VBI 2001/125
Art 5 Abs 2 BUG
Im Baulandumlegungsverfahren sind in dem gegen einen Einleitungsbeschluss erhobenen Beschwerdeverfahren diejenigen Grundeigentümer zu beteiligen sind, welche von einer der Beschwerde allenfalls stattgebenden E in ihren Rechten betroffen sein könnten, dh zumindest den direkt angrenzenden Grundeigentümern ist die Möglichkeit einzuräumen, sich an einem solchen Beschwerdeverfahren zu beteiligen, zur Beschwerde und deren Folgen Stellung zu nehmen und entsprechende Anträge zu stellen. Ob auch den indirekt angrenzenden Eigentümern, welche möglicherweise erst dann direkt betroffen sind, wenn der Beschwerde und allfälligen Anträgen der direkt angrenzenden Grundeigentümer Folge gegeben wird, wird jeweils vom Einzelfall und von den speziellen Gegebenheiten abhängen und zu entscheiden sein.
Art 4 und 5 BUG
Eine Abänderung des Umlegungsperimeters durch die Gemeinde, sei dies nun aus Anlass eines Beschwerdeverfahrens oder aus sonstigen Gründen, ist nur unter Einhaltung der entsprechenden Vorschriften über den Einleitungsbeschluss (Art 4 und 5 BUG) möglich.
Art 1 und 2 BUG
Unter Erschliessung iS des BUG ist grundsätzlich nur eine direkte Erschliessung jedes einzelnen Baugrundstücks über eine öffentliche Strasse zu verstehen, dh eine zweite Bautiefe soll grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erschlossen werden.
1. Am 17.08.1994 fasste die Gemeinde E den B zur Einleitung der Baulandumlegung im Bereich G. Gegen jenen Einleitungsbeschluss reichte der von der Baulandumlegung betroffene Eigentümer W, welcher mit seinem Grundstück direkt an eines der ebenfalls von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücke des A angrenzt, Beschwerde bei der Regierung ein. Aus Anlass jener bei der VBI behängenden Beschwerde beschloss der Gemeinderat der Gemeinde E von sich, das Grundstück des W aus dem Umlegungsperimeter auszunehmen. Der Gemeinderat beschloss sodann am 6. Mai 1998, dass aus raumplanerischer Sicht zudem weitere Grundstücke aus der Umlegung auszunehmen seien.
2. Gegen den von der Gemeinde E am 2. Dezember 1998 erlassenen Neuzuteilungsplan erhob A eine Einsprache, welche mit Schreiben der Gemeinde E vom 17.01.2000 abgewiesen worden ist. Gegen jene abweisende E der Gemeinde E erhob A am 01.02.2000 Beschwerde an die Regierung, welche mit E der Regierung vom 25./26.09. 2001, RA 1/2151-3034, abgewiesen wurde.
Begründet wurde jene ablehnende E zusammengefasst im Wesentlichen damit, dass A gegen den Einleitungsbeschluss keine Beschwerde eingereicht habe und demzufolge der Einleitungsbeschluss betreffend die Baulandumlegung und somit der Umlegungsperimeter der Baulandumlegung in Rechtskraft erwachsen sei, dies unabhängig davon, dass der Gemeinderat der Gemeinde E von sich aus verschiedene Grundstücke aus dem Umlegungsperimeter herausgenommen habe.
