VGH 2004/19
BUG, Art 23 BauG
Eine Baulandumlegung stellt lediglich eine planerische Massnahme dar. Deshalb ist auch nach einer durchgeführten Baulandumlegung die Gemeinde nicht verpflichtet, innert einer bestimmten Frist die Erschliessungsanlagen zu erstellen.
1. Mit Schreiben vom 23.11.2002 erkundigten sich die Bf bei der Gemeinde Eschen hinsichtlich einer vorzeitigen Erschliessung ihres unerschlossenen Grundstücks Eschner ParzNr 2, und zwar über ein privatrechtliches und temporäres Wegrecht über die ParzNr 5.
Mit Schreiben vom 17.12.2002 teilte die Gemeinde Eschen den Bf mit, dass der Gemeinderat dieses Gesuch am 02.10.2002 ablehnend behandelt habe.
Am 11.07.2003 reichten die Bf bei der Gemeinde Eschen ein Baugesuch betreffend den Neubau eines Wohnhauses auf dem Grundstück Eschner ParzNr 2 ein.
Gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs beantragten die Bf, dass der Gemeinderat der Gemeinde Eschen alle notwendigen Erschliessungsmassnahmen für das Grundstück ParzNr 2 beschliessen wolle und den Vorsteher mit der sofortigen Realisierung der Erschliessung des Grundstücks ParzNr 2 beauftrage.
2. Mit E vom 01./25.10.2003 lehnte der Gemeinderat der Gemeinde Eschen sowohl den Antrag auf Erschliessung der Eschner ParzNr 2 wie das Baugesuch für den Wohnhausneubau auf dem Grundstück Eschner ParzNr 2 ab.
Begründet wurde die E zusammengefasst damit, dass die Gemeinde Eschen die Erschliessungsplanung mit dem Finanzplan vornehme, welcher auf fünf Jahre hinaus die finanziellen Auslagen der Gemeinde regle. Aus Kostengründen sei es nicht möglich, sämtliche Wohngebiete in einem zu erschliessen. Aufgrund der jährlich für die Erschliessung getätigten Auslagen werde davon ausgegangen, dass in rund 15 bis spätestens 20 Jahren der grösste und wichtigste Teil der zu erschliessenden Gebiete erschlossen sein werde. Die Erschliessungsplanung erfolge anhand eines internen Orientierungspapiers, welches jedoch keine bindende Wirkung habe. Wenn in einem Gebiet mehr als die Hälfte der Grundeigentümer in absehbarer Zeit bauen möchte, werde dieses Gebiet Priorität bezüglich der Erschliessungsplanung haben.
Grundlegend stelle sich aber die Frage, ob eine Pflicht des Gemeindewesens überhaupt bestehe, innerhalb eines bestimmten Zeitraums ein Grundstück zu erschliessen, und ob es dabei sachlich einen Unterschied mache, ob eine Parzelle in eine Baulandumlegung einbezogen worden sei. Unter Hinweis auf Art 12 Abs 2 lit b und i GemeindeG, Art 3 Abs 1 BauG, Art 9 BauG, Art 10 Abs 1 BauG, Art 23 ff BauG, Art 10 BauV sowie Art 6 der Bauordnung der Gemeinde Eschen aus dem Jahre 2002 schliesse sich die Gemeinde Eschen der Ansicht der Bf an, dass dem Gemeinwesen und insbesondere der Gemeinde eine grundsätzliche Erschliessungspflicht zukomme. Dies ergebe sich ganz allgemein schon aus dem GemG, wonach die Errichtung öffentlicher Bauten und Anlagen sowie die Ortsplanung im eigenen Wirkungskreis der Gemeinde liegen würden. Damit sei aber noch nichts darüber ausgesagt, in welchem zeitlichen Rahmen eine Erschliessung zu erfolgen habe. Das liechtensteinische Recht enthalte keine Bestimmung, welcher entnommen werden könne, innert welcher Frist eine Gemeinde die Erschliessung einer Parzelle vorzunehmen habe. Entgegen der Ansicht der Bf müsse der Gemeinde hierfür eine sehr lange Frist zur Verfügung stehen, zumal die Gemeinde bei der Erschliessung ihres Gebiets das gesamte Gemeindegebiet im Auge behalten müsse. Dies müsse umso mehr gelten, als in Liechtenstein bekanntermassen überdimensionierte Bauzonen existieren würden. Art 6 der Eschner Bauordnung trage der Gemeinde auf, für das gesamte Siedlungsgebiet einen Realisierungsplan zu erlassen. Diese Bestimmung spreche auch davon, dass die Erschliessung in Etappen erfolgen solle, dass die einzelnen Erschliessungsgebiete voneinander abzugrenzen seien und dass die Reihenfolge der Erschliessung der einzelnen Gebiete festzuhalten sei. Im Sinne dieser Bestimmung habe die Gemeinde Prioritäten zu setzen und eine geordnete und kontinuierliche Erschliessung sicher zu stellen. Nur auf diese Weise sei gewährleistet, dass das Gemeindegebiet in einem zeitlich absehbaren und wirtschaftlich tragbaren Rahmen erschlossen werden könne. Dass einzelne Grundeigentümer länger auf die Erschliessung ihres Gebiets warten müssten als andere Grundeigentümer, sei dabei hinzunehmen. Auch aus anderen gesetzlichen Bestimmungen wie Art 10 Abs 1 BauG, Art 11 Abs 1 lit a BauG, Art 23 BauG und auch Art 10 Abs 3 BauV ergebe sich, dass es grundsätzlich im eigenen Ermessen der Gemeinde liege, welche Gebiete zuerst erschlossen würden. Auch ein Blick auf die Schweizer Lehre und Rechtsprechung ergebe kein anderes Bild. Dabei mache es keinen Unterschied, ob ein Baugrundstück in eine Baulandumlegung miteinbezogen worden sei. Durch die Umlegung könne die künftige Erschliessung eines Gebiets geplant werden. Dadurch könne sichergestellt werden, dass durch vorzeitige Bauten die künftige Erschliessung und Überbaubarkeit nicht erschwert oder gar verunmöglicht werde. Der Gemeinde Eschen lägen keine Anhaltspunkte vor, welche es rechtfertigen würden, das Gebiet "Halde" hinsichtlich der Erschliessungsplanung mit Priorität zu behandeln. Damit sei die Eschner ParzNr 2 nicht iS von Art 9 BauG erschlossen.
