StGH 2018/100
Der Staatsgerichtshof als Verfassungsgerichtshof hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 4. Dezember 2018, an welcher teilnahmen: Präsident Dr. Hilmar Hoch als Vorsitzender; stellvertretender Präsident lic. iur. Christian Ritter, Prof. Dr. Peter Bussjäger, Prof. Dr. Bernhard Ehrenzeller und lic. iur. Markus Wille als Richter sowie Barbara Vogt als Schriftführerin
in der Beschwerdesache
Beschwerdeführer: A
wiederum vertreten durch:
Beschwerdegegner: B
vertreten durch:
Belangte Behörde: Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz
gegen: Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 6. Juli 2018, VGH 2018/018
wegen: Verletzung verfassungsmässig und durch die EMRK gewährleisteter Rechte (Streitwert: CHF 50‘000.00)
zu Recht erkannt:
1. Der Individualbeschwerde wird Folge gegeben. Der Beschwerdeführer ist durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 6. Juli 2018, VGH 2018/018, in seinen verfassungsmässig und durch die EMRK gewährleisteten Rechten verletzt.
2. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein wird aufgehoben und die Rechtssache unter Bindung an die Rechtsansicht des Staatsgerichtshofes zur neuerlichen Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein zurückverwiesen.
3. Das Provisorialverfahren zu StGH 2018/100 wird eingestellt.
4. Die Beschwerdegegnerin ist schuldig, dem Beschwerdeführer die Kosten seiner Vertretung in Höhe von CHF 1‘791.25 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
5. Die Beschwerdegegnerin ist schuldig, die Gerichtsgebühren im Gesamtbetrag von CHF 2‘100.00 binnen vier Wochen bei sonstiger Exekution an die Landeskasse zu bezahlen.
6. Die Landeskasse hat dem Beschwerdeführer die mit Valuta 21. August 2018 bereits bezahlten Gerichtsgebühren in Höhe von CHF 2‘125.00 zurückzuerstatten.
1. Mit Schreiben vom 27. August 2015 wandte sich die nunmehrige Beschwerdegegnerin an das Amt für Bau und Infrastruktur (ABI) und erstattete eine Anzeige wegen baurechtswidriger Nutzung der Liegenschaft ***, Parz. Nr. ***. Sie ergänzte diese Anzeige mittels Schreiben vom 10. November 2015 und 27. November 2015.
Das ABI teilte mit Schreiben vom 17. November 2015, 29. Januar 2016 und 7. März 2016 mit, dass keine zweckwidrige Nutzung der genannten Liegenschaft vorliege und kein formelles Baubewilligungsverfahren nach Art. 72 Bst. b BauG erforderlich sei.
Am 6. April 2016 erhob die Beschwerdegegnerin bei der Regierung eine Aufsichtsbeschwerde gegen das ABI wegen Verweigerung einer Verwaltungshandlung (Art. 23 LVG). Da die Regierung hierüber nicht innert drei Monaten entschied, erhob die Beschwerdegegnerin am 13. Juli 2016 Säumnisbeschwerde an den Verwaltungsgerichtshof.
Der Verwaltungsgerichtshof gab mit Urteil (Aufsichtsentscheidung) vom 10. November 2016 zu VGH 2016/116 der Aufsichtsbeschwerde vom 6. April 2016 an die Regierung und der Säumnisbeschwerde vom 13. Juli 2016 an den Verwaltungsgerichtshof insoweit statt, als das ABI angewiesen wurde, ein baurechtliches Verfahren gemäss Art. 34 ff. BauG in Bezug auf die Liegenschaft Parz. Nr. *** (***) durchzuführen und eine Entscheidung zu fällen.
2. Das ABI führte ein entsprechendes Ermittlungsverfahren durch und fällte am 22. Februar 2017 eine Entscheidung, die von der Beschwerdegegnerin an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten angefochten wurde. Die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten gab mit Entscheidung vom 28. Juni 2017 zu VBK 2017/15 (ON 16) der Beschwerde insoweit statt, als die Entscheidung des ABI vom 22. Februar 2017 aufgehoben und die Verwaltungssache zur neuerlichen Entscheidung an das ABI zurückgeleitet wurde.
Nach Ergänzung des Verfahrens erkannte das ABI mit Entscheidung/Wiederherstellungsverfügung vom 10. Oktober 2017 wie folgt:
„1. Die temporäre Vermietung der Wohnräume des zu Wohnzwecken bewilligten Wohnhauses ***, zum Zwecke des Schlafens und Erholens stellt keine Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung im Sinne von Art. 72 Bst. b BauG dar und unterliegt dementsprechend keiner gesonderten Bewilligungspflicht.
Die Nutzung der Liegenschaft ***, für Präsentationen, Seminare oder Workshops stellt eine Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung von Art. 72 Bst. b BauG dar und bedarf einer entsprechenden Bewilligung nach Art. 79 BauG durch die Baubehörde.
Bis zur Erteilung einer rechtskräftigen baurechtlichen Bewilligung im Sinne der Ziff. 2. ist jegliche Nutzung der Liegenschaft ***, für Präsentationen, Seminare oder Workshops baurechtswidrig und daher zu unterlassen.
[Kostenspruch].“
3. Dagegen erhob die Beschwerdegegnerin am 27. Oktober 2017 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten, wobei sie einzig Spruchpunkt 1. der Entscheidung des ABI vom 10. Oktober 2017 anfocht.
4. Mit Entscheidung vom 24. Januar 2018 zu VBK 2017/68 (ON 15) wies die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten die Beschwerde der Beschwerdegegnerin vom 27. Oktober 2017 ab. Dies wurde u.a. wie folgt begründet:
4.1. Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft sei aufgrund ihrer Ausstattung dazu geeignet und bestimmt, Dritten zu Wohnzwecken zu dienen und sei auf eine Selbstversorgung dieser Dritten ausgerichtet. Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft stelle nach Ansicht der VBK keinen Beherbergungsbetrieb dar, zumal neben der blossen Überlassung der Wohnräume zum Zwecke des Schlafens und des Erholens keine beherbergungstypischen Dienstleistungen, wie bspw. eine Verköstigung angeboten werden. Vielmehr verfüge die Liegenschaft über eine zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete Küche und biete die Möglichkeit, für eine zeitlich beschränkte Dauer ein häusliches Leben zu führen.
Die VBK gelange zur Auffassung, dass durch die temporäre Vermietung der Wohnräume eines Wohnhauses zum Zwecke des Schlafens und Erholens der Charakter eines Wohnhauses als solcher, nämlich zu Wohnzwecken, unberührt bleibe, zumal der Nutzungszweck der temporär vermieteten Liegenschaft im Sinne eines bloss entgeltlichen Überlassens von Räumen nach Ansicht der VBK der gleiche sei wie bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung.
Folglich liege nach Ansicht der VBK gegenständlich keine Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung vor.
Airbnb sei ein internet-basierter Vertriebskanal und stelle keine gesonderte Beherbergungskategorie, wie Hotel oder Ferienwohnung dar. Einschlägig scheine für die meisten Fälle des Airbnb-Vertriebs die Regelung gemäss Art. 13 Abs. 3 lit. g GewG. Demzufolge bedürfe die Beherbergung von maximal acht Gästen, wobei auch die Abgabe des Frühstücks an diese erlaubt sei, keiner Gewerbebewilligung (Verweis auf Beantwortung der Kleinen Anfrage vom 04.10.2017, abrufbar unter www.landtag.li).
4.2. Die Beschwerdegegnerin bringe weiters vor, gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VGH 2014/081) sei eine Baubewilligung dann erforderlich, wenn Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 oder Art. 67 BauG zu erwarten seien, dies bei gleichbleibendem Nutzungszweck. Anknüpfend an die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sei daher auch im gegenständlichen Fall eine entsprechende Baubewilligung zu verlangen, dies insbesondere im Hinblick auf die massiv erhöhte Lärmbelästigung, die durch die nunmehrige Nutzung der betroffenen Liegenschaft verursacht werde. Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft werde zu touristischen Zwecken genutzt, was naturgemäss mit erheblichen Immissionen für die betroffenen Nachbarn verbunden sei.
Dazu erwog die VBK Folgendes:
Wie bereits ausgeführt worden sei, handle es sich bei der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft nach Ansicht der VBK um keinen Beherbergungsbetrieb. Die VBK vermöge nicht zu erkennen, mit welchen erheblichen Immissionen für die betroffenen Nachbarn die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft verbunden sei, zumal diese einem zahlenmässig beschränkten Personenkreis von höchstens acht Personen angeboten werde und gemäss Hausregeln das Abhalten von Parties oder Veranstaltungen untersagt sei. Da gegenständlich das Erbringen von Serviceleistungen wie bspw. eine Verköstigung nicht angeboten werde, werde sich – dies im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb – zusätzlich zu den Gästen kein Servicepersonal in der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft aufhalten, sodass es dadurch auch zu keiner Erhöhung des Lärmpegels komme.
Dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Gäste würden sich entsprechend vergnügen und sich jeden Tag im Garten oder der Poolanlage aufhalten, was Sinn und Zweck eines Urlaubes, nicht aber einer dauerhaften Wohnsitznahme entspreche, sei zu entgegnen, dass in der Benützung eines Gartens und eines sich darin befindlichen Pools ein alltägliches, allgemein praktiziertes Wohnverhalten einer zu Wohnzwecken gewidmeten Liegenschaft zu erblicken sei.
