VGH 2008/130
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführerin: SS AG
9492 Eschen
vertreten durch:
lic.iur. HSG Nicole Kaiser Rechtsanwältin Altenbach 8 9490 Vaduz
wegen: Abweisung eines Baugesuches durch die Gemeinde Eschen
gegen: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 25. September 2008 (VBK 2008/17)
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 24. März 2009
entschieden:
1. Der Beschwerde der Beschwerdeführerin XX AG, Eschen, vom 29./30. Oktober 2008, gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 25. September 2008, VBK 2008/17, wird Folge gegeben und die angefochtene Entscheidung der Beschwerdekommission vom 25. September 2008 wie auch die Entscheidung der Gemeinde Eschen vom 9./22. April 2008 werden aufgehoben. Die vorliegende Verwaltungssache wird zur neuerlichen Entscheidung an die Gemeinde Eschen zurückgeleitet.
Die Gemeinde Eschen wird unter Bindung an die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofs angewiesen, das Baugesuch der Beschwerdeführerin - soweit dies noch nicht geschehen ist - auf Übereinstimmung mit der Gemeindebauordnung 2002 der Gemeinde Eschen zu prüfen (mit Ausnahme der verfahrensgegenständlichen Gebäudehöhe und -länge) und das Baubewilligungsverfahren im Sinne von Art. 74 BauG zügig voranzutreiben.
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land Liechtenstein.
3. Verfahrenskosten werden keine zugesprochen.
1. Die gegenständliche Baurechtsparzelle Nr. B20197 und damit das mit dem Baurecht belastete Stammgrundstück Eschner Parz.Nr. 1719 waren bereits einmal Gegenstand eines Verfahrens beim Verwaltungsgerichtshof bzw. bei der vormaligen Verwaltungsbeschwerdeinstanz. In jenem Verfahren VBI 2003/11 ging es um die Frage der Zulässigkeit einer Bausperre, welche die Gemeinde Eschen im August 2002 über die Industriezone Tiergarten Eschen im Sinne von Art. 12 BauG erlassen hatte. Mit der am 12. Mai 2003 ergangenen Entscheidung hat die Verwaltungsbeschwerdeinstanz die von der Gemeinde Eschen erlassene Bausperre für zulässig erkannt und damit die von der Beschwerdeführerin, welche damals noch unter Profil-Kunststoff AG firmierte, erhobene Beschwerde abgewiesen. In jener Entscheidung hat die Verwaltungsbeschwerdeinstanz zusammengefasst ausgeführt, dass es sich bei dem von der Gemeinde Eschen in die Wege geleiteten Planungsinstrument inhaltlich um einen Überbauungsplan handle, obwohl in den Unterlagen teilweise von einem (Überbauungs-)Richtplan die Rede sei. Da es sich inhaltlich um einen Überbauungsplan handle, sei der Erlass der Bausperre nach Art. 12 BauG zulässig. Hätte es sich beim damaligen Planungsinstrument jedoch nicht um einen Überbauungsplan, sondern um einen (Überbauungs-)Richtplan gehandelt, wäre die erlassene Bausperre hingegen unzulässig und damit aufzuheben gewesen, zumal Art. 12 BauG keine gesetzliche Grundlage für eine Bausperre bei der Aufstellung von (Überbauungs-)Richtplänen darstelle.
Im August 2007 ist die im August 2002 erlassene Bausperre infolge Zeitablauf ausser Kraft getreten, eine Verlängerung der Bausperre wurde seitens der Gemeinde Eschen nicht in die Wege geleitet.
Nachdem die Beschwerdeführerin noch vor dem Ablauf der Bausperre im August 2007 zumindest ein Vorgesuch bei der Gemeinde Eschen eingereicht hatte, reichte die Beschwerdeführerin dann am 14. November 2007 ein Baugesuch betreffend die Errichtung eines Neubaus "Gewerbe- und Dienstleistungen" auf der Baurechtsparzelle Nr. B20197 ein. Gemäss Baugesuchsunterlagen weist das Bauvorhaben eine Länge von 84.4 m, eine Tiefe von 38 m und eine Höhe von 19.97 m aus.
2. Mit Entscheidung vom 9./22. April 2008 wies die Gemeinde Eschen das Baugesuch ab und setzte die Kosten des Verfahrens gestützt auf Art. 6 Abs. 1 lit. a) des Gebührenreglements mit CHF 42,807.60 (71,346 m3 x CHF 0.60) fest. Begründet wurde jene Entscheidung zusammengefasst damit, dass die Baurechtsparzelle Nr. B20197 in der Industrie- und Gewerbezone (Tiergarten) liege. Zur Beurteilung des gegenständlichen Baugesuchs sei neben den Bestimmungen des Baugesetzes auch die Gemeindebauordnung massgebend, insbesondere deren Art. 12 und 20. Darüber hinaus sei auch zu berücksichtigen, dass der Gemeinderat der Gemeinde Eschen am 5. Dezember 2007 einen Überbauungsrichtplan "Wirtschaftspark Eschen" genehmigt habe. Jener Überbauungsrichtplan sei jedoch noch nicht in Rechtskraft getreten, da die Genehmigung durch die Regierung noch ausstehe. Aller Voraussicht nach werde diese Genehmigung in den nächsten Wochen erfolgen. Die gegenständliche Baurechtsparzelle werde von diesem Überbauungsrichtplan erfasst.
