall, wodurch die Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes und insbesondere das Erfordernis der behördlichen Genehmigung beim Grunderwerb umgangen würden, sei nicht zu billigen und unterliege jener Rechtsnorm, die auf das eigentliche Geschäft anzuwenden sei. Die Übertragung des Grundstückes vom Beschwerdeführer auf seinen Vater im Jahre 1999 wäre also in Wahrheit genehmigungsbedürftig gewesen, da der Ausnahmetatbestand des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG aufgrund einer Gesamtbetrachtung nicht zur Anwendung hätte gelangen dürfen. Zur Vermeidung von Gesetzesumgehungen sei der Ausnahmetatbestand des Art 3 Abs. 1 Bst. a GVG nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes dahingehend restriktiv auszulegen, dass diese Ausnahme von der Genehmigungspflicht nur für solche Fälle gewährt werde, in denen keine Hinweise auf einen Rechtsmissbrauch bzw. auf eine Umgehung des Grundverkehrsgesetzes erkennbar seien. Im vorliegenden Fall seien solche Anhaltspunkte deutlich erkennbar, und hätte die Genehmigung für die Weiterübertragung des Grundstückes durch die zuständige Gemeindegrundverkehrskommission verweigert werden müssen, da der Vater des Beschwerdeführers bereits zum damaligen Zeitpunkt über ausreichend Grundstücke zur Deckung seiner Interessen verfügt habe und damit kein berechtigtes Interesse am Erwerb des Grundstückes habe geltend machen können.
7.2.4. Mit dem Ausnahmetatbestand des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG habe der Gesetzgeber die Möglichkeit schaffen wollen, dass die sich im Eigentumsbestand einer Person befindlichen Grundstücke ohne behördliche Genehmigung an einen nahen Angehörigen weiter übertragen werden könnten, auch wenn dieser Angehörige aufgrund seines bereits bestehenden Bestandes an inländischen Grundstücken kein berechtigtes Interesse an diesem zusätzlichen Grunderwerb mehr nachweisen könne. Wenn nun aber dieser Ausnahmetatbestand von einer Person objektiv dazu verwendet werde, um ein Grundstück, welches sie kurze Zeit zuvor genehmigungspflichtig von einer Drittperson erworben habe, an einen nahen Angehörigen genehmigungsfrei weiter zu übertragen, so werde dieses Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen wolle. Ein solches Verhalten verdiene keinen Rechtsschutz und sei als Gesetzesumgehung zu qualifizieren: zwar werde das Grundverkehrsgesetz im Wortlaut beachtet, im Sinn dagegen missachtet.
7.2.5. Es stelle sich somit die Frage, ob und inwieweit diese im Jahre 1999 stattgefundene Umgehung des Grundverkehrsgesetzes für das gegenständlich zu beurteilende Rechtsgeschäft von Bedeutung sei. Die Landesgrundverkehrskommission sei unter Hinweis auf die Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes zur Auffassung gelangt, dass dem Beschwerdeführer das im Jahre 1999 erworbene Grundstück grundverkehrsrechtlich weiterhin zugerechnet werden müsse, weshalb sein Wohnbedürfnis bereits gedeckt sei und im Ergebnis ein berechtigtes Interesse am Erwerb der nun kaufgegenständlichen Grundstücke zu verneinen sei. Er könne nicht ein und dasselbe Erwerbsinteresse zweimal geltend machen. Der Beschwerdeführer wende dagegen ein, dass es nicht sein könne, dass ihm die im Jahre 1999 erfolgte Veräusserung des Grundstückes an seinen Vater nun ohne zeitliche Beschränkung vorgehalten und ihm jeglicher zukünftige Erwerb eines anderen Grundstücks verunmöglicht werde.