4.3. Aufgrund dieser Ausführungen gelange die VBK zur Ansicht, dass durch die verfahrensgegenständliche, zeitlich befristete und entgeltliche Überlassung der Wohnräume an Dritte zum Zwecke des vorübergehenden Wohnens keine Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BauG und/oder Art. 67 BauG zu erwarten seien und folglich keine Baubewilligung einzuholen sei.
5. Gegen diese Entscheidung erhob die Beschwerdegegnerin am 6. Februar 2018 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof (ON 1). Sie beantragte, der Verwaltungsgerichtshof wolle die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten sowie des Amtes für Bau und Infrastruktur zu Spruchpunkt 1. ersatzlos aufheben und dem ABI auftragen, im Sinne der gesetzlichen Vorgaben des Baugesetzes im Hinblick auf die derzeitige Nutzung der Liegenschaft *** ein Bauverfahren in die Wege zu leiten und durchzuführen.
Der nunmehrige Beschwerdeführer äusserte sich hierzu nicht. Der Verein C (als Mieter der Liegenschaft) äusserte sich mit Schreiben vom 5. März 2018 (ON 8). Hierzu äusserte sich die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 4. Juni 2018 (ON 13).
6. Der Verwaltungsgerichtshof gab der Beschwerde der Beschwerdegegnerin vom 6. Februar 2018 gegen die VBK-Entscheidung vom 24. Januar 2018 mit Urteil vom 6. Juli 2018 insoweit statt, als die angefochtene Entscheidung dahingehend abgeändert wurde, dass sie wie folgt lautet:
„1. Der Beschwerde vom 27. Oktober 2017 gegen die Entscheidung/Wiederherstellungsverfügung des Amtes für Bau und Infrastruktur vom 10. Oktober 2017 wird insoweit stattgegeben, als die angefochtene Entscheidung/Wiederherstellungsverfügung dahingehend abgeändert wird, dass ihr Spruchpunkt 1. wie folgt lautet:
‚Die Nutzung des zu Wohnzwecken bewilligten Wohnhauses *** zur kurzfristigen Vermietung an Gäste bedarf gemäss Art. 72 Bst. b BauG einer Baubewilligung.‘
Der Beschwerdegegner ist schuldig, die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 212.00 binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an das Land Liechtenstein zu bezahlen; die Rechnungsstellung erfolgt durch die Landeskasse.
Der Beschwerdegegner ist schuldig, der Beschwerdeführerin binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution die mit CHF 4'516.90 bestimmten Parteikosten zu ersetzen.“
6.1. Zum Sachverhalt übernahm der Verwaltungsgerichtshof unter anderem die folgenden unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin:
„Der Beschwerdegegner [nunmehriger Beschwerdeführer] als Eigentümer der Liegenschaft *** hat diese dem Verein C vermietet. Der Verein C wiederum als Mieter dieser Liegenschaft nutzt diese dergestalt, dass die gesamte Liegenschaft über die Internetplattform airbnb zur Vermietung und Nutzung an interessierte Urlaubsgäste vermietet wird. Die Liegenschaft wird in diesem Sinne für acht Gäste angeboten, welche diese über das Internet buchen und nach Bezahlung der entsprechenden Gebühren nutzen können. Die besagten Gäste sind durchschnittlich ein bis zwei Wochen als Gäste in der besagten Liegenschaft aufhältig und nutzen diese im Rahmen eines Urlaubaufenthaltes in Liechtenstein.”
6.2. In rechtlicher Hinsicht führte der Verwaltungsgerichtshof Folgendes aus:
Gemäss Art. 72 Bst. b BauG (Baugesetz vom 11. Dezember 2008, LGBl. 2009 Nr. 44) bedürfe „die Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung“ einer Baubewilligung. Vorliegend sei strittig, ob das Haus *** einer anderen Nutzungsart zugeführt oder einem anderen Zweck bestimmt worden sei als bisher.
Das Haus befinde sich in der Wohnzone W1, sei zu Wohnzwecken gewidmet und sei zu Wohnzwecken (baurechtlich) bewilligt worden. Der Eigentümer (Beschwerdeführer) habe das Haus samt Umschwung an den Verein C vermietet, der seinerseits die Liegenschaft kurzfristig (in der Regel für zwei bis 14 Tage) an Gäste vermiete.
Die Unterinstanzen und der Verein C würden die Rechtsmeinung vertreten, dass durch die temporäre Vermietung der Wohnräume eines Wohnhauses zum Zwecke des Schlafens und Erholens der Charakter eines Wohnhauses unberührt bleibe, dies deshalb, weil der Nutzungszweck der temporär vermieteten Liegenschaft im Sinne eines bloss entgeltlichen Überlassens von Räumen der gleiche wie bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung sei. Folglich ergebe sich daraus auch keine Änderung der Nutzungsart und Zweckbestimmung.
Dieser Rechtsmeinung könne nicht gefolgt werden.
Wenn eine Baute einem neuen Zweck zugeführt werde, liege eine Änderung der Nutzungsart vor (Verweis auf Rudolf Kappeler, Die baurechtliche Regelung bestehender Gebäude, Zürich 2001, Rz 705 FN 31a mit Verweis auf Haller/Karlen). Der Verwaltungsgerichtshof habe in seinem Urteil vom 31. Oktober 2014 zu VGH 2014/081 (LES 2015, 134) festgehalten, dass eine Änderung von Wohnnutzung in Gewerbenutzung gemäss Art. 72 Bst. b BauG unzweifelhaft bewilligungspflichtig sei.
Die Nutzung von Wohnräumen zum Wohnen (Wohnzweck) sei nach dem allgemeinen Sprachverständnis durch eine gewisse Stetigkeit und Dauerhaftigkeit des Verbleibs gekennzeichnet. Damit grenze sie von der Miete eines Raums ohne Absicht längeren Verbleibens, wie z.B. eines Hotelzimmers, ab. Für die Definition der Wohnnutzung sei also die Dauer der Nutzung wesentlich. Deshalb liege typischerweise eine Wohnnutzung vor, wenn der Bewohner seinen zivilrechtlichen Wohnsitz (Art. 32 Abs. 1 PGR) im betreffenden Bauobjekt habe. Zwar sei der zivilrechtliche Wohnsitz nicht Voraussetzung für eine Wohnnutzung – so nutze etwa auch ein Wochenaufenthalter eine Wohnung zum Wohnen –, doch sei eine Dauerbeziehung zum Objekt notwendig. So bestimme auch § 1090 Art. 2 Abs. 2 ABGB (Art. 253a Abs. 2 chOR; Roger Weber, Basler Kommentar OR I, Art. 253a/253b N5), dass die Bestimmungen über die Miete von Wohnräumen nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens sechs Monate gemietet würden, gelten würde. Die dauerhafte Widmung einer Wohnung zur kurzfristigen Vermietung und Zurverfügungstellung an Gäste entziehe die Wohnung der dauerhaften Nutzung durch einen Bewohner (und seine Familie) und führe damit zur Aufhebung von Wohnraum im herkömmlichen Sinn. Folglich ändere sich dadurch der Nutzungscharakter. Vorliegend diene das Haus nicht mehr einem dauerhaften Bewohner als Wohnraum, sondern vielen Gästen als kurzfristige Herberge (Verweis in diesem Sinne auf: Urteil Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt vom 23.11.2017, VD.2016.139).
Dass die Beherbergung von max. acht Gästen keiner Gewerbebewilligung bedürfe (Art. 13 Abs. 3 Bst. g Gewerbegesetz), ändere an den vorstehenden Ausführungen nichts, zumal das Gewerbegesetz und das Baugesetz unterschiedlichen Zwecken dienten. Das Gewerbegesetz diene insbesondere dem Schutz der Öffentlichkeit, wenn Tätigkeiten gewerbsmässig ausgeübt würden (Art. 1 Abs. 1 Bst. b Gewerbegesetz). Demgegenüber bezwecke das Baugesetz die Förderung der Gestaltungs- und Siedlungsqualität sowie der geordneten und bodensparenden Entwicklung des Landes (Art. 1 BauG).
Die Nutzungsänderung sei dann bewilligungspflichtig (Art. 72 Bst. b BauG), wenn Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 und Art. 67 BauG zu erwarten seien (LES 2015, 134).
Vorliegendenfalls seien solche Veränderungen zu erwarten. Die gastgewerbliche Beherbergung von Gästen möge Auswirkungen auf die Anforderungen an den Brandschutz und die Wohnhygiene haben, ebenso auf die Immissionen auf die Nachbarschaft. Weiters könne sich die Nutzungsänderung auch auf die erforderliche Mindestanzahl an Abstellplätzen auswirken (Art. 61 BauG, Art. 33 BauV). Da es sich bei einem Beherbergungsbetrieb nicht um eine Wohnnutzung handle, sei auch die Frage der Zonenkonformität der Baute betroffen (hier insbesondere Art. 6 Bauordnung Gemeinde Vaduz).
7. Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 6. Juli 2018, VGH 2018/018, erhob der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 8. August 2018 Individualbeschwerde an den Staatsgerichtshof, wobei eine Rüge der Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes (Art. 31 Abs. 1 LV), ein Verstoss gegen das Willkürverbot, der Verletzung des Anspruches auf rechtsgenügliche Begründung (Art. 43 und Art. 95 LV sowie Art 6 Abs. 1 EMRK), der Eigentumsgarantie (Art. 34 Abs. 1 erster Halbsatz LV; Art. 1 1. ZP der EMRK) sowie der Handels- und Gewerbefreiheit (Art. 36 LV) geltend gemacht wird. Beantragt wird, der Staatsgerichtshof wolle der erhobenen Individualbeschwerde Folge geben und erkennen, dass der Beschwerdeführer durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes in seinen verfassungsmässig gewährleisteten und durch die EMRK garantieren Rechte verletzt worden sei; er möge die angefochtene Entscheidung deshalb aufheben und die Rechtssache unter Bindung an die Rechtsansicht des Staatsgerichtshofes zur neuerlichen Entscheidung an den Verwaltungsgerichtshof zurückverweisen; schliesslich möge der Staatsgerichtshof die Beschwerdegegnerin zum Ersatz der dem Beschwerdeführer entstandenen und verzeichneten Kosten zu Handen seiner ausgewiesenen Rechtsvertreter innert vier Wochen bei sonstiger Exekution verpflichten. Mit dieser Individualbeschwerde wurde auch ein Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung gestellt.
7.1. Zur Rüge der Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes wird im Wesentlichen Folgendes vorgebracht:
7.1.1. Gemäss Art. 72 BauG bedürften auch Änderungen der Nutzungsart oder Zweckbestimmung einer Baubewilligung, so die Änderung einer bewilligten in eine andere Gewerbenutzung. Aber nicht jede Nutzungsänderung bedürfe einer Bewilligung. Eine Baubewilligung sei nur dann einzuholen, wenn Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 oder Art. 67 BauG zu erwarten seien.
Der Verwaltungsgerichtshof habe die Entscheidung LES 2015, 134 als Grundlage für das gegenständlich bekämpfte Urteil herangezogen. Insbesondere seien aber bereits die jeweiligen, den Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalte nicht miteinander vergleichbar. In der seinerzeitigen Konstellation sei die Nutzungsänderung auf der Hand gelegen, da auf der Liegenschaft anstelle eines Therapieraumes plötzlich eine Kung-Fu Schule betrieben worden sei, was naturgemäss zu einer geänderten Nutzungsintensität geführt habe, die betreffend der Liegenschaft *** nicht habe festgestellt werden können. Darüber hinaus seien die damals relevanten Räumlichkeiten auch im Stockwerkeigentum und nicht, wie gegenständlich, im Alleineigentum gestanden.
Die geänderte Nutzung eines Therapieraumes in eine Kung Fu Schule könne sohin nicht mit dem gegenständlichen Sachverhalt der Überlassung des Wohnhauses zur kurzfristigen Vermietung über die Internetplattform „Airbnb“ verglichen werden, da dabei zwangsläufig nicht von einer bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung gesprochen werden könne.
Darüber hinaus habe der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis LES 2015, 134 ausgeführt, dass eine Baubewilligung dann nicht erforderlich sei, wenn eine gewerbliche Nutzung durch eine ähnliche Gewerbenutzung ersetzt werden solle, die keine Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BauG oder Art. 67 BauG erwarten lasse. Auch im gegenständlichen Fall sei durch die Vermittlung der Liegenschaft *** zumindest eine ähnliche Nutzung wie durch eine ganzjährige Vermietung gegeben. Das Wohnhaus verfüge gemäss den unbestrittenen Feststellungen über fünf Schlafzimmer, sechs Betten und zwei Badezimmer. Somit sei es mehr als nur realistisch, dass die Liegenschaft auch im Falle der ganzjährigen Vermietung von einer Familie mit zumindest sechs Mitgliedern bewohnt werde. Im Fall einer ganzjährigen Nutzung ergäben sich – folge man der Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes – keine Auswirkungen auf die Anforderungen an den Brandschutz und die Wohnhygiene sowie auf die Immissionen auf die Nachbarschaft, da in dieser Konstellation von „Wohnen“ zu sprechen wäre.
Weshalb dem nicht so sein sollte, lasse der Verwaltungsgerichtshof offen und es ergebe sich hieraus eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung von dauerhaften mit temporären Mietern.
Zudem führe das Anbieten über die Internetplattform „Airbnb“ nicht zwangsläufig zu einer gastgewerblichen Beherbergung von Gästen. Aus dem gegenständlichen Sachverhalt sei zwangsläufig der Schluss zu ziehen, dass durch das Anbieten der Räumlichkeiten der gegenständlichen Liegenschaft auf der Internetplattform „Airbnb“ lediglich von einer blossen Überlassung von Räumen zum Gebrauch gesprochen werden könne. Vorliegend würden keine separaten Dienstleistungen wie beispielsweise das Anbieten von Mahlzeiten – die ihrerseits charakteristisch für eine gastgewerbliche Beherbergung seien – erbracht.
7.1.2. Die gegenständlich bekämpfte Entscheidung des VGH führe im Ergebnis auch zu einer unzulässigen Differenzierung zwischen der „kurzfristigen“ und der „dauerhaften“ Nutzung bzw. Vermietung der Liegenschaft ***.
Der Verwaltungsgerichtshof unterlasse es in diesem Zusammenhang insbesondere darzulegen, weshalb eine kurzfristige Vermietung einer nachträglich zu erteilenden Baubewilligung gemäss Art. 72 lit. b BauG bedürfe und im Gegensatz dazu eine solche im Falle der dauerhaften Nutzung nicht erforderlich sei.
Die in diesem Zusammenhang erhobene pauschale Behauptung, es sei im gegenständlichen Fall zu erwarten, dass die kurzfristige Vermietung Auswirkungen auf die Anforderungen des Brandschutzes und die Wohnhygiene sowie auf die Immissionen auf die Nachbarschaft habe, erscheine insgesamt gesehen nicht überzeugend. Gleich verhalte es sich mit der Annahme, dass aus der kurzfristigen Vermietung Auswirkungen auf die erforderliche Mindestanzahl an Abstellplätzen resultieren würden.
Eine weitere unzulässige Differenzierung ergebe sich in Bezug auf den Terminus „Wohnen“. Der Verwaltungsgerichtshof gehe davon aus, dass die Nutzung von Wohnräumen zum Wohnen (Wohnzweck) nach dem allgemeinen Sprachverständnis durch einen gewisse Stetigkeit und Dauerhaftigkeit des Verbleibs gekennzeichnet sei.
Der Verwaltungsgerichtshof verstosse auch mit diesen Ausführungen gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz. Denn auch das kurzfristige Nutzen von Räumlichkeiten zum Wohnen sei als „zu Wohnzwecken genutzt“ anzusehen. Auch im Fall eines kurzen Aufenthaltes führe eine Person regelmässig sämtliche, für den täglichen Gebrauch notwendigen (persönlichen) Gegenstände mit sich und daher müsse auch in einem solchen Fall zwingend von Wohnen (an einem fremden Ort) gesprochen werden. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes sei der allgemeine Sprachgebrauch dahingehend zu deuten, dass auch ein kurzfristiger Verbleib an einem Ort als „wohnen” zu bezeichnen ist, was sich aus den Formulierungen „im Hotel wohnen“ und „Ferienwohnung“ zweifelsfrei ergebe.
7.2. Die Rüge des Verstosses gegen das Willkürverbot wird im Wesentlichen wie folgt begründet:
7.2.1. Der Verwaltungsgerichtshof gehe in der gegenständlich bekämpften Entscheidung rein plakativ davon aus, dass die Nutzung des zu Wohnzwecken bewilligten Wohnhauses ***, aufgrund der kurzfristigen Vermietung an Gäste einer Baubewilligung gemäss Art. 72 lit. b BauG bedürfe. Diese Ansicht werde damit begründet, dass im vorliegenden Fall bestimmte Nutzungsänderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 und Art. 67 BauG zu erwarten seien.
Dies sei willkürlich, da der Verwaltungsgerichtshof unsubstantiiert sowie unbegründet ausführe, dass Nutzungsänderungen „zu erwarten sind“, ohne seine diesbezüglichen Annahmen – um welche Nutzungsänderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 und Art. 67 BauG es sich im gegenständlichen Fall handeln werde – konkret zu begründen.
Demgegenüber würden gegenständlich keine Tätigkeiten vorgenommen, die eine Gewerbenutzung nach sich zögen oder begründeten, weshalb nicht von einer Änderung in der Wohnnutzung auszugehen sei.
Gemäss Art. 72 lit. b BauG bedürfe die Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung einer Baubewilligung. Aber nicht jede Nutzungsänderung bedürfe einer Bewilligung. Eine Baubewilligung sei nur dann einzuholen, wenn Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 oder Art. 67 BauG zu erwarten seien.
Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft befinde sich in der Wohnzone W1 und sei Wohnzwecken gewidmet. Insbesondere sei nicht davon auszugehen, dass es sich beim Wohnhaus *** um einen Beherbergungsbetrieb handle, da de facto lediglich die jeweiligen Wohnräume zum Zwecke des Schlafens sowie zur sonstigen Nutzung überlassen würden.
Darüber hinaus könne auch nicht davon gesprochen werden, dass gegenständlich seit der Vermietung der Liegenschaft auf „Airbnb“ eine Gewerbenutzung vorliege, die dem Gewerbegesetz unterstehe (Verweis auf Art. 1 Abs. 1 lit. g GewG).
