VGH 2008/53, VGH 200
Art 9 Abs 1 BauG Art 10 Abs 1 BauV
Eine Erschliessungsstrasse für Wohnbauten, die nur mit Personenwagen befahren werden kann oder die den Verkehr zu sehr einschränkt, erfüllt das Erfordernis der ausreichenden Verbindung mit einer öffentlichen Strasse und das Baureifekriterium nicht.
Art 11, 17bis BauG Art 12 BauV
Die gemäss Art 17bis Abs 3 BauG geforderten siedlungsplanerischen Vorzüge müssen im Vergleich zu der gesetzlichen Regelbauweise gegeben sein. Siedlungsplanerische Vorzüge liegen somit nur vor, wenn eine Überbauung nach Überbauungsplan aus siedlungsplanerischer Sicht besser ausfällt als eine Überbauung nach der Regelbauweise. Die siedlungsplanerischen Vorzüge haben sich auf die Siedlung als solches zu beziehen und nicht auf die gemäss Überbauungsplan vorgesehene Überbauung. Generelle Aspekte wie schonender Umgang mit der Landschaft dank hoher Verdichtung, optimale Ausnützung von Landfläche, nachhaltige Bodennutzung und Schaffung von kostengünstigem Wohnraum sind nicht mittels kleinräumiger Überbauungspläne, sondern durch Anpassung der gesetzlichen Vorgaben zu verfolgen.
Der VGH hat am 2. September 2008 entschieden:
Der Beschwerde gegen die Regierungsentscheidung wird Folge gegeben und die angefochtene Regierungsentscheidung dahingehend abgeändert, dass die E des Gemeinderates Triesen betreffend Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" ersatzlos aufgehoben wird.
[...]
1. Über entsprechendes Begehren der Eigentümer bzw deren Rechtsvorgänger stellte der Gemeinderat der Gemeinde Triesen am 08.07.2003 den Überbauungsplan "Neugrütt" und das dazu gehörende Reglement für die Grundstücke Triesner Parz Nr 1 und 2 mit der Auflage auf, dass die definitive Zufahrt noch nachgewiesen werden müsse. Die öffentliche Planauflage dieses vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplans erfolgte zwischen dem 23.07. und dem 18.08.2003. Die Bf haben am 17.08. 2003 Einsprache gegen den vom Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement erhoben. In seiner Sitzung vom 11.11.2003 lehnte der Gemeinderat die Einsprache der Bf ab. Gegen diese ablehnende E des Gemeinderats erhoben die Bf am 04.12. 2003 Beschwerde an die Regierung, welche jener Beschwerde mit E vom 25./27.05.2004 Folge gab und die E des Gemeinderats vom 11./19.11.2003 aufhob. In der Begründung führte die Regierung im Wesentlichen aus, dass sowohl zum Zeitpunkt der gemeindlichen Genehmigung des Überbauungsplans "Neugrütt" als auch zum Zeitpunkt der E der Regierung keine ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung zu einer öffentlichen Strasse in Form einer verbücherten Grunddienstbarkeit bestanden habe. Die E der Regierung ist in Rechtskraft erwachsen.
2. [...]
3. Anlässlich der Sitzung vom 24.10.2006 bestätigte der Gemeinderat unter Hinweis auf das inzwischen gerichtlich festgestellte Notwegrecht und damit die inzwischen gerichtlich festgestellte Baureife der Triesner Parz Nr 1 und 2 seinen B vom 08.07.2003 und stellte den inhaltlich unveränderten Überbauungsplan "Neugrütt" samt Reglement erneut auf, dies jedoch mit Ausnahme der Auflage zur Vorlage der definitiven Zufahrt. Die öffentliche Planauflage dieses vom Gemeinderat ausgestellten Überbauungsplans erfolgte zwischen dem 10. und 24.11.2006. Die Bf erhoben am 24.11.2006 Einsprache. In seiner Sitzung vom 12.12.2006 lehnte der Gemeinderat die Einsprache ab. Gegen diese ablehnende E des Gemeinderats erhoben die Bf am 29.12.2006 Beschwerde an die Regierung.
4. Mit den E vom 19./20.06.2007 wies die Regierung die Beschwerden der Bf ab. Gleichzeitig genehmigte die Regierung gem Art 10 Abs 2 BauG den von der Gemeinde Triesen aufgestellten Überbauungsplan "Neugrütt" samt dazu gehörendem Reglement.
