VBI 2002/74
Art 3 Abs 1 lit a GVG
Eine natürliche Person darf unter analoger Anwendung der Bestimmung von Art 3 Abs 1 lit a GVG von einer Familienstiftung Eigentum an inländischen Grundstücken erwerben, wenn zwischen dem Erwerber und dem Erstbegünstigten der Stiftung ein nahes Verhältnis iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG besteht.
1. Der Beschwerde des AB und der XY Stiftung vom 17.07.2002 gegen die E der Landesgrundverkehrskommission des Fürstentums Liechtenstein vom 19.06.2002, G 2002.6-22, wird insoweit stattgegeben, als die angefochtene E zu lauten hat wie folgt:
1. Die Beschwerde der Regierung des Fürstentums Liechtenstein, Ressort Inneres, Vaduz, vom 31.01.2002 (GVE 2002/013) gegen die E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 11.01.2002 betreffend den zwischen AB und der XY Stiftung am 16.11.2001 abgeschlossenen Schenkungsvertrag über das Grundstück Vad ParzNr 1 wird abgewiesen und die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 11.11.2002 wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.
Parteikosten werden keine zugesprochen.
1. Am 19.11.2001 schlossen die Bf, nämlich die XY Stiftung einerseits und AB andererseits einen Schenkungsvertrag, mit welchem die XY Stiftung AB das Grundstück Vad ParzNr 1, Wiese mit 6987 m2, schenkt.
Am 08.01.2002 stellte AB unter Verwendung eines Antragsformulares bei der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Schenkungsvertrages. Dabei führte er im Wesentlichen aus, er sei in Vaduz wohnhaft. Die verfahrensgegenständliche Parzelle befinde sich in der Wohnzone WG 2 1/2. Als berechtigtes Interesse zum Erwerb des Eigentums an dieser Liegenschaft gab er den im Formular vorgesehenen Grund: "Weitere Sachverhalte und Umstände, auf deren Grundlage die Erwerberin bzw der Erwerber ein berechtigtes Interesse am Erwerb erblickt" an. Weiters führte er an: "Erbvorbezug des Sohnes. Die Grundstücke dieser seit 1969 existierenden Familienstiftung sind von der Mutter (PB) des Beschenkten eingebracht worden. Alle Grundstücke stammen wiederum aus dem Erbe der Mutter ihrerseits. Erstbegünstigter ist die Mutter, Zweitbegünstigte ist der Beschenkte und seine Schwester".
Im Schreiben des AB an die Grundverkehrskommission Vaduz vom 20.12.2001 heisst es im Wesentlichen, dass die XY Stiftung von PB iS einer Nachlassregelung errichtet worden sei. AB sei Zweitbegünstigter der Stiftung. Der Stiftungsrat habe nun beschlossen, AB das vorgenannte Grundstück iS eines Erbvorbezuges zu schenken. Das vorliegende Rechtsgeschäft sei in Analogie zu Art 3 Abs 1 lit a GVG nicht genehmigungspflichtig, somit nur vorlagepflichtig gem Art 15 Abs 2 GVG. Dieser Vorlagepflicht komme AB fristgerecht nach. Dass die vorliegende Schenkung in Analogie zu Art 3 Abs 1 lit a GVG lediglich vorlagepflichtig sei, verstehe sich aus dem Zweck der Errichtung einer Familienstiftung, welcher darin bestehe, das gestiftete Vermögen mit Angehörigen einer bestimmten Familie zu verbinden, indem diese zu Destinatären der Stiftung ernannt würden. Die Familienstiftung sei deshalb gekennzeichnet durch die Blutsverwandtschaft zwischen Stifter und Destinatären sowie unter den verschiedenen Destinatären. Diese Verhältnisse zögen die analoge Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG nach sich.
