Gesetz über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht

(Schätzungs- und Grundpfandgesetz) Vom 26.10.2006 (Stand 01.01.2025)

1. Amtliche Schätzung

1.1. Allgemeines

Art. 1 Regierungsrat

1. Der Regierungsrat übt die Aufsicht über die amtlichen Schätzungen aus.

Art. 2 Finanzdepartement

1. Das Finanzdepartement leitet die amtlichen Schätzungen.

Art. 3 Kantonale Steuerverwaltung, a. Allgemeine Aufgaben

1. Die kantonale Steuerverwaltung ist unmittelbares Organ des Finanzdepartements in der Leitung der amtlichen Schätzungen.
2. Ihr obliegt der Vollzug der amtlichen Schätzungen, soweit durch kantonales Recht keine andere Behörde oder Amtsstelle bezeichnet ist.

Art. 4 b. Aufgaben im Einzelnen

1. Die kantonale Steuerverwaltung schätzt den Wert von Grundstücken und Anlagen:
   1. für die Errichtung von Grundpfandrechten;
   2. für die Bestimmung des Perimeterkapitals von Flur- und Wuhrgenossenschaften;
   3. für die Ermittlung des Steuerwertes ;
   4. für die Feststellung des Anrechnungswertes in einer Erbteilung;
   5. im Auftragsverhältnis für Dritte.

Art. 5 Mitwirkungs- und Geheimhaltungspflicht *

1. Die Grundeigentümer oder Grundeigentümerinnen sind zur Mitwirkung bei der Grundstückschätzung verpflichtet. Sie haben auf Verlangen der kantonalen Steuerverwaltung insbesondere mündlich oder schriftlich Auskunft zu erteilen, Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorzulegen.
2. Sie können bei der kantonalen Steuerverwaltung die Schätzungsakten einsehen oder eine kostenlose Kopie des Schätzungsprotokolls verlangen.
3. Die mit der Schätzung beauftragten Personen haben über die bei ihrer Tätigkeit erhaltenen Kenntnisse gegenüber unberechtigten Drittpersonen Verschwiegenheit zu bewahren.

Art. 6 Amtshilfe

1. Die Amtsstellen des Kantons und der Gemeinden erteilen der kantonalen Steuerverwaltung kostenlos sämtliche für die Vornahme der Schätzung erforderlichen Auskünfte.
2. Die Daten können einzeln, auf Listen oder auf elektronischen Datenträgern übermittelt werden.
3. Sie können auch durch ein Abrufverfahren zugänglich gemacht werden. Der Datenzugriff ist in diesem Fall durch ein Rollen- und Berechtigungskonzept genau zu regeln.
4. Die Baubewilligungsbehörden melden den Abschluss von Um-, Neu- und Erweiterungsbauten.

1.2. Schätzungsgrundlagen

Art. 7 Massgebliche Werte

1. Für die Schätzung sind insbesondere der Zustand, die Lage, die Grösse und der Ertrag des Schätzungsobjekts im Zeitpunkt der Schätzung massgebend.
2. Wo der Flächen- oder Rauminhalt eines Objekts oder der Ertrag nicht genau bestimmt werden kann, ist er zu schätzen.
3. Die kantonale Steuerverwaltung kann im Einverständnis mit dem Finanzdepartement Fachgutachten einholen.

Art. 8 Einteilung der Schätzungsobjekte

1. Für die Bewertung werden die Grundstücke und Anlagen in landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche eingeteilt.
2. Alprechte, Holzrechte, nutzbar gemachte Wasserkräfte und ähnliche Nutzungsrechte sind je nach ihrem Inhalt und Zweck als landwirtschaftliche oder nichtlandwirtschaftliche zu behandeln.

Art. 9 Zusammenfassung von Grundstücken

1. Gehören dem gleichen Eigentümer oder der gleichen Eigentümerin mehrere Grundstücke, die betriebswirtschaftlich eine Einheit bilden oder sonst in einer engeren rechtlichen Verbindung stehen, so können sie als Gesamtheit geschätzt werden.

