VGH 2010/005
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache des
Beschwerdeführers: Bf.
9496 Balzers
Interessierte Partei: Gemeinde Triesen 9495 Triesen
wegen: Kostenverteiler Erschliessungsanlagen Triesner Parz.Nr.1
gegen: Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Januar 2010, VBK 2009/70
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 29. April 2010
entschieden:
1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 8. Februar 2010 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Januar 2010, VBK 2009/70, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Januar 2010 wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 212.00 hat der Beschwerdeführer binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an die Landeskasse zu bezahlen.
1. Im Jahr 1969 leitete die Gemeinde Triesen das Verfahren zur Baulandumlegung für das Gebiet "Meierhof" (teilweise auch als "Meierhof I" bezeichnet) ein. Anlässlich der Sitzung vom 10. Juni 1975 hat der Gemeinderat der Gemeinde Triesen einerseits den Überbauungsplan und andererseits den Verteilungsplan für das Gebiet "Meierhof" genehmigt. Die Planunterlagen wurden in der Folge vom 1. bis 14. Juli 1975 öffentlich aufgelegt.
Gegen den Überbauungsplan und gegen den Verteilungsplan erhoben verschiedene davon betroffene Grundeigentümer Einsprache bei der Gemeinde (hinsichtlich des Überbauungsplans) bzw. bei der Regierung (hinsichtlich des Verteilungsplans). Auch VB, der Vater und Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers, erhob am 8. Juli 1975 Einsprache an die Gemeinde.
Mit Schreiben vom 11. Juli 1975 richtete VB zusammen mit weiteren von der Baulandumlegung betroffenen Grundeigentümer ein Schreiben an die Gemeinde Triesen, in welchem die Baulandumlegung als solche grundsätzlich nicht in Frage gestellt wurde, konkret aber Vorschläge zur Regelung der Einfahrt in die Strasse im Meierhof unterbreitet wurden.
Mit Schreiben vom 17. Juli 1975 leitete die Gemeinde Triesen die bei ihr erhobenen Einsprachen gegen den Verteilungsplan zuständigkeitshalber an die Regierung weiter.
2. Mit Entscheidung vom 14. Oktober /3. November 1975, RB: 3239/79/75, unterbrach die Regierung das Beschwerdeverfahren in Bezug auf den Neuverteilungsplan bis zur rechtskräftigen Erledigung der gebietsmässigen Festlegung der Baulandumlegung durch die Gemeinde Triesen und übermittelte gleichzeitig die Beschwerde, soweit sie sich gegen die gebietsmässige Festlegung der Baulandumlegung richtete, der Gemeinde Triesen zur allfälligen Behandlung als Vorstellung.
3. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 wurde zwischen der Gemeinde Triesen und VB eine Einigung unter Vorbehalt erzielt. Im Protokoll der Einigungsverhandlung wurde Folgendes festgehalten:
Grundsätzlich ist Herr VB mit dem Einbezug in die Baulandumlegung einverstanden. Er wünscht jedoch eine bessere Erschliessung seiner Grundstücke. Als Entgegenkommen wird ihm zugesichert, dass er eine süd-östliche Einfahrt (bis maximal 40 m) von dem bestehenden Strässchen her in seine Grundstücke bekommt. Herr VB macht den Vorbehalt, dass er erst bei Handänderung (Verkauf) oder bei Überbauung seiner Grundstücke seinen Anteil bezahlen muss (jeweils für die entsprechende Parzelle). In diesem Sinne ist Herr VB mit der Umlegung einverstanden.
Gleichfalls wurde hinsichtlich der von VB und anderen Grundeigentümern erhobenen Einsprache vom 11. Juli 1975 anlässlich der Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 eine Einigung erzielt. Aufgrund dieser erzielten Einigungen wurden diese Einsprachen gegen den Überbauungsplan als erledigt betrachtet.
4. Infolge Erledigung der gegen den Überbauungsplan erhobenen Einsprachen nahm die Regierung das unterbrochene Verfahren wieder auf. Mit Entscheidung vom 13./14. Februar 1979, RB: 624/128/79, wurde die Einsprache des VB vom 8. Juli 1975 gegen den Verteilungsplan rechtskräftig abgewiesen.
