StGH 2013/168
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 8. April 2014, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; stellvertretender Präsident Dr. Hilmar Hoch, Univ.-Doz. Dr. Peter Bussjäger, Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller und lic. iur. Siegbert Lampert als Richter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin
in der Beschwerdesache
Beschwerdeführerin: A
vertreten durch:
Dr. Gabriel Marxer Rechtsanwalt 9490 Vaduz
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. September 2013, VGH2013/087
wegen: Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte(Streitwert: CHF 100'000.00)
zu Recht erkannt:
1. Der Individualbeschwerde wird keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführerin ist durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 11. September 2013, VGH 2013/087, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.
2. Die Beschwerdeführerin ist schuldig, die Gerichtskosten im Gesamtbetrag von CHF 1'870.00 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution an die Landeskasse zu bezahlen.
1. Am 31. Oktober 2012 stellte die Beschwerdeführerin beim Vorsitzenden der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell den Antrag, zu bestätigen, dass die Übertragung des Eigentums an den sechs Ruggeller Grundstücken Nr. 1158, 1171, 1623, 1657, 1840 und 3116 von B auf die Beschwerdeführerin gemäss vermittleramtlichem Vergleich (Protokoll Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan) im Sinne von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen sei.
Begründet wurde dieser Antrag damit, dass aus dem vermittleramtlichen Protokoll entnommen werden könne, dass es sich bei der Eigentumsübertragung um die Herausgabe des noch vorhandenen Nachlasses nach dem am 15. Januar 1994 verstorbenen C handle, welche mangels Auffindbarkeit des Originaltestamentes von C mittels des vor dem Vermittleramt in Schaan eingebrachten Klagebegehrens (Erbschaftsklage) geltend gemacht worden sei. B habe das Klagebegehren vor dem Vermittler als grundsätzlich berechtigt anerkannt und habe sich mit der Beschwerdeführerin im Übrigen, wie im Protokoll ersichtlich, verglichen. Die Übertragung des Eigentums erfolge deshalb in Erfüllung des letzten Willens des C.
2. Mit Entscheidung vom 17. Dezember 2012 erkannte der Vorsitzende der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell wie folgt:
"1. Es wird festgestellt, dass hinsichtlich des Protokolls Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan vom 29.10.2012 beinhalteten vermittleramtlichen Schuldanerkenntnisses der dort beklagten Partei B gegenüber der dortigen Klägerin A keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht gem. Art. 3 Abs. 1 lit. d GVG für den Erwerb von Eigentum an den Ruggeller Grundstücken Nrn. 1158, 1171, 1623, 1657, 1840 und 3116 durch A vorliegt und dieses vermittleramtliche Schuldanerkenntnis der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf.
2. Das im Protokoll Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan beinhaltete vermittleramtliche Schuldanerkenntnis vom 29.10.2012 wird der Grundverkehrskommission der Gemeinde Ruggell zur Behandlung vorgelegt.
3. Es wird festgestellt, dass der im Protokoll Nr. 2012/144 des Vermittleramtes Schaan vom 29.10.2012 beinaltete vermittleramtliche Vergleich der dort beklagten Partei B gegenüber der dortigen Klägerin A nicht den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes unterliegt. ..."
3. Über die gegen diese Entscheidung von der Beschwerdeführerin erhobene Beschwerde vom 31. Dezember 2012 entschied die Landesgrundverkehrskommission mit Entscheidung vom 13. Juni 2013 zu LGVK 2013/01 wie folgt:
"1. Der Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 31. Dezember 2012 wird teilweise Folge gegeben, indem die Ziffern 3. und 4. des Spruches der angefochtenen Entscheidung des Vorsitzenden der Grundverkehrskommission der Gemeinde Ruggell vom 17. Dezember 2012 aufgehoben werden und die Rechtssache an die Vorinstanz zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung unter Bindung an die Rechtsansicht der Landesgrundverkehrskommission des Fürstentums Liechtenstein zurückverwiesen wird.
2. Die Ziffern 1. und 2. des Spruches der angefochtenen Entscheidung des Vorsitzenden der Grundverkehrskommission der Gemeinde Ruggell vom 17. Dezember 2012 werden hingegen bestätigt. ..."
Diese Entscheidung wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:
Eigentum an Grundstücken könne auf verschiede Arten erworben werden und der Ausweis für eine solche Eigentumsübertragung könne gemäss Art. 20 Grundbuchverordnung auf unterschiedlichste Arten erbracht werden. Eine mögliche Art sei im Falle des ausserbuchlichen Eigentumsüberganges die Vorlage von Urkunden in der vom Gesetz vorgeschriebenen Form über das Rechtsgeschäft und die Vorlage von rechtskräftigen Entscheidungen. Gemäss § 27 Abs. 1 Vermittleramtsgesetz komme dem vor dem Vermittleramt abgeschlossenen Vergleich die Rechtswirkung eines richterlichen Vergleiches, der Anerkennung die Rechtswirkung eines rechtskräftigen Anerkennungsurteils und dem Verzicht die Rechtswirkung eines rechtskräftigen Verzichtsurteils zu. All dem sei zu entnehmen, dass ein vermittleramtliches Klageanerkenntnis einem gerichtlichen Klagsanerkenntnis gleichgestellt sei und somit grundsätzlich ein gültiger Ausweis über einen Eigentumsübergang von Grundstücken bilde und dem Geltungsbereich des Grundverkehrsgesetztes unterstehe. Das gegenständliche vermittleramtliche Protokoll beinhalte also sehr wohl den Erwerb von Grundeigentum. Im Vergleich sei der ausdrückliche und einvernehmliche Antrag der Verfahrensbeteiligten an das Grundbuch enthalten, das Eigentum an den gegenständlichen Ruggeller Liegenschaften von B an A zu übertragen. Das gegenständliche vermittleramtliche Protokoll bilde daher ohne Weiteres einen gültigen Ausweis für den Eigentumserwerb an Grundstücken und unterliege daher dem Geltungsbereich des Grundverkehrsgesetzes. Aufgrund dessen hätte der Vorsitzende der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell den Antrag der Beschwerdeführerin materiell prüfen müssen. Insoweit sei der Beschwerde also Folge zu geben.
