LV Art. 31 Abs. 1
Eine bereits existierende Bebauung kann nicht dazu führen, dass unter dem Gleichheitprinzip zwingend weitere Bauten zulässig sein müssen, da in diesem Falle die gesamte Raumplanung unterlaufen würde.
StGH 2011/33
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 28. November 2011, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; Univ.-Doz. Dr. Peter Bussjäger und Prof. Dr. Klaus Vallender als Richter; Dr. Peter Schierscher als Ersatzrichter; Dr. Ursula Wachter als ad-hoc-Rich-terin sowie Barbara Vogt als Schriftführerin in der Beschwerdesache
Beschwerdeführerin: A
vertreten durch:
Mag. Antonius Falkner Rechtsanwalt 9490 Vaduz
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Januar 2011, VGH2010/84
wegen: Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte (Streitwert: CHF 100'000.00)
zu Recht erkannt:
1. Der Individualbeschwerde wird keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführerin ist durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 20. Januar 2011, VGH 2010/84, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.
2. Die Gerichtskosten werden mit CHF 1'870.00 bestimmt.
1. Mit Beschluss vom 8. Juli 2009 erliess der Gemeinderat der Gemeinde Mauren unter dem Arbeitstitel "Projekt Muron" einen neuen Zonenplan, der den aktuellen Zonenplan aus dem Jahre 1999 ersetzte. Im Vorfeld des Beschlusses vom 8. Juli 2009 führte der Gemeinderat verschiedene Informationsveranstaltungen durch. Im Nachgang zu einer dieser Informationsveranstaltungen erhob die Beschwerdeführerin zusammen mit ihrem Ehegatten B, bei der Gemeindevorstehung der Gemeinde Mauren einen "Einspruch gegen die geplante Umzonierung Betsche, Plan Nr. 38, Kat. Nr. 56 Vlll, 930, 8 Klf. (Parz. Nr. 2181 plus 2188)", sprach sich in diesem Schreiben dagegen aus, dass die beiden Parzellen in "zukünftige Bauzonen" bzw. "Rebbergzone" umgewandelt würden, und bot der Gemeinde einen Kauf der beiden Parzellen an. Gestützt auf den Beschluss vom 8. Juli 2009 legte der Gemeinderat der Gemeinde Mauren den an diesem Tag beschlossenen neuen Zonenplan zwischen dem 17. August 2009 und dem 15. September 2009 öffentlich auf. Die Beschwerdeführerin und ihr Ehemann erhoben einen zweiten "Einspruch gegen die geplante Umzonierung Betsche, Plan Nr. 38, Kat. Nr. 56 Vlll, 930, 8 Klf. (Parz. Nr. 2181 plus 2188)" und machten im Wesentlichen dasselbe geltend. Die Gemeinde Mauren entschied, dass die von der Beschwerdeführerin und ihrem Ehemann gegen die Waldfestlegung der Maurer Parzelle Nr. 2181 geltend gemachte Einsprache an die Regierung zur Entscheidungsfindung weitergeleitet wird. Die gegen die Zonierung der Maurer Parzelle Nr. 2188 geltend gemachte Einsprache lehnte der Gemeinderat der Gemeinde Mauren "im Rahmen seines eigenen Wirkungskreises" ab.
2. Die Beschwerdeführerin und ihr Ehemann erhoben gegen diesen Entscheid des Gemeinderates der Gemeinde Mauren bei der Regierung Beschwerde. Der Gemeinderat der Gemeinde Mauren sei bei der angefochtenen Entscheidung "von falschen Sachverhalten und Behauptungen" ausgegangen und verletze die Beschwerdeführerin "in ihren Grundrechten als Eigentümerin der Parzellen 2181 und 2188".
Die Regierung gab dem Einspruch bzw. der Beschwerde der Beschwerdeführerin keine Folge.
2.1. Der von der Beschwerdeführerin gegen diese Entscheidung angerufene Verwaltungsgerichtshof wies die Beschwerde mit Urteil vom 20. Januar 2011, VGH 2010/84, ab. Er begründete seine Entscheidung wie folgt:
Die Beschwerdeführerin führe aus, dass sich ihre Beschwerde nur gegen denjenigen Teil der Regierungsentscheidung richte, welcher die Zonierung der verfahrensrelevanten Maurer Parzellen im bekämpften Zonenplan betreffe. Inhaltlich rüge die Beschwerdeführerin einerseits, dass bereits die Entscheidung der Gemeinde keine rechtsgenügliche, nachvollziehbare Begründung enthalten habe, weshalb auch die Regierung die Entscheidung der Gemeinde nicht, wenn auch nur hinsichtlich deren Rechtmässigkeit, überprüfen habe können und hilfsweise andererseits, dass die Gemeinde Mauren die Parzellen Nr. 2216, 2217, 2219, 2202 und 2203, welche ebenfalls wie die Parzellen der Beschwerdeführerin im Gebiet Betsche lägen und vormals dem nicht zonierten Bereich zugeteilt gewesen seien, nun neu der Wohnzone C zugewiesen habe. Abschliessend beantrage sie, die Entscheidungen der Regierung und der Gemeinde aufzuheben, die Rechtssache an die Gemeinde zurückzuverweisen und dieser aufzutragen, erneut über den Einspruch unter Bindung an die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichthofes zu entscheiden, in eventu, die Regierungsentscheidung dahingehend abzuändern, als dass dem Einspruch der Beschwerdeführerin Folge gegeben werde und die Parzellen Nr. 2182 und Nr. 2188 in die Wohnzone C eingegliedert würden.
