VBI 2002/72
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz des Fürstentums Liechtenstein hat durch die Rekursrichter lic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender, Dr.iur. Christian Batliner, Werner Nigg, Dr.iur. Nicolaus Ruther, lic.iur. Marion Seeger
in der Beschwerdesache des
Beschwerdeführers: BF 9492 Eschen
vertreten durch:
Dr.iur. Hanspeter Jehle Rechtsanwalt 9490 Vaduz
wegen: Genehmigung des Neuzuteilungsplans der Baulandumlegung "Bölsfeld"
gegen die: Entscheidung der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 09./11. Juli 2002, RA 2002/1112-3034
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 20. November 2002
entschieden:
1. Der Beschwerde vom 31. Juli 2002 gegen die Entscheidung der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 9./11. Juli 2002, RA 2002/1112-3034, wird insoweit Folge gegeben, als sowohl die Entscheidung der Regierung vom 9./11. Juli 2002 wie auch die Entscheidung der Gemeinde Eschen vom 6. Dezember 2000 / 11. Januar 2001 aufgehoben werden und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an die Gemeinde Eschen zurückverwiesen wird.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land Liechtenstein.
1. Vom 2. bis 16. Mai 2000 fand die öffentliche Planauflage des Neuzuteilungsplans der Baulandumlegung "Bölsfeld", Gemeinde Eschen, statt.
Innert offener Frist hat der Beschwerdeführer am 29. Mai 2000 Einsprache gegen den Neuzuteilungsplan der Baulandumlegung "Bölsfeld" bei der Gemeinde Eschen eingereicht.
2. Mit Entscheidung vom 6. Dezember 2000 / 11. Januar 2001 hat der Gemeinderat der Gemeinde Eschen die Einsprache vom 29. Mai 2000 abgewiesen. In der Entscheidung wurde ausgeführt, dass der Gemeinderat den Einleitungsbeschluss zur Durchführung der Baulandumlegung "Bölsfeld" am 16. Dezember 1998 gefasst habe und dieser Einleitungsbeschluss seit dem 7. April 1999 auf den Grundbuchblättern angemerkt sei. Während der Kaufverhandlungen der Liegenschaft Parz.Nr. 1029 mit dem vormaligen Eigentümer A habe der Beschwerdeführer nach eigenen Angaben noch nicht gewusst, dass das Kaufobjekt bereits rechtskräftig in die Baulandumlegung einbezogen worden sei. Der Beschwerdeführer habe die Liegenschaft Parz.Nr. 1029 mit Kaufvertrag vom 15. Mai 1999 erworben. Das Wohnhaus des Beschwerdeführers weise keine Garage und keinen normgerechten Auto-Abstellplatz (Wendemöglichkeit) auf. Die Art. 16, 17 und 18 der Verordnung zum Baugesetz seien im vorliegenden Fall bis anhin nicht erfüllt. Eine Änderung des Neuzuteilungsplans zur Verlegung der Erschliessungsstrasse um eine Bautiefe hangabwärts würde für die oberhalb der Strasse eingeteilten Bauplätze nur erschwerte Verkehrserschliessungen zulassen. Auch das unterhalb der Erschliessungsstrasse liegende Gebiet könnte kaum wirtschaftlich und sinnvoll neu erschlossen und eingeteilt werden, weil das ganze Erschliessungskonzept durch die geforderte Strassenverlegung nicht mehr zu verwirklichen wäre. Die Parz.Nr. 1029 werde durch die Umlegung verkehrstechnisch erschlossen, was den Flächenabzug (Erschliessungsbeitrag) rechtfertige. Die geplante Verkehrserschliessung biete schlussendlich die Möglichkeit, auf Parz.Nr. 1029 für das bestehende Wohnhaus die fehlende Garage und einen normgerechten Abstellplatz oder beides mehrfach zu erstellen. Das Fuss- und Fahrwegrecht werde durch die Neuerschliessung der Parz.Nr. 1029 und 1030 hinfällig, sodass die Parz.Nr. 990 diesbezüglich entlastet werde. Im Vorfeld der Planauflage habe zufällig mit Herrn Walch, Stabstelle für Landesplanung, die Neuerschliessung der Parz.Nr. 1029 besprochen werden können. Herr Walch habe die Planung der Baulandumlegung und auch die Löschung des Fuss- und Fahrwegrechts befürwortet.
3. Gegen die dem Beschwerdeführer am 15. Januar 2001 zugestellte Entscheidung des Gemeinderates der Gemeinde Eschen vom 6. Dezember 2000 /11. Januar 2001 hat der Beschwerdeführer innert offener Frist am 29. Januar 2001 Beschwerde an die Fürstliche Regierung erhoben.
4. Mit Entscheidung der Fürstlichen Regierung vom 9./11. Juli 2002, RA 2002/ 1112-3034, hat die Regierung der Beschwerde des Beschwerdeführers vom 29. Januar 2001 insoweit stattgegeben, als das zu Gunsten der Eschner Parz.Nr. 1029 bestehende Fuss- und Fahrwegrecht in der Breite von 3.0 m über die Liegenschaft Eschner Parz.Nr. 990 im Zuge der Lastenbereinigung nicht aufgehoben werde. Im Übrigen werde die Beschwerde abgewiesen und die Entscheidung der Gemeinde Eschen vom 6. Dezember 2000 / 11. Januar 2001 bestätigt. Die Entscheidungsgebühr wurde mit CHF 250.00 festgesetzt.
Hinsichtlich der vom Beschwerdeführer geltend gemachten schweren Mangelhaftigkeit des Einspracheverfahrens (der Gemeinderat habe sich mit den geltend gemachten Einsprachegründen überhaupt nicht auseinander gesetzt) führte die Regierung hinsichtlich der beantragten Beweismittel (Lokalaugenschein, Parteieneinvernahme) aus, dass eine Entscheidungsbehörde nicht verpflichtet sei, einen Lokalaugenschein durchzuführen bzw. den Beschwerdeführer persönlich einzuvernehmen, wenn ihr die Sachlage aufgrund der Einspracheausführungen sowie der Aktenlage hinreichend bekannt sei. Was den Sachbefund bezüglich der für den Beschwerdeführer bei Realisierung des vorgesehenen Neuzuteilungsplanes anfallenden Anpassungskosten anbelange, so sei zu erwähnen, dass aus Punkt 6 der Einsprache nicht klar hervorgehe, dass es dem Beschwerdeführer darum gehe, dass die von ihm geltend gemachten Anpassungskosten verifiziert würden. Wie aus der Entscheidung der Gemeinde Eschen hervorgehe, seien die anfallenden Kosten bei der Entscheidung auch nicht entscheidungsrelevant gewesen. Sie gehe nämlich mit keinem Wort darauf ein. Bezüglich des Sachbefundes einer anderen vermessungstechnischen Lösung könne gesagt werden, dass die Gemeinde Eschen wohl eine vermessungstechnisch andere Lösung geprüft habe, nämlich die Verlegung der Erschliessungsstrasse um eine Bautiefe hangabwärts. In Punkt 1 ihrer Entscheidungsgründe mache sie zu dieser Verlegung Ausführungen und komme sodann zum Schluss, dass eine solche nicht sinnvoll wäre.