Das Wohnhaus *** verfüge zudem über fünf Schlafzimmer, sechs Betten und zwei Badezimmer. Sohin sei aufgrund der Grösse der gegenständlichen Liegenschaft nicht auszuschliessen, dass diese im Falle einer dauerhaften Nutzung im Sinne eines mehrjährigen Mietverhältnisses von einer Familie mit zumindest sechs Mitgliedern genützt werde. Sohin würde sich kein Unterschied zur kurzfristigen Nutzung durch das Anbieten der Liegenschaft auf der Plattform „Airbnb“ ergeben, da das Wohnhaus maximal von 8 Personen und durchschnittlich sicherlich nicht von mehr als sechs Personen genutzt werden würde.
Basierend auf dem relevanten Sachverhalt ergebe sich daher eindeutig, dass eine Veränderung der Nutzungsverhältnisse im Sinne von Art. 64 Abs. 1 und Art. 67 BauG gegenständlich nicht zu erwarten sei. Dies insbesondere da etwaige Immissionen durch den zahlenmässig beschränkten Personenkreis von höchstens acht Personen sowie die bestehenden Hausregeln, die das Abhalten von Partys oder Veranstaltungen untersagten, nicht zu erwarten seien und sich in dieser Hinsicht auch in der Vergangenheit keine relevanten Vorkommnisse aus dem festgestellten Sachverhalt ableiten liessen. Gleichermassen verhalte es sich in Bezug auf die vom Verwaltungsgerichtshof angedeutete potenzielle Nutzungsänderung auf die erforderliche Mindestanzahl an Abstellplätzen. Auch in dieser Hinsicht ergäben sich keine sachverhaltsrelevanten Elemente, die nahelegen würden, dass an der Liegenschaft *** weitere Parkplätze geschaffen werden müssten. In dieser Hinsicht habe es der Verwaltungsgerichtshof auch unterlassen, Feststellungen in Bezug auf die tatsächliche Parksituation zu treffen und sich mit den Ausnahmetatbeständen des Art. 61 Abs. 1 lit. a und b BauG zu beschäftigen. Die dahingehende Argumentation des Verwaltungsgerichtshofes sei sohin jedenfalls als vollkommen oberflächlich und daher im Ergebnis als willkürlich anzusehen.
Darüber hinaus weiche der Verwaltungsgerichtshof mit der gegenständlich bekämpften Entscheidung von seiner bisherigen Spruchpraxis ab. In der bereits mehrfach zitieren Entscheidung VGH 2014/081 (LES 2015, 134) sei insbesondere festgehalten worden, dass nicht jede Nutzungsänderung einer Bewilligung bedürfe. Danach sei eine Baubewilligung beispielsweise dann erforderlich, wenn eine (gewerbliche) Nutzung durch eine ähnliche (Gewerbe-)Nutzung ersetzt werden solle, die keine Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BauG oder Art. 67 BauG erwarten lasse.
Obwohl genau derartige Veränderungen im Sinne der zitierten Artikel gegenständlich gerade nicht konkret zu erwarten seien bzw. keine diesbezüglich stichhaltigen Anhaltspunkte in dieser Hinsicht vorlägen und auch keine gewerbliche Nutzung erfolge, sei der Verwaltungsgerichtshof in Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung hier davon ausgegangen, dass die kurzfristige Vermietung des Wohnhauses *** einer Baubewilligung gemäss Art. 72 lit. b BauG bedürfe.
Weshalb sich die vom Verwaltungsgerichtshof vermuteten Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BauG und/oder Art. 67 BauG betreffend den Brandschutz und die Wohnhygiene sowie die Immissionen auf die Nachbarschaft ergeben sollten, erscheine mehr als nur fragwürdig und werde auch nicht begründet.
Insbesondere in Bezug auf etwaige Immissionen werde gemäss Art. 67 Abs. 4 BauG wohl lediglich die Einwirkung durch „Lärm“ in Frage kommen. Ob und inwiefern das ortsübliche Mass durch die kurzfristige Vermietung in dieser Hinsicht überstiegen werde, ergebe sich nicht aus den Darstellungen des Verwaltungsgerichtshofes. Es lägen auch keine Sachverhaltsfeststellungen vor, aus denen ein solcher Schluss gezogen werden könnte. Der Verwaltungsgerichtshof habe sich insgesamt überhaupt nicht mit dem terminus technicus „ortsübliches Ausmass“ beschäftigt.
Es könne sogar davon ausgegangen werden, dass es durch die kurzfristige Vermietung zu einer Reduktion der auf die Nachbargrundstücke einwirkenden Geräuschkulisse komme. Zum einen sei den „Airbnb-Mietern“ das Abhalten von Partys und Veranstaltungen gemäss dem festgestellten Sachverhalt untersagt. Zum anderen verbrächten Touristen nach allgemeiner Lebenserfahrung nur einen Bruchteil ihres Aufenthaltes in den von ihnen angemieteten Räumlichkeiten und würden sich untertags vielmehr dem „Sightseeing“ und sportlichen Aktivitäten widmen.
Im Gegensatz dazu sei es vielmehr im Falle der dauerhaften Vermietung zu erwarten, dass insbesondere an den Wochenenden eine vermehrte Nutzung des Gartens für private Einladungen erfolgen würde, da einem dauerhaften Mieter solche Privatfeiern nicht untersagt werden könnten.
Auch diese, im gegenständlichen Fall äusserst relevanten Überlegungen habe der Verwaltungsgerichtshof nicht einmal ansatzweise in seine Entscheidung einfliessen lassen.
Darüber hinaus könne auch im Falle der kurzfristigen Vermietung nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass weitere Parkplätze geschaffen werden müssten, um eine etwaige Mindestanzahl zu erreichen. Zum einen lägen keine Sachverhaltsfeststellungen vor, aus denen die tatsächlichen Parkmöglichkeiten hervorgingen. Das diesbezügliche Argument des Verwaltungsgerichtshofes sei sohin bereits vor diesem Hintergrund unbeachtlich, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Mindestanzahl bereits vorhanden sei. Zum anderen handle es sich bei der Liegenschaft *** schlichtweg nicht um einen Beherbergungsbetrieb, weshalb die diesbezüglich relevanten Bestimmungen des Baugesetzes (Art. 61 BauG) und der Bauverordnung (Art. 33 BauV i.V.m. Z 5 Anhang 1 BauV) keine Anwendung fänden. Zudem habe sich der Verwaltungsgerichtshof auch nicht mit den diesbezüglichen Ausnahmetatbeständen des Art. 61 Abs. 1 lit. a und b auseinandergesetzt.
Festzuhalten sei auch, dass der Verwaltungsgerichtshof die Begriffe „Wohnen“ und „kurzfristig“ in seiner Entscheidung vom 06.07.2018 vollkommen willkürlich ausgelegt habe.
Insbesondere in Bezug auf den Begriff „kurzfristig“ würden in der bekämpften Entscheidung keinerlei Ausführungen getätigt, wie dieser zu verstehen sei. Darüber hinaus sei auch die vom Verwaltungsgerichtshof getätigte Annahme, die Nutzung von Wohnräumen zum Wohnen (Wohnzweck) sei nach dem allgemeinen Sprachverständnis durch eine gewisse Stetigkeit und Dauerhaftigkeit des Verbleibs gekennzeichnet, nicht nachvollziehbar, sondern vielmehr insgesamt gesehen stossend, da auch die Bezugnahme auf § 1090 Art. 2 Abs. 2 ABGB völlig aus dem Zusammenhang gerissen sei.
In dieser Hinsicht sei auch anzumerken, dass insbesondere § 1090 (und die folgenden diesbezüglichen Artikel) keine Mindestdauer des Mietverhältnisses vorsehe und ein solches daher ebenfalls auf lediglich zwei Wochen geschlossen werden könnte. Würde man nunmehr der Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes folgen, wäre auch in solch einem Fall von einer nicht dauerhaften Nutzung die Rede, aus der eine Änderung des Wohnzwecks resultieren würde.
In diesem Zusammenhang könne aufgrund der vom Verwaltungsgerichtshof erfolgten Auslegung der genannten Begriffe zudem davon ausgegangen werden, dass der Verwaltungsgerichtshof gegen das Verbot des überspitzten Formalismus – der nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes einen Verstoss gegen das Willkürverbot darstelle – gesprochen werden.
7.2.2. Auch die vom Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil getroffene Kostenentscheidung sei nicht im Sinne der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen erfolgt. In dieser Hinsicht gelte es insbesondere darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin die Kosten für die Gerichtsgebühren vor dem Verwaltungsgerichtshof, in Höhe von CHF 630.00 überhaupt nicht verzeichne und sohin nicht geltend gemacht habe. Der Verwaltungsgerichtshof habe diese der Beschwerdegegnerin sohin zugesprochen, ohne dass hierfür eine Grundlage bestanden hätte.
Gleichermassen würden auch keine Kosten in Höhe von CHF 598.75 für die Stellungnahme vom 22.11.2017 gebühren. In diesem Schreiben würden ausschliesslich rechtliche Ausführungen getätigt, die nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig gewesen seien. Ein diesbezüglicher Kostenzuspruch sei daher zu verneinen.