Vereinfacht gesagt gehe es der Beschwerdeführerin darum, dass ihre beiden Parzellen Nr. 2182 und 2188 statt der Reservezone der Wohnzone C zugewiesen würden. Der Verwaltungsgerichtshof könne konkret nur eine Rechtmässigkeitsprüfung durchführen, da die Ortsplanung und damit auch die Zonierung einen Bereich des eigenen Wirkungskreises der Gemeinde (Art. 12 Abs. 2 Bst. i GemG) darstelle und diese dabei einen relativ grossen Ermessensspielraum besitze. Die erwähnte Rechtmässigkeitsprüfung beschränke sich darauf, zu überprüfen, ob die konkrete Zonierung einen Ermessensmissbrauch oder eine Ermessensüberschreitung, also eine Rechtsverletzung darstelle. Zudem sei die Rechtsprechung im Zonierungsverfahren, wie dies die Regierung richtig angeführt habe, insofern streng, als die Rechtsmittelinstanzen bei von Gemeinden erlassenen Zonenplänen deren Ermessen möglichst zurückhaltend zu überprüfen hätten. Es bleibe also grundsätzlich dem Ermessen der Gemeinde überlassen, unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen eine auszuwählen. Nur wenn eine Lösung aufgrund öffentlicher Interessen als unhaltbar erscheine oder nicht den begleitenden Planzielen und Planungsregeln der Gemeindebauordnung entspreche, könne sie von der Rechtsmittelbehörde ohne Verletzung der Gemeindeautonomie korrigiert werden (siehe auch VBI 2002/116, veröffentlicht in LES 2003, 78). Dies alles bedinge aber, dass die Entscheidung der Gemeinde begründet werden müsse, damit der Betroffene und die Rechtsmittelbehörde nachvollziehen könnten, aufgrund welcher Überlegungen die Gemeinde die Entscheidung getroffen habe.
2.2. Die Gemeinde habe die Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführerin damit begründet, dass der Gemeinde im Vorfeld zur Revision des Zonenplanes seitens der Landesbehörden mitgeteilt worden sei, dass aufgrund der bestehenden, sehr grossen Bauzonenreserve der Gemeinde Mauren im Rahmen der Zonenplanrevision keine neue Bauzone geschaffen werden könne. Möglich seien aber geringfügige Einzonierungen infolge von Grenzanpassungen, wenn dadurch eine Klärung der baulichen Nutzung oder eine wesentliche Verbesserung erfolge oder eine Parzelle dadurch überbaubar gemacht werde. Diese Voraussetzungen träfen auf die Parzellen der Beschwerdeführerin nicht zu, weil diese im nicht zonierten Gebiet lägen. Sie würden sich zwar grundsätzlich zur Bebauung eignen, jedoch der Reservezone zugewiesen werden, so wie alle anderen, heute nicht zonierten Parzellen des Gebietes Betsche.
Die Regierung habe die Gemeindeentscheidung gestützt und argumentiert, dass diese aus rechtlicher Sicht nicht zu beanstanden sei. Auch sei eine Gleichbehandlung der Parzellen des Gebietes Betsche erfolgt, weil sämtliche Parzellen östlich der Parzelle Nr. 2202 (mit Ausnahme der bereits überbauten Parzellen Nr. 2207 und 2216 bis zum Gebiet Rennhof) der Reservezone R zugewiesen würden. Dadurch sei ein aus rund dreissig Parzellen bestehendes Gemeindegebiet als in sich geschlossenes Areal ausgewiesen worden. Dies stelle eine einheitliche, raumplanerische Massnahme dar und es könne in Zukunft einer sinnvollen und zweckmässigen Nutzung zugeführt werden. Aus raumplanerischer Sicht sei die Zonierung im Gebiet Betsche vertretbar, wenn nicht sogar geboten gewesen.
Die Beschwerdeführerin habe zwei Zonenplanentwürfe der Gemeinde Mauren (2009 und 2007) sowie den Zonenplan 2004 der Gemeinde Mauren eingereicht. Aus diesen Unterlagen sei ersichtlich, dass die beiden zum westlichen Bereich des Gebietes Betsche gehörenden, überbauten Parzellen Nr. 2202 und 2203 im Zonenplanentwurf 2009, welcher öffentlich aufgelegt worden sei, vorher nicht zoniert gewesen sei und nun tatsächlich der Wohnzone C zugeteilt worden seien. Ebenso seien die beiden an der östlichen Grenze des Gebietes Betsche zum Gebiet Rennhof liegenden, ebenfalls bereits überbauten Parzellen Nr. 2217 und 2216 im Zonenplan 2004 noch nicht zoniert worden und seien nun gemäss Zonenplanentwurf 2009 der Wohnzone C zugewiesen worden. Nicht anders verhalte es sich mit der Parzelle Nr. 2219, welche 2004 zwar schon überbaut worden sei, sich jedoch noch im nicht eingezonten Bereich befinde und gemäss Zonenplanentwurf 2009 der Wohnzone C zugeteilt worden sei. Aufgrund der von der Gemeinde eingereichten Unterlagen zu den Maurer Parzellen Nr. 2216, 2217, 2219, 2202 und 2203 ergebe sich, dass sämtliche Bauvorhaben betreffend die vorerwähnten Parzellen besondere Einzelfälle betreffen würden und hier nicht als Vergleich angeführt werden könnten (ein besonderer Fall war auch StGH 2007/53, veröffentlicht auf www.gerichtsentscheide.li).
