Überbauungsplan und Reglement "Neugrütt", Tr.Parz.Nr. 3022 und 3023

VGH 2007/47

Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die

Rekursrichter: lic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender

in der Beschwerdesache der

Beschwerdeführerinnen: BC

9495 Triesen

wider die

Beschwerdegegner: GC

9496 Balzers

Wegen: Überbauungsplan und Reglement "Neugrütt", Tr.Parz.Nr. 3022 und 3023

gegen die: Entscheidungen der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 19./20. Juni 2007, RA2007/1724-3035und RA2007/1725-3035

in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 2. Oktober 2007

entschieden:

1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin BA vom 6. Juli 2007 gegen die Entscheidung der Fürstlichen Regierung vom 19./20. Juni 2007, RA 2007/1724-3035, und die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen BB und BC vom 6. Juli 2007 gegen die Entscheidung der Fürstlichen Regierung vom 19./20. Juni 2007, RA 2007/1725-3035, werden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.

2. Den Beschwerden vom 6. Juli 2007 gegen die Entscheidungen der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 19./20. Juni 2007, RA 2007/1724-3035 und RA 2007/1725-3035, wird insoweit Folge gegeben, als die angefochtenen Regierungsentscheidungen vom 19./20. Juni 2007 aufgehoben werden und die Verwaltungssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die Regierung zurück verwiesen wird.

3. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land.

4. Parteikosten werden keine zugesprochen.

TATBESTAND

1. Über entsprechendes Begehren der Beschwerdegegner bzw. deren Rechtsvorgänger stellte der Gemeinderat der Gemeinde Triesen am 8. Juli 2003 (GRB 386-14-03) den Überbauungsplan "Neugrütt" und das dazu gehörende Reglement für die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 mit der Auflage auf, dass die definitive Zufahrt zu den Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 noch nachgewiesen werden müsse. Der Gemeinderat sei über die geplante Zufahrtsroute zu informieren und das Reglement des Überbauungsplans dürfe erst unterzeichnet werden, wenn die Problematik der definitiven Zufahrt gelöst sei.

Die öffentliche Planauflage des vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplans erfolgte zwischen dem 23. Juli und dem 18. August 2003.

Die Beschwerdeführerin zu 1) hat am 14. August 2003 und die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) haben am 17. August 2003 Einsprache gegen den vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement erhoben.

Mit Schreiben vom 22. August 2003 gingen die Beschwerdegegner die Verpflichtung ein, die provisorische Zufahrt nach Schaffung der dazu notwendigen Voraussetzungen mittels Einbezug der Triesner Parz.Nr. 3079 zu verlegen und die provisorische Zufahrt nach der Verlegung aufzuheben und zu renaturieren.

In seiner Sitzung vom 11. November 2003 (GRB 622-21-03) lehnte der Gemeinderat die von den Beschwerdeführerinnen erhobenen Einsprachen ab und teilte dies den Beschwerdeführerinnen mit Schreiben vom 19. November 2003 mit. Anlässlich derselben Sitzung vom 11. November 2003 (GRB 623-21-03) bestätigte der Gemeinderat die von ihm bereits bewilligte, über Gemeindegebiet bzw. die Triesner Parz.Nr. 3021 führende provisorische Zufahrt zu den Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 und führte aus, dass diese Zufahrt aufzuheben sei, wenn die besagten Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 aufgrund der Baulandumlegung "Neugrütt" über die Triesner Parz.Nr. 3079 einen Anschluss an eine öffentliche Strasse erhalten würden, was im Dienstbarkeitsvertrag festzuhalten sei.

Gegen diese ablehnende Entscheidung des Gemeinderats (GRB 622-21-03) erhoben die Beschwerdeführerinnen am 4. Dezember 2003 Beschwerde an die Regierung, welche jener Beschwerde mit Entscheidung vom 25./27. Mai 2004 (RA 2004/1354-3031) Folge gab und die Entscheidung des Gemeinderats vom 11./19. November 2003 aufhob. In der Begründung führte die Regierung im Wesentlichen aus, dass sowohl zum Zeitpunkt der gemeindlichen Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" als auch zum Zeitpunkt der Entscheidung der Regierung keine ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung zu einer öffentlichen Strasse in Form einer verbücherten Grunddienstbarkeit bestanden habe. Jene Entscheidung der Regierung vom 25./27. Mai 2004 ist in Rechtskraft erwachsen.

Ergänzend zu dieser zeitlichen Abfolge des ersten Verfahrensgangs ist zu erwähnen, dass das Amt für Wald, Natur und Landschaft mit Waldfeststellung vom 11. September 2003 (Nr. 1/03) festgestellt hat, dass es sich bei der Bestockung auf der Triesner Parz.Nr. 3021 nicht um Wald im Sinne des Waldgesetzes handelt, sondern um ein Feldgehölz mit einer flächigen Ausdehnung von weniger als 250 m². Damit sei das wesentliche Kriterium für die Beurteilung als Wald gemäss Art. 2 Abs. 1 WaldG nicht erfüllt.

2. Über entsprechenden Antrag der Beschwerdegegner erklärten sich die Gemeinde Triesen (GRB 122-06-05, Sitzung vom 22. März 2005) und die Regierung (RA 2005/946-8504, Schreiben vom 11. Mai 2005) mit der Rodung auf der Triesner Parz.Nr. 3021 zur Erstellung einer Zufahrt über den Sägabach einverstanden, dies vorbehaltlich der Zustimmung der Bürgergenossenschaft Triesen (auf welche das Eigentum an der Triesner Parz.Nr. 3021 inzwischen von der Gemeinde Triesen übergegangen war) bzw. vorbehaltlich der Einräumung eines Fuss- und Fahrwegrechts über die Triesner Parz.Nr. 3021 durch die Bürgergenossenschaft Triesen. Das Schreiben der Regierung vom 11. Mai 2005 (RA 2005/946-8504) wurde gemäss Verteilerliste unter anderem auch der Liechtensteinischen Gesellschaft für Umweltschutz (LGU), Schaan, zugestellt, welche gegen den damit bewilligten Eingriff in Natur und Landschaft offensichtlich keine Einwände bzw. keine Beschwerde erhoben hat.

Anlässlich der Versammlung der Bürgergenossenschaft Triesen vom 9. Mai 2005 lehnte diese die Einräumung eines entsprechenden Fuss- und Fahrwegrechts über die Triesner Parz.Nr. 3021 ab.

Aufgrund dieser Entwicklung stellten die Beschwerdegegner am 6. Juli 2005 beim Fürstlichen Landgericht zu 02 NZ.2005.95 Antrag auf Einräumung eines Notwegrechts über die Triesner Parz. Nr. 3021. Mit dem in Rechtskraft erwachsenen Beschluss des Fürstlichen Obergerichts vom 14. Juni 2006 (ON 37) wurde dem Antrag der Beschwerdegegner auf Einräumung eines Notwegrechts über die Triesner Parz.Nr. 3021 stattgegeben und dasselbe in der Folge zu Lasten der Triesner Parz.Nr. 3021 im Grundbuch eingetragen.

3. Anlässlich der Sitzung vom 24. Oktober 2006 (GRB 569-18-06) bestätigte der Gemeinderat unter Hinweis auf das inzwischen gerichtlich festgestellte Notwegrecht und damit die inzwischen gerichtlich festgestellte Baureife der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 seinen Beschluss vom 8. Juli 2003 (GRB 368-14-03) und stellte den inhaltlich unveränderten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement erneut auf, dies jedoch mit Ausnahme der Auflage zur Vorlage der definitiven Zufahrt.

Die öffentliche Planauflage des vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplans erfolgte zwischen dem 10. und 24. November 2006.

Die Beschwerdeführerin zu 1) und die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) erhoben getrennt voneinander am 24. November 2006 Einsprachen gegen den vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement.

In seiner Sitzung vom 12. Dezember 2006 (GRB 683-23-06 und 624-23-06) lehnte der Gemeinderat die von den Beschwerdeführerinnen erhobenen Einsprachen ab und teilte dies den Beschwerdeführerinnen mit voneinander getrennten Schreiben vom 15. Dezember 2006 mit.

4. Mit den nunmehr angefochtenen Entscheidungen vom 19./20. Juni 2007, RA 2007/1724-3035 und RA 2007/1725-3035, wies die Regierung die beiden Beschwerden der Beschwerdeführerinnen ab und bestätigte die beiden Entscheidung des Gemeinderats vom 12./15. Dezember 2006 vollumfänglich. Gleichzeitig genehmigte die Regierung gemäss Art. 10 Abs. 2 BauG den von der Gemeinde Triesen aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt dazugehörendem Reglement.

Zu den nachfolgend zusammengefassten Begründungen dieser beiden Entscheidungen der Regierung sei vorab erwähnt, dass diese im Wesentlichen inhaltlich identisch sind. Um nachfolgend insoweit Wiederholungen zu vermeiden, wird zuerst die Entscheidung RA 2007/1724-3035 (Beschwerdeführerin zu 1) zusammengefasst und diese Darstellung anschliessend um die weiteren Begründungen aus der Entscheidung RA 2007/1725-3035 (Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) ergänzt. Auf die im Zusammenhang mit der Abweisung eines Ablehnungsantrags gemachten Ausführungen der Regierung in der Entscheidung RA 2007/1724-3035 wird nicht eingegangen, zumal dieser abgewiesene Ablehnungsantrag nicht Gegenstand der beim Verwaltungsgerichtshof behängenden Beschwerde ist. Damit zu den Begründungen der Regierungsentscheidungen RA 2007/1724-3035 (im Folgenden: 1724):

Das Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG werde durch die Genehmigung eines Überbauungsplans ausgelöst; im vorliegenden Fall sei diese Genehmigung (letztmalig) durch den Gemeinderat am 24. Oktober 2006 erfolgt; zu einer erstmaligen Genehmigung sei es bereits am 8. Juli 2003 gekommen. In welchem Verhältnis das Auflage- und Einspracheverfahren zum Erlassverfahren gemäss Art. 4 BauG stehe, sage das Gesetz zwar nicht. Aus Art. 4 Abs. 1 BauG ergebe sich jedoch, dass gegen Beschlüsse des Gemeinderats betreffend den Erlass von Überbauungsplänen binnen vierzehn Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der Regierung erhoben werden könne. Überbauungspläne könnten an die Regierung also gleich zweimal weiter gezogen werden; das erste Mal im Rekursverfahren nach Art. 13 BauG und das zweite Mal im Beschwerdeverfahren nach Art. 4 Abs. 1 BauG (1724 - Ziff. 14).

Vor diesem Hintergrund sei zunächst zwischen dem Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG einerseits und dem Erlassverfahren nach Art. 4 BauG andererseits zu unterscheiden. Zu berücksichtigen sei zudem, dass Überbauungspläne aufgrund von Art. 10 Abs. 2 BauG der Genehmigung durch die Regierung unterliegen würden und dass eine solche Genehmigung entweder auf Antrag der Gemeinde oder im Zuge eines Auflage- und Einspracheverfahrens nach Art. 13 BauG erfolgen könne (1724 - Ziff. 15).

Nachdem gegen den Erlass eines Überbauungsplans durch die Gemeinde das Rechtsmittel einer Beschwerde an die Regierung zur Verfügung stehe (Art. 4 Abs. 1 BauG), stelle sich dabei in einem ersten Schritt die Frage des Umfangs der Überprüfungsbefugnis (Kognition) der Regierung in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG, dh. es stelle sich die Frage, wie weit die Kognition der Regierung als Rekursinstanz reiche und was die Regierung als Rekursinstanz zu überprüfen habe. Für die Kognition der Regierung komme es in erster Linie auf die Eigenart, dh. auf die Rechtsnatur und auf die Rechtswirkungen eines Überbauungsplans an (1724 - Ziff. 16 und 17).

Überbauungspläne gehörten der Nutzungsplanung an; bei Überbauungsplänen handle es sich um Nutzungspläne im weiteren Sinn. Nutzungspläne seien "Zwischengebilde eigener Art", die sich weder dem Rechtssatz noch der Verfügung allgemein gleichstellen liessen (Leo Schürmann, Bau- und Planungsrecht, 2. Auflage, S. 281, unter Verweis auf BGE 94 I 342 und BGE 90 I 353). Nehme ein Gemeinderat die ihm vom Baugesetz erteilte Ermächtigung wahr, öffentliche oder private Überbauungspläne für das Gemeindegebiet aufzustellen und beschliesse er einen solchen Überbauungsplan, handle er als Wahrer des öffentlichen Wohls (VBI 1953/16, ELG 1947 bis 1954, S. 12). Als ein Instrument der Nutzungsplanung lägen Überbauungspläne also grundsätzlich im öffentlichen Interesse im Sinne von Art. 35 Abs. 1 LV. Überbauungspläne würden - grundsätzlich - einen von der Verfassung geschützten Eingriff in die Unverletzlichkeit des Privateigentums darstellen (VBI 1953/16). Auf einen Erlass von Überbauungsplänen bestehe - gleichwohl - kein Rechtsanspruch (VBI 2003/47 und 48, Rz 19) (1724 - Ziff. 18).

Ein Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG habe im Wesentlichen zum Zweck, den von einem Überbauungsplan Betroffenen rechtliches Gehör zu gewährleisten (Schürmann, aaO, S. 276 und S. 281 sowie Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, S. 511). Es diene also insbesondere dazu, den Anstössern an einen Überbauungsplan-Perimeter (dh. den Nachbarn) zu ermöglichen, vor dem Erlass des Überbauungsplans bei der dafür zuständigen Behörde (dies sei der Gemeinderat) ihre Einwendungen vorzutragen. Erachte der Gemeinderat die Einwendungen für gerechtfertigt, sei der Überbauungsplan gegebenenfalls anzupassen und zusammen mit den Anpassungen zu erlassen (Art. 4 Abs. 1 BauG). Eine mündliche Einsprache-Verhandlung sei im Baugesetz nicht vorgesehen, sodass der Gemeinderat über die Einsprachen grundsätzlich schriftlich zu entscheiden habe (RA 2004/1354-3031, Rz 2.2 vom 25. Mai 2004). Gegen die Entscheidung des Gemeinderats stehe den Einsprechern das Rechtsmittel eines Rekurses an die Regierung offen (Art. 13 BauG) (1724 - Ziff. 19 und 20).

Beim Rekursverfahren nach Art. 13 BauG handle es sich nicht um ein (Verwaltungsbeschwerde-)Verfahren im allgemeinen Sinne, sondern um ein Überprüfungsverfahren besonderer Art. Wäre dem nicht so - dh. würde Art. 13 BauG keine lex specialis zu Art. 90 ff. LVG bilden - käme auf ein Rechtsmittel gegen eine (abweisende) Entscheidung des Gemeinderats Art. 4 Abs. 1 zweiter Satz BauG zum Zuge und wäre für eine Entscheidung über dieses Rechtsmittel nicht die Regierung, sondern die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zuständig. Dies sei aufgrund der Sondervorschrift des Art. 13 BauG jedoch eben gerade nicht der Fall. Gegenstand eines Rekursverfahrens nach Art. 13 BauG seien die vom Rechtsmittelwerber (Einsprecher) erhobenen und vom Gemeinderat abgewiesenen Einsprachen; Gegenstand der Einsprachen sei wiederum der sowohl sachlich als auch räumlich begrenzte Überbauungsplan samt dem dazu gehörenden Reglement. Als Einwendungen (Einsprachegründe) könnten sowohl rechtliche als auch raumplanerische Argumente geltend gemacht werden, wobei es die Unterteilung zwischen dem Auflage- und Einspracheverfahren (Art. 13 BauG) einerseits und dem Erlassverfahren (Art. 4 BauG) andererseits nahe lege, rechtliche Einwendungen im Erlass- und in dem sich anschliessenden Beschwerdeverfahren nach Art. 4 Abs. 1 und 2 BauG geltend zu machen. Nichts anderes gebiete der Grundsatz der Verfahrensökonomie, zumal die Regierung nicht nur aufgrund von Art. 13 BauG, sondern auch aufgrund von Art. 4 BauG als Rechtsmittelbehörde fungiere. Daraus folge, dass die Kognition der Regierung in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG auf eine reine Rechtskontrolle eingeschränkt sei (VBI 2003/47 und 48, Rz 19). Dies müsse auch aus den folgenden beiden Überlegungen gelten: Zum einen sei eine Rechtsmittelentscheidung (der Regierung) nach Art. 4 BauG in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG nicht vorwegzunehmen bzw. zu präjudizieren. Zum anderen liege das Schwergewicht eines Auflage- und Einspracheverfahrens nach Art. 13 BauG, wie gesagt, auf raumplanerischen und damit auf gestalterischen Gesichtspunkten. Diese Gesichtspunkte (nämlich jene der Ortsplanung) würden nun aber einen Teilbereich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden bilden (Art. 12 Abs. 2 lit. i GemeindeG), in dem die Gemeinden unter dem Schutz der verfassungsmässig gewährleisteten Gemeindeautonomie stünden. Also könne nur eine reine Rechtskontrolle sicherstellen, dass es zu keinem Eingriff in den Autonomiebereich der Gemeinde komme (VBI 2003/47 und 48) (1724 - Ziff. 21 und 22).

In einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG könne die Regierung zwar auch Zweckmässigkeitserwägungen anstellen. Für die von der Lehre postulierte "umfassende Kognition im Plangenehmigungsverfahren (Hänni, aaO, S. 514) bestehe jedoch in dem Sinne eine (erhebliche) Einschränkung, dass der den Gemeinden im Bereich der Ortsplanung zuerkannte Spielraum eigenverantwortlicher Entscheidung die Regierung als Rekursinstanz zur Zurückhaltung zwinge. In raumplanerischen Belangen müsse der Nachweis, dass sich der Planungsträger - dies sei der Gemeinderat im eigenen Wirkungskreis - für eine zweckmässige Lösung entschieden habe, auch dann genügen, wenn sich weitere, ebenso zweckmässige Lösungen denken liessen (Hänni, aaO, S. 514; Schürmann, aaO, S. 294) (1724 - Ziff. 23).

