VBI 2001/18
Art 5 und 6 GVG
Bestätigung der Rechtsprechung, dass Familienstiftungen Grundstücke zur Deckung eines inländischen Wohnbedürfnisses ihrer Begünstigten erwerben können. Dabei wird Art 3 Abs 1 lit a GVG analog angewandt, so dass eine Bewilligung selbst dann zu erteilen ist, wenn das Wohnbedürfnis der Stiftungsbegünstigten bereits gedeckt ist, die Stiftung jedoch das Grundstück von einem nahen Verwandten des Stiftungsbegünstigten erwirbt.
1. Der Beschwerde vom 24.01.2001 gegen die E der Landesgrundverkehrskommission des Fürstentums Liechtenstein vom 13.12.2000, G 2000.0022-9, wird stattgegeben und die angefochtene E wird dahingehend abgeändert, dass sie lautet wie folgt:
"1. Die Beschwerde des Rechtsdienstes der Regierung vom 21.06.2000 gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell vom 31.05.2000 wird abge-wiesen und die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.
1. Am 24.05.2000 beantragte die Bf bei der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell die grundverkehrsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 10.05.2000, mit welchem Herr X der Bf (X Familienstiftung) seine Liegenschaft Ruggeller Parz Nr 1, mit 2134 m² zum Preis von CHF 5000.- (Steuerschätzwert) verkaufte. Begründet wurde dieser Antrag damit, dass das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses diene und der Erwerber seinen Wohnsitz im Inland habe.
2. Die Gemeindegrundverkehrskornmission Ruggell genehmigte in ihrer Sitzung vom 31.05.2000 den erwähnten Kaufvertrag.
3. Gegen diese E der Gemeindegrundverkehrskommission Ruggell erhob der Rechtsdienst der Regierung am 21.06.2000 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission.
Diese Beschwerde wurde im Wesentlichen damit begründet, dass sich aus der E VBI 1999/70 und 71 einige Fragen stellten. Der Grundbesitz einer Stiftung könne in keinem Register eingetragen und angemerkt werden. Die Erstbegünstigte der Bf sei Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus überbauten Grundstückes in Triesenberg mit 1192 m², so dass das Wohnbedürfnis bereits gedeckt sei. Ausserdem habe sich der Stifter der Bf nicht seiner Rechte begeben.
4. Die Landesgrundverkehrskommission entschied zu G 2000.0022-9, der Beschwerde des Rechtsdienstes vom 21.06.2000 Folge zu geben und die angefochtene E der belangten Gemeindegrundverkehrskommission vom 31.05.2000 dahingehend abzuändern, dass dem Kaufvertrag vom 10.05.2000 zwischen Herr X als Verkäufer einerseits und der Bf als Käuferin andererseits die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Begründet wurde diese E im Wesentlichen damit, dass gem E der VBI vom 17.11.1999 zu VBI 1999/70 gewisse Kriterien erfüllt sein müssten, damit eine Familienstiftung eine Liegenschaft zur Abdeckung des gegenwärtigen Wohnbedürfnisses erwerben könne. Das Wohnbedürfnis der Erstbegünstigten der Bf sei jedoch durch das in ihrem Eigentum befindliche, mit einem Wohnhaus überbaute Grundstück bereits gedeckt. Die Genehmigung des vorliegenden Rechtsgeschäftes käme demnach unter Beachtung des von der VBI postulierten Anrechnungsprinzips einer vom Gesetz verpönten Grundstücksakkumulation gleich.
5. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission erhob die Bf am 24.01.2001 rechtzeitig Beschwerde an die VBI.
Begründet wurde diese Beschwerde im Wesentlichen damit, dass die gegenständliche Liegenschaft mittels Kaufvertrag zwischen Ehegatten bewilligungsfrei übertragen werden könnte und es somit durch das verfahrensgegenständliche Geschäft nicht zu einer weiteren Konzentration von Grundstücken komme, sondern vielmehr die bestehende Streuung erhalten bleibe.
8. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die Feststellungen der Landesgrundverkehrskommission in der angefochtenen E verwiesen werden (Art 101 Abs 4 LVG).
10. Zu der grundsätzlichen Entscheidung, ob liechtensteinische Familienstiftungen inländische Grundstücke erwerben können, insbesondere solche Grundstücke, die zur Deckung eines inländischen Wohnbedürfnisses (vgl Art 6 Abs 1 lit a GVG, Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1993/49, in der gültigen Fassung) dienen, kann auf die E der VBI vom 17.11.1999 zu VBI 1999/70 und 71, veröffentlicht in LES 2000, 15, verwiesen werden. Die darin eingeschlagene Rechtsprechung wurde durch die VBI in ihren E vom 12.04.2000 zu VBI 2000/13 und 14 sowie vom 12.04.2000 zu VBI 1999/12 bestätigt.