Verwunderlich erscheine auch, weshalb der Verwaltungsgerichtshof davon ausgehe, die Kosten für die Beschwerde an die VBK vom 27.10.2017 seien richtig mit CHF 1‘496.88 verzeichnet worden, obwohl die Beschwerdegegnerin in dieser Hinsicht CHF 1‘492.72 geltend mache.
Der an die Beschwerdegegnerin zugesprochene Kostenersatz hätte sich bei willkürfreier Anwendung jedenfalls um zumindest CHF 1‘232.91 (CHF 630 + CHF 598.75 + CHF 4.16) verringern müssen.
7.2.3. 7.2.3 Abschliessend sei der Vollständigkeit halber – da dies im Verwaltungsverfahren scheinbar noch nicht zur Sprache gekommen sei – darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft *** längerfristig an den Verein C vermietet habe. Vor diesem Hintergrund ergebe sich daher, dass sogar unter Berücksichtigung der vom Verwaltungsgerichtshof angenommenen und rechtlich nicht haltbaren Rechtsansicht, von Seiten des Beschwerdeführers zu keinem Zeitpunkt eine widmungswidrige Nutzung vorgenommen worden sei.
Sohin sei es nicht zu verstehen, inwiefern der Beschwerdeführer das Wohnhaus wieder dem bewilligten Zweck zuführen sollte, da in dieser Hinsicht keine Zweckentfremdung stattgefunden habe. Fraglich sei zudem, ob der Beschwerdeführer gar im Stand dazu wäre, den Verein C dazu anzuhalten, keine Vermietungen mehr über „Airbnb“ durchzuführen.
7.3. Zur Rüge der Verletzung des Rechts auf rechtsgenügliche Begründung werden im Wesentlichen bloss die schon im Rahmen der Willkürrüge gemachten Hinweise auf Begründungsmängel wiederholt. Es kann deshalb hierauf verwiesen werden.
7.4. Die Rüge der Verletzung der Eigentumsgarantie wird im Wesentlichen wie folgt begründet:
Durch die vom Verwaltungsgerichtshof ergangene Entscheidung sei der Beschwerdeführer stark in der Nutzung der in seinem Eigentum stehenden Liegenschaft beeinträchtigt.
Zudem gelte es in dieser Hinsicht festzuhalten, dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes im weitesten Sinne ohne Rechtsgrundlage ergangen sei, da insbesondere die relevanten Bestimmungen des Baugesetzes (in concreto Art. 64 Abs. 1, Art. 67 und Art. 72 lit. b BauG) nicht korrekt angewendet worden seien. Dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 06.07.2018 fehle es daher an der gesetzlichen Grundlage.
Dieser schwerwiegende Eingriff in das verfassungsmässig gewährleistete Eigentumsrecht des Beschwerdeführers sei in sachlicher Hinsicht nicht gerechtfertigt und insgesamt gesehen auch dem Verhältnismässigkeitsgebot entgegenstehend. Insbesondere hätte sich der Verwaltungsgerichtshof mit etwaigen gelinderen Mitteln auseinandersetzen müssen, wodurch die von ihm georteten – jedoch nicht vorliegenden Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 und Art. 67 BauG zu vermeiden gewesen wären. In dieser Hinsicht sei insbesondere daran zu denken, dass eine temporäre Vermietung beispielsweise an einen Kreis von fünf Personen zulässig gewesen wäre.
7.5. Die Rüge der Verletzung der Handels- und Gewerbefreiheit wird im Wesentlichen wie folgt begründet:
Die Verletzung der Handels- und Gewerbefreiheit ergebe sich insbesondere daraus, dass dem Beschwerdeführer persönlich und zukünftig eine kurzfristige Vermietung der in seinem Eigentum stehenden Liegenschaft ***, beispielsweise über die Internetplattformen „Airbnb“ und „tourismus.li“, nicht möglich sein werde, sollte er sich hierzu entscheiden. Vor diesem Hintergrund sei es evident, dass diese private auf Erwerb gerichtete Tätigkeit des Beschwerdeführers durch die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes in ungerechtfertigter Art und Weise eingeschränkt werde, da in diesem Zusammenhang nicht davon gesprochen werden könne, dass durch das vom Verwaltungsgerichtshof ergangenen Urteil eine Entscheidung innerhalb der gesetzlich dafür vorgesehenen Schranken ergangen sei. Insbesondere sei diesbezüglich darauf hinzuweisen, dass der erfolgte Eingriff aufgrund einer nicht gegebenen, hinreichend klar geregelten gesetzlichen Grundlage erfolgt sei, in diesem Zusammenhang ein öffentliches Interesse nicht vorliegend sei und auch für den Schutz der Grundrechte Dritter nicht erforderlich scheine.
8. Die Beschwerdegegnerin erstattete mit Schriftsatz vom 16.08.2018 eine Gegenäusserung zum Antrag des Beschwerdeführers auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung. Weiters erstatteten sowohl der Verwaltungsgerichtshof wie auch die Beschwerdegegnerin mit Schriftsätzen vom 13.08.2018 bzw. 10.09.2018 eine Stellungnahme zur vorliegenden Individualbeschwerde. Auf die Ausführungen in diesen Gegenäusserungen wird, soweit relevant, im Rahmen der Urteilsbegründung eingegangen.
9. Der Präsident des Staatsgerichtshofes gab dem Provisorialantrag des Beschwerdeführers mit Beschluss vom 7. September 2018 dahingehend Folge, dass dem Amt für Bau und Infrastruktur (ABI) im Sinne einer vorsorglichen Massnahme gemäss Art. 53 Abs. 1 StGHG bis zur Erledigung der gegenständlichen Individualbeschwerde vom 8. August 2018 untersagt wird, Spruchpunkt 1. Ziff. 1. des Urteils des Verwaltungsgerichtshofes des Fürstentums Liechtenstein vom 6. Juli 2018, VGH 2018/018, zu vollziehen.
10. Gegen diesen Präsidialbeschluss erhob die Beschwerdegegnerin mit Schriftsatz vom 11.09.2018 Beschwerde an den Senat des Staatsgerichtshofes, worauf der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 18.09.2018 replizierte. Auf die Ausführungen in diesen Schriftsätzen wird, soweit relevant, im Rahmen der Urteilsbegründung eingegangen.
11. Der Staatsgerichtshof hat die Vorakten, soweit erforderlich, beigezogen und auf Antrag des Berichterstatters in Folge Spruchreife beschlossen, auf die Durchführung einer öffentlichen Schlussverhandlung zu verzichten. Nach Durchführung einer nicht-öffentlichen Schlussverhandlung wurde wie aus dem Spruch ersichtlich entschieden.
1. Der Staatsgerichtshof hat von Amtes wegen zu prüfen, ob eine ihm zur Entscheidung vorgelegte Individualbeschwerde zulässig ist bzw. ob die Voraussetzungen für eine materielle Entscheidung über die Beschwerde vorliegen (siehe statt vieler: StGH 2008/46, Erw. 1 f. [www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2009/95, Erw. 2; StGH 2009/210, Erw. 1; StGH 2010/123, Erw. 2 [www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2011/165, Erw. 1; StGH 2012/11, Erw. 1; siehe auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 446 mit zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungsnachweisen).
1.1. Das im Beschwerdefall angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtshofes vom 6. Juli 2018, VGH 2018/018, ist gemäss der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes als sowohl letztinstanzlich als auch enderledigend im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG zu qualifizieren (vgl. StGH 2004/6, Erw. 1 [www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 – 1.5]; vgl. hierzu auch Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, a. a. O., 557 ff. sowie Peter Bussjäger, Was ist eine enderledigende Entscheidung?, in: Hubertus Schumacher/Wigbert Zimmermann [Hrsg.], Festschrift für Gert Delle Karth – 90 Jahre Fürstlicher Oberster Gerichtshof, Wien 2013, 81 ff., jeweils mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Die Beschwerde wurde auch frist- und formgerecht eingebracht.
1.2. Die Beschwerdegegnerin macht jedoch zunächst geltend, dass das angefochtene VGH-Urteil (VGH 2018/018) nicht enderledigend sei. Der Verwaltungsgerichtshof habe keine Entscheidung darüber getroffen, ob dem Beschwerdeführer eine Baubewilligung zu erteilen sei oder nicht. Er habe einzig dargelegt, dass ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Nachdem also bislang noch gar nicht feststehen könne, ob der Beschwerdeführer eine solche Bewilligung erhalte, sondern einzig die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens angeordnet worden sei, liege mit dem VGH-Urteil noch keine Enderledigung vor, sondern einzig eine Zwischenentscheidung.
Diesem Beschwerdevorbringen ist entgegenzuhalten, dass das vorliegende Verwaltungsverfahren ein eigenständiges Verfahren darstellt, in welchem abschliessend darüber entschieden wird, ob anschliessend ein – gesondertes – Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist. Wenn der Beschwerdeführer entgegen der hier angefochtenen VGH-Entscheidung kein Baugesuch einreichen würde, hätte er sogar strafrechtliche Konsequenzen zu gewärtigen (Art. 99 Abs. 1 Bst. a BauG).
