StGH 2016/088
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 24. Oktober 2016, an welcher teilnahmen: Präsident lic. iur. Marzell Beck als Vorsitzender; Prof. Dr. Peter Bussjäger, Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller und lic. iur. Christian Ritter als Richter; Dr. Peter Schierscher als Ersatzrichter sowie Dr. Tobias Wille als Schriftführer
in der Beschwerdesache
Beschwerdeführerin: A
vertreten durch:
Beschwerdegegner: B
Beteiligte Partei: C
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Juli 2016, VGH2016/096
wegen: Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte(Streitwert: CHF 23'560.50)
zu Recht erkannt:
1. Der Individualbeschwerde wird keine Folge gegeben. Die Beschwerdeführerin ist durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 11. Juli 2016, VGH 2016/096, in ihren verfassungsmässig gewährleisteten Rechten nicht verletzt.
2. Die Gerichtskosten verbleiben beim Land Liechtenstein.
1. Am 9. Dezember 2015 schlossen die beteiligte Partei als Verkäuferin einerseits und die Beschwerdeführerin als Käuferin andererseits einen Kaufvertrag betreffend das Grundstück D Parz. Nr. ***, mit 565 m2 ab. Dieses Grundstück ist unbebaut und liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde D.
2. Am 14. Dezember 2015 genehmigte die Gemeindegrundverkehrskommission der Gemeinde D den vorstehend genannten Kaufvertrag grundverkehrsrechtlich. Sie begründete ihre Entscheidung damit, dass eine Ausnahme von der Genehmigungsplicht im Sinne von Art. 3 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes (GVG) vom 9. Dezember 1992, LGBl. 1992 Nr. 49 in der vor LGBl. 2015 Nr. 361 geltenden Fassung, vorliege, da es sich um einen Erwerb durch die Beschwerdeführerin innerhalb ihres Hoheitsgebietes handle. Damit sei ein berechtigtes Interesse gemäss GVG nachgewiesen.
3. Der Beschwerdegegner erhob gegen diese Entscheidung der Grundverkehrskommission der Gemeinde D am 18. Dezember 2015 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission. Der Beschwerdegegner führte in seiner Beschwerde im Wesentlichen aus, dass jeder Grunderwerb durch eine Bürgergenossenschaft genehmigungspflichtig sei (Art. 5 f. GVG) und nicht gemäss Art. 3 Abs. 1 und 2 GVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen werden könne. Die Ausnahmebestimmung von Art. 3 Abs. 1 Bst. e GVG, nämlich dass der Erwerb von Grundstücken durch das Land und eine Gemeinde innerhalb ihres Hoheitsgebietes keiner Genehmigung bedürfe, würde nicht für Bürgergenossenschaften
gemäss dem Gesetz vom 20. März 1996 über die Bürgergenossenschaften, LGBl. 1996 Nr. 77, gelten.
4. Da die Landesgrundverkehrskommission aufgrund der am 1. März 2016 in Kraft getretenen Gesetzesnovelle LGBl. 2015 Nr. 361 aufgelöst worden war und für am 1. März 2016 hängige Verfahren die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten (nachfolgend: VBK) zuständig ist, gab die VBK mit Entscheidung vom 21. April 2016 zu VBK 2016/17 der Beschwerde des Beschwerdegegners Folge und änderte die Entscheidung der Grundverkehrskommission der Gemeinde D dahingehend ab, dass keine Ausnahme von der Genehmigungspflicht im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GVG vorliege und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
5. Der Verwaltungsgerichtshof wies die gegen diese Entscheidung der VBK von der Beschwerdeführerin erhobene Beschwerde mit Urteil vom 11. Juli 2016, VGH 2016/096, ab und bestätigte die angefochtene Entscheidung.
