VBI 2003/34
Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz des Fürstentums Liechtenstein hat durch die
Rekursrichter
lic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender, Dr.iur. Christian Batliner, Werner Nigg, Dr.iur. Nicolaus Ruther, lic.iur. Marion Seeger
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführer: BS 9497 Triesenberg
wider den
Beschwerdegegner: Regierung des Fürstentums Liechtenstein Ressort Inneres 9490 Vaduz
wegen: Grundverkehrsrechtlicher Genehmigung
gegen die: Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 19. Februar 2003 zu G.2002.32
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 12. Mai 2003
entschieden:
1. Die Beschwerde vom 12. März 2003 gegen die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission des Fürstentums Liechtenstein vom 19. Februar 2003, G. 2002.32-9, wird abgewiesen und die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Eingabegebühr von CHF 140.00 und einer Entscheidungsgebühr von CHF 1'400.00, haben die Beschwerdeführer zur ungeteilten Hand binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an die Landeskasse zu bezahlen.
1. Am 7.12.2000 bzw. 04.07.2002 schlossen die Erstbeschwerdeführerin als Verkäufer und die Zweitbeschwerdeführerin als Käufer einen Kaufvertrag betreffend die Triesenberger Parz. Nr. x, Wohngebäude, zu einem Kaufpreis in der Höhe von CHF y ab.
2. Am 8.07.2002 stellte die Zweitbeschwerdeführerin bei der Gemeindegrundverkehrskommission Triesenberg ("GGVK Triesenberg") den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des erwähnten Kaufvertrages. Im Antrag machte sie ein berechtigtes Interesse gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG geltend und verwies auf die weiteren Ausführungen im dem Antrag beigelegten Schriftsatz.
3. In ihrer Sitzung vom 14.10.2002 entschied die GGVK Triesenberg den Kaufvertrag vom 07.12.2000/04.07.2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. Die Entscheidung wurde damit begründet, dass es sich bei der Käuferin um eine wohltätige Stiftung handle, die der Regierungsaufsicht unterliege. Die Stiftung bezwecke in erster Linie die Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage, im Besonderen durch Unterstützung von Lehrinstitutionen, Lehrkräften, einzelner Jugendlicher sowie bestehender Institutionen, die der gleichen Zielsetzung dienten. Die Stiftung sei bereits im Jahre 1986 mit Beschluss der Liechtensteinischen Steuerverwaltung von der Bezahlung der jährlichen Kapitalsteuer befreit worden. Die Fortwährung der Gemeinnützigkeit werde fortlaufend durch die Steuerverwaltung geprüft. Mit Beistatut vom 06.12.1993 sei der Stiftungszweck in dem Sinne konkretisiert worden, dass die Aktiven der Stiftung im Wesentlichen zur Förderung und Unterstützung der Ausbildung der Lehrkräfte für Schulen verwendet werden solle. Der Stifter und Erstkurator der Zweitbeschwerdeführerin sei seit mehr als 30 Jahren in Liechtenstein wohnhaft und bewohne die vertragsgegenständliche Liegenschaft seit über 20 Jahren selbst. Die Liegenschaft sei durch den Kurator der Stiftung käuflich erworben und im Jahre 1987 an seine Tochter verkauft worden. Damals sei ein Nutzniessungsrecht des Kurators eingetragen worden. Mit dem gegenständlichen Kaufvertrag werde die Liegenschaft in das Eigentum der Stiftung übertragen und im Sinne des Stiftungszweckes Verwendung finden. In erster Linie solle damit sich in Ausbildung befindlichen Lehrern die Möglichkeit unentgeltlicher Studien- und Erholungsaufenthalte in Liechtenstein gegeben und langfristig gesichert werden. Die Zweitbeschwerdeführerin verfüge noch über keinen Grundbesitz in Liechtenstein und eine Hortung von Grundeigentum sei nicht beabsichtigt. Durch die Statutenänderung vom 31.08.2001 sei auch gewährleistet, dass eine Änderung der Nutzung der Liegenschaft und eine Änderung der entsprechenden Statutenbestimmung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe. Somit sei ein berechtigtes Interesse gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG gegeben.
