VGH 2011/038
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Rekursrichter: lic. iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführer: BFH
9494 Schaan
wegen: Einleitungsbeschluss Baulandumlegung "Rotengasse" Ruggell
gegen: Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/62-3034
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 28. April 2011
entschieden:
1. Die Beschwerde der Beschwerdeführer vom 2. Februar 2011 gegen die Entscheidung der Regierung des Fürstentums Liechtenstein vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/62-3034, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung der Regierung wird bestätigt.
2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Eingabegebühr von CHF 17.00 und einer Entscheidungsgebühr von CHF 42.00, haben die Beschwerdeführer zur ungeteilten Hand binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an die Landeskassa zu bezahlen.
1. Nachdem bereits im Oktober 2006 mehrere Grundeigentümer die Gemeinde Ruggell ersucht hatten, im Gebiet "Rotengasse" eine Baulandumlegung durchzuführen, damals das Projekt aber aus Kapazitätsgründen zurück gestellt wurde, hat der Gemeinderat der Gemeinde Ruggell anlässlich seiner Sitzung vom 24. Februar 2010 einstimmig die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" angeordnet (GR-Protokoll Nr. 03/10).
Mit Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 3. März 2010 wurden die von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümer zu der auf den 22. März 2010 angesetzten Grundeigentümerversammlung eingeladen. Das Einladungsschreiben enthielt eine kurze Darstellung der Gründe und der Ziele der vom Gemeinderat beschlossenen Baulandumlegung "Rotengasse". Dem Einladungsschreiben war zwar eine Kopie des Baulandumlegungsgesetzes beigelegt, nicht aber ein Übersichtsplan über den Umlegungsprimeter und die Grundstücksgrenzen der betroffenen Grundstücke.
Noch vor Durchführung der Grundeigentümerversammlung gelangten einerseits die Beschwerdeführerin zu 4) mit Schreiben vom 4. März 2010 und andererseits der Beschwerdeführer zu 2) mit Schreiben vom 9. März 2010 mit einer Reihe von Fragen an die Gemeinde Ruggell.
Mit Schreiben vom 15. März 2010 liess die Gemeinde Ruggell allen von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümern eine Stellungnahme zu den von der Beschwerdeführerin zu 4) aufgeworfenen Fragen zukommen. Gleichzeitig fügte die Gemeinde Ruggell dem Schreiben vom 15. März 2010 eine Eigentümerliste und einen Auszug aus dem Zonenplan bei.
An der am 22. März 2010 abgehaltenen Grundeigentümerversammlung haben von den insgesamt 20 von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümern deren 18 persönlich oder durch einen Vertreter teilgenommen. Von den 18 anwesenden bzw. vertretenen Grundeigentümern haben sich 4 Grundeigentümer (die Beschwerdeführer zu 1), 3) und 4) sowie die Beschwerdeführerin des Verfahrens VGH 2011/37) für eine Abstimmung über die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" ausgesprochen. Demzufolge wurde keine Abstimmung durchgeführt.
2. Anlässlich seiner Sitzung vom 30. Juni 2010 genehmigte der Gemeinderat der Gemeinde Ruggell den Baulandumlegungsperimeter "Rotengasse" und fasste einstimmig den Einleitungsbeschluss zur Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" (GR-Protokoll Nr. 10/10).
Mit Schreiben vom 19. August 2010 setzte die Gemeinde Ruggell die von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümer unter Beilage eines Situationsplans zum Umlegungsperimeter und unter Hinweis auf die Rechtsmittelmöglichkeit über den Einleitungsbeschluss in Kenntnis. Die amtliche Kundmachung über den Einleitungsbeschluss erfolgte in den Ausgaben des Liechtensteiner Vaterlands und des Liechtensteiner Volksblatts vom 20. August 2010.
3. Mit Schreiben vom 26. August 2010 erhoben die Beschwerdeführer zu 1) bis 5) gegen den Einleitungsbeschluss der Gemeinde Ruggell vom 30. Juni 2010 Beschwerde an die Regierung.
4. Mit Schreiben vom 20. September 2010 nahm die Gemeinde Ruggell Stellung zur Beschwerde der Beschwerdeführer, welche Stellungnahme den Beschwerdeführern zur Gegenäusserung zugestellt worden ist. Von diesem Äusserungsrecht machten die Beschwerdeführer zu 1) bis 5) mit Schreiben vom 26. September 2010 Gebrauch.
Mit Schreiben vom 3. November 2010 informierte die Regierung sämtliche von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundeigentümer über die im Verfahren VGH 2011/37 gegen den Einleitungsbeschluss erhobene Beschwerde und räumte diesen im Rahmen des rechtlichen Gehörs die Möglichkeit der Stellungnahme ein.
Mit Schreiben vom 8. November 2010 haben sich die Beschwerdeführer zu 1) bis 5) und mit Schreiben vom 15. November 2010 sämtliche nunmehrigen Beschwerdeführer zum Schreiben der Regierung vom 3. November 2010 geäussert.
5. Mit der nunmehr angefochtenen Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/62-3034, hat die Regierung die Beschwerde der Beschwerdeführer zu 1) bis 5) abgewiesen. Begründet wurde diese Abweisung zusammengefasst damit, dass die Beschwerde nur von 5 der insgesamt 8 jeweils zu 1/8 berechtigten Miteigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 eingebracht worden sei (keine Beschwerde erhoben hätten die nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8). Die nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8) seien bei der Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 anwesend gewesen und hätten damals die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" insoweit befürwortet, als sie eine Abstimmung über die Durchführung dieser Baulandumlegung nicht verlangt hätten.
Eine Beschwerdeentscheidung, welche der Beschwerde von nur 5 der insgesamt 8 Miteigentümer der verfahrensgegenständlichen Parzelle Folge geben würde, würde zu unlösbaren Verwicklungen durch verschiedene Einzelentscheidungen erster bzw. zweiter Instanz führen (LES 1998, 297; LES 2008, 82 oder LES 2008, 420). Bei einer solchen Beschwerdeentscheidung müssten sich die nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8) eine diese Parzelle betreffende Entscheidung gefallen lassen (sprich: die Herausnahme der verfahrensgegenständlichen Parzelle aus dem Umlegungsperimeter), welche sie mangels Beschwerdeerhebung bzw. Beteiligung an der Beschwerdeführung nicht herbeigeführt haben wollten. Die nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8) hätten sich der Beschwerde der Beschwerdeführer zu 1) bis 5) nicht angeschlossen und sie hätten sich am 22. März 2010 auch der Einleitung des Baulandumlegungsverfahren nicht widersetzt. Infolge dessen dürften sie von einer Beschwerdeentscheidung, die sie in ihrer Rechtsstellung als Miteigentümer der verfahrensgegenständlichen Parzelle berühren würde, ohne Beteiligung am Beschwerdeverfahren nicht betroffen werden.