5. Am 06.07.2007 erhoben die Bf gegen die E der Regierung Beschwerde an den VGH.
6. Mit E vom 02.10.2007, VGH 2007/47, hat der VGH der Beschwerde insoweit Folge gegeben, als die angefochtene Regierungsentscheidung vom 19./20.06.2007 aufgehoben und die Verwaltungssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen E an die Regierung zurückverwiesen wurde, was der VGH zusammengefasst wie folgt begründete:
Gegen eine Erschliessung des Überbauungsplan-Perimeters "Neugrütt" über die Triesner Parz Nr 3 sei aus zonenrechtlicher Sicht nichts einzuwenden. Allerdings stelle sich die von der Regierung bisher nicht beantwortete Frage, ob die vorgesehene Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m und die Einmündung der Erschliessungsstrasse in die "Sägastrasse" die verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Erfordernisse (Verkehrssicherheit, Verkehrsfluss) zu erfüllen vermöge;
Überbauungspläne - und damit auch der gegenständliche Überbauungsplan "Neugrütt" - könnten nur erlassen bzw genehmigt werden, wenn siedlungsplanerische Vorzüge vorlägen und nachgewiesen seien. Welche siedlungsplanerischen Vorzüge der Überbauungsplan "Neugrütt" aufzuweisen vermöge, sei aber weder aus dem Reglement für den Überbauungsplan "Neugrütt" noch aus den dem VGH zur Verfügung stehenden Akten ersichtlich.
7. Im Rahmen des zurückverwiesenen Verfahrens hat die Regierung in der Folge ergänzend verschiedene Stellungnahmen einerseits zur Frage der verkehrstechnischen Erschliessung des Überbauungsplanperimeters "Neugrütt" wie andererseits auch zu den siedlungsplanerischen Vorzügen eingeholt.
8. Mit der nunmehr angefochtenen E der Regierung vom 20.05.2008 wies die Regierung die Beschwerde vom 29.12.2006 ab und bestätigte die E des Gemeinderats Triesen vom 12.12.2006 vollumfänglich. Gleichzeitig genehmigte die Regierung den Überbauungsplan "Neugrütt" samt dazu gehörendem Reglement.
9. Gegen die E der Regierung erhoben die Bf am 06.06. 2008 innert offener Frist Beschwerde an den VGH.
10. [...]
11. Der VGH zog den Vorakt VGH 2007/47 sowie die Regierungsakten bei.
12. [...]
15. Gemäss Art 9 Abs 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nur auf baureifen Grundstücken errichtet werden. Baureif ist ein Grundstück gem Abs 2 dann, wenn es den ortsplanerischen Bestimmungen entspricht und wenn es nach Lage, Form, Grösse und Beschaffenheit für eine Überbauung geeignet und nicht durch Steinschlag, Rutschungen, Lawinen oder dergleichen gefährdet ist. Jedes Baugrundstück muss eine ausreichende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Strasse haben. Die Wasser- und Energieversorgung müssen vorhanden sein oder gleichzeitig mit dem Bau erstellt werden. Die Ableitung der Abwässer in eine öffentliche Kläranlage muss gewährleistet sein.
Gemäss Art 10 Abs 1 BauV ist ein Grundstück in seiner Form und Lage für die Überbauung geeignet, wenn eine zweckmässige Überbauung gewährleistet ist. Die Erschliessung hat dabei den genehmigten Gemeindeprojekten zu entsprechen.
Im gegenständlichen Verfahren ist lediglich auf das Baureifekriterium der ausreichenden, rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Strasse einzugehen. Dieses Baureifekriterium basiert auf verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Gründen. Zufahrten dürfen einerseits den öffentlichen Verkehrsfluss nicht gefährden und müssen andererseits eine der konkreten Ausgestaltung der Baute entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste wie Sanität, Feuerwehr und Kehrrichtabfuhr sowie der Benutzer gewährleisten (Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, Bd 1, Rz 577).
In tatsächlicher Hinsicht bedingt eine ausreichende Verbindung mit einer öffentlichen Strasse, dass die Zufahrt zum Grundstück einschliesslich des in Anspruch genommenen Teils des öffentlichen Strassenverkehrs während des ganzen Jahres auch für grössere Fahrzeuge (Bauverkehr, Feuerwehr, Sanität, Kehrrichtabfuhr, Öllieferung) befahrbar ist, dass ein gefahrloses Kreuzen mit anderen Fahrzeugen erlaubt ist und dass für Fussgänger und Radfahrer genügend Raum frei bleibt. Der in der Praxis immer wieder angerufene Grundsatz, Zufahrten müssten das Kreuzen von Motorfahrzeugen ermöglichen und zugleich die Verkehrssicherheit nicht motorisierter Strassenbenützer gewährleisten, darf allerdings nicht zu starr gehandhabt werden, sondern es muss hier dem Gebot der Verhältnismässigkeit Rechnung getragen werden. Zugänge müssen gut begehbar sein und sie dürfen keine polizeiwidrigen Zustände schaffen. Bei der E der Behörden, ob eine Zufahrt im konkreten Fall genügt, dürfen die Normblätter der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachmänner (VSS) nicht unbesehen zugrunde gelegt werden (Dilger Peter, Raumplanungsrecht der Schweiz, § 10 Rz 46; Hänni Peter, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, S 255 ff; VBI 1997/109, Erw 12).