2.3. Aufgrund der Unterlagen ergebe sich, dass Parzelle Nr. 2216 aufgrund des Baugesuchs vom 10. März 1962 überbaut worden sei, also zu einer Zeit, in welcher die Gemeinde Mauren noch gar keine Zonierung gekannt habe. Daher könne dieser Umstand für die beschwerdegegenständliche Zonierung keine Relevanz haben. Die Überbauung der Parzelle Nr. 2217 sei aufgrund des Baugesuchs vom 3. Februar 1978 erfolgt (bewilligt am 27. Februar 1978 durch das FL Bauamt), also ebenfalls zu einer Zeit, in welcher Mauren noch keine Zonierung gekannt habe. Daher habe dieser Fall ebenfalls keine Relevanz für den Beschwerdefall. Die Überbauung der Parzelle Nr. 2219 sei 1996 erstellt worden. Das Hochbauamt habe die Baubewilligung aufgrund zonenrechtlicher Gründe und mangels Baureife abgelehnt. Die Regierung habe mit Entscheid RA 96/536 jedoch eine Beschwerde gutgeheissen und die Baubewilligung erteilt. Dies, weil am 25. Juni 1975 zwischen dem Land Liechtenstein und der Gemeinde Mauren als Käufer sowie H als Verkäufer ein Grundstückkaufvertrag abgeschlossen worden sei, um die Strasse von Mauren nach Schellenberg entsprechend zu korrigieren. Im Anpassungsprotokoll zu dieser Strassenkorrektion sei festgehalten worden, dass sich das Grundstück Nr. 2219 (vormals Kat. Nr. 13/VIII) derzeit in der Reservezone befinde, jedoch bei einer Überbauung der Wohnzone W1 zugeordnet werde. Dies habe wohl der Verkäufer damals als Bedingung gestellt, ohne die er nicht verkauft hätte. Es liege demnach ein Einzelfall und kein Vergleichsfall vor.
2.4. Die Überbauung der Parzelle Nr. 2202 sei am 27. Februar 1995 durch das Hochbauamt bewilligt worden. Das Hochbauamt habe dabei festgehalten, dass das Projekt sich im nicht zonierten Gebiet befinde und deshalb die Baubewilligung (ursprünglich) versagt worden sei. Da die Regierung mit Entscheidung RA 95/94 (vom 9. Februar 1995) der Beschwerde Folge gegeben habe, sei das Bauamt aufgrund eines Kauf- und Tauschvertrages aus dem Jahre 1974 angewiesen worden, eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Es liege demnach ein Ausnahmefall und kein Vergleichsfall vor. Die Baubewilligung zur Überbauung der Parzelle Nr. 2203 sei am 10. Juli 1981 durch das Landesbauamt erteilt worden. Dies obwohl das Bauprojekt "gemäss der 1970 aufgelegten Zonenplanung von Mauren im Reservegebiet und laut eines Gemeinderatsbeschlusses vom Herbst 1980 künftig im Nicht-Baugebiet liegt. Die Ortsplanung und insbesondere der Zonenplan mit der Bauordnung von Mauren sind bislang noch nicht rechtskräftig. [...]. Der Standort des Bauvorhabens widerspricht den beschlossenen Grundsätzen des Zonenplanes." Da jedoch auch hier zwischen dem Land Liechtenstein, der Gemeinde Mauren und dem Rechtsvorgänger des um die Bewilligung ansuchenden ein Vertrag betreffend die Korrektion der Landstrasse Mauren-Schellenberg geschlossen worden sei und in diesem Vertrag eine Klausel enthalten sei, welche eine Überbauung der Parzelle garantiert habe, habe das Landesbauamt die Baubewilligung im Rahmen einer Ausnahme erteilt. Auch hier liege also eine Ausnahme und kein Vergleichsfall vor. Die Begründung der Gemeinde, im Gebiet Betsche sei mit der gegenständlichen Revision keine Parzelle aus dem nicht zonierten Bereich in die Bauzone einzoniert worden, sei demnach richtig, wenn man die oben genannten Ausnahmen kenne. Diese Parzellen seien zwar formell durch die Revision als der Bauzone zugehörig bestimmt worden, konkret seien aber alle bereits seit langer Zeit aufgrund besonderer Einzelfälle bewilligterweise überbaut worden. Es sei also nur der rechtliche Zustand dem faktischen Zustand angepasst worden, wobei die Beschwerdeführerin für sich keinen Ausnahmefall geltend machen könne.
2.5. Wesentlicher Zweck der grundrechtlichen Begründungspflicht sei, dass der von einer Verfügung oder Entscheidung Betroffene deren Stichhaltigkeit überprüfen und sich gegen eine fehlerhafte Begründung wehren könne. Ein genereller Anspruch auf eine ausführliche Begründung existiere nicht (StGH 2005/9, LES 2007, 330 [336 f., Erw. 6 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen]). Entsprechend sei dieses spezifische Grundrecht nicht verletzt, wenn Offensichtliches von der entscheidenden Behörde nicht näher begründet werde oder wenn die Begründung zwar knapp, aber zumindest nachvollziehbar sei (vgl. StGH 1997/16, 10 und StGH 1996/46, LES 1998, 191 [195, Erw. 2.5]).