Einem solchen Ergebnis stünden aus Sicht der nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8) nicht nur der Grundsatz des rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LVG entgegen, sondern auch die Prinzipien des Art. 6 EMRK, wonach eine gerichtliche oder behördliche Entscheidung nicht in die Interessen einer Person eingreifen dürfe, die am Verfahren nicht beteiligt gewesen sei. Gegen Art. 6 EMRK und gegen den verfassungsmässig geschützten Grundsatz des rechtlichen Gehörs würden alle rechtlichen Bindungen an die nachteiligen Wirkungen eines (verwaltungs)gerichtlichen Verfahrens verstossen, in welches der Betroffene nicht eingebunden gewesen sei und welches er als unabänderlich hinnehmen müsse (Rechberger/Simotta, Zivilprozessrecht, 5. Auflage, Rz 699; SZ 63/4; SZ 68/151; SZ 70/262; LES 1999, 64; LES 1999, 271; LES 2000, 57 und LES 2007, 289). Durch ihr Abseitsstehen vom Beschwerdeverfahren hätten die nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8) mit Wirkung für den Rest des Verfahrens kundgetan, dass sie den Einleitungsbeschluss der Gemeinde Ruggell vom 30. Juni 2010 gegen sich gelten lassen wollen. Demzufolge könne eine Beschwerdeentscheidung, insbesondere eine Stattgebung, gegen die nunmehrigen Beschwerdeführer zu 6) bis 8) ohne ihre Beteiligung am Beschwerdeverfahren nicht ergehen, ohne dass die Grundsätze und Prinzipien der Art. 31 Abs.1 LV und Art. 6 EMRK verletzt würden. Zu einer solchen Beteiligung sei es nicht gekommen. Dass Fragen der zonenrechtlichen Behandlung eines Grundstücks in den Geltungsbereich des 1. Zusatzprotokolls zur EMRK fallen würden, werde an dieser Stelle nur der Vollständigkeit halber angemerkt (Villiger, Handbuch der Europäischen Menschenrechtskonvention, 2. Auflage, S. 245 f.).
Davon abgesehen würden die auf Art. 31 Abs. 1 LV und Art. 6 EMRK stützenden Erwägungen auch mit dem Rechtsinstitut der Rechtskraft im Sinne von Art. 87 Abs. 2 und 3 LVG iVm dem subsidiär anwendbaren § 411 ZPO untrennbar zusammenhängen (LES 2002, 302). Der vorliegende Fall sei ein anschauliches und geradezu klassisches Beispiel dafür, dass einzelne Miteigentümer eines Grundstücks, auch wenn sie wie gegenständlich in der Mehrheit seien, nicht eine Situation/Entscheidung herbeiführen könnten, die für die Rechtsstellung der anderen Miteigentümer in die eine oder andere Richtung Auswirkung haben könnte. Dies deshalb, weil diese anderen Miteigentümer diese Auswirkungen ohne eine Beteiligung am Verfahren gegen sich gelten lassen müssten.
Um ein solches, der Rechtskraft einer gerichtlichen oder behördlichen Entscheidung zuwider laufendes Ergebnis auszuschliessen, würden Art. 31 Abs. 4 LVG iVm dem subsidiär anwendbaren § 14 ZPO das Rechtsinstitut der materiellen Streitgenossenschaft bzw. der anspruchsgebundenen einheitlichen Streitpartei vorsehen. Von einer solchen Streitgenossenschaft bzw. Streitpartei spreche man dann, wenn sich die Entscheidungswirkungen kraft der Beschaffenheit des streitigen Rechtsverhältnisses auf bestimmte Einzelpersonen erstrecken oder notwendigerweise erstrecken müssten (Fucik in Rechberger, ZPO, 2. Auflage, Rz 1 zu § 14, S. 392). In einem solchen Fall liege das materiellrechtliche Problem einer fehlenden Sachlegitimation vor, dem formellrechtlich (prozessual) nur durch eine Abweisung des von einer sachlich nicht legitimierten Partei geltend gemachten Rechtsschutzbegehrens begegnet werden könne (Fasching, Lehr- und Handbuch, Rz 364; JBl 1989, 526 = RZ 1989/97; LES 2002, 302). Um eine solche sachlich nicht legitimierte Partei handle es sich bei den Beschwerdeführern zu 1) bis 5), welche nur 5/8 der an der verfahrensgegenständlichen Parzelle berechtigten Personen vertreten würden. Nach herrschender Lehre und ständiger Rechtsprechung gebe die Rechtstellung als Miteigentümer jedenfalls dann den Fall einer anspruchsgebundenen einheitlichen Streitpartei vor, wenn über das rechtliche Schicksal einer Liegenschaft nur insgesamt, dh. nur mit Wirkung für oder mit Wirkung gegen alle Miteigentümer entschieden werden könne (Fucik, aaO, Rz 2 zu § 14, S. 392).
Aus diesen Gründen habe der Beschwerde von vornherein keine Folge gegeben werden können (Art. 34 Abs. 1 LVG) bzw. sei die fehlende Sachlegitimation der Beschwerdeführer zu 1) bis 5) von der Regierung von Amtes wegen und ohne Prüfung der materiellen Rechtslage durch eine Abweisung der Beschwerde aufzugreifen gewesen (LES 2002, 302; LES 2006, 161). Ebensowenig und aus den gleichen Gründen sei den an die verfahrensgegenständliche Parzelle angrenzenden Grundeigentümern die Möglichkeit einzuräumen gewesen, sich am gegenständlichen Beschwerdeverfahren im Sinne der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (LES 2002, 257) zu beteiligen. Im vorliegenden Fall könne über das rechtliche Schicksal der verfahrensgegenständlichen Parzelle, dies sei nochmals gesagt, nur von allen Miteigentümern oder nur gegen alle Miteigentümer gemeinsam verfügt werden. Diese Voraussetzung sei im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sei es an sich nicht erforderlich, sich mit der Argumentation in der Beschwerde im Einzelnen auseinanderzusetzen. Gleichwohl halte die Regierung dem Beschwerdevorbringen zusammengefasst Folgendes entgegen.
Zum Einwand der Beschwerdeführer, dass es bei der Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 noch keinen Umlegungsperimeter gegeben habe, verwies die Regierung auf das Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 15. März 2010, welchem ein Übersichtsplan (Umlegungsperimeter) und eine Eigentümerliste begefügt gewesen sei. Mit diesem Schreiben vom 15. März 2010 seien allfällige Mängel im Zusammenhang mit dem Einladungsschreiben der Gemeinde Ruggell vom 3. März 2010 behoben worden. Dies auch vor dem Hintergrund, dass an den Inhalt von solchen Einladungsschreiben nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden dürften (VBI 1993/35; LES 1998, 149), da Notwendigkeit und Zielsetzung sowie Zweck und die Voraussetzungen der Baulandumlegung in der Grundeigentümerversammlung eingehend diskutiert werden könnten. Wünschenswert sei es zwar, dass dem Einladungsschreiben ein Übersichtsplan zum Umlegungsperimeter beigelegt werde, dies werde aber vom Baulandumlegungsgesetz nicht zwingend vorgeschrieben. Entscheidend sei, ob die Erfüllung der bestehenden gesetzlichen Anforderungen im Nachhinein, insbesondere in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren, nachvollzogen werden könne. Beim Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 15. März 2010 und bei der Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 sei dies zweifellos der Fall.
Was den Einbezug der verfahrensgegenständlichen Parzelle in den Umlegungsperimeter anbelange, verwies die Regierung auf das Auswahlermessen der Standortgemeinde bei der Definition des Umlegungsperimeters. In der Regel sei dieses Auswahlermessen zu achten und von der Regierung in dieses nicht einzugreifen. Ein Eingriff in das Auswahlermessen wäre nur dann zu rechtfertigen, wenn wichtige Gründe dafür bestehen würden. Seien solche wichtigen Gründe nicht gegeben, sei bei der Abwägung der sich gegenüberstehenden Interessen grundsätzlich dem öffentlichen Interesse Vorzug zu geben und nicht den Partikularinteressen eines Grundeigentümers. Diese Güterabwägung resultiere auch daraus, dass Baulandumlegungen nach wie vor Gemeindesache seien bzw. ein Teil der den Gemeinden in deren eigenen Wirkungskreis vorbehaltenen Ortsplanung. Insoweit habe die Regierung nur in Härtefällen in Baulandumlegungen der Gemeinden einzugreifen, nämlich nur dann, wenn die Gemeinde ihr Ermessen missbrauche. Das Ermessen der Standortgemeinde hinsichtlich der Anordnung einer Baulandumlegung sei ein relativ weites und stünden bei der Ortsplanung im Wesentlichen ortsplanerische Interessen im Mittelpunkt (VBI 1993/35).