3. Gegen die E der Gemeinde Eschen vom 01./25.10. 2003 erhoben die Bf am 10.11.2003 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.
4. Mit der nunmehr angefochtenen E der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 29.01. 2004, VBK 2003/42, hielt die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten primär fest, dass sie für die Behandlung der Beschwerde zwar zuständig sei, die Beschwerde vom 10.11.2003 jedoch abgewiesen und die E der Gemeinde Eschen vom 01./25.10.2003 bestätigt werde.
Begründet wurde die E der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 29.01.2004 zusammengefasst damit, dass die Rechtsmittelbelehrung der Gemeinde Eschen in der angefochtenen E vorsehe, dass eine allfällige Beschwerde bei der Regierung zu erheben sei. Die Bf würden jedoch die Ansicht vertreten, dass zur Behandlung ihrer Beschwerde die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zuständig sei. Die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten teile diese Ansicht der Bf. Der Grund hierfür bestehe darin, dass die Baulandumlegung in Bezug auf das verfahrensgegenständliche Grundstück im Jahre 1990 abgeschlossen worden sei. Jene Umlegung betreffende Fragen seien in diesem Fall keine zu beantworten. Gemäss Art 10 Abs 4 BUG bestehe das Beschwerderecht an die Regierung gegen Neuzuteilungspläne der Gemeinde. Gemäss Art 4 Abs 1 BauG sei die Regierung zudem für Beschwerden gegen E der Gemeinden in folgenden Angelegenheiten zuständig: Erlass oder Abänderung von Zonenplänen, Überbauungsplänen sowie Erlass von Bausperren. Gemäss Art 4 Abs 1 BauG sei in den übrigen Fällen die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zuständig. Die Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen der Regierung und der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten erfolge somit nicht in rein materieller, sondern in formeller Hinsicht. Daraus folge, dass es durchaus möglich sei, wenn in einer Angelegenheit eine bestimmte Behörde formell zuständig sei, diese für die Beurteilung des Falls allenfalls aber bestimmte Vorfragen in Bereichen abzuklären habe, für welche sie formell nicht zuständig sei. In dem vorliegenden Fall liege keine Angelegenheit vor, welche die Zuständigkeit der Regierung zu begründen vermöge. Somit sei die Zuständigkeit der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten gegeben. Da die Beschwerdeschrift auch der Regierung zugestellt worden sei, habe sich der Präsident der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten telefonisch mit dem zuständigen Mitarbeiter der Regierung in Verbindung gesetzt. Diese Abklärung habe ergeben, dass auch die Regierung die Ansicht der Bf und der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten in Bezug auf die Zuständigkeit teile und die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten für die Behandlung dieses Falls für zuständig erachte.
Um die Frage zu klären, ob seitens der Gemeinde eine Pflicht zur Erschliessung von Bauzonen bestehe und diese Pflicht in den übertragenen Wirkungskreis falle, sei vorfrageweise der Begriff "Erschliessung" näher zu erhellen. Erwähnt werde dieser Begriff in Art 10 Abs 3 BauV, Art 6 der BauO der Gemeinde Eschen sowie in Art 1 BUG. Es sei nun abzuklären, ob in diesen drei Erlassen unter dem Begriff "Erschliessung" jeweils dasselbe zu verstehen sei. Gemäss Art 1 Abs 1 BUG bestehe der Zweck von Baulandumlegungen darin, bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebiets durch eine Umlegung neu zu ordnen. Art 1 Abs 2 BUG halte fest, dass durch die Umlegung nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Grundstücke entstehen sollten. Daraus folge, dass aufgrund der Begriffsbestimmung im BUG eine Erschliessung durch eine Baulandumlegung erfolgen könne. Naturgemäss könne durch eine Baulandumlegung aber nur eine planerische Erschliessung erfolgen. Im konkreten Fall erfolge die planerische Erschliessung in der Weise, dass das Grundstück eine neue Form bekomme, so dass es von der Form her überbaubar werde und zudem würden die neuen Parzellen so gestaltet, dass die beschwerdegegenständliche Parzelle einen Strassenanschluss bekäme. In planerischer Hinsicht sei eine Erschliessung somit gegeben. Damit ein Grundstück aber effektiv baureif sei, bedürfe es zudem baulicher Erschliessungsmassnahmen. Diese seien unter anderem in Art 10 BauV geregelt. Stelle die Abparzellierung der Zufahrtsstrasse (Langstrasse) eine planerische Erschliessungsmassnahme dar, so bilde die effektive Erstellung dieser Strasse sodann die entsprechende bauliche Erschliessung. Erst wenn sowohl die planerischen wie auch die baulichen Erschliessungserfordernisse erfüllt seien, sei ein Grundstück baureif iS von Art 9 BauG. In der Regel lägen die planerische und die bauliche Erschliessung zeitlich voneinander getrennt, stünden naturgemäss aber in einem Zusammenhang und könnten nicht komplett voneinander getrennt betrachtet werden.
In einem weiteren Schritt sei nun zu prüfen, inwieweit eine Trennung zulässig sei bzw ob und inwieweit eine bauliche Erschliessungspflicht seitens der Gemeinde Eschen für planerisch bereits erschlossene Grundstücke bestehe.