7.2.6. Der Verwaltungsgerichtshof schliesse sich im Ergebnis der Auffassung der Landesgrundverkehrskommission an, wonach dem Beschwerdeführer das an seinen Vater weiter veräusserte Grundstück grundverkehrsrechtlich zugerechnet werden muss, um eine der ratio des Grundverkehrsgesetzes widersprechende Konzentration von Grund und Boden zu vermeiden. Der Beschwerdeführer hätte das im Jahre 1999 erworbene Grundstück, nachdem er festgestellt habe, dass er dieses Grundstück aufgrund seiner beruflichen Weiterbildung in den nächsten Jahren wohl nicht benötigen werde, ohne weiteres an eine Drittperson weiter veräussern und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zuführen können. Stattdessen habe er dieses Grundstück unter Inanspruchnahme des Ausnahmetatbestandes des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG an seinen Vater übertragen, welcher aufgrund seines bereits damals bestehenden Grundbesitzes kein berechtigtes Interesse für diesen zusätzlichen Grunderwerb hätte nachweisen können; er habe die vom Grundverkehrsgesetz verpönte Konzentration von Grundstücken in der Hand einer Person - nämlich seines Vaters - mit zu verantworten. Es sei daher gerechtfertigt, dieses unter missbräuchlicher Berufung auf den Ausnahmetatbestand des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG übertragene Grundstück weiterhin dem Beschwerdeführer grundverkehrsrechtlich zuzurechnen.
7.2.7. Eine solche grundverkehrsrechtliche Zurechnung könne allerdings nur solange angenommen werden, als der Vater des Beschwerdeführers das Grundstück zwischenzeitlich nicht aufgrund eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts an einen Dritten weiter veräussert und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zugeführt habe. Möglich sei auch der Nachweis, dass der Vater des Beschwerdeführers zwischenzeitlich stattdessen - gewissermassen als Ausgleich - ein anderes gleichwertiges Grundstück aus seinem Bestand genehmigungspflichtig veräussere, um so dem dem Grundverkehrsgesetz zugrunde liegenden Streuungsprinzip gerecht zu werden.
7.2.8. Nachdem nun aber feststehe, dass der Vater des Beschwerdeführers das betreffende Grundstück nach wie vor in seinem Eigentumsbestand habe, sei eine Rückabwicklung zumindest im Wege einer rechtsgeschäftlichen Rückübertragung ohne weiteres möglich und dem Beschwerdeführer und seinem Vater auch zumutbar. Es bleibe aber letztlich dem Beschwerdeführer und seinem Vater überlassen, ob nun das betreffende Grundstück an einen Dritten im Rahmen eines ordentlichen Genehmigungsverfahrens weiter veräussert und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zugeführt werde oder aber eine Rückabwicklung des damaligen Rechtsgeschäfts erfolgen solle, so dass das dem Beschwerdeführer grundverkehrsrechtlich zugerechnete Grundstück nun auch (rechtlich) von ihm genutzt werden könne (Nutzungsprinzip). Solange sich aber das betreffende Grundstück noch im Eigentumsbestand des Vaters des Beschwerdeführers befinde, sei dieses Grundstück jedenfalls dem Beschwerdeführer grundverkehrsrechtlich zuzurechnen, so dass ein berechtigtes Interesse am Erwerb von anderen Baugrundstücken zu verneinen sei.
7.2.9. Zusammenfassend könne festgehalten werden, dass die Berufung auf den Ausnahmetatbestand des Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG nicht rechtsmissbräuchlich erfolgen dürfe. Für die Annahme des Rechtsmissbrauchs und der damit verbundenen Gesetzesumgehung komme es auf den objektiven Sachverhalt an; eine unredliche Absicht werde nicht vorausgesetzt. Sei die Übertragung des Grundstückes rechtsmissbräuchlich erfolgt, müsse der Veräusserer damit rechnen, dass ihm das betreffende Grundstück weiterhin grundverkehrsrechtlich zugerechnet werde, es sei denn, dass der Erwerber selber ein berechtigtes Interesse am Erwerb des betreffenden Grundstückes hätte nachweisen können und dementsprechend eine Genehmigung für das betreffende Rechtsgeschäft hätte erteilt werden können. Eine grundverkehrsrechtliche Zurechnung habe jedenfalls nur solange zu erfolgen, als nicht nachgewiesen werde, dass der Erwerber das erworbene Grundstück oder ersatzweise ein gleichwertiges anderes Grundstück genehmigungspflichtig weiter veräussert und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zugeführt habe. Damit würde die Gesetzesumgehung gewissermassen geheilt und dem Streuungsprinzip des Grundverkehrsgesetzes wieder Genüge getan. Im gegenständlichen Fall könne aber ein solcher Nachweis derzeit nicht gelingen, so dass eine grundverkehrsrechtliche Zurechnung zu erfolgen habe bzw. ein berechtigtes Interesse des Beschwerdeführers am beabsichtigten Grunderwerb ,,unter Abwägung aller Umstände" (Art. 5 Abs. 2 GVG) - namentlich des Umstandes, dass der Beschwerdeführer ein genehmigungspflichtig erworbenes Grundstück nur kurze Zeit später genehmigungsfrei an einen nahen Angehörigen übertragen habe zu verneinen sei.