Zum Einwand der Beschwerdeführerin zu 1), sie hätte über die Auflage des Überbauungsplans Neugrütt" individuell verständigt werden müssen (StGH 1997/8 in LES 1998 S. 253 ff.), führte die Regierung aus, dass die Zulässigkeit einer Beschwerde immer auch ein aktuelles Rechtsschutzbedürfnis, dh. eine Beschwernis zur Voraussetzung habe (Andreas Kley, Grundriss des Liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, Vaduz 1998, S. 305). Eine solche Beschwernis bzw. ein solches Rechtsschutzbedürfnis habe die Beschwerdeführerin zu 1), die sich gegen die angefochtene Entscheidung des Gemeinderats vom 12. Dezember 2006 mit einer Beschwerde an die Regierung zur Wehr habe setzen können (und dies auch getan habe), nun aber nicht. Die Frage, ob sie von der Auflage des Überbauungsplans "Neugrütt" individuell hätte verständigt werden müssen, könne daher dahingestellt bleiben (1724 - Ziff. 25 und 26).

Zu den Einwänden der Beschwerdeführerin zu 1),

-. wonach der Gemeinderat in der angefochtenen Entscheidung zu Unrecht ausgeführt habe, dass die geplante Erschliessungsstrasse zonenkonform sei und dass die Beschwerdeführerin zu 1) den durch eine Überbauung der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 entstehenden Mehrverkehr zu dulden habe

-. wonach der Gemeindrat mit diesem Standpunkt gegen Art. 11 der Bauordnung der Gemeinde Triesen verstosse, wobei die Gemeindebauordnung sowie der Zonenplan im Stufenbau der Rechtsordnung über einem Überbauungsplan stünden, der als ein blosser Rechtsanwendungsakt zu betrachten sei

-. wonach die Beschwerdegegner eine Erschliessung über ihre eigenen Grundstücke, die in der Bauzone lägen, vorzusehen hätten,

-. wonach eine solche Erschliessung von der Gemeinde Triesen im Jahre 2003 auch favorisiert worden sei und im Übrigen kein Interesse der Gemeinde Triesen an einer sofortigen Überbauung der beiden Grundstücke im Überbauungsplan-Perimeter "Neugrütt" bestehe,

habe die Gemeinde Triesen zunächst erwidert, dass der Gemeinderat "die geplante Privatstrasse" zur Erschliessung der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 in der Zone "Übriges Gemeindegebiet" als bewilligungsfähig betrachte. Zuvor habe der Gemeinderat in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass sich die zu überbauenden Grundstücke in der Wohnzone C befänden und dass der durch eine Überbauung allenfalls entstehende Mehrverkehr keine unzulässigen Emissionen darstelle würde, sondern dieser zu dulden sei. Darüber hinaus ergebe sich aus der angefochtenen Entscheidung, dass im Überbauungsplan "Neugrütt" ausdrücklich vorgesehen sei, dass die Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters ab der Sägastrasse gemeinsam mit den Baubehörden von Land und Gemeinden geplant und von der Bauherrschaft erstellt werde müsse und dass die Bachquerung mit einer Brücke zu erfolgen habe. Zudem wendete der Gemeinderat ein, dass es nicht nachvollziehbar sei, inwiefern die Realisierung der geplanten Verbindung eine schleichende Umzonierung der Triesner Parz.Nr. 3021 darstelle.

Zu diesen Einwänden der Beschwerdeführerin zu 1) und zur Stellungnahme der Gemeinde Triesen führte die Regierung aus, dass vorerst auf die folgenden beiden Überlegungen hinzuweisen sei. In ihrem Antrag begehre die Beschwerdeführerin zu 1) unter anderem, dass die Regierung eine Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters (dies seien die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023) über die Triesner Parz.Nr. 3021 und 3023 "verweigern" wolle. Zur Unterstützung dieses Rechtsbegehrens erstatte die Beschwerdeführerin zu 1) ein Vorbringen, das sich auf verschiedene Bestimmungen des Baugesetzes sowie des Zonenplans und der Bauordnung der Gemeinde Triesen stütze. Bei diesen Einsprachegründen handle es sich um rechtliche, dh. nicht um raumplanerische Einwendungen. Wenn die Beschwerdeführerin zu 1) gestützt auf diese rechtlichen Einwendungen den Antrag stelle, dass eine Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters über die Triesner Parz.Nr. 3021 und 3023 im gegenständlichen Verfahren (Rekursverfahren nach Art. 13 BauG) zu "verweigern" sei, dann übersehe sie, dass sie mit diesem Rechtsbegehren sowohl rechtlich als auch faktisch ein Bauverbot, mindestens jedoch eine nicht befristete Bausperre durchsetzen wolle; dies, wie gesagt, in einem Verfahren, das eine Fortsetzung des über den Überbauungsplan "Neugrütt" durchgeführten Auflage- und Einspracheverfahrens bilde. Ihren Antrag stelle die Beschwerdeführerin zu 1) zudem - und zwar sowohl rechtlich als auch faktisch - zu Lasten der Beschwerdegegner, dh. der Miteigentümer der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023. Die Beschwerdegegner, auf deren Antrag der Überbauungsplan "Neugrütt" aufgestellt worden sei, die an einer Erschliessung der in ihrem Miteigentum stehenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 über die Triesner Parz.Nr. 3021 interessiert seien und die zu diesem Zweck ein Fuss- und Fahrwegrecht über die Triesner Parz.Nr. 3021 sowie einen Parzellenstreifen zwischen den Triesner Parz.Nr. 3024 und 3020 erworben hätten, seien am gegenständlichen Verfahren nun aber weder direkt noch indirekt beteiligt; dies, nachdem sie weder von der Gemeinde Triesen noch von der Beschwerdeführerin zu 1) ins Recht gefasst worden seien.

Wenn die Beschwerdeführerin zu 1) ein Bauverbot (Bausperre) in Bezug auf die über die Triesner Parz.Nr. 3021 geplante Erschliessungsstrasse durchsetzen wolle, dann sei sie darauf hinzuweisen, dass sie dieses Bauverbot bzw. diese Bausperre in einem Verfahren anstrebe, an dem die davon Betroffenen nicht teilnehmen könnten. Die Beschwerdegegner könnten sich in einem solchen Verfahren insbesondere kein rechtliches Gehör verschaffen; dies, obwohl durch das von der Beschwerdeführerin zu 1) angestrebte Bauverbot (Bausperre) in ihre Rechte und rechtlich geschützten Interessen mit Bindungswirkung im Sinne von Art. 87 Abs. 1 LVG und damit rechtlich bindend eingegriffen würde. Dieser Eingriff würde gleich zweifach erfolgen: Zum einen hätten die Beschwerdegegner - und zwar über die in Frage stehende Triesner Parz.Nr. 3021 - vor dem Fürstlichen Obergericht die gerichtliche Einräumung eines Notwegrechts zu Gunsten ihrer, im Miteigentum stehenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 erwirkt. Dieses Notwegrecht, welches eine sachen- und damit zivilrechtliche (Rechts-)Position der Beschwerdegegner bilde, könnten letztere nicht ausüben, würde dem Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin zu 1), was die von ihr beantragte "Verweigerung" einer Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters über die Triesner Parz.Nr. 3021 betreffe, durch die Regierung als Rekursinstanz Folge gegeben. An eine solche, dem Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin zu 1) stattgebende Rekursentscheidung wären die Baubewilligungsbehörden auf Landes- und Gemeindeebene nämlich rechtlich gebunden. Zum anderen solle die von den Beschwerdegegnern geplante und von der Beschwerdeführerin zu 1) bekämpfte Erschliessungsstrasse nicht etwa nur auf fremden Grundstücken erstellt werden, wie dies die Beschwerdeführerin zu 1) zu Unrecht behaupte, sondern auch auf dem im Jahre 2005 abparzellierten Parzellenstreifen zwischen den Triesner Parz.Nr. 3020 und 3024, welcher der Triesner Parz.Nr. 3023 zugeschlagen worden sei und daher (ebenfalls) im Miteigentum der Beschwerdegegner stehe. Das von der Beschwerdeführerin zu 1) angestrebte Bauverbot (Bausperre) würde die Beschwerdegegner also in ihrem Eigentumsrecht im Sinne von Art. 34 Abs. 1 LV, dh. in einem verfassungsmässig geschützten Grundrecht berühren, ohne dass sie an dem zu diesem Ergebnis führenden Verfahren beteiligt gewesen wären. Ein solcher Verfahrensausgang wäre mit Art. 6 EMRK sowie mit dem fundamentalen rechtsstaatlichen Prinzip des rechtlichen Gehörs nun aber unvereinbar. In einem Verwaltungsverfahren (Rekursverfahren nach Art. 13 BauG) könne über zivil- und verfassungsrechtliche (Rechts)Posi-tionen eines an diesem Verfahren zwar nicht beteiligten, vom Verfahrensausgang jedoch betroffenen Dritten nicht verbindlich abgesprochen werden; ganz gleich, um welche sachenrechtliche (Rechts)Position es im Einzelnen gehe (ob um eine Dienstbarkeit oder um Eigentum). Gegen Art. 6 EMRK und gegen den verfassungsmässig geschützten Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 31 Abs. 1 LV) würden alle rechtlichen Bindungen an die nachteiligen Wirkungen eines gerichtlichen Verfahrens - und zwar auch eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens - verstossen, in das der Betroffene nicht eingebunden gewesen sei und die er später (trotzdem) als unabänderlich hinnehmen müsste (für den zivilrechtlichen Bereich Rechberger/Simotta, Zivilprozessrecht, 5. Auflage, Rz 699; Rechberger, KommZPO, Rz 36 vor § 390 öZPO; SZ 63/4; SZ 68/151; SZ 70/ 262; LES 1999 S. 64; LES 1999 S. 271; LES 2000 S. 57). Den rechtlichen Einwendungen bzw. dem auf eine "Verweigerung" einer Erschliessungsstrasse über die Triesner Parz.Nr. 3021 gerichteten Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin zu 1) sei daher schon an dieser Stelle entgegenzuhalten, dass von ihr damit etwas begehrt werde, das ohne den Einbezug der Beschwerdegegner in ein mit allen rechtsstaatlichen Garantien ausgestattetes Verfahren nicht erreicht werden könne. Einen solchen Miteinbezug der Beschwerdegegner (wie zB. als materielle Streitgenossen im Sinne von Art. 14 ZPO) habe die Beschwerdeführerin zu 1) nun aber weder sichergestellt, noch sei ein solcher Miteinbezug von Gesetzes wegen vorgesehen. Ob er dem Gesetz entsprechen würde bzw. möglich wäre, könne nach dem Gesagten dahingestellt bleiben.

Nichts anderes ergebe sich, wenn man sich vor Augen halte, dass die Beschwerdeführerin zu 1) ihre Beschwerde auf eine Reihe von Bestimmungen des Baugesetzes stütze, deren Anwendung zur Voraussetzung habe, dass die Beschwerdeführerin zu 1) dazu überhaupt ermächtigt, dh. aktivlegitimiert sei. Einer Entscheidung über die von der Beschwerdeführerin zu 1) gestützt auf das Baugesetz geltend gemachten Einsprachegründe stehe in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG insbesondere entgegen, dass für jede der von einem Beschwerdeführer angerufenen (öffentlich-rechtlichen) Bestimmungen des BauG zu überprüfen ist, ob der Beschwerdeführer dazu überhaupt befugt sei. Die - unter Umständen - nicht leicht zu entscheidende Frage, ob die dafür bestehende Voraussetzung einer rechtlichen Interessenberührung im Sinne der Rechtsprechung in VBI 1995/11, LES 1996 S. 136, erfüllt sei, lasse sich nur im Anwendungsfall und nur anhand der diesen Fall charakterisierenden Tatbestandselemente, nicht aber von vornherein bzw. generell-abstrakt beantworten - zumal die Beschwerdeführerin zu 1) zu ihrer Aktivlegitimation in Bezug auf die einzelnen, von ihr angerufenen Bestimmungen des Baugesetzes gar kein Vorbringen erstattet habe. Ihr diese Befugnis - dessen ungeachtet - von vornherein zuzusprechen, liefe auf eine Bevorzugung der Beschwerdeführerin zu 1) und damit zu einer Ungleichbehandlung im Vergleich zu anderen Rechtsmittelwerbern hinaus. Aus den beiden gerade genannten, grundsätzlichen Überlegungen habe sich die Regierung bei der Entscheidung über jene Einsprachegründe, die von der Beschwerdeführerin zu 1) punkto "Verweigerung" einer Erschliessungsstrasse über die Triesner Parz.Nr. 3021 geltend gemacht worden seien, auf die nachstehenden Erwägungen beschränken können (1724 - Ziff. 27 bis 33).

Durch den Überbauungsplan und durch die zugehörigen Vorschriften würden gemäss Art. 11 Abs. 1 lit. a) BauG unter anderem die Anlage neuer und die Korrektur bestehender Strasse, Wege und Plätze geregelt. Aufgrund von Art. 13 BauV werde der Überbauungsplan durch ein Reglement ergänzt, das rechtsverbindliche, detaillierte Bestimmungen in Bezug auf die Nutzung, Bauweise und Erschliessung sowie die Realisierungszeiträume zu enthalten habe. Im vom Gemeinderat genehmigten Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" sei festgehalten, dass die Erschliessung (des Überbauungsplan-Perimeters) ab der Sägastrasse gemeinsam mit den Baubehörden (Land und Gemeinde) geplant und von der Bauherrschaft erstellt werde. Die Bachquerung habe mit einer Brücke zu erfolgen. Diese Anordnung im Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" genüge den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 lit. a) BauG in Verbindung mit Art. 13 BauV. Das Reglement enthalte rechtsverbindliche, detaillierte Bestimmungen in Bezug auf die Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters (Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023) über die Triesner Parz.Nr. 3021.

Im Unterschied zu den Ausführungen der Beschwerdeführerin zu 1) erfülle der Überbauungsplan "Neugrütt" die Voraussetzungen von Gesetz und Verordnung also sehr wohl. Mit der Aufstellung dieses Überbauungsplans habe der Gemeinderat - auf Antrag der Beschwerdegegner, aber ohne dass diesen ein Rechtsanspruch darauf zugekommen wäre - für das innerhalb des Überbauungsplan-Perimeters liegende Gemeindegebiet (Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023) eine Nutzungsplanung geschaffen. Dass der Gemeinderat bei der Ausge-staltung dieser Nutzungsplanung Gesetz oder Verordnung missachtet hätte, gehe aus dem Akt nicht hervor und lege auch die Beschwerde nichts anderes nahe. Der Gemeinderat sei seiner Pflicht zu einer Nutzungsplanung vielmehr gesetzes- und verordnungskonform nachgekommen und sei der Gemeinderat aus diesem Grunde nicht dazu verpflichtet gewesen, den Einsprachen der Beschwerdeführerin zu 1) in diesem Punkt zu entsprechen. Dass er bei der Aufstellung (Genehmigung) des Überbauungsplans "Neugrütt" öffentliche Rechte oder Interessen, die im Sinne von Art. 106 Abs. 1 lit. a) LVG unbedingt zu beachten wären, erheblich verletzt habe, habe die Beschwerdeführerin zu 1) nicht vorgetragen und liege eine solche erhebliche Verletzung denn auch nicht vor. Der Gemeinderat habe die Einsprachen der Beschwerdeführerin zu 1) also zu Recht abweisen können und dürfen. Der Gemeinderat habe dies aber auch deshalb tun können und dürfen, weil sich die Frage der (konkreten) Realisierung der Erschliessung der im Überbauungsplan-Perimeter liegenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 im Entscheidungszeitpunkt, dem 12. Dezember 2006, noch gar nicht gestellt habe, da ein entsprechendes Baubewilligungsverfahren am 12. Dezember 2006 noch nicht einmal in Gang gesetzt worden war. Von der Beschwerdeführerin zu 1) werde verkannt, dass der in Art. 11 BauG vorgesehene Akt der Nutzungsplanung (Aufstellung und Genehmigung eines Überbauungsplans) streng von der Frage zu trennen sei, in welchem Verfahren und auf welche Weise eine den Überbauungsplan-Perimeter erschliessende Strasse nach Gesetz und Verordnung zu realisieren sein werde. Bauordnung mit Zonenplan, Überbauungsplan sowie die Baubewilligung würden je in einem gesonderten Verfahren erlassen, welche strikte voneinander unterschieden werden müssten (VBI 2003/47 und 48, Rz 15). Die zuletzt genannte Frage (Realisierung einer Erschliessungsstrasse) sei also nicht schon im Rahmen der Nutzungsplanung (Aufstellung und Genehmigung eines Überbauungsplans als Teil der Ortsplanung im Sinne von Art. 12 Abs. 2 lit. i GemeindeG) zu entscheiden, sondern erst dann, wenn ein Nutzungsplan (Überbauungsplan) nach Art. 4 BauG (rechtskräftig) erlassen und ein konkretes Bauprojekt aufgelegt worden sei. Dies sei im Zeitpunkt der angefochtenen Entscheidung, dem 12. Dezember 2006, nun aber (noch) nicht der Fall gewesen. An der angefochtenen Entscheidung, mit der die Einsprachen der Beschwerdeführerin zu 1) abgewiesen worden sei, sei daher nichts zu bemängeln (1724 - Ziff. 24 bis 40).