Art. 20 Ziff. 1 Bauordnung schreibe für die Industrie- und Gewerbezone (Tiergarten) eine maximale Gebäudehöhe von 20 m vor, vorausgesetzt der Überbauungsrichtplan, der Überbauungsplan oder Spezialvorschriften würden diese Gebäudehöhe ebenfalls vorsehen. Nachdem der Überbauungsrichtplan "Wirtschaftspark Eschen" noch nicht in Kraft getreten sei und es weder einen Überbauungsplan noch Spezialvorschriften gebe, sei bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe auf das Baugesetz zurückzugreifen. Art. 17 Abs. 2 BauG bestimme, dass Bauten und Anlagen in der Regelbauweise eine Gebäudehöhe bis zu 11 m aufweisen dürften. Damit überschreite das geplante Bauvorhaben mit einer Gebäudehöhe von 19.97 m diese baugesetzliche Vorschrift um fast das Doppelte.
Unter Hinweis auf Art. 20 Ziff. 1 Bauordnung und Art. 17 Abs. 2 BauG wurde darauf hingewiesen, dass das Bauvorhaben mit einer geplanten Gebäudelänge von 84.4 m die baugesetzliche Vorschrift von 30 m um fast das Dreifache überschreite.
Zur Frage einer allfälligen Ausnahmebewilligung (betreffend Gebäudehöhe und -länge) nach Art. 29 Bauordnung und Art. 5 BauG führte die Gemeinde Eschen aus, dass Art. 1 Abs. 2 des von der Regierung noch nicht genehmigten Überbauungsrichtplans entlang der Essanestrasse eine reduzierte Gebäudehöhe von 16 m vorsehe, im restlichen Wirkungsbereich eine solche von 20 m. Das geplante Bauvorhaben der Beschwerdeführerin solle direkt an der Essanestrasse zu liegen kommen. Deshalb wäre für sie die Gebäudehöhe von 16 m massgebend, wenn der Überbauungsrichtplan bereits in Kraft getreten wäre. Obwohl Richtpläne bloss behördenverbindlichen Charakter hätten und ihnen keine direkte Grundeigentümerverbindlichkeit zukomme, werde diese Bestimmung durch den Verweis des Art. 20 Ziff. 1 Bauordnung zum integrierenden Bestandteil der Gemeindebauordnung werden und dadurch Grundeigentümerverbindlichkeit erlangen. Mit dieser Bestimmung des noch nicht in Kraft getretenen Überbauungsrichtplans könne zum heutigen Zeitpunkt selbstverständlich (noch) nicht gegen das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin argumentiert werden. Dennoch dürfe diese Bestimmung aber als gewichtiges Indiz für die künftige Entwicklung des Gebiets, in welchem das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin realisiert werden solle, gewertet werden: An der Essanestrasse sollen keine Gebäude stehen, welche höher seien als 16 m. Wäre der Überbauungsrichtplan bereits in Kraft getreten, wären bezüglich der Gebäudehöhe also 16 m massgebend. Da das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin eine Gebäudehöhe von 19.97 m vorsehe, wäre das gegenständliche Baugesuch auch gestützt auf Art. 20 Ziff. 1 Bauordnung abzulehnen. Aus diesem Grund könne der Beschwerdeführerin keine Ausnahmebewilligung hinsichtlich der Gebäudehöhe erteilt werden. Im Übrigen liege auch keine unzumutbare Härte vor, weil die Beschwerdeführerin bei Einhaltung der massgeblichen Vorschriften bauen dürfe. Zudem würden die öffentlichen Interessen der Gemeinde Eschen die privaten Interessen der Beschwerdeführerin überwiegen, weil die Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften sowie die Verhinderung massiv rechtswidrigen Bauens höher zu gewichten sei als die Realisierung des geplanten Bauvorhabens der Beschwerdeführerin.
Eine Ausnahmebewilligung für die Gebäudelänge könne deshalb nicht erteilt werden, weil keine der Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 3 BauG erfüllt sei. Zunächst bedeute die Einhaltung der Vorschriften des Baugesetzes oder der Bauordnung keine unzumutbare Härte für die Beschwerdeführerin. Andere Bauwerber müssten sich auch an diese Vorschriften halten. Zudem könne die Beschwerdeführerin beispielsweise zwei oder drei Gebäude anstatt ein grosses zusammenhängendes Gebäude errichten. Dadurch könnten die baugesetzlichen Vorschriften ohne Weiteres eingehalten werden. Ebenso wenig benötige die Beschwerdeführerin eine Ausnahmebewilligung, um den Zweck des Gebäudes verwirklichen zu können. Gewerbe und Dienstleistungen könnten auch verteilt in zwei oder mehreren Gebäuden erbracht werden und müssten nicht zwingend in einem einzigen, grossen Gebäude erfolgen. Zumindest habe die Beschwerdeführerin nichts derartiges vorgebracht. Da es sich vorliegendenfalls um einen Neubau handle, erübrige sich die Thematisierung einer Ausnahmebewilligung nach lit. c. Unmöglich sei auch eine Ausnahmebewilligung nach lit. d, da keine Baulücke im Dorfkern vorliege.
Darüber hinaus setze die Erteilung einer Ausnahmebewilligung eine Abwägung der öffentlichen und der privaten Interessen voraus. Im vorliegenden Fall würden die öffentlichen Interessen der Gemeinde die privaten Interessen der Beschwerdeführerin überwiegen, weil die Einhaltung der Gemeindebauordnung und damit die Einhaltung des Baugesetzes sowie die Verhinderung massiv rechtswidrigen Bauens höher zu gewichten sei als die Realisierung des geplanten Bauvorhabens der Beschwerdeführerin. Aus diesem Grunde könne der Beschwerdeführerin keine Ausnahmebewilligung hinsichtlich der Gebäudelänge erteilt werden. Im Übrigen sei die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass kein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung bestehe.