Zur Frage, ob die vorgesehene Erschliessungsstrasse das entsprechende Baureifekriterium zu erfüllen vermag, hat die Regierung im zweiten Verfahrensdurchgang zwei Stellungnahmen eingeholt, eine des Tiefbauamts und eine des Hochbauamts.
16. Unter Berücksichtigung von Art 17 Abs 3 BauV und der anwendbaren Normen der Vereinigung der Schweizerischen Strassenfachleute (VSS-Norm 640 050 und VSS-Norm 640 271A) kommt das Tiefbauamt in seiner Stellungnahme vom 14. Januar 2008 zum Ergebnis, dass die Grundstückszufahrt (mit Gegenverkehr) in einer Breite von 3.0 m (Typ A) bzw 5.0 m (Typ B) auszuführen sei. Aufgrund der Strassenlänge (ca 54 m) sollte ein Kreuzen von zwei Personenwagen möglich sein. Der Kreuzungsbereich könne punktuell oder auf den gesamten Strassenbereich angeordnet werden. Die Mindestbreite für den Begegnungsfall von zwei Personenwagen betrage 4.4 m. Aus Verkehrssicherheitsgründen müsse das Kreuzen im Einmündungsbereich mit dem Gegenverkehr möglich sein. Die geplante Strasse mit einer Breite von 3.5 m diene zur Erschliessung für Personenwagen. Das Kreuzen von zwei Personenwagen innerhalb der Strasse sei nicht möglich. Da Sanitätsfahrzeuge in der Regel die gleichen Abmessungen wie herkömmliche Personen- und Lieferwagen aufweisen, würden daraus keine zusätzlichen Anforderungen an die Zufahrtsstrasse resultieren.
Der Platzbedarf für schwere Motorwagen wie Feuerwehrfahrzeuge sei anhand des effektiven Flächenbedarfs zu ermitteln. Gegenständlich sei dieser Flächenbedarf mittels Schleppkurvensimulation dynamisch überprüft worden. Die vorliegende Erschliessung mit einer Breite von 3.5 m decke den Flächenbedarf für Feuerwehrfahrzeuge nicht ab, dh die Strasse müsse über den Strassenrand befahren werden. Zu der in der Simulation gezeigten Fläche (Karosserie) seien gemäss Norm weitere Zuschläge für den Bewegungsspielraum von 10 cm und den Sicherheitszuschlag von 30 cm für jede Seite zu berücksichtigen. Die vorliegende Strassenbreite und Einlenkradien würden den Platzbedarf für grosse Fahrzeuge (Lastwagen) unzureichend abdecken. Das Tiefbauamt empfehle insoweit eine einheitliche Strassenbreite von 4.4 m für die gesamte Strasse zu wählen. Bei diesem Ausbaustandard könnten zwei Personenwagen kreuzen bzw ein Lastwagen (Zweiachser), Feuerwehrfahrzeug oder Zügellastwagen zur Liegenschaft gelangen. Die Einlenkradien seien im Zuge der Strassenverbreiterung entsprechend zu vergrössern. Auf dem Strassenabschnitt zwischen der Parz. Nr. 2 und dem Kurvenanfang könne eine verringerte Breite gewählt werden. Die gegenwärtige Erschliessung von 3.5 m sei für schwere Fahrzeuge (Feuerwehr, Zügellastwagen, Öllieferant, Lastwagen etc) ungenügend.
17. In Kenntnis der Stellungnahme des Tiefbauamts kommt das Hochbauamt in seiner Stellungnahme vom 20.02.2008 zum gegenteiligen Ergebnis, nämlich dass die vorgesehene Erschliessungsstrasse das Baureifekriterium erfülle. [...]
18. Die Regierung schliesst sich in den nunmehr angefochtenen E der Meinung des Hochbauamts an und geht davon aus, dass die vorgesehene Erschliessungsstrasse das Baureifekriterium zu erfüllen vermag. Dieser Rechtsmeinung der Regierung vermag sich der VGH aus den nachfolgenden Überlegungen nicht anzuschliessen.
Unstrittig ist - hier stimmen das Hoch- und Tiefbauamt überein -, dass sich auf der vorgesehenen Erschliessungsstrasse mit einer Strassenbreite von 3.5 m zwei sich entgegenkommende Personenkraftwagen nicht kreuzen können. Hierfür ist gemäss Tiefbauamt eine Mindestbreite von 4.4 m erforderlich.
Das Hochbauamt führt dazu aus, dass praktisch der gesamte Bereich der Erschliessungsstrasse sowohl von der "Sägastrass" wie auch von der Parz Nr 2 her einsehbar und somit ein allfälliger Gegenverkehr frühzeitig wahrnehmbar sei. Zudem liege eine zu erwartende kurze Zeitspanne des Abwartens des Gegenverkehrs im zumutbaren Bereich. Darüber hinaus sei bei nur 10 Wohneinheiten mit einer relativ geringen Frequenz zu rechnen und damit seien Spitzenfrequenzen mit damit verbundenen verkehrs- und sicherheitstechnischen Konfliktsituationen nicht zu erwarten.