Zu prüfen sei nun, ob der Ausnahmetatbestand von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG vorliege. A habe gegen B eine "Erbschaftsklage" eingereicht, welche letztere vor dem Vermittler anerkannt habe. Eine Erbschaftsklage sei ein Rechtsbehelf zur Durchsetzung eines Erbrechts (z. B. aus einem nachträglich aufgefundenen Testament) nach rechtskräftiger Beendigung des Abhandlungsverfahrens. Damit einer solchen Klage stattgegeben werden könne, müsse das bessere Erbrecht des Klägers festgestellt werden. Beweispflichtig sei der Kläger. Mit Rechtskraft eines solchen Urteils trete der Kläger in alle Rechte und Verbindlichkeiten der Erbschaft ein. Er werde somit Erbe (Eccher, in: Schwimann, ABGB-Praxiskommentar, § 823). Die Beschwerdeführerin nenne ihre Klage zwar "Erbschaftsklage", doch finde sich im gesamten Akt kein einziger Hinweis darauf, dass die Beschwerdeführerin irgendeinen objektiv nachprüfbaren Anhaltspunkt geltend machen könne, dass sie ein besseres Erbrecht als B habe. Es werde zwar immer wieder in den Raum gestellt, dass es ein Testament gebe, doch sei dieses bis heute nicht vorgelegt worden. Es liege somit gerade kein Testament vor, womit die Beschwerdeführerin das von ihr behauptete bessere Erbrecht durchsetzen könne. Somit sei keinerlei Anhaltspunkt ersichtlich, der die vorliegende Anerkennung des Klagebegehrens durch B vor dem Vermittleramt Schaan zu einem erbrechtlichen Vorgang machen könnte. Die Anerkennung durch B zeige einzig, dass sie mit der Übertragung der Grundstücke an die Beschwerdeführerin einverstanden sei. Es lägen aber keine Gründe für die Annahme vor, dass dieser Vermögensübergang etwas mit einem Erbfall gemein habe. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin die eingereichte Klage als "Erbschaftsklage" bezeichne, reiche jedenfalls nicht aus, einen solchen erbrechtlichen Zusammenhang herzustellen. Es handle sich vielmehr um einen von zwei lebenden Personen gewünschten Vermögensübergang. Nach heutigem Kenntnisstand existiere keine Willenserklärung des Erblassers C, wonach die gegenständlichen Liegenschaften in das Eigentum der Beschwerdeführerin übergehen sollten. Es könne nicht einmal argumentiert werden, B wolle dem vom Verstorbenen C ihr gegenüber geäusserten Willen zum Durchbruch verhelfen, da sie gegenüber dem Landgericht ausgesagt habe, dass C ihr nie gesagt habe, er wolle, dass die Beschwerdeführerin alles bekomme. Eine solche letztwillige Erklärung wäre aber jedenfalls erforderlich, damit der gegenständliche Vorgang einen erbrechtlichen Charakter haben könne. Der gegenständliche Vorgang unterliege daher jedenfalls der Genehmigungspflicht im Sinne von Art. 5 ff. GVG und die Beschwerdeführerin habe als Übernehmerin ein entsprechendes berechtigtes Interesse geltend zu machen.
Die Einvernahme von B und der Beschwerdeführerin sei nicht nötig gewesen, da der Sachverhalt soweit geklärt und entscheidungsreif sei und die zur Einvernahme angebotenen Personen zu den relevanten Fragen bereits vom Landgericht einvernommen worden seien.