5. In der Folge genehmigte die Regierung am 13./14. März 1979, RB: 1119/117/79, sowohl den Überbauungsplan wie auch den Neuzuteilungsplan der Baulandumlegung "Meierhof" und wies gleichzeitig das Grundbuchamt an, die grundbücherliche Durchführung des Neuzuteilungsplans vorzunehmen. Die grundbücherliche Eintragung des Neuzuteilungsplans erfolgte mit Wirkung auf den 8. April 1980.
6. Mit Beschluss vom 30. März 1982 (GRB 135-06-82) legte der Gemeinderat der Gemeinde Triesen den Primeterbeitrag für die Erschliessungskosten der Baulandumlegung "Meierhof" mit CHF 35.00 pro Klafter fest, wobei gleichzeitig eine Bauplatztiefe von 30 m unter anderem entlang der Maschlinastrasse von jeglichen Erschliessungskosten befreit wurde.
Die Kosten der Baulandumlegung wurden den Grundeigentümern in der Folge im Jahre 1993 in Rechnung gestellt.
7. Nach Fertigstellung der Erschliessungsanlagen hat der Gemeinderat der Gemeinde Triesen mit Beschluss vom 9. September 2009, GRB 514-12-09, den Perimeterplan für die Kostenverteilung der Erschliessungskosten genehmigt und den Perimeterbeitrag des Beschwerdeführers für sein Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 mit CHF 10,349.50 festgelegt.
Gegen den Beschluss vom 9. September 2009 erhob der Beschwerdeführer am 27. September 2009 Beschwerde (Einsprache). Mit Entscheidung vom 20. Oktober/ 26. November 2009 wies die Gemeinde Triesen die Einsprache vom 27. September 2009 ab. Gegen die Entscheidung der Gemeinde Triesen vom 20. Oktober/ 26. November 2009 erhob der Beschwerdeführer am 8. Dezember 2009 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten.
8. Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung vom 28. Januar 2010, VBK 2009/70, gab die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten der Beschwerde des Beschwerdeführers gegen die Entscheidung der Gemeinde Triesen keine Folge und bestätigte die angefochtene Entscheidung. Dazu führte die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten aus, dass Ausgangspunkt der rechtskräftige Abschluss der Baulandumlegung "Meierhof" bzw. der daraus sich ergebende und im Grundbuch eingetragene Neuzuteilungsplan sei. Die Erschliessungskosten würden auf die Grundeigentümer verteilt bzw. umgelegt. Diese gesetzliche Beschränkung des Eigentumsrechts müsse sich der Beschwerdeführer gefallen lassen. Die von ihm ins Feld geführten Argumente in Bezug auf eine nicht vorhandene Erschliessung seien nicht stichhaltig. Der Beschwerdeführer übersehe, dass sein Grundstück in der ursprünglichen Grösse unmittelbar an die Fürst-Johann-Strasse angegrenzt sei und daher eine Erschliessung über diese Strasse vollumfänglich vorgelegen habe. Heute grenze das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 nicht mehr an diese Strasse an, dies aufgrund verschiedener Abparzellierungen. Hingegen verfüge das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 über eine direkte Angrenzung an die Maschlinastrasse. Damit sei das Argument, es würde keine verkehrsmässige Erschliessung vorliegen, nicht zutreffend. Das Grundstück des Beschwerdeführers sei erschlossen. Die Ziele der seinerzeitigen Baulandumlegung seien daher vollumfänglich erfüllt, weshalb der Beschwerdeführer auch die entsprechenden Kosten zu tragen habe. Wenn der Beschwerdeführer vermeine, dass aufgrund der nicht möglichen Erschliessung über die Fürst-Johann-Strasse eine Verschlechterung der Grundstückssituation eingetreten sei, so habe dies mit Sicherheit nicht die Gemeinde zu vertreten, sondern dieser Umstand ergebe sich aus der Aufteilung und Abparzellierung des Grundstücks ohne Begründung von entsprechenden Dienstbarkeiten. Da somit eine Erschliessung vorliege, sei auch nicht näher auf die möglichen Zusagen oder den geltend gemachten Vertrauensgrundsatz einzugehen. Fakt sei, dass eine Erschliessung vorliege und damit die Argumentation des Beschwerdeführers nicht haltbar sei.