Gegen das abgeschlossene Einleitungsverfahren helfe dem A auch nicht die Argumentation weiter, dass sich für seine Grundstücke aufgrund der Ausnahme diverser Nachbarparzellen aus der Baulandumlegung eine völlig neue Situation ergeben haben solle. Dies aus folgenden Gründen. Der Gemeinderat habe im Einleitungsbeschluss den Perimeter der Baulandumlegung festgelegt. Gegen den Einleitungsbeschluss und somit die Aufnahme von Grundstücken in den Perimeter der Baulandumlegung könne Beschwerde bei der Regierung geführt werden. Seien die Bf erfolgreich, so würden ihre Grundstücke aus dem Perimeter ausgenommen, was zu einer Änderung des Umlegungsperimeters führe. Es sei somit durchaus üblich, dass im Verfahren gegen den Einleitungsbeschluss der Umlegungsperimeter gegenüber dem ursprünglich vom Gemeinderat beschlossenen und aufgelegten Perimeter geändert werde. Eigentümer des Umlegungsperimeters, die keine Einsprache gegen den Einleitungsbeschluss erhoben hätten, hätten keinen Anspruch darauf, dass ihnen bei geänderter Situation nach Abschluss des Einleitungsverfahrens nochmals eine Beschwerdemöglichkeit gegen den Umlegungsperimeter geboten werde. Es würde zu einem endlosen Verfahren führen, wenn aufgrund einer Änderung des Umlegungsperimeters den betroffenen Grundeigentümern immer wieder die Möglichkeit der Anfechtung des Perimeters gegeben würde. Es sei gerade Sinn und Zweck des Einleitungsbeschlussverfahrens, dass sobald dieses rechtskräftig sei, der Perimeter fixiert sei und aufgrund des fixierten Perimeters mit der Neuzuteilung der Parzellen begonnen werden könne.
3. A ist Eigentümer der Grundstücke X1, X2, Y und Z, welche vom Umlegungsperimeter umfasst sind. Nachdem gemäss Altbestand eine Verkehrsfläche von nur 3,628 m2 vorhanden ist, muss die daraus resultierende Differenz von 5,837 m2 von den Grundeigentümern anteilsmässig eingebracht werden. Bezogen auf die abzugsbelastete Landfläche von 55,848 m2 ergibt dies einen Abzug von 10.45 %.
Vergleicht man die im Eigentum des A stehenden Gesamtgrundstücksflächen, so ergibt sich zwischen dem Altbestand von insgesamt 7,413 m2 und dem Neubestand von 6,857 m2 eine Differenz von 556 m2 zu Lasten des A. Die Flächen der ersten Bautiefe von 30 m parallel zur L-Strasse wurden dabei generell vom Strassenabzug ausgenommen, dh von diesen Grundstücksflächen wurden keine Abzüge vorgenommen.
Gemäss Neuzuteilungsplan vom 02.12.1998 soll an der nördlichen Grundstücksgrenze des im Eigentum des A stehenden Grundstücks X2 ein Fuss- und Radweg errichtet werden, welcher als Verbindungsweg zwischen der künftigen Siedlungsmitte zur Bushaltestelle an der L-Strasse dienen soll. Die für diesen Fuss- und Radweg benötigte Fläche beträgt 185 m2. Würde dieser Fuss- und Radweg nicht erstellt werden, so ergäbe sich aufgrund der obigen Zahlen und Berechnungen anstelle eines Strassenabzugs von 10.45 % ein Abzug von lediglich 10.12 %.
4. Gemäss Art 1 Baulandumlegungsgesetz (BUG), LGBl 1991/61, können bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebietes durch eine Umlegung neu geordnet werden. Durch die Umlegung sollen nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Baugrundstücke entstehen. Gemäss Art 2 Abs 2 BUG soll mit der Umlegung insbesondere eine zweckmässige Überbauung von teilweise bereits überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden. Nach Art 2 Abs 4 BUG können bebaute Teile von Grundstücken von der Umlegung ausgenommen werden, wenn sie bereits erschlossen sind und dadurch eine Umlegung weder erschwert noch verunmöglicht wird.
Das Verfahren zur Baulandumlegung ist in den Art 4 bis 13 BUG geregelt. Die einzelnen Verfahrensschritte bei der Baulandumlegung lassen sich im Wesentlichen wie folgt gliedern: Abhaltung einer Informationsversammlung vor Beschlussfassung über die Einleitung der Baulandumlegung (Art 4 BUG), Einleitungsbeschluss über die Umlegung (Art 5 BUG), Erstellen des Neuzuteilungsplans (Art 6-9 BUG), Beschlussfassung über den Neuzuteilungsplan und allfällige Überbauungspläne (Art 10 und 11 BUG) sowie Kostenverteilung und Lastenbereinigung (Art 12 und 13 BUG).