3. Gegen die der Beschwerdeführerin am 23. April 2008 zugestellte Entscheidung der Gemeinde Eschen vom 9./22. April 2008 erhob die Beschwerdeführerin innert offener Frist am 7. Mai 2008 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.
4. Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 25. September 2008 wurde der Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 7. Mai 2008 keine Folge gegeben, sondern die angefochtene Entscheidung des Gemeinderats der Gemeinde Eschen vom 9./22. April 2008 bestätigt. In der Begründung führte die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten aus, dass zu berücksichtigen sei, dass die Gemeinde als Baubehörde mit einer entsprechenden Entscheidungskompetenz ausgestattet sei. Die angefochtene Entscheidung betreffend die Abweisung eines Baugesuchs sei im eigenen Wirkungskreis der Gemeinde ergangen und unterliege somit ausschliesslich einer Rechtskontrolle durch die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten. Komme die Gemeinde bei ihrer Prüfung in Anwendung ihrer Bauordnung zum Ergebnis, dass das beantragte Bauvorhaben den anwendbaren Bestimmungen und der Zielsetzung der Bauordnung zuwiderlaufe, so könne diese Entscheidung des Gemeinderats nur der Rechtskontrolle zugänglich sein. Eine solche Entscheidung begründe daher keine Ermessenskontrolle durch die als Rechtsmittelinstanz fungierende Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten. Im Rahmen der Rechtskontrolle sei zu prüfen, ob die Gemeinde bei ihrer Entscheidung eine Rechtsverletzung begangen oder sogar willkürlich gehandelt habe, wie dies die Beschwerdeführerin mehrmals behaupte. Die Verwaltungsentscheidung dürfe im Lichte des geltenden Gesetzmässigkeitsprinzips nicht zu beanstanden sein. Die Bauordnung der Gemeinde Eschen stelle eine ausreichende gesetzliche Grundlage dar.
Der Überbauungsrichtplan sei von der Regierung zwar genehmigt worden, er sei aber noch nicht in Kraft getreten. Es liege somit (noch) kein wirksamer Überbauungsrichtplan im Sinne von Art. 4 BO vor. Nach Art. 4 Abs. 4 BO seien bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen in Übereinstimmung mit dem Überbauungsrichtplan auszuführen. Wäre der Überbauungsrichtplan bereits in Kraft getreten, wäre er inhaltlich gestützt auf die BO anwendbar. Eine positive Vorwirkung des Überbauungsrichtplans sei zwar nicht generell ausgeschlossen, aber die Unwägbarkeit der Genehmigung widerspreche dem Gesetzmässigkeitsprinzip. Eine direkte Abstützung auf einen noch nicht wirksamen Erlass erscheine daher zunächst als problematisch.
Die Baurechtsparzelle liege in der Industrie- und Gewerbezone Tiergarten. Art. 12 Abs. 3 BO bestimme dazu, dass die Baugrösse sowie die Erschliessungs- und Gestaltungsmassnahmen im zugehörigen Überbauungsrichtplan mit Reglement geregelt seien. Die Nutzung einer Baute in dieser Zone verlange nach Art. 12 Abs. 3 BO eine Anlehnung an den zugehörigen Überbauungsrichtplan. Streng genommen bilde der Bestand eines wirksamen Überbauungsrichtplans eine zwingende Vorausetzung für eine zonenkonforme Nutzung. Ohne wirksamen Überbauungsrichtplan könne keine zonengerechte Nutzung stattfinden und damit eigentlich auch keine Baubewilligung erteilt werden. Man könne von einer Bausperre sprechen. Es sei jedoch nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde Baugesuche nunmehr mit der Auflage bewillige, dass ein von ihr erlassener, aber noch nicht wirksamer Überbauungsrichtplan beachtet werden müsse, ansonsten die Bewilligung verweigert werde. Dieses Vorgehen könne, anders als die positive Vorwirkung, als negative Vorwirkung zulässig sein. Damit werde verhindert, dass Bauvorhaben bewilligt würden, die dann dem neuen Recht widersprächen.
Zu beachten seien jedoch eine zeitlich mässige Geltung, triftige Gründe, Vermeidung von Rechtsungleichheiten und Beachtung von wohl erworbenen Rechten. Der Überbauungsrichtplan trete demnächst in Kraft, dieses Planungsinstrument sei sachlich gerechtfertigt, andere Bauwerber würden in diesem Sinne gleich behandelt und die Beschwerdeführererin könne keine wohl erworbenen Recht geltend machen. Die strikte Anwendung des Überbauungsrichtplans biete entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin geradezu Gewähr dafür, dass überhaupt in der Industrie- und Gewerbezone Tiergarten vor Inkrafttreten dieses Überbauungsrichtplans gebaut werden könne und die obigen Grundsätze eingehalten würden. Eine rechtswidrige Vorgehensweise der Gemeinde könne daher nicht erblickt werden.
Weiters seien die Ausführungen der Gemeinde in Bezug auf die in Art. 20 BO geregelten Nutzungs- und Baumasse stichhaltig. In Art. 20 Ziff. 1 BO würden die Gebäudehöhe und die Gebäudelänge festgelegt. Mangels eines wirksamen Überbauungsrichtplans würden heute laut BO kraft Verweis die im Baugesetz geregelten Masse gelten, insbesondere in Bezug auf die Gebäudelänge und -höhe. Damit stehe fest, dass die geplante Baute mit einer Länge von 84.4 m und einer Höhe von 19.97 m die laut BO anwendbare Regelbauweise verletze bzw. die nach Art. 17 Abs. 2 BauG festgelegte Maximallänge von 30 m und Maximalhöhe von 11 m übertreffe. Nach der geltenden BO könne gar keine Bewilligung für das Baugesuch der Beschwerdeführerin erteilt werden. Es sei die Obliegenheit der Beschwerdeführerin, die Vorteile der negativen Vorwirkungen zu geniessen oder das Bauvorhaben zu unterlassen. Der Preis für das Bauen sei die Einhaltung der Vorschriften des (noch) nicht wirksamen Überbauungsrichtplans. Die Beschwerdeführerin habe keinen Anspruch darauf, dass sie Ausnahmen von der BO im Sinne von Art. 17 Abs. 3 BauG erhalte, welche mit dem Überbauungsrichtplan nicht konform gehen würden.