Zur näheren Erörterung dieser Rechtsfrage rechtfertige sich vorab der rechtsvergleichende Blick in die Schweiz. Gemäss Art 15 lit b des schweizerischen Raumplanungsgesetzes (chRPG) sei unter Bauland, sofern es nicht schon überbaut sei, solches Land zu verstehen, welches voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen werde. Die Grösse der Bauzone sei in der Schweiz somit zu einer Funktion der Erschliessung gemacht worden. Eine zeitliche Verpflichtung zur Erschliessung sei in der Schweiz insofern eingeführt worden, als die Gemeinden gemäss dem seit 1995 geltenden Wortlaut von Art 19 Abs 2 chRPG ein Erschliessungsprogramm zu erstellen hätten, in welchem die Fristen und Termine zur Planung und Herstellung einer genügenden Erschliessung der Bauzone festgelegt würden. Die Problematik bestehe aber auch in der Schweiz darin, dass in den Nachkriegsjahren überall zu grosse Bauzonen ausgeschieden worden seien. Nach herrschender schweizerischer Lehre folge aus Art 15 lit b iVm Art 19 Abs 2 chRPG denn auch nicht, dass das Gemeinwesen verpflichtet sei, die gesamte Bauzone innerhalb von 15 Jahren zu erschliessen. Ein entsprechender Anspruch auf Erschliessung bestehe in der Schweiz selbst dann nicht, wenn keine fristgerechte Erschliessung gemäss Erschliessungsprogramm erfolge. Grundeigentümer würden lediglich einen Anspruch auf Selbsterschliessung gemäss Art 19 Abs 3 chRPG besitzen. Allenfalls könnten Grundeigentümer aber Ersatzansprüche an die Gemeinde wegen Verzögerung und Rechtsverweigerung stellen. Es stelle sich nun die Frage, inwieweit diese schweizerische Rechtslage auch für Liechtenstein heranzuziehen sei.
Was die Definition der Bauzone betreffe, so lasse sich weder in der Eschner Bauordnung noch in einer anderen Bauordnung der liechtensteinischen Gemeinden eine dem Art 15 lit b chRPG analoge Definition der Bauzone finden. Bauzone sei, was gemäss Zonenplan als Bauzone definiert werde. Daraus folge, dass eine obere Limite zur baulichen Erschliessung eines Bauzonengrundstückes von 15 Jahren in Liechtenstein nicht gelte. Eine entsprechende Frist wäre in Liechtenstein auch nicht zweckmässig, zumal es doch allgemein bekannt sei, dass in Liechtenstein für den gegenwärtigen Gebrauch viel zu grosse Bauzonen ausgeschieden worden seien. Um Auszonierungen zu vermeiden, seien diese siedlungsplanerischen Mängel wie in der Schweiz somit mittels der baulichen Erschliessungspolitik auszugleichen. Die Eschner Bauordnung trage diesem Punkt in deren Art 6 Rechnung, indem sie die Gemeinde Eschen dazu verpflichte, einen Realisierungsplan für den etappenweisen Ausbau der Erschliessung der Bauzonengrundstücke aufzustellen. Der Realisierungsplan solle dabei die Abgrenzung und den Umfang der einzelnen Erschliessungsgebiete regeln, die Reihenfolge der Erschliessung sowie die Gebiete, für die eine Baulandumlegung notwendig sei. Die Eschner Bauordnung sehe somit nicht vor, dass die Gemeinde anzugeben habe, genau innerhalb welcher Frist ein bestimmtes Gebiet baulich zu erschliessen sei. Dies mache auch keinen Sinn. Ziel einer sinnvollen Erschliessungspolitik sei es, für den örtlichen Bodenmarkt immer hinreichend Bauland zur Verfügung stellen zu können. Dass die Erschliessungspolitik auch ihren Eingang in die Finanzplanung finde, liege aufgrund der hohen Erschliessungskosten in der Natur der Sache begründet.
Basierend auf Art 6 der Eschner Bauordnung habe die Gemeinde Eschen ihr internes Dokument zu überarbeiten und in Einklang mit der genannten Bestimmung zu bringen. In Anlehnung an die herrschende schweizerische Lehre sei der Realisationsplan mittels eines behördenverbindlichen Akts der Gemeinde zu regeln. Da diesem Akt eine massgebliche Aussenwirkung zukomme, sei der Inhalt dieses Realisationsplans öffentlich zugänglich zu machen und idealerweise der Eschner Bauordnung als Anhang beizufügen. Massgeblich für den effektiven zeitlichen Fortschritt der Erschliessung sei, wie erwähnt, die Entwicklung des Bodenmarkts. Wichtig sei allerdings, dass entsprechend Art 6 lit b der Eschner Bauordnung die Gemeinde eine Prioritätenliste erstelle. Flexibilität müsse aber naturgemäss gegeben sein. Eine konkrete Zeitplanung könne somit mittelfristig über den Finanzplan erfolgen. Anzufügen sei, dass es auch nach schweizerischer Lehre möglich sei, den Erschliessungszeitpunkt für jene Parzellen anzugeben, die gemäss Programm in den nächsten drei bis fünf Jahren erschlossen würden. Mittels einer solchen Vorgehensweise werde nicht nur die Rechtssicherheit gewahrt, sondern insbesondere die Rechtsgleichheit gewährleistet. Willkürlichen Erschliessungen, wie die Bf dies vorbrächten, würde somit ein Riegel vorgeschoben. Solange die Verhältnismässigkeit der Erschliessungsmassnahmen gegeben sei und sich die Gemeinde entsprechend dem Realisationsplan verhalte, stelle sich aber nicht die Frage der Entschädigungspflicht. Dies insbesondere deswegen, weil ja zwischen planerischer und baulicher Erschliessung zu entscheiden sei. Sei eine Person am Kauf eines Grundstücks interessiert, so wolle sie selbstverständlich wissen, wann mit einer baulichen Erschliessung einer bestimmten Parzelle ungefähr zu rechnen sei. Ein publizierter Realisationsplan gäbe darüber groben Aufschluss.