4. Die von der Beschwerdeführerin gegen diese Entscheidung mit Schriftsatz vom 19. Juli 2013 erhobene Beschwerde wies der Verwaltungsgerichtshof mit Urteil vom 11. September 2013, VGH 2013/087, ab und bestätigte die angefochtene Entscheidung. Dies wurde wie folgt begründet:
4.1. Die Beschwerdeführerin mache Verfahrensmängel geltend. Sie führe aus, B und sie seien von der Landesgrundverkehrskommission trotz entsprechender Beweisanbote nicht einvernommen worden. Die Einvernahmen hätten zum Ausdruck gebracht, dass es sich beim vermittleramtlichen Anerkenntnis und Vergleich um die Regelung einer erbrechtlichen Angelegenheit, nämlich des Nachlasses nach C und eben nicht um eine Schenkung oder einen sonstigen schuldrechtlichen Vertrag handle. Auch sei der Sachverhalt unvollständig festgestellt worden. Nicht festgestellt worden sei, dass die Beschwerdeführerin wegen der Nichtauffindbarkeit der letztwilligen Verfügung von C eine Erbschaftsklage gegen B anhängig gemacht habe und dass B dieses Klagebegehren anerkannt habe. Aus Sicht von B sei es richtig, dass der Nachlass nach C der Beschwerdeführerin zustehe. Es werde deshalb auch als unrichtige Tatsachenfeststellung gerügt, dass kein Vermächtnis zu Gunsten der Beschwerdeführerin vorliege. Gerade das ausdrückliche Anerkenntnis des Klagebegehrens auf Herausgabe des noch vorhandenen Teils des Nachlasses nach C durch B stelle sowohl von der Form als auch vom Inhalt her ein der Beschwerdeführerin zukommendes Vermächtnis dar. Die Einvernahme der Parteien der vor dem Vermittleramt in Schaan vermittelten Erbschaftsklage hätte ergeben, dass es sich bei der Übertragung der betroffenen Grundstücke um die bis heute unterbliebene Ausführung des letzten Willens des C handle.
Diese Verfahrensrüge sei, so der Verwaltungsgerichtshof, nicht berechtigt, da der letztlich entscheidungsrelevante Sachverhalt von den Unterinstanzen vollständig festgestellt und von der Beschwerdeführerin nicht angefochten worden sei. Ob das Klagsanerkenntnis ein Vermächtnis darstelle, sei eine Rechtsfrage, keine Sachverhaltsfrage.
4.2. Die Beschwerdeführerin und B seien sich einig, dass die gesamte noch vorhandene Erbschaft nach C von B auf die Beschwerdeführerin übertragen werden solle. Eine solche Übertragung könne entweder rechtsgeschäftlich (schuldrechtlich, insbesondere durch Schenkung) oder erbrechtlich erfolgen. Letzteres sei nur mittels Erbschaftsklage möglich. Ein entsprechendes Klagsverfahren habe die Beschwerdeführerin gegen B eingeleitet, indem sie ein vermittleramtliches Begehren gestellt habe. B habe das Klagebegehren vor dem zuständigen Vermittleramt anerkannt. Ein solches Anerkenntnis habe die Rechtswirkung eines rechtskräftigen Anerkenntnisurteils (§ 27 Abs. 1 des Gesetzes über die Vermittlerämter, LGBl. 1916 Nr. 3, VAG).
Welche Wirkung und Rechtsnatur einem Anerkenntnis in einem Erbschaftsklageverfahren zukomme, sei in der österreichischen Lehre, auf die vorliegendenfalls aufgrund der engen Verwandtschaft des liechtensteinischen mit dem österreichischen Erbrecht zurückgegriffen werden könne, umstritten. Nach einer Ansicht heile das Anerkenntnis den Erbrechtstitel (z. B. das formungültig errichtete Testament), so dass dieser Titel der Verlassenschaftsabhandlung zugrunde zu legen sei. Nach der gemäss Welser wohl richtigen Gegenmeinung bleibe der letzte Wille ungültig, der Anerkennungsvertrag entfalte zwischen den Beteiligten bloss schuldrechtliche Wirkung (Helmut Koziol/Rudolf Welser, Bürgerliches Recht II 13, 2007, 503). Der öOGH habe die Frage, ob ein formungültiges Testament durch Anerkenntnis der gesetzlichen Erben soweit als Erbrechtstitel saniert werden könne, dass er der Abhandlung zu Grunde zu legen sei, oder ob die Anerkennung dem formungültigen Testament keine Wirkung als Erbrechtstitel zu verleihen vermöge, offen gelassen (OGH 2001/05/16 6Ob66/01a, RS0012512).
Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes könne die Frage in dieser allgemeinen Form auch vorliegendenfalls offen gelassen werden, denn die Problematik könne weiter differenziert werden: Es sei zu unterscheiden, ob der letzte Wille des Erblassers dokumentiert sei oder nicht (so RS0012510; Rudolf Welser, in: Peter Rummel [Hrsg.], Kommentar zum ABGB, 3. Aufl., § 601, Rz. 3 f.). Liege ein dokumentierter letzter Wille vor (z. B. ein maschinengeschriebenes Testament mit Originalunterschrift des Erblassers oder eine blosse Fotokopie eines ansonsten formgültigen Testamentes), möge ein Anerkenntnis die Formungültigkeit des Titels allenfalls zu heilen. Sei jedoch der letzte Wille nicht dokumentiert, sei nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes eine Heilung nicht möglich; denn es gelte der Grundsatz, dass der vollständige Inhalt einer letztwilligen Verfügung bewiesen werden müsse (RS0012510). Eine nicht formgerechte Verfügung sei selbst bei klar und eindeutig erweisbaren Willen des Erblassers ungültig (RS0012454). Der Grundsatz, dass dem wahren erblasserischen Willen zu entsprechen sei, habe dort seine Grenze, wo es sich um Formvorschriften für letztwillige Erklärungen im engsten Sinn (§ 577 ABGB) handle; an der kategorischen Bestimmung des § 601 ABGB (nämlich dass die letzte Willenserklärung ungültig sei, wenn der Erblasser eines der im Erbrecht vorgeschriebenen Erfordernisse nicht beobachtet habe), finde jede Auslegung eine unübersteigliche Schranke (RS0012452).
