VBI 2002/78
Art 3 Abs 1 lit a, Art 5, Art 6 GVG
Bei der analogen Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG auf Familienstiftungen ist es nicht notwendig, dass ein berechtigtes Interesse iS von Art 5 oder Art 6 GVG nachgewiesen wird. Dies führt dazu, dass eine Familienstiftung beliebig viele Grundstücke beliebiger Art erwerben kann, wenn zwischen dem Veräusserer und dem Erstbegünstigten der Familienstiftung hinsichtlich dieser Grundstücke eine familiäre Verbundenheit iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG oder gar Identität gegeben ist. Voraussetzung ist aber immer, dass die erwerbende Familienstiftung die allgemeinen Kriterien erfüllt, welche durch die Rechtsprechung entwickelt wurden.
1. Mit Widmungsurkunde vom 20.12.2001 widmete der Bf zu 1 der Bf zu 2 vier Grundstücke, unter anderem die Vaduzer ParzNr 1 mit einer Fläche von 1828 m2 und brachte diese Grundstücke iS einer Widmung in die Bf zu 2, eine Familienstiftung, ein.
2. Die Bf zu 2 stellte mit Schreiben vom 30.12.2001 bei der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung der zuvor erwähnten Widmung der Vaduzer ParzNr 1.
Begründet wurde dieser Antrag damit, dass es sich bei der Bf zu 2 um eine reine Familienstiftung handle, die der Regierungsaufsicht unterstehe. Erstbegünstigter hinsichtlich der eingebrachten Grundstücke sei der Bf zu 1, der sich aller Mitwirkungsrechte in der Stiftung begeben habe. Die Nachbegünstigten würden vom Stiftungsrat aus den erbberechtigten Familienangehörigen bestimmt und es bedürfe jede Änderung der Begünstigtenregelung der Zustimmung der grundverkehrsrechtlichen Behörden und jede Statutenänderung der Zustimmung der Regierung als Aufsichtsbehörde. Sämtliche Kriterien gem Rechtsprechung für die Einbringung von Grundstücken in Stiftungen seien erfüllt. Die Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes sei eingehalten und eine Umgehung völlig ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse sei gem Art 5 iVm Art 6 Abs 1 lit a und c GVG zu bejahen.
3. Die Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz genehmigte am 11.01.2002 den Erwerb des Grundstückes Vaduzer ParzNr 1 durch die Bf zu 2 gem Widmungsurkunde vom 20.12.2001.
Begründet wurde diese E im Wesentlichen wie folgt: Gemäss Statuten vom 20.12.2001 sei der Stifter (Bf zu 1) selbst Erstbegünstigter der Bf zu 2. Als Begünstigte hinsichtlich der Grundstücke der Stiftung kämen nur seine Familienangehörigen in Frage. Die jeweils Nächstbegünstigten würden vom Stiftungsrat aus dem Kreis der erbberechtigten Familienangehörigen des vorher Begünstigten bestimmt. Das Wohnbedürfnis des Bf zu 1 werde künftig von der Bf zu 2 gedeckt. Es sei ihm demzufolge künftig nicht mehr möglich, ein eigenes Wohnbedürfnis geltend zu machen. Die Begünstigtenregelung gemäss den Statuten der Bf zu 2 entspreche dem Sinn und Zweck einer reinen Familienstiftung. Es könne festgestellt werden, dass die Bf zu 2 sämtliche Bedingungen für den Erwerb des Grundstückes Vaduzer ParzNr 1 erfülle und dass das vorliegende Rechtsgeschäft nicht in Widerspruch zur Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes stehe. Der Familienbesitz an Grundstücken bleibe unverändert. Eine Konzentration von Grundstücken finde nicht statt.