Die Gemeinde sei nicht rechtswidrig vorgegangen. Damit sei der Vorwurf der Willkür ohnehin nicht näher zu prüfen. Aufgrund der Häufigkeit und der Vehemenz der erhobenen Willkürvorwürfe weise die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten dennoch auf Folgendes hin.
Die Behandlung des Baugesuchs der Beschwerdeführerin durch die Gemeinde Eschen sei nicht willkürlich. Willkürlich wäre der angefochtene Entscheid nur dann, wenn er offensichtlich unhaltbar wäre, wenn der Entscheid mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stünde, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzen oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlaufen würde. Willkürliche Rechtsanwendung werde in folgenden Fällen angenommen:
bei offensichtlicher Gesetzesverletzung bei offensichtlicher Missachtung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes oder des tragenden Grundgedankens eines Gesetzesbei groben Ermessensfehlernwenn eine Entscheidung an einem inneren, nicht auflösbaren Widerspruch leideim Falle eines stossenden Widerspruchs zu einem Gerechtigkeitsgedanken.
Nach Auffassung des liechtensteinischen Staatsgerichtshofs liege Willkür in der Gesetzesanwendung immer dann vor, wenn eine Vorschrift offensichtlich falsch ausgelegt werde, also im Anwendungsfall qualifiziert unsachlich, grob verfehlt oder denkunmöglich angewendet werde (LES 1997, S. 9). Umgelegt auf den gegenständlichen Fall könne die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten eine derartige Rechtsverletzung oder willkürliche Vorgehensweise nicht feststellen. Die Entscheidung, das beantragte Baugesuch abzulehnen, finde seine Deckung explizit in Art. 20 Ziff. 1 der BO. Es sei ferner vertretbar, eine Bebauung im Sinne einer negativen Vorwirkung von der Einhaltung des noch nicht genehmigten Überbauungsrichtplans abhängig zu machen. Diese Praxis verletze weder offensichtlich ein Gesetz noch führe es zu einem unhaltbaren Zustand. Die dadurch begründete Nichtgewährung von Ausnahmen in Anwendung des Richtplans sei unbedenklich.
Auch die Gebührenvorschreibung durch die Gemeinde sei nicht zu beanstanden. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Gemeinde kraft ihrer Autonomie nicht befugt sein soll, ein Gebührenreglement zu erlassen. Die Bemessung von Gebühren nach Bauvolumen sei nicht abwegig. Die Beschwerdeführerin würde die Gebührenvorschreibung bei Erteilung der Bewilligung akzeptieren. Es handle sich um eine Verwaltungsgebühr, welche als Entgelt für eine staatliche Tätigkeit, hier die Prüfung des von der Beschwerdeführerin eingereichten Baugesuchs, erhoben werde. Die Gemeinde habe die Höhe der Gebühr in einem Reglement festgelegt. Eine Anwendung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips finde in diesem Fall nicht statt. Der Hinweis auf das Gerichtsgebührengesetz sei unpassend. Zu beachten sei, dass all jene Kosten, die für die Abklärung durch Sachbefund, Gutachter etc. entstünden, auch im Gerichtsverfahren natürlich den Parteien zusätzlich zu den Entscheidungsgebühren überbunden würden. Es sei daher nicht stossend, wenn der Abklärungsaufwand der Gemeindebehörde auf die Beschwerdeführerin als Antragstellerin überbunden werde, zumal diese Gebührenvorschreibung den befassten Personen bekannt sei. Diese Rechtsrüge sei nicht begründet.
Die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten habe daher, beschränkt auf die Rechtskontrolle, die angefochtene Entscheidung in keiner Weise zu beanstanden, weshalb die Beschwerde abzuweisen gewesen sei.
5. Gegen die der Beschwerdeführerin am 15. Oktober 2008 zugestellte Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 25. September 2008 erhob die Beschwerdeführerin innert offener Frist am 29. Oktober 2008 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
6. Am 3. Dezember 2008 reichte die Gemeinde Eschen als belangte Behörde eine Stellungnahme zur Beschwerde der Beschwerdeführerin ein. Auf die Ausführungen in jener Stellungnahme wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
7. Der Verwaltungsgerichtshof zog den Akt VBK 2008/17 bei. In der nicht-öffentlichen Sitzung vom 24. März 2009 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Hinsichtlich des Sachverhalts kann auf die entsprechenden Ausführungen in den Entscheidungen der Gemeinde Eschen vom 9./22. April 2008 und der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 25. September 2008 verwiesen werden (Art. 100 Abs. 4 LVG).