9. Gegen die dem Beschwerdeführer am 1. Februar 2010 zugestellte Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Januar 2010 erhob der Beschwerdeführer innert offener Frist am 8. Februar 2010 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde vom 8. Februar 2010 wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
10. Mit Schreiben vom 11. März 2010 stellte die Gemeinde Triesen Antrag auf Beiladung als Partei im Sinne von Art. 31 Abs. 5 LVG. Die Gemeinde Triesen begründete diesen Antrag damit, dass sie einerseits durch die Entscheidung unmittelbar in ihren wirtschaftlichen Interessen berührt werde und sie andererseits auch in Bezug auf die Gemeindeautonomie betroffen sei, zumal es sich gegenständlich um einen Teilbereich der in den eigenen Wirkungskreis der Gemeinde fallenden Ortsplanung gemäss Art. 12 Abs. 2 lit. i) GemeindeG handle. Zur Beschwerde des Beschwerdeführers vom 8. Februar 2010 äusserte sich die Gemeinde Triesen inhaltlich unter Hinweis auf die eigenen Ausführungen im Einspracheentscheid und auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung dahingehend, dass der Beschwerde keine Folge zu geben sei.
11. Der Verwaltungsgerichtshof zog den Akt der Gemeinde Triesen betreffend die Baulandumlegung "Meierhof", Akt Nr. 614.1-9 sowie den Akt der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten VBK 2009/70 bei.
12. In seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 29. April 2010 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Im Jahre 1986, somit nach Verbücherung des Verteilungsplans "Meierhof" (1980), hat der Beschwerdeführer das beschwerdegegenständliche Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 von seinem Vater VB käuflich erworben (Kaufvertrag UB. ). VB ist damit hinsichtlich der Triesner Parz.Nr. 1 als Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers zu betrachten.
Zum Zeitpunkt der Durchführung der Baulandumlegung "Meierhof" war VB Eigentümer der von dieser Baulandumlegung betroffenen Grundstücke Kat.Nr. 2, 3, 4, 5 und 6 (diese Grundstücke werden nachfolgend auch als "Gesamtgrundstück" bezeichnet). Im Rahmen der Baulandumlegung "Meierhof" wurden die Grundstücke Kat.Nr. 2, 4, 5 und 6 zusammengelegt und im Grundstück Kat.Nr. 2 mit einer Fläche von 1,622.8 Klafter vereinigt. Das Grundstück Kat.Nr. 3 (Haus und Schopf) mit 27 Klaftern verblieb als eigenes Grundstück bestehen.
Das mit der Baulandumlegung "Meierhof" geschaffene Gesamtgrundstück, welches sich über eine maximale Länge von ca. 135 m und eine maximale Breite von ca. 60 m erstreckt, grenzt östlich an die bereits vor der Baulandumlegung bestehende Maschlinastrasse und westlich an die mit der Baulandumlegung "Meierhof" neu geplante und inzwischen errichtete Fürst-Johann-Strasse. Der nördliche Teil des Gesamtgrundstücks wird über eine mit der Baulandumlegung "Meierhof" neu geplante und inzwischen errichtete, von der Fürst-Johann-Strasse in östliche Richtung abzweigende Stichstrasse erschlossen.
Infolge einer im Jahre 1992 im Gebiet "Meierhof" durchgeführten Neuvermessung (UB. 642/223) einerseits und infolge verschiedener, teils vor der Neuvermessung und teils danach durchgeführter Abparzellierungen andererseits ergaben sich aus dem Gesamtgrundstück die heutigen Grundstücke Triesner Parz.Nr. 10, 1, 11, 12, 13, 14 und 15. Von diesen insgesamt 7 Grundstücken ist der Beschwerdeführer heute noch Eigentümer des Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 mit einer Fläche von 2,553 m2.
Die nicht im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden 6 Grundstücke Triesner Parz.Nr. 10 - 15 sind heute entweder direkt über die Fürst-Johann-Strasse bzw. die erwähnte Stichstrasse oder indirekt über entsprechende Dienstbarkeiten erschlossen.