Von dieser Rechtslage ausgehend liege bei der Entscheidung der Gemeinde Ruggell, die verfahrensgegenständliche Parzelle in den Umlegungsperimeter einzubeziehen, kein Missbrauch vor. Die verfahrensgegenständliche Parzelle liege inmitten des von der Gemeinde aufgestellten Umlegungsperimeter und bilde die grösste Einzelparzelle desselben. Ohne die verfahrensgegenständliche Parzelle müssten zwei verschiedene, räumlich voneinander getrennte Perimeter ausgeschieden werden, was einen gesamtheitlichen bzw. übergreifenden Ansatz zunichte machen würde. Dass ein Teil der verfahrensgegenständlichen Parzelle an der Rotengasse liege und durch diese in diesem Umfang direkt erschlossen werde, stehe einem Einbezug dieser Parzelle in den Umlegungsperimeter nicht entgegen. Der Rechtsprechung folgend (LES 2002, 257) sei im Rahmen einer Baulandumlegung nur darauf zu achten, dass die zweite Bautiefe grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe erschlossen werde. Eine solche Notwendigkeit bestehe im vorliegenden Fall nicht. Aus dem Vorakt resultiere kein Anhaltspunkt dafür, dass die Gemeinde Ruggell eine Erschliessung der zweiten Bautiefe über die verfahrensgegenständliche Parzelle erwäge. Infolgedessen sei der Hinweis, dass die Gemeinde Eigentümerin der Wegparzelle Nr. 663 sei, rechtlich nicht relevant.
Ins Gewicht falle demgegenüber, das die Baulandumlegung "Rotengasse" durch eine Herausnahme der verfahrensgegenständlichen Parzelle erschwert wenn nicht gar verunmöglicht werde. Die Regierung habe keinen Grund zur Annahme, dass die Gemeinde Ruggell bei der Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" dem Prinzip der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer zuwider handeln werde.
Bei der Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" werde die Gemeinde Ruggell allerdings darauf zu achten haben, dass die Befürchtungen des Beschwerdeführers zu 2) angegemessen berücksichtigt würden. Aus der zonenfremden Nutzung eines Grundstücks könnten zwar keine subjektiven Rechtsansprüche abgeleitet werden. Trotzdem werde es an der Gemeinde Ruggell liegen, ihre Bemühungen im Zusammenhang mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück in Zusammenarbeit mit dem Landwirtschaftsamt gegebenenfalls fortzusetzen, um dem Beschwerdeführer zu 2) eine Weiterführung seines Landwirtschaftsbetriebs auch über eine Generationsnachfolge hinweg zu ermöglichen.
6. Gegen die den Beschwerdeführern zu 1) bis 5) am 21. bzw. 22. Januar 2011 zugestellte Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011, RA 2011/62-3034, erhoben die Beschwerdeführer zu 1) bis 8) mit Schreiben vom 2. Februar 2011 Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Auf die Ausführungen in der Beschwerde wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
7. Der Verwaltungsgerichtshof zog die Vorakten der Gemeinde Ruggell und der Regierung RA 2011/62-3034 bei.
Mit Schreiben vom 7. März 2011 teilte der Vorsitzende des Verwaltungsgerichtshof den Beschwerdeführern zu 1) bis 8) mit, dass nach seiner vorläufigen, unpräjudiziellen Rechtsansicht sämtliche 8 Beschwerdeführer beschwerdelegitimiert seien. Den Beschwerdeführern zu 1) bis 8) wurde unter Wahrung des rechtlichen Gehörs gleichzeitig die Möglichkeit eingeräumt, ihre Beschwerde inhaltlich zu ergänzen, sich zum Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 2. März 2011 zu äussern und Akteneinsicht zu nehmen.
Mit Ausnahme des Beschwerdeführers zu 6) machten alle Beschwerdeführer vom Akteneinsichtsrecht persönlich Gebrauch. Mit Schreiben vom 7. April 2011 ergänzten die Beschwerdeführer ihre Beschwerde vom 2. Februar 2011 inhaltlich. Auf die Ausführungen in diesem Schreiben wird, soweit entscheidungsrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.
8. Anlässlich der nicht-öffentlichen Verhandlung vom 28. April 2011 erörterte der Verwaltungsgerichtshof die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
1. Die Beschwerdeführer zu 1) bis 8) sind je zu einem 1/8-Miteigentumsanteil grundbücherliche Eigentümer des vom Umlegungsperimeter "Rotengasse" betroffenen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765, Kellersfeld, Plan 12, mit Landwirtschaftsgebäude, Wohngebäude, Hauserschliessung, Acker Wiese Weide und einer Fläche von 6,982 m2.
Der Perimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" setzt sich aus insgesamt 17 Grundstücken zusammen und umfasst eine Gesamtfläche von 32,485 m2, welche durch die Rotengasse, die Strasse Spidach und den Schmettakanal begrenzt wird. Zonenrechtlich liegt der Perimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" teilweise in der Wohn- und Gewerbezone WG 1. Etappe und teilweise in der Wohn- und Gewerbezone WG 2. Etappe. Im Zonenplan der Gemeinde Ruggell ist der Bereich der Wohn- und Gewerbezone WG 2. Etappe derart gekennzeichnet, dass dieser Bereich einer Baulandumlegung bedarf.
Das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 mit einer Länge von durchschnittlich ca. 100 m und einer Breite von ca. 68 m reicht von der Rotengasse bis zum Schmettakanal und trennt damit den gesamten Umlegungsperimeter "Rotengasse" in einen nördlichen und einen südlichen Teil. Flächenmässig ist das Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 das grösste Einzelgrundstück des Umlegungsperimeters "Rotengasse". Direkt südlich an das Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 grenzt das im Eigentum der Gemeinde Ruggell stehende Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 663, welches gleichfalls von der Rotengasse bis zum Schmettakanal reicht und eine Breite von ca. 2.5 m aufweist.
Von den 17 Grundstücken, welche im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegen sind, grenzen deren 12 direkt entweder an die Rotengasse oder die Strasse Spidach, dh. 5 Grundstücke verfügen über keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Strasse.
Von den 17 Grundstücken, welche im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegen sind, stehen deren 14 im Alleineigentum einer Person und deren 3 im Miteigentum von zwei oder mehreren Personen. Die 17 Grundstücke stehen im (Mit)Eigentum von insgesamt 20 Personen. Neben den Beschwerdeführern als Miteigentümer des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 hat lediglich noch die Eigentümerin des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss der Gemeinde Ruggell erhoben (VGH 2011/37), dh. die Eigentümer der restlichen 15 Grundstücke haben keine Beschwerde erhoben. Das Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 690 weist eine Fläche von 4,454 m2 auf, sodass festgehalten werden kann, dass die zwei Grundstücke, deren Eigentümer Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss erhoben haben, insgesamt eine Fläche von 11,436 m2 ausmachen, was in etwa 35% des Umlegungsperimeters "Rotengasse" entspricht.
2. Diese Feststellungen ergeben sich aus einer Einsichtnahme in das Grundbuch, den Zonenplan der Gemeinde Ruggell, das Geodatenportal der liechtensteinischen Landesverwaltung und die beigezogenen Akten, insbesondere die Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 15. März und 19. August 2010 sowie den Situationsplan zum Umlegungsperimeter.