7.3. Aus diesem Grund sei die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission, dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern, zu bestätigen. Ob dem Rechtsgeschäft auch deshalb die Genehmigung zu verweigern gewesen wäre, weil Gegenstand des Rechtsgeschäftes drei Grundstücke seien, könne für den vorliegenden Fall dahin gestellt bleiben, doch halte der Verwaltungsgerichtshof grundsätzlich dafür, dass durchaus ein berechtigtes Interesse am Erwerb von mehr als einem Grundstück vorliegen könne, wenn die Grundstücke aufgrund einer Gesamtbetrachtung (insbesondere unter Berücksichtigung der Grenzverläufe und der räumlichen Lage der Grundstücke) als Einheit angesehen werden könnten und ihre Gesamtfläche zudem die Obergrenze von rund 400 Klafter nicht überschritten. Gerade im Falle einer zu erwartenden oder gerade bevorstehenden Baulandumlegung könne der Erwerb von mehreren kleineren Grundstücken, welche voraussichtlich zu einem einzigen Baugrundstück zusammengeführt würden, mitunter als berechtigt beurteilt werden.
8. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes hat der Beschwerdeführer mit Datum vom 22. März 2007 Beschwerde an den Staatsgerichtshof erhoben. Er macht die Verletzung von Art. 28 Abs. 1 LV geltend und beantragt, der Staatsgerichtshof wolle das angefochtene Urteil als verfassungswidrig aufheben; dies unter Kostenfolgen für das Land Liechtenstein. Seine Beschwerde begründet er wie folgt:
8.1. Art. 28 Abs. 1 LV gewährleiste den Erwerb von Vermögen jeder Art. Dieses Grundrecht werde durch das Grundverkehrsgesetz (GVG) in grundsätzlich verfassungskonformer Weise eingeschränkt. Art. 28 Abs. 1 LV könne jedoch dadurch verletzt werden, dass das Grundverkehrsgesetz im konkreten Fall falsch angewendet werde. Denn ein Eingriff in Art. 28 Abs. 1 LV sei nach den allgemein anerkannten Grundrechtseingriffskriterien nur zulässig, wenn unter anderem das Verhältnismässigkeitsgebot beachtet werde.
8.2. Im Beschwerdefall erfolge die Anwendung des GVG auf unverhältnismässige Weise, sodass Art. 28 Abs. 1 LV verletzt sei. Der Verwaltungsgerichtshof mache dem Beschwerdeführer zum Vorwurf, dass er im Jahre 1999 ein von ihm erworbenes Grundstück an seinen Vater weiter veräussert habe. Dies werde als Umgehung des Grundverkehrsgesetzes qualifiziert und solle nun ein Hindernis dafür darstellen, dass der Beschwerdeführer sieben Jahre später das verfahrensgegenständliche Grundstücksgeschäft abwickeln könne. Der Beschwerdeführer habe schon im ordentlichen lnstanzenzug ausgeführt, dass es nicht sein könne, dass ihm jeglicher Grundstückserwerb untersagt werde, nur weil er einmal in der Vergangenheit ein Grundstück erworben und dieses an einen Angehörigen im Sinne von Art. 3 Abs. 1 lit. a GVG weiter veräussert habe. Eine solche ausufernde Missbrauchsrechtsprechung sei unverhältnismässig. Zwar relativiere der Verwaltungsgerichtshof diese Rechtsprechung insoweit, als dem Beschwerdeführer dieser Missbrauchstatbestand nicht mehr angerechnet werde, wenn das ursprüngliche Grundstücksgeschäft mit seinem Vater rückabgewickelt werde oder dieser das von ihm erworbene oder ein gleichwertiges Grundstück an einen Dritten weiterverkaufe. Damit bleibe der Beschwerdeführer aber ganz vom Goodwill seines Vaters abhängig. Denn veräussere dieser das von seinem Sohn erworbene Grundstück nicht, sei der Beschwerdeführer seines Grundrechtes auf Grunderwerb als Teilaspekt von Art. 28 Abs. 1 LV ohne zeitliche Beschränkung beraubt. Das sei ein in zeitlicher Hinsicht unverhältnismässiger Eingriff in dieses Grundrecht.