Zum Einwand der Beschwerdeführerin zu 1), wonach die Gemeinde Triesen in der angefochtenen Entscheidung zu Unrecht ausführe, dass eine Baubewilligung gemäss Art. 71 Abs. 1 lit. c) BauG für die Erstellung einer Erschliessungsstrasse nicht erforderlich sei und dass die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände für die geplante Erschliessungsstrasse nach Auffassung der Gemeinde Triesen nicht gelten würden, also beide Rechtsauffassungen unrichtig seien, führte die Regierung aus, dass ein Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG der falsche Ort sei, um - mit Wirkung für am Verfahren nicht beteiligte Dritte - über den Inhalt solcher Bestimmungen des Baugesetzes abzusprechen, deren Anwendung einem Baubewilligungsverfahren vorbehalten sei. Ebenso wenig habe sich die Regierung in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG zu theoretischen bzw. zu hypothetischen Fragen einer Anwendung des Baugesetzes, die sich noch gar nicht stellen würden, zu äussern, noch würden der Regierung in einem solchen Verfahren irgendwelche (rechts-)gutachter-lichen Befugnisse zukommen. In einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG sei die Regierung weder dazu berechtigt noch dazu verpflichtet, sich zu einer Anwendung des Baugesetzes auf Sachverhalte zu äussern, die im Zeitpunkt der Rekursentscheidung (oder der dieser Entscheidung vorausgegangenen angefochtenen Entscheidung) noch gar nicht entstanden seien. Auch aus diesem Grund sei es der Regierung im vorliegenden Fall nicht möglich gewesen, über die von der Beschwerdeführerin zu 1) erhobenen rechtlichen Einwendungen nach Art. 71 Abs. 1 lit. c) BauG abzusprechen. Ein konkretes Bauprojekt liege nicht vor. Die Frage einer Anwendung von Art. 71 BauG, der den VI. Teil des Baugesetzes über Baubewilligung, Baukontrolle und Gebühren einleite, habe sich der Regierung nicht gestellt. Es sei weder vor dem Gemeinderat noch vor der Regierung ein Anwendungsfall dieser Bestimmung gegeben gewesen. Über die entsprechenden, dh. über die sich mit einem konkreten Bauprojekt stellenden Sach- und Rechtsfragen würden die dafür zuständigen Bewilligungs- und gegebenenfalls auch Rechtsmittelinstanzen je nach ihrer Zuständigkeit und Überprüfungsbefugnis im Rahmen des Gesetzes zu entscheiden haben. Daraus resultiere, dass die Gemeinde Triesen in der angefochtenen Entscheidung so habe vorgehen können und dürfen, wie sie dies getan habe. Rechtlich sei an der angefochtenen Entscheidung nichts zu beanstanden (1724 - Ziff. 41 bis 44).

Zu den von der Beschwerdeführerin zu 1) unter dem Titel "weiteres Vorbringen" vorgetragenen Argumenten gegen den Überbauungsplan "Neugrütt" führte die Regierung aus, dass es in der Natur eines Auflage- und Einspracheverfahrens nach Art. 13 BauG liege, dass Neuvorbringen vor der Rekursinstanz unzulässig bzw. unstatthaft sei. In einem Auflage- und Einspracheverfahren obliege es dem Einsprecher, seinen Anspruch auf rechtliches Gehör vor jener Behörde wahrzunehmen, die einen Überbauungsplan genehmigt habe; hierin liege der Sinn und Zweck eines Auflage- und Einspracheverfahrens als solchem. Auflage- und Einsprachebehörde sei im vorliegenden Fall der Gemeinderat Triesen gewesen. Ein Vorbringen, mit dem sich der Gemeinderat nicht habe auseinandersetzen können (dies deshalb, weil es im Auflage- und Einspracheverfahren nicht erstattet worden sei), sei daher verspätet. In einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG fungiere die Regierung nicht anstelle des Gemeinderats, sondern einzig und allein als Rekursinstanz, dies - zudem - unter den oben erwähnten Einschränkungen, was ihre Kognition betreffe. Über Einsprachen, die dem Gemeinderat nicht vorgetragen worden seien, könne in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG nicht (mehr) abgesprochen werden. Auf das diesbezügliche weitere Vorbringen der Beschwerdeführerin zu 1) sei unter Berücksichtigung dieser Umstände daher nicht einzugehen (1724 - Ziff. 45 bis 47).

Dem Einwand der Beschwerdeführerin zu 1), wonach eine Erschliessung der zu überbauenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 über die Triesner Parz.Nr. 3021 eine unzumutbare und unnötige Mehrbelastung mit Lärm sowie mit Scheinwerferlicht zur Folge habe, hielt die Regierung entgegen, dass der Gemeinderat in der angefochtenen Entscheidung zu Recht darauf hingewiesen habe, dass die zu überbauenden Parzellen in der Wohnzone C lägen. Jede Erschliessung dieser Parzellen führe - naturgemäss - zu Mehrverkehr und sei dieser Umstand mit Gesetz und Verordnung so lange vereinbar, als er nicht übermässige Lärm- oder (Scheinwerfer)Immissionen zur Folge habe, sondern verkraftet werden könne (VBI 2003/47 und 48, Rz 20). Dass dem im vorliegenden Fall nicht so sei, wäre durch die Beschwerdeführerin zu 1) nicht nur zu behaupten, sondern (wie zB. durch ein Privatgutachten oder dergleichen) auch zu belegen gewesen. Einen solchen Beleg habe die Beschwerdeführerin zu 1) jedoch nicht erbracht, geschweige denn enthalte die Beschwerde auch nur ein entsprechendes Beweisanbot. Die Beschwerdeführerin zu 1) gebe in ihrer Beschwerde nicht einmal an, welche Bestimmungen der (schweizerischen) Lärmschutzgesetzgebung übertreten würden, sollte die über die Triesner Parz.Nr. 3021 geplante Erschliessungsstrasse realisiert werden (VGH 2004/105, LES 2005 S. 300 ff.). An der Abweisung der entsprechenden Einsprachen durch den Gemeinderat sei rechtlich daher ein weiteres Mal nichts zu beanstanden (1724 - Ziff. 48 bis 50).

Die von der Beschwerdeführerin zu 1) weiters geltend gemachten Argumente zum Verstoss gegen Art. 3 BauG würden sich ein weiteres Mal auf einen Sachverhalt beziehen, der sich am 12. Dezember 2006 noch gar nicht ergeben habe. Im Entscheidungszeitpunkt habe der Gemeinderat über die Art und Weise der Erschliessung der zu überbauenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 (noch) nicht zu entscheiden gehabt, sondern nur über die von der Beschwerdeführerin zu 1) geltend gemachten Einsprachegründe. Dieser Unterschied sei entscheidungswesentlich und werde von der Beschwerdeführerin zu 1) auch an dieser Stelle ihrer Beschwerde verkannt. Aus den gleichen Gründen gehe die Einwendung der Beschwerdeführerin zu 1) ins Leere, wonach es sich bei einer Nutzung der Triesner Parz.Nr. 3021 für eine Erschliessung der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 um eine "schleichende" bzw. "faktische" Umzonierung handle. Die Frage der Zonenkonformität einer Baute sei grundsätzlich im Baubewilligungsverfahren zu klären (VBI 2003/47 und 48, Rz 18). Gegenstand eines Überbauungsplanverfahrens sei nur die Frage von Abweichungen des dem Überbauungsplan zugrunde liegenden Bauvorhabens (im Unterschied zum anschliessenden konkreten Bauprojekt) von der Regelbauweise einerseits und die Frage einer höheren Ausnützung andererseits, nicht aber die Art der zulässigen Nutzung im Überbauungsplan-Perimeter selbst (VBI 2003/47 und 48, aaO). Letzterem, dh. dem Überbauungsplan-Perimeter, gehöre die Triesner Parz.Nr. 3021 nun aber nicht an. Die Beschwerdeführerin zu 1) habe ihre Einwendungen daher nicht in einem Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG geltend zu machen, sondern dann, wenn für die Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters ein entsprechendes konkretes Bauprojekt vorliege und dieses durch die dafür zuständigen Behörden auf Gemeinde- und gegebenenfalls auch auf Landesebene zu bewilligen sei (1724 - Ziff. 51 bis 53).

Zum Einwand der Beschwerdeführerin zu 1) betreffend einem - unter Verweis auf den Gemeinderatsbeschluss 642-41-03 in Bezug auf eine Voranfrage von Max Nutt betreffend Errichtung eines Aussenschwimmbads im Übrigen Gemeindegebiet - angeblich widersprüchlichen Verhalten der Gemeinde Triesen führte die Regierung aus, dass die Beschwerdeführerin zu 1) auch an dieser Stelle verkenne, dass sie ihre Einwendungen nicht in einem Baubewilligungsverfahren erhebe, sondern in einem Rekursverfahren gegen die Genehmigung eines Überbauungsplans durch die Standortgemeinde (Art. 13 BauG). Die Beschwerdeführerin zu 1) sei zu allererst Einsprecherin gegen eine von der Standortgemeinde genehmigte Nutzungsplanung und sie trete auch vor der Regierung in dieser Eigenschaft (nämlich als Einsprecherin) auf. Ein Baubewilligungsverfahren, gegen das Einspruch erhoben oder Beschwerde geführt werden könnte, liege demgegenüber noch gar nicht vor und sei dies auch im Entscheidungszeitpunkt, dem 12. Dezember 2006, nicht der Fall gewesen. Insofern mangle es (auch) dem von der Beschwerdeführerin zu 1) herangezogenen Vergleich mit der Voranfrage von Max Nutt an der Voraussetzung einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte (Überbauungsplanverfahren hier, Baubewilligungsverfahren dort) und greife der Einwand eines angeblich widersprüchlichen Verhaltens der Gemeinde Triesen insofern ins Leere (1724 - Ziff. 54 und 55).

Zum Einwand der Beschwerdeführerin zu 1) gegen eine Erschliessung der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 über die Triesner Parz.Nr. 3021 (und über 3024) mit dem Argument, dass private Tiefbauten einer Baubewilligung bedürften, dass für private Tiefbauten die Bestimmung von Art. 44 BauG über die Grenzabstände zu beachten sei, dass die in Frage stehende Erschliessungsstrasse auf der Triesner Parz.Nr. 3024 entlang der Parzellengrenze der Beschwerdeführerin zu 1) verlaufe und dass die Beschwerdegegner die Strasse auf eine nicht in ihrem Eigentum stehende Parzelle (nämlich auf die Triesner Parz.Nr. 3024) verlegen müssten, führte die Regierung aus, dass es sich zum einen eben gerade nicht so verhalte, wonach die Beschwerdegegner - was die Triesner Parz.Nr. 3024 betreffe - die in Frage stehende Erschliessungsstrasse auf eine nicht in ihrem Eigentum stehende Parzelle verlegen müssten. Die Triesner Parz.Nr. 3024 sei im Jahre 2005 so abparzelliert worden, dass an ihrer Nord-Nordwest-Flanke ein Parzellenstreifen mit einem Flächenmass von 111 m² der Triesner Parz.Nr. 3023 zugeschlagen worden sei. Auf diesem Parzellenstreifen, der sich im Eigentum der Beschwerdegegner als Miteigentümer der Triesner Parz.Nr. 3023 befinde, solle die Erschliessungsstrasse erstellt werden, sodass die Beschwerdeführerin zu 1) insofern nicht von dem aus dem Grundbuch ersichtlichen Situationsplan bzw. nicht von dem durch die Regierung festgestellten, entscheidungswesentlichen Sachverhalt ausgehe, der schon am 12. Dezember 2006 Bestand gehabt habe. Zum anderen sei den Einwendungen der Beschwerdeführerin zu 1) ein weiters Mal entgegenzuhalten, dass sie sich auf ein Bauvorhaben beziehen würde, das sich noch nicht einmal im Stadium des Baubewilligungsverfahrens befinde. In einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG sei es nicht Aufgabe der Regierung, eine rechtliche Beurteilung der Fragen abzugeben, die sich erst im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren stellen würden. Der Vollständigkeit halber sei zudem darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin zu 1) in ihren Verfahrensrechten nicht verkürzt werde. Das Baugesetz sehe verschiedene Rechtsmittel (Rechtsbehelfe) vor, die der Beschwerdeführerin zu 1) zu gegebener Zeit zur Verfügung stehen würden, um ihren Rechten und rechtlich geschützten Interessen Nachachtung zu verschaffen. Diese Rechtsmittel (Rechtsbehelfe) habe die Beschwerdeführerin zu 1) nicht jetzt schon - dh. in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG - zu ergreifen, sondern zu gegebener Zeit, vorausgesetzt, sie sei dazu aktivlegitimiert (VBI 1995/11 in LES 1996 S. 124 ff.) (1724 - Ziff. 56 bis 59).

Zum Einwand der Beschwerdeführerin zu 1), es liege ein Verstoss gegen allgemeine Grundsätze des Verwaltungsrechts vor, zumal die in Frage stehende Erschliessungsstrasse über die Triesner Parz.Nr. 3021 "völlig unverhältnismässig und unzweckmässig" sei und dass die zu überbauenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 auch auf eine andere Weise erschlossen werden könnten als über die Triesner Parz.Nr. 3021, insbesondere über die Triesner Parz.Nr. 3079 sowie über die Triesner Parz.Nr. 3017 und 3025, wies die Regierung ein weiteres Mal auf die Kognition der Regierung in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG hin. Danach sei es in einem solchen Verfahren nicht Aufgabe der Regierung, ihr eigenes Planungsermessen an jenes der Standortgemeinde zu stellen. In einem solchen Verfahren fungiere die Regierung vielmehr (nur) als Rekursinstanz und (nur) im Rahmen einer reinen Rechtskontrolle. Als Rekursinstanz komme der Regierung zwar die Befugnis zu, Zweckmässigkeitsüberlegungen anzustellen. Würden sich die Zweckmässigkeitsüberlegungen der Standortgemeinde jedoch als vertretbar erweisen, sei die Regierung an diese gebunden, dh. es sei nicht Aufgabe der Rekursinstanz, sich an die Stelle des für die Ortsplanung zuständigen Gemeinderats zu setzen, verschiedene Erschliessungsvarianten einer Überprüfung zu unterziehen und an der Stelle der vom Gemeinderat gewählten Erschliessungsvariante einer oder mehreren anderen Erschliessungsvarianten den Vorzug zu geben. Zudem sei darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegner mit Beschluss des Fürstlichen Obergerichts vom 14. Juni 2006 ein Notwegrecht (Fuss- und Fahrwegrecht) über die Triesner Parz.Nr. 3021 in einem Ausmass von 86 m² erstritten hätten. In diesem Beschluss habe das Obergericht die verschiedenen Erschliessungsvarianten überprüft und das von den Beschwerdegegnern beantragte Notwegrecht über die Triesner Parz.Nr. 3021 als Ergebnis dieser Überprüfung gerichtlich eingeräumt. In einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG sei die Regierung - und zwar auch im Rahmen ihrer nach Art. 79 Abs. 1 LVG grundsätzlich freien Beweiswürdigung - an eine solche Bewertung bzw. an die durch das Obergericht entschiedene Vorfrage (Ort des Notwegsrechts) gebunden (Umkehrschluss aus dem Urteil des Fürstlichen Obersten Gerichtshofs vom 9. November 1973, 2 C 75/71 in ELG 1973-1978 S. 259 f.). Als Rekursinstanz komme der Regierung die Funktion nicht zu, an Stelle der Standortgemeinde, der Gerichte und der für die Raumplanung zuständigen Kommissionen auf Landes- und Gemeindeebene im eigenen Ermessen Ortsplanung zu betreiben, und sei an der angefochtenen Entscheidung rechtlich auch in dieser Hinsicht nichts zu beanstanden. Gegen eine Erschliessung der zu überbauenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 über die Triesner Parz.Nr. 3079 habe sich insbesondere die Stabstelle für Landesplanung ausgesprochen (1724 - Ziff. 60 bis 62).

Der Einwand der Beschwerdeführerin zu 1), wonach für eine Überbauung der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 überhaupt kein öffentliches Interesse vorliege, führte die Regierung aus, dass wenn eine Gemeinde einen Überbauungsplan genehmige, dies grundsätzlich im öffentlichen Wohl liege bzw. bestehe eine entsprechende (wenn auch widerlegbare) Vermutung. Überbauungspläne seien Teil der dem öffentlichen Wohl verpflichteten Nutzungsplanung. Dass sich dies im vorliegenden Fall nicht so verhalte, werde von der Beschwerdeführerin zu 1) zwar behauptet, nach Auffassung der Regierung jedoch nicht begründet. Davon abgesehen werde der Beschwerdeführerin zu 1) in diesem Zusammenhang sowohl durch die Standortgemeinde als auch - worauf es an zentraler Stelle angekommen sei - durch die Stabsstelle für Landesplanung widersprochen, die sich der Nutzungsplanung durch die Gemeinde Triesen punkto Überbauungsplan "Neugrütt" angeschlossen habe. Aus diesen Gründen habe die Regierung im Rahmen ihrer auf eine reine Rechtskontrolle eingeschränkten Kognition davon auszugehen gehabt, dass der Überbauungsplan "Neugrütt" in Beachtung der Planungsgrundsätze genehmigt worden sei, dass dieser Überbauungsplan siedlungsbauliche und architektonische Vorteile mit sich bringe und dass die mit dem Erlass dieses Überbauungsplans verbundenen und/oder einhergehenden Ausnahmen von den Bauvorschriften (wie im dazu gehörenden Reglement vorgesehen) den Planungszielen nicht widersprechen würden (VBI 2003/47 und 48, Rz 19). Dass in diesem Zusammenhang ein Begründungsmangel im Sinne der von der Regierung in ihrer Entscheidung vom 25. Mai 2004 (RA 2004/1354-3031) relevierten Rechtsprechung der VBI in VBI 2003/47 und 48 vorliege, sei von der Beschwerdeführerin zu 1) weder vor dem Gemeinderat noch vor der Regierung geltend gemacht worden. Die Beschwerdeführerin zu 1) habe dem Überbauungsplan "Neugrütt" nur ein öffentliches Interesse überhaupt abgesprochen. Die Rüge einer Mangelhaftigkeit des Verfahrens erhebe die Beschwerdeführerin zu 1) nur im Zusammenhang mit der von ihr geltend gemachten Abfolge des Überbauungsplan- und Baubewilligungsverfahrens. Im Unterschied zur Beschwerdeführerin zu 1) sei die Regierung im Übrigen der Auffassung, dass die im Überbauungsplan "Neugrütt" sowie in dem dazugehörenden Reglement vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauwiese nicht so gravierend seien, dass sie die siedlungs-, orts- und landesplanerische Zulässigkeit von Überbauungsplan und Reglement von Grund auf in Frage stellen könnten. Die siedlungsplanerischen Vorzüge der mit dem Überbauungsplan "Neugrütt" verbundenen Nutzungsplanung hätten sich im Überbauungsplanverfahren vielmehr durch übereinstimmende Stellungnahmen der damit auf Landes- und Gemeindeebene (Gemeinderat; Kommission 17ter; Stabstelle für Landesplanung) befassten Behörden erwiesen bzw. seien diese Vorteile im Überbauungsplanverfahren auf eine ausreichende Art und Weise dargelegt worden (1724 - Ziff. 63 bis 66).