Seine Entscheidung begründete der Verwaltungsgerichtshof im Wesentlichen wie folgt:
5.1. Es sei nur strittig, ob sich die Beschwerdeführerin als Bürgergenossenschaft auf Art. 3 Bst. a GVG (in der Fassung LGBl. 2015 Nr. 361) berufen könne. Dazu habe die Beschwerdeführerin vorgetragen, dass es sich bei ihr um eine Körperschaft des öffentlichen Rechtes handle und sie als solche gleich zu behandeln sei wie eine Gemeinde des Landes, nicht aber wie eine private Person. Das GVG habe das Ziel, eine Konzentration von Grundeigentum in privaten Händen zu vermeiden. Eine Gemeinde habe per se immer ein berechtigtes Interesse am Erwerb von Grundeigentum, denn ein solcher Erwerb liege im Interesse einer Gemeinschaft und somit im öffentlichen Interesse. Aus diesem Grund sei ein grundverkehrsrechtliches Bewilligungsverfahren auf eigenem Gemeindegebiet überflüssig, ja sinnwidrig, weshalb der Gesetzgeber die Ausnahmebestimmung von Art. 3 Bst. a GVG seit jeher vorgesehen habe. Was für eine Gemeinde gelte, gelte auch für eine Bürgergenossenschaft. Mitglieder der Bürgergenossenschaften seien die Bürger der entsprechenden Gemeinde. Die Bürgergenossenschaften hätten in Fortführung der alten Rechte und Traditionen die Pflicht übernommen, das Genossenschaftsgut zu verwalten und zu verwahren und ihren Mitgliedern einen Anteil an dessen Nutzen zu gewähren. Die Teilnahme an der Nutzung des Genossenschaftsgutes könne nicht willkürlich festgelegt werden, sondern habe im Rahmen der Statuten und der gesetzlichen Vorgaben zu erfolgen. Dabei gehe es um die Steuerung der Nutzung und somit um den gleichen Zweck wie Art. 1 Abs. 2 GVG. Bürgergenossenschaften seien auch Rechtsnachfolger der Gemeinden im jeweiligen Gemeindegebiet. Auch würden gemäss der Wald-, Jagd- und Naturschutzgesetzgebung sowie der Berglandsanierung Bürgergenossenschaften diverse Pflichten im Interesse des öffentlichen Wohls übertragen. Sie hätten gleiche Pflichten wie Gemeinden, wie etwa die Pflicht, für Rüfeschutzbauten Grund unentgeltlich zur Verfügung zu stellen, während Private entschädigt würden. Deshalb sei es geradezu stossend und willkürlich, wenn die Pflichten der Bürgergenossenschaften zu Gunsten der Allgemeinheit extensiv geregelt und interpretiert, ihre Rechte gemäss Grundverkehrsgesetz jedoch einschränkend interpretiert würden. Gemäss Art. 9 Abs. 2 Bst. g Bürgergenossenschaftsgesetz gehöre es zu den Kompetenzen der Bürgergenossenschaften, Liegenschaften zu erwerben. An diesen habe die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und im Falle der Auflösung einer Bürgergenossenschaft fielen sämtliche Liegenschaften ins Gemeinschaftsvermögen. All dies mache nur Sinn, wenn die Bürgergenossenschaften analog wie eine Gemeinde im eigenen Gemeindegebiet ebenfalls vom Geltungsbereich des Grundverkehrsgesetzes ausgenommen würden. Da dies jedoch im GVG nicht geregelt sei, liege eine Gesetzeslücke vor. Offenbar habe man bei der Schaffung des Bürgergenossenschaftsgesetzes im Jahr 1996 schlicht nicht daran gedacht, eine Anpassung im GVG vorzunehmen, oder man habe es als selbstverständlich angesehen, dass eine Bürgergenossenschaft der Gemeinde gleichgestellt sei. Für diese Auffassung spreche auch die ständige Praxis, dass beim Kauf von Liegenschaften auf eigenen Gemeindegebiet keine Bewilligung notwendig gewesen sei. Es liege im öffentlichen Interesse, wenn die Bürgergenossenschaften Grundeigentum, insbesondere Wald und Landwirtschaftsböden erwerben würden. Es gebe keinen triftigen Grund, von der ständigen Praxis, eine Bürgergenossenschaft grundverkehrsrechtlich gleich zu behandeln wie eine Gemeinde abzuweichen.
5.2. Der Verwaltungsgerichthof hat dazu Folgendes erwogen:
Der Wortlaut des Art. 3 Bst. a GVG (in der Fassung von LGBl. 2015 Nr. 361) würde nur von "das Land" und "eine Gemeinde", nicht aber von anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaften oder von öffentlich-rechtlichen Anstalten und Stiftungen oder gar von Bürgergenossenschaften sprechen. Dasselbe habe im Übrigen für die Vorgängerbestimmungen von Art. 3 Bst a GVG (in der Fassung von LGBl. 2015 Nr. 361, nämlich Art. 3 Abs. 1 Bst. e GVG (in der Fassung von LGBl. 1993 Nr. 29) und Art. 2 Bst. b des GVG 1974 (sowohl in der Fassung von LGBl. 1975 Nr. 5 als auch in der Fassung von LGBl. 1991 Nr. 2) gegolten.
Bei der Abänderung des Grundverkehrsgesetzes, die schliesslich in der Novelle LGBl. 2015 Nr. 361 gemündet habe, sei auch die Frage, ob und inwieweit die Ausnahmebestimmung von Art. 3 GVG etwa auf die öffentlich-rechtlichen E-Anstalten ausgedehnt werden soll, diskutiert worden. Auch in einer von der Regierung eingesetzte Arbeitsgruppe, welcher der Vorsitzende des Verwaltungsgerichtshofes angehört habe, sei die Ausweitung der Ausnahmebestimmung von Art. 3 Abs. 1 Bst. e (in der Fassung vor LGBl. 2015 Nr. 361) in Richtung öffentlich-rechtlicher Körperschaften oder Verbandspersonen des öffentlichen Rechts oder Bürgergenossenschaften diskutiert worden. Diese Arbeitsgruppe habe dann aber der Regierung nicht vorgeschlagen, eine solche Erweiterung vorzunehmen.
Aus all diesen Gründen könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber es übersehen habe, eine Ausnahmebestimmung für Bürgergenossenschaften ins GVG aufzunehmen, sodass deshalb keine echte Lücke vorliege, die von der Rechtsprechung gefüllt werden müsste. Vielmehr liege ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers vor.