4. Gegen diese Entscheidung der GGVK Triesenberg erhob die Regierung des Fürstentum Liechtenstein Beschwerde an die Landesgrundverkehrskommission ("LGVK") und beantragte, diese wolle die angefochtene Entscheidung dahingehend abändern, dass dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung verweigert werde.
Die Beschwerde wurde inhaltlich damit begründet, dass es sich bei der Erwerberin zwar um eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz und Steuerbefreiung im Inland handle, gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG das zu erwerbende Grundstück aber auch Zwecken des sozialen Wohnungsbaues dienen müsse. Unter sozialem Wohnungsbau seien der Verkauf oder die Vermietung von Sozialwohnungen mit niedrigem Ausbaustandard an Leute zu verstehen, die sich wegen ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnissen keine anderen Wohnungen leisten könnten. Die Stiftung verfolge jedoch einen anderen Zweck. In diesem Sinne könne das berechtigte Interesse gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG nicht geltend gemacht werden.
5. Mit Schriftsatz vom 19.11.2002 erstattete die Zweitbeschwerdeführerin eine Gegenäusserung und brachte zusammengefasst vor, dass dem Stifter und Kurator auch ein Nutzniessungsrecht zukomme und es diesem grundsätzlich möglich sei, die gegenständliche Liegenschaft schon unter dem bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen dem angestrebten Zweck zukommen zu lassen. Der einzige Zweck des Kaufvertrages liege darin, die Liegenschaft über den Tod des Stifters und Kurators hinaus dem wohltätigen und gemeinnützigen Zweck der Stiftung zu sichern und bereits zum heutigen Zeitpunkt klare Verhältnisse zu schaffen. Das gleiche Ergebnis könne nämlich auch über andere Wege erreicht werden, weshalb eine Umgehung des GVG ausgeschlossen werden könne. Auch wenn das berechtigte Interesse gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG nicht erfüllt werde, liege ein berechtigtes Interesse im Sinne des GVG vor, da es sich bei der Aufzählung nach Art. 6 GVG lediglich um eine demonstrative Aufzählung handle.
6. Mit Entscheidung vom 19.02.2003, G.2002.32-9, gab die LGVK der Beschwerde der Regierung Folge und verweigerte dem Rechtsgeschäft vom 07.12.2000/04.07.2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Zudem wurden die nunmehrigen Beschwerdeführerinnen zur ungeteilten Hand zur Zahlung der Entscheidungsgebühr von CHF 1'400.00 verpflichtet.
a). Die LGVK stellte folgenden Sachverhalt als erwiesen fest: [...]
b). Die LGVK würdigte den festgestellten Sachverhalt rechtlich wie folgt:
Auf das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft sei das Grundverkehrsgesetz vom 09.12.1992, LGBl. 1993/49, anzuwenden (GVG 1992). Das GVG bezwecke, Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten oder zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu erreichen, bedürfe der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Die Genehmigung sei zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigt Erwerb nicht vorliege, wobei das Vorhandensein eines berechtigten Interesses unter Abwägung aller Umstände durch die Grundverkehrsbehörde zu beurteilen sei (Art. 1 und 5 GVG).
Das GVG determiniere in einem demonstrativen Katalog bestimmte Erwerbstatbestände. Würden die Voraussetzungen eines dieser Tatbestände erfüllt, sei ex lege von einem berechtigten Interesse auszugehen. Diese im Einzelnen aufgeführten berechtigten Interessen seien unwiderlegbar formuliert und stünden gleichberechtigt nebeneinander (LES 1980, 43; LES 1982, 59). Die Zweitbeschwerdeführerin stütze ihr berechtigtes Interesse auf Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG. Danach sein ein berechtigtes Interesse vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück Zwecken des sozialen Wohnungsbaus diene und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolge, die im Inland Steuerbefreiung geniesse.