Der VGH hegt an der nach Ansicht des Hochbauamts vorhandenen praktischen Einsehbarkeit des gesamten Bereichs der Erschliessungsstrasse gewisse Zweifel. Festzuhalten ist diesbezüglich, dass die gegenständliche Erschliessungsstrasse nicht geradlinig verläuft, sondern im weiten Sinne S-förmig. Bei einem geradlinigen Verlauf der Erschliessungsstrasse wäre die praktische Einsehbarkeit sicherlich gegeben.
Das Hochbauamt stützt sich bezüglich dieser praktischen Einsehbarkeit auf einen von ihm vorgenommenen Lokalaugenschein. Wann und unter welchen Voraussetzungen dieser Lokalaugenschein stattgefunden hat, ist aus der Stellungnahme des Hochbauamts nicht ersichtlich.
Nachdem sich aus dem beigezogenen Regierungsakt ergibt, dass das Hochbauamt am 15.02.2008 zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert worden ist und deren Stellungnahme bereits 5 Tage, dh am 20.02.2008 vorgelegen hat, ist davon auszugehen, dass der vorgenommene Lokalaugenschein während dieser 5 Tage vorgenommen wurde, dh in der vegetationsfreien Jahreszeit. Diese Annahme wird dadurch bekräftigt, als der im beigezogenen Regierungsakt erliegenden Stellungnahme der Stabstelle für Landesplanung vom 06.03.2008 (auf welche nachgehend noch einzugehen sein wird) eine undatierte Fotoaufnahme des entsprechenden Bereichs der Erschliessungsstrasse beigefügt ist, welche in der vegetationsfreien Jahreszeit aufgenommen worden ist.
Die besagte Fotoaufnahme iVm den unter http://geodaten.llv.li abrufbaren Luftbildern zeigt, dass der Bereich der Erschliessungsstrasse, insbesondere im Bereich der S-Kurve mit Baum- und Buschgruppen bewachsen ist. In der vegetationsfreien Jahreszeit, dh wenn die Bäume und Büsche kein Laub tragen, ist dieser Bereich der Erschliessungsstrasse zumindest eingeschränkt durch die Baum- und Buschgruppen hindurch einsehbar.
Naturgemäss ist davon auszugehen, dass diese Baum- und Buschgruppen in der Vegetationszeit, also wenn sie belaubt sind, einen Durchblick verhindern. In der Vegetationszeit ist somit der Bereich der Erschliessungstrasse praktisch nicht einsehbar, zumindest nicht durchgehend von der "Sägastrasse" bis zur Parz Nr 2 (und umgekehrt).
Da auf der gesamten Länge der vorgesehenen Erschliessungsstrasse keine Ausweichmöglichkeiten vorhanden sind, sind entsprechende Konfliktsituationen vorprogrammiert, auch wenn zugegebenermassen bei nur 10 Wohneinheiten solche Situationen nicht sehr häufig eintreffen werden (selbst wenn noch mitberücksichtigt wird, wie von den Bf eingewendet, dass allenfalls später einmal auch die Parz Nr 4 über diese Erschliessungsstrasse erschlossen wird und damit zusätzlicher Verkehr entstehe und darüber hinaus auch der durch Besucher verursachte Verkehr zu berücksichtigen sei, werden solche Situationen nach Ansicht des VGH nicht sehr häufig eintreffen). Dennoch, stehen sich zwei entgegenkommende Fahrzeuge im Bereich der S-Kurve gegenüber, hat dies unweigerlich zur Folge, dass mindestens eines der beiden Fahrzeuge auf einer Länge von bis zu 20 m oder gar 30 m rückwärts fahren muss, was auch im Zusammenhang mit zu diesem Zeitpunkt auf der Erschliessungsstrasse sich allenfalls befindlichen Radfahrern und Fussgängern zu Gefahrensituationen führen kann.
Selbst bei einer geradlinigen Führung der Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m könnte das aufgezeigte Problem nicht gänzlich vermieden, sondern nur durch die dann vorhandene Einsehbarkeit entschärft werden. Abhilfe könnte letztlich, wie das Tiefbauamt zutreffend ausführt, nur eine (teilweise) Verbreiterung der Fahrbahn auf 4.4 m oder das Schaffen entsprechender Ausweichmöglichkeiten bringen.