Zum besseren Verständnis der nachfolgenden Ausführungen kann der Sachverhalt kurz wie folgt zusammengefasst werden:
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des selbständigen und dauernden Baurechts Nr. B20197. Eigentümerin des Stammgrundstücks zu diesem Baurecht, der Eschner Parz.Nr. 1719, Düergarta, Plan 25, mit einer Fläche von 7,126 m2, ist die Gemeinde Eschen. Gemäss Zonenplan der Gemeinde Eschen, Stand Februar 2008, liegt die Baurechtsparzelle Nr. B20197 in der Industrie- und Gewerbezone. Die Baurechtsparzelle Nr. B20197 grenzt dabei unmittelbar nördlich an die Essanestrasse (Parz.Nr. 1717 und 1718) an. Die Baurechtsparzelle Nr. B20197 liegt zur Gänze im Perimeter des "Überbauungsrichtplans Wirtschaftspark Eschen", und zwar mit dem grösseren Teil der Grundstücksfläche in der ersten Bautiefe von ca. 60 m ab der Essanestrasse, in welcher gemäss "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" eine Gebäudehöhe von 16 m vorgesehen, ist und einem kleineren Teil der Grundstücksfläche im dahinterliegenden Teil, in welchem eine Gebäudehöhe von 20 m vorgesehen ist.
Diese Feststellungen ergeben sich aus einer Einblicknahme in die Grundbuchblätter Eschner Parz.Nr. 1719 und Nr. B20197, in das Geodatenportal der Liechtensteinischen Landesverwaltung, in den Zonenplan der Gemeinde Eschen und in den "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen".
2. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt:
3. Gemäss Art. 17 Abs. 2 BauG dürfen Bauten und Anlagen in der Regelbauweise eine Gebäudehöhe bis zu 11 m und eine Gebäudelänge bis zu 30 m aufweisen. Unter anderem kann gemäss Art. 17 Abs. 3 BauG bei gewerblichen und industriellen Bauten und Anlagen mit zonengerechtem Standort eine Vergrösserung der Gebäudelänge und -höhe bewilligt werden, wobei eine Gebäudehöhe von 20 m nicht überschritten werden darf. Art. 17 Abs. 3 BauG beinhaltet somit die Möglichkeit einer Ausnahmeregelung zur Regelbauweise nach Abs. 2. Zuständig für die Bewilligung einer entsprechenden Ausnahmeregelung nach Art. 17 Abs. 3 BauG ist nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, nachdem es sich hierbei um eine baugesetzliche Bestimmung handelt, das Hochbauamt.
Sollte das beschwerdegegenständliche Baugesuch mit den entsprechenden Abweichungen von der Regelbauweise aus Sicht der Gemeindebauordnung zulässig sein (dazu anschliessend), wäre das Hochbauamt im Rahmen des weiteren Baubewilligungsverfahrens gehalten, auch darüber zu entscheiden, ob im gegenständlichen Fall entsprechende Ausnahmeregelungen im Sinne von Art. 17 Abs. 3 BauG erteilt werden können.
4. Unter Einhaltung der entsprechenden Verfahrensvorschriften können Gemeinden von den baugesetzlichen Bestimmungen abweichen, und zwar einerseits im Rahmen von Gemeindebauordnungen (Art. 3 BauG) und andererseits im Rahmen von durch den Gemeinderat aufgestellten Überbauungsplänen (Art. 10 ff. BauG). Sowohl Gemeindebauordnungen wie auch Überbauungspläne unterliegen dabei der Genehmigung durch die Regierung (Art. 3 Abs. 4 sowie Art. 10 Abs. 2 BauG).
Mit der im Jahre 2002 in Kraft getretenen Gemeindebauordnung 2002 ist die Gemeinde Eschen von der in Art. 17 Abs. 2 BauG vorgesehenen Regelbauweise abgewichen, und zwar unter anderem auch in Bezug auf die im gegenständlichen Verfahren relevante Industrie- und Gewerbezone Tiergarten.
Art. 12 der Eschner Gemeindebauordnung 2002 (nachfolgend: BO) befasst sich mit den Industrie- und Gewerbezonen Brühl (IB), Nendeln (IN), Schaanerstrasse (IS) und Tiergarten (IT). Gemäss Art. 12 Abs. 3 BO werden die Baugrösse sowie die Erschliessungs- und Gestaltungsmassnahmen für diese Zonen im zugehörenden Überbauungsrichtplan mit Reglement geregelt.
Wird unter dem in Art. 12 Abs. 3 BO verwendeten Begriff "Baugrösse" auch die Gebäudelänge und -höhe verstanden, so werden zumindest diese Masse, entgegen Art. 12 Abs. 3 BO nicht im zugehörenden Überbauungsrichtplan geregelt, sondern primär in Art. 20 Abs. 1 BO, der die Überschrift "Nutzungs- und Baumasse" trägt und eine Tabelle beinhaltet, welche die für die in der Tabelle angeführten Zonen die entsprechenden maximalen Nutzungs- und Baumasse beinhaltet. Für die Industrie- und Gewerbezonen IB, IT, IN und IS sind dabei folgende maximalen Gebäudehöhen und -längen vorgesehen:
Die dazu gehörenden Fussnoten lauten wie folgt: ¹) nach Überbauungsrichtplan / Überbauungsplan / Spezialvorschriften ²) nach Baugesetz.
Damit stellt sich die Frage, wie diese Angaben zu den maximalen Gebäudehöhen und -längen in der Tabelle des Art. 20 Abs. 1 BO in Verbindung mit den entsprechenden Fussnoten zu verstehen sind.