Das Grundstück des Beschwerdeführers, Triesner Parz.Nr. 1, mit dem darauf befindlichen Gebäude grenzt östlich direkt an die Maschlinastrasse. Von der Maschlinastrasse aus erstreckt sich das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 bei einer Breite von ca. 35 m in westliche Richtung auf einer Länge von zwischen ca. 60 m bis 80 m. Das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 grenzt weder an die Fürst-Johann-Strasse noch an die zuvor erwähnte Stichstrasse.
Diese Feststellungen ergeben sich aus den beigezogenen Akten der Gemeinde Triesen, den Grundbuchauszügen der erwähnten Grundstücke und aus einer Einsichtnahme in das Geodatenportal der liechtensteinischen Landesverwaltung.
Nicht definitiv festgestellt werden konnte, ob dem Protokoll der Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 tatsächlich - wie vom Beschwerdeführer behauptet wird - ein Aufteilungsplan beigelegt war. Zumindest ist dem entsprechenden, in den beigezogenen Unterlagen enthaltenen Protokoll kein solcher Aufteilungsplan angehängt. Nachdem dieser vom Beschwerdeführer vorgelegte, im Akt der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten erliegende Aufteilungsplan aber im Wesentlichen mit der zuvor erwähnten, von der Gemeinde Triesen und der Regierung abgestempelten und unterzeichneten Planbeilage übereinstimmt, kann es durchaus möglich sein, dass ein solcher Aufteilungsplan damals Gegenstand der Einigungsverhandlung gewesen ist. Wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt, ist es aber für das gegenständliche Verfahren letztlich nicht entscheidungsrelevant, ob dem Protokoll über die Eingungsverhandlung ein solcher Aufteilungsplan beigelegt war oder nicht.
2. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt.
3. Gemäss Art. 31 Abs. 5 LVG kann die Behörde auf Antrag oder von Amtes wegen die Beiladung Dritter verfügen, deren Interessen durch die zu fällende Entscheidung oder zu erlassende Verfügung berührt werden. Mit Schreiben vom 11. März 2010 stellte die Gemeinde Triesen einen entsprechenden Antrag auf Beiladung. Nachdem die Gemeinde Triesen einerseits durch die im gegenständlichen Verfahren ergehende Entscheidung direkt betroffen ist und sie andererseits auch Gründe der Gemeindeautonomie geltend macht, war die Gemeinde Triesen antragsgemäss im Sinne von Art. 31 Abs. 5 LVG beizuladen.
4. Das heute in Kraft stehende Gesetz über die Baulandumlegung vom 3. Juli 1991 (BUG), LGBl. 1991 Nr. 61, ist im gegenständlichen Fall nicht anwendbar, zumal dieses zeitlich erst nach Durchführung der Baulandumlegung "Meierhof" bzw. nach Verbücherung des Verteilungsplans in Kraft getreten ist. Insoweit kommen die Vorgängerbestimmungen des BUG zur Anwendung, dies sind die Art. 16 BauG, die Art. 141-147 SR sowie die Art. 31 und 32 der Regierungsverordnung zum Sachenrecht.
Zusammengefasst lässt sich das Verfahren bei Baulandumlegungen gemäss diesen Vorgängerbestimmungen in folgende Abschnitte aufgliedern:
a) Beschluss über die gebietsmässige Festlegung der Baulandumlegung,
b) Verteilungs- bzw. Neuzuteilungsplan,
c) öffentliche Planauflage des Verteilungs-/Neuzuteilungsplans,
d) Genehmigung des Verteilungs-/Neuzuteilungsplans durch die Regierung,
e) öffentliche Bekanntgabe der Genehmigung der Regierung durch den Gemeinderat,
f) Kostenverteilung betreffend Baulandumlegungskosten,
g) Kostenverteilung betreffend Erschliessungskosten.
Im gegenständlichen Verfahren geht es ausschliesslich um den letzten Punkt (lit. g) dieser Aufgliederung, nämlich die Frage der Verteilung der Erschliessungskosten.