3. Dieser Sachverhalt wird rechtlich wie folgt beurteilt.
4. Die Beschwerdeführer bemängeln, dass die vom 26. August 2010 datierende Beschwerde der Beschwerdeführer zu 1) bis 5) nur deshalb abgewiesen worden sei, weil nur fünf der insgesamt acht Miteigentümer des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss der Baulandumlegung "Rotengasse" vom 30. Juni 2010 erhoben hätten.
Den diesbezüglichen Ausführungen der Regierung in der angefochtenen Entscheidung vom 18./19. Januar 2011 zur einheitlichen (notwendigen) Streitgenossenschaft im Sinne von Art. 31 Abs. 4 LVG iVm § 14 ZPO vermag sich der Verwaltungsgerichtshof anzuschliessen. Danach liegt eine einheitliche Streitpartei dann vor, wenn sich die Wirkungen der zu fällenden Entscheidung kraft der Beschaffenheit des streitigen Rechtsverhältnisses auf sämtliche Streitgenossen erstrecken. Nicht jede einheitliche Streitpartei ist dabei zwingend eine notwendige Streitgenossenschaft. Die Judikatur nimmt eine notwendige Streitgenossenschaft stets dann an, wenn bei Nichterfassung aller Teilhaber die Gefahr unlösbarer Verwicklungen durch verschiedene Entscheidungen zu besorgen wäre, was nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (Schubert in Fasching, Zivilprozessgesetze, 2. Band, 1. Teilband, 2. Auflage, § 14 Rz 1 ff.; LES 2008, 420).
Im gegenständlichen Fall bilden die Beschwerdeführer zu 1) bis 8) als gleichberechtigte Miteigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 deshalb eine einheitliche und notwendige Streitgenossenschaft, weil das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 als solches nur entweder zur Gänze aus dem Umlegungsperimeter "Rotengasse" herausgenommen werden oder zur Gänze im Umlegungsperimeter "Rotengasse" verbleiben kann.
Nach Lehre und Rechtsprechung ist eine Klage abzuweisen, wenn in einem Prozess nicht alle notwendigen Streitgenossen im Sinne von § 14 ZPO beteiligt sind (Klauser-Kodek, JN-ZPO 16. Auflage, § 14 E 105 b). Da im gegenständlichen Fall lediglich die Beschwerdeführer zu 1) bis 5) Beschwerde gegen den Einleitungsbeschluss der Gemeinde Ruggell vom 30. Juni 2010 erhoben haben, nicht aber die Beschwerdeführer zu 6) bis 8), hat die Regierung die Beschwerde abgewiesen.
Im Zusammenhang mit dieser Abweisung der Beschwerde übersieht die Regierung allerdings, dass die Behörde gemäss Art. 31 Abs. 5 LVG auf Antrag oder auch von Amtes wegen die Beiladung Dritter als Partei verfügen kann, deren Interessen durch die zu fällende Entscheidung oder zu erlassende Verfügung berührt werden. Im gegenständlichen Fall hätte die Regierung aufgrund des Umstands, dass von 8 Miteigentümern nur deren 5 gegen den Einleitungsbeschluss Beschwerde erhoben haben, die Möglichkeit und die Pflicht gehabt, im Sinne von Art. 31 Abs. 5 LVG von Amtes wegen die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) als Miteigentümer des beschwerdegegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 als Partei beizuladen. Damit hätten die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) die Möglichkeit gehabt, sich am gegenständlichen Beschwerdeverfahren zu beteiligen, sodass die Beschwerde nicht wegen eines formellen Mangels der Abweisung unterlegen wäre. Ob sich die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) dabei für oder gegen den Einleitungsbeschluss ausgesprochen hätten, ist unerheblich und mag dahingestellt bleiben. Ausschlaggebend ist lediglich, dass den Beschwerdeführern zu 6) bis 8) durch die Beiladung die Möglichkeit des rechtlichen Gehörs eingeräumt worden wäre und diese damit die Möglichkeit gehabt hätten, die durch die Beschwerde der Beschwerdeführer zu 1) bis 5) initiierte Entscheidung mit zu beeinflussen, indem sie entsprechendes Vorbringen für oder wider den Einleitungsbeschluss hätten erstatten können.
5. Für das gegenständliche Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof bedeutet dies, dass auch die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) beschwerdeberechtigt sind, auch wenn ihnen die angefochtene Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2010 nicht formell zugestellt worden ist. Denn dadurch, dass die Regierung die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) nicht dem Verfahren beigeladen hat, sind die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) in ihren rechtlichen Interessen verletzt.
Nachdem die Beschwerdeführer zu 6) bis 8) mangels Beiladung nicht die Möglichkeit hatten, sich am Verfahren der Regierung zu beteiligen, wurde ihnen auch die Möglichkeit genommen, sich inhaltlich zum Einleitungsbeschluss zu äussern, wodurch deren rechtliches Gehör verletzt worden ist. Nach der Rechtsprechung des Staatsgerichtshofs kann eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise dann geheilt werden, wenn der Betroffene Gelegenheit erhält, seinen Standpunkt zumindest nachträglich im Rahmen eines Rechtsmittels darzulegen.Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Rechtsmittelinstanz mit voller Kognition entscheiden kann (StGH 2003/90 Erw. 2.1.)
Mit Schreiben vom 7. März 2011 hat der Verwaltungsgerichtshof den Beschwerdeführern zu 1) bis 8) die Möglichkeit eingeräumt, Einsicht in den gegenständlichen Verfahrensakt zu nehmen und inhaltliche Ausführungen und Ergänzungen zur Beschwerde zu machen. Mit Ausnahme des Beschwerdeführers zu 6) machten die Beschwerdeführer einerseits vom Akteneinsichtsrecht Gebrauch und ergänzten andererseits mit Eingabe vom 7. April 2011 die ursprüngliche Beschwerde. Insoweit kann die Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer zu 6) bis 8) im Regierungsverfahren nunmehr als geheilt betrachtet werden.
6. Der Zweck einer jeder Baulandumlegung besteht darin, bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb von Bauzonen zur Erschliessung, verdichteten Überbauung und besseren Nutzung eines Baugebiets neu zu ordnen. Durch die Umlegung sollen nach Lage und Form zweckmässig gestaltete und erschlossene Baugrundstücke entstehen (Art. 1 BUG). Mit der Baulandumlegung soll insbesondere eine zweckmässige Überbauung von teilweise bereits überbauten Bereichen einer Bauzone erreicht werden (Art. 2 Abs. 2 BUG). Ganz oder grossenteils unbebaute Bereiche einer Bauzone dürfen nur bei Vorliegen eines begründeten öffentlichen Interesses umgelegt werden. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn die Umlegung für eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung eines Gebiets Gewähr bietet (Art. 2 Abs. 3 lit. a) BUG).
Bei der Baulandumlegung handelt es sich somit um eine raumplanerische Massnahme zur Förderung einer rationellen Bodennutzung und damit um ein Verfahren der Ortsplanung, welches in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde fällt. Das Baulandumlegungsverfahren dient insoweit primär ortsplanerischen Interessen, indem das Gepräge des Ortsbilds für die Zukunft richtungsweisend bestimmt wird. Aus diesem Grund steht der Standortgemeinde hinsichtlich der Anordnung einer Baulandumledung ein relativ weites Ermessen zu (VGH 2008/48 und VGH 2008/84). Die Grundeigentümer haben demzufolge auch keinen Rechtsanspruch auf Einleitung eines Umlegungsverfahrens, sondern können die Einleitung eines solchen nur anregen (VGH 2008/58; VGH 2004/19 in: LES 2004, S. 180). Unabhängig davon, ob die Baulandumlegung von einer Mehrheit der Grundeigentümer beantragt bzw. angeregt oder von der Gemeinde von sich aus in die Wege geleitet wird, entscheidet letztlich die Gemeinde im Rahmen des ihr zukommenden Ermessens, welche Grundstücke in den Umlegungsperimeter fallen und welche nicht. Ist dann ein Umlegungsperimeter einmal rechtskräftig festgelegt worden, ist es wiederum die Gemeinde, welche aus verschiedenen möglichen Neuzuteilungsvarianten die nach ihrem Ermessen beste, zweckmässigste und geeignetste Variante auswählt und diese zum Neuzuteilungsplan erhebt (VGH 2008/84).