Zu beantworten sei nun die Frage, ob seitens der Bf effektiv ein Anspruch gegenüber der Gemeinde bestehe, dass diese binnen 3 bis 4 Jahren nach der Baulandumlegung das entsprechende Grundstück effektiv auch baulich zu erschliessen habe. Aufgrund der obigen Ausführungen ergebe sich, dass grundsätzlich ein entsprechender Anspruch nicht bestehe, sowie, dass seitens der Gemeinde ein erheblich längerer Zeitraum für die Erschliessung ins Auge gefasst werden könne, wenn dies siedlungsplanerisch geboten erscheine. Die Bf würden jedoch die Ansicht vertreten, Grundstücke, die bereits umgelegt worden seien, müssten von der Gemeinde anders behandelt werden. Dem sei teilweise zuzustimmen. Es treffe sicher zu, dass Gebiete, in welchen die Baulandumlegung bereits abgeschlossen sei, in einem Realisierungsplan mit Priorität gegenüber noch nicht umgelegten Gebieten behandelt würden. Dies gehe sinngemäss aus Art 6 lit c Eschner BauO hervor. Nur weil ein Grundstück Bestandteil einer Baulandumlegung gewesen sei, bedeute dies aber noch nicht, dass es im Realisierungsplan betreffend die bauliche Erschliessung gleich zu oberst auf der Prioritätenliste zu stehen habe. Im Rahmen einer Umlegung werde es aus planerischer und ökonomischer Hinsicht vielfach geboten sein, einen Umlegungsperimeter festzulegen, der allenfalls erheblich weiter sei als das konkret zu erschliessende Gebiet. Noch klarer trete dies zu Tage, wenn bestimmte Gebiete baulich bereits erschlossen seien, jedoch noch nicht in planerischer Hinsicht. Solange liege es auf der Hand, dass jene Grundstücke im Baulandumlegungsperimeter, welche noch nicht erschlossen worden seien, zwar eine weitere Hürde zur endgültigen und vollen Erschliessung nehmen würden, aber nicht, dass dies innerhalb von drei bis vier Jahren zu erfolgen habe.
Entgegen der Ansicht der Bf würden bauliche Erschliessungsplanungen zudem einen Bestandteil der Ortsplanung darstellen und würden demzufolge gem Art 12 Abs 2 lit i GemeindeG in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinde fallen. Auch seien Erschliessungsbauten als öffentliche Anlagen gem Art 12 Abs 2 lit d GemeindeG zu bewerten. Somit falle auch der B über die konkrete Erstellung in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinden. Daraus folge, dass Beschlüsse der Gemeinde, welchem Gebiet Priorität bei der Erschliessung zukomme, sowie der B über die effektive Erschliessung von der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten nicht auf ihr Ermessen hin überprüft werden könnten. Gemäss Art 116 Abs 2 GemeindeG sei die Staatsaufsicht im eigenen Wirkungskreis der Gemeinde auf die Überprüfung der Rechtmässigkeit der Beschlüsse und der Tätigkeit der Gemeindeorgane beschränkt.
Weiters sei nun auf den Vorwurf der Bf einzugehen, eine Erschliessung werde in jeglicher Hinsicht faktisch verunmöglicht, weil die Gemeinde sich als Nachbar auch einer privatrechtlichen Regelung der Erschliessung entzogen habe. Die lange Frist bis zur effektiven öffentlichen baulichen Erschliessung sei deswegen umso stossender. Vorab sei zu klären, unter welchen Voraussetzungen eine Gemeinde sich überhaupt einer privatrechtlichen Erschliessung entziehen könne. Dies sei nach Ansicht der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten nur dann der Fall, wenn einer der in Art 10 Abs 3 BauV genannten Voraussetzungen nicht gegeben sei. Aus dem beigezogenen Bauakt der Gemeinde Eschen ergäben sich sodann auch die Gründe, welche zu einer Ablehnung der privaten Erschliessung geführt hätten. In ihrem Schreiben an die Bf am 17.12.2002 habe die Gemeinde Eschen die Ablehnung einer privaten Erschliessung damit begründet, dass gegenwärtig weder definitive Anschlusspunkte für die Werkleitungen zur Verfügung stünden noch fixe Strassenhöhe der noch nicht erstellen Langstrasse und demzufolge Bezugshöhenquoten für den projektierten Neubau fehlen würden. Dies bedeute mit anderen Worten, dass ein sinnvoller Anschluss an bestehende Leitungen gar nicht erfolgen könne. Dies sei aus ortsplanerischer Sicht aber unbefriedigend. Aus diesem Grund spreche Art 10 Abs 3 BauV denn auch von Gebieten, welche von Privaten innerhalb der Bauzonen vorzeitig erschlossen werden wollen und nicht von einzelnen Grundstücken. Sollten sich die Grundeigentümer der geplanten Langstrasse effektiv zusammentun und für die Erstellung der Strasse und der entsprechenden Leitungen aufkommen, so hätte die Gemeinde sicherlich nichts dagegen, weil damit eine koordinierte und sinnvolle Leitungsplanung gewährleistet werden könnte. Nach Ansicht der Gemeinde scheine dies im vorliegenden Fall nicht möglich zu sein, wenn nur die Eschner ParzNr 2 vorzeitig erschlossen werden solle. Auch diesbezüglich sei das Ermessen der Gemeinde nicht überprüfbar, weil es sich um einen E im eigenen Wirkungskreis der Gemeinde handle (Ortsplanung) und solche Entscheidungen, wie erwähnt, nur auf ihre Rechtsmässigkeit überprüft werden könnten. Eine entsprechende Rechtswidrigkeit vermöge die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten nicht zu ersehen. Zudem sei zu bemerken, dass die Bf diesbezügliches Vorbringen gegen die Gemeinde seinerzeit gegen das Schreiben der Gemeinde Eschen vom 17.12.2002 zu erstatten gehabt hätten.