Nach ständiger Judikatur der LGVK müsse ein Grundstück objektiv geeignet sein, der Deckung des beabsichtigten Erwerbszweckes zu dienen (LES 1990, 101). Das Nutzniessungsrecht zu Gunsten des Stifters und Kurators der Zweitbeschwerdeführerin, der auf dem Grundstück seinen Wohnsitz habe, laufe dem geltend gemachten Erwerbszweck, wonach es ausschliesslich in Ausbildung befindlichen Lehrern zur Verfügung zu stellen sei, zuwider. Ein erst möglicherweise in Zukunft zu verwirklichender Verwendungszweck vermöge das berechtigte Interesse nicht zu begründen (ELG 1973-1978, 110, LES 1984, 28). Nach ständiger Praxis sei die Vorsorge für ein künftiges Bedürfnis nicht unbeschränkt möglich, vielmehr müsse dieses Bedürfnis in ein einigermassen konkretes Stadium getreten sein. Einmal mehr stehe dem jedoch derzeit das festgestellte Nutzniessungsrecht und der tatsächliche Wohnsitz des Kurators auf dem Grundstück entgegen.
Solange das Grundstück objektiv ungeeignet sei, dem geltend gemachten Erwerbszweck dienen zu können, sei auf die Begründetheit des berechtigten Interesses nicht weiter einzugehen, vielmehr sei der Beschwerde Folge zu geben.
7. Gegen diese Entscheidung der LGVK erhoben die Beschwerdeführerinnen am 12.03.2003 rechtzeitig Beschwerde an die Verwaltungsbeschwerdeinstanz und beantragten, die Verwaltungsbeschwerdeinstanz wolle der Beschwerde Folge geben, die Entscheidung der LGVK vom 19.02.2003 zu G 2002.32 aufheben und dem Rechtsgeschäft vom 07.12.2000/04.07.2002 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilen, eventualiter der Beschwerde Folge geben und dem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter der Auflage erteilen, dass der Stifter und Kurator auf sein im Grundbuch eingetragenes Nutzniessungsrecht verzichte und das Nutzniessungsrecht binnen einer von der Behörde zu bestimmenden Frist aus dem Grundbuch gelöscht werde, subeventualiter der Beschwerde Folge geben, die angefochtene Entscheidung der LGVK aufheben und die gegenständliche Rechtssache zur Neubeurteilung und Abstandnahme von den bisherigen Verweigerungsgründen an die LGVK zurückverweisen sowie dem Land Liechtenstein die Kosten des gesamten Grundverkehrsverfahrens auferlegen.
Auf die Beschwerdegründe wird soweit entscheidungsrelevant in den Entscheidungsgründen eingegangen.
8. Die Verwaltungsbeschwerdeinstanz zog die Vorakten der LGVK bei und gab der Regierung Gelegenheit zur Äusserung. Die Regierung, Ressort Inneres, verzichtete am 27.03.2003 auf eine Gegenäusserung. In ihrer nicht-öffentlichen Sitzung vom 12.05.2003 erörterte die Verwaltungsbeschwerdeinstanz die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
9. Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die Sachverhaltsfeststellungen der LGVK verwiesen werden, zumal diese im Wesentlichen nicht bestritten werden (Art. 101 Abs. 4 LVG). Ergänzend ist Folgendes festzustellen:
a). Auf der Triesenberger Parz. Nr. x befindet sich ein Wohnhaus, welches mit Mietvertrag vom 07.12.2001 von der Zweitbeschwerdeführerin an den Vater der Erstbeschwerdeführerin vermietet wurde. Ohne auf die Frage der Gültigkeit dieses Mietvertrages einzugehen (der Mietvertrag wurde von der Erstbeschwerdeführerin als Eigentümerin nicht unterzeichnet; es handelt sich um einen langfristigen Mietvertrag, welcher gemäss Art. 2 GVG vorlage- oder bewilligungspflichtig ist) kann festgestellt werden, dass dieser einen Vermerk enthält, wonach der Mieter ab 01.01.2001 auf das zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Nutzniessungsrecht verzichtet. Mit Schreiben vom 28.02.2003 an die LGVK wurde dieser Verzicht nochmals bekräftigt. [...]
d). Im Weiteren kann auch festgestellt werden, dass der Vater der Erstbeschwerdeführerin in der auf der beschwerdegegenständlichen Parzelle sich befindlichen Liegenschaft alleine lebt. In dieser Liegenschaft stehen diverse Zimmer frei. Ein kleines Büro wird für die Verwaltung und Mittelbeschaffung der Stiftung verwendet. In den zur Verfügung stehenden Zimmern haben bereits zahlreiche Personen der Schulbewegung übernachtet bzw. sich dort erholt, dort gelebt oder gearbeitet.
d). Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Kurator der Stiftung in der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft lebt, von dort aus seine Geschäfte als Kurator wahrnimmt, dass in dieser Liegenschaft mehrere Räumlichkeiten freistehen, welche insbesondere zu Gastaufenthalten etc. verwendet werden (können) und dass bereits mehrere Personen in der Liegenschaft gelebt bzw. sich dort aufgehalten oder erholt haben. Die Begünstigungen der Stiftung werden hauptsächlich im Ausland ausgeschüttet, wobei der Grossteil der Gelder der Gemeinnützige Z e.V. überwiesen werden, welche für die Auswahl der Empfänger der Stipendien zuständig ist und diesen die Stipendien weiterleitet. Bis anhin wurden keine Stipendien im Inland vergeben. Allerdings wurde einmal einer inländischen Organisation ein grösserer Geldbetrag gespendet.
10. Der festgestellte Sachverhalt ist rechtlich wie folgt zu würdigen:
11. Die Zweitbeschwerdeführerin macht das berechtigte Interesse gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. g GVG geltend. Gemäss dieser Bestimmung ist ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 5 Abs. 2 GVG vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück Zwecken des sozialen Wohnungsbaus dient und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolgt, die im Inland Steuerbefreiung geniesst. Während es sich vorliegendenfalls unbestrittenermassen um eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz im Inland, welche zudem Steuerbefreiung geniesst, handelt, geht die Verwaltungsbeschwerdeinstanz mit der Beschwerdegegnerin einig, dass vorliegendenfalls die Voraussetzung des sozialen Wohnungsbaus nicht gegeben ist. Wie die Beschwerdegegnerin im Schriftsatz vom 30.10.2002 richtig ausführt, versteht man unter sozialem Wohnungsbau den Verkauf oder die Vermietung von Sozialwohnungen mit niedrigem Ausbaustandard an Personen, die sich wegen ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnissen keine anderen Wohnungen leisten können. Auch hat die Beschwerdegegnerin zu Recht darauf hingewiesen, dass der Erwerb eines Grundstückes zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus nicht dem festgestellten Stiftungszweck entspricht.
12. Allerdings ist den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen zuzustimmen, dass es sich bei der in Art. 6 Abs. 1 GVG enthaltenen Aufzählung der berechtigten Interessen lediglich um eine demonstrative und nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt. Insofern ein derartiges berechtigten Interesse nicht gegeben ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu prüfen, ob ein berechtigtes Interesse gemäss Art. 5 Abs. 2 GVG gegeben ist oder nicht (vgl. VBI 1997/81, VBI 2000/167 u.v.m.).
13. Weiters ist den Beschwerdeführerinnen auch darin beizupflichten, dass das Nutzniessungsrecht für die Verweigerung des Erwerbsgeschäftes nicht ausschlaggebend sein kann. Die rechtlichen Ausführungen der LGVK sind grundsätzlich zwar nicht zu beanstanden. Allerdings hat sich der Sachverhalt in der Weise geändert, dass nunmehr festgestellt werden konnte, dass sich der Nutzniessungsberechtigte grundsätzlich damit einverstanden erklärt, auf sein Nutzniessungsrecht entschädigungslos zu verzichten. Demgemäss kann den Beschwerdeführerinnen zugestimmt werden, dass die Bewilligung gemäss Art. 7 GVG mit einer Auflage hätte verbunden werden können, welche sicherstellt, dass das Nutzniessungsrecht im Grundbuch gelöscht wird.
14. Unabhängig von diesen Ausführungen kann dem Rechtsgeschäft aber aus anderen Gründen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden. Dies im Wesentlichen aus folgenden Erwägungen:
a). Im Sinne der ständigen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass eine juristische Person grundverkehrsrechtlich eigenberechtigt ist und in diesem Sinne im eigenen Namen Grundstücke erwerben kann. Allerdings ist gemäss konstanter Rechtsprechung der Grundverkehrsbehörden beim Grunderwerb durch juristische Personen Zurückhaltung geboten und bei Prüfung des berechtigten Interesses am Grunderwerb ein besonders strenger Massstab anzulegen (LGVK G8/78, LES 1981, S. 88; LGVK G12/82, LES 1984, S. 112). In VBI 2000/31 (LES 2000, S. 180) hat die Verwaltungsbeschwerdeinstanz dies auch hinsichtlich dem Grunderwerb durch Nicht-Familienstiftungen zum Ausdruck gebracht.