Gemäss den Ausführungen des Rechtsdienstes in seiner Gegenäusserung vom 21.02.2001 stellen sich jedoch für den Rechtsdienst aus dieser Rechtsprechung einige Fragen. Zu diesen soll hiermit kurz Stellung genommen werden.
a). Der Rechtsdienst meint, dass aus der E VBI 1999/70 und 71 nicht klar hervorgehe, ob nur das berechtigte Interesse des Erstbegünstigten oder auch des Zweitbegünstigten, Drittbegünstigten etc geprüft werden müsse. Ebenso unklar sei, ob bei der Anrechnung das Wohn- bzw das Erholungsbedürfnis nur beim Erstbegünstigten durch die Stiftung gedeckt werde oder auch bei den anderen Begünstigten, die dem Erstbegünstigten im Range nachgingen. Zweiteres würde bedeuten, dass sobald jemand zum Begünstigten für ein Stiftungsgrundstück in der Wohnzone bestellt worden sei, er selber kein eigenes Wohnbedürfnis mehr geltend machen könne. Hierzu ist auszuführen, dass es - soweit keine Umgehungsabsicht erkennbar ist - nur das berechtigte Interesse des Erstbegünstigten geprüft werden muss und somit zu berücksichtigen ist. Die grundverkehrsrechtliche Stellung der Zweit- und nachfolgenden Begünstigten ist ähnlich zu beurteilen wie die gesetzlichen Erben eines (noch lebenden) Grundstückeigentümers, also in keiner Art und Weise. Damit wird durch das Eigentum einer Familienstiftung an einem inländischen Grundstück das Wohn- bzw Erholungsbedürfnis des Erstbegünstigten und nicht allfälliger Zweitbegünstigter gedeckt, solange die Zweitbegünstigten tatsächlich dieses Grundstück nicht benutzen können, weil ein Erstbegünstigter ihnen vorgeht. Dieser Erstbegünstigte kann seinerseits keine inländischen Grundstücke mehr erwerben, die sich zur Deckung jenes Bedürfnisses eignen, das bereits durch die Grundstücke der Stiftung gedeckt wird.
b). Der Rechtsdienst stellt weiter die Frage, ob eine Stiftung zur Gänze oder nur partiell der Aufsicht der Regierung unterstellt ist.
Hierzu ist auszuführen, dass sich eine Familienstiftung zur Gänze der Aufsicht der Regierung zu unterstellen hat. Damit wird sichergestellt, dass die Regierung jederzeitigen und voll umfassenden Einblick in sämtliche stiftungsrelevanten Informationen nehmen kann und so sicherstellen kann, dass das Grundverkehrsgesetz nicht umgangen wird.
c). Der Rechtsdienst stellt die Frage, wie er eine umfassende Kontrolle von grundverkehrsbehördlichen Rechtsgeschäften ausüben solle, wenn gem Art 15 Abs 2 GVG ihm gar nicht sämtliche grundverkehrsrechtlichen Rechtsgeschäfte zur Genehmigung vorgelegt werden müssen bzw vorgelegt werden.
Es ist dem Rechtsdienst der Regierung insoweit zuzustimmen, dass es ein grundsätzliches Problem des GVG ist, wie der Missbrauch bzw die Umgehung dieses Gesetzes verhindert werden kann, zumal keine zentrale Stelle, wie etwa der Rechtsdienst der Regierung, sämtliche Grundverkehrsgeschäfte "zu Gesicht bekommt". So stellt sich etwa die Frage, wie verhindert werden kann, dass ein Ehegatte dem anderen Ehegatten ein Baugrundstück bewilligungsfrei überträgt, anschliessend ein neues Grundstück gem den Erwerbstatbeständen von Art 6 Abs 1 lit a, b oder c erwirbt, dieses wieder dem anderen Ehegatten überträgt, dann wieder ein neues Grundstück erwirbt, dem anderen überträgt usw. Solche Vollzugsprobleme, die dem heutigen GVG immanent sind, können jedoch nicht dem redlich handelnden Bürger angelastet werden und es darf insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass aufgrund einer theoretischen Umgehungsmöglichkeit des GVG eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern ist (vgl hierzu auch VBI 2000/154 vom 14.02.2001). Ausserdem ist gerade im vorliegenden Fall bzw generell bei Familienstiftungen darauf zu verweisen, dass jeglicher Erwerb von Grundstücken durch eine Familienstiftung bewilligungspflichtig ist und somit dem Rechtsdienst der Regierung vorgelegt werden muss. Der Rechtsdienst der Regierung hat insoweit also sehr wohl einen Überblick über sämtliche relevanten Rechtsgeschäfte. Es besteht einzig das organisatorische "Problem" des Rechtsdienstes der Regierung, dass er sich bei der Beurteilung eines Rechtsgeschäftes daran erinnern muss, dass eine bestimmte Familienstiftung früher schon einmal ein Rechtsgeschäft durchführte.