Einzugehen sei noch auf den Einwand der Bf, eine verspätete Erschliessung könne nach herrschender Lehre bewirken, dass die öffentliche Hand wegen Enteignung entschädigungspflichtig werde. Hierzu führte die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten aus, dass diese herrschende Lehre seitens der Bf zwar nicht dargetan worden sei. Wie bereits ausgeführt worden sei, sei genau das Gegenteil der Fall. Nicht einmal in der Schweiz, wo eine Erschliessungspflicht binnen 15 Jahren bestehe und in den Erschliessungsprogrammen Fristen für die Erschliessung vorzusehen seien, könne eine Erschliessung effektiv durchgesetzt werden bzw bestehe eine Ersatzpflicht des Gemeinwesens. Die Grundeigentümer hätten in einem solchen Fall lediglich das Recht, ihr Land selbst zu erschliessen. Dieses Recht stehe Liechtensteiner Grundeigentümern aber sogar jederzeit zu (Art 10 Abs 3 BauV). Sollte aber auch die private Erschliessung verunmöglicht sein, so sei die diesbezüglich auf Hänni zu verweisen, welcher festhalte, dass Grundeigentümer allenfalls Ersatzansprüche an die Gemeinde wegen Verzögerung und Rechtsverweigerung stellen könnten. Dies sei allerdings nur dann der Fall, wenn die Erschliessung gemäss Etappenplan fällig sei. Wie bereits ausgeführt worden sei, sei es nicht notwendig und sinnvoll, dass die Gemeinde Eschen in ihrem Realisationsplan bis zur letzten Parzelle den genauen Termin für die Erschliessung angebe. Wichtig sei jedoch das Anlegen einer Prioritätenliste. Fixe Termine seien sodann im Finanzplan für die in den nächsten drei bis fünf Jahren zu erschliessen geplanten Grundstücke anzugeben. Sollte die Erschliessung eines Grundstücks effektiv in den Finanzplan aufgenommen worden sein, dieses aber nicht erschlossen werden, oder sollte die Gemeinde gegenüber Grundeigentümern anderweitig das Vertrauen erwecken, ein bestimmtes Grundstück sei überbaubar, so könnte sich effektiv die Frage einer Entschädigungspflicht stellen. Solange aber die Gemeinde entsprechend dem Bedarf am Bodenmarkt und entsprechend dem Realisationsplan und dem Finanzplan bauliche Erschliessungsmassnahmen vornehme, bestehe keinerlei Grundlage für eine Entschädigungspflicht. Allenfalls könnte der gegenwärtige Umstand, dass ein Realisationsplan noch nicht öffentlich aufliege, seitens von einzelnen Personen so gewertet werden, dass sämtliche Bauzonengrundstücke mit erster Priorität zu erschliessen seien, weil öffentlich zugänglich eben noch keine nachrangige Prioritäten festgelegt worden sei. Dies habe die Gemeinde unbedingt und schnellstmöglich nachzuholen, insbesondere auch, um dem Vorwurf der Vetternwirtschaft zu entgehen. Auch wenn der Realisationsplan gegenwärtig nicht öffentlich zugänglich sei, so stehe es allfälligen Interessenten jetzt schon frei, sich bei der Gemeinde zu erkundigen, wann bei einer bestimmten Parzelle mit einer baulichen Erschliessung zu rechnen sei. Entsprechend jener Informationen seien im vorliegenden Fall von den vorhergehenden Eigentümern der Eschner ParzNr 2 eingeholt worden. Die Gemeinde Eschen habe jene Anfrage schriftlich beantwortet und darin klar die Ansicht vertreten, dass der baulichen Erschliessung der Parzelle Nr 2 keine Priorität zukomme und eine vorzeitige Erschliessung nur dann als sinnvoll erscheine, wenn sich mehrere Grundeigentümer entlang der Langstrasse zusammentun würden. Ein Anspruch aus Vertrauensschutz könne sich somit auch nicht ergeben.
Seitens der Bf bestehe die einzige Möglichkeit gegenwärtig somit darin, weitere Anrainer der Langstrasse von einer vorzeitigen baulichen Erschliessung zu überzeugen und sodann die Finanzierungskonditionen mit der Gemeinde Eschen auszuhandeln. Dass die Gemeinde Eschen solche Ansuchen, unabhängig vom Realisationsplan prioritär behandle, sei statthaft, da ein solches Vorgehen dem Sinn und Zweck von Art 10 Abs 3 BauV entspreche. Zwischen Realisationsprogramm und privaten Initiativen sei somit ein sinnvoller und angemessener Ausgleich zu finden.
5. Gegen die E der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 29.01.2004, VBK 2003/42, erhoben die Bf am 16.02.2004 Beschwerde an den VGH.
6. Mit Schreiben vom 03.03.2004 stellt es der VGH der Gemeinde Eschen frei, sich dem gegenständlichen Verfahren als Partei anzuschliessen und allenfalls binnen 14 Tagen eine schriftliche Stellungnahme einzubringen.
7. Der VGH zog die Vorakten der Gemeinde Eschen sowie den Akt der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten VBK 2003/42 bei. In seiner nichtöffentlichen Sitzung vom 24.03.2004 erörterte der VGH die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
8. Hinsichtlich des Sachverhalts kann auf die Ausführungen der Unterinstanzen verwiesen werden (Art 101 Abs 4 LVG).
9. Der Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt:
10. Die Bf bringen generell vor, dass sich die Pflicht zur faktischen Erschliessung eines Umlegungsperimeters direkt aus dem Baulandumlegungsgesetz (BUG) selbst ergebe. Dieser Argumentation vermag sich der VGH unter Hinweis auf die Ausführungen der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten und aus nachfolgenden Überlegungen nicht anzuschliessen.
Gemäss Art 2 Abs 3 lit a BUG dürfen ganz oder grossteils unbebaute Bereiche einer Bauzone nur bei Vorliegen eines begründeten öffentlichen Interesses umgelegt werden, wobei ein solches Interesse insbesondere dann vorliegt, wenn die Umlegung Gewähr für eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung eines Gebiets bietet. Wenn die Gemeinde Eschen wie auch die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten in den angefochtenen E den Standpunkt vertreten, dass es sich bei einer Erschliessung iS des BUG nur um eine planerische Erschliessung handle, so vermag sich der Verwaltungsgerichtshof diesen Ausführungen vollumfänglich anzuschliessen. Die Baulandumlegung iS des BUG bezweckt denn nichts anderes, als eine zonengerechte und bodensparende Überbauung und damit auch eine zweckmässige Erschliessung planerisch überhaupt erst zu ermöglichen. Bevor bauliche Massnahmen in Angriff genommen werden können, sei dies nun eine zonengerechte und bodensparende Überbauung oder eine zweckmässige Erschliessungsanlage, bedarf es immer einer entsprechenden Planung. In nicht umlegungsbedürftigen Gebieten kann die der tatsächlichen Überbauung bzw Erschliessung vorangehende Planung jederzeit vorgenommen werden. In umlegungsbedürftigen Gebieten hingegen ist vor einer solchen Planung zur Realisierung von Überbauungen und Erschliessungsanlagen jedoch noch eine zusätzliche Planung vorzuschalten, nämlich die planerische Baulandumlegung und die damit verbundene Schaffung neuer Grundstücke bzw neuer Grundstücksgrenzen. Denn erst durch die Baulandumlegung selbst werden Grundstücke geschaffen, die dann mit Überbauungen bzw Erschliessungsanlagen verplant und überbaut werden können.