Für die vier Industrie- und Gewerbezonen IB, IT, IN und IS sind die maximalen Gebäudehöhen unterschiedlich geregelt, und zwar auf drei Arten. Da bei den Zonen IB und IS keine Fussnoten angegeben sind, sondern lediglich die Masse 15 m bzw. 20 m, ist daraus zu schliessen, dass Gebäude in diesen beiden Zonen 15 m bzw. 20 m hoch sein dürfen. Für die Zone IN ist lediglich die Fussnote ¹) angegeben. Dies ist dahingehend zu verstehen, dass die Gemeinde für die Zone IN keine maximale Gebäudehöhe festlegt und damit die gesetzlichen Bestimmungen des Art. 17 Abs. 2 und 3 BauG zur Anwendung gelangen. Allerdings behält sich die Gemeinde mit der Fussnote ¹) vor, im Rahmen von entsprechenden Sondervorschriften die Gebäudehöhe zu reglementieren. Solange die Gemeinde jedoch keine solchen Sondervorschriften erlassen hat, gelten die baugesetzlichen Bestimmungen.
In diesem Sinne ist die Angabe zur gegenständlichen Zone IT dahingehend zu verstehen, dass die maximale Gebäudehöhe in dieser Zone 20 m beträgt, die Gemeinde sich allerdings vorbehalten hat, von dieser maximalen Gebäudehöhe durch Sondervorschriften abzuweichen. Solange die Gemeinde aber keine solchen abweichenden Sondervorschriften rechtskräftig erlassen hat, gilt damit die maximale Gebäudehöhe von 20 m als Regel. Insoweit kann daher der Rechtsmeinung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten nicht zugestimmt werden, wonach der Bestand eines wirksamen Überbauungsrichtplans eine zwingende Voraussetzung für eine zonenkonforme Nutzung bilde bzw. ohne wirksamen Überbauungsrichtplan keine Baubewilligung erteilt werden könne.
Dieselben Überlegungen gelten auch für die maximale Gebäudelänge. Bei allen vier Zonen werden hier keine Massangaben gemacht. Bei allen vier Zonen ist die Fussnote ²) mit dem Verweis auf das Baugesetz angebracht. Da für die Gebäudelängen keine Massangaben bestehen, gelten ohnehin die baugesetzlichen Bestimmungen, weshalb der Verweis auf das Baugesetz, dh. die Fussnote ²) nicht erforderlich wäre. Bei den Zonen IT und IN ist zusätzlich noch die Fussnote ¹) angebracht, was zur Folge hat, dass sich die Gemeinde hier vorbehalten hat, im Rahmen von entsprechenden Sondervorschriften die Gebäudelängen zu reglementieren. Solange die Gemeinde aber keine solchen Sondervorschriften erlassen hat, gelten auch hier lediglich die baugesetzlichen Bestimmungen.
5. Wenn zuvor im Zusammenhang mit der Fussnote ¹) von Sondervorschriften die Rede war, ist nunmehr darauf einzugehen, was unter solchen Sondervorschriften zu verstehen ist. Wie bereits erwähnt, beinhaltet die Fussnote ¹) die Begriffe Überbauungsrichtplan, Überbauungsplan und Spezialvorschriften. Was unter Spezialvorschriften zu verstehen ist, ist aus der Fussnote ¹) wie auch aus der BO selbst nicht ersichtlich. Für den gegenständlichen Fall ist dies jedoch unerheblich, nachdem gegenständlich nicht von Spezialvorschriften, sondern von einem Überbauungsrichtplan die Rede ist.
Der Verwaltungsgerichtshof vertritt den Standpunkt, dass Bestimmungen einer Gemeindebauordnung und damit im konkreten Fall die in Art. 20 Abs. 1 BO vorgesehenen maximalen Gebäudehöhen und -längen in keinem Fall durch einen Überbauungsrichtplan eingeschränkt werden können, sondern nur durch einen Überbauungsplan (oder durch Spezialbauordnungen).
Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, kennt das derzeit geltende Baugesetz (LGBl. 1947 Nr. 44 idgF) das Planungsinstrument des Überbauungsrichtplans überhaupt nicht. In seiner Entscheidung vom 12. Oktober 1994, VBI 1994/33 (veröffentlicht in LES 1995, S. 39) hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass trotz einer fehlenden gesetzlichen Grundlage gegen die Zulässigkeit von Überbauungsrichtplänen/Richtplänen an sich nichts einzuwenden ist. Allerdings kommt einem Richtplan, so der Verwaltungsgerichtshof weiter, bloss behördenverbindlicher Charakter zu, dh. Richtpläne der Gemeinden sind damit nur für die mit der Planung beauftragten Organe und Behörden verbindlich. Richtplänen wird insoweit nur ein begleitender Charakter zuerkannt. Weitergehende Rechtswirkungen werden dem Richtplan abgesprochen, insbesondere wird eine Grundeigentümerverbindlichkeit verneint. Ein Richtplan kann weiters nur im Rahmen eines späteren Überbauungsplanverfahrens angefochten werden, für welches Art. 13 BauG ein Einsprache- und Rekursverfahren zur Verfügung stellt. Damit ist, auch wenn es für das Planungsinstrument Überbauungsrichtplan im derzeit geltenden Baugesetz keine gesetzliche Grundlage gibt, im Sinne der aufgezeigten Rechtsprechung grundsätzlich nichts dagegen einzuwenden, wenn sich die Gemeinden diesem Planungsinstrument der Überbauungsrichtplanung bedienen. Insoweit hat die Gemeinde Eschen im Rahmen des Art. 4 BO zulässigerweise auch entsprechende Regeln zum Überbauungsrichtplan vorgesehen.
Allgemein verbindliche Regeln wie diejenigen einer Bauordnung können aber nicht durch einen nur behördenverbindlichen Richtplan eingeschränkt werden, sondern nur durch gleichfalls allgemein verbindliche Regeln wie diejenigen eines Überbauungsplans. Sowohl Bauordnungen wie auch Überbauungspläne werden nach einem speziell im Baugesetz vorgesehenen Verfahren erlassen und nach Inkrafttreten allgemein verbindlich.
Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausgeführt hat, kann es nicht sein, dass ein nur behördenverbindlicher Richtplan durch einen einfachen Verweis in der Bauordnung plötzlich zu einer allgemein verbindlichen Bestimmung werden soll. Mit einer solchen Vorgehensweise könnte das Verfahren zum Erlass von Bauordnungen oder zur Aufstellung von Überbauungsplänen unzulässigerweise ausgehöhlt und umgangen werden. Eine solche Vorgehensweise entspricht nicht den rechtsstaatlichen Prinzipien und ist daher nicht zu schützen.
6. Damit kann festgehalten werden, dass die in Art. 20 Abs. 1 BO für die Zone IT vorgesehene maximale Gebäudehöhe von 20 m durch den "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" nicht rechtswirksam eingeschränkt wird - dies unabhängig davon, ob und wann der "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" in Kraft getreten ist. Damit gilt für die Zone IT eine maximale Gebäudehöhe von 20 m.
Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof bereits in der erwähnten Entscheidung VBI 2003/11, in welcher es um die Zulässigkeit der von der Gemeinde Eschen verhängten Bausperre gegangen ist, festgehalten, dass Richtpläne grundsätzlich mittel- bis langfristig ausgerichtet sind. Die Aufgabe der Richtplanung ist die Darstellung der raumbedeutsamen Entwicklung im Plangebiet innerhalb eines grösseren Zeitraums und deren Koordination. Die Richtplanung soll die erstrebenswerte Raumordnung aufzeigen und die raumbedeutsamen Tätigkeiten des Ordnungs-, Leistungs- und Interventionsstaates sowie die Nutzungsplanung nach den Anforderungen der erstrebenswerten Raumordnung koordinieren. Die grundlegende Aufgabe der Richtpläne liegt in der Steuerfunktion, welche die Richtplanung gegenüber raumbedeutsamen Tätigkeiten ausüben muss. Die Steuerung erfolgt über den Plan im Sinne eines Konzeptes von Zielen und Massnahmen und sodann im Sinne eines Programms, welches die Durchführung der Massnahmen im Rahmen der staatlichen Aufgabenplanung finanziell, zeitlich und räumlich festlegt. Der Richtplan hat damit Konzept- und Programmfunktion zu erfüllen (Dilger Peter, Raumplanungsrecht der Schweiz, § 1 Rz 91; Hänni Peter, Planungsbau und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, S. 114 ff.).
Im Gegensatz dazu kann mit einem Überbauungsplan vor allem das für öffentliche Werke, insbesondere für Verkehrsanlagen benötigte Land vor einer zweckwidrigen Überbauung freigehalten werden (Art. 11 BauG). Ausserdem lassen sich die Grenzen der zulässigen Überbauung auf anstossendem Land festlegen (Dilger Peter, aaO, § 11 Rz 63).
Obwohl der "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" als Überbauungsrichtplan bezeichnet ist, ist der Verwaltungsgerichtshof nach wie vor der Ansicht, dass es sich bei ihm nicht um einen Richtplan im aufgezeigten Sinne, sondern vielmehr um einen Überbauungsplan handelt. So werden denn im "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" unter anderem die maximale Gebäudehöhe festgelegt, die Anordnung und Ausführung von Besucherparkplätzen bzw. betriebsnotwendigen Parkplätzen, die Regeln über die An- und Auslieferung auf den Baurechtsparzellen selbst, die maximale Ausnützung des verfügbaren Bodens, die statischen Möglichkeiten einer späteren Aufstockung, die Festlegung von Baulinien und Erschliessungsbereichen, sohin alles solche Bestimmungen, wie sie in Überbauungsplänen, nicht aber in Richtplänen vorgesehen sind. Geht man davon aus, dass es sich beim "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" inhaltlich richtigerweise um einen Überbauungsplan handelt, so ist gleichzeitig festzuhalten, dass das in Art. 10 ff. BauG, insbesondere das in Art. 13 BauG vorgesehene Verfahren zur Aufstellung eines Überbauungsplans nicht eingehalten ist, sodass der "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" aus formeller Sicht nicht als Überbauungsplan verstanden werden darf.
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass es einerseits keinen rechtsgültigen Überbauungsplan gibt, mit welchen die an sich in der BO vorgesehene maximale Gebäudehöhe rechtswirksam eingeschränkt werden könnte, und andererseits eine solche Einschränkung im Rahmen eines Überbauungsrichtsplans nicht zulässig ist. Im Ergebnis bedeutet dies, dass für die Zone IT derzeit eine maximale Gebäudehöhe von 20 m zulässig ist und diese Gebäudehöhe auch ausgenutzt werden darf, solange keine rechtswirksamen Einschränkungen bestehen. Unter den gegebenen Voraussetzungen kommt der Gemeinde Eschen bei der Frage der zulässigen Gebäudehöhe auch kein Ermessen zu.
7. Dieselben Ausführungen gelten auch im Zusammenhang mit der in Art. 20 Abs. 1 BO vorgesehenen maximalen Gebäudelänge. Für die Zone IT ist hier gleichfalls die Fussnote ¹) vorgesehen. Da bisher aber kein rechtsgültiger Überbauungsplan vorliegt und ein Überbauungsrichtplan im aufgezeigten Sinne unbeachtlich ist, verbleibt es hier in Bezug auf die Gebäudelänge bei den baugesetzlichen Bestimmungen. Die Gemeinde Eschen hat damit, nachdem die BO für die Zone IT kein spezifisches Mass für die Gebäudelänge vorsieht, keine entsprechende Zuständigkeit. Zuständig für eine allfällige Ausnahmeregelung nach Art. 17 Abs. 3 BauG ist, wie bereits ausgeführt, das Hochbauamt. Der Gemeinde Eschen steht hier nur das Recht zu, dem Hochbauamt ihren Standpunkt zur Gebäudelänge mitzuteilen und eine entsprechende Empfehlung abzugeben.