Hinsichtlich der Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach die Ausfertigung der Entscheidung des Eschner Gemeinderats in keiner Weise den anwendbaren Verfahrensvorschriften des LVG entspreche und die Entscheidungsgründe nicht gesetzeskonform ausgeführt seien (bekanntlich würden sich Entscheidungsgründe aus entsprechenden Feststellungen tatsächlicher Art einerseits und der sich daraus ergebenden rechtlichen Beurteilung andererseits zusammensetzen) führte die Regierung aus, dass Art. 82 LVG die Anforderungen an eine schriftliche Ausfertigung einer Entscheidung regle. Gemäss Art. 82 Abs. 1 lit. e LVG habe die Entscheidung den Tatbestand, welcher dem Spruch zugrunde gelegt worden sei und die Entscheidungsgründe zu enthalten. Der Beschwerdeführer habe mit Schreiben vom 29. Mai 2000 eine ausführliche und 14 Seite umfassende Einsprache bei der Gemeinde Eschen eingereicht. Die Gemeinde Eschen habe in ihrer Tatbestandsdarstellung verzichtet, diese Beschwerdeausführungen darzustellen, sondern gebe in der Tatbestandsdarstellung lediglich die formellen Einspracheanträge wieder. Die Einspracheanträge würden den Wesenskern beinhalten, um den es dem Beschwerdeführer bei seiner Einsprache gehe. Aus dieser Tatbestandsdarstellung gehe hinreichend klar hervor, was Sache des gegenständlichen Einspracheverfahrens sei. Die Tatbestandsdarstellung könne deshalb als hinreichend angesehen werden. Gemäss Art. 83 Abs. 4 LVG müsse aus den Entscheidungsgründen insbesondere hervorgehen, von welchen Erwägungen die Behörde sich bei der Beweiswürdigung habe leiten lassen. Betroffene müssten in die Lage versetzt werden, die Verfügung sachgerecht anfechten zu können. Dies sei nur möglich, wenn sich sowohl diese wie auch die Rechtsmittelinstanz ein Bild über die Tragweite des Entscheides machen könnten (Kölz/Hänner: Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, Zürich 1993 N. 196). Aus der Entscheidungsbegründung gehe hervor, von welchen Erwägungen sich die Gemeinde habe leiten lassen. Es gehe insbesondere hervor, weshalb eine Verlegung der Erschliessungsstrasse nach unten nicht möglich sei, weshalb ein Flächenabzug vorzunehmen sei und weshalb das Fuss- und Fahrwegrecht aufzuheben sei. Für die Beschwerdeinstanz werde aufgrund dieser Entscheidungsausführungen nachvollziehbar, weshalb die Gemeinde Eschen den Einspracheanträgen nicht stattgegeben habe. Auch sei der Beschwerdeführer - wie sich insbesondere aus Punkt II/2 bis 6 der Beschwerdeausführungen ergebe - in der Lage gewesen, die Entscheidung der Gemeinde Eschen sachgerecht anzufechten. Die Entscheidung der Gemeinde Eschen sei im Verhältnis zur eingereichten Einsprache sehr knapp gehalten. Die Regierung sei jedoch der Auffassung, dass in der Entscheidung auf die wesentlichen Einsprachegründe bzw. auf die Einspracheanträge eingegangen worden sei und somit nicht von "wesentlichen" formellen Mängeln gesprochen werden könne. Die Regierung sehe deshalb von einer Aufhebung der Entscheidung der Gemeinde Eschen und Zurückleitung zur neuerlichen Entscheidung ab.
Hinsichtlich der Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach bei der Festlegung des Perimeters der gegenständlichen Baulandumlegung etwa 14 bereits überbaute Grundstücke und auch oberhalb des fraglichen Bereichs beispielsweise die Liegenschaften Parz.Nr. 1026, 1027 und 1028 aus dem Perimeter ausgenommen worden seien und dadurch auch die Herausnahme ua. seines Grundstückes aus dem Umlegungsperimeter gerechtfertigt sei, führte die Regierung aus, dass gemäss Art. 1 Abs. 1 des Gesetzes vom 3. Juli 1999 über die Baulandumlegung (BUG), LGBl. 1999 Nr. 61, bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und zur besseren Nutzung eines Baugebietes durch eine Umlegung neu geordnet werden könnten. Gemäss Art. 2 Abs. 4 BUG könnten bebaute Teile von Grundstücken von der Umlegung ausgenommen werden, wenn sie bereits erschlossen seien und dadurch eine Umlegung weder erschwert noch verunmöglicht werde. Die vom Beschwerdeführer erwähnten Parz.Nr. 1026, 1027 und 1028, die von der Baulandumlegung ausgenommen worden seien, könnten nicht mit der Parzelle des Beschwerdeführers verglichen werden. Die Parz.Nr. 1026, 1027 und 1028 würden direkt an eine öffentliche Strasse angrenzen und seien somit erschlossen. Zudem würde deren Nichteinbezug die Baulandumlegung nicht erschweren. Das Fuss- und Fahrwegrecht zur Parzelle des Beschwerdeführers könne nicht als Erschliessung durch eine öffentliche Strasse im Sinne des BUG angesehen werden. Auch würde durch die Ausnahme dieser Parzellen die Umlegung insbesondere die Erschliessung des Gebietes südöstlich der Parzelle des Beschwerdeführers erschwert. Die Gemeinde Eschen habe die Parzelle des Beschwerdeführers deshalb zu Recht in den Perimeter der Baulandumlegung aufgenommen. Abgesehen davon wäre im jetzigen Zeitpunkt eine Herausnahme der Parzelle des Beschwerdeführers aus dem Umlegungsperimeter nicht mehr möglich. Gemäss Rechtsprechung der Verwaltungsbeschwerdeinstanz erfolge die Begrenzung des Umlegungsgebietes im Rahmen des Einleitungsverfahrens. Im Einleitungsbeschluss werde der Umlegungsperimeter genau festgelegt. Grundeigentümer, die nicht einverstanden seien, dass ihre Grundstücke vom Perimeter des Umlegungsgebietes erfasst seien, hätten sich gegen den Einleitungsbeschluss zur Wehr zu setzen. Sei der Einleitungsbeschluss rechtskräftig, so stehe der Umlegungsperimter fest und es können nicht in einem späteren Verfahrensschritt (Verfahren gegen den Neuzuteilungsplan) die Herausnahme eines Grundstückes erfolgen, welches innerhalb dieser rechtskräftig festgelegten Umlegungsperimeters liege (VBI 2001/64). Der Gemeinderat der Gemeinde Eschen habe am 16. Dezember 1998 den Beschluss auf Einleitung der Durchführung der Baulandumlegung "Bölsfeld" gemäss Art. 5 BUG gefasst. Gegen diesen Einleitungsbeschluss seien keine Beschwerden an die Regierung erhoben worden. Der Einleitungsbeschluss sei somit in Rechtskraft erwachsen.
Hinsichtlich der Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach seine Liegenschaft Parz.Nr. 1029 als voll erschlossen behandelt und somit im Rahmen der Baulandumlegung "Bölsfeld" von einem Flächenabzug auszunehmen sei, führte die Regierung aus, dass bei der gegenständlichen Baulandumlegung ein 25 m breiter Streifen entlang von öffentlichen Strassen als durch diese öffentliche Strasse erschlossen angesehen und deshalb nicht mit einem Flächenabzug belastet werde. Ein 25 m breiter Streifen entspreche der ersten Bautiefe. Die Parzelle des Beschwerdeführers könne deshalb nicht vom Flächenabzug ausgenommen werden, da diese als nicht erschlossen im Sinne des BUG gelte. Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz habe sich in ihrer Entscheidung VBI 2001/15 zur Frage geäussert, wann eine Erschliessung im Sinne des BUG vorliege. Sie führe darin unter Bezugnahme auf VBI 1993/35 (LES 1998 S. 149 ff) aus, dass unter dem Begriff "Erschliessung" im Sinne des BUG nur verstanden werden könne, für sämtliche im Umlegungsgebiet gelegene Grundstücke eine Zufahrtsmöglichkeit, dh. eine gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse zu schaffen bzw. die Grundstücke in geeigneter Weise für sämtliche erforderlichen Werkleitungen zugänglich zu machen. Diese Ausführungen der Verwaltungsbeschwerdeinstanz seien insoweit zu ergänzen, dass mit der Erschliessung der einzelnen Grundstücke grundsätzlich nur eine direkte Erschliessung über eine öffentliche Strasse gemeint sein könne. Grundstücke eines Eigentümers, welche sich über mehr als eine Bautiefe erstrecken [...], seien deshalb gleichfalls in den Umlegungsperimeter miteinzubeziehen, zumal die Erschliessung der zweiten Bautiefe nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erfolgen solle, sondern direkt über eine öffentliche Strasse (VBI 2001/125).
Die Parz.Nr. 1029 des Beschwerdeführers liege nicht (bzw. nur ein ganz geringer Teil) in der ersten Bautiefe und werde nicht direkt durch eine öffentliche Strasse erschlossen. Diese Parzelle sei nur indirekt, nämlich mit einem Fuss- und Fahrwegrecht über die Parz.Nr. 990, über eine öffentliche Strasse erschlossen. Sie könne deshalb derzeit nicht als erschlossen im Sinne des BUG und der oben zitierten Rechtsprechung der Verwaltungsbeschwerdeinstanz angesehen werden. Nachdem die Parz.Nr. 1029 derzeit nicht als erschlossen gelte und durch die im Neuzuteilungsplan vorgesehenen Verkehrsanlagen eine öffentliche Verkehrserschliessung erhalte, profitiere sie von der Umlegung und habe sich bei dieser flächenmässig mit zu beteiligen. Dem Antrag des Beschwerdeführers, ihn vom Flächenabzug zu befreien, könne deshalb nicht entsprochen werden.