Im gegenständlichen Fall habe die Gemeinde im Gebiet Betsche überhaupt keine Parzelle neu einzoniert, sondern lediglich die aufgrund Ausnahmen oder besonderer Fälle, welche teilweise sehr lange Zeit zurückliegen würden, bereits überbauten Parzellen der Bauzone zugeteilt. Die Gemeinde habe demnach kein Ermessen ausgeübt, da keine Abwägungen erfolgt seien, welche Parzellen in die Bauzone einzoniert werden sollten und welche nicht. Der Verwaltungsgerichtshof sehe keine Ungleichbehandlung zulasten der Beschwerdeführerin, weil die oben näher beschriebenen Überbauungen der Parzellen Nr. 2216, 2217, 2219, 2202 und 2203 alles Einzelfälle oder Ausnahmen betreffe. Die Beschwerde sei daher abzuweisen.
3. Mit Schriftsatz vom 22. Februar 2011 beantragte die Beschwerdeführerin beim Staatsgerichtshof die Bewilligung der Verfahrenshilfe in vollem Umfang zur Einreichung einer Individualbeschwerde gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Januar 2010, VGH 2010/084. Mit Präsidialbeschluss vom 4. März 2011 wurde diesem Antrag Folge gegeben und der Antragstellerin aufgetragen, binnen vier Wochen ab Zustellung des Beschlusses der Liechtensteinischen Rechtsanwaltskammer über die Bestellung des Verfahrenshelfers eine Individualbeschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Januar 2011 einzureichen.
4. Die Beschwerdeführerin erhob sodann fristgerecht mit Schriftsatz vom 7. April 2011 gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Januar 2011, VGH 2010/84, Individualbeschwerde an den Staatsgerichtshof, mit welcher sie die Verletzung des allgemeinen Gleichheitsgebots und des Willkürverbots geltend macht. Sie beantragte, der Staatsgerichtshof wolle feststellen, dass die Beschwerdeführerin durch das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Januar 2011, VGH 2010/84, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten verletzt worden sei und deshalb diese Entscheidung aufheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung unter Bindung an die Rechtsansicht des Staatsgerichtshofes an den Verwaltungsgerichtshof zurückverweisen.
Die Grundrechtsrügen werden im Wesentlichen wie folgt begründet:
4.1. Zur Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes gemäss Art. 31 Abs. 1 LV bzw. des Willkürverbotes führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen Folgendes aus: Ein Verstoss gegen den Gleichheitsgrundsatz bzw. gegen das Willkürverbot liege dann vor, wenn der Gesetzgeber gleich zu behandelnde Sachverhalte beziehungsweise Personengruppen ohne vertretbaren Grund und somit in willkürlicher Weise ungleich behandle (StGH 1997/14, LES 1998, 264; StGH 1997/32, LES 1999, 16; StGH 1999/2, LES 2002, 128; StGH 2004/5; StGH 2004/82). Die Differenzierung müsse aus erheblichen und sachlich gerechtfertigten Gründen erfolgen. Um also eine Ungleichheit in der rechtlichen Behandlung von Landesangehörigen zu rechtfertigen, müsse die Verschiedenheit nicht in irgendwelchen, sondern in solchen tatsächlichen Momenten vorliegen, welche nach anerkannten Grundsätzen der geltenden Staats- und Rechtsordnung für die Normierung gerade des bestimmten Rechtsgebietes, um welches es sich handle, von Erheblichkeit sein könnten (StGH 1961/3).
4.2. Gegenständliches Beschwerdeverfahren betreffe eine letztinstanzliche Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes zu einem Einspruchsverfahren im Rahmen eines Zonenplans. Diesbezüglich sei die ständige Judikatur des Staatsgerichtshofes zu berücksichtigen, wonach der Gleichheitssatz im Planungsrecht nur eine abgeschwächte Bedeutung habe, sodass dieser insoweit faktisch mit dem Willkürverbot zusammenfalle. Insbesondere sei aus der Einzonierung eines bestimmten Gebietes kein Anspruch auf eine solche in einem anderen Gebiet abzuleiten, selbst wenn die Rahmenbedingungen in beiden Fällen gleich seien (StGH 1998/68 oder StGH 2003/71). Insgesamt seien solche Entscheide daher einer Willkürprüfung zu unterziehen.
4.3. Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes liege Willkür vor, wenn eine Entscheidung sachlich nicht zu begründen, wenn sie nicht vertretbar und somit stossend sei. Nach nunmehr ständiger Judikatur des Staatsgerichtshofes sei das Willkürverbot nicht mehr als ein von Art. 31 LV abgeleitetes Grundrecht zu verstehen, vielmehr werde dieses als ungeschriebenes Grundrecht anerkannt (StGH 1998/45, LES 2000, 1).