Vorliegendenfalls habe die Erstinstanz folgenden entscheidungswesentlichen Sachverhalt festgestellt: Der 1939 geborene C, wohnhaft gewesen in Ruggell, sei 1994 in Ruggell verstorben. Die erblasserische Schwester B habe sich aufgrund des Gesetzes als Erbin erklärt. Die Erbserklärung sei vom Landgericht angenommen und mit Einantwortungsurkunde vom 17. Juni 1994 der gesamte Nachlass aufgrund des Gesetzes ins Eigentum von B eingeantwortet worden. Eine letztwillige Verfügung des C sei im Verlassenschaftsakt VA.1994.80 nicht enthalten. Auch der Gemeindegrundverkehrsbehörde Ruggell sei keine letztwillige Verfügung des C vorgelegt worden. B habe im Strafverfahren 14 UR.2012.93 ausgesagt, sie habe das Testament des C gefunden und aufbewahrt, aber nicht geöffnet, und sie wisse nicht, was darin stehe. Heute finde sie das Testament aber nicht mehr. Die Beschwerdeführerin habe vom Landgericht zur Sache am 2. Mai 2012 [zu 14 UR.2012.93] angegeben, ein Testament des C habe sie nie gesehen. C habe zu ihr ca. fünf Tage, bevor er gestorben sei, gesagt, dass er ein Testament verfasst habe, er bald sterben und dass sie alles erben werde. Explizit von einem Testament habe er aber nicht gesprochen. Am 21. März 2012 sei B beim Landgericht erschienen und habe eine handschriftliche "Bestätigung" ausgehändigt, aus welcher sich ergebe, dass das Testament von C, welches in einem verschlossenen Kuvert gewesen sei, versteckt worden sei, und zwar in der Stube unter dem Tischtuch. Auf dem Kuvert sei geschrieben gestanden "Testament für C".
Aus diesen Sachverhaltsfeststellungen ergebe sich, dass B zwar ein Kuvert mit der Aufschrift "Testament für C" gesehen habe, dass aber niemand, auch B nicht, jemals ein Testament oder eine sonstige letztwillige Verfügung des C gesehen oder gar gelesen habe. Der letzte Wille des C sei also in keiner Art und Weise dokumentiert. Der blosse Wille des C, wie er mündlich zum Ausdruck gebracht worden sein möge, stelle keinen "letzten Willen" im Sinne des Erbrechts dar (EvBl 1992/36). Weder die Beschwerdeführerin noch B könnten durch eine Klage oder ein Klagsanerkenntnis eine nicht existente letztwillige Verfügung des C in dem Sinne sanieren und heilen, dass von einem gültigen erbrechtlichen Erwerb von Nachlassgegenständen durch die Beschwerdeführerin ausgegangen werden könne.
Eine Argumentation aus einer etwas anderen Sicht führe zu demselben Ergebnis. Zu fragen sei nämlich, was B vor dem Vermittleramt Schaan habe anerkennen wollen. In Betracht komme, dass sie entweder den Inhalt der letztwilligen Verfügung des C oder den wahren Willen des C oder die eigene Schenkungsabsicht habe anerkennen wollen. Ersteres habe sie nicht gekonnt, da sie den Inhalt der letztwilligen Verfügung des C nie gesehen oder gelesen habe und somit auch nicht kenne. Die Anerkennung des wahren erblasserischen Willens helfe rechtlich nichts, da auch ein klar und eindeutig erweisbarer Wille des Erblassers ungültig bleibe, solange keine (dokumentierte) letztwillige Verfügung vorliege (RS0012454). Nach Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes könnten nur (wenn überhaupt) Formgebrechen von dokumentierten letztwilligen Verfügungen, nicht aber das Fehlen von letztwilligen Verfügungen durch ein Anerkenntnis geheilt werden. Somit bleibe einzig, dass B mit ihrem vermittleramtlichen Anerkenntnis einen Schenkungsvertrag mit der Beschwerdeführerin habe abschliessen wollen.
Somit sei das von der Beschwerdeführerin bei der Gemeindegrundverkehrskommission eingereichte Protokoll des Vermittleramtes Schaan vom 29. Oktober 2012 als Schenkungsvertrag zwischen der Beschwerdeführerin als Beschenkte und B als Geschenkgeberin zu qualifizieren. Schenkungen seien, da sie nicht unter die Ausnahmen von Art. 3 GVG fielen, grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig (Art. 1 Abs. 2 GVG). Die Genehmigung sei zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb von Eigentum an Grundstücken nicht vorliege (Art. 5 f. GVG). Wie der Vorsitzende der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell in seiner Entscheidung vom 17. Dezember 2012 richtig erkannt habe, habe hierüber die Gemeindegrundverkehrskommission zu entscheiden.
5. Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. September 2013, VGH 2013/087, erhob die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 14. Oktober 2013 Individualbeschwerde an den Staatsgerichtshof, wobei eine Verletzung von Art. 28 Abs. 1 LV (Vermögenserwerbsfreiheit), Art. 31 Abs. 1 LV (Willkürverbot) und Art. 43 LV (Beschwerderecht) geltend gemacht wird. Beantragt wird, der Staatsgerichtshof wolle dieser Beschwerde Folge geben, das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes aufheben und diesem die neuerliche Verhandlung und Entscheidung auftragen sowie der Beschwerdeführerin die Kosten dieses Verfahrens ersetzen. Mit dieser Individualbeschwerde wurde auch ein Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung verbunden.