Hinsichtlich der Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach die im aufgelegten Neuzuteilungsplan im Bereich seiner Liegenschaft Parz.Nr. 1029 im südlichen Bereich vorgesehene, 5 m breite Erschliessungsstrasse von der Strasse Schönbühl in östlicher Richtung um eine Bautiefe weiter hangabwärts zu verlegen und der übrige Strassenverlauf entsprechend anzupassen sei, verwies die Regierung auf das Schreiben des Ressorts Umwelt, Raum, Land- und Waldwirtschaft vom 10. Dezember 2001, aufgrund welchem hin das planende Ingenieurbüro eine andere Variante für die gegenständliche Erschliessungsstrasse erarbeitet habe. Diese Variante sehe eine Verschiebung der Erschliessungsstrasse nach Süden vor. Bei dieser Variante halte das Ingenieurbüro im Schreiben vom 15. Februar 2002 fest, dass diese aus planerischer Sicht nicht vertretbar sei, da sie im Stich ca. 14% Steigung aufweise. Das provisorisch erstellte Längenprofil der bisherigen Strasse bewege sich zwischen 1% und 5% Steigung. Weiters führe jenes Schreiben aus, dass bei heutiger Liegenschaftserschliessung der Parzelle des Beschwerdeführers Baugesetz und Bauordnung nicht eingehalten seien. Abstellplatz und Garage seien oberhalb des Wohnhauses wegen der nahen Grenzen nicht zu erstellen. Das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht biete nur eine provisorische Erschliessung. Diese Erschliessungsvariante des Ingenieurbüros samt Beilageschreiben vom 15. Februar 2002 sei dem Beschwerdeführer zur Stellungnahme übermittelt worden. In seiner Stellungnahme vom 22. März 2002 habe der Beschwerdeführer ausgeführt, dass er mit dieser Lösung sofort einverstanden wäre. Bezüglich der geltend gemachten 14%-igen Steigung habe er ausgeführt, dass eine nicht durchgehende Erschliessungsstrasse mit einer maximalen Steigung bzw. einem maximalen Gefälle von 14% seiner Auffassung nach keine "unmögliche Strassenführung" darstelle und deshalb auch keine unmögliche Lösung. Nach den aufgelegten Plänen seien schon innerhalb des Perimeters der Baulandumlegung "Bölsfeld" Strassen mit gleichen oder vergleichbaren Steigungen bzw. Gefällen geplant. Ausserdem gäbe es in nächster Umgebung des Perimeters der Baulandumlegung "Bölsfeld" bereits eine Vielzahl solcher Strassen mit ähnlichen Steigungen bzw. Gefällen, zB. die Strasse nach Müssnen, die Dr. Josef Hoop-Strasse, die Schönbühlstrasse, die Rofenbergstrasse, die Strasse ins Gebiet Boja und ins Gebiet Stieg. Auch würde der S-förmige Verlauf der geplanten Erschliessungsstrasse den aktuellen Planungsansätzen zur Verkehrsberuhigung in optimaler Weise entsprechen. Weiters habe der Beschwerdeführer vorgebracht, dass die Realisierung dieser Neuzuteilungsvarianten im Übrigen zur Folge hätte, dass damit die heute leider nicht optimale bauliche Situation seiner Liegenschaft auf Dauer bestehen bleiben müsste und nicht mehr saniert werden könnte. Er führe nämlich mit seinem Grundstücksnachbarn bereits Verhandlungen über die Einräumung eines neuen Zufahrtsrechts über den östlichen Teil der Liegenschaft Parz.Nr. 990, damit er wieder eine Zufahrt hätte zur ehemaligen Garage in seinem Wohnhaus, die derzeit mangels Zufahrt ja nicht nutzbar sei und deshalb von ihm nur als Werkstatt genutzt werden könne. Diesbezüglich führte die Regierung aus, dass im Vergleich der Erschliessungsstrasse Nr. 1 gemäss Neuzuteilungsplan (im Folgenden: Variante Neuzuteilungsplan) mit der vom Ingenieurbüro ausgearbeiteten Variante (im Folgenden: Variante Ingenieurbüro) gesagt werden müsse, dass der Variante Neuzuteilungsplan aus folgenden Gründen Vorzug zu geben sei. Wie bereits ausgeführt, gelte die Parzelle des Beschwerdeführers derzeit nicht als erschlossen im Sinne des BUG. Durch die Variante Ingenieurbüro würde die Parzelle des Beschwerdeführers ebenfalls nicht über eine öffentliche Strasse erschlossen, da keine öffentliche Strasse zu dieser Parzelle führen würde, sondern lediglich wie heute ein privatrechtlich gesicherter Fuss- und Fahrweg. Auch sei aus verkehrstechnischer Sicht eine Erschliessungsstrasse mit einer Steigung von 14% unerwünscht. Insbesondere sei zu bedenken, dass sehr viele Parzelleneigentümer diese Erschliessungsstrasse mit 14% Steigung benützen müssten, da durch diese Strasse eine grosse Fläche erschlossen werde.
Hinsichtlich der Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach das zu Gunsten seiner Liegenschaft Parz.Nr. 1029 bestehende Fuss- und Fahrwegerecht in einer Breite von 3 m über die Parz.Nr. 990 im Zuge der Lastenbereinigung nicht aufgehoben, sondern aufrechterhalten werden solle und dem Hinweis, dass auch die Eigentümer des belasteten Grundstückes mit der Aufrechterhaltung der privaten Erschliessung einverstanden seien, führte die Regierung aus, dass von der Aufhebung der Dienstbarkeit des Fuss- und Fahrwegrechtes entlang der nördlichen Grenze der Parzellen Nr. 989 und 990 abgesehen werden könne, wenn sich der Beschwerdeführer mit den Eigentümerinnen der Parz.Nr. 990 auf die Beibehaltung dieser Dienstbarkeit einigen könne. Schliesslich erleide ansonsten niemand ein Nachteil durch die Beibehaltung dieses Weges. Es müsse jedoch betont werden, dass dieser Fuss- und Fahrweg keine Erschliessung durch eine öffentliche Strasse im Sinne des BUG darstelle und deshalb nicht die Erschliessungsstrasse an der südlichen Grenze der Parzelle des Beschwerdeführers ersetze.
Hinsichtlich der Ausführungen des Beschwerdeführers in Bezug auf die fehlende Garage und dass dieser Zustand nicht von ihm herbeigeführt worden sei, sondern von seinem Rechtsvorgänger, führte die Regierung aus, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers über keine Garage verfüge, wie dies baugesetzlich vorgeschrieben sei. Gemäss Art. 16 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 30. März 1993 zum Baugesetz (BauV), LGBl. 1993 Nr. 62, sei pro Wohnung ein Garagenplatz und Abstellplatz nachzuweisen. Unerheblich sei, ob dieser baugesetzwidrige Zustand vom Beschwerdeführer oder dessen Rechtsvorgänger verursacht worden sei. Der Beschwerdeführer als Eigentümer dieser Liegenschaft habe dafür zu sorgen, dass der baugesetzmässige Zustand hergestellt werde. Wie aus den Ausführungen des Ingenieurbüros ersichtlich sei, bestehe die Möglichkeit, dass der Beschwerdeführer entlang der neuen Erschliessungsstrasse eine entsprechende Garage errichte.
