StGH 2017/188
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 1. Oktober 2018, an welcher teilnahmen: Präsident Dr. Hilmar Hoch als Vorsitzender; stellvertretender Präsident lic. iur. Christian Ritter, Prof. Dr. Peter Bussjäger, Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller und lic. iur. Markus Wille als Richter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin
über den Antrag des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 28. November 2017 an den Staatsgerichtshof, die in Art. 6 Abs. 1 Bst. i des Grundverkehrsgesetzes vom 9. Dezember 1992, LGBI. 1993 Nr. 49 i. d. F. LGBl. 2015 Nr. 361, enthaltenen Worte „nach Bst. a, c, d, e oder h“ als verfassungswidrig aufzuheben,
zu Recht erkannt:
1. Dem Antrag des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein wird keine Folge gegeben. Die in Art. 6 Abs. 1 Bst. i des Grundverkehrsgesetzes vom 9. Dezember 1992 (GVG), LGBl. 1993 Nr. 49 i. d. F. LGBl. 2015 Nr. 361, enthaltenen Worte „nach Bst. a, c, d, e oder h“ sind verfassungskonform.
2. Die Gerichtskosten trägt das Land Liechtenstein.
1. Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 24. November 2017 entschieden, das Beschwerdeverfahren zu VGH 2017/91 zu unterbrechen und einen Normenkontrollantrag zur Prüfung der Verfassungsmässigkeit der Bestimmung von Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG an den Staatsgerichtshof zu stellen.
2. Seinen Normenkontrollantrag begründet der Verwaltungsgerichtshof wie folgt:
Die Beschwerdeführerin A Stiftung habe mit Antrag vom 5. April 2017 um grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 7. Dezember 2016 ersucht. Sie habe geltend gemacht, dass sie je zwei Wohnungen für ihre beiden einzigen Begünstigten zur Deckung des künftigen inländischen Wohnbedürfnisses kaufe. Die Wohnungen seien in zwei separaten Beistatuten den beiden Kindern klar zugeteilt. Mit Verfügung vom 25. April 2017 habe das Amt für Justiz den Antrag unter Hinweis auf Art. 5 Abs. 1 Bst. a und Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG abgewiesen. Der gegen diese Verfügung des Amtes für Justiz erhobenen Beschwerde vom 10. Mai 2017 habe die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten mit Entscheidung vom 30. August 2017 nicht stattgegeben. Gegen diese Regierungsentscheidung (gemeint wohl: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten) habe die Beschwerdeführerin am 13. September 2017 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben.
Gemäss Art. 5 Abs. 1 Bst. a GVG werde die Genehmigung zum Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken erteilt, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Erwerb von Eigentum an Grundstücken vorliege. Nach Art. 6 Abs. 1 GVG sei ein berechtigtes Interesse insbesondere vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber a) zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses diene, b) zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses diene, c) zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses diene, d) dazu diene, eine Betriebsstätte zu errichten sowie einen gewerblichen oder freien Beruf auszuüben, e) der Führung eines Betriebes zur Herstellung landwirtschaftlicher Produkte und h) als landwirtschaftliches Grundstück diene und er noch keinen solchen Grundbesitz habe. Ein berechtigtes Interesse sei gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG auch dann gegeben, wenn das zu erwerbende Grundstück einer Stiftung, einer Anstalt ohne Mitglieder oder einem stiftungsähnlichen Treuunternehmen mit Persönlichkeit dazu diene, einem Begünstigten ein berechtigtes Interesse nach Bst. a, c, d, e oder h zu decken. Demnach könne eine Stiftung, wie die Beschwerdeführerin, für ihre Begünstigten nicht geltend machen, dass der Erwerb eines Grundstückes zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses ein berechtigtes Interesse darstelle. Warum der Gesetzgeber in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG als berechtigtes Interesse explizit Art. 6 Abs. 1 Bst. b GVG (künftiges inländisches Wohnbedürfnis) nicht erwähne, werde im entsprechenden Bericht und Antrag 2015/59 nicht erläutert. Die unterschiedliche Behandlung von Personen, die im eigenen Namen ein künftiges inländisches Wohnbedürfnis als berechtigtes Interesse geltend machen würden und Stiftungen etc., die dieses Interesse im Namen ihrer Begünstigten geltend machen würden, sei sachlich nicht gerechtfertigt. Diese gesetzliche Differenzierung sei ohne vertretbaren Grund und damit als willkürlich anzusehen. Der Verwaltungsgerichtshof sei daher der Ansicht, dass die taxative Aufzählung der berechtigten Interessen in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG verfassungswidrig sei.