Das Baulandumlegungsverfahren als solches gliedert sich dabei in folgende Abschnitte: Abhalten einer Grundeigentümerversammlung (Art. 4 BUG), Festlegung des Umlegungsperimeters mit entsprechendem Einleitungsbeschluss (Art. 5 BUG), Aufstellen des Neuzuteilungsplans (Art. 6 bis 11 BUG) und Ermittlung des Kostenverteilers (VGH 2004/19 in LES 2004, 180).
7. Gegenständlich verhält es sich so, dass im Oktober 2006 mehrere Grundeigentümer die Gemeinde Ruggell ersucht haben, im Gebiet "Rotengasse" eine Baulandumlegung durchzuführen. Damals wurde das Projekt aber unter anderem aus Kapazitätsgründen zurück gestellt, weshalb der Gemeinderat der Gemeinde Ruggell dann anlässlich seiner Sitzung vom 24. Februar 2010 im Sinne von Art. 3 Abs. 3 BUG von Amtes wegen die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" angeordnet hat (GR-Protokoll Nr. 03/10 und Protokoll über die Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 - auch wenn im Beschluss Nr. 03/10 fälschlicherweise auf Art. 3 Abs. 2 BUG verwiesen wird). Daran ist rechtlich nichts zu bemängeln.
8. Gemäss Art. 4 Abs. 1 BUG ist vor dem Einleitungsbeschluss eine Informationsversammlung durchzuführen, zu der alle von der Umlegung betroffenen Grundeigentümer mindestens 14 Tage vorher schriftlich einzuladen sind. Mit Schreiben vom 3. März 2010 hat die Gemeinde Ruggell die von der Umlegung betroffenen Grundeigentümer zur Informationsversammlung vom 22. März 2010 eingeladen, sodass das zeitliche Erfordernis im Sinne von Art. 4 As. 1 BUG eingehalten ist.
Gemäss Art. 4 Abs. 2 BUG sind in der Einladung die Grundeigentümer über die Notwendigkeit und Zielsetzung der Umlegung zu informieren. Anlässlich der Versammlung ist ihnen ausreichend Gelegenheit zu geben, sich zur geplanten Umlegung zu äussern. An den Inhalt des Einladungsschreibens sind keine hohen Anforderungen zu stellen, da vor allem an der Informationsversammlung die Notwendigkeit und Zielsetzung sowie Zweck und Voraussetzung der Baulandumlegung diskutiert werden soll. Wünschenswert ist, dass der Einladung allenfalls ein Übersichtsplan über den Baulandumlegungsperimeter und die Grundstücksgrenzen der betroffenen Grundstücke beigelegt wird (VBI 1993/35 in LES 1998, 149). Im Einladungsschreiben vom 3. März 2010 hat die Gemeinde Ruggell die Notwendigkeit und Zielsetzung der Baulandumlegung "Rotengasse" zwar kurz dargelegt, allerdings dem Einladungsschreiben keinen Übersichtsplan beigelegt. Dieses Versäumnis hat die Gemeinde Ruggell in der Folge mit Schreiben vom 15. März 2010 nachgeholt. Aus dem Protokoll über die Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 ergibt sich, dass die anwesenden Grundeigentümer anlässlich der Informationsversammlung ausreichend Gelegenheit hatten, sich zur geplanten Baulandumlegung "Rotengasse" zu äussern.
Gemäss Art. 4 Abs. 3 BUG kann ein Drittel der in die Umlegung einbezogenen Grundeigentümer anlässlich der Informationsversammlung eine Abstimmung über die Durchführung einer nach Art. 3 Abs. 3 BUG vom Gemeinderat angeordneten Umlegung verlangen. Die Umlegung kann nicht durchgeführt werden, wenn sich im Rahmen dieser Abstimmung eine Mehrheit der in die Umlegung einbezogenen Grundeigentümer dagegen ausspricht.
Von den Beschwerdeführern wird in diesem Zusammenhang die Frage aufgeworfen, was unter "einem Drittel" bzw. unter "der Mehrheit der in die Umlegung einbezogenen Grundeigentümer" zu verstehen sei, dh. ob damit auf die Anzahl der Grundstücke abgestellt werde oder auf die Anzahl von Personen, die (Mit)Eigentümer dieser Grundstücke sind.
Auch wenn in Art. 4 Abs. 3 BUG von "Grundeigentümern" und nicht von "Grundstücken" die Rede ist, ergibt sich aus dem Gesamtzusammenhang, dass es nicht auf die Anzahl der Personen als Grundeigentümer ankommt, sondern auf die Anzahl von Grundstücken. Offensichtlich ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass Grundstücke zumindest in der Regel im Alleineigentum einer einzigen Person stehen. Würde indes auf die Anzahl von Personen abgestellt, die (Mit)Eigentümer sind, würde dies das Abstimmungsergebnis ungerechtfertigterweise verfälschen, zumal es keinen sachlich erkennbaren Grund gibt, einem Grundstück nur deshalb mehr Stimmkraft zu geben, weil es im Miteigentum mehrerer Personen steht und nicht im Alleineigentum einer einzelnen Person. So ist beispielsweise auch in Art. 170o Sachenrecht (SR) für das Stockwerkeigentum vorgesehen, dass wenn ein Stockwerk mehreren Personen gemeinschaftlich (im Miteigentum) zusteht, das Stimmrecht so ausgeübt wird, dass diesen nur eine Stimme zukommt, welche sie durch einen Vertreter abgeben können.
An der am 22. März 2010 abgehaltenen Grundeigentümerversammlung haben von den insgesamt 17 von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundstücken die Eigentümer von 15 Grundstücken persönlich oder durch einen Vertreter teilgenommen. Von den 15 anwesenden bzw. vertretenen "Grundstücken" haben sich die Grundeigentümer von 2 Grundstücken, nämlich die Beschwerdeführer zu 1), 3) und 4) als Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 und die Eigentümerin des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 690 (= Beschwerdeführerin im Verfahren VGH 2011/37) für eine Abstimmung über die Durchführung der Baulandumlegung "Rotengasse" ausgesprochen. Damit ist die Eindrittelmehrheit im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BUG nicht erreicht worden, weshalb keine Abstimmung durchzuführen war.
Somit kann festgehalten werden, dass die Grundeigentümerversammlung gesetzeskonform im Sinne von Art. 4 BUG abgehalten worden ist.
9. Gemäss Art. 5 Abs. 1 BUG ist der Einleitungsbeschluss über die Baulandumlegung in den amtlichen Kundmachungsorganen zu veröffentlichen und den Grundeigentümern des Umlegungsgebiets mitzuteilen, wobei insbesondere Zweck und Umfang der Umlegung ausführlich zu erläutern sind.
Der Einleitungsbeschluss ist grundsätzlich ausführlich zu begründen, allenfalls sogar parzellenbezogen. Die Begründungspflicht im Einleitungsbeschluss geht jedoch nicht so weit, dass für jedes betroffene Grundstück innerhalb des Umlegungsperimeters im Detail angegeben werden muss, welche Vorteile aus der Umlegung für den Grundeigentümer resultieren. Aus der Begründung muss sich jedoch klar ergeben, dass sich insgesamt für das Umlegungsgebiet durch die Umlegung Vorteile im Sinne der Art. 1 bis 3 BUG ergeben. Auf einzelne Problembereiche der Umlegung ist allenfalls einzugehen (VBI 1993/35 in LES 1998, 149).