Hinsichtlich den Erfordernissen der Informationsversammlung und des Einleitungsbeschlusses kann grundsätzlich auf die entsprechenden Ausführungen der VBI in ihrer E vom 10.12.1997 (VBI 1993/35, veröffentlicht in LES 1998, 149 ff) verwiesen werden.
Gemäss Art 5 Abs 1 BUG ist der B über die Einleitung einer Baulandumlegung in den amtlichen Kundmachungsorganen zu veröffentlichen und den Grundeigentümern des Umlegungsgebietes mitzuteilen, wobei insbesondere Zweck und Umfang der Umlegung ausführlich zu erläutern sind. Gegen den Einleitungsbeschluss des Gemeinderates kann binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der Regierung erhoben werden. Gegen E der Regierung kann binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der VBI erhoben werden (Abs 2).
Unbestritten ist im gegenständlichen Fall, dass A gegen den Einleitungsbeschluss vom 17.08.1994 selbst keine Beschwerde erhoben hat. Fest steht aber, dass W als Grundeigentümer eines benachbarten Grundstücks gegen den Einleitungsbeschluss vom 17.08.1994 Beschwerde erhoben hat. Aus Anlass jener Beschwerde, aber ohne dass die VBI über die letztlich bei ihr behängende Beschwerde des W entschieden hat, hat der Gemeinderat dann mit B vom 06.05.1998 seinen Einleitungsbeschluss vom 17.08.1994 von sich aus abgeändert. Mit jenem B wurden die Grenzen des Umlegungsperimeters teilweise neu festgelegt. Die Grundstücke X1 und X2 des A sind durch diese Abänderung der Grenzen des Umlegungsperimeters insoweit direkt betroffen, als nunmehr nicht nur die westlichen Grenzen der beiden Grundstücke X1 und X2 mit dem Umlegungsperimeter übereinstimmen, sondern auch deren nördliche bzw nordöstliche Grenzen.
Durch diese Abänderung des Umlegungsperimeters hat sich die Ausgangslage für A erheblich verändert. So hätte nach dem ursprünglich von der Gemeinde E am 17.08.1994 gefassten Einleitungsbeschluss bzw Umlegungsperimeter überhaupt keine sachliche Rechtfertigung und damit keine Veranlassung bestanden, die beiden Grundstücke X1 und X2, welche westlich an den ursprünglichen Umlegungsperimeter angrenzen, aus der Baulandumlegung und somit aus dem Umlegungsperimeter auszunehmen. Dies dürfte auch der Grund gewesen sein, weshalb für A damals keine Veranlassung bestanden hat, gegen den Einleitungsbeschluss eine Beschwerde zu erheben. Infolge der Abänderung des Umlegungsperimeters sind aber die beiden Grundstücke X1 und X2 praktisch von drei Seiten durch den Umlegungsperimeter eingeschlossen. Aufgrund dieser besonderen Situation ist zumindest nicht auf den ersten Blick von der Hand zu weisen, weshalb die beiden Grundstücke nicht gleichfalls aus dem Umlegungsperimeter hätten herausgenommen werden können. Wäre der Umlegungsperimeter von Beginn an in der Fassung vom 06.05.1998 festgelegt worden, so wäre die Frage, ob gegen den Einleitungsbeschluss eine Beschwerde zu erheben ist, von A möglicherweise anders beantwortet worden.
Durch die nachträgliche Abänderung des ursprünglichen Umlegungsperimeters wurden die rechtlichen Interessen des A im Bezug auf die beiden Grundstücke X1 und X2 wesentlich tangiert. Es stellt sich daher die Frage, ob diese nachträgliche Abänderung des Umlegungsperimeters rechtmässig zustande gekommen ist.