b). Weiters muss eine juristische Person, die eigenberechtigt Grundstücke erwerben kann, für den beabsichtigten Liegenschaftserwerb auch ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen, damit der Erwerb grundverkehrsbehördlich genehmigt werden kann (vgl. VBI 2001/12). Dieser Grundsatz wird lediglich bei Familienstiftungen durchbrochen, welche grundsätzlich auch das berechtigte Interesse der Erstbegünstigten geltend machen können (vgl. für viele VBI 2002/71).
c). Vorliegendenfalls wird vorgebracht, dass die beschwerdegegenständliche Liegenschaft mit Einwilligung aller Parteien durch die Zweitbeschwerdeführerin im Sinne des Stiftungszwecks genutzt werde, dass die Liegenschaft dem Vater der Erstbeschwerdeführerin bzw. dem Kurator der Zweitbeschwerdeführerin vermietet werde und dass eine Vermietung auch in Zukunft nicht ausgeschlossen werden könne, wobei die Mieteinnahmen aber ausschliesslich dem wohltätigen Stiftungszweck zugute kommen würden. Der Liegenschaftserwerb habe somit den Zweck, die Liegenschaft für den wohltätigen Zweck zu sichern und bereits heute die Rechtslage dem tatsächlichen Verwendungszweck anzupassen. Demgemäss solle der Nutzen der Liegenschaft ausschliesslich im Sinne des wohltätigen Stiftungszweckes Verwendung finden und insbesondere den in Ausbildung befindlichen Lehrern zur Verfügung stehen oder gemäss Statuten ihr Ertrag der Ausbildung von Lehrern zur Verfügung gestellt werden.
Gemäss Art. 4 Abs. 6 und 7 der Statuten soll die Zweitbeschwerdeführerin die Liegenschaft dem Kurator für deren Verwaltung und das Management sowie für befristete Klausur- und/oder Erholungsaufenthalte genussberechtigter Personen oder auch zur Durchführung von Seminaren und dergleichen zur Verfügung stellen. In Ermangelung dieser Optionen soll die Liegenschaft ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet und der Nettoertrag dem Stiftungsvermögen zugeführt bzw. für die Erfüllung der laufenden Stiftungszwecke verwendet werden.
d). All dies vermag nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz jedoch kein berechtigtes Interesse i.S.v. Art. 5 Abs. 2 GVG zu begründen. Dies im Wesentlichen aus folgenden Gründen:
Bei der Zweitbeschwerdeführerin handelt es sich nicht um eine Familienstiftung, sondern um eine karitativ tätige Stiftung. Demgemäss muss die Zweitbeschwerdeführerin ihr eigenes berechtigtes Interesse geltend machen.
Die bisherige Rechtsprechung bezüglich des Grunderwerbs durch Stiftungen hat sich v.a. in Zusammenhang mit Familienstiftungen entwickelt. Die Rechtsprechung hat dabei immer klar zum Ausdruck gebracht, dass beim Grunderwerb die Zielsetzung von Art. 1 GVG beachtet werden muss und dass der Erwerb für die Deckung eines bereits gegebenen inländischen (Wohn-, Erholungs-) Bedürfnisses erforderlich ist (vgl. auch VBI 2000/13; VBI 2002/71).
Insofern eine inländische Liegenschaft erworben werden soll, muss sich das berechtigte Interesse der Stiftung selbstredend auch auf den Erwerb einer inländischen Liegenschaft beziehen. Das Bedürfnis am Erwerb einer inländischen Liegenschaft kann vorliegendenfalls aber nicht ausgemacht werden. Dies im Wesentlichen aus folgenden Gründen:
Die Zweitbeschwerdeführerin bezweckt in erster Linie die Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage, im Besonderen durch Unterstützung von Lehrinstitutionen, Lehrkräften, Jugendlichen sowie bestehender Institutionen, die der gleichen Zielsetzung dienen. Daneben lässt es der Stiftungszweck zu, eine Liegenschaft zu erwerben, welche dem Kurator für deren Verwaltung und das Management sowie für befristete Klausur- und/oder Erholungsaufenthalte genussberechtigter Personen oder auch zur Durchführung von Seminaren und dergleichen zur Verfügung gestellt werden kann.