Hinsichtlich der vom Beschwerdeführer ausgeführten Nachteile, welche für ihn durch die Errichtung der geplanten Erschliessungsstrasse entstehen würden, führte die Regierung aus, dass es richtig sei, dass der Beschwerdeführer durch die Erschliessung gemäss Neuzuteilungsplan Nachteile erleiden werde. Die Nachteile lägen insbesondere darin, dass seine Parzelle in der Länge um ca. 5 m gekürzt werde, was die Überbaubarkeit dieser Parzelle mit einem zweiten Haus erschweren werde. Zudem bedürfe es grösserer Eingriffe in seine Gartenanlage. Die Gartenanlage werde verkürzt und gegen die Erschliessungsstrasse werde eine höhere Mauer (3 m hoch) zu errichten sein. Nicht als erheblichen Nachteil erachte es die Regierung, wenn zur Erschliessung des Wohnhauses zur Erschliessungsstrasse hin eine Treppe errichtet werden müsse und die Waren zum Haus über diese Treppe getragen werden müssten. Eine solche Treppe werde als zumutbar erachtet. Bei Bauten am Hang könne es nicht als selbstverständlich angesehen werden, dass mit dem Fahrzeug bis zum Haus gefahren werden könne. Halte der Beschwerdeführer jedoch an der bisherigen Zufahrt über die Parz.Nr. 990 fest, so könne er weiterhin die Waren bis zu seinem Hauseingang transportieren und die Frage der fehlenden Zufahrt zum Haus stelle sich nicht. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers werde kein Umbau des Hauses in der Weise notwendig, dass der Hauseingang neu nach Süden verlegt werden müsse. Auch bei einer Erschliessung über die neue Erschliessungsstrasse könne der Hauseingang im Norden belassen werden. Eine bauliche Änderung des Hauses werde somit nicht notwendig. Es liege in der Natur der Sache, dass, wenn Baulandumlegungen in bereits teilweise bebauten Gebieten durchgeführt würden, die Eigentümer der überbauten Parzellen mit Einschränkungen rechnen müssten. Diese Eigentümer hätten den Vorteil, dass sie ihre Parzellen bereits nutzen konnten, vor Durchführung der Baulandumlegung, hätten jedoch nach Durchführung der Baulandumlegung den Nachteil, dass sie Einschränkungen in Kauf nehmen müssten. Die zu erstellende Mauer entlang der Erschliessungsstrasse gelte als Teil der Erschliessungsanlage und sei deshalb vom Beschwerdeführer nicht alleine zu tragen. Wie der Stellungnahme des Ingenieurbüros Konrad AG zu entnehmen sei, würden die Kosten der Strasse und der Mauer nach dem Umlegungsverfahren aufgeteilt. Das heisse, 35% dieser Kosten würden auf alle Grundeigentümer überwälzt und der Rest werde von der Gemeinde getragen. Schliesslich sei darauf hingewiesen, dass gemäss Art. 12 Abs. 1 BUG nach Rechtskraft des Neuzuteilungsplanes ein vom Gemeinderat bestellte Schätzungskommission den Kostenverteiler sowie die Entschädigungen im Verhältnis zu den neu zugeteilten Parzellen zum gesamten Umlegungsgebiet und im Verhältnis der aus der Umlegung erwachsenen Vor- und Nachteile ermittelt werde. Die Schätzungskommission werde somit auch die für den Beschwerdeführer erlangten Vor- und Nachteile aus der Baulandumlegung, welche ihm durch die Umlegung entstanden seien, in die Kostenrechnung miteinbeziehen. Wie aus der Stellungnahme des Ingenieurbüros hervorgehe, könne sich die Gemeinde Eschen auch bereit erklären, dem Beschwerdeführer einen Abstellplatz auszuheben und die somit notwendigen Flügelmauern nahe der Ost- und Westgrenze der Parzelle des Beschwerdeführers kostenmässig zu übernehmen. Hier müsste der Beschwerdeführer jedoch nochmals Gespräche mit der Gemeinde Eschen führen.
Hinsichtlich der vom Beschwerdeführer beantragen Parteieneinvernahme und Zeugeneinvernahme führte die Regierung aus, dass eine persönliche Einvernahme des Beschwerdeführers als nicht notwendig erachtet worden sei, da sich der Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift sowie in seiner Stellungnahme ausführlich geäussert habe und seine Beschwerdegründe daraus klar hervorgehen würden. Zudem sei ein Augenschein durchgeführt worden, an welcher der Beschwerdeführer sowie dessen Rechtsvertreter teilgenommen hätten. Auf eine Einvernahme von Frau Paula Senti und von Frau Caroline Matt sei verzichtet worden, da der Regierung aufgrund deren Beschwerde bekannt sei, dass sie gegen die Aufhebung des privaten Fuss- und Fahrweges seien. Diesbezügliche Ausführungen des Beschwerdeführers würden deshalb von der Regierung auch nicht in Frage gestellt. Es sei daher spruchgemäss zu entscheiden gewesen.
5. Gegen die dem Beschwerdeführer am 17. Juli 2002 zugestellte Entscheidung der Regierung vom 9./11. Juli 2002, RA 2002/1112-3034, hat der Beschwerdeführer innert offener Frist am 31. Juli 2002 Beschwerde an die Verwaltungsbeschwerdeinstanz erhoben. Auf die Ausführungen jener Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
6. Über entsprechende Aufforderung der Verwaltungsbeschwerdeinstanz hat die Gemeinde Eschen mit Schreiben vom 30. September 2002 zum Neuzuteilungsplan sowie zu einzelnen Punkten des Vorbringens des Beschwerdeführers schriftlich Stellung genommen und der Verwaltungsbeschwerdeinstanz entsprechende Unterlagen zukommen zu lassen.
Mit Schreiben vom 7. Oktober 2002 hat die Verwaltungsbeschwerdeinstanz dem Beschwerdeführer die schriftliche Stellungnahme der Gemeinde Eschen vom 30. September 2002 in Kopie zukommen lassen und mitgeteilt, dass es dem Beschwerdeführer frei stehe, die von der Gemeinde Eschen eingereichten Beilagen einzusehen. Der Beschwerdeführer persönlich hat am 18. Oktober 2002 diese Beilagen eingesehen.
7. Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz hat in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 20. November 2002 die Sach- und Rechtslage erörtert und entschieden, wie aus dem Spruch ersichtlich.
8. Aufgrund der aufgenommenen Beweise steht folgender Sachverhalt fest:
Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Eigentümer des Grundstücks E.Parz.Nr. 1029, Böler, Plan 13, mit einer Fläche von 720 m² (im Folgenden: Parz.Nr. 1029). Direkt an der westlichen Grenze des Grundstücks Parz.Nr. 1029 liegt das Grundstück E.Parz.Nr. 990 (im Folgenden: Parz.Nr. 990), welches seinerseits direkt an die öffentliche Strasse "Boja" anstösst. Auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks Parz.Nr. 1029 ist zu Lasten des Grundstücks Parz.Nr. 990 ein Fuss- und Fahrwegrecht als Recht eingetragen. Dieses Fuss- und Fahrwegrecht führt von der Strasse "Boja" in einer Breite von 3.0 m parallel zur nördlichen Grenze auf dem Grundstück Parz.Nr. 990 zum Grundstück Parz.Nr. 1029. Weiters ist auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks Parz.Nr. 1029 seit dem 7. April 1999 der Einleitungsbeschluss der Baulandumlegung "Bölsfeld" angemerkt (UB. 748/116).
Das Grundstück Parz.Nr. 1029 liegt an einem Hang, welcher gegen Süden abfällt und zwar auf einer Höhe von ca. 526 m.ü.M. (im südlichen Bereich) bzw. ca. 532 m.ü.M. (im nördlichen Bereich). Der nördliche Bereich des Grundstücks Parz.Nr. 1029 ist mit einem Wohnhaus überbaut. Der südliche, direkt an das Wohnhaus angrenzende Bereich ist zu einer Spielwiese bzw. einem Sitzplatz aufgeschüttet. Diese Aufschüttung verringert sich dann über verschiedene Böschungsstufen bis auf das gewachsene Terrain an der Südgrenze des Grundstücks Parz.Nr. 1029. Im Bereich dieser Böschungsstufen befindet sich ein aus Holz errichtetes Gartenhaus.
Die Zufahrt zum Grundstück Parz.Nr. 1029 erfolgt derzeit über die Strasse "Boja" einerseits und im Rahmen des erwähnten Fuss- und Fahrwegrechts über das Grundstück Parz.Nr. 990 andererseits. Diese Zufahrt führt lediglich zum nördlich gelegenen Eingangsbereich des Wohnhauses auf Parz.Nr. 1029, nicht aber zu der sich im Untergeschoss befindlichen Garage.
Der Beschwerdeführer hat das Grundstück Parz.Nr. 1029 mit Kaufvertrag vom 15. Mai 1999 vom vormaligen Eigentümer A erworben. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bzw. seit dem 7. April 1999 war der Einleitungsbeschluss betreffend die Baulandumlegung "Bölsfeld" auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks Parz.Nr. 1029 angemerkt.
Am 7. Dezember 1998 hat die Gemeinde Eschen die nach Art. 4 Baulandumlegungsgesetz (BUG) erforderliche Grundeigentümerversammlung der Baulandumlegung "Bölsfeld" abgehalten. Der Einleitungsbeschluss betreffend die Baulandumlegung "Bölsfeld" wurde vom Gemeinderat der Gemeinde Eschen am 16. Dezember 1998 gefasst und anschliessend am 18. Dezember 1998 in den amtlichen Publikationsorganen veröffentlicht. Das verfahrensgegenständliche Grundstück Parz.Nr. 1029 liegt, gleichfalls wie das benachbarte Grundstück Parz.Nr. 990 im Umlegungsperimeter der Baulandumlegung "Bölsfeld".
Der Umlegungsperimeter der Baulandumlegung "Bölsfeld" wird im Wesentlichen durch folgende Strassen begrenzt: Dr. Josef-Hoop-Strasse, Schönbühl, Boja und Gastelun. Gemäss Perimeterplan des Vermessungsbüros Hanno Konrad AG ist ein Bereich von 25.0 m, gemessen ab der Grenze des Umlegungsperimeters, vom Flächenabzug befreit. Für den nicht vom Flächenabzug befreiten Bereich des Umlegungsperimeters ist ein Flächenabzug von 11% vorgesehen. Das Grundstück Parz.Nr. 1029 liegt zum überwiegenden Teil, dh. mit 710 m², im nicht flächenabzugsbefreiten Umlegungsperimeter, der restliche Teil des Grundstücks Parz.Nr. 1029 von 10 m² liegt im abzugsbefreiten Umlegungsperimeter.