Die Regierung führte diesbezüglich in der angefochtenen E aus, dass die Argumentation, wonach sich für benachbarten Parzellen aufgrund der Herausnahme diverser Nachbarparzellen aus der Baulandumlegung eine völlig neue Situation ergebe, gegen das abgeschlossene Einleitungsverfahren nicht weiterhelfe. Der Gemeinderat lege im Einleitungsbeschluss den Perimeter der Baulandumlegung fest. Gegen den Einleitungsbeschluss und somit die Aufnahme von Grundstücken in den Perimeter der Baulandumlegung könne Beschwerde bei der Regierung geführt werden. Seien die Bf erfolgreich, so würden ihre Grundstücke aus dem Perimeter ausgenommen, was zu einer Änderung des Umlegungsperimeters führe. Es sei somit durchaus üblich, dass im Verfahren gegen den Einleitungsbeschluss der Umlegungsperimeter gegenüber dem ursprünglich vom Gemeinderat beschlossenen und aufgelegten Perimeter geändert werde. Eigentümer des Umlegungsperimeters, die keine Einsprache gegen den Einleitungsbeschluss erhoben hätten, hätten keinen Anspruch darauf, dass ihnen bei geänderter Situation nach Abschluss des Einleitungsverfahrens nochmals eine Beschwerdemöglichkeit gegen den Umlegungsperimeter geboten werde. Es würde zu einem endlosen Verfahren führen, wenn aufgrund einer Änderung des Umlegungsperimeters den betroffenen Grundeigentümern immer wieder die Möglichkeit der Anfechtung des Perimeters gegeben würde. Es sei gerade Sinn und Zweck des Einleitungsbeschlussverfahrens, dass sobald dieses rechtskräftig sei, der Perimeter fixiert sei und aufgrund des fixierten Perimeters mit der Neuzuteilung der Parzellen begonnen werden könne.
Dieser Argumentation der Regierung vermag sich die VBI nicht anzuschliessen. Der Begriff der Partei in Art 31 LVG bzw der Begriff der Beschwerdeberechtigung in Art 92 LVG ist extensiv zu interpretieren. Insbesondere ist gem Art 92 Abs 1 LVG für jedermann die Beschwerdeberechtigung gegeben, der sich in seinen Rechten oder rechtlich anerkannten oder von der Verwaltungsbehörde zu schützenden Interessen unmittelbar als beschwert betrachtet, er mag am Verfahren vor erster Instanz beteiligt gewesen sein oder nicht.
Auch aus Gründen des rechtlichen Gehörs kann dieser Argumentation der Regierung nicht gefolgt werden. Der Anspruch des rechtlichen Gehörs garantiert dem Einzelnen mit seinem Begehren angehört zu werden, Einsicht in die Akten zu erhalten und sich zu den wesentlichen Punkten eines belastenden Entscheids äussern zu können, also sich zum Sachverhalt in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zu äussern. Es beurteilt sich nach dem Abschluss des gesamten Verfahrens vor allen Instanzen, ob das rechtliche Gehör verletzt worden ist (vgl Kley, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S 251 ff).
Aufgrund dieser Überlegungen ist die VBI der Ansicht, dass im Baulandumlegungsverfahren diejenigen Grundeigentümer am Beschwerdeverfahren zu beteiligen sind, welche von einer der Beschwerde allenfalls stattgebenden E in ihren Rechten betroffen sein könnten. Demzufolge ist in einem gegen den Einleitungsbeschluss erhobenen Beschwerdeverfahren zumindest den direkt angrenzenden Grundeigentümern die Möglichkeit einzuräumen, sich an einem solchen Beschwerdeverfahren zu beteiligen, zur Beschwerde und deren Folgen Stellung zu nehmen und entsprechende Anträge zu stellen. Allenfalls wird sich die Frage stellen, ob nur den direkt angrenzenden Grundeigentümern eines beschwerdeführenden Grundeigentümers diese Möglichkeit eingeräumt werden muss oder auch den indirekt angrenzenden Eigentümern, welche möglicherweise erst dann direkt betroffen sind, wenn der Beschwerde und allfälligen Anträgen der direkt angrenzenden Grundeigentümer Folge gegeben wird. Wer letztlich über eine bevorstehende oder eine mögliche Abänderung des Umlegungsperimeters zu verständigen und am Verfahren zu beteiligen ist, wird jeweils im Einzelfall von den speziellen Gegebenheiten abhängen und zu entscheiden sein.