4. Gegen diese E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz erhob die Regierung des Fürstentums Liechtenstein, Ressort Inneres, am 05.02.2002 Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission und beantragte, diese wolle die angefochtene E insoweit ändern, als der Widmungsurkunde vom 20.12.2001 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Begründet wurde diese Beschwerde im Wesentlichen wie folgt:
Die Bf zu 2 erwerbe mit widmungsgegenständlichem Rechtsgeschäft ein Grundstück in der Wohn-Gewerbezone WG 2 1/2a mit 1828 m2. Dazu existiere bereits ein Überbauungsplan. Für das widmungsgegenständliche Grundstück seien ca 40 % für Wohnen und ca 60 % für Gewerbe vorgesehen. Die 40 % Wohnen umgelegt auf die Fläche des Grundstückes würden bei Weitem die Grösse von zwei Stockwerkeigentumswohnungen übertreffen. Es werde eine grössere Anzahl Eigentumswohnungen entstehen. Das Wohnbedürfnis des Erstbegünstigten sei aber schon mit zwei Stockwerkeigentumswohnungen ausreichend gedeckt, so dass ein berechtigtes Interesse zum Erwerb des Grundstückes verneint werden müsse. Für die 60 % Gewerbe müsste ein berechtigtes Interesse gem Art 6 Abs 1 lit d GVG angegeben werden. Dies sei nicht der Fall. Aber auch wenn der Versuch der Geltendmachung eines berechtigten Interesses gem Art 6 Abs 1 lit d GVG gemacht worden wäre, müsste dies verneint werden, da nur Art 6 Abs 1 lit a und c GVG von der VBI-E VBI 1999/70, 71 gleichzeitig analog und im Rahmen von Art 5 GVG für Stiftungen für anwendbar erklärt worden sei und nicht auch Art 6 Abs 1 lit d oder eventuell auch f GVG. Somit sei ein berechtigtes Interesse der Bf zu 2 am Erwerb der Vaduzer ParzNr 1 nicht gegeben.
5. Die Landesgrundverkehrskommission entschied am 24.07.2002, der Beschwerde der Regierung vom 05.02.2002 Folge zu geben und die angefochtene E der Gemeindegrundverkehrskommission Vaduz dahingehend abzuändern, dass dem Rechtsgeschäft vom 20.12.2001 zwischen dem Bf zu 1 und der Bf zu 2 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert wird. Ausserdem wurden die Bf verpflichtet, die Entscheidungsgebühren von CHF 7000.- zu zahlen.
Die Landesgrundverkehrskommission stellte unter anderem folgenden Sachverhalt fest:
Der Bf zu 1 ist Liechtensteiner, verheiratet, nicht mehr erwerbstätig und im Inland wohnhaft. Er hat sechs eheliche Kinder und ist Eigentümer von elf im Inland gelegenen Grundstücken.
Die Bf zu 2 ist eine Familienstiftung liechtensteinischen Rechts. Sie wurde am 20.12.2001 vom Bf zu 1 errichtet. Der statutarische Stiftungsfonds besteht aus CHF 30 000.-, der voll einbezahlt ist. Die Bf zu 2 hat folgenden statutarischen Zweck:
"Inländische Grundstücke, die mit einem Wohn- oder Ferienhaus überbaut sind oder überbaut werden sollen, zu erwerben und den Angehörigen einer oder mehrerer bestimmter Familien zur Deckung ihres Wohn- und Erholungsbedürfnisses zur Verfügung zu stellen. Die Stiftung ist befugt, alle Rechtsgeschäfte abzuschliessen und Handlungen vorzunehmen, die der Zweckverfolgung dienen. Die Stiftung betreibt kein nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe."
In der Stiftungsurkunde hat sich der Bf zu 1 als Stifter all seiner Mitwirkungsrechte in der Stiftung begeben. Mitglieder des Stiftungsrates sind ein Liechtensteiner RA und die Schwiegertochter des Bf zu 1. Mit Bezug auf die Begünstigung bestimmt Art 5 der Stiftungsstatuten Folgendes:
"Jedes inländische Grundstück muss einem bestimmten Begünstigten klar zugeordnet sein. Jede Person, die zum Begünstigten der Stiftung hinsichtlich eines inländischen Grundstückes bestellt wird, muss seiner Begünstigtenbestellung zustimmen und sich damit einverstanden erklären, dass ihm dieses Grundstück grundverkehrsrechtlich angerechnet wird. Jede Änderung der Begünstigtenregelung hinsichtlich eines inländischen Grundstücks bedarf der Zustimmung der zuständigen grundverkehrsrechtlichen Behörden. Es ist streng darauf zu achten, dass die Zielsetzung des Grundverkehrsgesetzes eingehalten und vor allem jede Umgehung vermieden wird."