8.3. Dieses Vorgehen der Grundverkehrsbehörden erweise sich umso mehr als unverhältnismässig, als nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein Missbrauchstatbestand nach rein objektiven Kriterien beurteilt werde; dies im Gegensatz zur Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes, wonach für die Annahme einer Umgehung des Grundverkehrsgesetzes der Nachweis der Absicht bzw. des Bewusstseins der Parteien verlangt werde, die vom Gesetz gezogenen Grenzen oder Schranken zu umgehen (OGH-Beschluss vom 03.08.2000, 10 C 41 5/97-26, LES 2004,230 [235]). Selbst wenn jemand somit keine Missbrauchsabsicht habe, aber das von ihm abgeschlossene Rechtsgeschäft objektiv unter einen Missbrauchstatbestand falle, solle ihm dies unter Umständen ein Leben lang vorgehalten und er damit am zukünftigen Erwerb von Grund und Boden gehindert werden. Dies sei unzumutbar und somit unverhältnismässig. Dies zeige sich auch im Beschwerdefall besonders deutlich, da nicht zur Kenntnis genommen werde, dass der Beschwerdeführer sehr wohl gute Gründe gehabt habe, das von ihm erworbene Grundstück wieder zu verkaufen, da er sich entschlossen hatte, sich noch intensiv weiterzubilden.
8.4. Wenn aber schon dieses frühere Rechtsgeschäft missbräuchlich gewesen sein sollte, dann wäre es auch allein sachgerecht gewesen, jene Handänderung zu verhindern. Wenn die Grundverkehrsbehörden dies damals nicht getan hätten, obwohl der offenbar objektiv missbräuchliche Sachverhalt schon damals genauso offen zu Tage gelegen habe wie heute, könne nun nicht der Beschwerdeführer gewissermassen ex post für dieses inkonsequente behördliche Vorgehen bestraft werden, indem ihm der Grunderwerb für die Zukunft auf unbestimmte Zeit verunmöglicht oder jedenfalls vom Goodwill eines Dritten abhängig gemacht werde. Dies stelle einen gravierenden, unzumutbaren Grundrechtseingriff dar.
8.5. Insgesamt erwiesen sich die Konsequenzen der vom Verwaltungsgerichtshof im hier angefochtenen Urteil vertretenen Rechtsauffassung für den Beschwerdeführer als unzumutbar und generell als unverhältnismässig. Entsprechend greife die angefochtene Entscheidung in unzulässigerweise in die Grunderwerbsfreiheit des Beschwerdeführers als Teilgehalt von Art. 28 Abs. 1 LV ein. Sie sei deshalb als verfassungswidrig aufzuheben.
9. Die Regierung (Ressort Inneres) hat mit Schreiben vom 3. April 2007 und der Verwaltungsgerichtshof mit Schreiben vom 20. April 2007 auf eine Gegenäusserung zur Beschwerde vom 22. März 2007 verzichtet.
10. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Die mit der vorliegenden Individualbeschwerde angefochtene Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 25. Januar 2007, VGH 2006/42, ist letztinstanzlich. Da es sich hierbei um eine das streitige grundverkehrsbehördliche Genehmigungsverfahren definitiv abschliessende Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes handelt, liegt auch eine "enderledigende" letztinstanzliche Entscheidung im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG vor. Da die Beschwerde zudem frist- und formgerecht eingebracht wurde, hat der Staatsgerichthof darauf einzutreten.
2. Der Beschwerdeführer geht davon aus, dass das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 25. Januar 2007, womit die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 13. September 2006, G 2006.6-15, bestätigt wurde, gegen Art. 28 Abs. 1 LV verstösst. Im Folgenden ist diese Rüge zu prüfen.
2.1. Nach Art. 28 LV hat jeder Landesangehörige u. a. das Recht, Vermögen jeder Art zu erwerben. Dieses Recht gilt nicht absolut, sondern kann wie die anderen Freiheitsrechte eingeschränkt werden. Eingriffe in das Recht des freien Vermögenserwerbs müssen im öffentlichen Interesse liegen, auf gesetzlicher Grundlage beruhen, verhältnismässig sein und den Kernbereich des Grundrechts unangetastet lassen.