Die VBI ist sich bewusst, dass sich durch eine solche Beteiligung der angrenzenden Grundeigentümer einerseits das Beschwerdeverfahren verzögern kann und dieses aufwändiger wird. Eine solche Beteiligung ist aber aus besagten Gründen unabdingbar, damit die betroffenen Grundeigentümer ihre rechtlichen Interessen wahrnehmen können. Andererseits aber kann mit einer solchen Beteiligung der allfällig betroffenen Grundeigentümer auch verhindert werden, dass gegen eine Abänderung des Umlegungsperimeters immer wieder erneut Beschwerde erhoben wird und sich so das Verfahren letztlich über noch längere Zeit hinwegzieht.
Nach Ansicht der VBI hätte daher A, wie auch die übrigen direkt angrenzenden Grundeigentümer, in das von W eingeleitete Beschwerdeverfahren betreffend die Abänderung des Umlegungsperimeters miteinbezogen und ihnen dabei die Gelegenheit eingeräumt werden müssen, zur beantragten Abänderung des Umlegungsperimeters Stellung zu nehmen und allenfalls dort zu beantragen, dass auch ihre direkt angrenzenden Grundstücke aus dem Umlegungsperimeter herausgenommen werden.
Im gegenständlichen Fall sieht die Angelegenheit aber noch etwas anders aus. Wenn, wie im gegenständlichen Fall, die Gemeinde (letztlich zwar aus Anlass einer behängenden Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss) von sich aus den Umlegungsperimeter abändert, ohne hierzu eigentlich verpflichtet zu sein, so stellt sich ohnehin die Frage, ob bei einer solchen Abänderung des Umlegungsperimeters nicht analog das Verfahren nach Art 4 und 5 BUG durchzuführen wäre. Obwohl im BUG nicht ausdrücklich vorgesehen, ist nach Ansicht der VBI eine Abänderung des Umlegungsperimeters durch die Gemeinde, sei dies nun aus Anlass eines Beschwerdeverfahrens oder aus sonstigen Gründen, nur unter Einhaltung der entsprechenden Vorschriften über den Einleitungsbeschluss möglich. So hat die VBI in ihrer E vom 24.10.2001, VBI 2001/99, festgehalten, dass die Aufhebung eines Überbauungsplanes in derselben formellen Art und Weise zu erfolgen hat, wie dessen Aufstellung oder Abänderung. Dieselben Überlegungen haben auch für das Baulandumlegungsverfahren zu gelten. Wird daher ein von der Gemeinde beschlossener Umlegungsperimeter von der Gemeinde selbst aufgehoben oder abgeändert, so hat dies in analoger Weise unter Einhaltung der Vorschriften über den Einleitungsbeschluss zu erfolgen. Im gegenständlichen Fall hätte daher die Abänderung des Umlegungsperimeters unter Einhaltung der Vorschriften nach Art 5 BUG erfolgen müssen, dh die Abänderung wäre, mit den entsprechenden Folgen, öffentlich kundzumachen gewesen.
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass durch das Vorgehen der Gemeinde E dem A die Möglichkeit genommen wurde, sich an der Abänderung des Umlegungsperimeters zu beteiligen und dort seine rechtlichen Interessen geltend zu machen, dh der Anspruch des A auf rechtliches Gehör wurde verletzt.
5. Nachdem A einerseits im gegenständlichen Verfahren die Möglichkeit hatte, seine rechtlichen Interessen darzulegen und somit die Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt ist (StGH 2001/11) und sich andererseits aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt, dass die von A geltend gemachten Argumente nicht stichhaltig sind und deshalb keine Veranlassung bestanden hat bzw besteht, die Grundstücke X1 und X2 des A aus dem Umlegungsperimeter herauszunehmen, konnte von einer Aufhebung des Beschlusses und einer Zurückverweisung abgesehen werden.