Art. 10 Aufteilung von Gebäuden

1. Für die Ermittlung der Gebäudewerte ist jedes baulich als besondere Einheit erkennbare Haupt- und Nebengebäude für sich zu schätzen.
2. Gebäude, die in unselbstständigem Miteigentum stehen, sind als Ganzes zu schätzen. Selbstständige Miteigentumsanteile sind gesondert zu schätzen.
3. Stockwerkeigentumseinheiten sind gesondert zu schätzen.

1.3. Rechtsmittel

Art. 11 Einsprache

1. Gegen den Steuerwert können die Steuerpflichtigen anlässlich jeder Veranlagungsverfügung der Einkommens- und Vermögenssteuern resp. der Gewinn- und Kapitalsteuer innert 30 Tagen nach der Zustellung bei der kantonalen Steuerverwaltung schriftlich Einsprache erheben. Die Einsprache muss eine Begründung und einen Antrag enthalten.
2. In allen anderen Fällen kann innert 30 Tagen nach der Zustellung bei der kantonalen Steuerverwaltung schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Einsprache muss eine Begründung und einen Antrag enthalten. Einspracheberechtigt sind der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin, der Nutzniesser oder die Nutzniesserin sowie die weiteren Auftraggeber oder Auftraggeberinnen.

Art. 12–13 …

Art. 14 Rechtsmittel *

1. Für die in der Veranlagungsverfügung eröffneten Steuerwerte gelten die Rechtsmittel des Steuergesetzes.
2. In allen anderen Fällen kann jede einspracheberechtigte Person innert 30 Tagen seit Eröffnung schriftlich und begründet beim Finanzdepartement Beschwerde erheben.

1.4. Kosten

Art. 15 Kostentragung

1. Die Kosten von Grundpfandschätzungen, von Schätzungen für die Feststellung des Anrechnungswertes in einer Erbteilung sowie von Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte sind vom Grundeigentümer oder von der Grundeigentümerin zu tragen, soweit sie nicht von der auftraggebenden Person zu tragen sind.
2. Beantragt der Grundeigentümer, die Grundeigentümerin, der Nutzniesser oder die Nutzniesserin eine Grundstückschätzung, so sind die Kosten durch ihn oder sie zu tragen.
3. Die Kosten der von Amtes wegen vorgenommenen Steuerschätzungen werden vom Kanton getragen.
4. Bei Schätzungen anderer Art, bei denen kein besonderer Verteiler vorgesehen ist, haftet die auftraggebende Person für die Kosten.
5. Die Gebühren für das Rechtsmittelverfahren werden nach der Verwaltungsverfahrensverordnung erhoben.
6. Der Kantonsrat regelt den Gebührenbezug durch Verordnung.

2. Grundpfandrecht

Art. 16 Schätzung

1. …
2. Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten die Vorschriften gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht.

Art. 17 Belastungsgrenze

1. Die Belastungsgrenze für die Errichtung des Grundpfandrechts richtet sich nach den Vorschriften von Art. 793 ff. ZGB.
2. Für die Grundpfandbelastung landwirtschaftlicher Grundstücke gelten die Vorschriften gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht.

Art. 18 Zinsfuss

1. Bei der Bestellung von Kapitalhypotheken ist der ins Grundbuch einzutragende Höchstzinsfuss anzugeben.

Art. 19 Einseitige Ablösung

1. Die einseitige Ablösung von Grundpfandrechten durch den Erwerber oder die Erwerberin ist gestattet (Art. 828 ZGB).
2. Der Betrag der Ablösungssumme wird durch amtliche Schätzung festgesetzt (Art. 830 ZGB).