19. Zur aufgezeigten Problematik des sich Kreuzens von zwei Fahrzeugen hinzu kommt die Problematik mit Tanklöschfahrzeugen bzw mit Lastkraftwagen generell. Unstrittig ist auch hier, dass bei einer Fahrbahnbreite von 3.5 m und der vorgesehenen, S-kurvenförmigen Ausgestaltung der Erschliessungsstrasse dieselbe von Tanklöschfahrzeugen und Lastkraftwagen nicht befahren werden kann.
Das Hochbauamt führt dazu aus, dass es nicht zwingend erforderlich sei, dass Tanklöschfahrzeuge diese Erschliessungsstrasse befahren und bis unmittelbar vor die Haustür des betreffenden Objekts fahren können müssen. Es sei Praxis und zumutbar, dass die Feuerwehr allenfalls die Distanz zwischen der "Sägastrasse" und der Parz Nr 2 mit Schläuchen überbrücke. Abgesehen davon könnten Tanklöschfahrzeuge auch über die Strassenparzelle Nr 5 und die im Eigentum der Beschwerdegegner stehende Parz Nr 6 zu den Parz Nr 1 und 2 gelangen.
Diesen Überlegungen des Hochbauamts ist entgegen zu halten, dass es zwar zutreffen mag, dass Art 58 der Brandschutznorm der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF), wonach Bauten und Anlagen für den raschen und zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr jederzeit ungehindert zugänglich sein müssen, nicht damit gleichzusetzen ist, dass jedes Objekt auch direkt von Tanklöschfahrzeugen oder anderen schweren Einsatzfahrzeugen der Feuerwehr praktisch bis vor die Haustüre erreichbar sein muss. Dies ergibt sich schon daraus, dass selbst wenn Tanklöschfahrzeuge direkt bis zur Parz Nr 2 zufahren könnten, damit noch nicht direkt bis vor die Haustür jeder der geplanten 5 Doppelwohneinheiten gefahren werden könnte. Insoweit wird es in der Praxis zum Teil unumgänglich und insoweit zumutbar sein, dass die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr im Ereignisfall eine grössere Distanz zum Einsatzort haben und die Feuerwehr die erforderlichen Einsatzmittel (Schläuche) über eine grössere Distanz zum Brand legen muss.
Diese Problematik wird aber in der Praxis entweder Überbauungen mit mehreren Wohneinheiten (wie im gegenständlichen Fall) oder aber bestehende Gebäude, insbesondere in (älteren) Dorfkernen betreffen, wo es die gegebenen baulichen Situationen nicht zulassen, dass Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr unmittelbar in die Nähe eines betroffenen Objekts gelangen können. Wegen solcher bestehender baulicher Engpässe kann grundsätzlich auch nicht die Errichtung von Neubauten untersagt werden, sondern ist, wie vom Hochbauamt zutreffend ausgeführt, davon auszugehen, dass die Feuerwehr gegebenenfalls ihre Einsatzmittel über eine grössere Distanz auslegen muss.
Wenn aber, wie im gegenständlichen Fall, in tatsächlicher Hinsicht die grundsätzliche Möglichkeit besteht, eine auch für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr befahrbare Erschliessungsstrasse zu erstellen, ist nicht nachvollziehbar, weshalb darauf verzichtet werden soll, eine solche Erschliessungsstrasse zu erstellen. Nur die Tatsache, dass die rechtlichen Voraussetzungen dazu allenfalls nicht gegeben sind, rechtfertigt noch nicht, davon abzusehen, die Erschliessungsstrasse so zu gestalten, dass sie auch von Tanklöschfahrzeugen der Feuerwehr befahren werden kann. Die Problematik könnte auch hier entweder mit einer geradlinigen Führung der Erschliessungsstrasse oder mit einer entsprechenden Verbreiterung derselben gelöst werden.
Das vom Hochbauamt zusätzlich angeführte Argument, Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr könnten gegebenenfalls auch über die Strassenparzelle Nr 5 und über die im Eigentum der Beschwerdegegner stehende Parz Nr 6 zufahren, vermag gleichfalls nicht zu überzeugen. Das Hochbauamt übersieht dabei, dass diese "Zufahrtsmöglichkeit" nur so lange bestehen kann, als die östlich der Parz Nr 1 und 2 gelegenen Grundstücke nicht überbaut sind. Diese Grundstücke liegen aber, gleich wie die Parz Nr 1 und 2, in der Wohnzone C und es ist daher davon auszugehen, dass diese Grundstücke früher oder später überbaut werden und damit diese vom Hochbauamt erwähnte Zufahrtsmöglichkeit nicht mehr gegeben sein wird. Dass diese östlich gelegenen Grundstücke erst nach einer allfälligen Baulandumlegung überbaut werden können und eine solche derzeit nicht absehbar ist, vermag daran nichts zu ändern.