Gemäss Art 8 Abs 1 BUG werden von den in die Umlegung einbezogenen Grundstücken die dem Umlegungsgebiet dienenden Flächen für Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen ausgeschieden. Diese Flächen sind in Gemeindeeigentum zu überführen. Flächen mit Natur- und Landschaftswerten sowie bei Bedarf Flächen für Spielplätze, Grünflächen und weitere den gemeinsamen Bedürfnissen des Umlegungsgebietes dienenden Anlagen können ebenfalls ausgeschieden und in Gemeindeeigentum überführt werden (Abs 2). Die Ausscheidung von Land gem Abs 1 und 2 erfolgt dabei unter verhältnismässiger Belastung der betroffenen Grundeigentümer.
Wie bereits ausgeführt, wurden diejenigen Grundstücke, welche direkt an die L-Strasse, die E-Strasse oder den K-Platz angrenzen, in einer ersten Bautiefe von 30 m von einem solchen Flächenabzug nach Art 8 BUG ausgenommen, zumal diese Grundstücke (mit einer Gesamtfläche von 21,783 m2) bereits durch besagte Strassen erschlossen sind. Der Abzug für die Ausscheidung von Land gem Art 8 BUG für das restliche Gebiet des Umlegungsperimeters (mit einer Gesamtfläche von 55,848 m2) beträgt 10.45 %. Nachdem gem Art 8 Abs 3 BUG sämtliche betroffenen Grundeigentümer verhältnismässig mit solchen Flächenabzügen belastet werden, bedeutet dies, dass A und somit jeder Grundeigentümer im Umlegungsperimeter für öffentliche Verkehrsflächen Land beisteuert, aus welchen Verkehrsflächen er möglicherweise selbst überhaupt keine Vorteile zieht.
Wenn die Gemeinde der Ansicht ist, dass die Erstellung eines Fuss- und Radwegnetzes im Umlegungsperimeter erforderlich ist, dann hat A daher, wie jeder andere betroffene Grundeigentümer, entsprechend anteilsmässig dazu beizusteuern. Die VBI vermag im Übrigen keine Gründe zu erkennen, weshalb das Umlegungsgebiet nicht mit einem Fuss- und Radwegnetz versehen und weshalb der Fuss- und Radweg an der nördlichen Grundstücksgrenze zu X2 nicht erstellt werden soll, zumal dieser Fuss- und Radweg die Verbindung der neu geschaffenen Siedlungsmitte auf direktem Wege mit der Bushaltestelle an der L-Strasse herstellen wird. Es dürfte unstrittig sein, dass Fuss- und Fahrwege nur dann sinnvoll sind und tatsächlich benutzt werden, wenn sie möglichst kurz und direkt gehalten sind. Selbstverständlich wäre, wie A ausführt, ein Umweg über die A-Strasse grundsätzlich möglich. Nachdem aber vor allem Fussgänger Umwege meiden und durch die Zurverfügungstellung eines Fuss- und Fahrwegnetzes die betroffenen Bewohner angeregt werden sollen, dasselbe zu nutzen, ist ein solches Fuss- und Radwegnetz möglichst kurz und ohne Umwege zu gestalten.
6. Die Baulandumlegung hat zum Zweck, wie dies bereits ausgeführt wurde, die vom Umlegungsperimeter bzw die von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücke zweckmässig zu gestalten und zu erschliessen. Neben der zweckmässigen Gestaltung und Erschliessung soll auch das Ziel einer besseren Nutzung des Baugebietes erreicht werden. Der Umlegungsperimeter umfasst in der Regel dabei bereits bebaute und noch gänzlich unbebaute Grundstücke. Bebaute Grundstücke können nur dann aus dem Umlegungsperimeter ausgenommen werden, wenn sie bereits erschlossen sind und dadurch eine Umlegung weder erschwert noch verunmöglicht wird.