5.3. Es möge zwar richtig sein, wie die Beschwerdeführerin argumentiere, dass es aus ihrer Sicht sinnvoll wäre, den Erwerb von Eigentum an Grundstücken von Bürgergenossenschaften vom Geltungsbereich des GVG auszunehmen. Eine solche Ausnahme sei jedoch keineswegs zwingend. Insbesondere würde die Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes dagegen sprechen. Das Grundverkehrsgesetz solle nämlich eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums gewährleisten (Art. 1 Abs. 1 GVG). Aus dieser Sicht mache es keinen Sinn, dass andere öffentlich-rechtliche juristische Personen als das Land und die Gemeinden, wie etwa Bürgergenossenschaften, möglichst viele Grundstücke würden erwerben und halten können. Es sei nicht das Ziel des Grundverkehrsgesetzes, dass juristische Personen ihren Mitgliedern Grundstücke zur Nutzung bereitstellen würden. Vielmehr wolle das Grundverkehrsgesetz die Nutzung von Grundstücken durch ihre Eigentümer erhalten und diesen zuführen (Art. 1 Abs. 1 GVG).
5.4. Aus dem Gesetz vom 20. März 1996 über die Bürgergenossenschaften, LGBl. 1996 Nr. 77, könne ebenfalls keine Notwendigkeit abgeleitet werden, dass Bürgergenossenschaften Eigentum an Grundstücken ohne Nachweis eines berechtigten Interesses im Sinne von Art. 6 GVG erwerben könnten. Zweck der Bürgergenossenschaften sei insbesondere das Verwalten und Wahren des Genossenschaftsgutes (Art. 2 Abs. 1), welches die Bürgergenossenschaften bei ihrer Gründung von den Gemeinden übernommen hätten (Art. 19 ff.). Lediglich jene Erträgnisse, die über den Naturalnutzen und dessen Abgeltung hinausgehen würden, stünden zur Wahrung und Mehrung des Genossenschaftsgutes zur Verfügung, wobei aber auch diesbezüglich nicht der Erwerb von weiteren Liegenschaften, sondern die Pflege und der Schutz von Wald und Weide im Vordergrund stehen würde (Art. 2 Abs. 2).
5.5. Falls tatsächlich eine Praxis bei den Gemeindegrundverkehrskommissionen bestanden haben sollte, dass der Erwerb von Grundeigentum durch Bürgergenossenschaften von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ausgenommen sei oder dass immer eine solche Genehmigung erteilt werde, sei eine solche Praxis gesetzwidrig gewesen. Jedenfalls würden weder der Beschwerdegegner noch die VBK noch der Verwaltungsgerichtshof an eine solche gesetzwidrige Praxis gebunden sein.
Im Übrigen könne daraus, dass die Bürgergenossenschaften bei ihrer Gründung Grundeigentum von den Gemeinden - allenfalls zu Recht ohne grundverkehrsbehördliche Genehmigung - erworben hätten, nicht abgeleitet werden, dass auch der (weitere) Erwerb von Grundeigentum, wie im gegenständlichen Fall, keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe.
6. Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Juli 2016, VGH 2016/096, erhob die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 10. August 2016 Individualbeschwerde wegen Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte an den Staatsgerichtshof, konkret wegen der Verletzung des Rechtes auf Vermögenserwerb nach Art. 28 Abs. 1 LV, des Gleichbehandlungsgebotes nach Art. 31 LV sowie des Willkürverbots. Beantragt wird, der Staatsgerichtshof wolle der Beschwerde Folge geben und feststellen, dass das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes gegen die verfassungsmässig gewährleisteten Rechte der Beschwerdeführerin verstosse, deshalb dieses Urteil aufheben und zur Neubehandlung und -entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückverweisen sowie das Land Liechtenstein zum Kostenersatz verurteilen.
Ihre Beschwerdelegitimation sowie ihre Grundrechtsrügen begründet die Beschwerdeführerin wie folgt:
6.1. Zur Zulässigkeit ihrer Individualbeschwerde führt die Beschwerdeführerin u. a. aus, dass öffentlich-rechtliche Körperschaften immer dann beschwerdelegitimiert seien, wenn sie von einem Hoheitsakt wie ein Privater in einer geschützten Grundrechtsposition betroffen seien. Nach der Judikatur sei dies dann der Fall, wenn eine Körperschaft nicht selbst hoheitlich tätig sei, sondern sogenannte Privatwirtschaftsverwaltung ausübe. Soweit die Beschwerdeführerin ihre Eigentumsrechte ausübe, sei sie jedenfalls nicht hoheitlich tätig, was den Schluss zulasse, dass sie sich auf die Eigentumsgarantie berufen könne (Peter Bussjäger, Stellungnahme zum Postulat betreffend die Bedeutung und Sinnhaftigkeit des Gemeindebürgerrechts, Bendern 29. Juli 2014 [Beilage zur Postulatsbeantwortung Nr. 112/2014], S. 19 mit Literatur- und Rechtsprechungsnachweisen). Dies müsse selbstverständlich auch für die hier primär betroffene, sich mit der Eigentumsfreiheit überschneidende Vermögenserwerbsfreiheit gelten.