4.4. Dem vorliegend bekämpften Urteil des Verwaltungsgerichtshofes und auch den vorinstanzlichen Entscheidungen hafte Willkür an. Wie die Beschwerdeführerin von Anbeginn des Verfahrens an dargelegt habe, würden im Bereich Betsche, in welchem ihre beiden Grundstücke Nr. 2181 und 2188 lägen, mehrere, einzelne andere Parzellen in die Wohnzone eingegliedert werden, diejenigen der Beschwerdeführerin und andere Parzellen hingegen nur in die Reservezone. Dabei werde hinsichtlich der Parzellen Nr. 2216, 2217 und 2219 sogar eine "Inselzonierung" in die Wohnzone vorgenommen, nachdem sich diese Parzellen am östlichen Rand des Gebietes Betsche befänden und an jenen Bereich dieses Gebietes, welches lediglich in die Reservezone eingegliedert worden sei, anschliessen. Es liege hier also keine wie sonst übliche Grenzziehung zwischen Wohn- und Reservezone vor, vielmehr würden einzelne Parzellen, welche noch weiter ausserhalb des Dorfkernes liegen würden, als die Parzellen der Beschwerdeführerin, isoliert in die Wohnzone eingegliedert. Sowohl die Gemeinde Mauren als auch die Regierung würden diese Tatsachen negieren und in ihren Entscheidungen jeweils ausführen, dass in Mauren keine neuen Wohnzonen geschaffen würden, ausgenommen kleinere Zonierungen im Rahmen von Grenzberichtigungen usw., weshalb auch die Beschwerdeführerin für sich nicht verlangen könne, dass ihre Parzellen in die Wohnzone eingegliedert würden. Erstmals vor dem Verwaltungsgerichtshof sei sodann offen gelegt worden, dass entgegen der ursprünglichen Ausführungen die von der Beschwerdeführerin genau bezeichneten Parzellen sehr wohl in die Wohnzone eingegliedert worden sei, dies nicht nur zur Berichtigung von Grenzen sondern in ihrer Gesamtheit. Insbesondere sei hervorgekommen, dass die "Inselzonierung" der Parzelle Nr. 2219 sowie auch die Zonierung der Parzellen Nr. 2202 und 2203 die Folge von vormaligen Handelsgeschäften des Landes Liechtenstein seien. Der Verwaltungsgerichtshof führe diesbezüglich in allen Fällen an, es handle sich um berücksichtigungswürdige Einzelfälle, die jeweils eine Ausnahme rechtfertigen würden, und es liege daher kein Vergleichsfall vor, auf welchen sich die Beschwerdeführerin berufen könne.
4.5. Diese Ansicht sei unhaltbar, stossend und nicht vertretbar. Es entspreche ständiger Judikatur, dass Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung im eigenen Wirkungsbereich tätig würden. Es bleibe daher Sache der Gemeinden, im Rahmen der Erstellung von Zonenplänen unter mehreren, verfügbaren und zweckmässigen Lösungen zu wählen. Nur wenn eine Lösung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unhaltbar erscheine und nicht den wegleitenden Planungszielen und -regeln entspreche, könne sie ohne Verletzung der Gemeindeautonomie korrigiert werden. Unhaltbar und willkürlich seien daher vor allem solche Zonierungslösungen, welche nicht den wegleitenden Planungszielen und -regeln des Zonierungsrechtes entsprechen würden und damit zu einer willkürlichen Ungleichbehandlung anderer Grundeigentümer führe. (StGH 1998/10, LES 1999, 218).
Der Verwaltungsgerichtshof bestätige im Urteil auf Seite 9, Punkt 8.3, das Vorbringen der Beschwerdeführerin zur Parzelle Nr. 2219, welche im Rahmen einer so genannten Inselzonierung am östlichen Rand des Gebietes Betsche und wenige hundert Meter neben den Parzellen der Beschwerdeführerin in die Wohnzone eingegliedert werde. Diese Parzelle werde 1996 überbaut, obwohl die zonenrechtlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen seien und auch die Baureife nicht gegeben sei. Die Baubewilligung sei von der Regierung im Beschwerdeverfahren deshalb erteilt worden, um einer privatrechtlichen Vereinbarung mit dem Liegenschaftseigentümer H nachzukommen, dem bei Abschluss eines Kaufvertrages zu einem Grundstücksteil zugesichert werde, dass diese Parzelle bei einer Überbauung in die Wohnzone W1 zugeordnet werde, nachdem sie zum damaligen Zeitpunkt noch in der Reservezone gelegen sei. Obwohl die Gemeinde Mauren bzw. das Hochbauamt die Baubewilligung zu dieser Überbauung unter anderem deswegen, weil die zonenrechtlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen seien, abgelehnt habe, habe die Regierung die Baubewilligung wider dem Gesetz erteilt, um ihren privatrechtlichen Verpflichtungen aus dem genannten Kaufvertrag nachzukommen. Die Regierung habe insbesondere den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde Mauren im Zusammenhang mit der Zonierung des Gemeindegebietes ignoriert, nachdem sie eine Bebauung in nicht zoniertem Gebiet bewilligt bzw. vorab über den Kopf der Gemeinde Mauren hinweg Zusicherungen dahingehend erteilt habe, die genannte Parzelle werde in die Wohnzone eingegliedert werden. Unter Punkt 8.4 habe der Verwaltungsgerichtshof das Vorbringen der Beschwerdeführerin bestätigt, wonach die Überbauung der Parzelle Nr. 2202 im Jahre 1995 durch das Hochbauamt im nicht zonierten Gebiet bewilligt worden sei. Vorab werde die Baubewilligung vom Hochbauamt verweigert, weil die gesetzlichen Vorgaben nicht erfüllt seien. Die Regierung habe einer Beschwerde des Grundeigentümers Folge gegeben und das Hochbauamt angewiesen, trotz fehlender, gesetzlicher Voraussetzungen eine Bewilligung zu erteilen, dies auf Basis eines Kauf- und Tauschvertrages aus dem Jahre 1974. So sei es auch zur Überbauung dieser Parzelle wider das Gesetz gekommen, damit das Land Liechtenstein seinen Verpflichtungen aus dem genannten privatrechtlichen Vertrag habe nachkommen können. Mit dem bekämpften Zonenplan werde diese Parzelle ebenfalls in die Wohnzone eingegliedert, um diesen rechtswidrigen Zustand zu sanieren. Auch hier setze sich die Regierung über den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde Mauren hinweg.