Zu dem von der Beschwerdeführerin zu 1) gerügten Verstoss gegen Bestimmungen des Baubewilligungsverfahrens, wonach vor der Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" in Bezug auf die in Frage stehende Erschliessungsstrasse ein Baubewilligungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen, führte die Regierung zum wiederholten Male aus, dass die Regierung zu einer allgemeinen bzw. umfassenden Rechtmässigkeitskontrolle in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG weder berechtigt noch verpflichtet sei, insbesondere habe die Regierung in einem solchen Verfahren nicht Überlegungen zu hypothetischen bzw. theoretischen Fragen anzustellen, auf die - wie zB. im Geltungsbereich von Art. 5 BauG - erst im Anwendungsfall einzugehen sei. Als Rekursinstanz komme der Regierung vielmehr nur (aber immerhin) die Aufgabe zu, zu überprüfen, ob der Gemeinderat die von der Beschwerdeführerin zu 1) geltend gemachte Einsprache zu Recht habe abweisen können und dürfen. Dies sei bei der angefochtenen Entscheidung der Fall. Zum anderen sei die Rechtsprechung der VBI in VBI 2003/47 und 48 zu relevieren, wonach "Verfahren von Planungsmitteln einer höheren Rangordnung zuerst rechtskräftig abgeschlossen" werden sollten, "bevor ein Verfahren eines Planungsmittels einer niedrigeren Rangordnung bzw. ein Baubewilligungsverfahren eingeleitet werde". Eine andere Vorgehensweise, so die VBI, sei zwar nicht von vornherein unzulässig, zu einer solchen anderen Vorgehensweise habe es jedoch nur dann zu kommen, wenn dies sinnvoll sei. Hiervon sei im vorliegenden Fall aus den erwähnten Gründen nun aber eben gerade nicht auszugehen (1724 - Ziff. 67 und 68).

Auf das "weitere tatsächliche Vorbringen samt Beweisanbot" in der Beschwerde sei nicht einzutreten gewesen. Hierbei handle es sich um Neuerungen, die in einem Rekursverfahren nach Art. 13. BauG unzulässig bzw. unstatthaft seien. Selbstredend sei die Regierung daher auch nicht dazu gehalten gewesen, die von der Beschwerdeführerin zu 1) angebotenen Beweise zuzulassen und aufzunehmen. Inhaltlich sei zu den Neuerungen der Beschwerdeführerin zu 1) auf das bereits Ausgeführte hinzuweisen. Damit sei auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu 1) in ihrer Äusserung vom 4. April 2007 einzugehen, in welcher die Beschwerdeführerin zu 1) in weiten Teilen jene Argumente wiederhole, die schon in der Beschwerde vom 22. Dezember 2006 enthalten seien, wobei sie die folgenden beiden Einwendungen akzentuiere: zum einen bestehe trotz des von den Beschwerdegegnern erstrittenen Notwegrechts über die Triesner Parz.Nr. 3021 keine rechtlich gesicherte Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters, zum anderen rüge die Beschwerdeführerin zu 1) abermals eine Ungleichbehandlung ihrer Person; dieses Mal im Vergleich zu dem von ihr geltend gemachten Sachverhalt eines Schreibens der Gemeinde Triesen vom 10. November 2003 an Albert Eberle.

Zum ersten Einwand führte die Regierung unter Bezugnahme auf ihre Entscheidung vom 25. Mai 2004 (RA 2004/1354-3031) aus, dass eine rechtlich gesicherte Verbindung (des Überbauungsplan-Perimeters) zu einer öffentlichen Strasse unter anderem in Form einer verbücherten Grunddienstbarkeit bestehen könne. Diese Entscheidung, zu der die Regierung nach einer ausführlichen Erörterung der Frage der Baureife eines Grundstücks im Sinne von Art. 9 BauG in Verbindung mit Art. 10 BauV gekommen sei, sei in Rechtskraft erwachsen. Sie entfalte daher Bindungswirkung im Sinne von Art. 87 Abs. 2 LVG, woraus sich ergebe, dass die Regierung (auch) im vorliegenden Fall an ihre Rechtsauffassung in der Entscheidung vom 25. Mai 2004 gebunden sei und dass in dem von den Beschwerdegegnern erwirkten Notwegrecht zu Lasten der Triesner Parz.Nr. 3021 eine rechtlich gesicherte Erschliessung zu erblicken sei. Die von der Beschwerdeführerin zu 1) dagegen vorgebrachten Argumente könnten an der (formellen und materiellen) Rechtskraft der Regierungsentscheidung vom 25. Mai 2004 nichts ändern, weshalb an dieser Entscheidung und an der darin vertretenen Rechtsauffassung festzuhalten gewesen sei.

Wenn die Beschwerdeführerin zu 1) - so der zweite Einwand - aus dem Schreiben der Gemeinde Triesen vom 10. November 2003 an Albert Eberle eine Vergleichbarkeit zum vorliegenden Fall ableiten wolle, dann sei sie, wie schon zuvor darauf hinzuweisen, dass der von ihr zur Geltung gebrachte Vorgang mit einer Rekursentscheidung im Rahmen eines Auflage- und Einspracheverfahrens nach Art. 13 BauG nicht in Verbindung zu bringen sei. Es würden in sachlicher Hinsicht unterschiedliche Fälle vorliegen, die rechtlich nicht gleich, sondern unterschiedlich behandelt werden müssten (VBI 1996/2 in LES 1996 S. 135 ff., unter Verweis auf StGH 1978/6 in LES 1980/81 S. 4), sodass die Einwendungen der Beschwerdeführerin zu 1) auch an dieser Stelle ins Leere gehen würden. Zudem handle es sich (auch) bei dieser Einwendung um Noven (1724 - Ziff. 69 bis 74).

Wenn die Beschwerdeführerin zu 1) unter Androhung einer Amtshaftungsklage postuliere, dass "die Bewilligung einer Erschliessungsstrasse über die Triesner Parz.Nr. 3021 (auf jeden Fall) abgewiesen werden müsse", dann verkenne sie zum wiederholten Male, dass es in einem Rekursverfahren nach Art. 13 BauG nicht möglich sei, gleichsam vorab (dh. ohne Überprüfbarkeit eines konkreten Bauprojekts), mit Wirkung für die Zukunft und ohne dass eine Baubewilligung auch nur beantragt worden wäre, die Errichtung einer in ihrer Lage und Ausge-staltung noch unbekannten Baute mit Wirkung gegen einen davon zwar betroffenen, in das Verfahren jedoch nicht miteinbezogenen Dritten zu untersagen (1724 - Ziff. 75).

Der Vollständigkeit halber sei anzumerken, dass für die Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin zu 1), wonach vor der Genehmigung eines Überbauungsplans eine rechtskräftig erlassene Baubewilligung für die den Überbauungsplan-Perimeter erschliessende Strasse vorzuliegen habe, in Gesetz und Verordnung kein Halt zu finden sei. Die Beschwerdeführerin zu 1) trage denn auch nicht auch nur ansatzweise vor, welche Bestimmung des Baugesetzes oder der Bauverordnung ihr Argument stützen würde. Auch an dieser Stelle übersehe die Beschwerdeführerin zu 1) den Unterschied zwischen einem Akt der Raumplanung (Nutzungsplanung; Genehmigung eines Überbauungsplans) und einer Anwendung der Bestimmungen von Gesetz (BauG) und Verordnung (BauV) auf ein konkretes Bauprojekt. Die Beschwerdeführerin zu 1) verkenne mit anderen Worten die Reihenfolge, dass nämlich ein Baubewilligungsverfahren auf ein Plangenehmigungsverfahren zu folgen habe (1724 - Ziff. 77).

Davon abgesehen - und auch wenn die Beschwerdeführerin zu 1) auf eine entsprechende Antragstellung verzichtet habe - werde im Sinne der Rechtsklarheit darauf hingewiesen, dass sowohl die Gemeinde Triesen ihrem Gemeinderatsbeschluss vom 11. November 2003 (GRB 623-21-03) wie auch die Beschwerdegegner ihrer Zusicherung bzw. Verpflichtung vom 22. August 2003 Folge zu leisten haben würden, dies im Zuge der zukünftigen Erschliessung bzw. Umlegung des Gebiets "Neugrütt" (1724 - Ziff. 78).

Aufgrund von Art. 10 Abs. 2 BauG könnten Überbauungspläne durch die Regierung auch in einem Überbauungsplanverfahren genehmigt werden. Nachdem die Beschwerde vom 22. Dezember 2006 aus den oben angeführten Gründen abzuweisen gewesen sei, habe die Regierung die Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" sowie des dazugehörenden Reglements auszusprechen gehabt (1724 - Ziff. 79).

5. Nachfolgend ist nunmehr auf die ergänzenden Argumente der Regierung in der Entscheidung RA 2007/1725-3035 (im Folgenden: 1725) einzugehen:

Die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) würden zunächst den von der Gemeinde Triesen erläuterten Sachverhalt rügen. In der Sache selbst würden sie sich jedoch nicht gegen den von der Gemeinde Triesen festgestellten Sachverhalt, sondern gegen die Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 7. April 2004 wenden. Als ein Einsprachegrund im Sinne des Gesetzes komme, so die Regierung, diese Rüge jedoch nicht in Frage. Gegenstand des Auflage- und des Einspracheverfahrens vor dem Gemeinderat sei nicht die Stellungnahme einer Amtsstelle der liechtensteinischen Landesverwaltung gewesen, sondern der Überbauungsplan "Neugrütt" samt dem dazugehörenden Reglement. Auf die diesbezüglichen Beschwerdeausführungen sei daher nicht einzutreten gewesen.

Für die Annahme der Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3), wonach das vom Obergericht gerichtlich eingeräumte Notwegrecht "hinfällig" sei, sei kein Grund ersichtlich (1725 - Ziff. 14 und 15).

Was nun die Äusserung der Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) vom 4. April 2007 anbelange, so sei diese zum Grossteil einer konzisen Wiedergabe nicht zugänglich und nicht prozessordnungskonform ausgeführt. Bei jener Äusserung handle es sich um einen (aufgetragenen) Vorbereitenden Schriftsatz im Sinne von § 78 ZPO, auf den die dafür geltenden Bestimmungen - sowie § 76 ZPO - anzuwenden seien. Nach § 76 ZPO seien in einem Schriftsatz die tatsächlichen Verhältnisse, durch welche die im Schriftsatz gestellten Anträge begründet würden, in knapper, übersichtlicher Fassung gedrängt darzustellen. Wenn es eines Beweises oder einer Glaubhaftmachung dieser Ausführungen bedürfe, seien auch die Beweismittel im Einzelnen zu bezeichnen, deren man sich behufs Erbringung dieses Nachweises oder behufs Glaubhaftmachung bedienen wolle. Nichts anderes ergebe sich aus dem LVG, nach welchem ein Beschwerdeführer von einem Rechtsmittel in den gesetzlich vorgeschriebenen Formen Gebrauch machen müsse. Ein Beschwerdeführer müsse insbesondere "in tatbeständlicher Hinsicht ... Beweisanträge stellen". Dies gelte grundsätzlich auch im vorliegenden Fall, in dem es nicht um eine Beschwerde, sondern wie gesagt, um einen (aufgetragenen) Vorbereitenden Schriftsatz im Sinne von § 78 ZPO gehe. Und es würde auch dann gelten, wenn man anerkenne, dass die Anforderungen an die Ausführung eines solchen Schriftsatzes danach zu differenzieren seien, ob die Beschwerdeführer anwaltlich vertreten seien oder nicht(Kley, aaO, S. 308).

In ihrer Äusserung vom 4. April 2007 mit einem Gesamtumfang von 23 Seiten (davon ein Textumfang von 12 Seiten) würden die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) gegen den Überbauungsplan "Neugrütt" zwar zahlreiche Argumente ins Feld führen. Der Grossteil dieser Argumente beruhe jedoch auf einer subjektiv empfundenen Unrichtigkeit der Verwaltungssache und nicht auf objektiv nachvollziehbaren Umständen. Dies beginne bereits mit dem Einwand, dass die im Jahre 2004 und damit vor über drei Jahren verfasste Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 7. April 2004 durchwegs "fehlerhaft" und "irreführend" ausgefallen sei. Bei diesem Einwand werde von den Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) verkannt, dass sie mit ihrer Beschwerde vom 29. Dezember 2006 nicht etwa die gerade genannte Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung, sondern die Entscheidung des Gemeinderats vom 12. Dezember 2006 bekämpfen würden. Inwiefern zwischen diesen beiden Schriftstücken (Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 7. April 2004 einerseits und der angefochtenen Entscheidung andererseits) ein innerer Zusammenhang bestehe, sei weder dem Akt noch der Äusserung vom 4. April 2007 zu entnehmen. Aus dieser Äusserung werde insbesondere nicht ersichtlich, inwiefern die angefochtene Entscheidung deshalb mangelhaft ausgefallen sei, weil sie auf der Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 7. April 2004 bzw. auf einem darin enthaltenen (Rechts-)Irrtum beruhe. Davon abgesehen bestehe die Substanz der Einwendungen der Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) ihrer Äusserung vom 4. April 2007 in einem Vorbringen, für das keine Beweise angeboten oder ein Beweisantrag auch nur gestellt worden wären.

In der Äusserung werde aber auch nicht - wie es den Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) mit Schreiben vom 22. März 2007 aufgetragen worden sei - auf die Stellungnahme der Gemeinde Triesen vom 15. März 2007 sowie der Stabstelle für Landesplanung vom 28. Februar 2007 repliziert, sondern es werde die Angelegenheit des Überbauungsplans "Neugrütt" insgesamt aufgerollt. Dabei hätten die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) keinen wie auch immer gearteten Beweisantrag gestellt, dies obwohl sie in tatsächlicher Hinsicht eine Vielzahl von Behauptungen aufgestellt hätten, deren Richtigkeit sich aus dem Akt nicht ohne weiteres ergebe. Einer Angabe von Beweismitteln hätte es daher bedurft (Art. 93 Abs. 2 lit. d) LVG in Verbindung mit § 78 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO). Die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) hätten zudem keine Verknüpfung zwischen der angefochtenen Entscheidung und dem geltenden Recht hergestellt, sondern nur allgemein behauptet, dass das geltende Baurecht und der geltende Zonenplan durch den Überbauungsplan "Neugrütt" verletzt bzw. übergangen werde. Eine solche Beschwerde (hier handle es sich um eine Rechts- im Unterschied zu einer Interessenbeschwerde im Sinne von Art. 90 Abs. 6 LVG) widerspreche den Prozessgesetzen insofern, als die blosse Behauptung, die Vorinstanz habe eine falsche Rechtsansicht, für den Beweis eines Beschwerdegrundes ungenügend sei (Kley, aaO, S. 309). Ansonsten enthalte die Äusserung in weiten Teilen eine Wiederholung der schon in der Beschwerde vom 29. Dezember 2006 geltend gemachten Einsprachegründe und sei der Äusserung insofern nichts Neues zu entnehmen.

Insgesamt verhalte es sich so, dass das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) in ihrer Äusserung nicht zu begründen vermöge, inwiefern die in der Beschwerde vom 29. Dezember 2006 geltend gemachten Beschwerdegründe vorliegen sollten. Als Rekursinstanz sei die Regierung daher nicht gehalten gewesen, die insofern fehlende Begründung bzw. die insofern mangelnde prozessordnungskonforme Ausführung der Äusserung durch eigene Abklärungen oder gar durch eine eigene Begründung zu ergänzen. Schliesslich sei unter Verweis auf die Rechtsprechung des Fürstlichen Obersten Gerichtshofs zum Rechtsfürsorgeverfahren (LES 2002 S. 186 ff.) darauf hinzuweisen, dass auch ein Rekursverfahren nach Art. 13 BauG (Verwaltungsbeschwerde im Sinne von Art. 90 LVG) vom Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsmittels beherrscht sei. Demnach stelle die Erhebung des Rechtsmittels (dh. im vorliegenden Fall der Beschwerde vom 29. Dezember 2006) eine einheitliche und abgeschlossene Prozesshandlung dar, die einer Partei gegen dieselbe Entscheidung nur einmal zustehe. Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeute dies, dass in Bezug auf die Beschwerdegründe, die von den Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) geltend gemacht worden seien, auf die Beschwerde vom 29. Dezember 2006 - und nur auf diese - abzustellen sei. Im Gegensatz dazu sei die Äusserung der Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) einzig und allein dazu aufgetragen worden, auf die beiden Stellungnahmen der Gemeinde Triesen und der Stabstelle der Landesplanung zu replizieren.

Auch wenn einem Rechtsmittelwerber eine Äusserung aufgetragen werde, widerspräche es also den Prozessgesetzen sowie der oben erwähnten Rechtsprechung des Fürstlichen Obersten Gerichtshofs über die Einmaligkeit des Rechtsmittels, wenn dies auf einen Ersatz der Ausführungen im Rechtsmittel hinauslaufen würde. Genau dies sei bei der Äusserung nun aber der Fall. In dieser Äusserung brächten die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) Erwägungen vor, die über die Beschwerde vom 29. Dezember 2006 weit hinausgehen würden. Zudem würden sie am Ende ihrer Äusserung sogar einen neuen bzw. anders lautenden Antrag stellen. So etwas sei im Gesetz nicht vorgesehen und auch nicht Sinn und Zweck des Schreibens des Ressorts vom 22. März 2007 gewesen. Nichts anderes gelte für die beiden bei der Regierung ebenfalls am 11. April 2007 eingegangenen Dokumente mit dem Titel "7. April 2007 Nachtrag zum aktuellen Stand:" bzw. "Fehler in der Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 7. April 2004". Nach dem Gesagten sei die Äusserung vom 4. April 2007 nicht prozessordnungskonform ausgeführt. Auf den Inhalt jener Äusserung sei daher nur in dem oben erwähnten Umfang einzutreten gewesen (1725 - Ziff. 36 - 48).