Nach der Errichtung der Stiftung widmete der Bf zu 1 mit Zustimmung der Bf zu 2 der Stiftung vier der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke, unter anderem die Vaduzer ParzNr 1 mit 1128 m2, unüberbaut, Wohn-/Gewerbezone WG 2 1/2a, mit einer Ausnützungsziffer von 0,9 und einem Gewerbe-/Büroanteil von maximal 60 %. Erstbegünstigter hinsichtlich aller gewidmeten Grundstücke ist der Stifter, also der Bf zu 1 selbst, der zugleich mit der Errichtung der Stiftung seiner Begünstigtenbestellung zustimmt und sich damit einverstanden erklärt, dass ihm diese Grundstücke grundverkehrsrechtlich angerechnet werden. Beschlüsse des Stiftungsrates, die eine Statutenänderung, die Umwandlung der Stiftung oder deren Auflösung betreffen, müssen einstimmig gefasst werden und bedürfen der Zustimmung der Regierung als Aufsichtsbehörde.
In der rechtlichen Würdigung führte die Landesgrundverkehrskommission nach der Zitierung der bisherigen Rechtsprechung der Landesgrundverkehrskommission und der VBI im Wesentlichen aus, dass alle Kriterien, welche die VBI in ihrer Rechtsprechung für den Erwerb von Liegenschaften durch Familienstiftungen aufstellte, erfüllt seien. Ein zu erwerbendes Grundstück müsse jedoch objektiv geeignet sein, der Deckung des beabsichtigten Erwerbszweckes zu dienen. Das verfahrensgegenständliche Grundstück sei aufgrund seiner Zonenzuteilung bei einer Überbauung im Ausmass von 60 % gewerblich nutzbar. Werde zudem die Grösse des Grundstückes berücksichtigt, ergebe sich für den gewerblich nutzbaren Teil das Erfordernis eines eigenen, darauf bezogenen berechtigten Interesses, der denknotwendig von jenem des Wohnbedürfnisses verschieden sein müsse. Ein solches sei weder geltend gemacht worden noch ergebe es sich aus den festgestellten Umständen. Nicht zuletzt beschränke die VBI die Zulässigkeit des Erwerbs von Grundstücken durch Familienstiftungen für Zwecke ihrer Erstbegünstigten ausdrücklich auf die Tatbestände der Deckung des gegenwärtigen Wohnbedürfnisses und des gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses der Erstbegünstigten. Aus diesen Gründen sei die Beschwerde der Regierung berechtigt.
6. Gegen diese E der Landesgrundverkehrskommission erhoben die Bf am 20.08.2002 rechtzeitig Beschwerde an die VBI.
7. Die Regierung, Ressort Inneres, hat auf eine Gegenäusserung zur Beschwerde vom 20.08.2002 verzichtet.
8. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die unbestritten gebliebenen Sachverhaltsfeststellungen der Landesgrundverkehrskommission verwiesen werden, so wie sie weiter oben zitiert wurden (Art 101 Abs 4 LVG).
9. Rechtlich ist auszuführen, dass die VBI ihre Rechtsprechung zum Erwerb von inländischen Grundstücken durch Familienstiftungen in der E vom 18.09.2002 zu VBI 2002/71 weiter entwickelte, und zwar dahingehend, dass eine Familienstiftung auch Eigentum an Grundstücken, die der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten sind, gem Art 5 iVm Art 6 Abs 1 lit h GVG erwerben könne. Darüberhinaus sei Art 3 Abs 1 lit a GVG analog anwendbar, selbst dann, wenn der Grundstücksveräusserer zugleich Erstbegünstigter der erwerbenden Familienstiftung sei. Somit kann eine Familienstiftung mehrere hinsichtlich der Nutzung gleichartige Grundstücke von einem Veräusserer, der zugleich hinsichtlich dieser Grundstücke Erstbegünstigter der Stiftung ist, erwerben. Dies gilt auch hinsichtlich einer zweiten Person, dh die Stiftung kann darüber hinaus noch weitere gleichartige Grundstücke von einer zweiten Person, die hinsichtlich dieser weiterer Grundstücke Erstbegünstigte der Stiftung ist, erwerben.
In ihrer E VBI 2002/74 vom 18.09.2002 führte die VBI aus, dass ein naher Verwandter einer Erstbegünstigten einer Familienstiftung Grundstücke von dieser Familienstiftung erwerben darf und dass dabei die Bestimmung von Art 3 Abs 1 lit a GVG analog zur Anwendung gebracht werden kann.