Die Verweigerung des Erwerbs einer Liegenschaft stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes einen schweren Eingriff in die durch die Landesverfassung gewährleistete Erwerbsfreiheit dar. Schwere Eingriffe müssen sich auf eine klare Grundlage im formellen Gesetz stützen lassen (StGH 2006/53, Erw. 3). Je einschneidender der Grundrechtseingriff ist, je klarer muss er im Gesetz geregelt sein. Das zur Anwendung gelangte Grundverkehrsgesetz (GVG) schränkt die Eigentumsrechte sowohl der Veräusserer als auch der potentiellen Erwerber schwerwiegend ein. Schon die Bewilligungspflicht für sich betrachtet stellt eine Beschränkung der Verfügungs- und Erwerbsrechte dar.
2.2. Nach Art. 1 Abs. 1 GVG soll das GVG Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Zur Zielerreichung sieht Art. 1 Abs. 2 GVG eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken vor. Nach Art. 2 Abs. 1 GVG untersteht den Bestimmungen des Gesetzes der Erwerb von Eigentum an Grundstücken. Art. 3 GVG enthält eine Reihe von Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Nach Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG bedarf der Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch einen Ehegatten, einen Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie oder ein Wahl- oder Pflegekind keiner Genehmigung. Art. 5 Abs. 1 GVG verlangt für die Bewilligung ein berechtigtes Interesse am Erwerb von Eigentum an Grundstücken. Art. 5 Abs. 2 GVG enthält die Anweisung an die zuständige Grundverkehrsbehörde, über das Vorliegen eines berechtigten Interesses unter "Abwägung aller Umstände" zu entscheiden. Art. 6 GVG zählt Tatbestände auf, bei denen ein berechtigtes Interesse anzunehmen ist. Die Aufzählung ist eine beispielhafte, was der Gesetzgeber durch die Formulierung "insbesondere" zum Ausdruck bringt. Nach Art. 6 Abs. 2 GVG gilt ein Interesse des Veräusserers allein nicht als berechtigtes Interesse.
2.3. Zur Frage der Gesetz- und Verhältnismässigkeit kann zunächst in Übereinstimmung mit den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofes davon ausgegangen werden, dass das in Frage stehende Rechtsgeschäft gemäss Art. 1 Abs. 2 und Art. 5 GVG bewilligungspflichtig ist. Wie der Verwaltungsgerichtshof weiter zutreffend ausführt, macht der Beschwerdeführer geltend, dass das zu erwerbende Grundstück ihm als Landesangehörigem zur Deckung eines zukünftigen Wohnbedürfnisses dienen soll. Da der Beschwerdeführer derzeit unbestritten über kein inländisches Baugrundstück verfügt, erfüllt er die vom Gesetzeswortlaut verlangten Voraussetzungen, was auch der Verwaltungsgerichtshof so sieht. Unter Berufung auf Art. 5 Abs. 2 GVG, der verlangt, dass die Grundverkehrsbehörde über das Vorliegen eines berechtigten Interesses "unter Abwägung aller Umstände" zu entscheiden hat, geht der Verwaltungsgerichtshof aber davon aus, im vorliegenden Fall sei der Umstand von Bedeutung, dass der Beschwerdeführer bereits im Jahre 1999 ein in der Gemeinde Triesen gelegenes Baugrundstück erworben und dieses nach vier Monaten genehmigungsfrei an seinen Vater weiter veräussert hat, der kein berechtigtes Interesse an diesem Grunderwerb gehabt habe. Der Verwaltungsgerichtshof vertritt die Rechtsauffassung, bei diesem Vorgehen handle es sich um die "Konstruktion der Zwischenschaltung eines nahen Angehörigen - des Ehegatten oder eines Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie oder eines Wahl- oder Pflegekindes (Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG) - geradezu um einen klassischen Fall der Gesetzesumgehung auf dem Gebiet des Grunderwerbs." (VGH 2006/42, E. 19). Die Gründe, die der Beschwerdeführer dagegen geltend macht - erfolgreiche Ausbildung im Ausland über mehrere Jahre - lässt der Verwaltungsgerichtshof nicht gelten, da er davon ausgeht, dass es auf die Motive nicht ankomme, weil im Bereich des Grundverkehrsrechts für die Annahme des Rechtsmissbrauchs im Allgemeinen und der Gesetzesumgehung im Besonderen keine unredliche Absicht vorausgesetzt werde, sondern allein der objektive Sachverhalt massgebend sei. Die Frage, ob diese Rechtsauffassung zutrifft, kann hier offen gelassen werden. Dies deshalb, weil selbst dann, wenn man mit dem Verwaltungsgerichtshof unterstellte, dass die Übertragung der Parzelle im Jahr 1999 rechtsmissbräuchlich unter Berufung auf Art. 3 Abs. 1 Bst. a GVG erfolgte und deshalb, wie der Verwaltungsgerichtshof annimmt, die Übertragung des Grundstücks vom Beschwerdeführer auf seinen Vater im Jahre 1999 also "in Wahrheit genehmigungsbedürftig gewesen" wäre, kann sich der Staatsgerichtshof den Schlussfolgerungen, zu denen der Verwaltungsgerichtshof aufgrund seiner Einschätzung kommt, nicht anschliessen.