Für das vorliegende Verfahren sei die Entscheidung über die Rechtmässigkeit von Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG deswegen relevant, weil aufgrund dieser Bestimmung die unteren Instanzen eine grundverkehrsbehördliche Bewilligung abgelehnt hätten.
3. Mit Schreiben vom 23.01.2018 nahm die Regierung zum Normprüfungsantrag des Verwaltungsgerichtshofs fristgerecht Stellung. Die Regierung erklärte, dem Verfahren als Partei beizutreten und stellte den Antrag, den Normenkontrollantrag des Verwaltungsgerichtshofes abzuweisen. Für den Fall, dass der Staatsgerichtshof die in Art. 6 Abs. 1 Bst. i des Grundverkehrsgesetztes vom 9. Dezember 1992 (GVG), LGBI. 1993 Nr. 49, in der Fassung des Gesetzes vom 5. November 2015, LGBI. 2015 Nr. 361, enthaltenen Worte „nach Bst. a, c, d, e oder h“ als verfassungswidrig aufheben sollte, so wird beantragt, die Rechtswirksamkeit der Aufhebung um zwei Jahre aufzuschieben, um den Erlass einer Ersatzregelung zu ermöglichen. Dies wurde wie folgt begründet:
3.1. Mit LGBI. 2015 Nr. 361 sei das Grundverkehrsgesetz (GVG) einer Revision unterzogen worden. Im Rahmen dieser Revision sei unter anderem ausdrücklich im Gesetz vorgesehen worden, dass Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder und stiftungsähnliche Treuunternehmen mit Persönlichkeit unter bestimmten Voraussetzungen Grundstücke erwerben dürften, die dazu dienten, einem Begünstigten eines der folgenden berechtigten Interessen zu decken:
gegebenes Wohnbedürfnis (Art. 6 Abs. i Bst. a GVG);
Erholungsbedürfnis (Art. 6 Abs. 1 Bst. c GVG);
betriebliches Interesse (Art. 6 Abs. 1 Bst. d GVG); und
landwirtschaftliches Interesse (Art. 6 Abs. 1 Bst. e und Bst. h GVG).
Nicht hingegen dürften die genannten juristischen Personen ein Grundstück erwerben, wenn dieses einem Begünstigten dazu dienen solle, eines der folgenden Interessen zu decken:
künftiges Wohnbedürfnis (Art. 6 Abs. 1 Bst. b GVG);
Überbauung (Art. 6 Abs.1 Bst. f GVG); und
sozialer Wohnungsbau (Art. 6 Abs. 1 Bst. g GVG).
Als Grund für die gesetzliche Verankerung des Grunderwerbs durch Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder und stiftungsähnliche Treuunternehmen werde im Bericht und Antrag Nr. 59/2015, S. 12, wie folgt ausgeführt: „Ein weiterer Anlass für die gegenständliche Revision ist die Rechtsprechung der letzten Jahre. Diese Rechtsprechung wird zwar in der Praxis beachtet, im Gesetz selbst ist sie jedoch nicht verankert, was immer wieder zu Fragen und Unsicherheiten führt. Es handelt sich hierbei um die Rechtsprechung zum Grunderwerb durch (Familien-)Stiftungen sowie zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise.“ Eine weitere Begründung finde sich auf S. 55 des genannten Bericht und Antrags, nämlich wie folgt: „Diese Bestimmung (gemeint ist Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG) ... dient der Aufnahme der ständigen Rechtsprechung betreffend den Grunderwerb durch (Familien-)Stiftungen. Die Voraussetzungen für den Erwerb werden aus der Rechtsprechung (VBI 1999/70 und 71; VBI 2001/18; VBI 2002/71, 74 und 78) praktisch eins-zu-eins übernommen. Diese Voraussetzungen haben sich in der Praxis als sinnvoll, leicht umsetzbar und kontrollierbar erwiesen.“