Aus dem Perimeterplan ist ersichtlich, dass verschiedene Grundstücke, welche innerhalb der oben erwähnten Strassen liegen, aus welchen Gründen auch immer, nicht in den Umlegungsperimeter miteinbezogen worden sind. Dabei handelt es sich um folgende 15 Grundstücke: Parz.Nr. 1026-1028, Parz.Nr. 1032, Parz.Nr. 1037-1040, Parz.Nr. 1044 und 1045, Parz.Nr. 658, Parz.Nr. 591-593 und Parz.Nr. 1011. Diese Grundstücke wurden nie in den Umlegungsperimeter aufgenommen und waren sie deshalb von Anfang an nie vom Einleitungsbeschluss betroffen. Die Gemeinde Eschen begründet die Nichtaufnahme dieser Grundstücke in den Umlegungsperimeter damit, dass der Grossteil dieser Grundstücke bereits bebaut sei und alle Grundstücke verkehrstechnisch direkt durch die Strassen Gastelun, Jakob-Helbert-Strasse, Dr. Josef-Hoop-Strasse und Schönbühl erschlossen seien, wobei die Grundstücke Parz.Nr. 1037 bis 1039, 1044 sowie 591 über eine private Erschliessungsstrasse mit grundbücherlich verbüchertem Fuss- und Fahrwegrecht erschlossen seien.
Nach Fassung des Einleitungsbeschlusses wurden keine neuen Grundstücke in den Umlegungsperimeter "Bölsfeld" miteinbezogen oder aus dem Umlegungs- perimeter entlassen. Gegen den Einleitungsbeschluss vom 16. Dezember 1998 wurden bei der Regierung keine Beschwerden erhoben.
Aus dem der Verwaltungsbeschwerdeinstanz zur Verfügungen stehenden Akt ergeben sich neben dem von der Gemeinde Eschen aufgelegten Neuzuteilungsplan zwei Planvarianten, deren Unterschiede nachfolgend erläutert werden.
9. Dieser festgestellte Sachverhalt ergibt sich einerseits aus dem entsprechenden Grundbuchblatt des Grundstücks Parz.Nr. 1029, aus den im Akt erliegenden Unterlagen (wie Einleitungsbeschluss, Perimeterplan, Planvarianten, fotografischen Aufnahmen) sowie aus den entsprechenden Ausführungen des Beschwerdeführers und der Gemeinde Eschen, an welchen Ausführungen die Verwaltungsbeschwerdeinstanz keinen Grund zu zweifeln hat.
10. Aufgrund dieses Sachverhalts ergibt sich nachfolgende rechtliche Beurteilung:
11. Gemäss Art. 1 Baulandumlegungsgesetz (BUG), LGBl. 1991 Nr. 61, können bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebiets durch eine Umlegung neu geordnet werden. Durch die Umlegung sollen nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Baugrundstücke entstehen. Gemäss Art. 2 Abs. 2 BUG soll mit der Umlegung insbesondere eine zweckmässige Überbauung von teilweise bereits überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden. Gemäss Art. 2 Abs. 4 BUG können bebaute Teile von Grundstücken von der Umlegung ausgenommen werden, wenn sie bereits erschlossen sind und dadurch eine Umlegung weder erschwert noch verunmöglicht wird.
Das Verfahren zur Baulandumlegung selbst ist in den Art. 4 bis 13 BUG geregelt. Die einzelnen Verfahrensschritte bei der Baulandumlegung lassen sich im Wesentlichen wie folgt gliedern: Abhaltung einer Informationsversammlung mit anschliessendem Einleitungsbeschluss (Art. 4 und 5 BUG), Erstellen und Beschlussfassung des Neuzuteilungsplans und allfälliger Überbauungspläne samt Lastenbereinigung (Art. 6 bis 11, 13 BUG), Kostenverteilung (Art. 12 BUG).
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz geht davon aus, dass jeder Verfahrensschritt für sich selbst rechtskräftig abzuschliessen ist, bevor der nächste Verfahrensschritt in Angriff genommen werden kann, dh. zuerst muss ein rechtskräftiger Einleitungsbeschluss vorliegen, damit überhaupt ein Neuzuteilungsplan erstellt werden kann und erst wenn der Neuzuteilungsplan in Rechtskraft erwachsen ist, kann anschliessend über die Kostenverteilung befunden werden. Diese Vorgehensweise ergibt sich aus dem BUG selbst, zumal Art. 12 Abs. 1 BUG ausdrücklich vorsieht, dass nach Rechtskraft des Neuzuteilungsplans eine Kostenverteilung zu erstellen ist. Auch aus dem Umstand, dass sowohl der Einleitungsbeschluss wie auch der Beschluss über den Neuzuteilungsplan für sich alleine anfechtbar sind, ergibt sich diese Vorgehensweise. Aber auch aus praktischen Überlegung ergibt sich eine solche Vorgehensweise, zumal eine Baulandumlegung in der Regel ein grösseres Gebiet betrifft und die mit der Umlegung verbundenen Arbeiten sehr umfangreich sind. Daraus folgt, dass diese einzelnen Verfahrensschritte für sich jeweils rechtskräftig abzuschliessen sind. Jede andere Überlegung, wonach zB. noch während der Kostenverteilung ein Grundstück aus der Baulandumlegung herausgenommen werden kann, wäre überhaupt nicht verfahrensökonomisch, zumal dann die gesamten Vorarbeiten im Zusammenhang mit der Neuzuteilung praktisch neu durchgeführt werden müssten.
Aus diesen Überlegungen folgt aber, dass ein einmal in Rechtskraft erwachsener Einleitungsbeschluss im Nachhinein nicht mehr abgeändert werden kann, dh. nach Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses hat der Einzelne keine Möglichkeit mehr durchzusetzen, mit seinem Grundstück aus dem Umlegungsperimeter entlassen zu werden (vgl. dazu auch VBI 2001/64 und VBI 2002/16).
Wenn der Beschwerdeführer somit vorbringt, dass sein Grundstück zu Unrecht in den Umlegungsperimeter aufgenommen worden sei und demzufolge sein Grundstück wieder aus dem Umlegungsperimeter herauszunehmen sei, so ist diesen Ausführungen entgegenzuhalten, dass der Einleitungsbeschluss zur Baulandumlegung "Bölsfeld", welcher das Grundstück Parz.Nr. 1029 umfasst, in Rechtskraft erwachsen ist und demzufolge der Beschwerdeführer nicht mehr Verlangen kann, sein Grundstück Parz.Nr. 1029 aus dem Umlegungsperimeter herauszunehmen. Ein solches Begehren hätte nur mittels entsprechender Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss geltend gemacht werden können. Es spielt dabei keine Rolle, dass es der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers - aus welchen Gründen auch immer - damals unterlassen hat, gegen den Einleitungsbeschluss Beschwerde zu erheben. Dieses Unterlassen des Rechtsvorgängers hat sich der Beschwerdeführer anrechnen zu lassen. Tatsache ist, dass gegen den Einleitungsbeschluss keine Beschwerde erhoben worden ist und damit hat es sein Bewenden.
12. Nur am Rande kann man sich hier die Frage stellen, ob der Einbezug des Grundstücks Parz.Nr. 1029 in den Umlegungsperimeter der Baulandumlegung "Bölsfeld" tatsächlich gerechtfertigt war, wenn man berücksichtigt, dass zB. die Grundstücke Parz.Nr. 1037 bis 1039, 1044 sowie 591 ihrerseits nicht in die Baulandumlegung "Bölsfeld" miteinbezogen wurden, obwohl diese Grundstücke, ähnlich wie das beschwerdegegenständliche Grundstück, nur über eine private Erschliessungsstrasse erschlossen sind. Auf den ersten Blick ist deshalb nicht nachvollziehbar, weshalb im einen Fall das beschwerdegegenständliche Grundstück in die Baulandumlegung einbezogen wurde, im anderen Fall, bei durchaus ähnlich gelagertem Sachverhalt, ein solcher Einbezug nicht stattgefunden hat. Ob nun der Einbezug des beschwerdegegenständlichen Grundstücks gerechtfertigt war oder nicht, oder ob richtigerweise auch die Grundstücke Parz.Nr. 1037 bis 1039, 1044 sowie 591 hätten in die Baulandumlegung "Bölsfeld" miteinbezogen werden müssen, kann an dieser Stelle dahin gestellt bleiben. Diese Frage ist nicht Gegenstand im derzeitigen Verfahrensstadium. Über diese Frage hätte - wenn überhaupt - im Einleitungsbeschlussverfahren abgesprochen werden müssen.