6. Gegen die den Beschwerdeführerinnen am 22. Juni 2007 zugestellten Entscheidungen der Regierung vom 19./20. Juni 2007, RA 2007/1724-3035 und RA 2007/1725-3035, erhoben die Beschwerdeführerinnen innert offener Frist am 6. Juli 2007 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof (eingegangen am 9. Juli 2007) und zwar die Beschwerdeführerin zu 1) vertreten durch die Rechtsanwälte Jehle & Partner, Vaduz, die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) persönlich, also nicht rechtsfreundlich vertreten.

Auf die Ausführungen in diesen beiden Beschwerden wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.

7. Mit Schreiben vom 9. Juli 2007 räumte der Verwaltungsgerichtshof den Beschwerdegegnern die Möglichkeit ein, sich dem gegenständlichen Verfahren als betroffene Grundeigentümer als Partei anzuschliessen und binnen 14 Tagen eine schriftliche Gegenäusserung zu den Beschwerden einzubringen.

Mit Schreiben vom 12. Juli 2007 teilten die Beschwerdegegner mit, dass sie auf eine Teilnahme am Beschwerdeverfahren VGH 2007/47 als Partei verzichten und demzufolge auch keine Gegenäusserung einbringen würden.

8. Der Verwaltungsgerichtshof zog die Akten der Gemeinde Triesen (2 Ordner beschriftet mit Überbauungsplan "Neugrütt", Projektunterlagen Nr. 611-325 und 612-325) sowie die Regierungsakten RA 2007/1724 und RA 2007/1725 bei.

Mit Schreiben vom 16. Juli 2007 verständigte der Verwaltungsgerichtshof die Beschwerdeführerinnen über den Beizug dieser Gemeinde- und Regierungsakten und räumte ihnen die Möglichkeit ein, Einsicht in diese Akten zu nehmen. Von dieser Möglichkeit machte nur die Beschwerdeführerin zu 1) am 31. Juli 2007 persönlich Gebrauch.

9. In seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 2. Oktober 2007 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

10. Hinsichtlich des Sachverhalts kann auf die Ausführungen der Unterinstanzen verwiesen werden (Art. 101 Abs. 4 LVG). Zum besseren Verständnis der nachfolgenden Ausführungen wird dieser Sachverhalt wie folgt kurz zusammengefasst und ergänzt:

Der gegenständlich relevante Teil der im Eigentum des Landes Liechtenstein stehenden "Sägastrasse" (Triesner Parz.Nr. 3028 und 3090) verläuft von der "Alten Landstrasse" (Kreuzungsbereich des ehemaligen Restaurants "Mittagsspitze") in südöstlicher Richtung zum Campingplatz "Mittagspitz".

Der "Sägabach" verläuft nördlich der und im Wesentlichen parallel zur "Sägastrasse" und zwar im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3028 über die im Eigentum der Bürgernossenschaft Triesen stehenden Triesner Parz.Nr. 3021 und 3027 bzw. im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3090 über die im Privateigentum stehende Triesner Parz.Nr. 3089 (im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3089 kreuzt der "Sägabach" die "Sägastrasse" und verläuft anschliessend südlich der "Sägastrasse"). Zwischen den Triesner Parz.Nr. 3089 und 3090 verläuft entlang der "Sägastrasse" der im Eigentum der Gemeinde Triesen stehende Grundstücksstreifen Triesner Parz.Nr. 3113. Zonenrechtlich liegen die Triesner Parz.Nr. 3021, 3027, 3089 und 3113 im "Übrigen Gemeindegebiet". Dieser im "Übrigen Gemeindegebiet" gelegene Landstreifen (Triesner Parz.Nr. 3021, 3027, 3089 und 3113) ist zwischen ca. 3 m (im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106) und ca. 30 m (im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3025) schmal bzw. breit.

Östlich der bereits erwähnten Triesner Parz.Nr. 3021 zweigt von der "Sägastrasse" in nordöstliche Richtung der "Neugrüttweg" ab, welcher sich aus den im Eigentum der Gemeinde Triesen stehenden Triesner Parz.Nr. 3026 und 3052 zusammensetzt. Im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3052 zweigt vom "Neugrüttweg" in nördliche Richtung die im Eigentum der Bürgergenossenschaft stehende Wegparzelle Nr. 3073 ab, welche auf einer Länge von ca. 40 m bis zur nördlichen Grenze der Triesner Parz.Nr. 3080 als befestigter Weg errichtet ist.

Die Beschwerdegegner sind zu je 1/3 Miteigentümer der Triesner Parz.Nr. 3022, 3023 und 3079. Der gegenständliche Überbauungsplan-Perimeter "Neugrütt" umfasst lediglich die beiden direkt aneinander grenzenden Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023, welche weder einen direkten Zugang zur "Sägastrasse", noch zum "Neugrüttweg", noch zur Wegparzelle Nr. 3073 haben. Die Triesner Parz.Nr. 3079 ihrerseits grenzt westlich direkt an die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 und östlich direkt an die Wegparzelle Nr. 3073 an.

Die Triesner Parz.Nr. 3023 war Gegenstand der im Jahre 2005 durchgeführten Mutation Triesen Nr. 1157 (UB. 864/049), gemäss welcher unter anderem von der Triesner Parz.Nr. 3024, welche mit ihrer nördlichen Grenze an die Triesner Parz.Nr. 3023 bzw. mit ihrer südlichen Grenze an die Triesner Parz.Nr. 3021 angrenzt, in deren westlichen Bereich eine Teilfläche in einer Breite von 3.5 m (insgesamt 86 m²) abgetrennt und der Triesner Parz.Nr. 3023 zugeschrieben wurde. Über diese Teilfläche grenzt damit die Triesner Parz.Nr. 3023 südlich direkt an die Triesner Parz.Nr. 3021 an.

Die Triesner Parz.Nr. 3025 grenzt einerseits direkt an den "Neugrüttweg" (Triesner Parz.Nr. 3026) und andererseits an die Triesner Parz.Nr. 3024, zu deren Gunsten ein Fuss- und Fahrwegrecht über die Triesner Parz.Nr. 3025 grundbücherlich eingetragen ist.

In dem von den Beschwerdegegnern gegen die Bürgergenossenschaft Triesen geführten, rechtskräftig abgeschlossenen Gerichtsverfahren 02 NZ.2005.95 haben sich die Beschwerdegegner zu Gunsten ihrer Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 ein Notwegrecht über die Triesner Parz.Nr. 3021 erstritten und dasselbe im Grundbuch (UB. 869/330) eintragen lassen.

Die Beschwerdeführerin zu 1) ist Eigentümerin der Triesner Parz.Nr. 3020, welche mit der östlichen Grenze einerseits an die Triesner Parz.Nr. 3023 angrenzt - und zwar im Bereich der zuvor erwähnten Teilfläche - und andererseits an die Triesner Parz.Nr. 3021.

Die Beschwerdeführerin zu 2) ist Eigentümerin der Triesner Parz.Nr. 3019, welche mit der östlichen Grenze an die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 (und 3020) angrenzt.

Die Beschwerdeführerin zu 3) ist Eigentümerin der Triesner Parz.Nr. 3106, welche mit der östlichen Grenze an die Triesner Parz.Nr. 3019 angrenzt und durch diese insoweit vom Überbauungsplan-Perimeter abgetrennt wird.

Die verkehrstechnische Erschliessung der Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106 erfolgt von der "Sägastrasse" mittels eines entsprechenden Fuss- und Fahrwegrechts über den "Sägabach", dh. über die Triesner Parz.Nr. 3021. Auf die gleiche Art und Weise über den "Sägabach", dh. über die Triesner Parz.Nr. 3027 und 3089 werden die Triesner Parz.Nr. 3085 und 3088 verkehrstechnisch erschlossen.

Was diese verkehrstechnische Erschliessung der Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106 anbelangt, ist zu ergänzen, dass diese Grundstücke ursprünglich mit ihrer jeweils südlichen Grenze direkt an die "Sägastrasse" angrenzten. Im Zuge der im Jahre 1987 durchgeführten Mutation Triesen Nr. 191 (UB. 857/29) wurde ein (in etwa) parallel zur "Sägastrasse" verlaufender Grundstücksstreifen, auf welchem das Bachbett des "Sägabachs" verläuft, von diesen Grundstücken abgetrennt und wurde dieser Grundstücksstreifen der Triesner Parz.Nr. 3021 zugeschrieben. Die verkehrstechnische Erschliessung der Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106 wurde damals mittels entsprechender Fuss- und Fahrwegrechte über diesen Grundstückstreifen und damit über die Triesner Parz.Nr. 3021 sichergestellt.

Die nördlich an die Triesner Parz.Nr. 3022 angrenzenden Triesner Parz.Nr. 3015 und 3017 werden über entsprechende Fuss- und Fahrwegrechte über die Triesner Parz.Nr. 3012, 3014 und 3016 verkehrstechnisch erschlossen.

Mit Ausnahme der erwähnten Strassen-/Wegparzellen und der Grundstücke, über welche der "Sägabach" fliesst (inkl. dem Grundstücksstreifen Triesner Parz.Nr. 3113), welche alle im "Übrigen Gemeindegebiet" liegen, liegen alle anderen, zuvor erwähnten Grundstücke in der Wohnzone C, in welcher eine maximale Gebäudehöhe von 7.50 m, eine maximale Gebäudelänge von 20 m, eine Ausnützungsziffer von 0.5, ein Dienstleistungsanteil von 30 % und eine Grünflächenziffer von 50 % zulässig ist.

Diese Feststellungen ergeben sich aus einer Einsichtnahme in die entsprechenden Grundbuchblätter, in den Zonenplan der Gemeinde Triesen, in das Geodatenportal der Liechtensteinischen Landesverwaltung (http://geodaten.llv.li) sowie aus dem zu UB. 869/330 erliegenden Beschluss des Fürstlichen Obergerichts vom 14. Juni 2006 zu 02 NZ.2005.95-ON 37.

11. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt:

12. Je nach Bedürfnis in der Gemeinde kann der Gemeinderat gemäss Art. 10 Abs. 1 BauG Überbauungspläne aufstellen, sei es von sich aus oder auf Begehren von Beteiligten. In der Praxis werden Überbauungspläne, welche auf Begehren von Beteiligten aufgestellt werden, als "private Überbauungspläne" bezeichnet, und solche, welche vom Gemeinderat von sich aus aufgestellt werden, als "öffentliche Überbauungspläne" (VBI 2003/43(51) Ziff. 17 lit. a; VBI 2003/47(48) Ziff. 18 lit. b). In jenen Entscheidungen hat der Verwaltungsgerichtshof zudem ausgeführt, dass insbesondere private Überbauungspläne auch für kleinere Gebiete bzw. Areale aufgestellt werden können, wohingegen öffentliche Überbauungspläne in der Regel im Sinne von Art. 12 Abs. 2 BauV grössere, siedlungsbaulich zweckmässig begrenzte Gebiete umfassen sollten. Obwohl für kleine Areale der Nachweis der siedlungsgestalterischen Eingliederung gemäss Art. 12 Abs. 2 letzter Satz BauV durch eine Überbauungsstudie zu erbringen ist, regelt weder das Baugesetz, noch die Bauverordnung, noch die Bauordnung der Gemeinde Triesen, welche Mindestgrösse ein Grundstück/Areal besitzen muss, damit für dieses ein Überbauungsplan aufgestellt werden kann.

Überbauungspläne oder Abänderungen von solchen unterliegen gemäss Art. 10 Abs. 2 BauG der Genehmigung durch die Regierung. Das Verfahren um die Genehmigung des Überbauungsplans im Sinne von Art. 10 Abs. 2 BauG wird in der Praxis als Plangenehmigungsverfahren (VBI 2002/9; VBI 2002/10; VBI 2003/43(51)) bezeichnet, wohingegen das Verfahren zum Aufstellen eines Überbauungsplans im Sinne von Art. 10 Abs. 1 BauG als Einsprache- oder auch Auflage- und Einspracheverfahren bezeichnet werden kann.

Das Auflage- und Einspracheverfahren richtet sich dabei nach Art. 13 BauG, wonach ein vom Gemeinderat aufgestellter Überbauungsplan während 14 Tagen öffentlich aufzulegen ist. Innert dieser Frist können beim Gemeinderat schriftliche Einsprachen eingereicht werden. Gegen die vom Gemeinderat abgewiesenen Einsprachen steht dem Einsprecher während 14 Tagen das Rekursrecht an die Regierung zu.

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle erwähnt, dass private Überbauungspläne in der Regel von den beteiligten Grundeigentümern dem Gemeinderat - in Absprache mit dem Gemeinderat und anderen Behörden - "pfannenfertig" vorgelegt werden und insoweit private Überbauungspläne nicht direkt von der Gemeinde bzw. dem Gemeinderat erarbeitet werden. Dies ändert jedoch nichts daran, dass auch private Überbauungspläne formell vom Gemeinderat aufgestellt werden.

13. Wenn nun die Regierung in den angefochtenen Entscheidungen einerseits ausführt, das Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG werde durch die Genehmigung eines Überbauungsplans durch den Gemeinderat ausgelöst - im vorliegenden Fall sei dies die Genehmigung des Gemeinderats vom 24. Oktober 2006 -, und andererseits weiter ausführt, im Gesetz sei nicht festgehalten, in welchem Verhältnis das Auflage- und Einspracheverfahren zum Erlass-Verfahren gemäss Art. 4 BauG stehe, so vermag der Verwaltungsgerichtshof dieser Rechtsansicht nicht zu folgen. Diese Formulierungen der Regierung sind zudem irreführend, zumal der Gesetzgeber den Begriff "Genehmigung" beim Überbauungsplan nur im Zusammenhang mit der Regierung vorgesehen hat (Art. 10 Abs. 2 BauG), nicht aber im Zusammenhang mit dem Gemeinderat. Der Gemeinderat genehmigt einen Überbauungsplan nicht, sondern stellt ihn auf (Art. 10 Abs. 1 BauG). Das Auflage- und Einspracheverfahren wird damit richtigerweise durch das Aufstellen eines Überbauungsplans eingeleitet.

Nach Ansicht der Regierung können Überbauungspläne gleich zweimal an die Regierung angefochten werden, nämlich ein erstes mal im Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG, in welchem vor allem raumplanerische Einwendungen zu behandeln wären, und ein zweites mal im Beschwerdeverfahren nach Art. 4 Abs. 1 BauG, in welchem vor allem rechtliche Einwendungen zu prüfen wären. Insoweit stützt sich die Regierung auf die schweizerische Lehre und Rechtsprechung, wonach bei der Erstellung von Nutzungsplänen unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs den Betroffenen die Möglichkeit, zu Wort zu kommen, eingeräumt werden muss, bevorüber die Einteilung der Grundstücke endgültig entschieden wird (Hänni Peter, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, S. 511 f.)

Dieser Rechtsmeinung der Regierung schliesst sich der Verwaltungsgerichtshof nicht an, zumal diese Äusserungsmöglichkeit nach vereinzelter Rechtsprechung des schweizerischen Bundesgerichts nicht notwendigerweise schon vor der Beschlussfassung über den Plan bestehen muss, sondern es auch genügt, dass Einwendungen im Rahmen des Einsprache- oder Beschwerdeverfahrens vorgebracht werden können (Hänni, aaO, S. 511). Auch wenn Hänni diese vereinzelte Rechtsprechung des Bundesgerichts hinterfragt, vertritt der Verwaltungsgerichtshof den Standpunkt, dass es aufgrund der gegebenen liechtensteinischen Gesetzeslage ausreichend ist, wenn im Überbauungsplanverfahren eine zwingende Äusserungsmöglichkeit erst nach dem Aufstellen des Überbauungsplans vorgesehen ist und nicht bereits schon vor dem Aufstellen eines solchen. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs hat das Überbauungsplanverfahren, wie bereits ausgeführt, dergestalt abzulaufen, dass der Gemeinderat einen Überbauungsplan aufstellt und damit das Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG eingeleitet wird. Neben diesem Auflage und Einspracheverfahren (und dem Plangenehmigungsverfahren nach Art. 10 Abs. 2 BauG) bedarf es daher keines gesonderten mit Rechmitteln ausgestatteten "Erlass-Verfahrens" nach Art. 4 Abs. 1 BauG.

Es ist zwar zutreffend, dass gemäss Art. 4 Abs. 1 BauG gegen Beschlüsse des Gemeinderats unter anderem betreffend den Erlass oder die Abänderung von Überbauungsplänen binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der Regierung erhoben werden kann. Diese für das Baugesetz allgemein gehaltene Rechtsmittelbestimmung wird für das Überbauungsplanverfahren durch Art. 13 BauG jedoch ergänzt bzw. präzisiert. Gemäss Art. 13 BauG sind vom Gemeinderat aufgestellte Überbauungspläne während 14 Tagen öffentlich aufzulegen und es kann gegen diese innert der Auflagefrist beim Gemeinderat schriftlich Einsprache erhoben werden. Gegen die vom Gemeinderat abgewiesenen Einsprachen steht dem Einsprecher dann während 14 Tagen das Rekurs- bzw. Beschwerderecht an die Regierung zu.