Es sei daher festzuhalten, dass es eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers gewesen sei; den Grunderwerb durch Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder und stiftungsähnliche Treuunternehmen im Einklang mit der Rechtsprechung der Vergangenheit nur zur Deckung bestimmter, jedoch nicht sämtlicher im GVG vorgesehenen Interessen für ihre Begünstigten zuzulassen. Entsprechend werde auch im Bericht und Antrag Nr. 59/2015, S. 20, unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung der Vergangenheit ausgeführt: „Es wurden also für die Stiftung die berechtigten Interessen des Art. 6 Abs. 1 Bst. a (bestehendes Wohnbedürfnis) und Bst. c (Erholungsbedürfnis) analog und im Rahmen von Art. 5 für anwendbar erklärt.“
Die unterschiedliche Behandlung von natürlichen und juristischen Personen im Grundverkehrsrecht sei dabei vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen worden. Beim Grunderwerb durch juristische Personen sei nämlich gemäss Rechtsprechung generell Zurückhaltung geboten und bei der Prüfung des berechtigten Interesses am Erwerb ein besonders strenger Massstab anzuwenden. Durch diesen strengeren Massstab könnten nämlich Umstände beim Grunderwerb durch juristische Personen eine andere Gewichtung erlangen als beim Erwerb durch eine natürliche Person (Verweis dazu bspw. auf LGVK G 12/82; LES 1984, 112), Aus den Gesetzesmaterialien zum GVG (insbesondere BuA Nr. 2015/59) gehe überdies ausdrücklich hervor, dass auf Erwerberseite zwischen natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden sei und die Erwerbsgründe anders zu gewichten seien (Verweis dazu auch auf BuA Nr. 1992/118). Auch der Staatsgerichtshof selbst habe sich bereits in StGH 1977/003 dahingehend geäussert, dass juristische Personen in Liechtenstein eigenen Gesetzen unterlägen und es keineswegs verfassungswidrig sei, den Grundverkehr für juristische Personen in Liechtenstein gesetzlich einzuschränken.
Die Regierung vertrete daher die Auffassung, dass die Ungleichbehandlung von natürlichen und juristischen Personen im Grundverkehrsgesetz vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen worden und aus den oben genannten Gründen auch verfassungskonform sei.
3.2. Der Verwaltungsgerichtshof führe im Normenkontrollantrag vom 28. November 2017 zu VGH 2017/91 aus, dass die unterschiedliche Behandlung von Personen, die im eigenen Namen ein künftiges inländisches Wohnbedürfnis als berechtigtes Interesse geltend machten, und Stiftungen etc., die dieses Interesse im Namen ihrer Begünstigten geltend machten, sachlich nicht gerechtfertigt sei. Diese gesetzliche Differenzierung sei ohne vertretbaren Grund und damit als willkürlich anzusehen. Im Ergebnis sei der Verwaltungsgerichtshof der Ansicht, dass die taxative Aufzählung der berechtigten Interessen in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG verfassungswidrig sei. Aus folgenden Gründen vertrete die Regierung diese Auffassung nicht:
Ein berechtigtes Interesse in Form eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses könne dann vorhanden sein, wenn der Erwerber
seinen Wohnsitz im Ausland habe und beabsichtige, seinen Wohnsitz ins Inland zu verlegen; oder
eine im Inland wohnhafte minderjährige Person ab dem vollendeten 13. Lebensjahr sei.