6.2. Zur Verletzung des Rechtes auf Vermögenserwerb führt die Beschwerdeführerin zusammengefasst Folgendes aus:
Das Grundverkehrsgesetz schränke sowohl die Vermögenserwerbsfreiheit gemäss Art. 28 Abs. 1 LV als auch die Eigentumsfreiheit gemäss Art. 34 LV ein. Diese Einschränkung der in Art. 34 LV und Art. 28 LV verankerten grundrechtlichen Gewährleistungen, namentlich die Bestandsgarantie und der freie Eigentumserwerb dürften nur soweit eingeschränkt werden, wie es für die Zielsetzung des Art. 1 Abs. 1 GVG, nämlich der "Streuung des Grundeigentums" erforderlich sei. Die VBK habe übersehen, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts handle, welche in vielerlei Hinsicht gleich wie die Gemeinden zu behandeln seien bzw. als deren Rechtsnachfolger angesehen würden. Die Bürgergenossenschaften würden denn auch bezeichnenderweise rechtssystematisch bei den Gemeinden eingeordnet. Schon dies zeige, dass eine Behandlung der Bürgergenossenschaft wie eine private Person nicht korrekt sein könne. Die Bürgergenossenschaften seien daher gerade in den Belangen des Grundverkehrs gleich zu behandeln wie die Gemeinden des Landes. Seit jeher seien deshalb das Land und die Gemeinden innerhalb ihres Hoheitsgebietes vom Geltungsbereich des Grundverkehrsgesetzes ausgenommen worden. An der Kernbestimmung, nämlich den Erwerb von Grundstücken durch das Land oder eben die Gemeinden innerhalb ihres Hoheitsgebietes nicht einzuschränken, habe sich seit dem Erlass des Grundverkehrsgesetzes nichts geändert. Die Sinnhaftigkeit dieser Ausnahme würde sich ohne weiteres erschliessen, da ansonsten eine Gemeinde theoretisch immer ihr berechtigtes Interesse nachweisen müsste, das per se vorliege. Immer dann, wenn es im Interesse der Einwohner oder Bürger der Gemeinde nötig und sinnvoll sei, Grundstücke im Sinne des Art. 6 GVG (Bauboden, Landwirtschaft etc.) zu erwerben, müsse man der Gemeinde jeweils ein (latentes oder aktuelles Interesse zugestehen. Ebenso verhalte es sich bei einer Bürgergenossenschaft in ihrer Gemeinde. Bürgergenossenschaften seien nämlich "Körperschaften öffentlichen Rechts, welche aus der Gesamtheit der Personen bestehen, die Mitglieder der Bürgergenossenschaften sind" (Art. 1 Bürgergenossenschaftsgesetz). Es müsse sich dabei um Bürger der entsprechenden Bürgergenossenschaftsgemeinde handeln. Somit seien es analog der politischen Gemeinde Personen mit liechtensteinischer Staatsbürgerschaft.
In Fortführung der alten Rechte und Traditionen hätten die Bürgergenossenschaften die Pflicht übernommen, das sogenannte Genossenschaftsgut zu verwalten und zu wahren sowie ihren Mitgliedern einen Anteil an dessen Nutzen zu gewähren. Die Teilnahme an der Nutzung könne dabei nicht willkürlich festgelegt werden, sondern habe im Rahmen der Statuten und der gesetzlichen Vorgaben zu erfolgen (Art. 5 Bürgergenossenschaftsgesetz). Die Zweckbestimmung des Bürgergenossenschaftsgesetzes gehe daher in eine ähnliche Richtung wie Art. 1 Abs. 2 GVG. Es gehe um die Streuung der Nutzung, die sozial verträglich sein und möglichst allen Zugang zu bestimmten Nutzungen geben solle. Sowohl der Gesetzgeber als auch die Praxis würden daher die Bürgergenossenschaften als Rechtsnachfolger der Gemeinden für die jeweiligen Güter und für deren zukünftige Weiterentwicklung im jeweiligen Gemeindegebiet angesehen werden, so z. B. bei der Wald-, Jagd- und Naturschutzgesetzgebung sowie bei der Berglandsanierung. Genossenschaftswald gelte beispielsweise als öffentlicher Wald; die Bürgergenossenschaften hätten nach der ausdrücklichen Regelung gemäss § 6 Rüfeschutzgesetz ebenso wie die Gemeinden den für die Erstellung von Schutzbauten erforderlichen Grund unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Es sei generell im öffentlichen Interesse, wenn die Bürgergenossenschaft bestimmte Arten von Böden wie Wald- oder Landwirtschaftsböden halte bzw. erwerbe. Es sei daher stossend und willkürlich, wenn die VBK und der Verwaltungsgerichtshof bei der Formulierung der Pflichten zugunsten der Allgemeinheit und auf Kosten der Bürgergenossenschaft einen grosszügigen Interpretationsansatz verfolgen und die Bürgergenossenschaft gleich wie eine Gemeinde in die Pflicht nehmen würden, jedoch bei der Gewährung von entsprechenden Rechten das GVG zu Ungunsten der Genossenschaften auslegen würden. Auch die in Art. 9 Bürgergenossenschaftsgesetz enthaltene Kompetenz zum Erwerb von Liegenschaften mache nur dann Sinn, wenn die Bürgergenossenschaft analog wie die Gemeinde im eigenen Gemeindegebiet ebenfalls vom Geltungsbereich des Grundverkehrsgesetzes ausgenommen werde. Auch sei der Hinweis auf den Vorschlag einer von der Regierung eingesetzten Arbeitsgruppe nicht stichhaltig, da sich in den Gesetzesmaterialien darüber nichts finde. Man könne nämlich die E Anstalten oder ein Immobilienbüro nicht mit einer Bürgergenossenschaft gleich setzen. Es liege somit nach Ansicht der Beschwerdeführerin eine Gesetzeslücke vor. Offenbar habe man bei der Schaffung des Bürgergenossenschaftsgesetzes im Jahr 1996 schlicht nicht daran gedacht, eine Anpassung im GVG vorzunehmen, oder man habe es als selbstverständlich angesehen, dass eine Bürgergenossenschaft der Gemeinde gleichgestellt sei.