2. Die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz in ihrer vollen Besetzung behandelte den verfahrensgegenständlichen Schenkungsvertrag vom 16.11.2001 in ihrer Sitzung vom 11.01.2002 und stellte förmlich fest, dass das Rechtsgeschäft gem Schenkungsvertrag vom 16.11.2001 keiner Genehmigung bedürfe. Begründet wurde diese E damit, dass der Schenkungsnehmer der Sohn von Frau PB sei, die die Vad ParzNr 1 im Jahr 1969 in die XY Stiftung eingebracht habe. Indirekt handle es sich letztlich um die Übertragung eines Grundstückes von der Mutter auf den Sohn. Der vorliegende Schenkungsvertrag stehe nicht in Widerspruch zur Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes. Der Familienbesitz am Grundeigentum bleibe unverändert. Eine Konzentration von Grundeigentum finde nicht statt. Bei der gegebenen Sachlage sei die Grundverkehrskommission der Auffassung, dass eine Genehmigung des Grunderwerbes gem Schenkungsvertrag vom 16.11.2001 dem Grundverkehrsgesetz entspreche.
3. Gegen diese E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 11.01.2002 erhob die Regierung, Ressort Inneres, am 31.01.2002 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission und beantragte die Abänderung der angefochtenen E dahingehend, dass dem Schenkungsvertrag vom 19.11.2001 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Begründet wurde diese Beschwerde im Wesentlichen wie folgt:
In Art 6 Abs 1 GVG würden demonstrativ diejenigen Erwerbstatbestände aufgezählt, bei deren Vorliegen der Gesetzgeber ein berechtigtes Interesse iS des Art 5 Abs 2 GVG bejahe. Das gegenständliche Rechtsgeschäft sei genehmigungspflichtig. Die Ausnahmen von der Genehmigungspflicht seien abschliessend in Art 3 GVG geregelt, wobei gegenständlicher Erwerbstatbestand dort nicht erwähnt werde. AB sei bereits Eigentümer eines Grundstückes. Dieses sei mit einem Wohnhaus überbaut und eigne sich zur Deckung seines Wohnbedürfnisses. Besitze jemand bereits einen Bauplatz oder ein Einfamilienhaus, so sei sein Wohnbedürfnis in der Regel gedeckt. Zum Ankauf eines weiteren Grundstückes müsse ein neuer Erwerbsgrund vorliegen, der als berechtigtes Interesse iS des Gesetzes angesehen werden könne. Das Wohnbedürfnis für AB sei bereits ausreichend gedeckt. Ein anderes berechtigtes Interesse vermöge AB nicht darzulegen. Zudem sprenge die Grösse des kaufgegenständlichen Grundstückes jegliche Grenzwerte zur Deckung des Wohnbedürfnisses. Somit sei kein berechtigtes Interesse am Erwerb der Vad ParzNr 1 gegeben.
4. Die Landesgrundverkehrskommission führte ein ordentliches Verwaltungsverfahren durch und gab mit E vom 19.06.2002, G 2002.6-22, der Beschwerde vom 31.01.2002 Folge und änderte die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 11.01. 2002 dahingehend ab, dass dem Schenkungsvertrag vom 19.11.2001 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert wurde.
Die Landesgrundverkehrskommission stellte folgenden Sachverhalt fest, wobei dieser im Wesentlichen wörtlich zitiert wird, weil er von der VBI übernommen werden kann:
a). Die XY Stiftung ist eine auf unbestimmte Zeit errichtete privatrechtliche Stiftung liechtensteinischen Rechts. Sie wurde am 17.04.1968 von der Mutter des AB, einer Liechtensteinerin, errichtet. Letztere widmete der XY Stiftung aus ihrem Eigentum 13 im Inland gelegene Grundstücke, darunter auch das verfahrensgegenständliche. Das Stiftungsvermögen besteht aus diesen Grundstücken. Der statutarische Stiftungssitz befindet sich in Vaduz.
Der statutarische Zweck lautet wie folgt: "Die Stiftung bezweckt die Verwaltung des Stiftungsvermögens sowie die Ausrichtung von Zuwendungen an Stiftungsbegünstigte im Rahmen eines Reglementes (Beistatut/Begünstigtenanordnung)".