5.1. Zur Rüge der Verletzung von Art. 28 Abs. 1 LV sowie des Willkürverbots wird Folgendes ausgeführt:
Auch für den Verwaltungsgerichtshof sei klar und zweifelsfrei, dass es im vermittleramtlichen Anerkenntnis und Vergleich zwischen B und der Beschwerdeführerin um die Herausgabe des noch vorhandenen Teils des Nachlasses nach C gehe. Inhaltlich handle es sich also eindeutig um die Regelung einer erbrechtlichen Angelegenheit.
Die zivilrechtliche (Um-)Deutung der Herausgabe des noch vorhandenen Teils des Nachlasses nach C in eine Schenkung beziehe sich auf die Vorschriften des Grundverkehrsgesetzes. Dabei gehe es um die Anwendung einer Ausnahmebestimmung, nämlich von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG. Zunächst sei es das Ziel dieses Gesetzes, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder ihnen zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art. 1 Abs. 1). Mit anderen Worten ausgedrückt solle Spekulation mit oder Hortung von Grundeigentum verhindert werden. Dafür sei eine Genehmigungspflicht für den Erwerb von Grundstücken eingeführt worden, die grundsätzlich an das Vorhandensein eines berechtigten Interesses geknüpft sei (Art. 2 und Art. 5).
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht seien in Art. 3 GVG bestimmt. Danach sei insbesondere der Erwerb von Grundstücken innerhalb der engeren Verwandtschaft (Blutsverwandte in auf- und absteigender Linie, bis zum dritten Grad der Seitenlinien, durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner) und gemäss Bst. d von Absatz 1 auch im Falle eines Erwerbs aufgrund eines Testamentes oder Vermächtnisses ohne grundverkehrsbehördliche Genehmigung möglich, wenn damit nicht offensichtlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht bezweckt werde.
Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofes gehe im Ergebnis auf eine willkürliche Umdeutung von Zweck und Inhalt des Grundverkehrsgesetzes hinaus. Grundsätzlich sei nach Sinn und Zweck des Grundverkehrsgesetzes Eigentumserwerb an Grundstücken infolge eines Erbgangs von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Eine Umgehungsabsicht, wie sie noch in der Entscheidung des Vorsitzenden der Gemeindegrundverkehrskommission enthalten gewesen sei, finde sich in den Entscheidungen der Landesgrundverkehrskommission und im Urteil des Verwaltungsgerichtshofes richtigerweise mit keinem Wort mehr. Wenn der Gesetzgeber hinsichtlich des Grundverkehrsgesetzes nun aber insbesondere auch an die gewillkürte Erbfolge gedacht habe, dann deshalb, weil hiermit theoretisch Sinn und Zweck des Grundverkehrsgesetzes umgangen werden könnten. Grundsätzlich sollten jedoch auch Grundstücke frei und ohne Restriktionen an nicht verwandte Personen des Erblassers vermacht werden können.
Das von der Beschwerdeführerin vorgelegte vermittleramtliche Protokoll sei deshalb rechtlich richtig als Vermächtnis zu beurteilen. Es sei ein durch Vermittlung vor dem zuständigen Vermittleramt erledigter Rechtsstreit, in dem die Erbin nach C freiwillig und ohne jeglichen Zwang anerkannt habe, dass sie der Beschwerdeführerin das Eigentum an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken zu übertragen habe. Das könne zumindest vom Inhalt her als gar nichts anderes als die Erfüllung eines Vermächtnisses angesehen werden. Die formale Umdeutung des zwischen B und der Beschwerdeführerin vor dem Vermittler in Schaan erzielten Anerkenntnisses und Vergleichs in einer Erbschaftssache in eine zivilrechtliche Schenkung sei deshalb grob unrichtig und willkürlich und verletze die Beschwerdeführerin auch in ihrem Recht auf grundsätzlich freien Vermögenserwerb nach Art. 28 Abs. 1 LV.
Aus dem Faktum, dass kein gültiges Testament oder sonstige letztwillige Verfügung vorgelegt hätten werden können, den Schluss zu ziehen, dass es sich deshalb um keine erbrechtliche Angelegenheit handeln könne, sei auch deshalb unrichtig, weil die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens auf Herausgabe des noch vorhandenen Teils des Nachlasses gegen den eingeantworteten Erben in keiner Weise Bedingungen hinsichtlich der verfügbaren oder anbietbaren Beweise kenne. Die formale Umdeutung des Ergebnisses eines Nachlassstreits zwischen B und der Beschwerdeführerin in eine zivilrechtliche Schenkung, welche die Beschwerdeführerin zumindest nur teilweise durchsetzen könnte, sei auch deshalb grob unrichtig.