8. Abschliessend ist an dieser Stelle noch Folgendes festzuhalten.
Wie bereits ausgeführt, kennt das derzeit geltende Baugesetz das Planungsinstrument des Überbauungsrichtplans/Richtplans nicht. In dem am 1. Oktober 2009 in Kraft tretenden, neuen Baugesetz LGBl. 2009 Nr 44 hingegen ist dieses Planungsinstrument des Richtplans ausdrücklich vorgesehen. Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. o) des neuen Baugesetzes wird der Richtplan aber gleichfalls nur als behördenverbindlicher, somit nicht allgemein verbindlicher Plan, verstanden, der gemäss Art. 20 des neuen Baugesetzes zwar der Genehmigung der Regierung unterliegt, aber gegen dessen Erlass die betroffenen Grundeigentümer keine Einsprachemöglichkeiten haben.
9. Selbst wenn man entgegen den obigen Ausführungen den "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" doch als Sondervorschrift zur Einschränkung der maximalen Gebäudehöhe und -länge zulassen wollte, wäre dieser im gegenständlichen Fall nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs aus den nachfolgenden Überlegungen doch nicht anzuwenden.
Im Verwaltungsverfahren ist grundsätzlich die Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidfällung massgebend (LES 1981 S. 188; LES 1985 S. 108; VGH 2008/18). Nach dieser Auffassung kommen auf hängige Verfahren die geltenden, geänderten Gesetzesvorschriften im Zeitpunkt der Entscheidung zur Anwendung, sofern in den Übergangsbestimmungen nichts anderes bestimmt ist. Dies gilt auch ihm Rahmen von Rechtsmittelverfahren. Nur bei allfälligen vom Antragsteller nicht verursachten Verfahrensverzögerungen kann allenfalls von der Anwendung des neuen Rechts abgesehen werden (Kley Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S. 78).
Aufgrund dieses im Verwaltungsrecht geltenden Grundsatzes wäre der "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" auf den ersten Blick zwar zu berücksichtigen. Allerdings ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass hier eine nicht von der Beschwerdeführerin verursachte Verfahrensverzögerung vorliegt. Wie bereits ausgeführt, hat der Verwaltungsgerichtshof im Verfahren VBI 2003/11 die von der Gemeinde Eschen verhängte Bausperre nur deshalb gestützt, weil der Verwaltungsgerichtshof der Meinung war, dass die Gemeinde Eschen dabei ist, für die Zone IT einen Überbauungsplan zu erlassen. Der Verwaltungsgerichtshof ist insoweit davon ausgegangen, dass die Gemeinde Eschen daher das in Art. 10 ff. und insbesondere in Art. 13 BauG festgelegte Verfahren einhalten und durchführen wird. Wie sich nun allerdings gezeigt hat, hat die Gemeinde Eschen ein solches Verfahren nicht durchgeführt, sondern in den 5 Jahren der Bausperre lediglich einen Überbauungsrichtplan erlassen. Im Zusammenhang mit dem Erlass eines Überbauungsrichtplans hätte aber, wie der Verwaltungsgerichtshof in VBI 2003/11 ausgeführt hat, keine Bausperre erlassen werden dürfen. Der Erlass der Bausperre war sohin, rückwirkend betrachtet, unberechtigt. Aufgrund dieser unberechtigten Bausperre hat es die Beschwerdeführerin offensichtlich unterlassen, vor Ablauf der unberechtigten Bausperre ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Insoweit liegt dadurch, dass die Gemeinde Eschen entgegen VBI 2003/11 kein Überbauungsplanverfahren durchgeführt hat, eine Verfahrensverzögerung vor, die nicht von der Beschwerdeführerin verursacht wurde und daher nicht zu deren Nachteil führen kann. Selbst wenn der "Überbauungsrichtplan Wirtschaftspark Eschen" also grundsätzlich zu berücksichtigen wäre, wäre im gegenständlichen Fall das "alte Recht", also Art. 20 Abs. 1 BO, anwendbar und dieses sieht, wie ausgeführt, eine maximale Gebäudehöhe von 20 m vor bzw. verweist hinsichtlich der Gebäudelänge auf das Baugesetz.
10. Die Gemeinde Eschen führte in ihrer Entscheidung aus, sie habe bei der Prüfung des gegenständlichen Baugesuchs viele Abklärungen getroffen und verschiedene Sachverständige beigezogen. Aufgrund dieser offensichtlich umfassenden Abklärungen und der Tatsache, dass mit der angefochtenen Entscheidung der Gemeinde Eschen vom 9./22. April 2008 das Baugesuch nur wegen überhöhter Gebäudehöhe und -länge abgewiesen wurde, sonst aber keine Einwände gegen das Baugesuch erhoben wurden, geht der Verwaltungsgerichtshof davon aus, dass das gegenständliche Baugesuch, soweit es um in den Zuständigkeitsbereich der Gemeinde Eschen fallende Fragen geht, ausreichend abgeklärt ist und daher die Gemeinde Eschen das Baugesuch im Rahmen des Art. 74 Abs. 1 BauG nunmehr zu bewilligen und ohne jede weitere Verzögerung zur weiteren Behandlung an das Hochbauamt weiter zu leiten hat.
11. Aus all diesen Gründen war spruchgemäss zu entscheiden.
12. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 LVG. Parteikosten werden keine zugesprochen.
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 24. März 2009