Gemäss Art 4 der Statuten obliegt es dem Stiftungsrat, ein Reglement über die Begünstigten und deren Ansprüche zu erlassen. Der Stiftungsrat ist das Organ der Stiftung. Er besteht aus einem oder mehreren Mitglieder mit unbegrenzter Amtsdauer. Er beschliesst über die Höhe, die Art sowie den Widerruf der Zuwendungen an Stiftungsbegünstigte im Rahmen des Reglements.
Stiftungsräte sind die Mutter des AB, AB selbst, seine Schwester sowie eine Juristin.
Zu ihren Lebzeiten ist die Mutter des AB einzelzeichnungsberechtigte Stiftungsrätin. Nach ihrem Ableben gilt kollektives Zeichnungsrecht aller Stiftungsratsmitglieder. Zu ihren Lebzeiten ist die Mutter des AB ausserdem als Stiftungsrätin allein beschlussfähig. Gemäss dem von der Mutter des AB erlassenen Beistatuts vom 01.03.1991 ist sie selbst auf Lebenszeit ohne Einschränkung Erstbegünstigte am gesamten Ertrag und Vermögen sowie an einem allfälligen Liquidationserlös der Stiftung. Nach ihrem Tod treten ihre Kinder als Zweitbegünstigte zu gleichen Teilen an deren Stelle, das sind also AB und seine Schwester. Einzelne Liegenschaften werden keinem Zweitbegünstigten alleine zugeteilt.
b). AB ist liechtensteinischer Staatsbürger, seit 1987 verheiratet und im Inland wohnhaft.
Er ist Eigentümer eines im Inland gelegenen Grundstückes mit 782 m2. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus überbaut und dient AB und seiner Familie als Wohnsitz. Er erwarb dieses Grundstück im Jahre 1995 käuflich.
Die Ehegattin des AB ist österreichische Staatsbürgerin. Sie ist Eigentümerin eines im Inland gelegenen Grundstückes mit 1802 m2. Sie erwarb es im Jahr 1995 schenkungsweise von AB, bevor dieser sein derzeit in seinem Eigentum stehendes Grundstück kaufte. Er seinerseits hatte das Grundstück im Jahre 1980 käuflich erworben.
Die 3 Kinder des AB und seiner Ehegattin sind Liechtensteiner und verfügen über kein Eigentum an im Inland gelegenen Grundstücken.
c). Mit dem Vertrag vom 19.11.2001 schenkt die XY Stiftung, vertreten durch die Mutter des AB in ihrer Eigenschaft als einzelzeichnungsberechtigte Stiftungsrätin, dem AB das in ihrem Eigentum stehende Grundstück Vad ParzNr 1. Das unüberbaute Grundstück ist der Wohn-/Gewerbezone WG 2 1/2b zugeteilt. Die Ausnützungsziffer beträgt 0,75 + 0,1 Zuschlag für Dachgeschosse. Der Gewerbe- und Büroanteil beträgt maximal 60 %.
Rechtlich führt die Landesgrundverkehrskommission Folgendes aus:
Das GVG bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art 1 Abs 1 GVG). Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (Art 1 Abs 2 GVG). Das Gesetz unterscheide zwischen vorlage- und genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften. Bei vorlagepflichtigen Rechtsgeschäften werde zwischen genehmigungspflichtigen und nichtgenehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften unterschieden (Art 15 GVG). Keiner Genehmigung gem Art 3 Abs 1 GVG bedürfe unter anderem der Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch einen Ehegatten, einen Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum 3. Grad der Seitenlinie oder ein Wahl- oder Pflegekind (lit a) oder aufgrund eines Testamentes oder Vermächtnisses, wenn damit nicht offensichtlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht bezweckt werde (lit d). Nach dem Gesetz liege demnach mit Bezug auf den gegenständlichen Schenkungsvertrag kein Ausnahmetatbestand von der Genehmigungspflicht vor. Auch nach der Judikatur beschränke sich das gegenständliche Geschäft nicht auf eine Vorlagepflicht iS von Art 15 GVG. Die analoge Anwendung bestimmter Erwerbstatbestände, die nach dem Gesetz auf natürliche Personen beschränkt seien, auf Familienstiftung erfolge ausschliesslich mit der Massgabe, dass solche Rechtsgeschäfte genehmigungspflichtig seien (VBI 2001/18).