13. Gemäss Art. 8 BUG werden von den in die Umlegung einbezogenen Grundstücken die dem Umlegungsgebiet dienenden Flächen für Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen (im Folgenden: Erschliessungsanlagen oder Erschliessungsflächen) ausgeschieden. Diese Flächen sind in Gemeindeeigentum zu überführen. Flächen mit Natur- und Landschaftswerten sowie bei Bedarf Flächen für Spielplätze, Grünflächen und weitere den gemeinsamen Bedürfnissen des Umlegungsgebietes dienende Anlagen können ebenfalls ausgeschieden und in Gemeindeeigentum überführt werden. Eine solche Ausscheidung von Land erfolgt unter verhältnismässiger Belastung der betroffenen Grundeigentümer (Art. 8 Abs. 3 BUG).
In der Praxis erfolgt die Ausscheidung von Erschliessungsflächen jedoch nicht unter verhältnismässiger Belastung aller betroffener Grundeigentümer, zumal Grundstücke, welche direkt an eine öffentliche Strasse anschliessen und somit direkt über einen öffentlichen Weg erschlossen sind, in der ersten Bautiefe in der Regel von einem solchen Flächenabzug befreit werden. Begründet wird dies damit, dass diese direkt durch eine öffentliche Strasse erschlossenen Grundstücke von einer im Rahmen der Baulandumlegung erfolgenden Erschliessung in der Regel keine Vorteile ziehen können. Bei der Baulandumlegung "Bölsfeld" wurde, wie eingangs erwähnt, dieser abzugsbefreite Bereich des Umlegungsperimeters in einem Abstand von 25.0 m zur öffentlichen Strasse definiert. Demzufolge haben sämtliche Grundstücksflächen des Umlegungsperimeters, welche weiter als 25.0 m von einer öffentlichen Strasse entfernt sind (Abzugsperimeter), verhältnismässig zur Ausscheidung von Erschliessungsflächen beizutragen. Wie bereits erwähnt, werden für diese Erschliessungsflächen insgesamt 11% des Abzugsperimeters benötigt.
Das beschwerdegegenständliche Grundstück Parz.Nr. 1029 ist von diesem Abzugsperimeter insoweit betroffen, als eine Teilfläche von 10 m² ausserhalb des Abzugsperimeters liegt, dh. abzugsbefreit ist, der restliche Teil der Grundstücksfläche mit 710 m² aber im Abzugsperimeter liegt. Das Grundstück Parz. Nr. 1029 hat damit mit 11% der im Abzugsperimeter gelegenen Teilfläche von 710 m², dh. mit 78 m² für die erforderlichen Erschliessungsflächen beizutragen.
Der Beschwerdeführer führt aus, dass sein Grundstück Parz.Nr. 1029 zur Gänze aus dem Abzugsperimeter herauszunehmen sei, weil das Grundstück bereits über die Privatstrasse erschlossen sei und damit eine direkte Erschliessung über eine öffentliche Strasse überhaupt keine Vorteile bringe.
Diesem Einwand ist wie folgt zu entgegnen. Gemäss Art. 2 Abs. 3 lit. a BUG kann eine Baulandumlegung in ganz oder grösstenteils unbebauten Bereichen einer Bauzone nur bei Vorliegen eines begründeten öffentlichen Interesses erfolgen, zB. wenn die Umlegung für eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung Gewähr bietet. Es stellt sich nun die Frage, was unter einer zweckmässigen Erschliessung zu verstehen ist.
Bereits in ihrer Entscheidung vom 12. Dezember 2001 (VBI 2001/125) hat die Verwaltungsbeschwerdeinstanz unter Hinweis auf ihre Entscheidung vom 10. Dezember 1997 (VBI 1993/35), veröffentlicht in LES 1998 S. 149 ff., ausgeführt, dass unter dem Begriff "Erschliessung" im Sinne des BUG nur verstanden werden könne, wenn für sämtliche im Umlegungsperimeter gelegenen Grundstücke eine Zufahrtsmöglichkeit, dh. eine gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse geschaffen werde bzw. die Grundstücke in geeigneter Weise für sämtliche erforderlichen Werkleitungen zugänglich gemacht würden. Mit Erschliessung könne grundsätzlich nur eine direkte Erschliessung über eine öffentliche Strasse gemeint sein. An einer öffentlichen Strasse gelegene Grundstücke eines Eigentümers, welche sich über mehr als eine Bautiefe erstrecken würden, seien gleichfalls in den Umlegungsperimeter miteinzubeziehen, zumal die Erschliessung der zweiten Bautiefe grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erfolgen solle, sondern direkt über eine öffentliche Strasse.
Der gegenständliche Fall ist mit dem Ausgangsfall in VBI 2001/125 nicht direkt vergleichbar, zumal im Ausgangsfall ein Grundstück Verfahrensgegenstand war, welches einerseits direkt an eine öffentliche Strasse angrenzte und andererseits über zwei Bautiefen reichte. Im gegenständlichen Fall besteht unstreitig keine direkte Erschliessung über eine öffentliche Strasse, sondern nur über eine Privatstrasse, weshalb die beiden Fälle insoweit nicht vergleichbar sind. Die von der Verwaltungsbeschwerdeinstanz in jener Entscheidung vorgenommene Definition des Begriffs "Erschliessung" im Sinne des BUG kann aber durchaus auch auf den gegenständlichen Fall angewendet werden. Als zweckmässige Erschliessung im Sinne des BUG kann auch hier nur eine direkte Erschliessung über eine öffentliche Strasse verstanden werden, denn nur mit der Erschliessung über eine öffentliche Strasse besteht letztlich die Gewähr einer auf Dauer ausgerichteten Erschliessung. Private Erschliessungen sollen nach Möglichkeit im Rahmen einer Baulandumlegung beseitigt werden (Art. 13 BUG), zumal solche privaten Erschliessungen letztlich immer eine Belastung für das belastete Grundstück darstellen. Bei privaten Erschliessungsstrassen können sich auch immer wieder Probleme dergestalt ergeben, dass bei einer Überbauung des belasteten Grundstücks Wegdienstbarkeiten nachträglich verlegt werden müssen und damit der Bestand einer ausreichenden Erschliessung letztlich nie gewährleistet ist.
Selbst wenn das Grundstück des Beschwerdeführers derzeit über die private Zubringerstrasse als erschlossen betrachtet werden kann, kann diese private Erschliessung nicht im Sinne einer zweckmässigen Erschliessung im Sinne des BUG verstanden werden, sodass der abzugsfreie Umlegungsperimeter nur für direkt an öffentliche Strassen angrenzende Grundstücke gelten kann.
Abgesehen davon ist der mit einer öffentlichen Erschliessung erzielbare Vorteil für das beschwerdegegenständliche Grundstück Parz.Nr. 1029 auch längerfristig zu berücksichtigen, zumal sich im Zusammenhang mit einer allfälligen späteren neuen Überbauung des Grundstücks Parz.Nr. 1029 ganz andere und bessere Erschliessungsmöglichkeiten über eine öffentliche Strasse ergeben. Vom Beschwerdeführer selbst wird ja auch zugestanden, dass die derzeitige Erschliessung über die bestehende Privatstrasse nicht befriedigend sei.
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz sieht somit keine Veranlassung, das gesamte Grundstück Parz.Nr. 1029 aus dem Abzugsperimeter herauszunehmen. Demzufolge hat der Beschwerdeführer, nachdem das Grundstück Parz.Nr. 1029 gemäss rechtskräftigem Einleitungsbeschluss in die Baulandumlegung "Bölsfeld" aufgenommen worden ist, für die Erschliessungsflächen einen Flächenbeitrag von 78 m² zu leisten.
14. Aus dem BUG selbst ergibt sich, dass jede Baulandumlegung Vor- und Nachteile mit sich bringen kann (Art. 12 Abs. 1 BUG). Die hauptsächlichen Vorteile, welche mit einer Baulandumlegung verbunden sein können, sind dabei die öffentliche Erschliessung eines jeden von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücks sowie die individuelle Überbaubarkeit eines jeden Grundstücks. Als Nachteil kann sicherlich der mit der Baulandumlegung verbundene Flächenabzug (Abzugsperimeter) betrachten werden. Weitere Nachteile bezüglich bebauter Grundstücke ergeben sich durch die Veränderung von Grundstücksgrenzen, zumal solche Veränderungen oftmals wesentlichen Einfluss auf die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände einerseits und die bestehenden Grenzvorrichtungen andererseits haben. Solche Nachteile können sich aber allenfalls bei einer Neuüberbauung eines bereits überbauten Grundstücks nachträglich dann auch als Vorteil erweisen.
