Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht

(Schätzungs- und Grundpfandverordnung) Vom 26.10.2006 (Stand 01.01.2025)

1. Amtliche Schätzung

1.1. Bewertungsgrundsätze

1.1.1. Allgemeines

Art. 1 Geltungsbereich

1. Diese Verordnung findet Anwendung auf die Grundstückschätzungen für die Errichtung von Grundpfandrechten, auf die Schätzung von Grundstücken und Anlagen bei Flur- und Wuhrgenossenschaften, für die Feststellung des Anrechnungswerts bei einer Erbteilung sowie auf die Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte.
2. Auf die Schätzungen nach Steuerrecht findet sie Anwendung, soweit nicht besondere Vorschriften entgegenstehen.

Art. 2 Schätzungsobjekte

1. Nach Massgabe dieser Verordnung werden mit ihren Bestandteilen die Grundstücke gemäss Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geschätzt.
2. Die mit den Grundstücken oder Anlagen verbundenen Rechte und Lasten sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.

1.1.2. Schätzung der landwirtschaftlichen Grundstücke

Art. 3 Landwirtschaftliche Grundstücke

1. Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das gemäss Landwirtschaftsgesetzgebung für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.

Art. 4 Wertermittlung

1. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln:
   1. der Ertrags- bzw. der Steuerwert;
   2. der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) für die Errichtung des Grundpfands gemäss Art. 793 ff. ZGB;
   3. der Verkehrswert;
   4. der Mietwert der Wohnungen.
2. Der Ertrags- bzw. der Steuerwert und der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) werden nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht und den dazu erlassenen Ausführungsbestimmungen ermittelt.

Art. 5 Wertanwendung

1. Der Ertragswert ist zugleich der Steuerwert.
2. Als Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) gilt der Schätzungswert im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht.
3. Bei Wäldern gilt ein bestimmter Ansatz je Quadratmeter, der vom kantonalen Amt für Wald und Raumentwicklung festzulegen ist.

1.1.3. Schätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke

Art. 6 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke

1. Als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gelten jene, die nicht der landwirtschaftlichen Nutzung gemäss Landwirtschaftsgesetzgebung dienen. Als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke werden auch landwirtschaftliche Grundstücke behandelt, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden und offensichtlich diesen Zwecken dienen.
2. Grundstücke, die ausschliesslich oder vorwiegend für gewerbliche oder industrielle Tierhaltungen, Gärtnereien, Baumschulen oder ähnliche Betriebe dienen, werden als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke behandelt.

Art. 7 Wertermittlung

1. Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln:
   1. der Verkehrswert;
   2. der Steuerwert.
   c.–d. …

Art. 8 Wertanwendung

1. Als Grundlage für die Berechnung des Steuerwerts der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dient der durch die Steuerverwaltung ermittelte Realwert oder Ertragswert.

Art. 9 Verkehrswert im Allgemeinen

1. Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Der Begriff Verkehrswert ist dem ebenfalls verwendeten Begriff Marktwert gleichzusetzen.
2. Preise, die zufolge persönlicher oder sonst im Einzelfall ungewöhnlicher Verhältnisse erzielt werden, wie Preise unter Verwandten, Liebhaber- und Spekulationspreise, sind nicht zu berücksichtigen.

Art. 10 Verkehrswert von Bauland

1. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Bauland sind insbesondere die örtlichen Verhältnisse, die Lage, die Überbauungswahrscheinlichkeit sowie der Erschliessungsgrad angemessen zu berücksichtigen.

Art. 10a Verkehrswert von gewerblichen und industriellen Betrieben

1. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken, die ausschliesslich oder vorwiegend gewerblichen oder industriellen Zwecken dienen, sind insbesondere die technische Entwertung und die Zweckmässigkeit der Anlagen, die Nutzungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeiten des Grundstückverkaufs angemessen zu berücksichtigen.