Die Gleichstellung einer Familienstiftung beim Erwerb von Grundstücken mit natürlichen Personen habe nach der Judikatur bestimmte Voraussetzungen zur Bedingung. Diesbezüglich habe die VBI ausgeführt (LES 2000, 15), es sei streng darauf zu achten, dass die Zielsetzung des GVG eingehalten und vor allem auch das GVG nicht umgangen werde. Deshalb müssten die Stiftungsstatuten die Zuordnung eines bestimmten Grundstückes zu einem bestimmten Begünstigten klar vorsehen und auch bestimmen, dass diese Begünstigtenregelung der Zustimmung der zuständigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe (Art 2 Abs 2 lit d GVG). Es müsse das Nötige vorgesehen werden, dass solche Statutenbestimmungen nicht unter Umgehung der Grundverkehrsbehörden abgeändert würden.
Im vorliegenden Fall sei schon das erste Kriterium, der bestimmte Stiftungszweck zum Liegenschaftserwerb, nicht erfüllt. Vielmehr sei der Stiftungszweck zu allgemein gehalten. Auch das Kriterium der Nichtidentität zwischen Stifter und Stiftungsrat sei nicht erfüllt, zumal die Stifterin und Alleinbegünstigte gleichzeitig auch einzelzeichnungsberechtigte Stiftungsrätin sei und sogar zu Lebzeiten alleine Stiftungsratbeschlüsse erlassen könne. Auch sei es unrichtig, wenn AB ausführe, dass ihm das Grundstück nach Massgabe der Judikatur der VBI grundverkehrsrechtlich bereits angerechnet werde. Zum einen sei er nicht Erstbegünstigter und zum anderen sei ihm dieses Grundstück im stiftungsrechtlichen Innenverhältnis gerade nicht zugewiesen. Schon aus diesen Ausführungen folge, dass eine Gleichstellung der XY Stiftung mit einer natürlichen Person, hier mit der Mutter des AB, nicht erfolgen könne, so dass Art 3 Abs 1 lit a GVG auch nicht analog anwendbar sei. Die Konsequenz daraus sei, dass AB als Schenkungsnehmer bei der Prüfung des Bestehens des berechtigten Interesses damit konfrontiert sei, dass sein und seiner Familie gegenwärtiges Wohnbedürfnis durch das in seinem Eigentum befindliche Grundstück gedeckt sei. Zum Erwerb eines weiteren Grundstückes bedürfe es daher eines neuen Erwerbsgrundes, der als berechtigtes Interesse angesehen werden könne. Im Übrigen zeige der gegenständliche Sachverhalt den klassischen Widerspruch bei der Anrechnung von Grundstücken nach Massgabe einer Begünstigtenregelung in einer Familienstiftung auf. AB mache geltend, als Begünstigter sei ihm das gegenständliche Grundstück anzurechnen. Dann hätte er jedoch das bereits in seinem Eigentum befindliche Grundstück, das der Deckung des gegenwärtigen Wohnbedürfnisses diene, gar nicht erwerben dürfen. Andererseits sei festgestellt, dass er tatsächlich nicht Begünstigter des gegenständlichen Grundstückes sei, eine Anrechnung daher nicht erfolge und er deshalb eines berechtigten Interesses für den Erwerb des Grundeigentums bedürfe. Die eigene Rechtspersönlichkeit der XY Stiftung verhindere in diesem Fall einen Eigentumsübergang, wie er direkt von Mutter auf Sohn iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG möglich wäre, zumal die Stiftung die dargestellten Kriterien, die grundverkehrsrechtlich erfüllt sein müssten, bei weitem nicht erfülle.
5. Gegen diese E erhoben AB (Bf zu 1) und die XY Stiftung (Bf zu 2) am 17.07.2002 rechtzeitig Beschwerde an die VBI.
6. Die VBI zog den Vorakt der Landesgrundverkehrskommission bei. Die Regierung, Ressort Inneres, verzichtete mit Schreiben vom 21. August 2002 auf eine Gegenäusserung und verwies auf die eigene Beschwerde vom 31.01.2002 sowie die angefochtene E der Landesgrundverkehrskommission.
7. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die Feststellungen der Landesgrundverkehrskommission, welche weiter oben zitiert wurden, verwiesen werden, zumal sie von keiner Verfahrenspartei bestritten sind (Art 101 Abs 4 LVG).
8. Rechtlich ist Folgendes auszuführen:
9. AB macht kein in Art 6 Abs 1 GVG (Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl 1993/49 in der gültigen Fassung) aufgezähltes berechtigtes Interesse geltend. Vielmehr will er die Generalnorm von Art 5 Abs 1 GVG angewandt wissen und macht dabei im Wesentlichen geltend, Art 3 Abs 1 lit a GVG sei analog anwendbar.
Art 3 Abs 1 lit a GVG lautet wie folgt: "Keiner Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde bedarf der Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch einen Ehegatten, einen Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum 3. Grad der Seitenlinie oder ein Wahl- oder Pflegekind".
Dass die XY Stiftung und AB nicht in einem solchen Verhältnis, wie es Art 3 Abs 1 lit a GVG definiert ist, stehen, ist aufgrund der Tatsache, dass die XY Stiftung eine juristische Person ist, klar. Dementsprechend argumentieren die Bf, Art 3 Abs 1 lit a GVG sei analog anzuwenden.
Diesbezüglich ist vorerst in Erinnerung zu rufen, dass die VBI den Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken durch Familienstiftungen grundsätzlich zuliess und bei der Beurteilung des berechtigten Interesses der Familienstiftung iS von Art 5 Abs 1 GVG (zumindest einige) die in Art 6 Abs 1 definierten Erwerbstatbestände analog anwendete, insbesondere Art 6 Abs 1 lit a und c (VBI 1999/70 und 71 in LES 2000, 15) und Art 6 Abs 1 lit h GVG (VBI 2002/71 vom heutigen Tage). Die VBI erkannte auch, dass im Rahmen der Übertragung von Eigentum an Grundstücken von einer natürlichen Person auf eine Familienstiftung Art 3 Abs 1 lit a GVG analog zur Anwendung gebracht werden kann, dh dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung immer dann zu erteilen ist, wenn zwischen dem Grundstücksveräusserer einerseits und demjenigen Erstbegünstigten der Familienstiftung, welcher im Hinblick auf das zu erwerbende Grundstück Begünstigter ist, ein solch enges Verhältnis besteht, wie es Art 3 Abs 1 lit a GVG umschreibt (VBI 2001/18 in LES 2002, 31). Dies gilt umso mehr, wenn zwischen dem Veräusserer und dem betreffenden Erstbegünstigten Identität besteht (VBI 2002/71). In jedem Falle hat jedoch die Familienstiftung gemäss jenen Kriterien, die die VBI entwickelte, ausgestaltet zu sein. Im vorliegenden Fall erfüllt die XY Stiftung diese Kriterien nicht, so dass sie kein Eigentum an inländischen Grundstücken (mehr) erwerben kann. Dies heisst aber noch nicht, dass eine Eigentumsübertragung in die andere Richtung, nämlich von der XY Stiftung auf AB, nicht möglich ist.
Gemäss der bereits erwähnten Rechtsprechung der VBI sind die Grundstücke einer Familienstiftung den Begünstigten der Stiftung grundverkehrsrechtlich anzurechnen. Vorliegendenfalls ist PB, die Mutter des AB, alleinige Erstbegünstigte der XY Stiftung. Dementsprechend sind sämtliche Grundstücke der XY Stiftung PB iS des Grundverkehrsrechtes anzurechnen.