Das BUG beinhaltet keine Bestimmungen, wonach auf den mit der Baulandumlegung planerisch geschaffenen Erschliessungsflächen umgehend oder zumindest in angemessener Frist auch die erforderlichen Erschliessungsanlagen erstellt werden müssten. Dem entsprechend enthält das BUG auch keine Bestimmungen, wonach private Grundeigentümer innert einer bestimmten Frist nach der Baulandumlegung ihr Grundstück zu überbauen hätten.
Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs ergibt sich aus einzelnen Bestimmungen des BUG genau das Gegenteil von dem, was die Bf vorbringen, nämlich dass unter einer Baulandumlegung nur eine planerische Erschliessung zu verstehen ist. Das BUG ist in drei Abteilungen unterteilt. Die hier nicht weiters interessierende erste und dritte Abteilung ist mit "Allgemeine Bestimmungen" bzw mit "Schlussbestimmungen" betitelt. Die hier interessierende zweite Abteilung ist mit "Verfahren und planungstechnische Grundsätze" betitelt. Bereits dieser Titel "Verfahren und planungstechnische Grundsätze" weist darauf hin, dass mit der Baulandumlegung nur Grundstücke geschaffen werden sollen, welche zonengerecht und bodensparend überbaut bzw mit zweckmässigen Erschliessunganlagen versehen werden können.
Die zweite Abteilung des BUG beinhaltet den Kern der Baulandumlegung bzw des Baulandumlegungsverfahrens, welches sich im Wesentlichen in folgende Schritte einteilen lässt: Abhalten einer Grundeigentümerversammlung (Art 4), Festlegung des Umlegungsperimeters mit entsprechendem Einleitungsbeschluss (Art 5), Aufstellen des Neuzuteilungsplans (Art 6 bis 11) und Ermittlung des Kostenverteilers. Ziel jeder Baulandumlegung ist es, einen rechtskräftigen Neuzuteilungsplan (Art 10) zu realisieren, welcher nach Genehmigung durch die Regierung gem Art 10 Abs 5 BUG grundbücherlich durchgeführt wird. Mit der grundbücherlichen Durchführung des Neuzuteilungsplans und der damit verbundenen Lastenbereinigung (Art 13) und nach Erstellen des Kostenverteilers (Art 12) findet jedes Baulandumlegungsverfahren sein Ende: Die Baulandumlegung ist abgeschlossen, das umlegungsbedürftige Gebiet ist damit neu gestaltet worden, und zwar in der Weise, dass Grundstücke geschaffen wurden, welche einerseits zonengerecht und bodensparend und andererseits mit den erforderlichen Erschliessungsanlagen überbaut werden können.
11. Art 12 BUG hält fest, dass nach Rechtskraft des Neuzuteilungsplans ein Kostenverteiler zu erstellen ist. Dieser Kostenverteiler bezieht sich dabei ausschliesslich auf die Kosten der Baulandumlegung selbst, nicht jedoch auf allfällige mit der tatsächlichen Realisierung der Erschliessungsanlagen entstehende Kosten. Wie der VGH bereits in seinen beiden E zu VBI 1998/88 und VBI 1998/89 festgehalten hat, ist das Baulandumlegungsverfahren vom Verfahren zur tatsächlichen Realisierung von Erschliessungsanlagen zu trennen. Kosten für die tatsächliche Realisierung der Erschliessungsanlagen sind nicht im Baulandumlegungsverfahren festzulegen, sondern im Verfahren nach Art 23 ff BauG (dazu noch später).
Art 12 Abs 3 BUG sieht vor, dass die Gemeinde an die Kosten der Umlegung einen Beitrag bezahlt. Der Staat unterstützt die Umlegung durch Beiträge an die Planungskosten und die Kosten für die Erstellung der Erschliessungsanlagen. Aus diesem letzten Hinweis "Der Staat unterstützt die Umlegung durch Beiträge an ... die Kosten für die Erstellung der Erschliessungsanlagen" könnte allenfalls heraus gelesen werden, dass mit der Baulandumlegung selbst auch direkt die tatsächliche Erstellung der Erschliessungsanlagen verbunden ist. Nach Auffassung des VGH deutet Art 12 Abs 3 BUG jedoch weder darauf hin, dass die Erstellung der Erschliessungsanlagen zusammen mit der Baulandumlegung zu erfolgen hat, noch dass eine Verpflichtung besteht, innert einer bestimmten Frist nach erfolgter Baulandumlegung die Erschliessungsanlagen tatsächlich zu erstellen. Diese Kostentragungsregelung bezweckt lediglich die Sicherstellung, dass sich das Land Liechtenstein letztlich an der Erstellung von Erschliessungsanlagen zu beteiligen hat.
12. Der Hinweis der Bf auf die beiden E des VGH zu VBI 1993/35 (LES 1998, 149 ff) und VBI 2001/135 (LES 2002, 257 ff vermögen den Standpunkt der Bf nicht zu kräftigen. In jenen beiden E hat der VGH lediglich festgehalten, dass unter einer Erschliessung iS des BUG grundsätzlich nur eine direkte Erschliessung jedes einzelnen Baugrundstücks über eine öffentliche Strasse zu verstehen sei, dh, eine zweite Bautiefe solle grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erschlossen werden. Daraus kann aber keineswegs der Schluss gezogen werden, dass die tatsächliche Erstellung der Erschliessungsanlagen zusammen mit der Baulandumlegung oder innert angemessener Frist danach zu erfolgen hat. Wie die gegenständlichen Ausführungen beinhalten jene beiden E nur planerische Erschliessungsgrundsätze.
13. Dass jede Baulandumlegung nur iS einer planerischen Erschliessung durchgeführt wird und die tatsächliche Erstellung der Erschliessungsanlagen zu einem späteren Zeitpunkt ausserhalb des Baulandumlegungsverfahrens erfolgt, ergibt sich nach Ansicht des VGH auch aus einer anderen Überlegung.