Art. 11 …

Art. 12 Realwert

1. Der Realwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus der Summe des Landwerts und des Zeitwerts der Bauten.
2. Als Landwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnlicher Lage erreicht hat und der voraussichtlich während einer längeren Zeitspanne erreicht werden kann.
3. Der Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks stehen (Lageklassen).
4. Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich der dem Alter der Bauten entsprechenden Altersentwertung.

Art. 13 Ertragswert

1. Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht dem kapitalisierten Miet- bzw. Pachtwert des Grundstücks zu einem Satz, der nebst einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Unkosten berücksichtigt.
2. Zum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Eigentümerin dienenden Nutzungen des Grundstücks.
3. Der Ertragswert von Waldungen wird nach der durch den Wirtschaftsplan geregelten Nutzung oder nach der bei nachhaltiger Bewirtschaftung zulässigen Nutzung berechnet, wenn kein Wirtschaftsplan besteht. Wurde eine Waldung nicht genutzt, so wird auf den nach örtlichen Verhältnissen zu erwartenden jährlichen Holzzuwachs abgestellt.

1.2. Schätzungsverfahren

Art. 14 Landwert *

1. Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimmten Landwertzonen zugeordnet.
2. Für jede Landwertzone innerhalb der Bauzone wird der steuerlich massgebende Landwert festgelegt.
3. Ausserhalb der Bauzonen gilt für überbaute Grundstücke ein reduzierter Landwert in Abhängigkeit der Distanz zur nächstgelegenen Landwertzone.
4. Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert (Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.) werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell durch die Steuerverwaltung bewertet.
5. Der Regierungsrat erlässt je Gemeinde einen Landwertplan mit höchstens zehn Landwertzonen in der Preisbandbreite von Fr. 200.– bis 1 400.– pro m². Die Preisbandbreite kann entsprechend der Entwicklung auf dem Liegenschaftenmarkt gesenkt oder um höchstens zehn Prozent erhöht werden.

Art. 15 …

Art. 16 Teilrevision *

1. Der Regierungsrat legt die Faktoren der schematischen, formelmässigen Bewertung für die Grundstückschätzung gemäss Artikel 23 dieser Verordnung fest und passt sie bei Bedarf an. Eine solche Anpassung gilt für alle Gemeinden gleichzeitig, unabhängig vom Rotationsprinzip gemäss Absatz 2.
2. Die Bewertung der Grundstücke erfolgt pro Gemeinde alle sieben Jahre in einem separaten Kalenderjahr mit folgender Reihenfolge: Sachseln, Lungern, Sarnen, Giswil, Alpnach, Kerns, Engelberg.

Art. 17 …

Art. 17a Auftragsschätzung

1. Die amtliche Verkehrswert- oder Grundpfandschätzung ist in der Regel gestützt auf eine eingehende Besichtigung des Grundstücks oder der Anlage vorzunehmen.
2. Der Grundeigentümer, die Grundeigentümerin oder eine Stellvertretung hat der Besichtigung des Schätzungsobjekts beizuwohnen, Auskunft zu geben und auf Verlangen in Kauf-, Miet- und Pachtverträge, in Baupläne und kubische Berechnungen, sowie in Versicherungspolicen Einsicht zu gewähren.

Art. 18 Neufestsetzung von Steuerwerten *

1. Wenn im Bestand, in der rechtlichen oder tatsächlichen Qualität oder in der Nutzung eines Grundstücks eine wesentliche Änderung eingetreten ist, wird von Amtes wegen oder auf Begehren des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin eine neue Schätzung vorgenommen.
2. Gründe sind insbesondere:
   1. Neubau, Erweiterung, Umbau, Renovation oder Abbruch von Dauerbauten;
   2. Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese dadurch in ihrer Gesamtheit eine Wertveränderung erfahren;
   3. Ein-, Um- und Auszonungen (Nutzungsplanungen).
3. Die kantonale Steuerverwaltung kann nach Handänderungen neue Schätzungen vornehmen.
4. Das Schätzungsbegehren ist bei der kantonalen Steuerverwaltung einzureichen.