6.3. Zur gerügten Verletzung des Gleichbehandlungsgebots bringt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen Folgendes vor:
Nach Art. 31 LV seien alle Landesangehörigen vor dem Gesetze gleich. Dies müsse auch für eine Körperschaft des öffentlichen Rechts im Vergleich zu anderen Einheiten des öffentlichen Rechts gelten. Dabei dürfe und müsse diese Gleichheit durchaus differenziert und auf verschiedene Tätigkeitsbereiche bezogen gesehen werden. Gemeinde und Bürgergenossenschaft hätten vergleichbare Aufgaben und Zwecke und seien jeweils einer demokratischen Kontrolle unterworfen. Eine Ungleichbehandlung von Bürgergenossenschaften gegenüber ihrer jeweiligen Standortgemeinde bezüglich des Erwerbs von Eigentum sei unzulässig. Auch die bisherige Praxis spreche dafür, dass die Ausnahmeregelung des Grundverkehrsgesetzes auch für die Bürgergenossenschaften angewendet werde. Es würden keine triftigen Gründe vorliegen, die bisherige Praxis nun über den Haufen zu werfen.
6.4. Zur Willkürrüge wird unter Hinweis auf die bisherigen Ausführungen und den Bericht und Antrag zur Schaffung eines Gesetzes über die Bürgergenossenschaften (BuA Nr. 68/1990) ergänzend ausgeführt, dass früher keine eindeutige Unterscheidung zwischen Gemeindeversammlung und Bürgerversammlung bestanden habe. Das neue Bürgergenossenschaftsgesetz habe wegen dem EWR und der hieraus notwendigen klaren Aufteilung aus vermögensrechtlicher Sicht und mit Blick auf die Beihilfeproblematik zwar eine klare Trennung zwischen politischer Gemeinde und Bürgergemeinde beabsichtigt; weder der Gesetzgeber noch die Regierung hätten aber je die Absicht gehabt, die Bürgergenossenschaft von nun an ohne Not anders zu behandeln als eine Gemeinde.
7. Der Verwaltungsgerichtshof verzichtete mit Schreiben vom 18. August 2016 auf eine Gegenäusserung zur gegenständlichen Individualbeschwerde.
8. Der Beschwerdegegner erstattete mit Schriftsatz vom 6. September 2016 eine Gegenäusserung zur vorliegenden Beschwerde, worauf, soweit relevant, im Rahmen der Urteilsbegründung eingegangen wird.
9. Die Beschwerdeführerin äusserte sich ihrerseits zur Gegenäusserung des Beschwerdegegners mit Schriftsatz vom 26. September 2016, worauf ebenfalls, soweit relevant, in der Urteilsbegründung eingegangen wird.
10. Der Staatsgerichthof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Der Staatsgerichtshof hat von Amtes wegen zu prüfen, ob eine ihm zur Entscheidung vorgelegte Individualbeschwerde zulässig ist bzw. ob die Voraussetzungen für eine materielle Entscheidung über die Beschwerde vorliegen (siehe statt vieler: StGH 2008/46, Erw. 1 f. [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2009/95, Erw. 2; StGH 2009/210, Erw. 1; StGH 2010/123, Erw. 2 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2011/165, Erw. 1; StGH 2012/11, Erw. 1; StGH 2016/11, Erw. 1.2; siehe auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 446 mit zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungsnachweisen).
1.1. Das im Beschwerdefall angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Juli 2016, VGH 2016/096, ist gemäss der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes als sowohl letztinstanzlich als auch enderledigend im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren (vgl. StGH 2004/6, Erw. 1 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 - 1.5]; vgl. hierzu auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 557 ff. sowie Peter Bussjäger, Was ist eine enderledigende Entscheidung?, in: Hubertus Schumacher/Wigbert Zimmermann [Hrsg.], Festschrift für Gert Delle Karth - 90 Jahre Fürstlicher Oberster Gerichtshof, Wien 2013, 81 ff., jeweils mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen).