Mit dem vorliegenden Schenkungsvertrag soll nun das Eigentum an einem Grundstück von der XY Stiftung auf AB übertragen werden, was grundverkehrsrechtlich dazu führt, dass dieses Grundstück nicht mehr PB, sondern ihrem Sohn AB zugerechnet wird. Unter natürlichen Personen, also zwischen Mutter und Sohn, stellt dies gem Art 3 Abs 1 lit a GVG kein Problem dar. Worin das (grundverkehrsrechtliche) Problem bei der Eigentumsübertragung an einem Grundstück von einer Familienstiftung, in welcher die Mutter hinsichtlich dieses Grundstückes Erstbegünstigte ist, auf den Sohn liegen soll, ist nicht ersichtlich. Das Ziel von Art 1 Abs 1 GVG, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten und zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten, wird durch Art 3 Abs 1 lit a GVG gerade nicht notwendigerweise erreicht. Was jedoch unter natürlichen Personen gilt, kann auch zwischen einer natürlichen Person einerseits und einer Familienstiftung gelten, wenn das Verhältnis zwischen der erwerbenden natürlichen Person einerseits und dem Begünstigten der Familienstiftung andererseits jenem von Art 3 Abs 1 lit a GVG entspricht. Die Begründung hierfür liegt darin, dass Grundstücke, die sich im Eigentum von Familienstiftungen befinden, grundverkehrsrechtlich dem Begünstigten der Stiftung angerechnet werden.
Die Regierung bringt in ihren Schriftsätzen dagegen nichts vor.
Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert, die XY Stiftung sei nicht nach jenen Kriterien, die die VBI verlange, organisiert, sodass eine Gleichstellung der XY-Stiftung mit einer natürlichen Person (hier PB) nicht erfolgen könne. Dem ist nun zweierlei entgegenzuhalten. Als erstes müssen die sich im Eigentum der XY Stiftung befindlichen Grundstücke auch dann dem Erstbegünstigten dieser Stiftung (also PB) grundverkehrsrechtlich zugerechnet werden, wenn die Stiftung nicht alle jene organisatorischen Kriterien erfüllt, die die VBI entwickelte. Ansonsten könnten und dürften die sich im Eigentum der XY-Stiftung befindlichen Grundstücke niemandem iS des Grundverkehrsgesetzes zugeordnet werden ausser der Stiftung selbst, was im konkreten Fall dazu führen würde, dass PB weitere Grundstücke erwerben dürfte. Dies widerspräche aber diametral der Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes (Art 1 Abs 1 GVG). Zum anderen liegt es gerade im öffentlichen Interesse, dass das Eigentum an Grundstücken von Stiftungen auf natürliche Personen übertragen werden, wenn die Stiftungen nicht so organisiert sind, wie es die VBI beim Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch Familienstiftungen verlangt. So wird die grundverkehrsrechtliche Kontrolle über das auf die natürliche Person übertragene Grundstück besser gewährleistet, als wenn das Eigentum an diesem Grundstück weiterhin bei einer Stiftung verbleibt, die von den Behörden nicht oder nur schlecht iS des GVG zu kontrollieren ist.
Die Landesgrundverkehrskommission argumentiert weiter, dass der gegenständliche Sachverhalt den klassischen Widerspruch bei der Anrechnung von Grundstücken nach Massgabe einer Begünstigtenregelung in einer Familienstiftung aufzeige. Diesem Argument folgt die VBI nicht. Im vorliegenden Fall ist PB einzige Erstbegünstigte der XY Stiftung. Ihr können und müssen jene Grundstücke, die im Eigentum der XY Stiftung sind, grundverkehrsrechtlich angerechnet werden. Den Zweitbegünstigten sind die Grundstücke erst dann anzurechnen, wenn die Erstbegünstigte durch Tod oder durch statutarische oder beistatutarische Bestimmungen als Erstbegünstigte wegfällt. Aus diesem Grund ist auch aus heutiger Sicht nichts dagegen einzuwenden, dass AB im Jahr 1995 ein Wohngrundstück käuflich erwarb.
10. Somit ist der Erwerb des Eigentums am Grundstück Vad ParzNr 1 durch AB von der XY Stiftung mittels Schenkungsvertrag vom 19.11.2001 genehmigungsfähig und grundverkehrsbehördlich zu genehmigen, dies in analoger Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG.