5. Unter Berücksichtigung der Übergangsbestimmung des Art. 101 Abs. 1 BauG (LGBl. 2009 Nr. 44) richtet sich das Verfahren über die Kostenbeteiligung an Erschliessungsanlagen gegenständlich noch nach den Art. 23 bis 25 BauG (in der gültigen Fassung LGBl. 1947 Nr. 44). Art. 24 BauG sieht vor, dass die Gemeinde die Kosten für den Bau der in Art. 23 genannten Verkehrsanlagen und Kanalisationen (Be- und Entwässerungen) und den hierfür benötigten Boden bezahlt. Die Gemeinde ist jedoch berechtigt, von den Eigentümern des neu erschlossenen Baulands und von anderen Interessenten Beiträge zu erheben. Die Höhe der einzelnen Beiträge richtet sich nach den Vorteilen, welche durch den Bau den Interessenten erwachsen. Der von ihnen zu tragende Anteil an den Gesamtkosten wird dabei vom Gemeinderat festgelegt. Gemäss Art. 25 BauG erfolgt die Verteilung der von Privaten zu übernehmenden Kostenanteile nach einem vom Gemeinderat zu erstellenden Perimeterplan, welcher während 14 Tagen öffentlich aufzulegen ist. Gegen diesen Perimeterplan kann während der Auflagefrist Einsprache beim Gemeinderat erhoben werden. Gegen Entscheidungen des Gemeinderats betreffend die Erledigung der Einsprachen kann binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten erhoben werden.
Die Höhe des vom Beschwerdeführer konkret eingeforderten Kostenanteils an den Erschliessungsanlagen von CHF 10,349.50 wird vom Beschwerdeführer an sich nicht bestritten. Der Beschwerdeführer wendet aber ein, dass der westliche Teil seines Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 durch die Baulandumlegung keine Erschliessung erhalten habe und ihm bzw. dem Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 insoweit durch die Baulandumlegung "Meierhof" keine Vorteile erwachsen seien und er bzw. das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 daher nichts an die Kosten der Erschliessungsanlagen beizutragen habe (die erste Bautiefe von 30 m an der Maschlinastrasse und somit die erste Bautiefe des Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 ist gemäss Kostenverteilungsbeschluss ohnehin vom Kostenbeitrag befreit).
Wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen zeigt, sind dem Beschwerdeführer bzw. dem Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 und damit auch dem westlichen Teil dieses Grundstücks durch die Baulandumlegung "Meierhof" sehr wohl Vorteile erwachsen, weshalb der Beschwerdeführer als Eigentümer des Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 verpflichtet ist, den der Höhe nach unbestrittenen Kostenanteil zu tragen.
6. Nach den heute für Baulandumlegungen geltenden Grundsätzen und der dazu ergangenen Rechtsprechung soll jedes einzelne Baugrundstück direkt über eine öffentliche Strasse erschlossen werden, dh. zweite (und weitere) Bautiefen sollen grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erschlossen werden (VBI 2001/125 in LES 2002 S. 257; VBI 2002/72; VBI 2002/75 und VBI 2003/130).
Legt man diesen heute geltenden Grundsatz der direkten Erschliessung nun auf die durchgeführte Baulandumlegung "Meierhof" um, kann festgehalten werden, dass ein solcher Grundsatz beim Gesamtgrundstück nicht berücksichtigt wurde. So verfügte zumindest eine Teilfläche des Gesamtgrundstücks, welche Teilfläche mit dem westlichen Teil des heutigen Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 übereinstimmt, über keine direkte Erschliessung an eine öffentliche Strasse.
Ganz offensichtlich hatten die zuständigen Stellen zum damaligen Zeitpunkt ein anderes Verständnis zur Frage der Erschliessung von Baugrundstücken im Rahmen von Baulandumlegungen, zumal im Verteilungsplan "Meierhof" mehrere Grundstücke ersichtlich sind, welche über mehr als eine Bautiefe verfügen und für welche in Bezug auf die zweite Bautiefe keine direkte Erschliessung an eine öffentliche Strasse vorgesehen ist.
Insoweit ist es nach heutigem Rechtsverständnis nachvollziehbar, wenn VB damals gegen den Verteilungsplan "Meierhof" Einsprache erhob und unter anderem die mangelnde Erschliessung "des oberen Teils seines Grundstücks" einwendete.