4.6. Dasselbe Vorgehen sei in Bezug auf die Parzelle Nr. 2203 im Jahre 1981 gewählt worden, wie sich aus Punkt 8.5 des Urteils des Verwaltungsgerichtshofes ableite. Obwohl diese schon damals in nicht zoniertem Gebiet gelegen sei und eine Bebauung ausgeschlossen sei, sei dem Eigentümer dieser Parzelle die Bebauung wider das Gesetz bewilligt worden, um diversen Zugeständnissen in privatrechtlichen Verträgen nachzukommen. Auch diese Parzelle sei zur Sanierung dieses gesetzwidrigen Zustandes nunmehr in die Wohnzone eingegliedert worden.
Mit dem geschilderten Vorgehen seien widerrechtlich Bauten in nicht zoniertem Gebiet bzw. in der Reservezone entstanden. Nur um diesen Missstand zu korrigieren, seien diese Parzellen im aktuellen Zonenplan, die Parzelle Nr. 2219 sogar im Rahmen einer Inselzonierung, in die Wohnzone eingegliedert worden. Hingegen würden keine sachlich nachvollziehbaren Gründe aus planungsrechtlicher Sicht dafür vorliegen, weshalb diese Parzellen in die Wohnzone eingegliedert werden sollten, die der Beschwerdeführerin hingegen nicht. Insbesondere sei nicht zu erkennen, dass diese Zonierungen den wegleitenden Planungszielen und -regeln entsprächen. Dies würde von der Gemeinde nicht geprüft werden, ausschlaggebend für die Eingliederung dieser Parzellen in die Wohnzone sei einzig die bereits (widerrechtlich) erfolgte Überbauung dieser Parzellen, die mit dem aktuellen Zonenplan legalisiert werden solle. Diese Zonierungen widersprächen sogar ausdrücklich den Planungsvorgaben, wonach mit dem aktuellen Zonenplan keine neuen Wohnzonen geschaffen werden sollten, dies mit Ausnahme von geringfügigen Einzonierungen zu Grenzkorrekturzwecken usw. Für diese Entscheidung würden damit keine sachlich nachvollziehbaren Gründe in Bezug auf das Planungsrecht vorliegen. Unter Rückgriff auf die wegleitenden Planungsziele und -regeln sei nicht zu erkennen, weshalb die Parzellen der Beschwerdeführerin für die Zuteilung in die Wohnzone weniger geeignet sein sollten, als die genannten Parzellen. Im Gegenteil, auch die Gemeinde Mauren attestiere, dass die Parzellen der Beschwerdeführerin grundsätzlich zur Bebauung geeignet seien. Es werde nicht aufgezeigt, dass die Grenzziehung zwischen Reserve- und Bauzone im Gebiet Betsche auf sachlich nachvollziehbaren, ortsplanerischen Überlegungen erfolgt sei, dies insbesondere in Bezug auf die Parzelle Nr. 2219. Auch der Verwaltungsgerichtshof lege nicht dar, weshalb hier eine unterschiedliche Behandlung der Beschwerdeführerin aus planungsrechtlicher Sicht gerechtfertigt sei. Die vom Verwaltungsgerichtshof dargelegte Begründung von angeblichen Ausnahmefällen stehe vielmehr mit ortsplanerischen Gründen in keinerlei Zusammenhang.
4.7. Deshalb liege gegenständlich eine willkürliche Ungleichbehandlung der Beschwerdeführerin vor, welche sich nicht an den Planungszielen und -regeln orientiere sondern einzig daran, den vor Jahren geschaffenen, rechtswidrigen Zustand zu den Parzellen Nr. 2219, 2203 und 2203 zu sanieren. Ein solches Vorgehen sei im Rahmen des Planungsrechtes unhaltbar und stossend. Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes erweise sich in gleicher Weise als willkürlich, wenn er dieses stossende Vorgehen als gerechtfertigte Ausnahmen und Einzelfälle einstufe und die Ansicht vertrete, es lägen damit keine Vergleichsfälle vor, auf welche sich die Beschwerdeführerin berufen könnte. Dies würde im Kontext der Begründung des Verwaltungsgerichtshofes verlangen, dass die Beschwerdeführerin sich ebenfalls auf eine rechtswidrig zugesagte bzw. erteilte Baubewilligung berufen müsste, damit die genannten Fälle als Vergleichsfälle angesehen würden. Die Beschwerdeführerin habe Anspruch darauf, dass ihr Begehren einzig nach Massgabe der Planungsziele und -regeln des Zonierungsrechtes beurteilt und dargelegt werde, weshalb einzig aus diesen Gründen eine Ungleichbehandlung im Vergleich mit den Eigentümern der genannten Parzellen gerechtfertigt sei. Willkürlich und unhaltbar sei jedoch, wenn die Ungleichbehandlung wie vorliegend mit sachfremden Umständen, welche sich nicht am Planungs- und Zonierungsrecht orientieren würden, begründet werde, dies umso mehr, wenn diese Gründe ihren Ursprung in einem rechtswidrigen Verhalten der damals beteiligten Behörden bzw. Behördenmitarbeiter hätten, die entgegen dem Gesetz Baubewilligungen erteilt hätten, um privatrechtliche Verträge erfüllen zu können. Damit würden gegenständlich entgegen der Judikatur des Staatsgerichtshofes, (vgl. StGH 1961/3), gerade keine solchen tatsächlichen Momente vorliegen, welche nach anerkannten Grundsätzen der geltenden Staats- und Rechtsordnung für die Normierung gerade des bestimmten Rechtsgebietes, gegenständlich dem Ortsplanungsrecht, erheblich sein könnten. In seiner Judikatur zum allgemeinen Gleichheitssatz habe der Staatsgerichtshof wiederholt aufgezeigt, dass nur eine sachlich gerechtfertigte Ungleichbehandlung die Gleichheit vor dem Gesetz gewährleiste. Gleiches solle gleich behandelt werden, Ungleiches dürfe nicht gleich gemacht werden. Der Verwaltungsgerichtshof verlasse den Boden dieser Judikatur, wenn er in den geschilderten Fällen sachlich gerechtfertigte Ausnahmen und damit eine Ungleichbehandlung als zulässig ansehe. Alles in allem sei im vorliegenden Fall jene grosszügig gezogene Grenze, welche der Staatsgerichtshof für die Prüfung von Ermessensentscheidungen im Rahmen des Zonierungsrechtes vorgegeben habe, bei weitem überschritten worden. Gegenständlich liege eine willkürlich begründete Ungleichbehandlung der Beschwerdeführerin vor und es sei bislang nicht zu erkennen, weshalb diese Ungleichbehandlung aus Sicht der wegleitenden Planungsziele und -regeln des Zonierungsrechtes sachlich gerechtfertigt wäre.