Der Rechtsprechung vor Einführung von Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG mit LGBI. 2015 Nr. 361 (bspw. VBI 1999/70 und 71; VBI 2001/18; VBI 2002/71, 74 und 78) sei zu entnehmen gewesen, dass eine privatnützige Stiftung ein berechtigtes Interesse zum Erwerb von Grundeigentum geltend machen könne, wenn das zu erwerbende Grundstück der Stiftung dazu diene, einem ihrer Begünstigten ein bereits gegebenes inländisches Wohnbedürfnis zu decken; dieser Begünstigte habe gemäss der genannten Rechtsprechung überdies seinen Wohnsitz im Inland haben müssen. Zudem habe die Stiftung gemäss besagter Rechtsprechung auch dann ein berechtigtes Interesse am Grunderwerb, wenn das zu erwerbende Grundstück der Stiftung dazu diene, einem ihrer Begünstigten sein gegenwärtiges Erholungsbedürfnis zu decken und wenn dieser Begünstigte ein im Inland wohnhafter Landesangehöriger sei und dieser Begünstigte oder eines seiner Familienmitglieder nicht bereits Eigentümer eines entsprechenden anderen Grundstückes sei. Diese Rechtsprechung habe dazu geführt, dass der Grunderwerb durch Stiftungen, Anstalten und Treuunternehmen im Rahmen der Revision des GVG (LGBI. 2015 Nr. 361) überhaupt ausdrücklich im GVG vorgesehen worden sei (Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG). Es sei somit festzuhalten, dass Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG die gesetzliche Verankerung der zum Grunderwerb durch Stiftungen, Anstalten und Treuunternehmen in der Vergangenheit ergangenen Rechtsprechung darstelle. Da diese Rechtsprechung jedoch immer nur von der Deckung eines gegebenen Wohnbedürfnisses und allenfalls eines Erholungsbedürfnisses für einen Begünstigen ausgegangen sei, sei es nur konsequent, dass auch Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG nur das gegenwärtige Wohnbedürfnis und das Erholungsbedürfnis für Begünstigte zulasse.
Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung könne unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zweck sicherzustellen, den der Erwerber geltend mache (Art. 7 GVG).
Gemäss Art. 10 Abs. 1 Bst. a GVV könne die Genehmigung des Erwerbs eines Grundstückes mit dem berechtigten Interesse des künftigen Wohnbedürfnisses unter folgenden Auflagen erteilt werden:
ein Veräusserungsverbot für die Dauer von fünf Jahren ab Rechtskraft der Genehmigung;
ein befristetes Veräusserungsverbot für Unmündige bis zur Erreichung ihrer Volljährigkeit;
ein Veräusserungsverbot für Eltern, die für ihre unmündigen Kinder ein Grundstück erwerben, sowie die Verpflichtung, dieses Grundstück bei Erreichung der Volljährigkeit dem Kind zu übereignen.
Zudem könne die grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter der auflösenden Bedingung erteilt werden, dass im Falle der Genehmigung des Grunderwerbs zur Deckung eines künftigen Wohnbedürfnisses der Wohnsitz innert drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung nach Liechtenstein verlegt werden müsse (Art. 10 Abs. 2 GVV). Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung werde widerrufen, wenn der Erwerber die Auflage nicht einhalte (Art. 8 GVG).
Auflagen seien bei Geltendmachung eines künftigen Wohnbedürfnisses bereits von den seinerzeitigen Gemeindegrundverkehrsbehörden regelmässig erteilt worden. Gleiches gelte auch für das Amt für Justiz als Grundverkehrsbehörde. Würde nun der Grunderwerb durch Stiftungen, Anstalten oder Treuunternehmen zur Deckung des künftigen Wohnbedürfnisses ihres Begünstigten gesetzlich vorgesehen, würde der Fall eintreten, dass Erwerber (die Stiftung, die Anstalt oder das Treuunternehmen) und die zur Erfüllung der Auflage verpflichtete Person (der Begünstigte) nicht dieselbe Person seien, d.h. die Auflage werde einer Person erteilt, die nicht Erwerber sei, sondern sich das Grundstück lediglich grundverkehrsrechtlich anrechnen lasse. Dies würde bedeuten, dass die Genehmigung des seinerzeitigen Erwerbs durch die Stiftung vom Amt für Justiz zu widerrufen sei, wenn der Begünstigte die mit der Genehmigung erteilte Auflage nicht einhalte. Dass derartige Konstellationen sowohl verfahrensrechtliche als auch materiell-rechtliche Probleme aufwerfen würden, sei offensichtlich.