1.2. Weil es sich bei der Beschwerdeführerin um eine juristische Person des öffentlichen Rechts handelt, ist weiters zu prüfen, ob sie auch i. S. v. Art. 15 Abs. 1 StGHG legitimiert ist, die in der Beschwerde geltend gemachten Grundrechte zu rügen, bzw. ob sie Trägerin der von ihr geltend gemachten Grundrechte ist (zur Beschwerdelegitimation siehe Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, a. a. O., 533 ff. und Wolfram Höfling, Die Verfassungsbeschwerde zum Staatsgerichtshof, LPS Bd. 36, Schaan 2003, 96 ff.).
Grundrechte sind primär Schutzrechte gegen den Staat. Grundrechtsträger sind deshalb insbesondere natürliche Personen, aber auch, soweit dies "ihrem Wesen" entspricht, juristische Personen des Privatrechts (StGH 1977/3, LES 1981, 41 [43]; StGH 2000/10, Erw. 1.2 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]). Juristische Personen des öffentlichen Rechts sind folglich nur ausnahmsweise legitimiert, eine Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässig gewährleisteter Rechte an den Staatsgerichtshof zu erheben. Dies ist zum einen dann der Fall, wenn diese "wie Private" vom angefochtenen Hoheitsakt betroffen sind, d. h. wenn sie selbst nicht hoheitlich im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung tätig sind (StGH 2000/10, Erw. 1.2 [a. a. O.]. Gemäss der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes sind daher öffentlich-rechtliche juristische Personen jedenfalls dann zur Individualbeschwerde legitimiert, wenn sie im konkreten Beschwerdefall in gleicher Weise wie ein Privater betroffen sind (vgl. StGH 2000/10, Erw. 1.2 [a. a. O.]; siehe auch StGH 1996/24, Erw. 2 mit Verweisen auf BGE 107 Ia 179, 104 Ia 387 und Walter Kälin, Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde - Neuere Entwicklungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, ZBJV 1988, 169 [175]). Gegenständlich geht es um die Vermögenserwerbsfreiheit, die Eigentumsgarantie sowie den Gleichheitssatz, konkret um den Grundstücks- bzw. Eigentumserwerb durch eine Bürgergenossenschaft; eine hoheitliche Tätigkeit liegt nicht vor. Die Beschwerdelegitimation bzw. die Grundrechtsträgerschaft der Beschwerdeführerin hinsichtlich der von ihr im Beschwerdefall gerügten Grundrechte ist daher als gegeben anzusehen (vgl. auch Andreas Kley/Hugo Vogt, Rechtsgleichheit und Grundsatz von Treu und Glauben, in: Andreas Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, LPS Bd. 52, Schaan 2012, 259, Rz. 17 und Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, Eigentumsgarantie, in: Andreas Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, a. a. O., 706 f., Rz. 30 ff.).
1.3. Da die Beschwerde auch frist- und formgerecht eingebracht wurde, hat der Staatsgerichtshof materiell darauf einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerin rügt zunächst unter Verweis auf StGH 2006/53 (im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li) eine verfassungswidrige Einschränkung bzw. die Verletzung der Vermögenserwerbsfreiheit gemäss Art. 28 Abs. 1 2. Alt. LV sowie der Eigentumsgarantie nach Art. 34 LV.
2.1. Die Vermögenserwerbsfreiheit gemäss Art. 28 Abs. 1 LV steht in einer engen Wechselwirkung mit der Eigentumsgarantie gemäss Art. 34 Abs. 1 LV und kann auch als deren Bestandesgarantie verstanden werden (StGH 2013/168, Erw. 2.1 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li] unter Verweis auf Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, Eigentumsgarantie, a. a. O., 692, Rz. 4 f. unter anderem mit Verweis auf StGH 1988/19, LES 1989, 122 [125], wonach die Eigentumsgarantie auch beinhaltet, "frei Vermögen und damit Eigentum zu erwerben").
Da es im Beschwerdefall um den Erwerb von Eigentum geht, bietet die Eigentumsgarantie aber im gegebenen Zusammenhang keinen über die Vermögenserwerbsfreiheit nach Art. 28 Abs. 1 2. Alt. LV hinausgehenden Schutz bzw. ist gegenständlich die Vermögenserwerbsfreiheit einschlägig, sodass eine weitere Auseinandersetzung mit der Eigentumsgarantie gegenständlich unterbleiben kann (vgl. StGH 2013/168, Erw. 2.1 [a. a. O.]; vgl. auch Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS Bd. 20, Vaduz 1994, 175 und Herbert Wille, Liechtensteinisches Verwaltungsrecht, LPS Bd. 38, Schaan 2004, 81 f.).
2.2. Die Beschwerdeführerin rügt hinsichtlich der Verletzung ihres Rechtes auf Vermögenserwerb im Wesentlichen, dass sie aufgrund einer rechtlich falschen Anwendung des Grundverkehrsgesetzes (Grundverkehrsgesetz, [GVG] vom 9. Dezember 1992, LGBl. 1993 Nr. 43 i. d. g. F.; nachfolgend: GVG) beim Erwerb von Grundstücken nicht gleich behandelt werde wie eine (politische) Gemeinde, welche vom Bewilligungserfordernis ausgenommen sei.