Ähnlich hat der Staatsgerichtshof auch eine antragstattgebende Rechtsöffnungsentscheidung als enderledigend qualifiziert, obwohl der unterlegene Rechtsöffnungsgegner die Möglichkeit hat, einen Aberkennungsprozess einzuleiten (siehe StGH 2016/60, Erw. 1; StGH 2009/96, Erw. 1.1 f.; StGH 2011/201, Erw. 1 [www.gerichtsentscheide.li]; vgl. im Übrigen auch StGH 2004/28, Jus & News 3/2006, 361 [366 ff., Erw. 1 - 1.5]; StGH 2004/6, Erw. 1 [www.gerichtsentscheide.li]; vgl. hierzu auch Peter Bussjäger, Was ist eine enderledigende Entscheidung?, in: Hubertus Schumacher/Wigbert Zimmermann [Hrsg.], Festschrift für Gert Delle Karth - 90 Jahre Fürstlicher Oberster Gerichtshof, Wien 2013, 81 ff. sowie Tobias Michael Wille, Liechtensteinisches Verfassungsprozessrecht, LPS Bd. 43, Schaan 2007, 557 ff., jeweils mit umfangreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Demnach erweist sich auch die hier angefochtene VGH-Entscheidung sehr wohl als enderledigend im Sinne von Art. 15 Abs. 1 StGHG.
1.3. Die Beschwerdegegnerin macht weiter geltend, dass dem Beschwerdeführer als weitere Sachentscheidungsvoraussetzung die Beschwer bzw. ein aktuelles Rechtsschutzinteresse fehle. Denn gemäss Sachverhalt habe der Beschwerdeführer seine Liegenschaft *** an den Verein C vermietet. Dies ändert aber nach Auffassung des Staatsgerichtshofes nichts daran, dass der Beschwerdeführer mit seiner Rechtsauffassung, dass er trotz der temporären Vermietung der Liegenschaft an Touristen kein Baubewilligungsverfahren zu durchlaufen habe, beim Verwaltungsgerichtshof nicht durchgedrungen ist. Hieran ändert auch nichts Wesentliches, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft an den Verein C vermietet und Letzterer die temporäre Weitervermietung vornimmt. Das Baubewilligungsverfahren muss der Eigentümer und nicht der Mieter durchlaufen. Und wenn dies der Beschwerdeführer nicht tut, wird dies wohl zwangsläufig Auswirkungen auf das Mietverhältnis bzw. den Mietpreis haben, weil der Mieter das Mietobjekt nicht mehr wie bisher nutzen kann. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdegegnerin muss dies aber genügen und es kann nicht entscheidend sein, dass der Mietvertrag im Moment offenbar unverändert aufrecht ist. Insoweit ist der Beschwerdeführer sehr wohl beschwert.
1.4. Schliesslich rügt die Beschwerdegegnerin – wenn auch im Rahmen ihrer Entgegnung auf die in der vorliegenden Individualbeschwerde geltend gemachten Beschwerdegründe – dass das Verfahren bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes im Wesentlichen von der Beschwerdegegnerin betrieben worden sei; wobei die wechselseitige Korrespondenz zwischen der Beschwerdegegnerin und dem Verein C abgewickelt worden sei. Damit rügt die Beschwerdegegnerin im Ergebnis, dass der Beschwerdeführer mit seiner vorliegenden Individualbeschwerde den Instanzenzug nicht ausgeschöpft bzw. mit den darin von ihm erstmals erhobenen Rügen das Novenverbot verletzt habe.
Gemäss Art. 16 StGHG hat ein Beschwerdeführer in seiner Beschwerde u.a. seine Parteistellung im vorangegangenen Verfahren nachzuweisen. Danach reicht es nicht aus, dass im Individualbeschwerdeverfahren eine letztinstanzliche Entscheidung angefochten wird, sondern es ist auch erforderlich, dass der Instanzenzug, in dem die mit Individualbeschwerde angefochtene Entscheidung ergangen ist, vom Beschwerdeführer tatsächlich durchlaufen wurde. Mit diesem Erfordernis will der Gesetzgeber eine Öffnung der Beschwerdelegitimation für Verfassungsbeschwerden von am Instanzenzug nicht beteiligten Beschwerdeführern vermeiden (StGH 2017/127, Erw. 1.3 [www.gerichtsentscheide.li]). Im Zusammenhang mit dem Erfordernis der Erschöpfung des Instanzenzuges anerkennt der Staatsgerichtshof auch ein weitgehendes Novenverbot im Individualbeschwerdeverfahren. Der Rechtsprechung zum Novenverbot und zur Erschöpfung des Instanzenzuges liegt das gemeinsame Bestreben zugrunde, dass vor dem Staatsgerichtshof keine Grundrechtsrügen zulässig sein sollen, hinsichtlich welcher die letzte ordentliche Instanz mangels Kenntnis oder jedenfalls mangels entsprechender Rüge keinen Anlass zum Einschreiten und zur Behebung der Grundrechtsverletzung hatte. Entsprechend diesen Erwägungen ist das Kriterium der Erschöpfung des Instanzenzuges auf jede einzelne Grundrechtsrüge anzuwenden (StGH 2013/204, Erw. 2.2; StGH 2004/58, Erw. 4.3 f. [beide www.gerichtsentscheide.li]).
Im Beschwerdefall war der Beschwerdeführer im ganzen ordentlichen Verfahren als dortiger Beschwerdegegner Verfahrenspartei; er hat also im Sinne der erwähnten Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes das gesamte Verfahren „durchlaufen“. Allerdings hat sich der Beschwerdeführer nicht aktiv am ordentlichen Verfahren beteiligt; dies zumal zum einen alle Instanzen ausser dem Verwaltungsgerichtshof zu seinen Gunsten entschieden und zum anderen, weil der Verein C zu seinen Gunsten im Verfahren intervenierte. Nach Auffassung des Staatsgerichtshofes kann es nun aber entgegen dem Vorbringen der Beschwerdegegnerin nicht entscheidend sein, dass der Beschwerdeführer nicht auch noch zusätzlich zu den Interventionen des Vereins C seinerseits aktiv am Verfahren teilnahm. Denn im Lichte des Novenverbots ist wesentlich, dass der Beschwerdeführer im vorliegenden Individualbeschwerdeverfahren keine Rügen erhebt, welche zumindest im Grundsatz nicht auch schon im ordentlichen Verfahren (wenn auch dort vom Verein C) geltend gemacht wurden. Vor diesem Hintergrund hat der Beschwerdeführer nach Auffassung des Staatsgerichtshofes sowohl den Instanzenzug erschöpft als auch nicht gegen das Novenverbot verstossen.
1.5. Demnach sind im Beschwerdefall alle Sachurteilsvoraussetzungen gegeben, so dass materiell auf die vorliegende Individualbeschwerde einzutreten ist.
2. Der Beschwerdeführer rügt unter anderem eine Verletzung der Eigentumsgarantie.
2.1. Art. 34 Abs. 1 LV gewährleistet die Unverletzlichkeit des Privateigentums. Ein Eingriff in die Eigentumsgarantie ist nur zulässig, wenn die entsprechenden Eingriffskriterien, die gesetzliche Grundlage, das öffentliche Interesse und das Verhältnismässigkeitsprinzip, eingehalten werden (siehe statt vieler: StGH 2017/87, Erw. 2.1; StGH 2009/149, Erw. 2.1 [beide www.gerichtsentscheide.li]; StGH 2005/23, LES 2007, 77 [82, Erw. 2.2] mit Verweis auf Herbert Wille, Liechtensteinisches Verwaltungsrecht, LPS Bd. 38, Schaan 2004, 45 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen).
2.2. Im Beschwerdefall hat der Beschwerdeführer gemäss Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes für die beschwerdegegenständliche Liegenschaft *** eine Baubewilligung zu beantragen. Wie in der Gegenäusserung der Beschwerdegegnerin zu Recht ausgeführt wird, heisst dies noch nicht, dass die gegenwärtige Nutzung durch die Mieterin der Liegenschaft tatsächlich nicht zulässig ist. Die Beantwortung dieser Frage wäre erst Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Die Ablehnung eines Baugesuches stellt klarerweise einen Eingriff in die Baufreiheit als Teilgehalt der Eigentumsgarantie dar (vgl. StGH 1997/33, LES 1999, 20 [25, Erw. 5.1 f.]; StGH 1996/29, LES 1998, 13 [17, Erw. 2.3.1 f.] sowie Herbert Wille, a.a.O., 51 f.). Nach Auffassung des Staatsgerichtshofes ist die Eigentumsgarantie aber auch schon durch die im Beschwerdefall vorerst allein relevante Pflicht zur Absolvierung eines Baubewilligungsverfahrens tangiert (vgl. StGH 2006/53, Erw. 3 [www.gerichtsentscheide.li], wo der Staatsgerichtshof auch die Bewilligungspflicht gemäss Grundverkehrsgesetz als Eingriff in die Eigentumsgarantie qualifiziert hat).
2.3. Der Verwaltungsgerichtshof stützt seine Rechtsauffassung, dass im Beschwerdefall ein Baugesuch gestellt werden müsse, auf Art. 72 Bst. b BauG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 BauG und Art. 67 BauG.
Gemäss Art. 72 Bst. b BauG bedarf die Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung einer Baubewilligung.
Laut Art. 64 Abs. 1 BauG müssen Bauten und Anlagen entsprechend ihrer Verwendung nach den Regeln der technischen Wissenschaften und Baukunst so ausgeführt und betrieben werden, dass sie insbesondere den Erfordernissen der mechanischen Festigkeit und Standsicherheit, der Erdbebensicherheit, des Brandschutzes, der Hygiene, der Gesundheit, des Umweltschutzes, der Nutzungssicherheit, des Schallschutzes, der Bauökologie, der Energieeinsparung und des Wärmeschutzes entsprechen. Sie sind so anzulegen und zu unterhalten, dass ihre Benutzer und diejenigen von benachbarten Grundstücken sowie Strassen nicht gefährdet werden.