Der Einleitungsbeschluss des Gemeinderats der Gemeinde Ruggell vom 30. Juni 2010 (GR-Protokoll Nr. 10/10) ist zwar kurz gehalten und er geht auf keines der von der Baulandumlegung "Rotengasse" betroffenen Grundstücke im Detail ein. Da jedoch der Umlegungsperimeter "Rotengasse" durch die Rotengasse, die Strasse Spidach und den Schmettakanal klar eingegrenzt ist und keine grundsätzlichen Problembereiche zu erkennen sind, erachtet der Verwaltungsgerichtshof den gegenständlichen Einleitungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Protokoll über die Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010, welches mit Schreiben der Gemeinde Ruggell vom 29. März 2010 allen Grundeigentümern zugestellt worden ist, als ausreichend.
10. Gegen den Einleitungsbeschluss des Gemeinderats kann gemäss Art. 5 Abs. 2 BUG binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde bei der Regierung erhoben werden. Die angefochtene Entscheidung der Regierung vom 18./19. Januar 2011 wurde den Beschwerdeführern zu 1) bis 5) am 21. bzw. 22. Januar 2011 zugestellt, sodass die am 3. Februar 2011 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangene Beschwerde der Beschwerdeführer vom 2. Februar 2011 rechtzeitig ist. Mit ihrer Beschwerde vom 2. Februar 2011 beantragen die Beschwerdeführer im Wesentlichen, dass das in ihrem Miteigentum stehende Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter der Baulandumlegung "Rotengasse" herausgenommen wird.
11. Aus den nachfolgend dargelegten Gründen kommt der Verwaltungsgerichtshof zum Schluss, dass die von den Beschwerdeführern beantragte Herausnahme ihres Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter "Rotengasse" nicht in Frage kommt. Diesbezüglich kann grundsätzlich auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung in der angefochtenen Entscheidung vom 18./19. Januar 2011 verwiesen werden. Wie dort dargelegt, kommt der Gemeinde bei der Frage, ob überhaupt eine Baulandumlegung durchgeführt werden soll und welche Grundstücke in den Umlegungsperimeter miteinbezogen werden sollen, ein weites Ermessen zu. Dies deshalb, weil es sich bei der Baulandumlegung um einen Teil der der Gemeinde im eigenen Wirkungskreis vorbehaltenen Ortsplanung im Sinne von Art. 12 Abs. 2 lit. i) GemeindeG handelt. In dieses Ermessen der Gemeinde ist nur in Härtefällen einzugreifen, nämlich dort, wo wichtige Gründe für ein Eingreifen bzw. für die Herausnahme einer Parzelle aus dem Umlegungsperimeter bestehen. Sind solche wichtigen Gründe nicht gegeben, ist bei einer Abwägung der sich gegenüberstehenden Interessen, nämlich dem öffentlichen Interesse an einer Baulandumlegung einerseits und dem Partikularinteresse eines Grundeigentümers an der Ausscheidung seiner Parzelle aus dem Umlegungsperimeter andererseits, dem öffentlichen Interesse an einer Baulandumlegung grundsätzlich der Vorzug zu geben (VBI 1993/35 in LES 1998, 149; StGH 2000/36 in LES 2004, 141; LES 2002, 133).
Einen Härtefall vermag der Verwaltungsgerichtshof gegenständlich nicht zu erkennen. Da sich das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 von der Rotengasse bis zum Schmettakanal erstreckt, hätte die Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter unweigerlich zur Folge, dass zwei separate, räumlich voneinander getrennte Umlegungsperimeter entstehen würden, was einen gesamtheitlichen bzw. übergreifenden Ansatz einer Baulandumlegung zunichte machen würde. Der Umstand, dass ein Teilbereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 direkt an der Rotengasse liegt und durch diese erschlossen wird, steht einem Einbezug des gesamten Grundstücks in den Umlegungsperimeter nicht entgegen, zumal im Rahmen einer Baulandumlegung insbesondere darauf zu achten ist, dass die zweite und dritte Bautiefe grundsätzlich nicht über den Bereich der ersten Bautiefe, sondern direkt durch eine öffentliche Strasse erschlossen wird (LES 2002, 257).
Durch den Einbezug des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 in die Baulandumlegung "Rotengasse" lassen sich grundsätzlich auch keine Nachteile für das Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 erkennen. Auch wenn dieses Grundstück derzeit landwirtschaftlich genutzt wird, ist immerhin in Erinnerung zu rufen, dass sich dieses Grundstück in der Wohn- und Gewerbezone WG, also einer Bauzone, befindet. Eine allfällige Korrektur der Grundstücksgrenzen insbesondere im Bereich der Grundstücke Ruggeller Parz.Nr. 763, 765 und 766 bringt auch für eine späteren Überbauung des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 entsprechende Vorteile mit sich. Ein weiterer Vorteil ist in der mit der Baulandumlegung zu erreichenden Erschliessung in der zweiten (und dritten) Bautiefe zu sehen.
In welchen Bereichen und in welchem Ausmass sich die Grundstücksgrenzen des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 letztlich verändern werden, wird sich erst im Rahmen der Neuzuteilung ergeben. Eine Baulandumlegung hat im Übrigen nicht zur Folge, dass bestehende grosse Grundstücke in kleinere Einzelgrundstücke aufgeteilt werden. Bestehende Strukturen sind bei der Neuzuteilung entsprechend zu berücksichtigen. Durch die Baulandumlegung wird damit der landwirtschaftliche Betrieb auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 nicht grundsätzlich verunmöglicht, obwohl durch allfällige Grenzkorrekturen und den Flächenabzug für Erschliessungsflächen gewisse Nachteile entstehen werden, die sich allerdings bei jeder Baulandumlegung ergeben und die zugleich Vorteile für eine rationelle Bebauung sind. Zu berücksichtigen ist auch, dass bei der Neuzuteilung allfällige Wünsche der betroffenen Grundeigentümer möglichst zu berücksichtigen sind, soweit sich dies mit anderen Vorgaben und Wünschen anderer Grundeigentümer vereinbaren lässt.
12. Soweit das umfangreiche Vorbringen der Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 2. Februar 2011 und im Schriftsatz vom 7. April 2011 überhaupt eine gewisse Rechtserheblichkeit hat, ist darauf wie folgt einzugehen.
13. Die Beschwerdeführer wenden ein, dass nördlich wie auch südlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 lediglich wenige Grundstücke bzw. wenige verschiedene Grundeigentümer betroffen seien, was eine Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter rechtfertige.
Diesem Einwand ist entgegen zu halten, dass es für den Baulandumlegungs-Einleitungsbeschluss völlig unerheblich ist, wie viele Grundstücke bzw. Grundeigentümer nördlich und südlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 betroffen sind.
14. In ihrem Vorbringen führen die Beschwerdeführer einerseits aus, wie es zum heutigen Bestand und Ausmass des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 gekommen ist und andererseits, welche Erwerbs- und Tauschgeschäfte im Zusammenhang mit anderen im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegenen Grundstücken in der Vergangenheit abgeschlossen wurden.
Diesem Vorbringen der Beschwerdeführer ist generell entgegen zu halten, dass bei der Baulandumlegung ausschliesslich auf die aktuellen Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse abzustellen ist und es insoweit irrelevant ist, welche Rechtsgeschäfte hinsichtlich der im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegenen Grundstücke in der Vergangenheit abgeschlossen worden sind.