Art. 20 Gesetzliche Pfandrechte

1. Ein gesetzliches Grundpfandrecht gemäss Art. 836 ZGB, das den eingetragenen privatrechtlichen Pfandrechten vorgeht, besteht, vorbehältlich anderer gesetzlicher Regelungen, ohne Eintrag im Grundbuch:
   1. für die auf Grundstücke verlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge an Bodenverbesserungsmassnahmen, Gewässerverbauungen, Strassen, Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen und dergleichen auf die Dauer von 20 Jahren;
   2. für alle in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehenden Steuerforderungen (Art. 262 StG).
2. Nicht im Grundbuch eingetragene, gesetzliche Grundpfandrechte von über Fr. 1 000.–, die nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens aber innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung im Grundbuch eingetragen werden, können nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden.
3. Vorbehalten bleiben andere gesetzliche Regelungen, wonach das gesetzliche Grundpfandrecht erlischt, sofern es nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens aber innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung, in das Grundbuch eingetragen wird.
4. Gelangen mehrere gesetzliche Grundpfandrechte zur Eintragung, so haben sie, auch wenn sie von verschiedenem Datum sind, untereinander den gleichen Anspruch auf Befriedigung aus dem Pfand.

Art. 21 Versicherungspflicht

1. Der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Gebäudes ist verpflichtet, dieses bei einer in der Schweiz konzessionierten Versicherungsgesellschaft mindestens zum Zeitwert gegen Feuer- und Elementarschaden zu versichern.
2. Der Versicherungswert ist der kantonalen Steuerverwaltung jährlich in der Steuererklärung bekanntzugeben. Die kantonale Steuerverwaltung kann bei Schätzungen in die Versicherungspolicen Einsicht nehmen.

3. Übergangs- und Schlussbestimmungen

Art. 22 Vollzug

1. Der Kantonsrat erlässt die zum Vollzug notwendigen Vorschriften durch Verordnung.

Art. 23 Übergangsrecht

1. Die Aufhebung der Belastungsgrenze für nichtlandwirtschaftliche Schuldbriefe gilt für jene, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Grundbuch angemeldet werden.
2. Die Bestimmungen über die Ermittlung und Festsetzung der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte, insbesondere die Pflichten der Grundeigentümer und der Grundeigentümerinnen sowie die Aufgaben der kantonalen Steuerverwaltung gemäss den Bestimmungen des Gesetzes über die Neuregelung der Grundstückschätzung werden ein Jahr vor dessen Inkrafttreten angewendet.

Art. 23a Übergangsrecht zum Nachtrag vom 28. Oktober 2021

1. Die zur Festsetzung der Steuerwerte notwendigen Informationen sind Bestandteil der Steuererklärung und sind durch die Steuerpflichtigen erstmals mit der Steuererklärung 2022 zu deklarieren.

Art. 23b Übergangsrecht zum Nachtrag vom 23. Mai 2024

1. Schätzungen, die gestützt auf dieses Gesetz gemäss Nachtrag vom 16. April 2014 vorgenommen wurden, sind mit dem Faktor 1,15 zu multiplizieren, bis eine Schätzung gemäss Nachtrag vom 23. Mai 2024 vorgenommen wird. Dieser Wert bildet die Grundlage für die Berechnung des Netto-Steuerwerts gemäss Art. 23 Abs. 2 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz.
2. Mietwerte für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmietwert), die gestützt auf dieses Gesetz gemäss Nachtrag vom 16. April 2014 festgelegt wurden, gelten bis eine Schätzung des Mietwerts für selbstbenutzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Eigenmietwert) gemäss Nachtrag vom 23. Mai 2024 vorgenommen wird.

Art. 24 Änderung bisherigen Rechts

Art. 25 Aufhebung bisherigen Rechts

1. Das Schätzungs- und Grundpfandgesetz vom 8. Juni 1986 wird aufgehoben.

Art. 26 Inkrafttreten

1. Der Regierungsrat bestimmt, wann dieses Gesetz in Kraft tritt. Es unterliegt dem fakultativen Referendum.