5.2. Zur Rüge der Verletzung des Beschwerderechts wird Folgendes ausgeführt:
Von den Vorinstanzen seien zwar im Amtshilfeweg Erhebungen getätigt worden, es sei aber keine formelle Einvernahme der Parteien des vermittleramtlichen Anerkenntnisses und Vergleichs erfolgt. So sei zwar formal richtig festgestellt worden, dass im Verlassenschaftsakt des Landgerichtes nach dem am 15. Januar 1994 verstorbenen C keine letztwillige Verfügung vorhanden sei und dass dem vermittleramtlichen Protokoll auch keine letztwillige Verfügung beiliege.
Die von B selbst und ohne jeglichen Druck oder Zwang von Seiten der Beschwerdeführerin stammende Aussage, dass ein solches Testament vorhanden sei, dass die Beschwerdeführerin die Begünstigte dieses Testamentes sei und dass es der Wille von ihr, B, sei, dass die Beschwerdeführerin den noch vorhandenen Teil des Nachlasses nach C nun erhalten solle, sei insbesondere wegen der sowohl in der Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission als auch in der Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich beantragten Einvernahme von B und der Beschwerdeführerin so nicht festgestellt worden. Eklatant mangelhaft seien die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichtshofes und der Landesgrundverkehrskommission in deren Urteil und Entscheidung, weil sie auf amtswegige Erhebungen Bezug nähmen, die in sich nicht stimmig und zweifelhaft seien.
Aus den vom Vorsitzenden der Gemeindegrundverkehrskommission im Amtshilfeweg beigezogenen Akten, insbesondere dem Verlassenschaftsakt des Landgerichtes GZ 03 VA.1994.80 (insbesondere Aktenvermerk ON 24 und ON 26, Vernehmungsprotokolle zu 14 UR.2012.93), ergebe sich klar, dass B ohne irgendwelchen Druck oder irgendeiner Beeinflussung von A ausgeführt habe, dass es eine letztwillige Verfügung von C gebe, sie diese in der Hand gehabt habe und dann wieder versteckt habe, und jetzt nicht mehr finden könne. Aus Sicht von B sei es richtig, dass der Nachlass nach C der A zustehe.
Die unterbliebene Einvernahme der Parteien der vor dem Vermittleramt in Schaan vermittelten Erbschaftsklage hätte klar ergeben können, dass es sich bei der Übertragung der betroffenen Grundstücke um die bis heute unterbliebene Ausführung des letzten Willens des im Jahre 1994 verstorbenen C handle.
Die vom Verwaltungsgerichtshof und der Landesgrundverkehrskommission nicht berücksichtigten Beweisanträge der Beschwerdeführerin bildeten deshalb eine massive Mangelhaftigkeit des Verfahrens, welche die Beschwerdeführerin in ihrem verfassungsmässigen Recht auf Beschwerdeführung gemäss Art. 43 LV verletze.
6. Der Verwaltungsgerichtshof verzichtete mit Schreiben vom 17. Oktober 2013 auf eine Gegenäusserung zur gegenständlichen Individualbeschwerde.
7. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2013 teilte die Rechtsanwaltskanzlei K dem Staatsgerichtshof mit, dass das Landgericht inzwischen Rechtsanwalt D zum einstweiligen Sachwalter von Frau B bestellt habe und dass beim Landgericht betreffend das Anerkenntnis vom 19. Oktober 2012 zu 07 CG.2013.460 ein Verfahren wegen Nichtigkeit hängig sei.
8. Der Präsident des Staatsgerichtshofes wies den Antrag der Beschwerdeführerin, der vorliegenden Individualbeschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, mit Beschluss vom 25. Oktober 2013 ab.
9. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Der Staatsgerichtshof hat von Amtes wegen zu prüfen, ob eine ihm zur Entscheidung vorgelegte Individualbeschwerde zulässig ist bzw. ob die Voraussetzungen für eine materielle Entscheidung über die Beschwerde vorliegen, ansonsten sie gemäss Art. 43 StGHG mit Beschluss zurückzuweisen ist (siehe statt vieler: StGH 2011/143, Erw. 1; StGH 2011/91, Erw. 1 [beide im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; siehe auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 446 mit zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungsnachweisen).
1.1. Das im Beschwerdefall angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. September 2013, VGH 2013/087, ist gemäss der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes als letztinstanzlich im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren. Die Beschwerde wurde auch frist- und formgerecht eingebracht.
1.2. Indessen fragt es sich, ob das hier angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes auch als enderledigend im Sinne der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes zu Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren ist, da mit der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes eine teilweise Aufhebungs- und Zurückverweisungsentscheidung an die Landesgrundverkehrskommission bestätigt wird. Zurückverweisungsentscheidungen qualifiziert der Staatsgerichtshof in der Regel jedoch als nicht enderledigend (vgl. den in dieser Sache ergangenen Präsidialbeschluss vom 25. Oktober 2013, Erw. 8.2.2 sowie Peter Bussjäger, Was ist eine enderledigende Entscheidung?, in: Hubertus Schumacher/Wigbert Zimmermann [Hrsg.], Festschrift für Gert Delle Karth - 90 Jahre Fürstlicher Oberster Gerichtshof, Wien 2013, 83 ff.). Diese Frage kann hier jedoch offen gelassen werden, weil die vorliegende Individualbeschwerde aus folgenden Erwägungen jedenfalls auch in der Sache erfolglos bleiben muss:
2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass die angefochtene Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes die Vermögenserwerbsgarantie gemäss Art. 28 Abs. 1 LV sowie das Willkürverbot verletze.