15. Insoweit die Beschwerdeführer einerseits darauf hinweisen, dass die Gemeinde Ruggell Eigentümerin des Schmettakanals (öffentliches Gewässer) sei und die Gemeinde Ruggell damit von der Spidachkreuzung (Parz.Nr. 707/706) bis zur auslaufenden Rotengasse (Parz.Nr. 767/747) problemlos eine Nord-Süd-Durchgangsverbindung erstellen könne und die Beschwerdeführer andererseits auf einen Regierungsbeschluss vom 26. August 2004, RA 2004/1966-3031, hinweisen, wonach entlang des Schmettakanals eine Baulinie festgelegt worden sei, vermag der Verwaltungsgerichtshof nicht zu erkennen, welche Relevanz dies für die Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter "Rotengasse" haben könnte. Einerseits ist der Schmettakanal nicht Teil des Umlegungsperimeters "Rotengasse" und andererseits kann wohl nicht allen Ernstes gemeint sein, dass der Schmettakanal als Durchgangsstrasse dienen bzw. umgestaltet werden soll. Auch die Frage einer allenfalls bestehenden Baulinie hat mit einer Baulandumlegung als solches nichts zu tun.
16. Insoweit die Beschwerdeführer ausführen, dass die Baulandumlegung "Rotengasse" alt bestehende Familienstrukturen verhindere und unterdrücke und nicht nur die Einheit von Familienzugehörigkeit, sondern auch die geerbte Nachlassenschaft der Eltern der Beschwerdeführer zerstöre, ist dem entgegenzuhalten, dass Baulandumlegungen grundsätzlich nicht zum Zweck haben, bestehende Familienstrukturen und Familienzusammengehörigkeiten zu schützen, sondern eine zonengerechte, bodensparende Überbauung mit einer zweckmässigen Erschliessung zu erreichen. Abgesehen davon vermag der Verwaltungsgerichtshof nicht zu erkennen, inwieweit bestehende Familienstrukturen und Familienzusammengehörigkeiten durch eine Baulandumlegung zerstört werden könnten.
17. Dem Einwand der Beschwerdeführer, die Durchführung einer Baulandumlegung schliesse die Mitbestimmungsrechte der betroffenen Grundeigentümer von vornherein aus, ist entgegen zu halten, dass die betroffenen Grundeigentümer im Rahmen der Neuzuteilung durchaus ihre Wünsche anbringen können, welche nach Möglichkeit und soweit sie sich mit anderen Vorgaben und Wünschen anderer Grundeigentümer vereinbaren lassen, zu berücksichtigen sind (VBI 2001/64). Abgesehen davon besteht jeweils die Möglichkeit, die im Rahmen des Baulandumlegungsverfahrens ergehenden Beschlüsse mit Rechtsmittel zu bekämpfen. Mitbestimmungsrechte sind also (weiterhin) gegeben.
18. Insoweit die Beschwerdeführer darlegen, dass das Instrument der Baulandumlegung allenfalls früher ein hilfreiches Mittel gewesen sei, wenn wirklich viele verschiedene Eigentümer auf die Mediation der Gemeinde angewiesen gewesen seien, zumal es damals auch noch viele Personen gegeben habe, die des Lesens und Schreibens unkundig waren, ist dem entgegenzuhalten, dass die Erfahrung zeigt, dass sich vielleicht zwei (oder wenige) Grundeigentümer über eine private Arrondierung ihrer gemeinsamen Grundstücksgrenze noch einigen können. Abgesehen davon, dass private Arrondierungen unter mehr als zwei oder drei Eigentümern/Grundstücken praktisch nicht möglich sind, ist auch zu berücksichtigen, dass solche individuellen privaten Arrondierungen die Vorzüge einer grundstücksübergreifenden und gesamtheitlichen Baulandumlegung nicht erreichen können. Das Instrument der Baulandumlegung stellt nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs auch im 21. Jahrhundert noch ein sinnvolles und erforderliches Planungsinstrumentarium dar, zumal letztlich nur mit einer Baulandumlegung Gewähr für eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung eines Gebiets geboten werden kann.
19. In den "Fakten 1 - Zeitraum 5. Oktober 2006 bis 21. März 2011" weisen die Beschwerdeführer auf verschiedene Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegenen Grundstücken hin, an denen die Gemeinde Ruggell in den Jahren 2007 und 2009 beteiligt gewesen sei. Damit habe sich die Gemeinde Ruggell selbst in einen Interessenskonflikt begeben, weil sie einerseits Eigentümerin eines im Umlegungsperimeter "Rotengasse" gelegenen Grundstücks geworden und andererseits auch ausführendes Organ sei.
Dem ist entgegenzuhalten, dass nichts gegen die Durchführung einer Baulandumlegung spricht, wenn eine Gemeinde gleichzeitig ausführendes Organ und betroffene Grundeigentümerin ist. Der Gemeinde Ruggell als Grundeigentümerin kommen im Baulandumlegungsverfahren grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten zu wie jedem anderen von der Baulandumlegung betroffenen Grundeigentümer.
Unerheblich ist auch, ob sich die Gemeinde Ruggell letztlich auf Drängen einzelner Grundeigentümer dazu hat bewegen lassen, die Baulandumlegung "Rotengasse" von Amtes wegen nach Art. 3 Abs. 3 BUG anzuordnen.
20. In den "Fakten 2 - Zeitraum 3. März 2010 bis 25. Februar 2011" bemängeln die Beschwerdeführer im Wesentlichen den Inhalt und den Ablauf der Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010. Die Beschwerdeführer hätten damals nicht gewusst, was alles mit einer Baulandumlegung auf sie zukomme und insoweit seien die Beschwerdeführer "überfahren" worden, als es um die Frage einer Abstimmung im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BUG gegangen sei.
Dazu kann festgehalten werden, dass dem Einladungsschreiben der Gemeinde Ruggell vom 3. März 2010 das Gesetz über die Baulandumlegung beigelegen ist. Die Beschwerdeführer hätten somit die Möglichkeit gehabt, sich dieses - im Übrigen im Wortlaut einfach abgefasste - Gesetz zu Gemüte zu führen und sich allenfalls bereits vor der Grundeigentümerversammlung über den Ablauf und die Konsequenzen des Baulandumlegungsverfahrens in Kenntnis zu setzen. Insoweit hätten die Beschwerdeführer auch wissen können, dass sich bei der Grundeigentümerversammlung die Frage nach einer Abstimmung im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BUG stellen wird. Art. 4 Abs. 2 BUG über das Einladungsschreiben sieht im Übrigen nicht vor, dass die Grundeigentümer ausdrücklich über die Möglichkeit einer Abstimmung bereits im Einladungsschreiben hingewiesen werden müssten. Darüber hinaus haben die Beschwerdeführer anlässlich der Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 die Möglichkeit gehabt, allfällige Fragen zum Ablauf und den Konsequenzen des Baulandumlegungsverfahrens zu stellen. Von einem "Überfahren" mit der Frage zur Abstimmung nach Art. 4 Abs. 3 BUG kann somit nicht die Rede sein.
Wie bereits dargelegt, wurde im gegenständlichen Fall die Eindrittelmehrheit im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BUG nicht erreicht, zumal sich nur die Grundeigentümer von zwei Grundstücken für eine Abstimmung ausgesprochen haben. Die Beschwerdeführer wenden nunmehr ein, dass die Grundeigentümerversammlung bzw. die Frage nach der Abstimmung nicht gesetzeskonform erfolgt sei. Dazu ist festzuhalten, dass gemäss Präsenzliste zur Grundeigentümerversammlung vom 22. März 2010 die Grundeigentümer von zwei Grundstücken (Ruggeller Parz.Nr. 766 und 686) nicht an der Grundeigentümerversammlung teilgenommen und sich auch nicht vertreten lassen haben. Aus welchem Grund diese beiden Grundeigentümer nicht an der Grundeigentümerversammlung teilgenommen haben, kann dahingestellt bleiben. Deren Abwesenheit von der Grundeigentümerversammlung ist unerheblich, weil es bei der Frage zur Abstimmung nicht auf die Anzahl der anwesenden oder vertretenen Grundeigentümer ankommt, sondern auf die in die Baulandumlegung einbezogenen Grundstücke.