Art. 18a …

Art. 18b Aufgabe der kantonalen Steuerverwaltung

1. Die kantonale Steuerverwaltung setzt den Steuerwert fest.
2. Sie kann insbesondere Sachverständige beiziehen, Augenscheine oder Kontrollen durchführen und Einsicht in weitere Dokumente wie Kaufverträge, Baupläne, Rechnungen, Versicherungspolicen, Mieterspiegel, Mietverträge, usw. verlangen.
3. Die kantonale Steuerverwaltung kann den Steuerwert nach pflichtgemässem Ermessen festlegen, wenn die Schätzung mangels zuverlässigen Unterlagen nicht einwandfrei festgelegt werden kann.

Art. 18c Abrufverfahren

1. Der Datenbezug der Steuerverwaltung im Abrufverfahren erfolgt gemäss den Vorschriften des kantonalen Registerharmonisierungsgesetzes und des kantonalen Datenschutzgesetzes.

Art. 19 Berichtigung

1. Erweist sich ein Schätzungswert wegen Nichtbeachtung wesentlicher Tatsachen oder infolge unrichtiger Rechtsanwendung in erheblichem Masse als unrichtig, so ist er von Amtes wegen neu festzusetzen.
2. Rechnungsfehler werden von der kantonalen Steuerverwaltung berichtigt.

Art. 20 Protokoll

1. Die kantonale Steuerverwaltung hat bei amtlichen Verkehrswert- oder Grundpfandschätzungen über jede Schätzung ein Protokoll aufzunehmen, das die Nachprüfung des Schätzungsergebnisses ermöglicht.
2. …

Art. 21 Eröffnung der Schätzungswerte

1. Der Steuerwert wird der steuerpflichtigen Person in der ordentlichen Veranlagungsverfügung eröffnet. Schätzungen, welche nicht den Steuerwert betreffen, werden dem Grundeigentümer oder der Grundeigentümerin, dem Nutzniesser oder der Nutzniesserin sowie den weiteren Auftraggebern oder Auftraggeberinnen mit einer schriftlichen Verfügung eröffnet.
2. Das Amt für Landwirtschaft und Umwelt stellt dem zuständigen Grundbuch den landwirtschaftlichen Schätzungswert für die Belastungsgrenze zu.
3. …

Art. 22 Nachführung der Schätzungsakten

1. Das Grundbuch meldet der kantonalen Steuerverwaltung die Begründung von Stockwerkeigentum und Miteigentumsanteilen, die Handänderungen und Grundstückmutationen. Die kantonale Steuerverwaltung ist berechtigt in die Grundbuchdaten Einsicht zu nehmen, soweit dies für die Aufgabenerfüllung notwendig ist.
2. …

Art. 23 Ausführungsbestimmungen *

1. Der Regierungsrat regelt die nichtlandwirtschaftlichen Steuerschätzungen in Ausführungsbestimmungen.

2. Grundpfandrecht

Art. 24–26 …

3. Übergangs- und Schlussbestimmungen

Art. 27 Übergangsrecht

1. Die aufgrund des bisherigen Rechts ermittelten Schätzungswerte gelten solange weiter, bis das Grundstück nach Art. 16 bzw. Art. 18 neu bewertet wird.
2. Als Grundlage für Nachschätzungen bestehender Perimeter haben jene Ausgangswerte zu dienen, die in den einzelnen Perimeterprotokollen genannt sind. Um eine sachgerechte und rechtsgleiche Bewertung zu erhalten, sind nötigenfalls Ausgleiche zu treffen.

Art. 28 Änderung bisherigen Rechts

1. ...

Art. 29 Aufhebung bisherigen Rechts

1. Die Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 3. Juli 1986 wird aufgehoben.

Art. 30 Inkrafttreten

1. Der Regierungsrat bestimmt, wann diese Verordnung in Kraft tritt.