Diese Rechtsprechung bedeutet nichts anderes, als dass im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräusserung von Eigentum an inländischen Grundstücken durch Familienstiftungen Art 3 Abs 1 lit a GVG immer analog zur Anwendung kommt, wenn zwischen der einen Vertragspartei und demjenigen Erstbegünstigten der Familienstiftung, der hinsichtlich des betroffenen Grundstückes Erstbegünstigter ist, ein solch enges familiäres Verhältnis besteht, wie es in Art 3 Abs 1 lit a GVG umschrieben ist oder wenn gar zwischen diesen beiden Personen Identität besteht. Da Art 3 Abs 1 lit a GVG jedoch nicht auf ein berechtigtes Interesse iS von Art 5 oder Art 6 GVG abstellt, ist das Vorliegen eines solchen berechtigten Interesses bei analoger Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG auch nicht notwendig. Dies führt dazu, dass eine Familienstiftung beliebig viele Grundstücke beliebiger Art erwerben kann, wenn zwischen dem Veräusserer und dem Erstbegünstigten der Familienstiftung hinsichtlich dieser Grundstücke eine familiäre Verbundenheit iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG gegeben ist. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass die erwerbende Familienstiftung die allgemeinen Kriterien erfüllt, welche durch die Rechtsprechung entwickelt wurden.
Ein berechtigtes Interesse iS von Art 5 und Art 6 GVG muss also von einer Familienstiftung beim Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken nur dann geltend gemacht und nachgewiesen werden, wenn die Familienstiftung das Grundstück von einem "aussenstehenden" Veräusserer (nicht zum Kreis der Familienangehörigen gem Art 3 Abs 1 lit a GVG gehörenden Person) erwirbt. In diesem Fall ist auch zu prüfen, ob das geltend gemachte berechtigte Interesse des Erstbegünstigten nicht schon anderweitig gedeckt ist.
All dies führt dazu, dass das Eigentum an inländischen Grundstücken ähnlich frei zwischen Familienstiftungen und Angehörigen der Stiftungsbegünstigten "transferiert" werden kann, wie unter natürlichen Personen, die gegenseitig Angehörige iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG sind. Die Gemeindegrundverkehrskommission formulierte dies treffend wie folgt: "Der Familienbesitz an Grundstücken bleibt unverändert".
Dementsprechend steht es dem Bf zu 1 frei, beliebig viele der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke in die Bf zu 2 einzubringen, solange der Bf zu 1 Erstbegünstigter der Bf zu 2 hinsichtlich der einzubringenden Grundstücke ist. Dasselbe würde gelten, wenn nahe Angehörige des Bf zu 1 iS von Art 3 Abs 1 lit a GVG Erstbegünstigte der Bf zu 2 im Hinblick auf die einzubringenden Grundstücke wären.
Somit ist es auch irrelevant, ob das verfahrensgegenständliche Grundstück nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch gewerblich genutzt werden kann.
Daher ist der Erwerb des Eigentums an der Vaduzer ParzNr 1 durch die Bf zu 2 vom Bf zu 1 mittels Widmungsurkunde vom 20.12.2001 genehmigungsfähig und grundverkehrsbehördlich zu genehmigen, dies in analoger Anwendung von Art 3 Abs 1 lit a GVG.
10. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art 41 iVm Art 35 Abs 1 LVG. Ein grundverkehrsbehördliches Genehmigungsverfahren kann nur von einer Vertragspartei durch einen Antrag (Vorlage des Vertrages) eingeleitet werden (Art 15 GVG), weshalb hinsichtlich der Kosten die Regelung von Art 35 Abs 1 LVG zur Anwendung kommt. Es wäre aber willkürlich, den nun voll obsiegenden Bf die Verfahrenskosten aufzuerlegen (LES 1997, 33; LES 2000, 12). Der Wortlaut von Art 35 Abs 1 LVG lässt jedoch die Möglichkeit, den obsiegenden Bf Parteikosten zuzusprechen, dies zu Lasten der Regierung und somit des Landes Liechtenstein, nicht zu. In der Praxis sind denn auch noch nie - soweit ersichtlich - in einem grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteikosten zugesprochen worden (ebenso VBI 2002/66 und VBI 2002/74 vom 18.09.2002).