Insoweit Art. 13 BauG vom "Aufstellen" eines Überbauungsplans spricht, vertritt der Verwaltungsgerichtshof den Standpunkt, dass zwischen dem Aufstellen eines Überbauungsplans und dem Erlass eines Überbauungsplans kein Unterschied besteht. So werden gemäss Art. 3 Abs. 1 BauG Zonenpläne nicht aufgestellt, sondern erlassen, wobei das Zonierungsverfahren nach Art. 3 BauG im Wesentlichen gleich abläuft wie das Überbauungsplanverfahren nach Art. 13 BauG. Ein geringfügiger Unterschied besteht lediglich in den unterschiedlichen Auflagefristen; im Zonierungsverfahren sind dies gemäss Art. 3 Abs. 3 BauG 30 Tage, im Überbauungsplanverfahren nach Art. 13 BauG nur 14 Tage.

Abgesehen davon, dass es für den juristischen Laien äusserst schwierig abzuschätzen wäre, welche Einwendungen (raumplanerischer oder rechtlicher Art) er im Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG bzw. im Beschwerdeverfahren nach Art. 4 Abs. 1 BauG erheben müsste, vermag die Rechtsmeinung der Regierung auch aus Gesichtspunkten der Verfahrensökonomie nicht zu überzeugen. Denn würden im Überbauungsplanverfahren tatsächlich zwei separate Rechtsmittelwege bestehen, hätte dies unweigerlich zur Folge, dass sich nicht nur die Regierung zweimal in zwei unterschiedlichen Verfahren mit ein und demselben Überbauungsplan zu befassen und darüber zu entscheiden hätte, sondern allenfalls auch der Verwaltungsgerichtshof. Sowohl die Regierung wie auch der Verwaltungsgerichtshof sind aber durchaus in der Lage, in ein und demselben Verfahren und damit in einer Entscheidung über Einsprache- bzw. Beschwerdegründe mit allenfalls unterschiedlichem Kognitionsrahmen zu entscheiden.

Art. 13 BauG schafft somit nicht eine zusätzliche Rechtsmittelmöglichkeit im Überbauungsplanverfahren, sondern ergänzt bzw. präzisiert für das Überbauungsplanverfahren die für das Baugesetz allgemein gehaltene Rechtsmittelmöglichkeit nach Art. 4 Abs. 1 BauG. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass Art. 4 Abs. 1 BauG mit LGBl. 2000 Nr. 249 im Wortlaut geändert wurde. Jene Gesetzesänderung war erforderlich, um die Kompetenzen in baugesetzlichen Rechtsmitteln zwischen der Regierung und der neu geschaffenen Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zu regeln.

Zusammengefasst kann damit festgehalten werden, dass das Überbauungsplanverfahren im Wesentlich so abläuft, dass der Gemeinderat entweder von sich aus oder auf Begehren von Beteiligten einen Überbauungsplan aufstellt bzw. erlässt, der aufgestellte bzw. erlassene Überbauungsplan während 14 Tagen öffentlich aufzulegen ist, innert der Auflagefrist schriftliche Einsprachen beim Gemeinderat erhoben werden können und gegen vom Gemeinderat abgewiesenen Einsprachen dem Einsprecher das Rekurs- bzw. Beschwerderecht an die Regierung zusteht. In diesem Auflage- und Einspracheverfahren sind sämtliche raumplanerischen wie auch rechtlichen Einwendungen zu erheben und zu entscheiden. Eine gesonderte bzw. zusätzliche Rekurs- oder Beschwerdemöglichkeit nach Art. 4 Abs. 1 BauG besteht im Überbauungsplanverfahren nicht.

Ungeachtet dieser Ausführungen steht es einer Gemeinde bzw. einem Gemeinderat selbstredend frei, im Sinne einer Informationsveranstaltung - im Gegensatz zu Art. 4 Abs. 1 BaulandumlegungsG jedoch auf freiwilliger Basis - die Bevölkerung bzw. die betroffenen Grundeigentümer vorab zu informieren und deren Äusserungen zu einen Überbauungsplanentwurf zu hören. Insbesondere bei öffentlichen Überbauungsplänen wird man damit, wenn die Äusserungen der Betroffenen umgesetzt werden (können), möglicherweise erreichen, dass gegen einen dann aufgestellten Überbauungsplan keine oder weniger Einsprachen erhoben werden. Betroffene können auch ohne vorgängige Information durch die Gemeinde sich dem Verfahren von sich aus anschliessen.

14. Sodann stellt sich die Frage, wer im Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG überhaupt berechtigt ist, als Einsprecher aufzutreten.

Von jedem Überbauungsplan, unabhängig davon, ob es sich um einen privaten oder öffentlichen Überbauungsplan handelt, sind primär alle Eigentümer der im Überbauungsplan-Perimeter gelegenen Grundstücke betroffen, zumal mit jedem Überbauungsplan auf irgend eine Art und Weise in die Eigentumsrechte dieser Grundeigentümer eingegriffen wird, sei es, dass zB. im Sinne von Art. 11 Abs. 1 BauG Baulinien vorgeschrieben oder im Sinne von Art. 17bis BauG Spezialbauvorschriften erlassen werden. Damit sind alle Eigentümer der im Überbauungsplan-Perimeter gelegenen Grundstücke berechtigt, gegen einen vom Gemeindrat aufgestellten Überbauungsplan Einsprache zu erheben und als Einsprecher im Sinne von Art. 13 BauG aufzutreten.

Analog zum Baubewilligungsverfahren sind Nachbarn im Sinne von Art. 73 BauG auch im Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG als Einsprecher zuzulassen, zumal mit einem vom Gemeindrat aufgestellten Überbauungsplan grundsätzlich gleichermassen in deren Eigentumsrechte eingegriffen werden kann wie mit einem normalen Baugesuch im Sinne von Art. 73 BauG.

Tritt nun ein Nachbar im Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG als Einsprecher auf, so hat dies zur Folge, dass damit auch alle Eigentümer der vom Überbauungsplan-Perimeter betroffenen Grundstücke in das Auflage- und Einspracheverfahren miteinzubeziehen sind, zumal eine letztlich erfolgreiche Einsprache eines Nachbarn auch die Eigentumsrechte der betroffenen Grundeigentümer beeinflussen kann. Erklärt ein betroffener Grundeigentümer, sich an dem vom Nachbarn eingeleiteten Einspracheverfahren zu beteiligen, so ist diesem Grundeigentümer Parteistellung im Sinne von Art. 92 Abs. 1 LVG zuzugestehen.

Insoweit die Regierung in den angefochtenen Entscheidungen ausführt, dass die Überbauungsplanwerber (dh. im gegenständlichen Verfahren die Beschwerdegegner) nicht am gegenständlichen Verfahren beteiligt seien (und daher über gewisse Einsprachegründe im gegenständlichen Verfahren überhaupt nicht entschieden werden könne), vermag sich der Verwaltungsgerichtshof dieser Meinung nicht anzuschliessen. Die unzutreffende Meinung der Regierung ist wohl darauf zurück zu führen, dass die Regierung neben dem Auflage- und Einspracheverfahren nach Art. 13 BauG noch ein Erlass-Verfahren nach Art. 4 BauG vorsieht, welcher Rechtsansicht sich der Verwaltungsgerichtshof - wie bereits aufgezeigt - aber nicht anzuschliessen vermag.

15. Wird gegen einen vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan im Rahmen des Auflage- und Einspracheverfahrens eine Einsprache erhoben und wird aufgrund dessen der Überbauungsplan entweder schon vom Gemeinderat oder im weiteren Verfahren von der Regierung bzw. vom Verwaltungsgerichtshof abgeändert oder ergänzt, so hat dies zur Folge, dass der so abgeänderte bzw. ergänzte Überbauungsplan neu im Sinne von Art. 13 BauG aufzulegen ist. Denn durch die Abänderung bzw. Ergänzung des ursprünglich aufgestellten Überbauungsplans könnten nunmehr zB. Nachbarn in ihren Rechten betroffen sein, welche gegen den ursprünglich aufgestellten Überbauungsplan keine Einwände hatten und gegen diesen daher keine Einsprache erhoben haben (VBI 2002/9; VBI 2002/10; ähnlich VBI 2001/125 für das Baulandumlegungsverfahren, wonach ein nachträglich abgeänderter bzw. ergänzter Umlegungsperimeter zur Wahrung des rechtlichen Gehörs neu aufgelegt werden muss).

16. Ein vom Gemeinderat aufgestellter (allenfalls auch abgeänderter oder ergänzter) Überbauungsplan, gegen welche keine Einsprachen erhoben oder die Einsprachen erledigt wurden, ohne dass es zu weiteren Abänderungen oder Ergänzungen gekommen ist, ist gemäss Art. 10 Abs. 1 BauG der Regierung zur Genehmigung vorzulegen. Dieses Genehmigungsverfahren erfolgt analog zum Genehmigungsverfahren bei Bauordnungen und Zonenplänen im Sinne von Art. 3 Abs. 4 BauG, wonach die Regierung nur Ergänzungen oder Abänderungen verlangen kann (VGH 2007/22). In der Entscheidung VGH 2007/22 hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass es der Regierung im Genehmigungsverfahren nicht möglich ist, selbst Änderungen oder Ergänzungen eines ihr zur Genehmigung vorgelegten Zonen- bzw. Überbauungsplans vorzunehmen, sondern sie einen vorgelegten Zonen- bzw. Überbauungsplan entweder nur genehmigt oder, wenn sie Abänderungen oder Ergänzungen für nötig erachtet und diese nicht vorgenommen werden, nicht genehmigt.

Obwohl das Genehmigungsverfahren nach Art. 10 Abs. 2 BauG sinnvollerweise erst dann eingeleitet wird, wenn das Auflage- und Einspracheverfahren rechtskräftig abgeschlossen ist, lässt sich weder aus dem Baugesetz noch der Bauverordnung ableiten, dass eine frühere Vorlage zur Genehmigung des Überbauungsplan unzulässig ist. Die Regierung kann allerdings einen Überbauungsplan, gegen welchen im Auflage- und Einspracheverfahren noch nicht rechtskräftig erledigte Einsprachen behängen, nur unter einem entsprechenden Vorbehalt genehmigen. So hat der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinen Entscheidungen VBI 2002/9, VBI 2002/10 und auch VBI 2003/47(48) ausgeführt, dass Bauordnungs-, Zonierungs-, Überbauungsplan- und Baubewilligungsverfahren grundsätzlich parallel zueinander laufen können und eine Bewilligung bzw. Genehmigung jeweils nur unter entsprechendem Vorbehalt zulässig ist.

Insoweit also die Regierung in den angefochtenen Entscheidungen den vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" bereits genehmigt hat, obwohl im Auflage- und Einspracheverfahren noch Einsprachen hängig sind, ist dagegen nichts einzuwenden. Es ist aber festzuhalten, dass diese Genehmigung der Regierung selbstredend nur vorbehaltlich des rechtskräftig abgeschlossenen Auflage- und Einspracheverfahrens (und vorbehaltlich dessen, dass der aufgestellte Überbauungsplan in diesem Verfahren nicht abgeändert oder ergänzt wird, ansonsten es zu einer Neuauflage kommen muss) gelten kann. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin zu 1), wonach eine Genehmigung erst nach rechtskräftigem Abschluss des Auflage- und Einspracheverfahrens zulässig sei, vermag insoweit nicht zu überzeugen.

17. Gegenstand des Überbauungsplanverfahrens sind gemäss Art. 17bis BauG grundsätzlich nur Abweichungen von der Regelbauweise, mitunter eine höhere Ausnutzung, nicht aber die Art der zulässigen Nutzung im Überbauungsplan-Perimeter. Die Frage der Zonenkonformität ist gemäss Art. 17bis BauG somit nicht im Überbauungsplanverfahren zu klären, sondern im Baubewilligungsverfahren (VBI 2003/47 (48) Ziff. 18 lit. a). Da es sich im Fall VBI 2003/47 jedoch um einen privaten Überbauungsplan gehandelt hat, in welchem schon sehr konkret Bezug auf das Bauprojekt genommen wurde, hat es der Verwaltungsgerichtshof als sinnvoll erachtet, dennoch (dh. bereits im Überbauungsplanverfahren) auf die Frage der Zonenkonformität einzugehen.

Auch beim gegenständlichen Überbauungsplan handelt es sich um einen privaten Überbauungsplan, in welchem schon sehr konkret auf ein Bauprojekt Bezug genommen wird. Die Frage der Zonenkonformität stellt sich gegenständlich zwar nicht in Bezug auf dieses Bauprojekt selbst, aber zumindest in Bezug auf dessen verkehrstechnische Erschliessung. Diese verkehrstechnische Erschliessung soll gegenständlich nämlich unter anderem über die im Eigentum der Bürgergenossenschaft Triesen stehende Triesner Parz.Nr. 3021 erfolgen, welches Grundstück nicht der Wohnzone C zugeordnet ist, sondern dem Übrigen Gemeindegebiet.

Der Verwaltungsgerichtshof vertritt dazu den Standpunkt, dass die Frage der verkehrstechnischen Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" im gegenständlichen Überbauungsplanverfahren zu klären ist. Zum einen wäre es höchst verfahrensun- und kostenunökonomisch, ein Überbauungsplanverfahren bzw. Auflage- und Einspracheverfahren durch alle Instanzen durchzuziehen und dann anschliessend auf dessen Basis ein Baubewilligungsverfahren einzuleiten, in welchem vielleicht das Kriterium der Erschlossenheit abschliessend verneint würde. Der Aufwand bzw. Leerlauf eines solchen Überbauungsplan- bzw. Baubewilligungsverfahrens kann aber dadurch vermieden werden, dass die Erschliessungsfrage im gegenständlichen Überbauungsplanverfahren geklärt wird.

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass Art. 13 BauV ausdrücklich vorschreibt, dass der Überbauungsplan durch ein Reglement zu ergänzen ist, welches rechtsverbindliche, detaillierte Bestimmungen unter anderem in Bezug auf die Erschliessung zu enthalten hat. Art. 13 BauV sieht insoweit ausdrücklich vor, dass auch die Erschliessungsfrage im Überbauungsplan und damit im Überbauungsplanverfahren zu regeln ist. Insoweit Art. 13 BauV von Erschliessung spricht, ist damit sinnvollerweise nicht nur die Erschliessung innerhalb des Überbauungsplan-Perimeters gemeint, sondern auch die Erschliessung nach aussen, also ob und wie ein Überbauungsplan-Perimeter an das bestehende öffentliche Strassennetz angeschlossen werden kann.

18. Die Beschwerdeführerin zu 1) erachtet sich in ihrem verfassungsmässig gewährleisteten Recht auf Gewährung des rechtlichen Gehörs dadurch verletzt, als ihr nicht bereits bei bzw. vor Erlass des Überbauungsplans die Möglichkeit eingeräumt wurde, zu dem zu erlassenden Überbauungsplan Stellung zu nehmen. Zu diesem Einwand kann auf die obigen Ausführungen zu 13. verwiesen werden.

Die Beschwerdeführerin zu 1) wendet weiters ein, dass ihr weder im Einsprache- noch im Beschwerdeverfahren die Möglichkeit eingeräumt worden sei, bspw. Remo Looser von der Stabstelle für Landesplanung Fragen zu stellen.

Art. 66 Abs. 2 LVG räumt den Parteien die Möglichkeit ein, zweckdienliche Fragen an die der Einvernehmung unterzogenen Parteien, Zeugen und Sachverständige zu stellen. Bei der Stabstelle für Landesplanung bzw. bei Remo Looser, einem Mitarbeiter der Stabstelle für Landesplanung, handelt es sich unzweifelhaft nicht um eine Partei oder einen Zeugen des gegenständlichen Überbauungsplanverfahrens. Damit stellt sich die Frage, ob die Stabstelle für Landesplanung bzw. Remo Looser als Sachverständiger im gegenständlichen Überbauungsplanverfahren zu verstehen ist.

Grundsätzlich können auch in einem Verwaltungsverfahren Sachverständigengutachten eingeholt werden, sofern dies notwendig ist (Art. 66 ff. iVm Art. 72 LVG iVm § 351 ff. ZPO). Eine solche Notwendigkeit besteht dann, wenn die Lösung der entscheidungserheblichen Tatfrage ein besonderes Fachwissen erfordert, über das die Verwaltungsorgane nicht selbst verfügen. Verfügt das Verwaltungsorgan hingegen selbst über die entsprechenden Fachkenntnisse, so kann sie die entscheidungserhebliche Tatfrage selbst beurteilen (Thienel Rudolf, Verwaltungsverfahrensrecht, 3. Auflage, Wien 2004, S. 185).

Bei der Stabstelle für Landesplanung handelt es sich im Rahmen der unmittelbaren Staatsverwaltung um eine die Regierung beratende Dienststelle, welcher gemäss Ämterplan (LGBl. 1987 Nr. 6) folgende Geschäfte zufallen: Richtplanung des Landes, Koordination der raumplanerischen Massnahmen der Gemeinden und des Landes, Überprüfung von Subventionsgesuchen für Ortsplanungen, Baulandumlegungen, Spezialplanungen und Überbauungspläne.

Insoweit die Stabstelle für Landesplanung der Regierung beratend zur Seite steht und sie sich zu raumplanerischen Fragen im Rahmen von Stellungnahmen, Gutachten oder Berichten welcher Art auch immer äussert, stellt dies jeweils einen Akt der verwaltungsinternen Meinungsbildung dar. Das Fachwissen der Stabstelle für Landesplanung ist insoweit direkt dem Fachwissen der Regierung zuzuordnen. Als Akt des internen amtlichen Verkehrs kommt solchen Äusserungen nicht der Charakter eines Sachverständigengutachtens im Sinne des LVG bzw. der ZPO zu (Thienel Rudolf, aaO, S. 185). Damit kann weder die Stabstelle für Landesplanung noch deren Mitarbeiter Remo Looser als Sachverständiger im gegenständlichen Überbauungsplanverfahren verstanden werden, weshalb auch ein entsprechendes Fragerecht im Sinne von Art. 66 Abs. 2 LVG nicht gegeben ist.