Für jede grössere Baulandumlegung können in der Regel zahlreiche Neuzuteilungsvarianten ausgearbeitet werden. Nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz soll die vom BUG angestrebte Zielsetzung nach Möglichkeit auf möglichst einfache Art und Weise erreicht werden, dh. die Eingriffe für die einzelnen von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücke sollen nach Möglichkeit möglichst gering gehalten werden. Dies hat insbesondere bei bereits überbauten Grundstücken zu gelten, zumal der Eigentümer eines bereits bebauten Grundstücks in der Regel keine Möglichkeit mehr hat, das auf dem Grundstück befindliche Gebäude der Grundstücksform anzupassen. Das Verschieben von Grundstücksgrenzen bei bebauten Grundstücken soll daher in der Regel möglichst vermieden werden und zB. nur dort erfolgen, wo es im Rahmen einer Grenzbegradigung sinnvoll oder zwingend notwendig ist. Hingegen wird es dem Eigentümer eines unüberbauten Grundstücks in der Regel gleichgültig sein, wo genau letztlich sein Grundstück zu liegen kommt und welche Form das Grundstück letztlich hat, wichtig ist lediglich, dass er durch die Baulandumlegung ein erschlossenes und baureifes Grundstück zugeteilt erhält.
Bei der Ausarbeitung von Neuzuteilungsvarianten wird auch zu berücksichtigen sein, dass es wohl im Interesse aller von der Baulandumlegung betroffenen Grundeigentümer liegen dürfte, dass die für die Erschliessungsanlagen erforderlichen Flächen möglichst gering gehalten werden und für diese daher möglichst wenig Landfläche (Abzugsperimeter) ausgeschieden wird.
Wenn der Beschwerdeführer ausführt, dass im gegenständlichen Fall zahlreiche unterschiedliche Neuzuteilungsvarianten ausgearbeitet werden könnten, so kann dem Beschwerdeführer diesbezüglich sicher zugestimmt werden. So stehen im gegenständlichen Fall für den betroffenen Bereich der Parz.Nr. 1029 auch bereits drei Neuzuteilungsvarianten zur Verfügung.
Die Variante I ergibt sich aus dem aufgelegten Neuzuteilungsplan der Baulandumlegung "Bölsfeld". Aus dieser Variante I ist ersichtlich, dass die östliche Grundstücksgrenze des Grundstücks Parz.Nr. 1029 etwas nach Osten verschoben wird, wodurch das Grundstück Parz.Nr. 1029 geringfügig breiter wird (Flächenzuwachs ca. 36 m²). Im Gegenzug dazu verliert das Grundstück Parz.Nr. 1029 durch die geplante Erschliessungsstrasse im südlichen Bereich jedoch eine Fläche im Ausmass dieser Erschliessungsstrasse von ca. 114 m², wodurch auch der Flächenzuwachs im östlichen Bereich ausgeglichen wird. An Nettofläche verliert das Grundstück Parz.Nr. 1029 durch den aufgelegten Neuzuteilungsplan 78 m².
Die Variante II ergibt sich aus der im Akt erliegenden Planvariante vom 05.02. 2002 (siehe Schreiben der Gemeinde Eschen vom 30. September 2002). Bei dieser Variante II wird die im südlichen Bereich des Grundstücks Parz.Nr. 1029 geplante Erschliessungsstrasse um eine Bautiefe nach Süden verschoben, womit das beschwerdegegenständliche Grundstück Parz.Nr. 1029 auch vom Abzugsperimeter befreit wäre, dh. das Grundstück Parz.Nr. 1029 würde für die Erschliessungsanlagen flächenmässig keinen Beitrag leisten. Aus dieser Variante II würde jedoch ein Flächenmanko von ca. 72 m2 entstehen, welches Manko letztlich von allen von der Baulandumlegung betroffenen Grundeigentümern zu tragen wäre. Die Erschliessungsstrasse bei der Variante II würde zumindest in einem Teilbereich eine Steigung bzw. ein Gefälle von ca. 14 % aufweisen.
Die Variante III ergibt sich aus der im Akt erliegenden Planvariante vom 09.02.2000 (Beilage zur gegenständlichen Beschwerde). Gemäss dieser Variante III weist die geplante Erschliessungsstrasse im südlichen Bereich des Grundstücks Parz.Nr. 1029 einen leichten Bogen nach Süden auf, wodurch sich der Flächenabzug im südlichen Bereich des Grundstücks Parz.Nr. 1029 auf 78 m² reduziert. Demzufolge bliebe die östliche Grenze des Grundstücks Parz.Nr. 1029 unverändert bestehen.
Sowohl die Varianten II und III hätten dabei zur Folge, dass sich nicht nur die Grenzen des Grundstücks Parz.Nr. 1029 ändern, sondern auch die Grenzen der benachbarten Grundstücke, wobei die Variante III weit weniger Änderungen mit sich bringen würde. Flächenmässig ergäben sich bei der Variante III für alle betroffenen Grundstücke keine Änderungen, dh. sämtliche betroffenen Grundstücke würden flächenmässig gleich gross sein wie bei der Variante I.
15. Die Variante II kommt nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz aus dem Grund nicht in Frage, weil das Grundstück Parz.Nr. 1029 mit einer Teilfläche von 710 m² im Abzugsperimeter der Baulandumlegung "Bölsfeld" liegt. Deshalb hat das Grundstück Parz.Nr. 1029 mit 11% bzw. 78 m² an die Erschliessungsanlagen beizutragen. Mit der Variante II aber wäre das Grundstück Parz.Nr. 1029 von diesem Abzug befreit. Dies würde eine Ungleichbehandlung gegenüber sämtlichen von der Baulandumlegung "Bölsfeld" betroffenen Grundeigentümern bedeuten, zumal mit der Variante II ein Flächenmanko von 72 m² entstehen würde, welches letztlich von allen anderen Grundeigentümern zu tragen wäre, dh. der Flächenabzug von 11% würde sich für alle anderen Grundeigentümer entsprechend erhöhen. Nachdem der Flächenabzug bei einer Baulandumlegung möglichst gering gehalten werden soll, ist diese Variante II abzulehnen.
Darüberhinaus würde diese Variante II für das Grundstück Parz.Nr. 1029 auch keine direkte Erschliessungsmöglichkeit an eine öffentliche Strasse bringen, welche aber gemäss BUG erforderlich ist. Auch aus diesem Grunde ist die Variante II abzulehnen.
Die Unterinstanzen haben diese Variante II unter anderem auch deswegen abgelehnt, weil damit ein Teilstück der Erschliessungsstrasse eine Steigung bzw. ein Gefälle von ca. 14% aufweisen würde und ein solches Gefälle bzw. eine solche Steigung nicht zulässig sei. Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich vorgebracht, dass es im Gemeindegebiet Eschen mehrere Strassen mit ähnlichem Steigungsverhältnis gebe, weshalb auch nichts gegen ein solches Gefälle bei der Erschliessungsstrasse spreche. Aus dem Schreiben der Gemeinde Eschen vom 30. September 2002 bzw. aus dessen Beilage 8 ergibt sich, dass im unmittelbaren Bereich der Baulandumlegung "Bölsfeld" verschiedene Strassen bzw. Teilstücke von Strassen eine Steigung von zwischen 13% und 17.5% aufweisen. Ein Strassenteilstück weist gar ein Steigungsverhältnis von ca. 21.5% auf.
Es ist für jedermann einleuchtend, dass Strassen mit zunehmender Steilheit bzw. zunehmendem Gefälle vor allem im Winter und bei nassen Strassenverhältnissen problematisch und gefährlich werden können. Nach Möglichkeit sollte daher jede Strassenführung, sofern es die topographischen Verhältnisse überhaupt zulassen, so gestaltet werden, dass möglichst flache und damit wenig steile Strassenstücke erstellt werden. Wo dies die Topographie nicht zulässt und wo grössere Höhendifferenzen zu überwinden sind, ergeben sich gezwungermassen steilere Strassenabschnitte. Gemäss Neuzuteilungsplan "Bölsfeld" sind in der gegenständlichen Baulandumlegung selbst zwei Sackgassen vorgesehen, welche eine Steigung bzw. ein Gefälle von ca. 14% aufweisen. Sofern aber grundsätzlich die Möglichkeit besteht, mit gleicher Zielsetzung verschiedene Strassenführungen zu wählen, so ist sicherlich derjenigen Strassenführung der Vorzug zu geben, welche weniger steil ist und damit weniger Gefahrenpotential aufweist. Auch aus diesem Grunde ist daher die Variante II im Verhältnis zu den Varianten I und III als schlechter einzustufen, wobei dieses Argument nicht das ausschlagende Argument darstellt.