3.3. Bei einer allfälligen Aufhebung der taxativen Aufzählung in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG wäre auch das so genannte Überbauungsinteresse betroffen. Derzeit sei es nicht zulässig, dass Stiftungen, Anstalten oder Treuunternehmen ein Grundstück erwerben würden, das einem Begünstigen zur Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen dienen solle. Diese Ausnahme sei nach Auffassung der Regierung aus folgenden Gründen gerechtfertigt:
Das GVG solle unter anderem eine unerwünschte Bodenhortung verhindern (Verweis dazu auf Art. 1 Abs. 1 GVG). Unter Bodenhortung werde der Bodenerwerb durch einzelne, allenfalls wirtschaftlich Stärkere verstanden, der in einer Häufigkeit und in einem Ausmass erfolge, dass eine unerwünschte Bodenkonzentration eintrete. Es sei davon auszugehen, dass Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder und stiftungsähnliche Treuunternehmen in der Regel über ein beträchtliches Vermögen verfügten und somit aus finanzieller Sicht in der Lage seien, Grundstücke zur Überbauung zu erwerben. Wenn man bedenke, dass unmittelbar, nachdem mit der Überbauung begonnen worden sei, vom selben Erwerber bereits wieder ein Grundstück zur Überbauung erworben werden könne, liege die Befürchtung nahe, dass besonders vermögende Stiftungen bald über zahlreiche, mit Überbauungsinteresse erworbene Grundstücke verfügen könnten. Da die mit Überbauung erworbenen Grundstücke bzw. die daraus entstandenen Wohnungen auch nicht notwendigerweise verkauft werden müssten, sondern auch vermietet werden könnten, bestehe grundsätzlich die Möglichkeit, dass bestimmte, besonders vermögende Stiftungen, Anstalten oder Treuunternehmen dann bald Eigentümerinnen von unzähligen Grundstücken mit Überbauungen sein könnten. Dies würde jedoch eindeutig der Zielsetzung des GVG entgegenstehen:
3.4. Da gemäss dem eindeutigen Wortlaut von Art. 6 Abs. 1 Bst. g GVG der Erwerb eines Grundstückes zu Zwecken des sozialen Wohnungsbaus ausschliesslich durch eine gemeinnützige juristische Person erfolgen könne, scheide die Genehmigung eines Grunderwerbs durch eine Stiftung, Anstalt oder ein Treuunternehmen i.S.v. Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG von vornherein aus.
3.5. Aus diesen Gründen vertrete die Regierung im Ergebnis die Auffassung, dass die taxative Aufzählung der berechtigten Interessen in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG als verfassungskonform zu qualifizieren sei. Der Gesetzgeber habe bewusst eine gesetzliche Regelung vorgesehen, welche zwischen natürlichen und juristischen Personen differenziere.
4. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Gemäss Art. 104 Abs. 2 LV i. V. m. Art. 18 Abs. 1 Bst. b StGHG entscheidet der Staatsgerichtshof auf Antrag eines Gerichts über die Verfassungsmässigkeit von Gesetzen oder einzelner gesetzlicher Bestimmungen, wenn und soweit dieses ein ihm verfassungswidrig erscheinendes Gesetz oder einzelne seiner Bestimmungen in einem bei ihm anhängigen Verfahren anzuwenden (Präjudizialität) und auf Unterbrechung des Verfahrens zur Antragstellung an den Staatsgerichtshof entschieden hat.
1.1. Beim Verwaltungsgerichtshof handelt es sich ohne jeden Zweifel um ein Gericht, welches zur Antragstellung gemäss Art. 18 Abs. 1 Bst. b StGHG berechtigt ist (vgl. statt vieler: StGH 2015/81, Erw. 1.1; StGH 2012/83, Erw. 1.1; StGH 2012/67, Erw. 1.1; StGH 2007/118, Erw. 1; StGH 2006/5, Erw. 1 [alle abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]); dazu auch schon StGH 1997/28, LES 1999, 148 [152, Erw. 1] mit Verweis auf StGH 1986/7, LES 1987, 141 [143, Erw. 1]; weiter StGH 2002/8, Erw. 1, vgl. auch Herbert Wille, Die Normenkontrolle im liechtensteinischen Recht, LPS Bd. 27, Vaduz 1999, 178 f. mit Rechtsprechungsnachweisen und Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 168 ff.).
Im Weiteren ist auch die Voraussetzung der Präjudizialität gegeben. Der Beschwerdeführerin wurde im zugrunde liegenden Verwaltungsverfahren die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des von ihr vorgelegten Immobilienkaufs gestützt auf die hier zu prüfende Gesetzesbestimmung verweigert.