20. Darüber hinaus bleibt vom Hochbauamt unberücksichtigt, wie die Bf zu Recht ausführen, dass die Erschliessungsstrasse nicht nur allenfalls von Tanklöschfahrzeugen der Feuerwehr zu befahren sein wird, sondern auch von anderen Lastkraftwagen. Aufgrund der vom Hochbauamt aufgezeigten Beheizungsart wird zwar ein Öllieferant diese Erschliessungsstrasse offensichtlich nicht befahren müssen, aber Fahrzeugen der Müllabfuhr, des Schneeräumdienstes, Zügelfahrzeuge und im Zusammenhang mit der Bautätigkeit auch Baulastkraftwagen und Baumaschinen werden auf die Erschliessungsstrasse auf die eine oder andere Art angewiesen sein. Aufgrund der zu geringen Strassenbreite im Bereich des Einfahrtsradius zur "Sägastrasse" und im Bereich der S-Kurve ist das Befahren durch solche Lastkraftwagen nicht möglich.
Was allenfalls die für die Bautätigkeit benötigten Baulastkraftwagen und Baumaschinen anbelangt, könnte gegebenenfalls die Bauerschliessung, wie vom Hochbauamt für die Tanklöschfahrzeuge erwähnt, über die Strassenparzelle Nr 5 und die Parz Nr 6 erfolgen. Ob dies letztlich möglich und für die gesamte Bautätigkeit ausreichend sein wird, kann an dieser Stelle dahingestellt bleiben, zumal damit die Problematik mit Lastkraftwagen der Müllabfuhr, des Schneeräumdienstes und der Zügeldienste nicht behoben werden kann, ebenso wenig die Problematik mit Baulastkraftwagen bei künftigen Renovationsarbeiten.
21. Zusammengefasst geht der VGH davon aus, dass die geplante Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m (auf deren gesamten Länge) das Erfordernis der ausreichenden Verbindung mit einer öffentlichen Strasse iS von Art 9 Abs 2 BauG nicht zu erfüllen vermag und damit dieses Baureifekriterium nicht erfüllt ist.
22. Gemäss Art 11 Abs 1 BauG werden durch den Überbauungsplan und die zugehörigen Vorschriften insbesondere geregelt:
a). die Anlage neuer und die Korrektion bestehender Strassen, Wege und Plätze;
b). die Baulinie entlang von bestehenden oder projektierten Strassen, Wegen und Plätzen, Wäldern, Gewässern und Freiflächen; im Weiteren können durch Baulinien Bebauungsflächen begrenzt werden;
c). die Höhenverhältnisse von Strassen, Wegen und Plätzen;
d). die Bauweise mittels besonderer Bau- und Gestaltungsvorschriften.
Gemäss Art 17bis Abs 2 BauG können aus orts- und landesplanerischen Gründen in Überbauungsplänen sowie zugehörigen Vorschriften von den in der Bauordnung festgelegten allgemeinen Vorschriften abweichende Bestimmungen über Bauweise, Gestaltung und Ausnützung erlassen werden. In Überbauungsplänen kann die Gebäudehöhe auf 15 m, bei Terrassenbauweise am Hang auf 30 m, jeweils bezogen auf die Gesamtanlage, erweitert werden. Gemäss Art 17bis Abs 3 BauG haben Überbauungspläne besondere siedlungsplanerische Vorzüge aufzuweisen. Wenn es orts- und landesplanerisch begründet ist, wie zur Wahrung des Ortsbildes, bei der Realisierung von Gruppenbauten oder zur Erhaltung von Strassenfluchten, können gem Art 17bis Abs 4 BauG Abweichungen von den Bestimmungen über Einfriedungen, Grenzabstände, Gebäudeabstände und die Sicherung bei Höhendifferenzen bewilligt werden.
Überbauungspläne haben gem Art 12 Abs 2 BauV in der Regel ein grösseres, siedlungsbaulich zweckmässig begrenztes Gebiet zu umfassen. Insbesondere bei kleinen Arealen ist durch eine Überbauungsstudie der Nachweis der siedlungsgestalterischen Eingliederung zu erbringen. Überbauungspläne haben gem Art 12 Abs 3 BauV in Beachtung der Planungsgrundsätze insbesondere siedlungsbauliche und architektonische Vorteile zu erbringen. Die mit der Genehmigung der Überbauungspläne allfällig verbundenen Ausnahmen von den Bauvorschriften dürfen nicht den Planungszielen widersprechen.
Auch die Triesner Bauordnung (in der heute geltenden Fassung wie auch in der früheren Fassung aus dem Jahre 2001) beinhaltet Regelungen zum Erlass von Überbauungsplänen. Gemäss Art 22 Abs 1 lit b) der Triesner Bauordnung hat der Überbauungsplan ortsplanerische Vorzüge aufzuweisen, wie beispielsweise
grössere zusammenhängende Freiflächen;
Anlage verkehrsabseitiger Spielplätze;
gute innere Erschliessung;
zweckmässig zusammengefasste, weitgehend unterirdisch angeordnete und befriedigend gestaltete Abstellfläche für Fahrzeuge;
Trennung der Fussgängerbereiche vom Fahrzeugverkehr;
sorgfältig durchdachte Grundrisse in Bezug auf Wohnkomfort und Wohnhygiene.