Damit stehen noch die Varianten I und III zur Verfügung. Diesen beiden Varianten sei vorausgeschickt, dass beide Varianten für das Grundstück Parz.Nr. 1029 einen Flächenabzug von 11% bzw. 78 m² für Erschliessungsanlagen vorsehen. Dieser Flächenabzug kann aufgrund der Form des Grundstücks Parz.Nr. 1029 und dem darauf befindlichen Gebäude gezwungenermassen nur im südlichen Bereich des Grundstücks Parz.Nr. 1029 erfolgen.
Die Varianten I und III unterscheiden sich insoweit dadurch, dass das Grundstück Parz.Nr. 1029 bei der Variante III im südlichen Bereich lediglich eine Teilfläche von 78 m² abgeben muss, bei der Variante I hingegen eine Fläche von 114 m². Nachdem beide Varianten flächenmässig zum selben Ergebnis führen - netto verbleiben dem Grundstück Parz.Nr. 1029 insgesamt 642 m² Grundstücksfläche - ergibt sich hieraus keine Argumentationslinie. Somit sind die Grenzverschiebungen als entscheidungsrelevant zu berücksichtigen.
Wie bereits ausgeführt, sind die Grenzen eines bereits überbauten Grundstücks nach Möglichkeit möglichst wenig zu verändern. Die Variante I (Neuzuteilungsplan) verändert sowohl die östliche wie auch die südliche Grenze, wohingegen die Variante III nur die südliche Grenze verändert. Die östliche Grenzverschiebung gemäss Variante I bringt für das Grundstück Parz.Nr. 1029 mit der derzeitigen Überbauung überhaupt keine Vorteile. Die Verschiebung der Südgrenze unterscheidet die beiden Varianten I und III dadurch, dass bei der Variante I eine Fläche von ca. 114 m² im südlichen Bereich abgetrennt wird, bei der Variante III nur eine Fläche von 78 m². Bezogen auf die südliche Grundstücksgrenze bedeutet dies, dass diese bei der Variante I ca. 2 m weiter nördlich verlaufen würde, dh. bei der Variante I würde das Grundstück Parz.Nr. 1029 um ca. 2 m mehr "gekürzt" als bei der Variante III. Nach dem aufgezeigten Grundsatz, wonach die Grenzen bebauter Grundstücke möglichst wenig zu verändern sind, ist somit eindeutig der Variante III Vorzug zu geben. Bei der Variante III darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die benachbarten, unbebauten Grundstücke im Vergleich mit der Variante I gemäss der Variante III nur unwesentliche Grenzverschiebungen in Kauf nehmen müssen, welche eine spätere Überbaubarkeit dieser Grundstücke nicht wesentlich erschwert.
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz hält an dieser Stelle jedoch fest, dass nicht zwingend die Variante III in der vorliegenden Form zu verwirklichen ist. Nach Möglichkeit soll versucht werden, die Variante III allenfalls noch zu verfeinern und zwar dergestalt, dass die betroffenen benachbarten Grundstücke im Verhältnis zur Variante I möglichst geringfügige Änderungen hinzunehmen haben. Nur wenn keine bessere Lösung gefunden werden kann, ist die Variante III zu verwirklichen.
16. Mit der angefochtenen Entscheidung hat die Regierung der Beschwerde insoweit stattgegeben, als das zu Gunsten der Parz.Nr. 1029 bestehende Fuss- und Fahrwegrecht in der Breite von 3.0 m über das Grundstück Parz.Nr. 990 im Zuge der Lastenbereinigung nicht aufgehoben werde. Dieses Fuss- und Fahrwegrecht kann nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz auch bei der Varianten III aufrecht bestehen bleiben und muss im Zusammenhang mit der Lastenbereinigung nicht aufgehoben werden, sofern die Eigentümer des belasteten Grundstücks damit einverstanden sind. Wie die Regierung in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt hat, erleidet durch dieses Fuss- und Fahrwegrecht ansonsten niemand einen Nachteil. Es muss aber gleich der Regierung darauf hingewiesen werden, dass dieses privatrechtlich eingeräumte Fuss- und Fahrwegrecht nicht eine öffentliche Erschliessung zu ersetzen vermag. Solange dieses privatrechtliche Fuss- und Fahrwegrecht besteht, ist der Beschwerdeführer aus baulandumlegungstechnischer Hinsicht nicht verpflichtet, sein Grundstück über die neue Erschliessungsstrasse zu erschliessen. Ob allerdings eine solche Erschliessung über die neue Erschliessungsstrasse aus baugesetzlichen Überlegungen erforderlich ist (fehlende Garage), ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
17. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass mit der Variante III oder einer verfeinerten Variante III eine Neuauflage des Neuzuteilungsplans für den Bereich der betroffenen Grundstücke zwingend notwendig ist.
18. Allfällige weitere Nachteile, die der Beschwerdeführer durch die Baulandumlegung erleiden sollte, wären - falls überhaupt - nur im Rahmen von Art. 12 BUG bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen.
19. In seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer eine schwere Mangelhaftigkeit des zweitinstanzlichen Verfahrens geltend. Der Beschwerdeführer bemängelt, dass sich die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung nicht in Feststellungen tatsächlicher Art einerseits und der sich daraus ergebenden rechtlichen Beurteilung andererseits zusammensetzen würden. Der Beschwer-deführer listet dann auf, welche konkreten Feststellungen die Regierung hätte treffen müssen. Bemängelt wird auch, dass die Regierung keine Feststellungen dahingehend getroffen habe, welche anderen Erschliessungsmöglichkeiten für den Bereich des beschwerdegegenständlichen Grundstücks möglich wären. Insbesondere rügt der Beschwerdeführer, dass die Regierung keine Feststellungen dahingehend getroffen habe, welche Kostenfolge die Neuzuteilung für das Grundstück Parz.Nr. 1029 bzw. den Beschwerdeführer mit sich bringe.
Diesen Ausführungen ist folgendes entgegen zu halten. Wie bereits ausführlich dargelegt, gliedert sich das Baulandumlegungsverfahren in verschiedene Verfahrensabschnitte. Der dritte und letzte Verfahrensabschnitt (Kostenverteilung) kann nach geltender Rechtslage erst dann in Angriff genommen werden, wenn die Neuzuteilung rechtskräftig abgeschlossen ist. Da die Kostenverteilung somit nicht Gegenstand des Neuzuteilungsverfahrens ist, waren im gegenständlichen Verfahrensabschnitt über die Neuzuteilung auch keine entsprechenden Feststellungen zu den Kosten zu treffen.
Richtig ist hingegen, dass die Regierung die oben mit Variante III bezeichnete Planvariante vom 09.02.2000 des mit der Baulandumlegung betreuten Ingenieurbüros in ihrer Entscheidung überhaupt nicht berücksichtigt hat. Da nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz aber gerade diese Variante III (allenfalls in einer leicht modifizierten Art) zu berücksichtigen ist und diese Variante III von dem mit der Baulandumlegung betrauten Ingenieurbüro ausgearbeitet wurde, hätte die Regierung bezüglich dieser Variante III entsprechende Feststellungen treffen und sich dazu äussern müssen, weshalb diese Variante III nach Ansicht der Regierung zur Durchführung nicht in Frage komme. Insoweit kann die angefochtene Entscheidung der Regierung als mangelhaft angesehen werden.
Darüberhinaus besteht und bestand nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz aber keine weitere Verpflichtung der Regierung, ein vermessungstechnisches Gutachten eines neutralen Sachverständigen einzuholen. Wie bereits ausgeführt, können für jede grössere Baulandumlegung theoretisch mehrere Lösungsvarianten ausgearbeitet und vorgelegt werden. Im gegenständlichen Fall liegen drei Varianten auf, wobei eine dieser drei Varianten nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz eine zweckmässige Lösung darstellt. Wenn der Beschwerdeführer also behauptet, dass es unter den gegenständlichen Voraussetzungen und den zu berücksichtigenden Prämissen noch bessere Lösungsvarianten gebe, dann wäre es am Beschwerdeführer gelegen, solche Lösungsvarianten aufzuzeigen, welche dann zu prüfen gewesen wären. Von sich aus aber war die Regierung aufgrund der gegebenen Ausgangslage nicht verpflichtet, solche Lösungsvarianten einzuholen.
Auf die übrigen Ausführung in der Beschwerde war wegen Unerheblichkeit bzw. geklärter Sach- und Rechtslage nicht mehr einzugehen.
20. Aus all diesen Gründen war spruchgemäss zu entscheiden.
21. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 36 Abs. 1 LVG.
Diese Entscheidung ist endgültig.
Vaduz, 20. November 2002