Ebenso sind die weiteren Eintretensvoraussetzungen gemäss Art. 18 Abs. 2 StGHG gegeben (siehe auch StGH 2013/16, Erw. 1.2 ff. und StGH 2011/17, Erw. 1 [beide abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; vgl. auch StGH 2009/145, Erw. 1 [www.gerichtsentscheide.li] und Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, a. a. O., 487 f.).
1.2. Insgesamt liegen somit alle Prüfungsvoraussetzungen vor, sodass auf den gegenständlichen Normprüfungsantrag des Verwaltungsgerichtshofes materiell einzutreten ist.
2. Der Verwaltungsgerichtshof führt in seinem Normenkontrollantrag vom 28. November 2017 zu VGH 2017/91 aus, die taxative Aufzählung der berechtigten Interessen für den Immobilienerwerb in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG sei verfassungswidrig. Die unterschiedliche Behandlung von Personen, die im eigenen Namen ein künftiges inländisches Wohnbedürfnis als berechtigtes Interesse geltend machen, und Stiftungen etc., die dieses Interesse im Namen ihrer Begünstigten geltend machen, stelle eine sachlich nicht gerechtfertigte gesetzliche Differenzierung dar und sei als willkürlich anzusehen.
2.1. Der Verwaltungsgerichtshof macht damit im Ergebnis eine Verletzung des Gleichheitssatzes der Verfassung im Rahmen der Rechtssetzung geltend.
Das Gebot der Rechtsgleichheit verlangt, dass die Verwaltungsbehörden und die Gerichte die Gesetze einheitlich und gleichmässig anwenden und Gleiches nach seiner Massgabe gleich und Ungleiches nach seiner Massgabe ungleich zu behandeln ist (StGH 2009/71, Erw. 8.1; StGH 2007/116, Erw. 2.1 [beide abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; Andreas Kley/Hugo Vogt, Rechtsgleichheit und Grundsatz von Treu und Glauben, in: Andres Kley/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Grundrechtspraxis in Liechtenstein, LPS Bd. 52, Schaan 2012, 257 f., Rz. 13 ff. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes). Seine Grenzen findet der allgemeine Gleichheitssatz in sachlichen Unterschieden der zu regelnden Sachverhalte (StGH 2009/6, Erw. 2.1 [www.gerichtsentscheide.li]; siehe auch Wolfram Höfling, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS Bd. 20, Vaduz 1994, 205). Eine Ungleichbehandlung ist nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes lediglich dann mit der Verfassung unvereinbar, wenn für eine Differenzierung keine sachlichen Rechtfertigungsgründe existieren oder an ein diskriminierendes Merkmal angeknüpft wird (siehe StGH 2013/167, Erw. 8; StGH 2012/163, Erw. 4.1; StGH 2012/118, Erw. 3.5.1; StGH 2003/98, Erw. 3 [alle abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; Andreas Kley/Hugo Vogt, Rechtsgleichheit und Grundsatz von Treu und Glauben, a. a. O., 261 ff., Rz. 23).
Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes fällt bei der Rechtssetzung im Gegensatz zur Rechtsanwendung der Schutzbereich des Gleichheitsgebots weitgehend mit demjenigen des Willkürverbots zusammen, da die Prüfung eines allfälligen Verstosses gegen das Gleichheitsgebot in der Regel darauf zu beschränken ist, ob durch die entsprechende Norm – bzw. deren Auslegung in der Rechtsprechung – gleich zu behandelnde Sachverhalte bzw. Personengruppen ohne einen vertretbaren Grund und somit eben in willkürlicher Weise ungleich behandelt werden (siehe StGH 2012/139, Erw. 2.2; StGH 2011/017, Erw. 2.2; StGH 2008/126, Erw. 2.1 [alle abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2003/98, LES 2006, 92 [95, Erw. 3]; StGH 1998/45, LES 2000, 1 [5, Erw. 4.1]; StGH 1997/14, LES 1998, 264 [267, Erw. 2]; vgl. auch StGH 2010/154, Erw. 2.1 ff.; StGH 2004/16, Erw. 2.1 [beide abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li], und Hugo Vogt, Das Willkürverbot und der Gleichheitsgrundsatz in der Rechtsprechung des liechtensteinischen Staatsgerichtshofes, LPS Bd. 44, Schaan 2008, 75 ff.).