Die schweizerische Rechtsprechung schliesst betreffend solchen Akten des internen amtlichen Verkehrs ein Akteneinsichtsrecht grundsätzlich aus. Damit soll die Meinungsbildung innerhalb der Verwaltungsorganisation geheim gehalten werden (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Rz 1692; BGE 125 II 473; Urteil des Bundesgerichts vom 10.05.2006 zu 1P.324/2005). In Bezug auf "verwaltungsinterne Stellungnahmen" - und um nichts anderes handelt es sich bei den gegenständlichen Stellungnahmen der Stabstelle für Landesplanung - hat der Verwaltungsgerichtshof jedoch im Sinne der schweizerischen Rechtsprechung festgehalten, dass in solche Akten dann Einsicht genommen werden kann, "soweit auf sie in der Entscheidung Bezug genommen wird" (VBI 1996/5 in LES 1996, S. 142). Insoweit besteht auch ein Anspruch darauf, sich zu solchen schriftlichen Stellungnahmen zu äussern. Die Beschwerdeführerin zu 1) konnte vorliegendenfalls in diese Stellungnahmen der Stabstelle für Landesplanung Einsicht nehmen und sich auch dazu schriftlich äussern, sodass weder der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs noch der Anspruch auf ein faires Verfahren verletzt ist.

19. An dieser Stelle sind noch ein paar weitere grundlegende Bemerkungen anzubringen:

Bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen dürfen gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG nur auf baureifen Grundstücken errichtet werden. Baureif ist ein Grundstück unter anderem dann, wenn es über eine ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse verfügt (Art. 9 Abs. 2 BauG). Das Erfordernis der Zufahrt bzw. der ausreichenden Verbindung mit einer öffentlichen Strasse basiert auf verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Gründen, dh. Zufahrten müssen für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (zB. Sanität und Feuerwehr) und der Benützer ausreichend gesichert und ausgestaltet sein, wobei die Zweckbestimmung des zu erschliessenden Gebäudes/Grundstücks in einem gewissen Rahmen zu berücksichtigen ist (VBI 1997/19 und VBI 1997/113;Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, Rz 576 ff.; Dilger Peter, Raumplanungsrecht der Schweiz., § 10, Rz 45 ff.). Zufahrten müssen zudem verkehrssicher sein (Hänni Peter, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, S. 255).

Generell kann festgehalten werden, dass ein Bauwerber, dessen Bauparzelle direkt an eine öffentliche Strasse angrenzt, nicht selbständig darüber befinden kann, an welcher Stelle seines Grundstücks er den Zufahrtsbereich an die öffentliche Strasse erstellen will. Die zuständigen Behörden können eine andere verkehrstechnische Erschliessung vorschreiben, wenn die vom Bauwerber vorgelegte Variante zB. die Verkehrssicherheit oder den Verkehrsfluss auf der öffentlichen Strasse beeinträchtigen könnte. Gleich verhält es sich in den Fällen, in denen die Bauparzelle eines Bauwerbers nicht direkt an eine öffentliche Strasse angrenzt und er sich die verkehrstechnische Erschliessung mittels der Dienstbarkeit eines Fuss- und Fahrwegrechts (oder allenfalls Notwegrechts) beschaffen muss. In diesen Fällen sind die zuständigen Behörden nicht an den Verlauf bzw. die Lage eines sachenrechtlich eingeräumten Fuss- und Fahrwegrechts (oder gerichtlich erstrittenen Notwegrechts) gebunden.

Dies bedeutet, dass sinnvollerweise zuerst Klarheit über die öffentlich-rechtliche Erschliessung bestehen muss, bevor entsprechende Dienstbarkeiten eingeräumt bzw. Notwegrechte erstritten werden, zumal ansonsten die Gefahr besteht, dass die vorgesehene Erschliessung von den zuständigen Behörden zB. mangels Verkehrssicherheit nicht zugelassen wird. Nach BGE 119 Ib 135, BGE 117 II 35 und Meinung des Verwaltungsgerichtshofs ist es daher insoweit verfehlt, den Zivilrichter wegen der Einräumung eines Notwegrechts anzurufen, bevor über die öffentlich-rechtliche Erschliessung Klarheit besteht.

Bezogen auf den gegenständlichen Fall bedeutet dies, dass der Verwaltungsgerichtshof den Standpunkt vertritt, dass das Vorgehen im ersten Verfahrensgang unzutreffend war. So hat die Regierung in ihrer in Rechtskraft erwachsenen Entscheidung vom 25. Mai 2004 (RA 2004/1354-3031) im Ergebnis festgehalten, dass die Baureife erst dann gegeben sei, wenn eine rechtlich gesicherte Verbindung (des Überbauungsplan-Perimeters) zu einer öffentlichen Strasse mittels einer entsprechenden Grunddienstbarkeit verbüchert sei. Diese damals noch fehlende Verbücherung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit hätte richtigerweise mittels einer entsprechenden Bedingung sichergestellt werden können (so die Bedingung, dass der Überbauungsplan - sofern er auch sonst alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt hätte - nur mit dem entsprechenden Nachweis einer rechtlich gesicherten, also verbücherten Zufahrt in Kraft tritt).

Im gegenständlichen Fall liegt nunmehr ein bereits verbüchertes Notwegrecht vor, bevor über die öffentlich-rechtliche Erschliessung abschliessend Klarheit besteht (denn diese Frage ist Gegenstand dieses Verfahrens). Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Frage der Erschliessung nicht schon deswegen bejaht werden kann, weil das Notwegrecht grundbücherlich eingetragen ist, denn bspw. aus Gründen der Verkehrssicherheit könnte die Lage des Notwegs als unzulänglich beurteilt werden. Im Verwaltungsrecht gilt zwar die Bindungswirkung, wonach Verwaltungsbehörden an rechtskräftige Entscheidungen der Zivilgerichte gebunden sind (Art. 27 Abs. 3 LVG; VGH 2003/64). Gegenständlich sind die Verwaltungsbehörden aber nur daran gebunden, dass sachenrechtlich an einer bestimmte Stelle des belasteten Tr.Parz.Nr. 3021 ein Notwegrecht besteht. Ob dieses Notwegrecht bzw. der Notweg allerdings die Erfordernisse der Baureife- bzw. Erschliessungskriterien erfüllt, war nicht Gegenstand des Zivilverfahrens und ist diese Frage von der Verwaltung zu beantworten. Insoweit könnte aufgrund des bisherigen Verfahrensgang durchaus der Fall eintreten, dass zwar sachenrechtlich ein Notwegrecht besteht, dieses aber aus öffentlich-rechtlichen Überlegungen letztlich nicht genutzt werden kann, wenn die Erschliessungskriterien nicht erfüllt sind.

20. Im ersten Verfahrensgang hat der Gemeinderat Triesen den Überbauungsplan "Neugrütt" und das dazugehörende Reglement mit der Auflage erlassen, dass die definitive Zufahrt noch nachgewiesen wird, dh. der Gemeinderat Triesen ging damals davon aus, dass es sich bei der Zufahrt über die Triesner Parz.Nr. 3021 nur um eine provisorische Überfahrt handelt (GRB 368-14-03 vom 8. Juli 2003).

Im gegenständlichen Verfahrensgang hat der Gemeinderat Triesen den Überbauungsplan "Neugrütt" in derselben Fassung wie im Jahre 2003 erlassen und insoweit den Gemeinderatsbeschluss GRB 368-14-03 vom 8. Juli 2003 bestätigt, dies jedoch mit Ausnahme der Auflage zur Vorlage der definitiven Zufahrt, dh. der Gemeinderat Triesen geht davon aus, dass die Zufahrt über den Notweg auf der Triesner Parz.Nr. 3021 als definitiv zu betrachten ist (GRB 569-18-06 vom 24. Oktober 2006). Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ausschliesslich der Beschluss vom 24. Oktober 2006 und insoweit geht es gegenständlich um die Frage einer definitiven Zufahrt.

Insoweit die Regierung in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass im Sinne der Rechtsklarheit darauf hingewiesen werde, dass sowohl die Gemeinde Triesen ihrem Gemeinderatsbeschluss vom 11. November 2003 (GRB 623-21-03) als auch die Beschwerdegegner ihrer Zusicherung bzw. Verpflichtung vom 22. August 2003 Folge zu leisten haben werden (hierbei geht es darum, dass die gegenständliche Zufahrt nur provisorischer Natur sein soll), dies im Zug der zukünftigen Erschliessung bzw. Umlegung des Gebiets "Neugrütt", so kann dem nicht zugestimmt werden. Die Regierung übersieht offensichtlich, dass die provisorische Zufahrt und spätere Erschliessung über den "Neugrüttweg" und die Triesner Parz.Nr. 3079 nur Gegenstand des ersten Verfahrensdurchgangs war und diese Verpflichtungen durch den Gemeinderatsbeschluss vom 24. Oktober 2006 (GRB 569-18-06) gegenstandslos geworden ist, nachdem der Gemeinderat dies in seinem Beschluss vom 24. Oktober 2006 ausdrücklich ausgeklammert hat.

Damit kann auf die Frage der Erschliessung im konkreten Fall eingegangen werden.

21. In seinem Urteil vom 17. August 2005 (VGH 2005/51) hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass bei privaten Tiefbauten wie Privatstrassen und Parkplätzen, für welche gemäss Art. 71 Abs. 1 lit. c) BauG eine Baubewilligung erforderlich ist, die nachbarrechtlichen Grenzabstände des Art. 44 BauG nicht einzuhalten sind, weil sich dieselben lediglich auf Hochbauten beziehen, nicht aber auf (private) Tiefbauten, und sie im Wesentlichen im Zusammenhang mit Aussicht und Lichteinfall zu verstehen sind. Durch Tiefbauten werden aber weder Aussicht noch Lichteinfall beeinträchtigt. Der Verwaltungsgerichtshof hat dabei auch auf die bestehende Praxis hingewiesen, wonach praktisch für die Mehrheit sämtlicher bebauten Grundstücke entsprechende Grenz- oder Näherbaurechte für private Zufahrtswege oder Parkplätze eingeräumt werden müssten, zumal in der Praxis private Zufahrtswege und Parkplätze an der oder zumindest in der Nähe einer Grundstücksgrenze angelegt werden, um damit den überbaubaren Boden optimal ausnützen zu können.

Insoweit die Beschwerdeführerinnen gegenständlich einwenden, die vorgesehene Zufahrt halte nicht einmal die nachbarrechtlichen Grenzabstände ein, so ist den Beschwerdeführerinnen entgegen zu halten, dass diese in Bezug auf private Tiefbauten nicht einzuhalten sind und damit Privatstrassen und private Parkplätze grundsätzlich direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden können. Tiefbauten sind entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) auch keine unterirdischen Bauten, welche den gesetzlichen Mindestgrenzabstand nach Art. 44 Abs. 4 BauG einzuhalten haben.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es sich im besagten Fall VGH 2005/51 nicht um eine private Tiefbaute gehandelt hat, sondern um einen öffentlichen Parkplatz. Insoweit gegenständlich allenfalls die Frage im Raum steht, ob es sich bei der Zufahrt um eine Privatstrasse oder eine öffentliche Strasse handelt, kann festgehalten werden, dass der Verwaltungsgerichtshof in besagtem Urteil festgehalten hat, dass das Baugesetz als solches auf öffentliche Tiefbauten nicht zur Anwendung gelangt und damit nachbarrechtliche Grenzbestimmungen in Bezug auf öffentliche Tiefbauten nicht einzuhalten sind. Insoweit besteht aus Sicht der nachbarrechtlichen Grenzabstände für private und öffentliche Tiefbauten dieselbe Ausgangslage: nachbarrechtliche Grenzabstände sind bei Tiefbauten im einen wie im anderen Fall nicht einzuhalten.

Insoweit die Beschwerdeführerin zu 1) einwendet, dass die vorgesehene Erschliessungsstrasse, falls sie als Gemeindestrasse qualifiziert würde, den in Art. 36 Abs. 1 lit. b) BauG vorgesehenen Mindestabstand von 4 m bei Gemeindestrassen nicht einhalte, zumal zwischen ihrem Haus und der Parzellengrenze bzw. der Erschliessungstrasse nur ein Abstand von 3.5 m bestehe, so ist der Beschwerdeführerin zu 1) entgegen zu halten, dass der Mindestabstand gegenüber Gemeindestrassen nach Art. 36 Abs. 1 lit. b) BauG grundsätzlich bei der Errichtung von Hochbauten einzuhalten ist und nicht umgekehrt. Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass der gesetzlich vorgesehene Mindestabstand nach Art. 36 Abs. 1 lit. b) BauG im Rahmen einer Ausnahmebewilligung auch unterschritten werden kann.

22. Bestehen auf einer Bauparzelle mehrere Möglichkeiten bzw. Varianten zur Erstellung von privaten Tiefbauten (Strasse, Parkplätze), so ist der Grundeigentümer - mit Ausnahme der bereits erwähnten Einflussmöglichkeit der zuständigen Behörden - völlig frei, die ihm am besten geeignete und am wenigsten einschränkende Variante auszuwählen. Insbesondere ist der Grundeigentümer grundsätzlich nicht gehalten, eine seinen Nachbarn am wenigsten beeinträchtigende Variante auszuwählen (in der Regel hat ein Grundeigentümer auch mehrere Nachbarn, sodass die Errichtung von privaten Tiefbauten zumindest einen Nachbarn immer stärker beeinträchtigen wird als die übrigen Nachbarn). Wie die Unterinstanzen zutreffend festgehalten haben, haben Grundeigentümer auch in der Wohnzone zonenkonforme Mehrbelastungen an Lärm und Scheinwerferlicht zu dulden, soweit damit keine übermässigen und/oder zonenfremden Immissionen verbunden sind. Nachdem gemäss Art. 3 Abs. 2 der Bauordnung Triesen in der gegenständlichen Wohnzone C immissionsarme Gewerbe und Dienstleistungen bis zu 30% der Bruttogeschossfläche zulässig sind, haben Bewohner derselben Wohnzone C dadurch entstehende Immissionen welcher Art auch immer grundsätzlich zu dulden. Dafür, dass gegenständlich mit in der Wohnzone C nicht zulässigen Immissionen zu rechnen ist, gibt es keine Anhaltspunkte.

Im gegenständlichen Fall bestehen für die Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" unbestrittenermassen verschiedene Varianten: südlich über die Triesner Parz.Nr. 3021, nördlich über die Triesner Parz.Nr. 3015 und 3017 (und damit auch über die Triesner Parz.Nr. 3012, 3014 und 3016) und östlich über den "Neugrüttweg", die Wegparzelle Nr. 3073 und die Triesner Parz. Nr. 3079. Neben diesen drei Erschliessungsvarianten haben die Beschwerdeführerinnen eine weitere Erschliessungsvariante eingebracht, nämlich über den "Neugrüttweg" und den östlichen Teil der Triesner Parz.Nr. 3025. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs geht es gegenständlich aber nicht um die Frage, welche dieser Erschliessungsvarianten die sinnvollste bzw. am besten geeignete wäre, sondern ausschliesslich um die Frage, ob die von den Beschwerdegegnern geplante und von den Behörden grundsätzlich befürwortete Erschliessung über die Triesner Parz.Nr. 3021 ausreichend ist, um das Baureifekriterium zu erfüllen.

Abgesehen davon - und insoweit nur als Randbemerkung - sind die bisher involvierten Behörden im Überbauungsplanverfahren übereinstimmend zum Schluss gekommen, dass die Erschliessung über die Triesner Parz.Nr. 3021 im gegenständlichen Fall die einfachste und sinnvollste Erschliessungsvariante darstellt und die anderen Erschliessungsvarianten aus unterschiedlichen Gründen ausscheiden.

Die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) wenden ein, dass die involvierten Behörden, insbesondere die Stabstelle für Landesplanung bei ihren Einschätzungen von falschen Voraussetzungen ausgegangen seien. So sei die Stabstelle für Landesplanung in ihrer Stellungnahme vom 7. April 2004 davon ausgegangen, dass bei der Abwägung der verschiedenen Erschliessungsvarianten zu berücksichtigen sei, dass die an sich nicht verfahrensgegenständliche Triesner Parz.Nr. 3024 (zur Erinnerung: von der Triesner Parz.Nr. 3024 wurde die Teilfläche für die Erschliessungsstrasse abgetrennt und der Triesner Parz.Nr. 3023 zugeschlagen) nur mit der gegenständlichen Erschliessungsstrasse über Triesner Parz.Nr. 3021 erschlossen werden könne, nicht aber über die beiden anderen, von Norden bzw. Osten führenden Erschliessungsvarianten. Den Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) ist in der Tat zuzugestehen, dass die Stabstelle für Landesplanung in Bezug auf die Erschliessungsfrage der Triesner Parz.Nr. 3024 von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist. Denn wie aus dem Grundbuchblatt der Triesner Parz.Nr. 3024 ersichtlich ist, war bzw. ist immer noch zu deren Gunsten ein Fuss- und Fahrwegrecht über die Nachbarparzelle Nr. 3025 eingetragen, sodass die Triesner Parz.Nr. 3024 über die Triesner Parz.Nr. 3025 einen direkten Zugang zum "Neugrüttweg" hat.

Ungeachtet der Tatsache, dass die Stabstelle für Landesplanung hier von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen ist, ändert sich im Ergebnis jedoch nichts. Denn aus den bereits dargelegten Gründen wie auch aus den nachfolgenden Gründen zeigt sich, dass die Situierung der gegenständlichen Erschliessungsstrasse dem Grunde nach nicht zu beanstanden ist.

23. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs ist die Frage der Erschlossenheit der Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 grundsätzlich unabhängig vom Vorliegen eines Überbauungsplans zu beantworten, denn dieselbe Frage würde sich auch stellen, wenn geplant wäre, die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 in der Regelbauweise zu überbauen.

Würde die Triesner Parz.Nr. 3023 über ihre eigene, bereits erwähnte Teilfläche bis direkt an die "Sägastrasse" (Triesner Parz.Nr. 3028) angrenzen, wäre die Frage der verkehrstechnischen Erschliessung dem Grunde nach relativ einfach zu beantworten. Die Frage würde sich damit im Wesentlichen auf die Verkehrssicherheit auf der Erschliessungstrasse und die Verkehrssicherheit und den Verkehrsfluss auf der "Sägastrasse" reduzieren.