2.4. Schon die Landesgrundverkehrskommission ging unter Hinweis auf die Zielsetzungen des GVG davon aus, dem Beschwerdeführer müsse das im Jahre 1999 erworbene Grundstück grundverkehrsrechtlich weiter zugerechnet werden, weshalb sein Wohnbedürfnis bereits gedeckt und im Ergebnis eine berechtigtes Interesse am Erwerb der kaufgegenständlichen Grundstücke zu verneinen sei. Der Beschwerdeführer könne nicht ein- und dasselbe Erwerbsinteresse zweimal geltend machen. Dieser Auffassung hat sich der Verwaltungsgerichtshof im Ergebnis angeschlossen (VGH 2006/42, E. 25). Er geht allerdings davon aus, die vorgenommene grundverkehrsrechtliche Zurechnung könne nur so lange angenommen werden, als der Vater des Beschwerdeführers das Grundstück zwischenzeitlich nicht aufgrund eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts an einen Dritten weiter veräussert und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zugeführt habe, um auf diese Weise dem dem Grundverkehrsgesetz zugrunde liegenden Streuungsprinzip gerecht zu werden (VGH 2006/42, E. 26). Da der Vater das betreffende Grundstück aber nach wie vor in seinem Eigentumsbestand habe, sei Rückübertragung ohne weiteres möglich und dem Beschwerdeführer und seinem Vater auch zumutbar. Das Grundstück könne auch an einen Dritten im Rahmen eines ordentlichen Genehmigungsverfahrens weiter veräussert und so dem ordentlichen Grundverkehr wieder zugeführt werden. Solange sich aber das betreffende Grundstück noch im Eigentum des Vaters befinde, sei es dem Beschwerdeführer zuzurechnen, so dass ein berechtigtes Interesse am Erwerbe von anderen Baugrundstücken zu verneinen sei.
3. Wie oben bereits ausgeführt, müssen Eingriffe in die Vermögenserwerbsfreiheit verhältnismässig sein. Sie dürfen insbesondere sachlich und zeitlich nicht übermässig sein. Unverhältnismässig erscheint die Nichtgenehmigung dem Staatsgerichtshof namentlich unter zwei Aspekten. Zum einen liegt es nicht in der rechtlichen Verfügungsgewalt des Beschwerdeführers, die Rückabwicklung durchzuführen oder seinen Vater zur Veräusserung der 1999 von seinem Sohne erworbenen Parzelle an einen berechtigten Dritterwerber zu zwingen; zum anderen erscheint die unbefristete Zurechnung der 1999 veräusserten Parzelle an den Beschwerdeführer zeitlich unverhältnismässig. Im Normalfall dürfte davon ausgegangen werden, dass eine Zurechnung, unterstellt, sie sei überhaupt rechtmässig, von mehr als 5 Jahren unverhältnismässig ist. Mit dieser Wertung stimmt es überein, wenn die Verordnung vom 3. Juli 2007 zum GVG (LGBl. 2007 Nr. 168, LR 214.111) in Art. 10, welche die Genehmigung unter Bedingungen und Auflagen zum Gegenstand hat, in Abs. 1 Bst. a im Falle der Genehmigung des Erwerbs von Grundstücken, die dem künftigen Wohnbedürfnis des Erwerbers dienen, ein Veräusserungsverbot für die Dauer von fünf Jahren ab Rechtskraft der Genehmigung vorsieht.
4. Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass wie im Spruch zu entscheiden war.
5. Da der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde durchgedrungen ist und die Kosten richtig verzeichnet hat, sind ihm diese zuzusprechen.
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, den 4. Dezember 2007