2.1. Die Vermögenserwerbsfreiheit gemäss Art. 28 Abs. 1 LV steht in einer engen Wechselwirkung mit der Eigentumsgarantie gemäss Art. 34 Abs. 1 LV und kann auch als deren Bestandesgarantie verstanden werden (so Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, Eigentumsgarantie, in: Andreas Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, LPS Bd. 52, Schaan 2012, 692, Rz. 4 f.] unter anderem mit Verweis auf StGH 1988/19, LES 1989, 122 [125], wonach die Eigentumsgarantie auch beinhaltet, "frei Vermögen und damit Eigentum zu erwerben"). Da das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes die unterinstanzlich festgestellte Genehmigungspflicht des Grundstücksgeschäfts zwischen der Beschwerdeführerin und B bestätigt, ist hier zweifellos die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Vermögenserwerbsfreiheit tangiert. Vor diesem Hintergrund kommt dem gegenüber spezifischen Grundrechten subsidiären - und im Übrigen in ständiger Rechtsprechung als eigenständiges ungeschriebenes Grundrecht anerkannten - Willkürverbot keine eigenständige Bedeutung zu (StGH 2008/37+88, Erw. 5.1 f. [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; StGH 2004/77, LES 2007, 11 [13, Erw. 2.1]; StGH 1995/28, LES 1998, 6 [11, Erw. 2.2]). Es ist deshalb im Folgenden nur zu prüfen, ob im Beschwerdefall Art. 28 Abs. 1 LV verletzt ist.
2.2. Ein Eingriff in die Vermögenserwerbsfreiheit bzw. die Eigentumsgarantie ist, wie bei anderen Grundrechten, nur zulässig, wenn die Eingriffskriterien der genügenden gesetzlichen Grundlage, der Verhältnismässigkeit und des öffentlichen Interesses beachtet werden (siehe anstatt vieler StGH 2005/12, LES 2007, 19 [24 ff.] sowie Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, a. a. O., Eigentumsgarantie, 712 f., Rz. 42 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen).
2.3. Die ordentlichen Instanzen qualifizieren das hier betroffene Grundstücksgeschäft gestützt auf Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG als genehmigungspflichtig. Nach dieser Bestimmung bedarf der Erwerb von Grundeigentum aufgrund eines Testaments oder eines Vermächtnisses keiner Genehmigung, wenn damit nicht offensichtlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht bezweckt wird. Offensichtlicher Zweck dieser Regelung ist es, dass die Testierfreiheit des Erblassers nicht durch grundverkehrsrechtliche Beschränkungen beeinträchtigt werden soll. Gerade von diesem Gesichtspunkt ist es aber gerechtfertigt, dass der Verwaltungsgerichtshof verlangt, dass der Wille des Erblassers irgendwie dokumentiert sein muss. Nach Auffassung des Staatsgerichtshofes kann deshalb entgegen dem Beschwerdevorbringen keine Rede davon sein, dass die Gesetzesauslegung durch den Verwaltungsgerichtshof Sinn und Zweck des Grundverkehrsgesetzes widerspreche. Dieses Ergebnis stützt der Verwaltungsgerichtshof überzeugend auch mit ausführlichen Erwägungen zur Wirkung und Rechtsnatur eines Anerkenntnisses in einem Erbschaftsklageverfahren gemäss der österreichischen Lehre.
2.4. Wie der Verwaltungsgerichtshof ausführt, vertreten auch Helmut Koziol/Rudolf Welser die Auffassung, dass ein ungültiger letzter Wille durch einen Anerkennungsvertrag zwischen den Beteiligten bloss schuldrechtliche Wirkung entfalte (Helmut Koziol/Rudolf Welser, Bürgerliches Recht II, 13. Aufl., Wien 2007, 503). Zwar gibt es hierzu Gegenmeinungen, doch scheint es auch dem Staatsgerichtshof (wiederum im Lichte des Zwecks der hier betroffenen Gesetzesbestimmung, mit dem Grundverkehrsgesetz die Testierfreiheit nicht einzuschränken) zumindest gerechtfertigt, wenn die Heilungswirkung davon abhängig gemacht wird, dass der Wille des Erblassers irgendwie dokumentiert ist (siehe den Verweis des Verwaltungsgerichtshofes auf RS0012510; Rudolf Welser, in: Peter Rummel [Hrsg.], Kommentar zum ABGB, 3. Aufl., § 601, Rz. 3 f.).
Im Beschwerdefall gehen die Beschwerdeführerin und B zwar davon aus, dass es ein Testament des Erblassers C gegeben habe, doch haben beide ein solches nicht gesehen, geschweige denn dessen Inhalt gelesen. Der Erblasserwille ist somit nicht dokumentiert, sodass der Verwaltungsgerichtshof das vorliegende Grundverkehrsgeschäft zu Recht nicht als ein erbrechtliches im Sinne von Art. 3 Abs. 1 Bst. d GVG und somit eben als genehmigungspflichtig qualifiziert hat.