Zum selben Ergebnis würde man im Übrigen auch gelangen, wenn man theoretisch davon ausginge, dass die Eigentümer der Triesner Parz.Nr. 3025 und 3024 der Triesner Parz.Nr. 3023 ein Fuss- und Fahrwegrecht entlang der südlichen Grenze zur Triesner Parz.Nr. 3021 einräumen würden.

Die Problematik im gegenständlichen Fall dreht sich eigentlich nur um die Tatsache, dass die Triesner Parz.Nr. 3023 nicht direkt an die "Sägastrasse" angrenzt, sondern die "Sägastrasse" nur über die im Übrigen Gemeindegebiet gelegene Triesner Parz.Nr. 3021 erreicht werden kann. Es stellt sich damit die Frage, ob ein in der Bau- bzw. Wohnzone gelegenes Grundstück über ein zonenfremdes Grundstück, gegenständlich ein Grundstück im Übrigen Gemeindegebiet, erschlossen werden darf.

24. In seiner Entscheidung vom 11. Juli 2001 (VBI 2001/32) hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass die Frage der Erschliessung eines Grundstücks nicht im Zonenplan geregelt werde, dh. dass aus dem Zonenplan nicht zwingend ersichtlich sei, wie und an welcher Stelle ein Grundstück erschlossen werde. Ungeachtet dessen stehe aber die Erschliessung eines Grundstücks mit dem entsprechenden Zonenplan doch in einem direkten Zusammenhang und zwar insoweit, als die Nutzung der Erschliessungsstrasse der in der entsprechenden Zone zugelassenen Nutzung zu entsprechen habe. Mit anderen Worten bedeute dies, dass es in der Regel nicht ohne weiteres zulässig sei, zB. ein Industriegebiet über die Erschliessungsstrasse einer der Wohnnutzung vorbehaltenen Zone zu erschliessen. Solange daher das Verkehrsaufkommen in einer bestimmten Zone mit der Nutzung dieser Zone übereinstimme, werde der Zusammenhang zwischen Zonenplan und Erschliessung in der Regel zu keinen Diskussionen Anlass geben, dh. in Wohnzonen sei es zulässig, dass die Bewohner zu und von ihren Häusern fahren. In der Industriezone sei damit zu rechnen, dass entsprechender Schwerverkehr entstehe.

Wenn aber zB. eine Industriezone über die Erschliessungsstrasse einer Wohnzone erschlossen werden solle, dh. auf den Erschliessungsstrassen der Wohnzone ein nicht zonenkonformes Verkehrsaufkommen zu erwarten sei, oder wenn Grundstücke verschiedener Zonen direkt aneinander grenzen und die Erschliessung des einen Grundstücks über das andere Grundstück theoretisch ermöglicht werde, so sei die Frage einer solchen Erschliessung auch unter zonenrechtlichen Aspekten zu beurteilen.

Gemäss Art. 11 der Triesner Bauordnung sind dem Übrigen Gemeindegebiet jene Flächen zugeordnet, die weder einer Bauzone noch Zonen anderer Nutzung zugeteilt sind. Grundsätzlich ist dabei nur die bisherige Nutzungsart zulässig. Neubauten sind grundsätzlich ausgeschlossen. Umbauten und Erweiterungen bestehender Bauten sind nur in beschränktem Ausmass, höchstens bis zu einem Viertel des bestehenden Bauvolumens einmalig möglich. Diese Möglichkeit besteht nur bei Nichtbeeinträchtigung des Zonencharakters.

Unter Berücksichtigung der zuvor erwähnten Rechtsprechung müsste die Erschliessungsmöglichkeit des in der Wohnzone gelegenen Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" über die im Übrigen Gemeindegebiet gelegene Triesner Parz.Nr. 3021 an sich verneint werden.

Nun ist aber gegenständlich zu berücksichtigen, dass die Zone "Übriges Gemeindegebiet" gemäss Art. 11 der Triesner Bauordnung keiner bestimmten Nutzung zugeordnet ist, dh. es ist grundsätzlich nur die bisherige Nutzung zulässig. Damit unterscheidet sich der gegenständliche Fall doch erheblich vom Ausgangsfall der zuvor erwähnten Entscheidung, in welcher über ein in der Wohnzone zonenfremdes Verkehrsaufkommen zu entscheiden war.

Damit stellt sich die Frage der bisherigen Nutzung im konkreten Fall. Gegenständlich ist die besondere Form und Ausgestaltung der Zone "Übriges Gemeindegebiet" zu berücksichtigen. Wie bereits festgestellt, ist dieses Übrige Gemeindegebiet im Bereich der "Sägastrasse" beschränkt auf einen Landstreifen zwischen der "Sägastrasse" und der nördlich gelegenen Wohnzone. Dieser Landstreifen ist zwischen ca. 3 m (im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106) und ca. 30 m (im Bereich der Triesner Parz.Nr. 3025) schmal bzw. breit. Dieser Landstreifen "Übriges Gemeindegebiet" stellt insoweit eine Abgrenzung zwischen der betreffenden Wohnzone einerseits und der südlich der "Sägastrasse" gelegenen Zonen anderer Nutzung dar. Die Tatsache, dass über diesen Landstreifen "Übriges Gemeindegebiet" nicht nur die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen (Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106) verkehrstechnisch erschlossen werden, sondern auch die Triesner Parz.Nr. 3085 und 3088 und darüber hinaus über den "Neugrüttweg" auch die Triesner Parz.Nr. 3080 und 3084 (abgesehen davon scheint auch beabsichtigt zu sein, zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen einer Baulandumlegung die nördlich des "Neugrüttwegs" - Triesner Parz.Nr. 3052 - gelegenen Grundstücke auf diese Weise zu erschliessen), zeigt nachvollziehbar auf, dass der gegenständliche Landstreifen "Übriges Gemeindegebiet" bisher nicht nur dem "Sägabach" und Feldgehölzen vorbehalten war, sondern diese Landstreifen auch zur verkehrstechnischen Erschliessung der nördlich der "Sägastrasse" gelegenen Wohnzone/Grundstücke genutzt wurde. Insoweit also der gegenständliche Landstreifen "Übriges Gemeindegebiet" in der Vergangenheit auch für die Erschliessung der nördlich angrenzenden Wohnzone genutzt wurde, wird diese bisherige Nutzungsart durch die vorgesehene verkehrstechnische Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" nicht geändert, sondern entspricht dies der bisherigen Nutzung.

25. Die Beschwerdeführerinnen wenden dazu ein, dass ihre Grundstücke (Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106) ursprünglich einmal direkt an die "Sägastrasse" angegrenzt haben und insoweit die Situation mit der vorgesehenen Erschliessung nicht vergleichbar sei, weil die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 nie direkt an die "Sägastrasse" angegrenzt hätten. Wie bereits festgestellt, ist dies sachverhaltsmässig richtig. Die Triesner Parz.Nr. 3019, 3020 und 3106 grenzten ursprünglich direkt an die "Sägastrasse" und wurden diese Grenzen im Jahre 1987 anhand einer entsprechenden Mutation geändert. Dem entgegen hatten die Triesner Parz.Nr. 3022 und 3023 nie eine gemeinsame Grenze mit der "Sägastrasse". Diese unterschiedliche Ausgangslage ändert aber nichts daran, dass die verkehrstechnische Erschliessung im gegenständlichen Fall über den Landstreifen "Übriges Gemeindegebiet" aufgrund besagter Umstände zulässig ist. Gerade das Beispiel der Parz. 3019, 3020 und 3106 zeigt indirekt, dass der gegenständliche Landstreifen "Übriges Gemeindegebiet" für die Erschliessung der nördlich gelegenen Wohnzone vorgesehen ist, ansonsten sich die Beschwerdeführerinnen damals selbst - im Rahmen der Mutation im Jahre 1987 - in eine zonenwidrige Situation manövriert hätten.

26. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle erwähnt, dass das Amt für Wald, Natur und Landschaft die im Zusammenhang mit der Erstellung der Zufahrt erforderliche Rodungsbewilligung für die Triesner Parz.Nr. 3021 erteilt und dass die liechtensteinische Gesellschaft für Umweltschutz LGU gegen diese Rodungsbewilligung nichts eingewendet hat. Abgesehen davon, dass darüber in einem anderen Verfahren und nicht im gegenständlichen Überbauungsplanverfahren zu entscheiden war, zeigt dies zumindest indirekt, dass der mit der Erschliessungsstrasse verbundene Natureingriff in die Triesner Parz.Nr. 3021 nicht so gravierend ist, wie es von den Beschwerdeführerinnen dargestellt wird. Auch dies lässt letztlich gewisse Rückschlüsse auf die bisherige Nutzung des Landstreifens "Übriges Gemeindegebiet" zu.

27. Damit kann festgehalten werden, dass aus zonenrechtlicher Sicht gegen eine Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" über die Triesner Parz.Nr. 3021 nichts einzuwenden ist. Allerdings stellt sich die Frage, ob die vorgesehene Erschliessungstrasse mit einer Breite von 3.5 m und die Einmündung der Erschliessungstrasse in die "Sägastrasse" die verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Erfordernisse (Verkehrssicherheit, Verkehrsfluss) zu erfüllen vermögen.

Bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen dürfen gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG nur auf baureifen Grundstücken errichtet werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine Bestimmung aus dem Baugesetz, sodass die Rechtsfrage, ob ein Grundstück baureif ist, nicht von der Gemeinde, sondern von den Landesbehörden zu beantworten ist. Im "normalen" Baubewilligungsverfahren wäre hierzu das Hochbauamt zuständig. Im Überbauungsplanverfahren ist jedoch die Regierung zuständig (VGH 2007/22 vom 3. Juli 2007).

Indem die Regierung den Überbauungsplan "Neugrütt" bereits genehmigt hat, könnte man vermeinen, dass die Regierung die Baureife des Überbauungsplan-Perimeters bejaht hat. Nun ist allerdings zu beachten, dass die Regierung dabei von der unzutreffenden Annahme ausging, dass die Erschliessungsfrage nicht im gegenständlichen Überbauungsplanverfahren zu prüfen, sondern erst im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden sei. Insoweit hat sich die hier zuständige Regierung mit der Frage der Baureife bzw. verkehrstechnischen Erschliessung noch nicht befasst.

Aus diesen Gründen war - um den Parteien nicht eine Instanz zu nehmen - die angefochtene Entscheidung aufzuheben und zur neuerlichen Entscheidung an die Regierung zurück zu verweisen. Die Regierung wird nunmehr zu prüfen haben, ob die aus zonenrechtlicher Sicht grundsätzlich zulässige Erschliessung über die Triesner Parz.Nr. 3021 die Baureifekriterien zu erfüllen vermag.

28. Die Beschwerdeführerin zu 1) wendet ein, dass sie in ihrem Anspruch auf rechtsgenügliche Begründung verletzt worden sei, weil die Regierung nicht auf alle ihre Beschwerdegründe eingegangen sei. Die Beschwerdeführerin zu 1) verkennt insoweit, dass sich eine Begründung nur mit den entscheidungsrelevanten Sachverhaltsbehauptungen auseinander zu setzen hat und daher auf grundlose Behauptungen, Wiederholungen und Irrelevantes nicht einzugehen ist (Kley Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S. 260).

29. Die Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) wenden ein, dass sie sich an dem zwischen den Beschwerdegegnern und der Bürgergenossenschaft Triesen abgeführten gerichtlichen Verfahren um die Einräumung eines Notwegrechts nicht hätten beteiligen können und sie das letztlich auch zu ihren Ungunsten ergangene Ergebnis, nämlich das Notwegrecht, gegen sich gelten lassen müssten. Hinsichtlich diesem Einwand ist den Beschwerdeführerinnen zu 2) und 3) entgegen zu halten, dass grundsätzlich auch in einem bei einem Zivilgericht abgeführten Rechtsfürsorgeverfahren die Möglichkeit besteht - sofern die Voraussetzungen erfüllt sind - sich einem solchen Verfahren im Rahmen einer Nebenintervention anzuschliessen.

30. In seiner Entscheidung vom 10. September 2003 (VBI 2003/47 und 2003/48) hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass er bei Ausserachtlassung zwingender gesetzlicher Vorschriften wie Art. 11 und Art. 17bis BauG selbst von Amtes wegen auf deren Befolgung zu drängen habe.

Gemäss Art. 11 BauG regelt ein Überbauungsplan insbesondere:

a). die Anlage neuer und die Korrektion bestehender Strassen, Wege und Plätze;

b). die Baulinien entlang von bestehenden oder projektierten Strassen, Wegen und Plätzen, Wäldern, Gewässern und Freiflächen; im Weiteren können durch Baulinien Bebauungsflächen begrenzt werden;

c). die Höhenverhältnisse von Strassen, Wegen und Plätzen;

d). die Bauweise mittels besonderer Bau- und Gestaltungsvorschriften.

Gemäss Art. 17bis Abs. 2 BauG können aus orts- und landesplanerischen Gründen in Überbauungsplänen sowie zugehörigen Vorschriften von den in der Bauordnung festgelegten allgemeinen Vorschriften abweichende Bestimmungen über Bauweise, Gestaltung und Ausnützung erlassen werden. In Überbauungsplänen kann die Gebäudehöhe auf 15 m, bei Terrassenbauweise am Hang auf 30 m, jeweils bezogen auf die Gesamtanlage, erweitert werden. Gemäss Abs. 3 dieser Bestimmung haben Überbauungspläne besondere siedlungsplanerische Vorzüge aufzuweisen. Wenn es orts- und landesplanerisch begründet ist, wie zur Wahrung des Ortsbildes, bei der Realisierung von Gruppenbauten oder zur Erhaltung von Strassenfluchten, können Abweichungen von den Bestimmungen über Einfriedungen, Grenzabstände, Gebäudeabstände und die Sicherung bei Höhendifferenzen bewilligt werden (Art. 17bis Abs. 4 BauG).

Art. 12 Abs. 2 und 3 BauV regeln im Weiteren, dass Überbauungspläne in der Regel ein grösseres, siedlungsbaulich zweckmässig begrenztes Gebiet zu umfassen haben. Insbesondere bei kleinen Arealen ist durch eine Überbauungsstudie der Nachweis der siedlungsgestalterischen Eingliederung zu erbringen. Überbauungspläne haben in Beachtung der Planungsgrundsätze insbesondere siedlungsbauliche und architektonische Vorteile zu erbringen und es dürfen die mit der Genehmigung der Überbauungspläne allfällig verbundenen Ausnahmen von den Bauvorschriften nicht den Planungszielen widersprechen.

In Art. 33 Abs. 1 lit. b) der Triesner Bauordnung werden sodann beispielhaft einige ortsplanerische Vorzüge aufgezählt. Als solche gelten insbesondere

a). grössere zusammenhängende Freiflächen;

b). Anlage verkehrsabseitiger Spielplätze;

c). gute innere Erschliessung;

d). zweckmässig zusammengefasste, weitgehend unterirdisch angeordnete und befriedigend gestaltete Abstellplätze für Fahrzeuge;

e). Trennung der Fussgängerbereiche vom Fahrzeugverkehr; oder

f). sorgfältig durchdachte Grundrisse in Bezug auf Wohnkomfort und Wohnhygiene.

Das Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" hält zusammengefasst fest, dass die baugesetzlichen Beschränkungen hinsichtlich der Gebäudelänge aufgehoben werden (Ziff. 3a), die Gebäudehöhen und Gebäudeabstände definiert werden (Ziff. 3b und c), eine Tiefgarage mit total 23 Abstellplätzen realisiert und die Anzahl oberirdischer Abstellplätze auf 3 limitiert wird (Ziff. 3d), ein Bonus von 20% für die Ausnützungsziffer gewährt wird (Ziff. 3e), das kubische Konzept gemäss Plänen und Modell einzuhalten ist, wobei geringfügig Abweichung zulässig sind, eine hohe Architekturqualität vorgeschrieben ist, auf eine ausreichende Bepflanzung des Areals zu achten ist, das Dach der Tiefgarage zu begrünen ist, das bestehende Terrain möglichst zu belassen ist und hochstämmige einheimische Bäume zu verwenden sind (Ziff. 3f).

Welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufzuweisen vermag, ist allerdings weder aus dem Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" noch aus den dem Verwaltungsgerichtshof zur Verfügung stehenden Akten ersichtlich. Überbauungspläne - und damit auch der vorliegenden Überbauungsplan "Neugrütt" - können aber nur erlassen bzw. genehmigt werden, wenn solche siedlungsplanerischen Vorzüge vorliegen und nachgewiesen sind. Da solche siedlungsplanerischen Vorzüge aus den Akten nicht erkennbar sind und soweit ersichtlich auch nie thematisiert wurden, wird sich die Regierung - allenfalls auch die Gemeinde Triesen - im Rahmen des zurück verwiesenen Verfahrens auch mit der Frage zu befassen und aufzuzeigen haben, welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufzuweisen vermag.

31. Da die Beschwerdeführerinnen im Ergebnis mit ihren Beschwerden durchgedrungen sind, verbleiben die Kosten des Verfahrens beim Land Liechtenstein.

Die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin zu 1) verzeichnet Kosten für das bisherige Überbauungsplanverfahren und beantragt, diese Kosten dem Land Liechtenstein in eventu der Gemeinde Triesen aufzuerlegen. Weder das Land Liechtenstein noch die Gemeinde Triesen treten im (gegenständlichen) Überbauungsplanverfahren als Parteien auf, sondern als im Überbauungsplanverfahren zuständige unterinstanzliche Behörden. Als Behörden sind weder das Land Liechtenstein noch die Gemeinde Triesen kostenersatzpflichtig. Demzufolge hat die Beschwerdeführerin zu 1) die ihr entstandenen Kosten selbst zu tragen.

Dieses Urteil ist endgültig.

Vaduz, 2. Oktober 2007