7. Aus dem Protokoll über die Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 ergibt sich nun, dass die Gemeinde Triesen damals dem Einsprecher VB als Entgegenkommen zugesichert hat, dass er eine süd-östliche Einfahrt (bis maximal 40 m) vom bestehenden Strässchen her in seine Grundstücke bekomme. Wo diese süd-östliche Einfahrt genau liegen sollte, ist aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Aufgrund der Beschreibung "süd-östlich" und der Tatsache, dass der westliche Teil des heutigen Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 als nicht erschlossen betrachtet werden muss, ist davon auszugehen, dass diese Einfahrt von der Maschlinastrasse aus, südlich des bestehenden Gebäudes in westliche Richtung führen sollte. Grundsätzlich - und dies nur am Rande - hätte das gleiche Ziel, nämlich die Erschliessung des westlichen Teils des heutigen Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 übrigens wohl auch über einen südwärts führenden Abzweiger über die bereits erwähnte Stichstrasse erreicht werden können.
Aufgrund dieser Zusicherung hätte die Gemeinde Triesen die Möglichkeit gehabt, den Verteilungsplan "Meierhof" entsprechend zu überarbeiten und diese süd-östliche Einfahrt in den Verteilungsplan aufzunehmen. Mit rechtskräftiger Aufnahme in den Verteilungsplan "Meierhof" wäre diese süd-östliche Einfahrt Bestandteil der gesamten Erschliessungsanlagen der Baulandumlegung "Meierhof" geworden, dh. die Kosten für diese süd-östliche Einfahrt hätten im Rahmen der Kostenverteilung an den Erschliessungsanlagen auf alle von der Baulandumlegung "Meierhof" betroffenen Grundstücke aufgeteilt werden können. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Triesen - aus welchen Gründen auch immer - keinen Gebrauch gemacht, zumal diese süd-östliche Einfahrt in keiner der Planunterlagen aufscheint, insbesondere nicht im letztlch zur Verbücherung gelangten Verteilungsplan "Meierhof".
Die Tatsache, dass die Gemeinde Triesen die Zusicherung der süd-östlichen Einfahrt nicht in den Verteilungsplan "Meierhof" eingearbeitet hat, bedeutet aber keineswegs, dass die Gemeinde Triesen damit nicht mehr an diese Zusicherung gebunden ist. Im Gegenteil, diese Zusicherung war Voraussetzung für die Erledigung der damaligen Einsprache des VB. Ohne diese Zusicherung - davon ist auszugehen - hätte die Einsprache nicht als erledigt betrachtet werden können.
8. Der Staatsgerichtshof hat wiederholt erkannt, dass die Nichteinhaltung spezifischer behördlicher Zusicherungen den Grundsatz von Treu und Glauben in einer mit dem Willkürverbot nicht zu vereinbarenden Weise verletzt, wenn im Vertrauen auf die Zusicherung wesentliche irreversible Dispositionen getroffen wurden, die nicht ohne Schaden rückgängig gemacht werden können (StGH 2001/72, Erw. 2.1 mit Verweis auf StGH 1995/16 und 1997/10, LES 1997, 218 [222]; StGH 2007/53). Eine Bindung an unrichtige Auskünfte und Zusicherungen von Behörden steht in einem Spannungsverhältnis zum Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung. Sie kann daher in Anbetracht des das gesamte Verwaltungsrecht beherrschenden Legalitätsprinzips nur in eng umschriebenen Fällen in Frage kommen (vgl. zu den Voraussetzungen Andreas Kley, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS Bd. 23, Vaduz 1998, 235 ff.; ähnlich für die Schweiz Jean-François Aubert, Willkürverbot und Vertrauensschutz als Grundrechte, in: Detlef Merten/Hans-Jürgen Papier [Hrsg.] Handbuch der Grundrechte in Deutschland und Europa, Bd. VII/2, Grundrechte in der Schweiz und in Liechtenstein, Heidelberg 2007, 723 ff., 743 Rz. 58). Es muss sich zunächst um die Zusicherung an eine bestimmte Person handeln und bei dieser muss die Behörde Vertrauen erweckt haben. Sodann muss die auf der Zusicherung bestehende Partei gutgläubig sein. Weiter muss die Behörde für die Zusicherung zuständig sein und die betroffene Person darf die Fehlerhaftigkeit nicht ohne weiteres erkennen. Ausnahmsweise ist eine Bindung selbst dann zu bejahen, wenn die Zusicherung von einer unzuständigen Behörde gegeben wurde. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Betroffene die zusichernde Behörde aus zureichenden Gründen für zuständig halten durfte und aufgrund der Zusicherung irreversible Dispositionen getroffen hat. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kommt dem über das als ungeschriebenes Grundrecht anerkannten Willkürverbot verfassungsmässig garantierten Recht auf Vertrauensschutz ausnahmsweise ein höherer Stellenwert zu als einem normalen Gesetz (StGH 2007/53, veröffentlicht in www.stgh.li).