Einen über die Willkürprüfung hinausgehenden strengen Massstab hat sich der Staatsgerichtshof abgesehen von gesetzgeberischen Verstössen gegen das Geschlechtergleichheitsgebot gemäss Art. 31 Abs. 2 LV nur bei die Menschenwürde tangierenden Diskriminierungen vorbehalten (StGH 2014/27, 2.3.1; StGH 2003/61, Erw. 2.1 [www.gerichtsentscheide.li]; StGH 1998/2, LES 1999, 158 [161, Erw. 2.2]).
Da im vorliegenden Fall eine solche verpönte, als Diskriminierung zu qualifizierende Unterscheidung nicht ersichtlich ist, ist somit bei der Prüfung der Gleichheitsrüge kein über eine blosse Willkürprüfung hinausgehender strenger Massstab anzuwenden. Vor diesem Hintergrund beruft sich der Verwaltungsgerichtshof in seinem Normprüfungsantrag zu Recht nur auf den Willkürmassstab.
2.2. Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs stellt die unterschiedliche Behandlung in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG von Personen, die im eigenen Namen ein künftiges inländisches Wohnbedürfnis als berechtigtes Interesse geltend machen, und Stiftungen etc., die dieses Interesse im Namen ihrer Begünstigten geltend machen, eine sachlich nicht gerechtfertigte gesetzliche Differenzierung dar.
Nach der zutreffenden Argumentation der Regierung in ihrer Gegenäusserung stellt Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG dagegen nur die bei der GVG-Revision vom 5. November 2015 (LGBl. 2015 Nr. 361) vorgenommene gesetzliche Verankerung der zum Grunderwerb durch Stiftungen, stiftungsähnliche Anstalten und Treuunternehmen in der Vergangenheit ergangenen Rechtsprechung dar. Letztere wurde denn auch „praktisch eins-zu-eins übernommen. Diese Voraussetzungen haben sich in der Praxis als sinnvoll, leicht umsetzbar und kontrollierbar erwiesen." (Bericht und Antrag Nr. 59/2015, S. 55 mit Verweis auf VBI 1999/70 und 71; VBI 2001/18; VBI 2002/71, 74 und 78). Diese Rechtsprechung stützte sich wesentlich auch auf die Entscheidung des Staatsgerichtshofes zu StGH 1977/3, wonach juristische Personen in Liechtenstein eigenen Gesetzen unterliegen und es nicht verfassungswidrig ist, den Grundverkehr für juristische Personen gesetzlich einzuschränken. Eine analoge Behandlung von juristischen mit natürlichen Personen sah diese Rechtsprechung indessen immer nur für die Deckung eines gegebenen Wohnbedürfnisses und allenfalls eines Erholungsbedürfnisses für einen Begünstigen einer juristischen Person als gerechtfertigt.
Entsprechend erachtet es die Regierung als konsequent, dass auch Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG nur das gegenwärtige Wohn- bzw. Erholungsbedürfnis für Begünstigte zulässt. Zudem verweist die Regierung darauf, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäss Art. 7 GVG unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden kann, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zweck sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht. Für den Fall, dass nun der Grunderwerb durch Stiftungen, Anstalten oder Treuunternehmen zur Deckung des künftigen Wohnbedürfnisses ihres Begünstigten zulässig wäre, wäre der Erwerber (die Stiftung, die Anstalt oder das Treuunternehmen) und die zur Erfüllung der Auflage verpflichtete Person (der Begünstigte), wie die Regierung zu Recht argumentiert, nicht dieselbe Person, d.h. die Auflage würde einer Person erteilt, die nicht Erwerber ist, sondern sich das Grundstück lediglich grundverkehrsrechtlich anrechnen lässt. Dies würde bedeuten, dass die Genehmigung des seinerzeitigen Erwerbs durch die Stiftung vom Amt für Justiz zu widerrufen wäre, wenn der Begünstigte die mit der Genehmigung erteilte Auflage nicht einhält. Die Regierung schlussfolgert daraus, „dass derartige Konstellationen sowohl verfahrensrechtliche als auch materiell-rechtliche Probleme aufwerfen“.