d). Der Rechtsdienst stellt weiter die Frage, ob sich im vorliegenden Fall der Stifter tatsächlich seiner Rechte begebe, wenn er Mitglied des Stiftungsrates der Familienstiftung ist.
Diese Frage ist zu bejahen. Die VBI fordert in ihrer bisherigen Rechtsprechung lediglich, dass der Stifter sich seiner Mitwirkungspflichten als Stifter (nicht aber auch als Stiftungsrat) in der betroffenen Familienstiftung begeben muss (vgl VBI 2000/13 und 14 S 13).
11. Vorliegendenfalls stellt sich die Frage, ob die Bf eine Wohnliegenschaft von ihrem Stifter erwerben darf, wenn die Erstbegünstigte der Stiftung bereits Eigentümerin einer anderen Wohnliegenschaft ist.
Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert diesbezüglich in der angefochtenen Entscheidung, dass die VBI einen solchen Erwerb ausschliesse, denn ansonsten komme es unter Beachtung des postulierten Anrechnungsprinzips zu einer vom Gesetz verpönten Grundstücksakkumulation. Die Argumentation, der Stifter könnte das Kaufobjekt genehmigungsfrei rechtsgeschäftlich der Erstbegünstigten, also seiner Ehegattin übertragen, sei nicht relevant, da die Landesgrundverkehrskommission nur die ihr tatsächlich vorliegenden konkreten Rechtsgeschäfte zu beurteilen habe.
Der Rechtsdienst argumentiert, dass die Erstbegünstigte der Bf bereits Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus überbauten Grundstückes in Triesenberg mit einer Fläche von 1192 m² sei. Besitze oder erwerbe jemand einen Bauplatz oder ein Einfamilienhaus, so sei sein Wohnbedürfnis in der Regel gedeckt. Zum Ankauf eines weiteren Grundstückes müsse ein neuer Erwerbsgrund vorliegen, der als berechtigtes Interesse iS des Gesetzes angesehen werden könne. Die Erstbegünstigte der Bf habe somit ihr Wohnbedürfnis bereits gedeckt. Ihr Wohnbedürfnis könne deshalb durch den Erwerb des kaufgegenständlichen Grundstückes durch die Bf nicht mehr gedeckt werden.
Die Bf bringt vor, es gehe in der E VBI 1999/70 und 71 darum, dass die Grundsätze des Grundverkehrsgesetzes nicht umgangen würden. Würde die gegenständliche Liegenschaft mittels Kaufvertrag zwischen den Ehegatten, also zwischen dem Verkäufer und seiner Ehegattin (also der Erstbegünstigten der Beschwerdeführerin) übertragen, so handelte es sich um ein bewilligungsfreies Geschäft gem Art 3 Abs 1 lit a GVG. Es finde somit keine weitere Konzentration statt. Das Erfordernis des "Erhaltens der bestehenden Streuung" gem VBI 1999/70 sei somit erfüllt. Ausserdem sei das Wohnbedürfnis der Erstbegünstigten der Bf durch die bereits in ihrem Eigentum befindliche Liegenschaft in Triesenberg nicht gedeckt, denn es handle sich zwar um ein bewohnbares Haus, welches vermietet sei, doch wohne die Familie X seit langem in Ruggell im gegenständlichen Wohnhaus, welches vor kurzem auch für ihre Zwecke umgebaut und erweitert worden sei. Die Familie habe sich in dieser Gemeinde eingelebt und sei dort heimisch. Die Liegenschaft in Triesenberg decke somit das Wohnbedürfnis der Familie tatsächlich nicht. Die Verweigerung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung würde weiters bewirken, dass in eine Familienstiftung nur eine in der Bauzone befindliche Liegenschaft, nur ein Wohnhaus, nur eine Liegenschaft im Berggebiet etc eingebracht werden dürfe. Es würde weiters bedeuten, dass ein Erstbegünstigter keinen entsprechenden Grundbesitz im eigenen Namen haben dürfte bzw dass er gezwungen wäre, diese zu verkaufen bzw ebenfalls in die Familienstiftung einzubringen. In der Konsequenz dürfte dann auch eine Familienstiftung nur eine solche Liegenschaft besitzen. All das würde dem Zweck der Familienstiftung vollkommen widersprechen.