Der Umstand, dass ein Überbauungsplan gem Art 17bis Abs 3 BauG siedlungsplanerische Vorzüge bzw gem Art 22 Abs 1 lit b) der Triesner Bauordnung ortsplanerische Vorzüge aufzuweisen hat, hat zur Bedeutung, dass diese Vorzüge im Vergleich zu der an sich gesetzlichen Regelbauweise (Art 17 BauG) zu verstehen sind. Siedlungs- bzw ortsplanerische Vorzüge liegen somit nur dann vor, wenn eine Überbauung nach Überbauungsplan aus siedlungs- bzw ortsplanerischer Sicht im Vergleich besser ausfällt als eine Überbauung nach der Regelbauweise. Sind beide Varianten gleich, dh bestehen für den Überbauungsplan keine siedlungs- bzw ortsplanerischen Vorzüge, hat es bei der Regelbauweise zu bleiben, dh ein allenfalls doch aufgestellter Überbauungsplan kann nicht genehmigt werden. Diese siedlungs- bzw ortsplanerischen Vorzüge haben sich dabei auf die Siedlung als solche zu beziehen und nicht auf die gemäss Überbauungsplan vorgesehene Überbauung. Vorzüge, welche lediglich für die geplante Überbauung von Vorteil sind, vermögen dieses Kriterium nicht zu erfüllen (VBI 2003/47/48, Erw 19).
25. Beim Begriff "siedlungsplanerische Vorzüge" iS von Art 17bis Abs 3 BauG handelt es sich - gleich wie beim Begriff "ortsplanerische Vorzüge" nach Art 22 Abs 1 lit b) der Triesner Bauordnung - um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher der Auslegung zugänglich ist. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe betrifft stets Rechtsfragen, sodass die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe durch das Verwaltungsgericht überprüft werden kann (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Rz 445 ff; Kley Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S 182 ff).
Die von der Gemeinde Triesen in ihrer Stellungnahme vom 11.03.2008 zum verfahrensgegenständlichen Überbauungsplan "Neugrütt" ausgeführten und von der Regierung in den angefochtenen E kommentarlos übernommenen siedlungsplanerischen Vorzüge vermögen den VGH indes nicht zu überzeugen.
Es mag zwar zutreffen, dass
die Überbauung "Neugrütt" ein gutes Gesamtbild und eine Einheit in der Bebauung ergibt, welcher eine hohe architektonische Qualität zugesprochen werden kann;
sich die Überbauung in die Umgebung mit ihrem natürlichen Terrainverlauf und -gefälle eingliedert und einpasst;
durch die verdichtete Bauweise, die Erschliessung und den konzentrierten Aussenbereich eine optimierte Ausnützung der Landfläche entsteht und damit eine nachhaltige Bodennutzung betrieben wird und;
durch die gespiegelte Struktur und deren Repetition die Bauten sehr ökonomisch erstellt werden können und damit kostengünstiger Wohnraum geschaffen werden kann.
Dies alleine aber rechtfertigt keineswegs das Aufstellen und Genehmigen eines Überbauungsplans, denn daraus lassen sich keine siedlungsplanerischen Vorzüge im Vergleich zur Regelbauweise erkennen. Das Ziel eines guten Gesamtbilds, einer Einheit in der Bebauung, einer hohen architektonischen Qualität sowie einer Eingliederung und Einpassung in die Umgebung mit ihrem natürlichen Terrainverlauf und -gefälle kann ohne weiteres auch mit der Regelbauweise erreicht werden. Gründe, weshalb hier gerade der verfahrensgegenständliche Überbauungsplan aus siedlungsplanerischer Sicht gegenüber der Regelbauweise besser sein soll, werden nicht erwähnt.
Die weiters angeführten Argumente des schonenden Umgangs mit der Landschaft dank hoher Verdichtung, der optimierten Ausnützung von Landfläche und der Schaffung von kostengünstigem Wohnraum stellen keine siedlungsplanerischen Vorzüge dar, weil sie nicht die Siedlung als solche betreffen, sondern die Überbauung selbst. Würden solche Argumente berücksichtigt, hätte dies in letzter Konsequenz zur Folge, dass es zulässig sein müsste, für jedes Baugrundstück einen Überbauungsplan aufzustellen und zu genehmigen, denn jeder Eigentümer eines Baugrundstücks hat in der Regel ein Interesse daran, sein Grundstück optimal auszunützen und kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, also sein Grundstück dichter zu überbauen als gemäss Regelbauweise zulässig.