Gemäss Art. 67 Abs. 1 BauG wird die Art und Zulässigkeit von Betrieben durch die Bauordnung festgelegt. Vorbehaltlich weitergehender Bestimmungen im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung sind der Baubehörde bei Gesuchen für die Errichtung und Veränderung von Bauten, die Immissionen auf die Nachbarschaft erwarten lassen, die Angaben über Art und Umfang des Betriebs, des Warenumschlags und deren Lagerung von Gütern aller Art mit dem Baugesuch mitzuteilen. Bauten und Anlagen, ortsfeste Maschinen oder sonstige ortsfeste technische Einrichtungen dürfen keinen Verwendungszweck haben, der eine das ortsübliche Ausmass übersteigende Belästigung oder eine Gefährdung der Nachbarn erwarten lässt. Ob eine Belästigung das ortsübliche Ausmass übersteigt, ist unter Berücksichtigung der Zonen- und Nutzungsplanung am Standort des Bauvorhabens zu beurteilen (Art. 67 Abs. 3 BauG). Nach Art. 67 Abs. 4 BauG gelten als übermässige Einwirkung im Sinne dieses Artikels insbesondere Rauch, Russ, Dampf, Gerüche, Gas, Lärm, Erschütterungen, Strahlen und störende Lichteinwirkung, welche das ortsübliche Mass übersteigen und den einschlägigen Bestimmungen widersprechen.
Wie der Verwaltungsgerichtshof ausführt, ist vorliegend strittig, ob das Haus *** im Sinne von Art. 72 Bst. b BauG einer anderen Nutzungsart zugeführt oder einem anderen Zweck bestimmt worden ist als bisher. Die Unterinstanzen, der Verein C und in seiner Individualbeschwerde nunmehr auch der Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass durch die temporäre Vermietung der Wohnräume eines Wohnhauses zum Zwecke des Schlafens und Erholens der Wohncharakter unberührt bleibe. Denn der Nutzungszweck der temporär vermieteten Liegenschaft im Sinne eines bloss entgeltlichen Überlassens von Räumen bleibe der gleiche wie bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung. Folglich ergebe sich daraus auch keine Änderung der Nutzungsart und Zweckbestimmung.
Der Verwaltungsgerichtshof hält dem entgegen, die Nutzung von Wohnräumen zum Wohnen (Wohnzweck) sei nach dem allgemeinen Sprachverständnis durch eine gewisse Stetigkeit und Dauerhaftigkeit des Verbleibs gekennzeichnet. Die dauerhafte Widmung einer Wohnung zur kurzfristigen Vermietung und Zurverfügungstellung an Gäste entziehe die Wohnung der dauerhaften Nutzung durch einen Bewohner (und seine Familie) und führe damit zur Aufhebung von Wohnraum im herkömmlichen Sinn. Folglich ändere sich dadurch der Nutzungscharakter. Die Nutzungsänderung sei dann bewilligungspflichtig (Art. 72 Bst. b BauG), wenn Veränderungen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 und Art. 67 BauG zu erwarten seien. Vorliegendenfalls seien solche Veränderungen zu erwarten. Die gastgewerbliche Beherbergung von Gästen möge Auswirkungen auf die Anforderungen an den Brandschutz und die Wohnhygiene haben, ebenso auf die Immissionen auf die Nachbarschaft. Weiters könne sich die Nutzungsänderung auch auf die erforderliche Mindestanzahl an Abstellplätzen auswirken (Art. 61 BauG, Art. 33 BauV). Da es sich bei einem Beherbergungsbetrieb nicht um eine Wohnnutzung handle, sei auch die Frage der Zonenkonformität der Baute betroffen (hier insbesondere Art. 6 Bauordnung Gemeinde Vaduz).
2.4. Hierzu hat der Staatsgerichtshof Folgendes erwogen:
2.4.1. Als Ausgangspunkt für die Beurteilung der Frage, ob im Beschwerdefall eine genügende gesetzliche Grundlage für den Eingriff in die Eigentumsgarantie vorliegt, ist zunächst auf die Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes zur Gesetzesauslegung einzugehen.
Nach dieser Rechtsprechung hat die grammatikalische Auslegung zwar eine „relative Priorität“; dies aber nur insoweit, als die Wortauslegung zwangsläufig den Ausgangspunkt der Auslegungstätigkeit darstellt. Hiervon abgesehen hat die Wortauslegung gegenüber der Auslegung nach der systematischen Stellung der Norm, nach der historischen und schliesslich nach der teleologischen Bedeutung der Norm (allenfalls ergänzt durch die rechtsvergleichende und die verfassungskonforme Auslegung) keinen Vorrang. Dies allein schon deshalb, weil die Entscheidung, ob der Wortlaut einer Bestimmung für den jeweiligen Anwendungsfall einen klaren Sinn ergibt, sich grundsätzlich erst aus dem Kontext, d. h. unter Berücksichtigung einer oder mehrerer weiterer Auslegungsmethoden, beurteilen lässt. Es sind im Sinne eines „Methodenpluralismus“ alle für den jeweiligen Einzelfall relevanten Auslegungsmethoden zu berücksichtigen und deren einander allenfalls widersprechende Ergebnisse im Rahmen einer umsichtigen Güterabwägung zu gewichten. Wenn bei widersprüchlichen Ergebnissen der verschiedenen Auslegungsmethoden eine wertende Abwägung vorzunehmen ist, impliziert dies, dass das Auslegungsergebnis bei entsprechender Gewichtung der anderen Auslegungsmethoden im konkreten Fall dem Wortlaut widersprechen kann (siehe StGH 2017/80, Erw. 2.2; StGH 2010/104, Erw. 3.3.1; StGH 2006/24, Erw. 3.1 [jeweils www.gerichtsentscheide.li]; siehe auch Tobias Michael Wille, Verfassungs- und Grundrechtsauslegung in der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofes, in: Liechtenstein-Institut [Hrsg.], Beiträge zum liechtensteinischen Recht aus nationaler und internationaler Perspektive. FS Herbert Wille, LPS Bd. 54, Schaan 2014, 131 [162 f.]).
2.4.2. Im Beschwerdefall ist die grammatikalische Auslegung wenig ergiebig, da der Gesetzeswortlaut auf die hier relevante Wohnungsnutzung nicht explizit eingeht. Dies spricht aber für sich allein noch nicht gegen die Zulässigkeit des hier zu prüfenden Eingriffs in die Eigentumsgarantie. Vielmehr ist unter Berücksichtigung der anderen Auslegungsmethoden, konkret des mutmasslichen Willens des Gesetzgebers im Sinne der historischen Auslegung sowie der teleologischen Reduktion zu eruieren, ob für den hier vorliegenden Eingriff in die Eigentumsgarantie eine genügende gesetzliche Grundlage besteht.
Hierzu scheint dem Staatsgerichtshof die Feststellung wesentlich, dass Ferienwohnungen seit Jahrzehnten nicht nur im Alpengebiet, sondern auch in normalen Wohnzonen (insbesondere, aber nicht nur in Triesenberg) temporär vermietet werden und dass dies bisher nie ein baurechtliches Problem dargestellt zu haben scheint. Es war bisher, soweit ersichtlich, nie infrage gestellt worden, dass bei einer derartigen Nutzung der Wohncharakter beibehalten werde, zumal dafür auch keine Gewerbebewilligung erforderlich ist (eine solche wird gemäss Art. 13 Abs. 3 Bst. g Gewerbegesetz erst bei einer Beherbergung von mehr als acht Gästen verlangt). Entsprechend überraschend kam dann auch der Befund des hier angefochtenen VGH-Urteils, zumal dessen praktische Auswirkungen aufgrund der Vielzahl der in Liechtenstein entsprechend genutzten Wohnungen beträchtlich sind. Für alle diese Wohnungen müssten nun Baugesuche eingereicht werden – mit der damit verbundenen Rechtsunsicherheit, zumal der zu erwartende Schwall von Gesuchen kaum kurzfristig erledigt werden könnte. Auch der Gesetzgeber scheint in der bisherigen Praxis nie ein Problem gesehen zu haben. Jedenfalls ist auch in den Gesetzesmaterialien zur Totalrevision des Baugesetzes LGBl. 2009 Nr. 44 (siehe BuA Nr. 112/2008, insbesondere 114 f.) sowie zur letzten grösseren Baugesetzrevision LGBl. 2016 Nr. 159 (dort wurde von Art. 71 nur der hier nicht relevante Abs. 6 betreffend Wiederaufbau geändert; siehe BuA Nr. 95/2015, 70 ff.) nichts zu dieser Frage zu finden. Da die Vermietung von Ferienwohnungen von einigem Gewicht für die liechtensteinische Tourismusbranche ist, darf diese legislative Untätigkeit durchaus im Sinne einer historischen Auslegung als Argument gegen die vom Verwaltungsgerichtshof vorgenommene Gesetzesinterpretation herangezogen werden.