Die VBI ist der Ansicht, dass Art 3 Abs 1 GVG, insbesondere Art 3 Abs 1 lit a GVG auch bei Familienstiftungen nicht völlig ausser Betracht bleiben kann. Sie hat in ihrer bisherigen Rechtsprechung ausgeführt, dass Familienstiftungen Grundstücke aufgrund des Erwerbtatbe-standes von Art 5 GVG erwerben können, dies allerdings unter analoger Anwendung von Art 6 Abs 1 lit a und c GVG. Ist dem aber so - wovon weiterhin auszugehen ist, solange das GVG nicht abgeändert wird - ist aber auch Art 3 Abs 1 lit a GVG analog anzuwenden. Angewandt auf den vorliegenden Fall bedeutet dies in einem ersten Schritt - unter völliger Ausserachtlassung der Bf - dass Herr X sein verfahrensgegenständliches Ruggeller Wohngrundstück jederzeit gem Art 3 Abs 1 lit a GVG bewilligungsfrei an seine Ehegattin übertragen kann, obwohl die Ehegattin bereits Eigentümerin eines Triesenberger Wohngrundstückes und weiterer Grundstücke ist. Diese Rechtslage soll auch analog bei Einschaltung einer reinen Familienstiftung, welche ausschliesslich Begünstigte der Familie X umfasst, gelten. Andernfalls könnte die Familie X das gleiche Resultat dadurch erzielen, dass Frau X ihr Triesenberger Wohngrundstück in eine zweite (reine) Familienstiftung einbringt. Nötigenfalls könnte sie alle ihre weiteren Grundstücke in weitere dementsprechend viele Familienstiftungen einbringen. Dies würde jedoch zu einem absurden und wirklichkeitsfremden Resultat führen, welches den Grundsätzen des GVG, insbesondere jenem von Art 3 Abs 1 lit a zuwider laufen würde.
Somit ist der verfahrensgegenständliche Kauf gem Art 5 GVG unter analoger Anwendung von Art 6 Abs 1 lit a und Art 3 Abs 1 lit a GVG zu genehmigen.
Dieses Resultat führt jedoch zur Problematik, dass sich der Verkäufer nun auf den Standpunkt stellen könnte, er dürfe ein anderes inländisches Grundstück kaufen, um sein bereits gegebenes inländisches Wohnbedürfnis zu decken, denn er habe ja kein entsprechendes inländisches Grundstück (mehr) (Art 6 Abs 1 lit a GVG). Dem ist jedoch bereits an dieser Stelle entgegen zu halten, dass ein solcher Standpunkt darauf hinauslaufen würde, das Grundverkehrsgesetz offensichtlich zu umgehen und zu missbrauchen. Es geht nämlich nicht an, dass sich ein Ehegatte unter (analoger) Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG seiner Grundstücke begibt, um dadurch die Möglichkeit zu erhalten, weitere Grundstücke zu erwerben. Ein solches Vorgehen würde tatsächlich zu einer verpönten und damit unzulässigen Kumulation von Grundeigentum führen. Konkret bedeutet dies, dass sich nicht nur die Erstbegünstigte der Bf, also Frau X, das verfahrensgegenständliche Ruggeller Wohngrundstück anrechnen lassen muss, sondern auch Herr X.
Weiters ist zur Klarstellung darauf hinzuweisen, dass auch die Bf nicht beliebig viele Grundstücke erwerben darf. Grundsätzlich darf sie also nur ein Grundstück, welches zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses ihrer Erstbegünstigten dient, erwerben. Ausnahmen sind nur dort möglich, wo Art 3 Abs 1 GVG analog angewandt werden kann. Weiters wird nochmals klargestellt, dass ein Erstbegünstigter einer Familienstiftung sich den Grundbesitz der Stiftung anrechnen lassen muss, also selbst keine Grundstücke mehr erwerben darf, die dem gleichen Zweck dienen, welchem das im Eigentum der Stiftung stehende Grundstück bereits dient.
12. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 in Verbindung mit Art 36 Abs 1 LVG.