Die VBI hat in ihrer E VBI 2001/18 (LES 2002, 31) bereits ausgeführt und in der heutigen E VBI 2002/71 nochmals klar gestellt, dass bei der analogen Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG das entsprechende Grundstücksgeschäft genehmigungspflichtig ist. Bei einer analogen Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG kann also nicht von einer Nicht-Genehmigungspflicht ausgegangen werden. Dies muss auch für den Fall gelten, dass das Eigentum an Grundstücken von einer Stiftung an eine natürliche Person übertragen wird, wie im vorliegenden Fall. Der Grund hierfür liegt darin, dass das Grundverkehrsgesetz in seinem Wortlaut den Erwerb und die Veräusserung von Eigentum an Grundstücken durch Familienstiftungen nicht ausdrücklich vorsieht und es deshalb besonders wichtig ist, dass in solchen Fällen immer von den zuständigen Behörden geprüft wird, ob eine Umgehung des Grundverkehrsgesetzes im konkreten Fall vorliegt oder nicht (vgl hierzu auch der entsprechende Vorbehalt in Art 3 Abs 1 lit d GVG, der lautet: "wenn damit nicht offensichtlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht bezweckt wird").
Vorliegendenfalls wurde der verfahrensgegenständliche Schenkungsvertrag vom 16.11.2001 von der ordentlich und vollständig besetzten Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz in der Sitzung vom 11.01.2002 behandelt und geprüft. Die Gemeindegrundverkehrskommission bzw ihre Mitglieder kamen - wie aus der Begründung der E vom 11.01.2002 ersichtlich ist - zum (richtigen) Schluss, dass der Grunderwerb gem Schenkungsvertrag vom 16.11.2001 zu genehmigen ist. Die Gemeindegrundverkehrskommission hat also iS des GVG geprüft und die Genehmigung erteilt.
Zwar wird im Spruch der E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 11.01.2002 ausgeführt, die Grundverkehrskommission Vaduz stelle fest, dass das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft keiner Genehmigung bedürfe, doch hat die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz dennoch - dies im materiellen Sinne - eine Genehmigung erteilt. Aus diesen Gründen wäre es ein unzulässiger überspitzter Formalismus, wenn die VBI die E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz vom 11.01.2002 kassieren und die Sache zur neuerlichen E an diese Kommission zurückleiten würde, nur damit diese im Grunde denselben E wie am 11.01.2002 fällt, allerdings mit einem anderen Text im Spruch der Entscheidung, der aber zum gleichen - materiellen - Ergebnis führen würde.
Zur Klarstellung sei aber nochmals darauf hingewiesen, dass jedes Rechtsgeschäft mit einer Stiftung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, selbst dann, wenn Art 3 Abs 1 lit a GVG analog angewandt wird. Insoweit darf also die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz in den Sprüchen ihrer künftigen E nicht mehr jene Worte verwenden, wie in der gegenständlichen E vom 11.01.2002.
Die Genehmigungspflicht bewirkt auch, dass sich nicht nur der Vorsitzende, sondern die gesamte Gemeindegrundverkehrskommission mit dem Rechtsgeschäft einer Stiftung zu befassen hat und dass die E der Gemeindegrundverkehrskommission der Regierung zuzustellen ist, damit diese die Möglichkeit hat, dagegen eine Beschwerde zu erheben. All dies ist im vorliegenden Fall in diesem Sinne geschehen.
11. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 iVm Art 35 Abs 1 LVG. Ein grundverkehrsbehördliches Genehmigungsverfahren kann nur von einer Vertragspartei durch einen Antrag (Vorlage des Vertrages) eingeleitet werden (Art 15 GVG), weshalb hinsichtlich der Kosten die Regelung von Art 35 Abs 1 LVG zur Anwendung kommt. Es wäre aber willkürlich, den nun voll obsiegenden Bf die Verfahrenskosten aufzuerlegen (LES 1997, 33; LES 2000, 12). Der Wortlaut von Art 35 Abs 1 LVG lässt jedoch die Möglichkeit, den obsiegenden Bf Parteikosten zuzusprechen, dies zu Lasten der Regierung und somit des Landes Liechtenstein, nicht zu. In der Praxis sind denn auch noch nie - soweit ersichtlich - in einem grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteikosten zugesprochen worden (ebenso VBI 2002/66 vom heutigen Tage).