Dass die bisherige baurechtliche Beurteilung der temporären Vermietung von Ferienwohnungen bisher nie infrage gestellt wurde, spricht auch gegen die – vom Beschwerdeführer zu Recht als nicht näher belegt gerügte – Annahme des Verwaltungsgerichtshofes, dass diese Nutzung Probleme hinsichtlich Brandschutz, Wohnhygiene, Immissionen auf die Nachbarschaft und die erforderliche Mindestanzahl an Abstellplätzen verursachen könnte. In diesem Zusammenhang erscheint es dem Staatsgerichtshof zudem nicht überzeugend, wenn der Verwaltungsgerichtshof bei der temporären Vermietung von Ferienwohnungen von einem Beherbergungsbetrieb ausgeht. Wie auch der Beschwerdeführer ausführt, macht eine solche Qualifizierung insbesondere im Lichte von Art. 67 Abs. 1 BauG primär dann Sinn, wenn hierfür auch zusätzlich Personal eingesetzt wird; nicht aber, wenn dem Gast einfach eine Wohnung zur Benutzung überlassen wird. Mangels zusätzlichem Personal ist in der Regel nicht ersichtlich, weshalb sich durch eine temporäre Vermietung ein zusätzlicher Verkehr und Parkplatzbedarf ergeben soll. Auch eine teleologische Auslegung von Art. 72 Bst. b BauG führt deshalb nach Auffassung des Staatsgerichtshofes eher dazu, die temporäre Vermietung von Ferienwohnungen nicht als eine ein Baubewilligungsverfahren auslösende Nutzungsänderung zu qualifizieren.
Insgesamt erscheint dem Staatsgerichtshof deshalb die vom Verwaltungsgerichtshof vorgenommene Auslegung von Art. 72 Bst. b BauG nicht gerechtfertigt, so dass die gesetzliche Grundlage für den im Beschwerdefall erfolgten Eingriff in die Eigentumsgarantie fehlt.
2.4.3. Hiervon abgesehen erscheint der durch die hier angefochtene Entscheidung bedingte Eingriff in die Eigentumsgarantie auch nicht verhältnismässig bzw. nicht durch ein genügendes öffentliches Interesse gerechtfertigt. Hierzu kann weitgehend auf die obigen Erwägungen verwiesen werden, wonach die bisherige Praxis offenbar keine Probleme verursacht hat. Zudem würde die Verwaltung, wie erwähnt, von einer Vielzahl von Baugesuchen überrollt, welche nur langsam abgebaut werden könnten und – wiederum aufgrund der bisherigen Erwägungen – in aller Regel mit einer Bewilligung der „Umnutzung“ enden müssten.
Entsprechend ist im Regelfall – und aus der hier angefochtenen Entscheidung ist nicht ersichtlich, weshalb es sich im Beschwerdefall um keinen solchen handeln sollte – für die temporäre Vermietung von Ferienwohnungen kein Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Wenn dagegen konkrete Indizien bestehen, dass mit einer temporären Ferienwohnungsvermietung entgegen dem Regelfall z.B. ein grösseres Verkehrsaufkommen mit zusätzlichem Parkplatzbedarf und/oder erhöhten Immissionen verbunden ist, ist nach wie vor von Amtes wegen oder auf Anzeige hin sehr wohl ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
2.5. Die hier gemachten Erwägungen werden auch durch einen Rechtsvergleich mit der Schweiz bestätigt: Soweit ersichtlich, sind in der schweizerischen Literatur und Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung über Internetplattformen praktisch nur die sich dabei stellenden zivilrechtlichen Fragen ein Thema (konkret: Vereinbarkeit mit Mietvertrag bzw. Stockwerkeigentum; siehe hierzu BGE 144 III 19 [23, E. 4.1] und die dortigen Verweise auf Vischer, Zivilrechtliche Schranken der Wohnungsvermietung über Airbnb, AJP 2017, 483 f.; Wermelinger, Aktuelle Fragen und Probleme aus dem Stockwerkeigentum, in: Aktuelles zum Stockwerkeigentum, Bern 2017, 134 ff.). Eine Ausnahme macht allerdings eine - vom Verwaltungsgerichtshof zitierte und für seine hier angefochtene Entscheidung offensichtlich als Grundlage dienende - Entscheidung des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt. Im Kanton Basel-Stadt besteht aber insofern eine besondere Rechtslage, als dort aufgrund einer Volksinitiative „Bezahlbares und sicheres Wohnen für alle” ein Wohnraumförderungsgesetz geschaffen wurde, auf dessen Grundlage relativ streng beurteilt wird, wann eine bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt. Entsprechend wurde in dieser Entscheidung die über das Internet erfolgende temporäre Vermietung mehrerer Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus als Beherbergung und somit als bewilligungspflichtig qualifiziert (Urteil Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt vom 23.11.2017, VD.2016.139, Erw. 3.2). Aufgrund dieser besonderen Rechtslage scheint der Kanton Basel-Stadt allerdings der einzige zu sein, in dem eine solche generelle Bewilligungspflicht bei temporärer Vermietung von Wohnungen besteht (vgl. hierzu Cipriano Alvarez, Buchungsplattformen im mietrechtlichen Bereich, mietrechtspraxis/mp 2018, 163 [188 ff.]).
Da aber bisher in Liechtenstein entsprechende spezifische rechtliche Vorgaben fehlen, ist es nach Auffassung des Staatsgerichtshofes nicht haltbar, den strengen Beurteilungsmassstab des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt einfach zu übernehmen. Vielmehr muss es wie im Kanton Basel-Stadt auch in Liechtenstein dem Gesetzgeber vorbehalten sein, erforderlichenfalls in dieser Materie von, wie erwähnt, beträchtlicher praktischer Relevanz tätig zu werden. Dabei wäre dann allenfalls auch eine Übergangsregelung zu prüfen, um eine reibungslose Umsetzung des neuen Rechts zu gewährleisten.
2.6. Gemäss diesen Erwägungen fehlt für den durch das angefochtene VGH-Urteil ermöglichten Eingriff in die Eigentumsgarantie die gesetzliche Grundlage; zudem erweist er sich als unverhältnismässig. Der Grundrechtseingriff ist somit nicht zulässig.
3. Aufgrund dieses Befundes war der vorliegenden Individualbeschwerde spruchgemäss Folge zu geben, ohne dass noch auf die weiteren Grundrechtsrügen eingegangen zu werden braucht.
4. Damit erweist sich nunmehr aufgrund der Entscheidung in der Hauptsache auch die Beschwerde der Beschwerdegegnerin vom 11. September 2018 gegen den Präsidialbeschluss vom 7. September 2018 betreffend den Erlass einer vorsorglichen Massnahme als gegenstandslos, sodass das gegenständliche Provisorialverfahren zu StGH 2018/100 unter sinngemässer Anwendung des Art. 42 Abs. 1 StGHG ohne Kostenzuspruch spruchgemäss einzustellen war (StGH 2014/144, Erw. 7 ff.; StGH 2015/27, Erw. 8 ff.; StGH 2017/48, Erw. 3 und StGH 2017/126, Erw. 5; vgl. auch StGH 2006/15, Erw. 7 [www.gerichtsentscheide.li]).
5. Im Kostenspruch waren dem Beschwerdeführer die verzeichneten Kosten für die Individualbeschwerde von CHF 1‘791.25 antragsgemäss zuzusprechen.
Da im Individualbeschwerdeverfahren vor dem Staatsgerichtshof nach ständiger Praxis des Staatsgerichtshofes, an welcher der Staatsgerichtshof auch unter dem neuen GGG festhält (StGH 2018/71, Erw. 4), die Gerichtskosten nicht von der obsiegenden Partei zu tragen sind (vgl. statt vieler: StGH 2000/23, Erw. 5; StGH 2008/69, Erw. 4 [beide abrufbar unter www.gerichtsentscheide.li] und StGH 2017/97, Erw. 4), waren dem Beschwerdeführer die mit Valuta vom 21. August 2018 bereits an die Landeskasse geleisteten Gerichtsgebühren in Höhe von CHF 2‘125.00 zurückzuerstatten.
Die entsprechend der gerade genannte Praxis der unterlegenen Beschwerdegegnerin auferlegten Gerichtsgebühren im Gesamtbetrag von CHF 2‘100.00 setzen sich auf der Basis der gegenständlichen Bemessungsgrundlage von CHF 50‘000.00 aus der Pauschalgebühr für das gegenständliche Individualbeschwerdeverfahren in Höhe von CHF 1‘700.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m Art. 1 Abs. 1 Bst. b, Art. 35 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 GGG) sowie aus der Pauschalgebühr für das Provisorialverfahren in Höhe von CHF 400.00 (Art. 56 Abs. 1 StGHG i. V. m Art. 1 Abs. 1 Bst. b, Art. 35 Abs. 2 und Art. 30 Abs. 1 GGG) zusammen. Im Präsidialbeschluss vom 7. September 2018 zu StGH 2018/100 betreffend den Erlass einer vorsorglichen Massnahme wurde die Auferlegung der Gerichtskosten gemäss ständiger Praxis des Staatsgerichtshofes vom Ausgang des Hauptverfahrens abhängig gemacht. Nachdem der Individualbeschwerde Folge gegeben wird, sind der Beschwerdegegnerin daher nunmehr auch diese Gerichtskosten aufzuerlegen (StGH 2018/71, Erw. 4).
Dieser Beschluss ist endgültig.
Vaduz, den 4. Dezember 2018