5. Mit Schreiben vom 12. April 2011 verzichtete der Verwaltungsgerichtshof auf eine Gegenäusserung zur gegenständlichen Individualbeschwerde.
6. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Das im Beschwerdefall angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Januar 2011, VGH 2010/84, ist gemäss der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes sowohl als letztinstanzlich als auch enderledigend im Sinne des Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren (vgl. StGH 2004/6, Erw. 1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 - 1.5]; vgl. hierzu auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 557 ff. mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Da die Beschwerde auch form- und fristgerecht eingebracht wurde, hat der Staatsgerichtshof materiell darauf einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Gleichheitsgebots bzw. des Willkürverbots.
2.1. Sie begründet ihre im Übrigen nicht weiter zwischen der Verletzung des Gleichheitsgebots und der Verletzung des Willkürverbots differenzierende Rüge im Wesentlichen damit, dass widerrechtlich Bauten in nicht zoniertem Gebiet bzw. in der Reservezone entstanden seien. Nur um diesen Missstand zu korrigieren, seien diese Parzellen im aktuellen Zonenplan, die Parzelle Nr. 2219 sogar im Rahmen einer Inselzonierung, in die Wohnzone eingegliedert worden. Hingegen würden keine sachlich nachvollziehbaren Gründe aus planungsrechtlicher Sicht dafür vorliegen, weshalb diese Parzellen in die Wohnzone eingegliedert werden sollten, die der Beschwerdeführerin hingegen nicht. Insbesondere sei nicht zu erkennen, dass diese Zonierungen den wegleitenden Planungszielen und -regeln entsprächen.
Deshalb liege gegenständlich eine willkürliche Ungleichbehandlung der Beschwerdeführerin vor.
2.2. Der hier betroffene allgemeine Gleichheitssatz gemäss Art. 31 Abs. 1 LV verbietet die unterschiedliche Behandlung gleicher tatsächlicher Situationen oder die Gleichbehandlung wesentlich differierender Sachverhalte (StGH 2002/20, Erw. 2.2 mit Verweis auf Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS Bd. 20, Vaduz 1994, 206).
Zunächst ist klarzustellen, dass die Beschwerdeführerin durch die Zonierung der von ihr angesprochenen Grundstücke, soweit sie nicht in ihrem Eigentum stehen, als solche nicht beschwert sein kann. Eine Beschwer liegt ausschliesslich hinsichtlich der nicht erfolgten Zonierung der Grundstücke der Beschwerdeführerin in die Bauzone vor. Allerdings kann der Vergleich mit den von ihr angezogenen Grundstücken anderer Eigentümer unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitsgrundsatzes durchaus relevant sein, sofern diese bei an sich gleich gelagertem Sachverhalten anders zoniert worden sind, also eine andere rechtliche Behandlung erfahren haben.
Freilich kommt, wie auch die Beschwerdeführerin einräumt, der Gemeinde in der Zonenplanung ein beachtliches Mass an Planungsermessen zu, das von den Gerichten zu respektieren ist (StGH 2005/52, Erw. 2.2; StGH 2008/161, Erw. 2 ff.). Die Gerichte können demnach nur korrigierend eingreifen, wenn das Planungsermessen klar überschritten ist (StGH 2005/52, Erw. 2.2). Auch gilt es zu berücksichtigen, dass sich die Frage des "richtigen" Verlaufs der Zonengrenzen normativ nur schwer erfassen lässt und nicht selten "die Grenze einfach irgendwo gezogen werden (muss), ohne dass dies im einzelnen rational begründet werden kann" (StGH 2003/60, Erw. 5.1 unter Hinweis auf Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, 158).