Die Frage, ob die Vermögenserwerbsfreiheit gemäss Art. 28 Abs. 1 2. Alt. LV überhaupt tangiert ist, weil es der Beschwerdeführerin unabhängig von der gegenständlich gerügten Anwendung bzw. Auslegung des Art. 3 GVG grundsätzlich (immer) möglich bleibt, Vermögen bzw. konkret Grundstücke gemäss dem GVG zu erwerben (vgl. Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, a. a. O., 163; vgl. aber auch StGH 2013/168, Erw. 2.1 [a. a. O.]), kann hier offen gelassen werden, da eine Verletzung der Vermögenserwerbsfreiheit aus nachfolgenden Gründen nicht vorliegt:
2.3. Nach Art. 28 Abs. 1 2. Alt. LV hat jeder Landesangehörige das Recht, sich unter Beobachtung der näheren gesetzlichen Bestimmung an jedem Orte des Staatsgebietes frei niederzulassen und Vermögen jeder Art zu erwerben (vgl. auch StGH 1988/19, LES 1989, 122 [125, Erw. 3). Die Vermögenserwerbsfreiheit ist wie die Eigentumsgarantie kein unbeschränktes Grundrecht. Es steht unter einem Gesetzesvorbehalt (vgl. Herbert Wille, Liechtensteinisches Verwaltungsrecht, a. a. O., 82 sowie Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, a. a. O., 162). Eine wesentliche Beschränkung der Vermögenserwerbsfreiheit sieht denn auch das GVG vor. Die Anwendung des GVG wird von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt; die Beschwerdeführerin sieht jedoch in der Auslegung von Art. 3 GVG, wonach die Ausnahme von der Genehmigungspflicht für Bürgergenossenschaften nicht gilt, eine Verletzung der Vermögenserwerbsfreiheit.
2.4. Zur Rechtfertigung eines Eingriffes in die Vermögenserwerbsfreiheit müssen die gleichen Eingriffskriterien erfüllt sein wie bei einem Eingriff in die Eigentumsgarantie, d. h. es müssen die Eingriffskriterien der genügenden gesetzlichen Grundlage, der Verhältnismässigkeit und des öffentlichen Interesses beachtet werden (siehe StGH 2013/168, Erw. 2.2 [a. a. O.]; StGH 2005/12, LES 2007, 19 [24 ff.] sowie Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, Eigentumsgarantie, a. a. O., 712 f., Rz. 42 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen und Herbert Wille, Liechtensteinisches Verwaltungsrecht, a. a. O., 85).
2.5. Dies ist gegenständlich der Fall, denn mit dem GVG, welches auch die Beschwerdeführerin (grundsätzlich) nicht in Frage stellt, liegt im Beschwerdefall eine ausreichende formelle gesetzliche Grundlage für eine Beschränkung der Vermögenserwerbsfreiheit vor. Ebenso erscheint dem Staatsgerichtshof die Bejahung der Genehmigungspflicht im Beschwerdefall als verhältnismässig und im öffentlichen Interesse, zumal der Staatsgerichtshof die Einschränkung des Grundeigentumserwerbs durch das Grundverkehrsgesetz generell als gerechtfertigt erachtet, "damit der unvermehrbare Boden des an Bevölkerungszahl rasch gewachsenen Landes haushälterisch, d. h. unter Beachtung der verschiedenen Interessen der Allgemeinheit und der einzelnen Bürger zweckmässig und gerecht verteilt bleibt bzw. wird" (StGH 1981/7, LES 1982, 59 [61]; vgl. auch StGH 2013/168, Erw. 2.5 [a. a. O.]). So hat es der Staatsgerichtshof auch als gerechtfertigt erachtet, bei der Genehmigung von Grundverkehrsgeschäften von juristischen Personen einen strengen Massstab anzulegen (StGH 2003/49, Erw. 3 ff.; StGH 2013/168, Erw. 2.5 [beide im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; siehe zum Ganzen auch Klaus A. Vallender/Hugo Vogt, Eigentumsgarantie, a. a. O., 706 f., Rz. 32 f.).
2.6. Eine Verletzung der Vermögenserwerbsfreiheit bzw. der Eigentumsgarantie liegt sohin nicht vor.
3. Die Beschwerdeführerin rügt weiters eine Verletzung des Gleichbehandlungsgebotes. Sowohl die Gemeinde als auch die Bürgergenossenschaften hätten die Aufgabe und den Zweck, für eine Vielzahl von Personen im öffentlichen Interesse tätig zu werden. Sie seien jeweils einer demokratischen Kontrolle unterworfen und eine Ungleichbehandlung von Bürgergenossenschaften und ihrer jeweiligen Standortgemeinde in der Frage des Erwerbs von Eigentum sei unzulässig. Auch die bisherige ständige Praxis, Bürgergenossenschaften beim Kauf von Liegenschaften in die entsprechende Ausnahmeregelung für Gemeinden miteinzubeziehen, würde für eine entsprechende Gleichbehandlung sprechen. Es gäbe keine triftigen Gründe, diese Praxis nun über den Haufen zu werfen. Es liege offensichtlich ein Versehen des Gesetzgebers vor und die neue Landesgrundverkehrskommission könne nicht mit guten Gründen von der bisherigen von allen betroffenen Gemeindegrundverkehrskommissionen geübten langjährigen Praxis abweichen.