2.5. Im Weiteren ist auch zu berücksichtigen, dass im Beschwerdefall nur die Unterstellung des betroffenen Grundverkehrsgeschäfts unter die Genehmigungspflicht bejaht, nicht aber über die Zulässigkeit des Geschäfts entschieden worden ist. Der durch die Bejahung der Genehmigungspflicht im Beschwerdefall verbundene Grundrechtseingriff erscheint dem Staatsgerichtshof ohne Weiteres als verhältnismässig und im öffentlichen Interesse, zumal der Staatsgerichtshof die Einschränkung des Grundeigentumserwerbs durch das Grundverkehrsgesetz generell als gerechtfertigt erachtet, "damit der unvermehrbare Boden des an Bevölkerungszahl rasch gewachsenen Landes haushälterisch, d. h. unter Beachtung der verschiedenen Interessen der Allgemeinheit und der einzelnen Bürger zweckmässig und gerecht verteilt bleibt bzw. wird" (StGH 1981/7, LES 1982, 59 [61]). So hat es der Staatsgerichtshof auch als gerechtfertigt erachtet, bei der Genehmigung von Grundverkehrsgeschäften von juristischen Personen einen strengen Massstab anzulegen (StGH 2003/49, Erw. 3 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; siehe zum Ganzen auch Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, Eigentumsgarantie, a. a. O., 706 f., Rz. 32 f.).
2.6. Aufgrund dieser Erwägungen verletzt das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes die Vermögenserwerbsfreiheit nicht.
3. Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung des grundrechtlichen Beschwerderechts gemäss Art. 43 LV, weil die von ihr im Verfahren vor der Landesgrundverkehrskommission angebotenen Beweise nicht aufgenommen wurden.
3.1. Nach ständiger Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes tangiert die Abweisung von Beweisanträgen nicht das von der Beschwerdeführerin gerügte Beschwerderecht, sondern den Anspruch auf rechtliches Gehör. Doch unabhängig davon, dass die Beschwerdeführerin das falsche Grundrecht geltend macht, wäre im Beschwerdefall auch der Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt; dies aus folgenden Erwägungen:
3.2. Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes kann die Abweisung von Beweisanträgen den sachlichen Geltungsbereich des grundrechtlichen Gehörsanspruchs verletzen; dies allerdings nur dann, wenn deren Erhebung zur Klärung von entscheidungswesentlichen Sachverhaltsaspekten erforderlich wäre. Bei der Entscheidung darüber, welche Beweismittel für ein Verfahren relevant sind, ist der zuständigen Behörde indessen aus grundrechtlicher Sicht ein sehr grosser Entscheidungsspielraum einzuräumen (StGH 1997/18, LES 1998, 275 [280, Erw. 2.2]). Allerdings müssen nach der neueren Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes für die Abweisung eines Beweisanbots sachliche, nachvollziehbare Gründe angeführt werden. Insofern beschränkt sich die Prüfung der Konformität der Abweisung von Beweisanboten im Lichte des Anspruchs auf rechtliches Gehör entgegen der früheren Rechtsprechung nicht mehr auf eine blosse Willkürprüfung (StGH 2013/122, Erw. 2.3 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2010/91, Erw. 2.2.1; StGH 2009/166, Erw. 3.1 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2009/2, Erw. 2.3 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2007/147, Erw. 3.2.4 [im Internet abrufbar unter www.stgh.li]; siehe auch Hugo Vogt, Anspruch auf rechtliches Gehör, in: Andreas Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, LPS Bd. 52, Schaan 2012, 577 f., Rz. 18]).
3.3. Der Verwaltungsgerichtshof erwägt im Beschwerdefall zu Recht, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin zum Thema der nach ihrer Auffassung zu Unrecht unterlassenen Beweisaufnahmen die Frage betreffen, ob die Anerkennung des Klagebegehrens der Beschwerdeführerin durch B ein Vermächtnis darstelle; dass dies aber keine einem Beweis zugängliche Sachverhalts-, sondern eine Rechtsfrage sei. Wie erwähnt, ist für die Beantwortung dieser Rechtsfrage nach der vom Verwaltungsgerichtshof vertretenen - gemäss den bisherigen Erwägungen verfassungskonformen - Rechtsauffassung wesentlich, ob der Wille des Erblassers dokumentiert war oder nicht. Unbestrittenermassen gibt es aber ein entsprechendes Dokument nicht. Im Übrigen weist die Landesgrundverkehrskommission darauf hin, dass B und die Beschwerdeführerin vor dem Landgericht in dieser Erbschaftssache schon ausgesagt haben und deshalb eine neuerliche Einvernahme im vorliegenden Verfahren auch aus diesem Grund nicht angezeigt war.
3.4. Demnach ist im Beschwerdefall den Anforderungen des Staatsgerichtshofes an die Begründung der Abweisung von Beweisanboten ohne Weiteres Genüge getan. Entsprechend wäre auch der Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör nicht verletzt.
4. Aus all diesen Erwägungen war die Beschwerdeführerin somit mit keiner ihrer Grundrechtsrügen erfolgreich, sodass der vorliegenden Individualbeschwerde spruchgemäss keine Folge zu geben war.
5. Die der Beschwerdeführerin auferlegten Gerichtskosten im Gesamtbetrag von CHF 1'870.00 setzen sich sohin aus der Eingabegebühr im Betrage von CHF 170.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 17. Abs. 1 GGG) sowie aus der gegenständlichen Urteilsgebühr in Höhe von CHF 1'700.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 19. Abs. 1, 3 und 5 GGG) zusammen.