2.3. Im vorliegenden Fall geht aus dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofes hervor, dass die Grundparzellen der Beschwerdeführerin, soweit es sich nicht um Wald handelt, wie das übrige Gebiet "Betsche" pauschal der Reservezone zugewiesen wurden. Es wurde auch dargetan, dass die Gemeinde Mauren einen deutlichen Überhang an zonierten Baugrundstücksreserven aufweist, sodass es grundsätzlich sachlich gerechtfertigt ist, bei der Zonierung in die Bauzone Zurückhaltung zu üben
Die Beschwerdeführerin verweist nun auf insgesamt fünf Vergleichsfälle, die wie dargestellt, unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitsgrundsatzes durchaus relevant sein können. Die von der Beschwerdeführerin angezogenen Vergleichsfälle wurden in die Bauzone zoniert. Dabei muss nun aber berücksichtigt werden, dass es sich in sämtlichen Fällen um bereits bebaute Grundstücke handelte und diese Bebauung nicht landwirtschaftlichen Zwecken dient. Insoweit wird damit in der Zonierung ein bereits bestehender Zustand - nach dem Sachverhalt auch insoweit rechtmässiger Zustand, weil in allen Fällen rechtskräftig erteilte Baubewilligungen vorliegen - raumplanerisch berücksichtigt. Dabei handelt es sich um einen wesentlichen, sachlich begründeten Unterschied zu den Grundstücken der Beschwerdeführerin. Ob es zweckmässig ist, die bereits bestehende Bebauung in der Zonierungsplanung auch tatsächlich sichtbar zu machen und damit als eine isolierte Bauzone auszuweisen, kann dahingestellt bleiben. Unter dem Gesichtspunkt des schon angesprochenen weiten Planungsermessens der Gemeinde ist diese Vorgangsweise jedenfalls nicht zu beanstanden. Ein Widerspruch zu den wegleitenden Planungszielen kann jedenfalls noch nicht erblickt werden.
2.4. Die Beschwerdeführerin wendet nun ein, dass die seinerzeitigen Baubewilligungen rechtswidrig erteilt worden seien. Es ist aber festzuhalten, dass zwei der fünf Fälle aus einer Zeit stammen, in der es in Mauren noch keinen Zonierungsplan gab. Diese jahrzehntelang zurückliegenden Fälle scheiden als mögliche Vergleichsfälle von vornherein aus. In den anderen drei Fällen lagen der Erteilung der Baubewilligungen offenkundig rechtskonforme Zusagen staatlicher Organe ebenfalls aus der Zeit vor der Zonierungsplanung vor, dass die betreffenden Grundstückseigentümer nach Grundstückstäuschen mit dem Staat auf ihren neuen Grundstücken bauen dürfen.
Diese Bewilligungen, die durch die Regierung erteilt wurden, sind rechtskräftig und unumstösslich und liegen mittlerweile ebenfalls mindestens 15 Jahre zurück. Mit ihnen wurde offenkundig auch dem Grundsatz von Treu und Glauben Rechnung getragen. Wie der Staatsgerichtshof wiederholt judiziert hat, verletzt die Nichteinhaltung behördlicher Zusicherungen den Grundsatz von Treu und Glauben in einer mit dem Willkürverbot nicht mehr zu vereinbarenden Weise, wenn im Vertrauen auf die Zusicherung wesentliche irreversible Dispositionen getroffen wurden, die nicht ohne Schaden wieder rückgängig gemacht werden können (StGH 2007/53, Erw. 2.1 ff. [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2001/72, Erw. 2.1 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li] mit Hinweis auf StGH 1995/16 und 1997/10, LES 1997, 218 [222]).
Wie bereits dargelegt, kann angesichts des weiten Planungsermessens der Gemeinde Mauren dieser nicht entgegen getreten werden, wenn sie im Zonierungsplan die schon bestehende, auf Grund rechtskräftiger Entscheidungen existierende Bebauung ausweist. Selbst wenn es sich dabei um einen Planungsfehler handeln würde, wäre für die Beschwerdeführerin nichts zu gewinnen. Die bereits existierende Bebauung kann nicht dazu führen, dass unter dem Gleichheitsprinzip zwingend weitere Bauten zulässig sein müssten, da in diesem Falle die gesamte Raumplanung unterlaufen würde. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn, wie im vorliegenden Fall, die fraglichen Bewilligungen von der Regierung erteilt wurden, während die Zonierung durch die Gemeinde zu erfolgen hat.
Unter diesen Gesichtspunkten erweist sich die unterschiedliche Behandlung der Grundstücke der Beschwerdeführerin und der von ihr angesprochenen Grundstücke als unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitsgrundsatzes nicht zu beanstanden.
3. Die von der Beschwerdeführerin in ihrer Willkürrüge geltend gemachten Beschwerdegründe sind im Wesentlichen dieselben wie sie unter dem Gesichtspunkt der Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes vorgebracht wurden. Sie wurden daher auch bereits in den vorangegangenen Urteilserwägungen behandelt, sodass auf sie nicht mehr weiter einzugehen ist (zur blossen Auffangfunktion des Willkürverbots gegenüber spezifischen Grundrechten siehe etwa StGH 1997/12, LES 1999, 1 [4, Erw. 2]; StGH 2006/84, Erw. 5 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2008/74, Erw. 6).
4. Die mit CHF 1'870.00 bestimmten Gerichtsgebühren, bestehend aus der Eingabegebühr in Höhe von CHF 170.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 17 Abs. 1 GGG) sowie aus der Urteilsgebühr im Betrage von CHF 1'700.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 19 Abs. 1 und Abs. 5 GGG), hat die Beschwerdeführerin in Analogie zu § 71 Abs. 1 ZPO dann zu bezahlen, wenn sie dazu ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts im Stande ist.