Im Sinne dieser Rechtsprechung des Staatsgerichtshofs bedeutet Vertrauensschutz (VGH 2006/58, Urteil vom 8. Juli 2008), dass der Private einen Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden (Kley Andreas, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, LPS 23, S. 235; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Rz 627; Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. Auflage, § 22 Rz 3; Höfling Wolfram, Die liechtensteinische Grundrechtsordnung, LPS 20, S. 226; LES 2005, 269). Der Vertrauensschutz ist dabei an folgende, kumulativ zu erfüllende Voraussetzungen geknüpft. Zunächst bedarf der Vertrauensschutz eines Anknüpfungspunkts, dh. es muss ein Vertrauenstatbestand, eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das beim betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst. Dies impliziert im Wesentlichen dreierlei (Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. Auflage, § 22 Rz 9): Die Vertrauensgrundlage muss ausreichend individualisiert erscheinen, wobei die Form des staatlichen Verhaltens unwesentlich ist, dh. nicht nur Tathandlungen und Verfügungen, sondern auch Verträge oder (seltener) Rechtssätze können eine Vertrauensgrundlage bilden; Der Bürger muss von der Vertrauensgrundlage Kenntnis haben; Der Bürger durfte annehmen, die Vertrauensgrundlage sei frei von Rechtsmängeln, denn wer um die Fehlerhaftigkeit weiss oder bei pflicht-gemässer Sorgfalt um sie hätte wissen müssen, verwirkt den Vertrauensschutz. Eine weitere Voraussetzung für die Anwendung des Vertrauensschutzes besteht darin, dass die Behörde, die dem Bürger gegenüber eine Zusicherung gemacht hat, in der Sache zuständig war oder zumindest zuständig zu sein schien (Aubert Jean-François, Willkürverbot und Vertrauensschutz als Grundrechte, in Merten/Papier (Hrsg.), Handbuch der Grundrechte in Deutschland und Europa, Bd. VII/2, Grundrechte in der Schweiz und in Liechtenstein, § 228, Rz 58).
Wendet man nun diese Rechtsprechung auf den gegenständlichen Fall an, kann festgehalten werden, dass es sich bei der gegenständlichen Zusicherung um eine an eine bestimmte Person gerichtete Zusicherung gehandelt hat, nämlich an VB. Mit der Zusicherung der süd-östlichen Einfahrt hat die Behörde bei VB Vertrauen erweckt, welches ihn dazu verlasst hat, die von ihm gegen die Baulandumlegung "Meierhof" erhobene Einsprache einer Einigung zuzuführen. Umstände, welche gegen die Gutgläubigkeit von VB sprechen würden, liegen nicht vor. Die Zusicherung wurde vom damaligen Vorsteher und Vizevorsteher der Gemeinde Triesen abgegeben. Zur Abgabe einer solchen Zusicherung waren diese beiden Gemeindevertreter befugt. Wollte man im Sinne von Art. 16 BauG (idF LGBl. 1947 Nr. 44) und Art. 141 - 147 SR indes den Gemeinderat als solchen für zuständig betrachten, kann festgehalten werden, dass der Gemeinderat der Gemeinde Triesen die am 10. Januar 1976 gemachte Zusicherung des Vorstehers und Vicevorstehers anlässlich seiner Sitzung vom 17. August 1976 (Protokoll Nr. 30, S. 5) zur Kenntnis genommen und genehmigt hat. Eine Fehlerhaftigkeit der Zusicherung ist nicht erkennbar, zumal gerade die mangelnde Erschliessung des westlichen Teils des heutigen Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 einer der Einsprachegründe war.