21. Die Beschwerdeführer wenden weiter ein, dass die beiden (Mit)Eigentümer des Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 685 nicht persönlich an der Grundeigentümerversammlung teilgenommen haben und für diese beiden Grundeigentümer auch keine schriftliche Vollmacht vorliege. Insoweit sich aus der Präsenzliste ergibt, dass diese beiden Grundeigentümer durch NN vertreten gewesen sein sollen, bemängeln die Beschwerdeführer dieses Vertretungsverhältnis.
Den Beschwerdeführern ist diesbezüglich entgegenzuhalten, dass das Baulandumlegungsgesetz nicht zwingend das Vorliegen einer schriftlichen Vollmacht vorsieht, sodass grundsätzlich auch eine mündlich erteilte Vollmacht ausreichend ist. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte allerdings darauf geachtet werden, dass das Vollmachtsverhältnis schriftlich dokumentiert ist. Ungeachtet dessen kann aber festgehalten werden, dass sich am konkreten Ergebnis über die Frage einer Abstimmung selbst dann nichts ändert, wenn diese beiden Grundeigentümer in der Grundeigentümerversammlung als nicht vertreten betrachtet werden, weil es, wie bereits erwähnt, bei der Frage zur Abstimmung nicht auf die Anzahl der anwesenden oder vertretenen Grundeigentümer ankommt, sondern auf die in die Baulandumlegung einbezogenen Grundstücke.
22. In den "Fakten 3 - Zeitraum vom 14. Mai 2003 bis 20. September 2005" führen die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass sie bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger damals mit seinem Antrag auf Abänderung des Zonenplans (danach hätte die Wohn- und Gewerbezone WG 2. Etappe als Baulandumlegungszone herausgenommen werden sollen) nicht durchgedrungen sei.
Die Gründe, weshalb die Gemeinde Ruggell damals eine Abänderung des Zonenplans abgelehnt hat, sind indes für das nunmehr angeordnete Baulandumlegungsverfahren unerheblich. Ausschlaggebend dafür, ob eine Baulandumlegung durchgeführt und wie der Umlegungsperimeter festgesetzt wird, ist letztlich nicht die entsprechende Zonierung im Zonenplan, sondern die Notwendigkeit, dass für ein bestimmtes Gebiet eine zonengerechte, bodensparende Überbauung und eine zweckmässige Erschliessung erreicht wird.
23. In den "Fakten 4 - Zeitraum vom Jahr 1865 bis 21. März 2011" legen die Beschwerdeführer den Hergang dar, wie das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 und die südlich angrenzende Wegparzelle Parz.Nr. 663 entstanden sind.
Dies ist jedoch, wie bereits ausgeführt, unerheblich. Die Beschwerdeführer stellen klar, dass sie mit einem Ausbau der Wegparzelle Nr. 663 einverstanden wären, sodass ihr Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 sowie die südlich angrenzenden Grundstücke über dieselbe erschlossen werden könnten. Die Beschwerdeführer übersehen damit allerdings, dass es mit dem Ausbau dieser Wegparzelle für sich allein noch nicht getan ist. Zum einen deshalb nicht, weil mit dem Ausbau dieser Wegparzelle die teilweise verwinkelten Grundstücksgrenzen innerhalb des Umlegungsperimeters noch nicht beseitigt werden, und zum anderen deshalb nicht, weil mit dem Ausbau dieser Wegparzelle selbst das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 noch nicht zur Gänze erschlossen werden kann. Das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 weist ein Ausmass von ca. 100 x 68 m auf. Geht man davon aus, dass, wie üblich, ein Abzugsperimeter von 30 m ausgeschieden wird (und zwar sowohl im Bereich der Rotengasse wie auch im Bereich der "ausgebauten Wegparzelle"), könnte damit das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 nicht zur Gänze erschlossen werden, weil immer noch ein im Nordwesten gelegener Teilbereich von ca. 70 x 38 m keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Strasse hätte.
Im gegenständlichen Verfahren geht es auch nicht um die Frage möglicher Neuzuteilungsvarianten für die Baulandumlegung "Rotengasse" und darum, welche Vor- und Nachteile damit verbunden sein könnten. Dies alles ist im nächsten Verfahrensschritt, der Neuzuteilung zu prüfen.
24. Die Beschwerdeführer legen eine Stellungnahme des Landwirtschaftsamts vom 31. März 2011 vor, in welcher dargelegt wird, dass die mittelfristige Betriebsführung des landwirtschaftlichen Betriebs der Beschwerdeführer auf der Ruggeller Parz.Nr. 765 durch die Baulandumlegung nicht infrage gestellt werden darf.
Die mittelfristige Betriebsführung des landwirtschaftlichen Betriebs wird durch die Baulandumlegung nicht direkt tangiert. Zudem werden, wie bereits dargelegt, die diesbezüglichen Wünsche der Beschwerdeführer im Neuzuteilungsplanverfahren nach Möglichkeit zu berücksichtigen sein. Für das gegenständliche Einleitungsbeschlussverfahren hat dies aber keine weiteren Auswirkungen.
Letztlich vermag auch die von den Beschwerdeführern vorgelegte raumplanerische Stellungnahme an der Ausgangslage nichts zu ändern. Die darin enthaltenen Überlegungen und Ausführungen vermögen nicht zu belegen, weshalb das verfahrensgegenständliche Grundstück Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter herausgenommen werden soll. Abgesehen davon stellt sich die Frage, ob der Gutachter von den richtigen Vorgaben ausgegangen ist, zumal er darauf hinweist, dass die genannten Grundeigentümer mehr als die Hälfte der Bodenfläche des Umlegungsperimeters besitzen würden. Mit den "genannten Grundeigentümern" sind offensichtlich die Beschwerdeführer und die Beschwerdeführerin zu VGH 2011/37 gemeint, welche zusammen nur, aber immerhin, ca. 35% der Bodenfläche des Umlegungsperimeters ihr eigen nennen. Dass von den Grundeigentümern der 17 vom Umlegungsperimeter betroffenen Grundstücken deren 15 mit der Baulandumlegung einverstanden sind, wird vom Gutachter unberücksichtigt gelassen.
25. Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass die Beschwerdeführer keinen Härtefall darlegen konnten, welcher die Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 rechtfertigen könnte. Bei der Abwägung der öffentlichen Interessen gegenüber den Partikularinteressen der Beschwerdeführer überwiegen die öffentlichen Interessen an der Baulandumlegung "Rotengasse" bei weitem, weshalb auch deshalb eine Herausnahme des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Ruggeller Parz.Nr. 765 aus dem Umlegungsperimeter "Rotengasse" nicht angezeigt ist.
26. Auf die übrigen Argumente und Einwände der Beschwerdeführer war wegen Rechtsunerheblichkeit nicht näher einzugehen.
27. Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 iVm Art. 36 Abs. 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach dem Gebührengesetz und dem Streitwert (LES 1998, 157). Beim gegenständlichen Streitwert von CHF 5,000.00 (§ 4 Ziff. 17 lit. a der Honorarrichtlinien) beträgt die Eingabegebühr CHF 17.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 42.00.
Dieses Urteil ist endgültig.
Vaduz, 28. April 2011