Eine Baulandumlegung kann vom Gemeinderat entweder gem Art 3 Abs 2 BUG auf begründetes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer oder, wenn ohne Umlegung eine zweckmässige und zonengerechte Überbauung erschwert oder verunmöglicht wird, gem Art 3 Abs 3 BUG von Amtes wegen angeordnet werden. Das Umlegungsgebiet bzw der Umlegungsperimeter wird in beiden Fällen vom Gemeinderat festgelegt (Art 5). Im Zusammenhang mit der Festlegung des Umlegungsperimeters stellt sich jeweils die Frage, wie gross dieser sein soll und welche Grundstücke in die Umlegung miteinbezogen werden sollen. Wenn das Umlegungsverfahren auf begründetes Ersuchen der Mehrheit der Grundeigentümer angeordnet wird, sind sicherlich zumindest diejenigen Grundstücke der ersuchenden Grundeigentümer in die Umlegung einzubeziehen. Darüber hinaus kann es in einzelnen Fällen aber durchaus auch sinnvoll sein, weitere Grundstücke in den Umlegungsperimeter einzubeziehen, obwohl deren Eigentümer um eine Baulandumlegung nicht angesucht haben. Dies kann zB der Fall sein, wenn die Grundstücke der ersuchenden Grundeigentümer kein zusammenhängendes und logisch abgeschlossenes Gebiet darstellen oder wenn eine spätere Umlegung mit dem Ziel einer zweckmässigen Erschliessung erschwert oder verunmöglicht würde, also wenn beispielsweise Grundstücke, deren Eigentümer nicht um die Baulandumlegung ersuchen, überhaupt nur über diejenigen Grundstücke der ersuchenden Eigentümer erschlossen werden können. Dieselben Überlegungen werden auch gelten, wenn eine Baulandumlegung von Amtes wegen angeordnet wird.
Würde das BUG nun die Gemeinden verpflichten, sämtliche Erschliessungsanlagen im Zusammenhang mit der Baulandumlegung selbst oder innert angemessener Frist faktisch zu realisieren, so wäre dies ein ökonomischer und ökologischer Unsinn. Auf Kosten der öffentlichen Hand und damit auf Kosten der Steuerzahler müssten dann in der Regel kostspielige Erschliessungsanlagen erstellt werden, für welche entweder überhaupt noch kein Bedarf oder ein solcher nur für einzelne Grundstücke besteht. Aus ökologischer Sicht würden Grünflächen mit Erschliessungsanlagen verbaut, welche (noch) nicht benötigt werden. Richtigerweise sind solche Erschliessungsanlagen dann zu erstellen, wenn für dieselben ein entsprechender Bedarf besteht, wobei nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs der Bedarf eines einzelnen Grundstücks in der Regel nicht ausreicht.
14. Damit stellt sich nun grundsätzlich die Frage, wie vorzugehen ist, wenn in einem umgelegten Baugebiet bzw in einem nicht umlegungsbedürftigen Baugebiet Erschliessungsstrassen errichtet werden sollen.
Gemäss Art 12 Abs 2 lit d) GemG fallen die Verwaltung des Gemeindevermögens einerseits sowie die Errichtung öffentlicher Bauten und Anlagen andererseits in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinde. Gemeindeeigene Erschliessungsstrassen fallen unter den Begriff der "Errichtung öffentlicher Anlagen", weshalb die Errichtung gemeindeeigener Erschliessungsstrassen in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinde fällt.
Gemäss Art 23 BauG erfolgt die Ausführung der im Überbauungsplan vorgesehenen neuen und die Verbesserung bestehender Verkehrsanlagen und Kanalisationen durch B des Gemeinderats, sei es auf Verlangen der Mehrheit der Beteiligten, welchen zugleich der grössere Teil des Bodens gehört, oder von sich aus, sofern ein Bedürfnis hierfür besteht. Nach Ansicht des VGH fallen unter die Bestimmung des Art 23 BauG nicht nur die im Überbauungsplan vorgesehenen neuen Verkehrsanlagen und Kanalisationen, sondern grundsätzlich sämtliche gemeindeeigenen Verkehrsanlagen, ob diese nun in einem Überbauungsplan vorgesehen sind oder nicht. Damit fällt die Ausführung der in einem Überbauungsplan vorgesehenen Erschliessungsstrassen in den Bereich des Art 23 BauG.
Weder aus Art 23 BauG noch aus sonst einer Bestimmung des BauG kann aber abgeleitet werden, dass die Gemeinde verpflichtet ist, innert einer bestimmten Frist solche Verkehrsanlagen und Kanalisationen zu erstellen. Solche Anlagen sind dann zu erstellen, wenn es entweder die Mehrheit der Beteiligten verlangt, welcher zugleich der grössere Teil des Bodens gehört, oder wenn die Gemeinde dies aufgrund eines Bedürfnisses von sich aus vornimmt.
Wie die Unterinstanzen richtig ausgeführt haben, ist die Gemeinde damit grundsätzlich verpflichtet, die in der Gemeinde erforderlichen Erschliessungsanlagen zu erstellen. Eine zeitliche Befristung jedoch, innert welcher solche Erschliessungsanlagen zu erstellen sind, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Kriterien, in welcher Reihenfolge solche Massnahmen zu ergreifen sind, sind dabei einerseits ein von der Mehrheit der betroffenen Grundeigentümer an die Gemeinde herangetragenes Verlangen und andererseits ein Bedürfnis, welches von der Gemeinde selbst festgestellt worden ist.
Unabhängig von einem Verlangen der Grundeigentümer oder einer Bedürfnisfeststellung ist darüber hinaus aber, wie die Unterinstanzen richtig ausgeführt haben, natürlich auch die Frage der Finanzierung solcher Erschliessungsanlagen zu berücksichtigen. Es bedarf keiner weiteren Ausführungen, dass es einer Gemeinde aus finanziellen Gründen nicht möglich sein wird, sämtliche erforderlichen Erschliessungsanlagen in der Gemeinde in einem zu erstellen. Sinnvollerweise werden daher die erforderlichen Erschliessungsanlagen etappenweise erstellt, so dass die dafür erforderliche Finanzierung auch etappenweise aufgebracht werden kann. Bei der Festlegung der Prioritäten ist Bezug zu nehmen auf die in Art 23 BauG beschriebenen Kriterien.