Durch die Definition und die Festlegung des Umlegungsperimeters sind automatisch gewisse Anpassungszwänge dergestalt gegeben, dass diejenigen Grenzen der von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücke, welche identisch mit dem Umlegungsperimeter sind, nicht angepasst werden können, dh diese Grenzen bleiben in jeglicher Hinsicht unverändert bestehen. Von der Umlegung betroffen sind somit ausschliesslich die Grundstücksgrenzen innerhalb des Umlegungsperimeters.
In ihrer E vom 10.12.1997, VBI 1993/35 (veröffentlicht in LES 1998, 149 ff) hat die VBI ausgeführt, dass unter dem Begriff "Erschliessung" iS des BUG nur verstanden werden kann, für sämtliche im Umlegungsperimeter gelegenen Grundstücke eine Zufahrtsmöglichkeit, dh eine gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse zu schaffen bzw die Grundstücke in geeigneter Weise für sämtliche erforderlichen Werkleitungen zugänglich zu machen.
Diese Ausführungen der VBI sind insoweit zu ergänzen, dass mit der Erschliessung der einzelnen Grundstücke grundsätzlich nur eine direkte Erschliessung über eine öffentliche Strasse gemeint sein kann. Grundstücke eines Eigentümers, welche sich über mehr als eine Bautiefe erstrecken, wie im gegenständlichen Fall diejenigen X1 und X2 des A, sind deshalb gleichfalls in den Umlegungsperimeter miteinzubeziehen, zumal die Erschliessung der zweiten Bautiefe grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erfolgen soll, sondern direkt über eine öffentliche Strasse.
Was nun das beschwerdegegenständliche Grundstück X2 betrifft, so zeigt sich aus dem Neuzuteilungsplan im Vergleich zum Altbestand, dass die zweite Bautiefe des Grundstücks X2 erst durch die Baulandumlegung eine direkte Erschliessung an eine öffentliche Strasse erhält. Diese öffentliche Erschliessung ist, entgegen den Ausführungen des A, selbst dann gegeben, wenn das Grundstück X2 nicht direkt an die öffentliche "Strasse" angrenzt, sondern nur an einen "Kehrplatz", welcher wiederum eine öffentliche Verkehrsfläche darstellt. Über einen solchen Kehrplatz ist der jederzeitige und ungehinderte Zugang über die Erschliessungsstrasse zum Grundstück X2 gewährleistet. Insoweit ist der Einbezug dieses Grundstücks in die Baulandumlegung gerechtfertigt, zumal auch nur die zweite Bautiefe vom Abzugsprozent betroffen ist.
Was nun das beschwerdegegenständliche Grundstück X1 anbelangt, so ist die Situation etwas anders gelegen. Richtig ist, wie dies auch die Unterinstanzen festgehalten haben, dass die zweite Bautiefe des Grundstücks X1 durch die Baulandumlegung keinen direkten Vorteil geniesst und insbesondere durch die Baulandumlegung nicht in den Genuss einer direkten Erschliessung an eine öffentliche Strasse gelangt. Insoweit erleidet das Grundstück X1 mit der in der zweiten Bautiefe gelegenen Grundstücksfläche von 356 m2 einen Nachteil, als von dieser Fläche ein Abzug von 10.45 % gemacht wird, was einer Fläche von 38 m2 entspricht. Die zweite Bautiefe des Grundstücks X1 gibt für die Baulandumlegung somit 38 m2 an Fläche ab, ohne hierfür eine direkte Gegenleistung bzw einen direkten Vorteil zu erlangen. Würde man nur diese Argumente betrachten, so hätte man nach Ansicht der VBI das Grundstück X1 durchaus auch aus dem Umlegungsperimeter herausnehmen können.