Auch das von der Gemeinde Triesen als siedlungsplanerischer Vorzug angeführte Argument der Körnigkeit vermag nicht zu überzeugen. Die Gemeinde Triesen führt in ihrer Stellungnahme aus, dass die Körnigkeit der gesamten Siedlungsstruktur "Saga" im vorliegenden Überbauungsplan integriert und enthalten sei. Genau dem aber widerspricht die Stabstelle für Landesplanung in ihrer Stellungnahme, denn die Stabstelle für Landesplanung empfiehlt ausdrücklich, im Rahmen der Weiterentwicklung des Projekts eine Reduktion der Anzahl Baukörper zu erwägen, um damit grössere Zwischenräume zu ermöglichen, die dem Quartiercharakter verstärkt entsprechen würden. Mit dieser Empfehlung wird aber gerade die von der Gemeinde Triesen bejahte Körnigkeit in Frage gestellt, denn nach Ansicht der Stabstelle für Landesplanung bedingt die bestehende Körnigkeit des Quartiers "Säga" eine Verminderung der Baukörper bzw eine Vergrösserung der Zwischenräume zwischen den einzelnen Baukörpern.
Letztlich vermögen auch die vom Hochbauamt in der Stellungnahme vom 20.02.2008 erwähnten Argumente an dieser Betrachtungsweise nichts zu ändern. Wenn das Hochbauamt mit denselben Argumenten wie die Gemeinde Triesen, also einer guten Geländeanpassung, einer harmonischen, gelungenen Integration der Gesamtüberbauung in das schwach geneigte Gelände, einer iS des Landschafts- und Ortsbildschutzes ausdrücklich hervorzuhebenden Aufnahme faktisch sämtlicher PW-Abstell- und Einsteilplätze mittels zentraler Parkierungsanlage, einer ausgewogene Gestaltung der gestaffelten Gebäudekörper und einer ausreichend Freiraum gebenden Umgebungsgestaltung zum Ergebnis gelangt, dass all dies mit einer Einzelbauweise nicht möglich wäre, zumal ausschliesslich im Rahmen von Überbauungsplänen und entsprechenden konzeptionellen Vorgaben die wesentlich verringerten Gebäudeabstände unter dem Aspekt einer ausgewogenen Planung genehmigt werden könnten, so verkennt das Hochbauamt, dass es nicht um die Frage geht, ob dies mit der Einzelbauweise realisierbar ist oder nicht. Überbauungspläne stellen immer eine Ausnahmeregelung von der Einzel- bzw Regelbauweise dar, dh mit Überbauungsplänen soll immer etwas ermöglicht werden, was mit der Einzel- bzw Regelbauweise nicht möglich ist.
Die sich jeweils stellende Frage ist, ob eine Überbauung nach Überbauungsplan im Vergleich zur Regelbauweise siedlungsplanerische Vorzüge im aufgezeigten Sinn hat. Wenn keine solchen siedlungsplanerischen Vorzüge vorhanden sind - und das Hochbauamt erwähnt keine solchen - kommt nur die Regelbauweise in Frage.
Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass für den verfahrensgegenständlichen Überbauungsplan "Neugrütt" keine siedlungsplanerischen Vorzüge iS von Art 17bis Abs 3 BauG nachgewiesen sind. Die von der Gemeinde Triesen hierzu ausgeführten und von der Regierung übernommenen Argumente vermögen keine siedlungsplanerischen Vorzüge aufzuzeigen. Infolge dessen hätte der Überbauungsplan "Neugrütt" nicht aufgestellt und nicht genehmigt werden dürfen.
[...]
27. Nachdem die im gegenständlichen Verfahren involvierten Behörden das Aufstellen und Genehmigen des Überbauungsplans "Neugrütt" mit der aufgezeigten Argumentation befürwortet haben, sei an dieser Stelle ausdrücklich darauf hingewiesen, dass gegen einen schonenden Umgang mit der Landschaft dank hoher Verdichtung, gegen eine optimierte Ausnützung von Landfläche (Erschliessung, Parkierung und Aussenbereich), gegen eine nachhaltige Bodennutzung und gegen die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum selbstverständlich dem Grunde nach nichts einzuwenden ist.
Solche generellen Aspekte zur bestmöglichen Ausnützung von Grundstücken - sollten solche allgemein verfolgt werden - sind allerdings nicht über eine gesetzwidrige Praxis mittels kleinräumiger Überbauungspläne umzusetzen, sondern durch Anpassung und Änderung der gesetzlichen Vorgaben in Baugesetz, Bauordnung und Zonenplan, also zB durch erhöhte Ausnützungsziffern, vergrösserte Gebäudemasse, verringerte Gebäudeabstände und dergleichen. Gleichfalls wären die gesetzlichen Vorgaben entsprechend anzupassen, wenn nur beabsichtigt sein sollte, die Voraussetzungen für das Aufstellen von Überbauungsplänen zu erleichtern, also zB wenn dazu keine siedlungsplanerischen Vorzüge mehr erforderlich sein sollten.