Der Vertrauensschutz kann grundsätzlich nur dann geltend gemacht werden, wenn der Private gestützt auf sein berechtigtes Vertrauen eine Disposition getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden kann. Die Vertrauensgrundlage muss dabei für die Disposition kausal gewesen sein. Als Vertrauensbetätigung kommen alle rechtlich relevanten Vorkehrungen in Betracht, dh. Massnahmen tatsächlicher und rechtlicher Art. Im gegenständlichen Fall liegt die Disposition darin, dass VB aufgrund der Zusicherung einer Einigung über seine Einsprache überhaupt zugestimmt hat. Diese Zustimmung kann heute, nachdem die Baulandumlegung "Meierhof" durchgeführt und die Erschliessungsanlagen erstellt sind, nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Von einer Änderung der Sach- und Rechtslage kann im gegenständlichen Fall nicht gesprochen werden, auch wenn anstelle von VB der Beschwerdeführer als Rechtsnachfolger getreten und inzwischen das Baulandumlegungsgesetz in Kraft getreten ist. Die Zusicherung war einerseits nicht mit der Person von VB verbunden, sondern mit dem Gesamtgrundstück, und andererseits stimmt die Zielsetzung des heute geltenden Baulandumlegungsgesetz dem Grunde nach mit derjenigen der Vorgängerbestimmungen des Art. 141 - 147 SR überein. Die gegenständlich für die Kostenverteilung der Erschliessungsanlagen relevanten Art. 23 f. BauG (idF LGBl. 1947 Nr. 44) wurden - soweit hier relevant - nicht geändert.
Was die erforderliche Interessensabwägung anbelangt, kann festgehalten werden, dass kein öffentliches Interesse gegen die Bindung der Gemeinde Triesen an die damals gemachte Zusicherung zu erkennen ist. Im Gegenteil muss es grundsätzlich als im öffentlichen Interesse betrachtet werden, dass sich Behörden an von ihnen selbst gemachte Zusicherungen halten und nicht einfach ohne erkennbare Gründe davon Abstand nehmen wollen.
Insoweit ist der Beschwerdeführer als Rechtsnachfolger des Zusicherungsempfängers VB in seinem berechtigten Vertrauen zu schützen.
9. Unter Berücksichtigung der anlässlich der Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 von der Gemeinde Triesen gemachten Zusicherung sind dem heutigen Grundstück Triesner Parz.Nr. 1, insbesondere dessen westlichen Teils, sehr wohl Vorteile erwachsen, zumal mit dieser Zusicherung auch der westliche Teil des Grundstücks Triesner Parz.Nr. 1 als erschlossen betrachtet werden kann. Damit ist das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 verhältnismässig an den Erschliessungskosten, gleich wie alle anderen von der Baulandumlegung "Meierhof" betroffenen Grundstücke, zu beteiligen und hat der Beschwerdeführer den der Höhe nach ohnehin unbestrittenen Kostenanteil von CHF 10,349.50 zu leisten. Nachdem der Beschwerdeführer das Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 von seinem Vater käuflich erworben hat, ist damit auch der anlässlich der Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 gemachte Vorbehalt hinfällig, wonach der Kostenanteil erst bei Handänderung (Verkauf) oder bei Überbauung der Grundstücke bezahlt werden muss. Der auf den Beschwerdeführer entfallende Kostenanteil ist damit fällig.
10. Aufgrund der anlässlich der Einigungsverhandlung vom 10. Januar 1976 gemachten Zusicherung ist die Gemeinde Triesen gehalten, die zugesicherte süd-östliche Einfahrt (bis maximal 40 m) auf dem Grundstück Triesner Parz.Nr. 1 zu realisieren. Da die Zusicherung nur sehr rudimentär formuliert ist, wird es an der Gemeinde Triesen liegen, sich hinsichtlich dem zeitlichen Rahmen, der genauen Platzierung dieser süd-östlichen Einfahrt und deren Länge mit dem Beschwerdeführer ins Einvernehmen zu setzen.
11. Somit war spruchgemäss zu entscheiden.
12. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 4 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, S. 157). Vorliegendenfalls beträgt der Streitwert CHF 10,349.50. Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 42.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 170.00 (Art. 34 und 35 Gebührengesetz).
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 29. April 2010