Folgende Gründe sprechen aber für die Zulässigkeit des Einbezugs dieses Grundstücks X1 in die gegenständliche Baulandumlegung. Ausschlaggebend ist hier, dass A Eigentümer beider direkt aneinander grenzenden Grundstücke X1 und X2 ist. Diese beiden Grundstücke können daher, obwohl sie nicht miteinander vereinigt wurden, als Einheit betrachtet werden. So wurden auch die Grundstücke Y und Z, welche beide im Eigentum des A stehen und welche beide von der gegenständlichen Baulandumlegung betroffen sind, als Einheit betrachtet und auch vereinigt. Ergänzend kommt hinzu, dass die zweite Bautiefe des Grundstücks X1 aufgrund der Grundstücksform für sich allein wohl nicht zweckmässig überbaut werden kann, so dass eine Überbauung der zweiten Bautiefe des Grundstücks X1 sinnvollerweise und zweckmässigerweise wohl nur im Zusammenhang mit einer Überbauung der zweiten Bautiefe des Grundstücks X2 erfolgen kann und damit indirekt auch eine Erschliessung über X2 möglich wird. Aus diesen Gründen ist daher auch das Grundstück X1 zu Recht in den Umlegungsperimeter aufgenommen worden.
Wäre die Argumentation des A richtig, dass seine beiden Grundstücke X1 und X2 nur deshalb schon aus dem Umlegungsperimeter auszunehmen sind, weil die ersten Bautiefen direkt durch die L-Strasse erschlossen sind und die zweite Bautiefe über die erste Bautiefe erschlossen werden könne, so müsste dieses Argument gleichfalls auch für die Grundstücke Q, R und S gelten, welche gleichfalls an der L-Strasse gelegen sind und über zwei Bautiefen verfügen. Dies würde letztlich dann soweit führen, dass Grundstücke, welche bereits durch eine öffentliche Strasse erschlossen sind, überhaupt nicht mehr in eine Baulandumlegung miteinbezogen werden könnten. Dies ist aber keineswegs iS des Baulandumlegungsgesetzes (insbesondere Art 1 BUG).
Darüberhinaus muss berücksichtigt werden, dass die Grundstücke eines von der Baulandumlegung betroffenen Grundeigentümers als Einheit zu betrachten sind, dh es kann nicht für jedes einzelne Grundstück eine Individuallösung getroffen werden. Gesamthaft gesehen profitiert A von der gegenständlichen Baulandumlegung insoweit, als einerseits die zweite Bautiefe des Grundstücks X2 wie andererseits auch die beiden Grundstücke Y und Z durch die Baulandumlegung überhaupt einer öffentlichen Erschliessung zugeführt werden. Im Gegensatz dazu ist der dem A im Zusammenhang mit dem Grundstück X1 durch die Baulandumlegung entstehende Nachteil als vernachlässigbar zu betrachten.
8. Gemäss Art 12 Abs 1 BUG ermittelt eine vom Gemeinderat bestellte Schätzungskommission nach Rechtskraft des neuen Zuteilungsplans den Kostenverteiler sowie die Entschädigung im Verhältnis der neu zugeteilten Parzellen zum gesamten Umlegungsgebiet und im Verhältnis der aus der Umlegung erwachsenen Vor- und Nachteile. Bei einer Wertumlegung sind die Wertunterschiede zu berücksichtigen.
Aus dieser Bestimmung folgt, dass nicht zwingend sämtliche Grundstücke, welche von einer Baulandumlegung betroffen sind, nur Vorteile aus der Baulandumlegung geniessen können und müssen, sondern unter Umständen mit der Baulandumlegung auch Nachteile verbunden sind. Diese Nachteile sind gem Art 12 Abs 1 BUG entsprechend zu entschädigen. Diesbezüglich kann den Ausführungen der Regierung in der angefochtenen E zugestimmt werden, wonach Parzellen oder Parzellenteile, die durch die Baulandumlegung keine Erschliessung und somit keine Vorteile erlangen, bei der Festlegung des Kostenverteilers entsprechend zu berücksichtigen sind und nicht anstelle dessen aus dem Abzugsperimeter auszunehmen sind. Vom Abzugsperimeter werden lediglich solche Parzellen bzw Parzellenteile ausgenommen, die in der ersten Bautiefe an eine öffentliche Strasse angrenzen und durch diese erschlossen sind.