Tatsächlich verursacht auch schon die teilweise Gleichbehandlung von juristischen mit natürlichen Personen bei der Anwendung des Grundverkehrsgesetzes einen beträchtlichen Kontrollaufwand um sicherzustellen, dass der Gesetzeszweck der Verhinderung der Bodenhortung nicht mittels Stiftungen konterkariert wird (vgl. etwa VBI, in: LES 2000, 15 Erw. 17). Entsprechend erscheint es dem Staatsgerichtshof vertretbar, dass sich der Gesetzgeber ganz darauf beschränkt hat, die in einer langjährigen Praxis bewährte Rechtsprechung ins Grundverkehrsgesetz zu übernehmen und kein möglicherweise heikles Neuland zu beschreiten. Es ist auch naheliegend, dass ein sich erst in der Zukunft realisierendes Wohn- oder Erholungsbedürfnis eines Begünstigten von den Behörden weniger leicht zu überblicken und entsprechende Auflagen schwerer zu kontrollieren sind als bei einem aktuellen Bedürfnis. Im Lichte des hier allein anwendbaren Willkürrasters ist es jedenfalls vertretbar, wenn sich der Gesetzgeber ganz auf die langjährige, eher vorsichtige, in der Praxis bewährte Rechtsprechung gestützt hat. Im Übrigen ist es bemerkenswert, dass der Verwaltungsgerichtshof bei der Begründung seines Normprüfungsantrages auf die einschlägige Praxis der Verwaltungsbeschwerdeinstanz, also letztlich auf seine eigene Rechtsprechung gar nicht eingeht.
Schliesslich ist auch die Auffassung der Regierung vertretbar, dass die beantragte Aufhebung der abschliessenden Aufzählung der berechtigten Interessen in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG im Ergebnis die unerwünschte Bodenhortung begünstigen und damit dem Gesetzeszweck gemäss Art. 1 Abs. 1 GVG zuwider laufen würde. Denn mit der daraus resultierenden völligen Gleichbehandlung mit natürlichen Personen hinsichtlich des berechtigten Interesses könnten juristische Personen nicht nur das hier relevante zukünftige Wohnbedürfnis gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. b GVG, sondern auch ein sogenanntes Überbauungsinteresse gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. f GVG geltend machen; d.h. es wäre zulässig, dass Stiftungen, Anstalten oder Treuunternehmen ein Grundstück erwerben, das einem Begünstigen zur Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen dienen soll. Da zur Überbauung erworbene Grundstücke bzw. die daraus entstandenen Wohnungen auch nicht notwendigerweise verkauft werden müssen, sondern auch vermietet werden können, befürchtet die Regierung, dass besonders vermögende Stiftungen, Anstalten oder Treuunternehmen dann bald Eigentümerinnen von unzähligen Grundstücken mit Überbauungen sein könnten. Hierin die Gefahr einer verstärkten Bodenhortung zu sehen, erscheint dem Staatsgerichtshof, wie gesagt, zumindest vertretbar.
2.3. Insgesamt hat die Regierung mit ihrer Argumentation im Lichte des hier allein anwendbaren Willkürrasters aufgezeigt, dass es eine vertretbare Entscheidung des Gesetzgebers darstellt, wenn er in Art. 6 Abs. 1 Bst. i GVG juristische Personen nur beschränkt gleich wie natürliche Personen behandelt. Diese Gesetzesnorm erweist sich deshalb entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichtshofes als im Einklang mit der Verfassung, so dass dem gegenständlichen Normenkontrollantrag spruchgemäss keine Folge zu geben war.
3. In Verfahren, die wie das Verfahren zur Prüfung der Verfassungsmässigkeit von Gesetzen im Grundsatz allein der Durchsetzung öffentlicher Interessen dienen, sind die Gerichtskosten unabhängig vom Verfahrensausgang dem Land zu überbinden (siehe statt vieler: StGH 2012/193, Erw. 7; StGH 2013/16, Erw. 2; StGH 2013/123, Erw. 7; StGH 2013/200, Erw. 5 und StGH 2015/81, Erw. 9 [alle abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li] m. w. N.).
4. Aus all diesen Gründen war spruchgemäss zu entscheiden.
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, den 1. Oktober 2018