Der Zweck der Zweitbeschwerdeführerin ist in geographischer Hinsicht unbestimmt und damit nicht auf das Inland bezogen. Auch für den Hauptzweck der Zweitbeschwerdeführerin (Förderung der Erziehung und Ausbildung begabter Jugendlicher auf christlicher bzw. religiöser Bildungsgrundlage) wird keine Liegenschaft benötigt, da dieser insbesondere auch durch die finanzielle Förderung bestehender Institutionen erreicht werden soll. Wie festgestellt wurde, werden die Stipendien hauptsächlich über die Gemeinnützige Z e.V. vergeben. Auch für ein allfälliges Erholungsbedürfnis der Genussberechtigten sowie für die Durchführung von Seminaren ist nicht zwingend der Erwerb einer Liegenschaft erforderlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass dies einerseits auch an anderen Orten möglich ist und dass andererseits dieser Zweck auch anderweitig erreicht werden kann (z.B. Miete).
Es kann somit nicht davon ausgegangen werden, dass der Erwerb einer inländischen Liegenschaft erforderlich ist, damit die Zweitbeschwerdeführerin ihren Zweck erfüllen kann. Aber nur wenn sich aus der Zweckbestimmung einer Stiftung ergibt, dass dieselbe einer in Liechtenstein gelegenen Liegenschaft bedarf, um ihren (Haupt-) Zweck erfüllen zu können, kann eine Stiftung ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 5 Abs. 2 GVG am Erwerb einer Liegenschaft geltend machen. Da dies im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall ist, muss das berechtigte Interesse am Erwerb der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft verneint werden.
Dies entspricht denn auch der vorstehend zitierten Rechtsprechung, welche für den Erwerb einer Liegenschaft durch eine Stiftung immer voraussetzt, dass der Erwerb für die Deckung eines bereits gegebenen inländischen Bedürfnisses erforderlich ist (anstelle vieler VBI 2002/71). Obwohl die Zweitbeschwerdeführerin seit ihrer Gründung ihren Sitz und ihre Verwaltung im Inland hat, der Stifter und heutige Kurator der Stiftung seit langer Zeit im Inland lebt und die beschwerdegegenständliche Liegenschaft auch privat zu Eigentum besessen hat bzw. diese seiner Tochter übertragen hat, welche sie nun rückübertragen möchte, verfolgt die Zweitbeschwerdeführerin nicht einen Zweck, zu dessen Erfüllung eine inländische Liegenschaft erforderlich wäre. Hinsichtlich des verfolgten Zweckes kann nicht von einem bereits gegebenen inländischen Bedürfnis gesprochen werden. Ein berechtigtes Interesse am käuflichen Erwerb der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft muss somit verneint werden. Wie bereits dargelegt wurde, ist beim Grunderwerb von juristischen Personen bzw. bei Nicht-Familienstiftungen Zurückhaltung geboten, was insbesondere auch bei Anwendung von Art. 5 Abs. 2 GVG der Fall ist. Demgemäss war spruchgemäss zu entscheiden.
e). Ergänzend kann noch angeführt werden, dass auch die Möglichkeit, die Liegenschaft ganz oder teilweise zu vermieten oder zu verpachten und dadurch der Zweitbeschwerdeführerin den Nettoertrag zukommen zu lassen, ein berechtigtes Interesse derselben nicht zu begründen vermag. Nach Ansicht der Verwaltungsbeschwerdeinstanz würde dann der Erwerb der Liegenschaft nämlich nichts anderes als eine Kapitalanlage darstellen, was das GVG gerade verhindern möchte.
15. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. l LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, S. 157). Vorliegendenfalls beträgt die Bemessungsgrundlage CHF 150'750.00. Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 140.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 1'400.00 (Art. 34 und 35 Gebührengesetz).
Diese Entscheidung ist endgültig.
Vaduz, den 12. Mai 2003