3.1. Der allgemeine Gleichheitssatz verpflichtet die Verwaltungsbehörden und die Gerichte dazu, die Gesetze einheitlich und gleichmässig anzuwenden (Andreas Kley/Hugo Vogt, Rechtsgleichheit und Grundsatz von Treu und Glauben, in: Andreas Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, a. a. O., 267, Rz. 31). Ein Beschwerdeführer, der sich auf eine Verletzung des Gleichheitssatzes in der Rechtsanwendung beruft, muss nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes zumindest einen vergleichbaren Fall dartun. Bei der Beurteilung eines Einzelfalls kann daher höchstens Willkür vorliegen (siehe statt vieler: StGH 1998/45, LES 2000, 1 [5 f., Erw. 4.1]; StGH 1998/65, LES 2000, 8 [10 f., Erw. 2.2]; StGH 2002/87, LES 2005, 269 [280, Erw. 2.1]; StGH 2003/70, Erw. 2.1 [im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2005/84, Erw. 3; StGH 2007/112, Erw. 3.1; StGH 2009/161, Erw. 2.2 [alle im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; vgl. auch Andreas Kley/Hugo Vogt, Rechtsgleichheit und Grundsatz von Treu und Glauben, a. a. O., 268 ff., Rz. 33 ff.).
3.2. Eine das Gleichheitsgebot verletzende Rechtsanwendung liegt im Sinne der erwähnten Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes gegenständlich nicht vor, da es die Beschwerdeführerin unterlässt, einen konkreten vergleichbaren Fall zu nennen, welcher auf der Grundlage desselben Sachverhaltes rechtlich anders entschieden wurde (statt vieler: StGH 2003/70, Erw. 2.1; StGH 2007/112, Erw. 3.1 [beide a. a. O.]).
3.3. Auch aus der von der Beschwerdeführerin behaupteten Praxisänderung der Unterinstanzen ist für sie unter dem Gleichheitsaspekt nichts zu gewinnen, da gegenständlich die Kriterien für die vom Staatsgerichtshof unter engen Voraussetzungen anerkannte sog. Gleichbehandlung im Unrecht nicht vorliegen (siehe dazu Andreas Kley/Hugo Vogt, Rechtsgleichheit und Grundsatz von Treu und Glauben, a. a. O., 274 f., Rz. 43 ff. mit Rechtsprechungsnachweisen).
4. Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich unter Verweis auf ihr bisheriges Vorbringen eine Verletzung des Willkürverbots, denn das Willkürverbot sei gleichsam die letzte Linie, um krass unsachgerechte Gesetzesauslegungen und Behandlungen zu vermeiden.
4.1. Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes liegt ein Verstoss gegen dieses Grundrecht nur dann vor, wenn eine Entscheidung sachlich nicht zu begründen, nicht vertretbar bzw. stossend ist (siehe anstatt vieler: StGH 2007/130, LES 2009, 6 [8, Erw. 2.1]; StGH 2010/46, Erw. 3.1; StGH 2011/87, Erw. 5.1 [beide im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li] sowie Hugo Vogt, Willkürverbot, in: Andreas Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, a. a. O., 317 f., Rz. 26 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Willkür in der Gesetzesanwendung liegt demnach nur dann vor, wenn eine Vorschrift offensichtlich falsch ausgelegt wird, also im Anwendungsfall qualifiziert unsachlich bzw. grob verfehlt angewendet wird (StGH 2011/187, Erw. 3.1; StGH 2004/34, Erw. 2.2.1 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen [beide im Internet abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; siehe auch StGH 2015/119, Erw. 4.1).
Im Lichte dieses groben Willkürrasters hat der Staatsgerichtshof Folgendes erwogen:
4.2. Der in der Beschwerde vorgetragenen Behauptung, dass weder der Gesetzgeber noch die Regierung oder die Gemeinden jeweils die Absicht gehabt hätten, Bürgergenossenschaften und Gemeinden anders zu behandeln, kann nicht gefolgt werden. Eine unterschiedliche Behandlung ergibt sich jedenfalls aus dem klaren Wortlaut des Gesetzes, sodass sich die vom Verwaltungsgerichtshof gegenständlich vorgenommene rechtliche Beurteilung keineswegs als willkürlich erweist. Der Willkürvorwurf ist daher unberechtigt.
5. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen war die Beschwerdeführerin sohin mit keiner ihrer Grundrechtsrügen erfolgreich, sodass ihrer Individualbeschwerde spruchgemäss keine Folge zu geben war.
6. Im Kostenspruch waren der Beschwerdeführerin gemäss Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m. Art. 10 Bst. b GGG keine Gerichtsgebühren aufzuerlegen.