Art 6 der Bauordnung der Gemeinde Eschen (2002) sieht diesbezüglich vor, dass die Gemeinde für eine koordinierte und wirtschaftliche Erschliessung des Siedlungsgebiets einen Realisierungsplan für den etappenweisen Ausbau aufzustellen hat, welcher die Abgrenzung und den Umfang der einzelnen Erschliessungsgebiete, die Reihenfolge der Erschliessungen sowie die Gebiete, für die Baulandumlegungen notwendig sind, regelt. Ob nun ein solcher Realisierungsplan iS von Art 6 BO öffentlich aufgelegt oder, wie von der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten festgehalten, der Bauordnung als Anhang beigefügt ist, vermag daran nichts zu ändern, dass bei Fehlen eines entsprechenden Realisierungsplans dennoch die entsprechenden Kriterien und Prioritäten zu berücksichtigen sind.
Bei der Festlegung der Prioritäten ist davon auszugehen, dass Gebiete, welche bereits umgelegt worden sind oder welche nicht umlegungsbedürftig sind, gegenüber noch umlegungsbedürftigen Gebieten vorrangig behandelt werden. Bei den bereits umgelegten Gebieten oder bei nicht umlegungsbedürftigen Gebieten sind die Prioritäten so zu setzen, dass jene Gebiete prioritär zu behandeln sind, bei welchen mehrere oder die meisten Grundeigentümer die Erschliessung verlangen. Gebiete, für welche nur einzelne oder nur ein paar wenige Grundeigentümer die Erschliessung verlangen, sind hintan zu stellen.
Wenn im gegenständlichen Fall die Gemeinde Eschen ausführt, dass für das gegenständliche Gebiet "Halde" kein grosses Bedürfnis für die Realisierung von Erschliessungsanlagen bestehe, weil nur die Bf ein entsprechendes Baugesuch eingereicht hätten, so ist es nach Ansicht des VGH durchaus zulässig, dass das Gebiet "Halde" in der Prioritätenliste hinter solche Gebiete gestellt wird, deren Erschliessung von der Gemeinde Eschen als vordringlich erachtet wird. Die Bf haben im Übrigen auch nicht dargetan, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass im Gebiet "Halde" mehrere Grundeigentümer im Bereich der Langstrasse beabsichtigen, ihr Grundstück zu überbauen.
Aus diesen Überlegungen heraus ist es nach Ansicht des VGH richtig, wenn die Gemeinde Eschen aufgrund des von ihr erarbeiteten Orientierungspapiers vorgeht. Im Sinne der Ausführungen der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten würde es sicherlich der Rechtssicherheit und der Vorbeugung von Vorwürfen dienen, wenn anstelle des Orientierungspapiers ein Realisierungsplan iS von Art 6 BO erstellt und öffentlich zugänglich gemacht würde. Wie aber die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten bereits richtig festgehalten hat, kann selbst aus einem solchen Realisierungsplan noch kein Anspruch abgeleitet werden, dass ein Gebiet, welches im Realisierungsplan enthalten ist, zu dem dann bestimmten Zeitpunkt auch tatsächlich erschlossen wird. Dies aus dem einfachen Grunde, dass sich die Prioritäten im Laufe der Zeit ändern können und insofern der in Art 6 BO vorgesehene Realisierungsplan anpassungsfähig und abänderbar sein muss. Eine gewisse berechtigte Erwartung zur Realisierung von Erschliessungsanlagen mag sich erst dann ergeben, wenn, wie die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten richtig ausführt, ein bestimmtes Erschliessungsprojekt in den Finanzplan der Gemeinde aufgenommen worden ist.
15. Auf die von den Bf ausgeführte vorzeitige Erschliessung iS von Art 10 Abs 3 BauV ist an dieser Stelle nur am Rande einzugehen, zumal die entsprechenden Voraussetzungen offensichtlich nicht erfüllt sind. Art 10 Abs 3 BauV sieht vor, dass ein oder mehrere Grundeigentümer ein Gebiet innerhalb der Bauzone vorzeitig, dh früher als von der Gemeinde vorgesehen, unter gewissen Bedingungen vorzeitig erschliessen können. Den Bf ist insoweit beizupflichten, dass ein Grundeigentümer für sich allein eine solche vorzeitige Erschliessung anstreben kann. Die Bf übersehen jedoch, dass nach dieser Gesetzesstelle nicht nur ein einzelnes Grundstück vorzeitig erschlossen werden kann, sondern nur ein Gebiet innerhalb der Bauzone. Insoweit die Bf nur die vorzeitige Erschliessung ihres eigenen Grundstücks anstreben, sind die Voraussetzungen des Art 10 Abs 3 BauV gerade nicht erfüllt. Abgesehen davon setzt eine vorzeitige Erschliessung voraus, dass diese nicht im Widerspruch zu orts- und landesplanerischen Zielen steht und die Siedlungsplanung nicht negativ präjudiziert wird. Weiters wird vorausgesetzt, dass ein schriftliches Einverständnis der Mehrheit der Grundeigentümer im betreffenden Erschliessungsgebiet vorliegt und dass alle Kosten der Projektierung und Erschliessung durch die interessierten Grundeigentümer getragen werden, wobei die Projektierung und der Bau gemäss den genehmigten Gemeindeprojekten und Reglementen zu erfolgen hat. Alle Versorgungsanlagen müssen dabei ohne Nebenkosten für die Gemeinde an die bestehenden Anlagen angeschlossen werden können.
Aufgrund von Art 10 Abs 3 BauV steht es den Bf grundsätzlich frei, unter den entsprechenden Voraussetzungen ein Gesuch auf vorzeitige Erschliessung des Gebiets "Halde" bei der Gemeinde Eschen einzureichen. Sofern ein solches Gesuch entsprechend Art 10 Abs 3 BauV bei der Gemeinde eingehen sollte, wird diese prüfen müssen, ob und inwieweit eine solche vorzeitige Erschliessung genehmigt werden kann.